1. 研究の目的東日本大震災の発生や台風集中豪雨による災害の頻発をふまえ災害対応危機管理のための被害想定やハザードマップの作成が各地で進んでいる不動産評価にも災害リスクが考慮されつつある一方でハザードマップの公表や警戒区域の指定が不動産価値の低下につながることを懸念する声もあるしかし

Size: px

Start display at page:

Download "1. 研究の目的東日本大震災の発生や台風集中豪雨による災害の頻発をふまえ災害対応危機管理のための被害想定やハザードマップの作成が各地で進んでいる不動産評価にも災害リスクが考慮されつつある一方でハザードマップの公表や警戒区域の指定が不動産価値の低下につながることを懸念する声もあるしかし"

さなえとみもと
5 years ago
Views:

1 公益財団法人大林財団研究助成実施報告書助成実施年度 2014 年度 ( 平成 26 年度 ) 研究課題 ( タイトル ) 地価変動にみる災害リスク認知に関する研究研究者名所属組織研究種別研究分野助成金額概要稲垣景子横浜国立大学大学院都市イノベーション研究院特別研究教員研究助成都市政策都市経済 90 万円本研究では災害や災害リスク情報の開示が地価へ与えた影響を示し地価変動に基づくリスク認知の実態把握の可能性を検証する地価に影響を与える要因に災害リスクを加え神奈川県域において地価形成要因分析を行ったところ災害リスクが地価に与える影響は非常に小さいものの土砂災害リスクが地価に津波浸水リスクが東日本大震災前後の地価変動率に影響していることが確認された地価は災害リスクの受け止め方を示す指標と捉えられ地価の時系列変化を観察することは社会が災害リスクを認知する機会とその期間を把握することにつながると考える発表論文等地域安全学会梗概集 No.38, p , 2016 年 6 月研究者名所属組織は申請当時の名称となります ( ) は報告書提出時所属先

2 1. 研究の目的東日本大震災の発生や台風集中豪雨による災害の頻発をふまえ災害対応危機管理のための被害想定やハザードマップの作成が各地で進んでいる不動産評価にも災害リスクが考慮されつつある一方でハザードマップの公表や警戒区域の指定が不動産価値の低下につながることを懸念する声もあるしかし土地の災害安全性と不動産市場価値との関係は不明瞭で災害リスク情報の公表が地価へ与える影響は一時的なものとされているまた成熟社会を迎え都市のコンパクト化が志向されており集約縮退候補地を選定する際に災害リスクを考慮することが望まれるがその実現には他の指標や土地所有者の意向, 不動産取引の実態等をふまえた総合的な視点が欠かせないそこで本研究では不動産市場をはじめとする社会が災害リスクをどう評価しているのかその実態を明らかにするため害発生や災害リスク情報の公表が地価へ与えた影響を示し地価変動に基づくリスク認知の実態把握の可能性を検証する研究対象地は都市的土地利用が大半を占める神奈川県域とし地価公示及び都道府県地価調査データを GIS 上で整理する主に津波浸水リスクを対象とし 2011 年 3 月 ( 東日本大震災 ) 等を防災意識リスク認知度が高まるターニングポイントと位置付け地価評価地点の浸水深等のハザードレベルも反映し地価変動との関係を分析する災害リスク以外に地価に影響を与える変数として駅からの距離都心までの所要時間前面道路幅員等を候補に地価および地価変化率の形成要因を分析し災害リスクと地価変動との関係を明らかにする地価と説明変数のデータは GIS 上で地理空間情報として整理しデータベース化する地価は国土交通省国土数値情報ダウンロードデータを用い周辺環境については国土数値情報の他に基盤地図情報の GIS データを用いるなど公開されている既存データを活用し効率的かつ客観的に分析を行い他の自然災害や他地域への適用も視野に手法の汎用化を目指す 2. 研究の経過研究対象地は主に神奈川県の相模湾に接する9 市町 ( 三浦市横須賀市葉山町逗子市鎌倉市藤沢市茅ケ崎市平塚市大磯町 ) とした沿岸部は津波浸水リスクを有し内陸では土砂災害リスクを有している当該地域の地価公示データ 1) と災害リスクデータ 2) 3) を GIS 上で重ねあわせ地価公示データの属性に災害リスクの有無を加えたうえでヘドニックアプローチによる地価形成要因分析を行った災害リスクの他に駅からの距離都心までの所要時間地積容積率前面道路幅員市街化調整区域都市ガス敷設状況下水道敷設状況などを説明変数の候補とした ( 表 1) なお建ぺい率は容積率と強い相関関係にあったため説明変数から除外したまた業務地域と住宅地では地価の形成要因が異なると考えられるため説明変数から用途地域を除き住宅地に限定することとしたさらに災害の発生が地価に与えた影響を把握するため 2011 年 3 月 ( 東日本大震災 ) を防災意識リスク認知度が高まるターニングポイントと位置付け震災前後の地価を対象に地価変動と津波浸水リスクとの関係を分析した

3 被説明変数説明変数表 1. 分析に使用した変数変数内容公示価格[ 円 / m2 ] 住宅地の地価公示価格の変動率[%] 駅からの距離最寄駅までの距離 [m] 都心への時間 (1) 最寄駅から山手線の駅までの所要時間 [ 分 ] 地積土地面積 [ m2 ] 容積率延床面積の敷地面積に対する割合 [%] 前面道路の幅員前面道路の幅員 [m] 調整区域ダミー市街化調整区域は 1 市街化区域は 0 都市ガスダミー都市ガス整備済は 1 未整備は 0 下水道ダミー下水道整備済は 1 未整備は 0 津波浸水深 2) 津波浸水想定図に基づく津波浸水深 [m] 土砂災害ダミー 3) 土砂災害警戒区域または土砂災害危険箇所内は 1 他は 0 本研究で用いた GIS データ 1) 国土交通省 : 国土数値情報地価公示データ平成 28 年度 2) 神奈川県 : 津波浸水想定図平成 27 年 3 月 3) 神奈川県 : 土砂災害警戒区域データ ( 平成 28 年 3 月 ) 及び土砂災害危険箇所データ 3. 研究の成果 3-1. 地価形成要因分析 2016 年度の公示価格を被説明変数, 津波土砂災害リスクを含む地価形成要因 ( 表 1) を説明変数として重回帰分析を行った ( サンプル数 303) 結果を表 2の左列に示す湘南地域の住宅地では, 最寄駅からの距離や, 最寄駅から都心部への所要時間, 市街化調整区域であることが 1% 有意で地価に負の影響を, 都市ガスが整備されていることや前面道路幅員が 5% 有意で地価に正の影響を与えていた災害リスクに関しては津波浸水深は係数で 1% 水準で有意であり津波浸水深が大きいほど地価が高い結果となった湘南地域では海に近い住環境が津波リスクを超える魅力として捉えられていると考えられる土砂災害ダミーは係数で 10% 水準で有意であった土砂災害リスクの有無が地価にわずかに影響を与えていることがわかった 3-2. 地価変動率形成要因分析東日本大震災の影響を確認するため地価変動率を被説明変数として分析した過去 10 年間に新設選定替えのあった調査地点を除く計 214 地点について前年度地価に対する変動率の推移 ( 図 1) を見ると津波リスクのある調査地点の方が 2012 年以降の地価変動率が小さく下落傾向が顕著であった

4 そこで震災前後 (2011~2016 年度 ) の地価変動率を被説明変数津波土砂災害リスクを含む地価形成要因 ( 表 1) を説明変数として重回帰分析を行った ( サンプル数 214) 結果を表 2 の中央列に示す最寄駅からの距離や最寄駅から都心部への所要時間市街化調整区域であることが 1% 有意で地価変動率に負の影響を下水道整備が 1% 有意で地価変動率に正の影響を与えていた津波浸水深は係数で 1% 水準で有意であり地価を下げる要因となっている次に比較対象として震災前の 5 年間 (2006~2011 年度 ) の地価変動率を被説明変数として重回帰分析を行った結果を表 2の右列に示す最寄駅からの距離や最寄駅から都心部への所要時間が 1% 有意で地価変動率に負の影響を地積や都市ガス整備が地価変動率に正の影響を与えている津波浸水深は係数で 1% 水準で有意であり地価変動率を上げる要因となっている東日本大震災の発生を契機に津波浸水リスクが湘南沿岸部の地価を下げる要因となったと考えられるなお土砂災害ダミーの係数は両期間ともマイナス値ではあるものの有意差は認められなかった 7.5% 5.0% 2.5% 津波リスク無の平均値津波リスク有の平均値 0.0% -2.5% -5.0% 図 1. 地価変動率の推移 ( 津波リスクの有無別 ) 表 2. 地価地価変動率形成要因分析 ( 重回帰分析 ) の結果被説明変数 2016 年地価年地価変動率年地価変動率 (N=303) (N=214) (N=214) 説明変数偏回帰標準偏回帰偏回帰標準偏回帰偏回帰標準偏回帰 t 値 t 値係数係数係数係数係数係数 t 値駅からの距離 [m] ** ** ** 都心への時間 [ 分 ] ** ** ** 地積 [ m2 ] ** 容積率 [%] 前面道路幅員 [m] * 調整区域ダミー ** ** 都市ガスダミー * * 下水道ダミー ** 津波浸水深 [m] ** ** ** 土砂災害ダミー定数項 ** ** 修正済決定係数 ** 1% 有意,* 5% 有意

5 4. 今後の課題本研究では地価変動に基づくリスク認知の実態把握の可能性を検証するため神奈川県湘南地域の住宅地における津波浸水土砂災害リスクを対象に地価形成要因分析を行った分析の結果災害リスクが地価に与える影響は小さいものの土砂災害リスクが地価にわずかに影響し津波浸水リスクが東日本大震災後の地価変動率に影響したことが確認された本研究の対象地は災害リスクより湘南ブランドの影響が大きく表れている可能性があり地方の沿岸域においても検討する必要があるが地価は災害リスクの受け止め方を示す指標と捉えられ地価の時系列変化を観察することは社会が災害リスクを認知する機会とその期間を把握することにつながると考える今後は属性移動等もふまえ地価データを精査し分析精度を向上させるとともに東日本大震災以外の災害発生や災害リスク情報の公表時期を詳細に整理し地価変動を分析する予定である神奈川県は東日本大震災後に津波浸水予測図 ( 改定版 ) を全国に先駆け 2011 年 12 月に公表しており隣接する東京都や静岡県沿岸部の地価変動と比較することでリスク情報開示の影響を把握できると考えるまた土砂災害防止法 (2001) に基づく土砂災害特別警戒区域や津波防災地域づくり法 (2011) に基づく津波災害特別警戒区域では開発行為や建築が制限される災害リスクを考慮した都市地域再生を実現するためにはこのような施策の影響効果を継続的に確認することが重要であり区域指定時期と地価変動との関係を明らかにすることも有用と考えるなお浸水想定区域データ ( 国土数値情報平成 24 年度 ) を用いて説明変数に洪水浸水リスクを加え類似の分析を行ったが地価および地価変動率を下げる影響は確認できなかった (2) 神奈川県では河川沿いの低地部に鉄道や幹線道路が集積している市街地も多く災害リスクより利便性が評価されていると考えられる今後神奈川県外において災害発生や災害リスク情報の公表時期もふまえ分析を行う必要があるまた本研究では入手が容易な地価公示データを活用し他の自然災害や他地域への適用も視野に汎用的な手法の開発を目指した今後は路線価や実勢価格等も反映しより実態に即した分析手法の開発につなげる計画である本研究に関連した発表論文 (1) 稲垣景子炭吉祐輝佐土原聡 : 地価変動にみる災害リスク認知 - 神奈川県湘南地域を対象として- 地域安全学会梗概集 No.38 p 年 6 月 (2) 炭吉祐輝稲垣景子吉田聡佐土原聡 : 地価分析から見る自然災害リスクの社会的認知日本建築学会大会学術講演梗概集 F 年 8 月 ( 発表予定 )

20 土地総合研究 2011 年冬号寄稿低層住宅地における地価の要因分析 - 名古屋 15 km圏における第一種低層住居専用地域の地価を対象として - 名古屋工業大学工学部津上博行名古屋工業大学大学院工学研究科工学博士兼田敏之 1. 研究の背景と目的近年国民の住環境への関心の高まりから建築協

20 土地総合研究 2011 年冬号寄稿低層住宅地における地価の要因分析 - 名古屋 15 km圏における第一種低層住居専用地域の地価を対象として - 名古屋工業大学工学部津上博行名古屋工業大学大学院工学研究科工学博士兼田敏之 1. 研究の背景と目的近年国民の住環境への関心の高まりから建築協 20 寄稿低層住宅地における地価の要因分析 - 名古屋 15 km圏における第一種低層住居専用地域の地価を対象として - 名古屋工業大学工学部津上博行名古屋工業大学大学院工学研究科工学博士兼田敏之 1. 研究の背景と目的近年国民の住環境への関心の高まりから建築協定を締結する地区が増えているこのような活動は住環境が地価に反映される時代を予感させるが現状としてどれほどの影響があるのであろうか