Microsoft PowerPoint - 全国主要都市ＭＲ：福岡2014上.pptx

Transcription

1 福岡市 福岡県の西部に位置する県庁所在地 政令指定都市九州地方の行政 経済 文化の中心都市で 港湾都市 安佐北区 福岡 : 概況 早良区 城南区 都市基本データ 項目 内容 出所 1) 人 口 2009 年 :1,442,072 人 2014 年 :1,509,893 人 (+4.7%) 福岡市の統計情報 2) 世 帯 数 2009 年 :687,905 世帯 2014 年 :745,482 世帯 (+8.4%) 福岡市の統計情報 3) 総 面 積 341.7km2 福岡市の統計情報 4) 人口集中地区面積割合 2005 年 :44.2% 2010 年 :44.7% 国勢調査 5) 主 要 商 業 地 天神 大名 博多駅周辺 6) 主 要 産 業 サービス業 (32%) 卸売 小売業(27%) 製造業(4%) 製造業は食料品等の生活関連型が中心 市民経済計算 工業統計 7) 事 業 所 数 2004 年 :21, 年 :20,440 (-6.8%) 商業統計調査 8) 小 売 業 事 業 所 数 2004 年 :13, 年 :13,154 (-6.0%) 商業統計調査 9) 小売業売り場面積 2004 年 :1,682,301m 年 :1,734,589m2 (+3.1%) 商業統計調査 10) 新 設 住 宅 着 工 数 2012 年 :14, 年 :16,809 (+14.7%) 住宅着工統計 11) 持 ち 家 率 2005 年 :38.4% ( 全国平均 62.1%) 2010 年 :37.6% ( 全国平均 61.9%) 国勢調査 12) J - R E I T 物件数 総数 :82 ( レジデンス :45 オフィス:15 商業施設:14 ホテル:1 倉庫 物流施設:1 その他:3) 不動産証券化協会 1)2)3) 各年 1 月 1 日時点 3)2014 年 1 月 1 日時点 4) 人口集中地区面積 総面積 6) 比率は平成 22 年度経済活動別都内総生産 ( 名目 ) 構成比 12)2014 年 6 月 30 日時点のデータをもとに弊社集計 景気情勢 出所 : 日本銀行 地域経済報告 (2014 年 4 月 ) 九州 沖縄 消費税率引き上げに伴う駆け込み需要とその反動の影響を受けつつ t も 基調的には緩やかに回復している 不動産マーケット概況 2014/1H 2014 年上半期 (1~6 月 ) 土地 居住用不動産 オフィスビル レジデンス 商業地住宅地一戸建マンション賃貸売買賃貸売買 建築費高騰の影響は出始めているが 旺盛な需要により商業地価は上昇傾向供給量は少なく 住宅地価は堅調に推移成約件数は増加 価格は横ばいで推移新築マンションは単価上昇の可能性あり中古市場は例年と同水準新規供給は少なく 空室率は低下傾向賃料は底値感 横ばい推移好立地物件は価格上昇投資家の取得意欲高賃料水準に大きな変化なし需給のミスマッチで 空室を抱えるレジデンスも投資意欲は旺盛需給ひっ迫に伴い 価格は上昇傾向 TOKYU LIVABLE INC, 0

2 土地 福岡 : 土地 < 商業地 > 建築費高騰の影響は出始めているが 旺盛な需要により商業地価は上昇傾向 天神 大規模商業施設の建築が進むなど発展要因がある また 天神西通りが牽引力になり天神一帯の地価が徐々に上昇している 大名 赤坂 他地域と比較してビルのスペックが低く 古いビルが多いため テナント需要が弱く 地価の下落が続いていた しかし 投資法人による高値の売買が散見されることに加え 周辺地域の地価の上昇に伴う波及効果により 地価は横ばいで推移している 博多駅周辺 大規模再開発事業が順調に進捗し 賃料の上昇が期待できる 優良物件の供給が少ない状況下で 入札等による取得競争が激しくなっている 建築費高騰の影響は徐々に顕在化しているが 投資物件に対する取得意欲は旺盛であり 地価動向はやや上昇傾向で推移 福岡市商業地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 福岡市商業地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土数値情報( 地価公示データ ) 国土交通省 単位 : 万円 / 坪 2.3% 0.7% 公示価格 ( 商業地平均 ) 基準地価格 ( 商業地平均 ) % < 住宅地 > 供給量は少なく 住宅地価は堅調に推移 建築費が高騰しているが 中央区の大濠エリアは建築費上昇分をマンション分譲価格に転嫁できる市場環境にある 当地区は中高級マンションの新規供給がしばらくなく 用地取得に前向きなデベロッパーも複数存在するため 地価動向はやや上昇傾向にある 市内全体では 高級マンションエリアで今後大量供給が行われるため マンション販売はいずれ減速することになるが デベロッパー各社は足下のマンション売れ行きが好調であれば優良立地については引続き用地取得を行う傾向にある 福岡市住宅地地価推移 ( 対前年変動率 ) 資料 : 国土交通省 地価公示 都道府県地価調査 25% 20% 15% 10% 5% 0.7% 1.8% 0% 0.7% -5% -10% -15% -20% 公示価格 ( 住宅地平均 ) 基準地価格 ( 住宅地平均 ) 福岡市住宅地 ( 地価公示 ) の平均価格の推移資料 : 国土交通省 地価公示 単位 : 万円 / 坪 ( 注 ) 対前年変動率と平均価格の各対象地価データは必ずしも一致しないため それぞれの数値の変動には差異が生じる場合がある TOKYU LIVABLE INC, 1

3 居住用不動産 < 戸建市況 > 成約件数は増加 価格は横ばいで推移 ( 図表 1 参照 ) 成約件数は296 件 対前期 (2013 年下期 ) 比 17% 増 対前年同期 (2013 年上期 ) 比 20% 増であり 戸建取引件数は増加傾向にある 平均成約価格は横ばい傾向である 平均成約価格は 2,588 万円で 前期 前年同期と同水準である 図表 1 福岡市中古戸建市況推移 新築を含む資料 : 西日本レインズ 市況動向 件 万円 3,000 2,500 2,000 1,500 福岡 : 居住用不動産 200 1, 成約件数 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) < マンション市況 > 新築マンションは単価上昇の可能性あり 中古市場は例年と同水準 新築マンション 図表 2 福岡市中古マンション市況推移 新規供給の物件については 販売単価の上昇がみられる 資料 : 西日本レインズ 市況動向 が 住戸のコンパクト化によって総額を抑制している 建築 万円 / 坪 件 万円 費や素地価格は依然として上昇傾向にあるが その上昇分を販売価格に転嫁できる大濠地区などにおいては分譲価格が上昇する可能性がある 中古マンション ( 図表 2 参照 ) 成約件数は1,095 件 前期 前年同期と比較して 大きな増減はない 2011 年上期以降 半期成約件数は1,000 件前後であり 横ばいに推移している 平均価格は1,467 万円 平均坪単価は77 万円であり 前 ,750 1,500 1,250 1, 期 前年同期と同水準で推移している 成約件数 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均成約価格 ( 右軸 ) TOKYU LIVABLE INC, 2

4 オフィスビル 福岡 : オフィス < 賃貸市況 > 新規供給は少なく 空室率は低下傾向賃料は底値感横ばい推移 需給 空室状況 ( 図表 参照 ) 新規供給面積は低水準である ファンド全盛期の2000 年代半ばに事業化が決定した中型オフィスビルが 需要減退期の2008 年 ~2009 年に大量に供給された これによる需給バランスの悪化は現在に至るまで続き 2014 年の新規供給も2,467 坪程にとどまる見通しである 空室率は 最高値だった2009 年以降 低下傾向にある 2014 年 6 月時点の平均空室率は8.70% で前年より2.16ポイント減少した 2013 年 3 月の容積率上乗せの特定制度をうけて 博多郵便局と博多ビル ( 所有者 :JR 九州 ) およびその隣接地を一体的に再開発する計画が本格的に始動した 郵便局建替えの他 複合のオフィスと商業ビルが計画されている 図表 1 福岡市オフィス新規供給 新規需要面積推移資料 :CBRE JAPAN OFFICE MARKET OUTLOOK 2014 坪 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ,000-10, 新規供給面積新規需要面積 賃料動向 ( 図表 2 3 参照 ) 薬院 渡辺通り で対前期比増減なし等 福岡市全域で平均賃料単価の大幅な変化は見られない 今後 空室率低下に伴い 賃料も高くなる可能性がある 図表 2 福岡市オフィス空室率 募集賃料推移資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 賃料は共益費含まず 17.5% 15.0% 12.5% 円 / 坪 16,000 14,000 12, % 10,000 福岡主要ビジネス地区のオフィス動向 7.5% 5.0% 8,000 6,000 祇園 呉服町空室率賃料 2.5% 0.0% 4,000 2,000 赤坂 大名空室率賃料 天神空室率賃料 薬院 渡辺通空室率賃料 博多駅前空室率賃料 博多駅 博多駅東 駅南空室率賃料 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 平均募集賃料 ( 右軸 ) 空室率 ( 左軸 ) 図表 3 福岡ビジネス地区の平均空室率 平均募集賃料 (2014 年 6 月時点 ) 資料 : 三鬼商事 オフィスレポート 空室率前期比賃料 ( 円 / 坪 ) 前期比 福岡ビジネス地区 8.70% -2.16% 9, % 天神地区 7.37% -2.39% 10, % 赤坂 大名地区 8.48% -2.10% 8, % 薬院 渡辺通地区 7.45% -1.64% 9, % 祇園 呉服町地区 9.14% -0.95% 8, % 博多駅前地区 9.74% -2.98% 9, % 博多駅東 駅南地区 9.92% -2.42% 8, % 共益費含まず TOKYU LIVABLE INC, 3

5 オフィスビル < 売買市況 > 好立地物件は価格上昇投資家の取得意欲高 需給状況 ( 図表 4 参照 ) 不動産投資家の期待利回りは2010 年以降 NOI 6.5% で推移していたが 2014 年はNOI 6.2% と0.3ポイント減少 元々都心部でのオフィスビルの売り物件が少ないため 潜在的ニーズが今回の数字に表れたと推測される 地元法人によると 中規模のオフィスビルの需要は継続的にあるという 価格帯は5~10 億 他県より地元からのニーズが若干多い模様 図表 4 Aクラスビルの投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 天神 福岡 : オフィスビル 取引の状況 ( 図表 5 参照 ) 前期(2013 年下期 ) 同様 REITの取引事例は見受けられなかった 弊社売買事例について 前期は薬院( 薬院駅西方 ) 博多駅東 博多駅南( 博多駅東方 ) にて取引があったが 今期は天神駅の北側にあたる中央区天神にて売買が執り行われた 築古ではあるが 駅徒歩 1 分の物件である 図表 5 当事業本部の主なオフィスビル仲介事例 (2014 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 1 棟 / 区分 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 表面利回り 売主 買主 年 5 月中央区天神天神駅歩 1 分 10,394 1 棟 , % 6.8% 国内ファンド不動産業者 売買事例位置図 NOI 利回り は費用割合を 25% と想定し表面利回りから推算 1 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 4

6 レジデンス 福岡 : レジデンス < 賃貸市況 > 賃料水準に大きな変化なし需給のミスマッチで 空室を抱えるレジデンスも 需給 空室状況大濠にて 昨年賃貸マンションが久しぶりに供給されたが 総戸数 10 戸にもかかわらず空室を抱えることとなった 平成 20 年前後に供給された賃貸マンションも設定賃料が高額なため依然として多くの空室を抱えたままである 需要がうまくマッチすれば高額賃料となることもあるが 地区全体の賃料が上昇しているわけではない 賃料動向 ( 図表 1 参照 ) ファミリータイプの平均賃料は99,124 円 平均面積は 68.33m2 平均賃料については 2010 年以降 10 万円台前後で横ばいに推移している シングルタイプの平均賃料は47,138 円で 前期 前年同期と比較して減少しているが 長期のトレンドでは横ばい < 売買市況 > 投資意欲は旺盛需給ひっ迫に伴い 価格は上昇傾向 需給状況 ( 図表 2 参照 ) 投資家の期待利回りは低下傾向にある 2009 年から2012 年にかけて ワンルームおよびファミリーともにNOI 7% 台だったが 2013 年に7% を割った 今期はワンルームがNOI 6.3% ファミリータイプがNOI 6.5% になった 図表 2 レジデンスの投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 図表 1 福岡市マンション平均成約賃料推移資料 : レインズ ATBBの成約データをもとに弊社作成 築年数 20 年以内 駅徒歩圏 ファミリータイプ 専有面積 50 m2以上 円 / 坪 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, m 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 平均面積 シングルタイプ 専有面積 30 m2未満 円 / 坪 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, m2 30 平均賃料 ( 右軸 ) 平均坪単価 ( 左軸 ) 円 175, , , ,000 75,000 50,000 25,000 円 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 ワンルーム ファミリー向け 平均面積 TOKYU LIVABLE INC, 5

7 レジデンス < 売買市況 > 取引の状況 ( 図表 3,4 参照 ) 今期の売買取引は 市内の東西に広く事例がみられる 前期には博多駅以東の取引事例は見受けられなかったが 今期は当社仲介にて博多区東光 博多区堅粕等の売買取引が行われた REITの売買は依然として博多駅西方 天神 薬院方面に集中している 福岡 : レジデンス 図表 3 当事業本部の主なレジデンス仲介事例 (2014 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 1 棟 / 区分 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 表面利回り 売主 買主 年 3 月博多区東光博多駅歩 8 分 2,368 1 棟 % 6.5% 外資ファンド一般事業法人 年 3 月博多区築港本町中洲川端駅歩 10 分 2,340 1 棟 % 6.9% 国内ファンド外資ファンド 年 5 月博多区竪粕博多駅歩 8 分 2,596 1 棟 % 8.7% 国内ファンド個人投資家 NOI 利回り は費用割合を 20% と想定し表面利回りから推算 図表 4 REIT 売買事例 (2014 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 物件名 所在 交通 ( 駅徒歩 ) 建物面積 ( m2 ) 築年 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り R 年 3 月グランパーク天神中央区舞鶴 1 天神駅歩 7 分 15, , % R 年 3 月エスティメゾン薬院中央区平尾 1 薬院駅歩 6 分 5, , % 非開示 売主 合同会社ジェイ エフ エヌ 買主 日本賃貸住宅投資法人 積水ハウス SI レジデンシャル投資法人 R 年 4 月シエル薬院中央区渡辺通 2 薬院駅歩 2 分 1, % ホエール特定目的会社日本リート投資法人 NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 売買事例位置図 R1 R3 R2 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 6

8 福岡 : 店舗 物流施設等 その他のアセット < 店舗 商業施設 > 一定の賃貸需要があり 賃料は横ばい推移投資意欲は強く 期待利回りは低下天神は繁華性があるため 一定の投資需要がある 赤坂は 商業地というより住宅地 ( 主にマンション ) の傾向が強くなってきている なお 最近では博多駅前にも一定のテナント出店需要が認められるという声もある 図表 1 主要商業エリアの店舗相場賃料 ( 路面店舗 ) 複数のリーシング業者へのヒアリングにもとづき推定 エリア 相場賃料 ( 坪単価 ) 天神駅 ~ 天神西通り 2~8 万円 国体道路 明治通り 1~4 万円 大名 1~2 万円 賃貸市況 ( 図表 1 参照 ) 天神 天神西通りに出店したい店舗はまだまだ多く 天神西通りで1 2 階平均で坪 60,000 円の成約事例がみられた 消費増税に伴う先行き不透明感が漂っている中 賃料を上げられる環境にはなく 店舗賃料は横ばいで推移している 大名 赤坂 市内の他地域と比較して 当地区は発展的要因が少なく 飲食店などは天神地区や博多駅周辺地区などに流出する傾向が認められる 店舗賃料は個別性が強く ばらつきがある 路面店で共益費込で坪 10,000~20,000 円程度 2 階以上では坪 6,000~ 11,000 円であり やや下落傾向にある 大名 地下鉄天神駅 パルコ新館 ( 仮称 ) パルコ 天神コア ビブレ イムズ ソラリアプラザ 岩田屋 西鉄福岡 ( 天神 ) 駅 大丸 三越 地下鉄天神南駅 売買市況 ( 図表 2 参照 ) 不動産投資家の期待利回りは減少傾向にある 2009 年から上昇を続けた期待利回りは2010 年 ~2012 年を頂点に再び低下傾向にある 2014 年は都心型高級専門店でNOI 6.0% 郊外型で 7.0% であり どちらも2012 年と比較して0.5ポイントずつ低下している 図表 2 商業店舗の投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.5% 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 都心型高級専門店 郊外型 TOKYU LIVABLE INC, 7

9 その他のアセット < 倉庫 物流施設 > 賃料は横ばい需要は極めて高い投資意欲は高まり 期待利回りは低下傾向 賃貸市況 ( 図表 3 参照 ) 博多港に立地する大型物流施設 ロジポートアイランドシティ博多が 4 月の竣工を前に満床となった 九州エリアでマルチテナント型の物件が竣工前入居率 100% を達成することはまれであった 好立地で機能性が高い物流施設への需要が強いことがうかがえる 需要は アパレル 食品 飲料 医薬品 家具といった日用品など 個人消費者向けの業種で旺盛である 最近では希望面積が3,000~5,000 坪という大型ニーズも散見され 新規需要は件数 面積ともに拡大している 図表 3 福岡県物流施設平均募集賃料 ( 坪単価 ) 推移資料 :CBRE Japan Industrial Market View 円 / 坪 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 福岡 : 店舗 物流施設等 売買市況 ( 図表 4,5 参照 ) 投資家の期待利回りは減少傾向にある 2009 年から2012 年まで概ねNOI 7% 程で推移していたが 2013 年から低下に転じ 2014 年は湾岸部 内陸部ともにNOI 6.5% であった REIT 売買は2 件 いずれも東区の埠頭に所在する物流施設の売買である どちらも築浅で NOI は5% 中盤での取引となった 図表 5 REIT 売買事例 (2014 年 1 月 ~6 月 ) NO. 取引年月 物件名 所在 建物面積 ( m2 ) 築年 図表 4 物流施設の投資期待 NOI 利回り資料 : 日本不動産研究所 不動産投資家調査 8.0% 7.5% 7.0% 6.5% 6.0% 価格 ( 百万円 ) NOI 利回り 湾岸部 ( シングルテナント ) 内陸部 ( シングルテナント ) 売主買主主要テナント R 年 3 月福岡香椎浜物流センター 福岡市東区香椎浜ふ頭 2 21, , % 三井物産 日本ロジスティクスファンド投資法人 トライネット ロジスティクス他 R 年 4 月 D プロジェクト福岡箱崎 福岡市東区箱崎ふ頭 5 33, , % 大和ハウス工業 大和ハウスリート投資法人 ナカノ商会 売買事例位置図 NOI 利回り は価格に対する鑑定評価 NOI の割合 R1 R2 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 8

10 マーケット トピックス 福岡 : マーケット トピックス 事業用不動産売買取引 開発 インフラ整備等 1. 福岡 天神の旧 REIT 物件が取引に MGH( 本社 : 福岡市 ) は2014 年 2 月 福岡市中央区天神二丁目の商業施設 パシフィーク天神 を取得した 売主はパチンコ店の経営などを手がけるアサヒプロジェクト 同施設は 1987 年の竣工 スイーツ販売店やエステサロン 美容院などが入居している 元々は専門学校の校舎だった 数回の用途変更や売買を経て 2011 年に今回の売主が15 億 8,100 万円で購入していた 買主のMGHは ガス供給事業やプロパティマネジメント事業などを手がける明治産業 ( 本社 : 福岡市 ) と関連の深い会社である < 売買の概要 > パシフィーク天神価格 : 非公開所在 : 福岡県福岡市中央区天神 ( 住居表示 ) 交通 : 西鉄天神大牟田線 福岡天神 駅徒歩 4 分敷地面積 :1,111.43m2延床面積 :5,065.54m2構造 階層 :SRC RC 造地上 7 階地下 1 階 1 2. 登尾工業団地に物流施設プロロジスプロロジスは2014 年 3 月 福岡県久山町の登尾工業団地内でマルチテナント型物流施設 プロロジスパーク久山の開発に着手した 2015 年 1 月の竣工予定 開発地は九州自動車道の福岡インターチェンジから約 5 km 古賀インターチェンジから約 7kmの場所にある 福岡市や北九州市への配送に向く立地となっている 地上 3 階建てで 流通型や加工型に加えて保管型にも対応できる仕様になっている 1 階と2 階にトラックバースを設け 最大 3 分割が可能 < 開発の概要 > プロロジスパーク久山所在 : 福岡県久山町山田 ( 登尾工業団地内 ) 交通 : 九州自動車道福岡インターチェンジ約 5km敷地面積 :16,156.32m2延床面積 :26,667.42m2構造 階数 :S 造 3 階建設計 : 西松建設施工 : 西松建設 2 地図使用承認 昭文社第 49G056 号 TOKYU LIVABLE INC, 9