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りさこにかどり
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1 三. アパート収益ビル投資の注意点 (1) 本格的なアパート賃貸業を目指す場合は賃貸業として一棟売りのアパートマンションを買うことになりますこの場合は土地と建物双方を一体として単独所有することになりますので共同建物の1 室だけを所有するマンションとはかなり違う考慮が必要ですまた土地と建物双方を単独所有する為増改築再建築売却等々の処分が自分の意志通りに出来インカムゲイン狙いだけでなくキャピタルゲイン狙いも可能です主な注意点は前に述べたとほぼ同様です 1 空室にならない物件を選ぶこと 2 借入金は物件価格の60% 以内とすること 3 管理委託業者を選ぶこと 4 建物の維持管理は自己責任で入居したくなる物件に仕上げ続けること 5 賃貸物件も時代の波により好まれる物が変化しますその時代に合った建物部屋になるように配慮しリフォームし建て替え買換える必要があります (2) 賃貸業はお客様に入居して頂き賃料を払って頂く事業です 1 本当のお金持ちの賃貸事業者は時代に合った建物を新築し 10 年を過ぎた時点で建物の補修工事をして建物の不安がまだ少ない内に次の新築物件に買い換えます 10 年超で補修すると建物もまだまだ立派に見えますので良い入居者で満室にすれば収益還元法で割り出した価格で売り出せば充分な価格で売れる可能性が高いからです * ところでなぜお金持ちはせっかく好調な賃貸物件を売ってしまうのでしょうか? 経験豊富なお金持ちの賃貸業者にとっては利回りよりも安全確実な入居を考えることが大事だからです確実に入居者をつける為にはその時代に合った建物である新築物件の方が安全確実だからですまた新築物件は減価償却が確実に利用できますので節税と現金を手元に残す為にもお金持ちには新しい物件が必要なのです例えば木造アパートの場合は20 年で減価償却が終了してしまいますのでそれ以上所持すれば減価償却できない分が利益として税金の対象になり税金の山になるから手元に残る現金が少なくなるからです 2 賃貸業を軌道に乗せようとする段階では利回り重視で 10 年超 ~20 年超の収益物件をオーナーチェンジで買うことになります中古収益物件で利回りを良くする為のリフォームと管理の仕方で入居率を上げ入居者の質を上げることが重要になります賃貸アパート収益ビルを1つ持ち返済が滞りなく進めば銀行は次の貸し出しを積極的にしてくれるようになります毎月大きな金額が賃料振り込みで銀行口座を通過し返済も滞りなければ銀行は融資の安全性が証明されるからですまた借りる側から言えばオーナーチェンジの中古アパートは新築マンションと比べて既にお客様( 入居者 ) がついており好まれるアパートかどうかの評価が判断しやすく収支計算がし易く買ったその日から賃料( お金 ) が手に出来て借入金の返済の心配がないからですこれと比べて新築アパートの場合は土地を購入して建築が完成するまでに7 ヶ月 ~12ヶ月かかりその間の返済等で費用がかさみ完成後も入居者がつくかどうかの不安もありますしもし建てた物が時代に合わない物であった場合は将来に向かって最悪の結果となる危険もあります

2 3 * これからお金持ちになりたい人には 20 年超 ~30 年超の収益物件への投資が合っています古くて安くなった物件を購入して入居者が住みたくなる物に変えるリフォームと賃貸条件等改善する努力をする必要があります一般的に言えば収益物件は建物が古くなると空室が多くなり入居率が落ちるので賃料が安くなり入居者の質が悪くなることが起きてきますそこで収益還元法で価格を割り出すと土地の面積や建物の大きさに比して価格が安く売り出されますその安くなった物件を購入して入居者の質を上げ入居率を上げれば利回りが飛躍的に上がるからこれからお金持ちになりたい人に向いているのです既にお客様( 入居者 ) がついており買ったその日から賃料( お金 ) が手に出来て収支計算がし易く借入金の返済の心配がないからですまた収益還元法での価格決定では入居率が悪い古いアパートは大変安くなりますので 20 年超の木造アパートでは更地にした土地値よりも安く買えることもありますそこで安く買って建物を上手にリフォームすれば木造でも30 年から 40 年は貸せます 10 年くらい貸している間に土地の価格は値上がりする可能性がありますから担保価値が上がりますその間に出来るだけ借入を減らして新築を建てる時には銀行は新築費用を喜んで貸してくれるでしょうそして鉄骨か鉄筋コンクリート建物を新築し今より良い部屋が出来て収入も上がるでしょう場合によっては更地にして転売しても大きな利益が出るでしょう更に古いアパートを安く買いリフォームと管理で工夫をして収益を上げれば銀行はその手腕を評価し信用をして次の融資をしてくれますので最初苦労してこの壁を乗り越えることが必要ですこの時何よりも大事なのは空室を埋めること入居者の質を上げることその為に何をすべきかですその為には入居斡旋と建物リフォーム管理等のアイデアを出し実行してくれる不動産業者と協力することも非常に大事になります例えば礼金 0 敷金 0 手数料は 0 フリーレントを原則にして入居一時金を少なくして良い入居者を確保する滞納家賃には保険で対応するオーナーから手数料を出して業者が動きたくなるようにする入居申し込みから1 ヶ月間は賃料を免除するフリーレントを活用して良い入居者を確保するリフォームと掃除で入居者が入りたくなる綺麗な部屋にする周辺のワンルームと比較して入居者が入りたくなるあらゆるサービスと条件を整える工夫が必要になっていますまた例えば古いアパートマンションの場合はペットを飼える条件にしてそのようなリフォームをして貸し出せば比較的高く貸せます更に例えばキッチンセットにIHクッキングヒーターを入れたりカーペットをウッド調のフロアタイル ( フローリング調のクッションフロアの改良版 ) にしたり小さな風呂トイレ一体型をシャワーと洗面所に分離したりとか和室を洋室化したりして壁紙や押入のドア等をアクセントカラーにする若者が好む洒落た部屋に改造することも必要です

4 (3) 利回り計算は前二例と同様です事例 8 浦安市堀江アパート一棟売りワンルーム15 室土地 50 坪建物 75 坪浦安市堀江販売価格 1 億 2,680 万オーナーチェンジ月額賃料 852,000 円年間賃料 10,224,000 円管理費 7% 年間合計額 715,680 円土地固定資産評価額約 28,000,000 円建物固定資産評価額約 13,000,000 円固定資産税約 260,000 円物件条件購入価格 1 億 26,800,000 円 a 年間賃料 10,224,000 円 b 初期費用仲介手数料 ( 代金万 ) 4,057,200 円移転登録税約 600,000 円 ( 土地の固定資産税評価額 0.01)+( 建物の固定資産税評価額 0.02)+\60,000 円抵当権設定登録費用約 350,000 円 ( 借入金額 0.004)+ 30,000 円 ) 不動産取得税約 1,260,000 円 ( 土地の固定資産税評価額 0.03) +( 建物の固定資産税評価額 0.03)+\30,000 円初期費用合計約 6,267,200 円 c 資金条件自己資金 53,067,200 円 g アパートローン 80,000,000 円年間ローン支払額 6,628,800 円 f ( 金利 3% 15 年返済の場合 ) 年間ローン返済額 = 借入金 100 万月額返済指数 12 ヶ月 * 月額返済金 = 借入金 100 万 6,667 円 ( 金利 2.5% 15 年返済の場合 ) * 月額返済金 = 借入金 100 万 5,299 円 ( 金利 2.5% 20 年返済の場合 ) * 月額返済金 = 借入金 100 万 6,905 円 ( 金利 3% 15 年返済の場合 ) * 月額返済金 = 借入金 100 万 5,545 円 ( 金利 3% 20 年返済の場合 ) * 月額返済金 = 借入金 100 万 7,148 円 ( 金利 3.5% 15 年返済の場合 ) * 月額返済金 = 借入金 100 万 5,798 円 ( 金利 3.5% 20 年返済の場合 ) 管理コスト管理費 ( 年 ) 715,680 円修繕積立金 ( 年 ) 0 円火災保険積立金 ( 年 ) 69,360 円固定資産税 260,000 円都市計画税 0 円管理コスト合計 ( 年 ) 1,045,040 円 d 家賃保証料 ( 賃料の 10%) 1,022,400 円 e

5 表面利回り = 年間賃料収入物件価格 = b a = 10,224,000 円 1 億 26,800,000 円 =0.0806( 年間利回り 8.06%) 実質利回り計算初期コストを含めると b ( a+c ) = 10,224,000 円 ( 1 億 26,800,000 円 + 6,267,200 円 ) = 10,224,000 円 1 億 33,067,200 円 = ( 年間利回り 7.68%) 管理コストも考えると (b-d) ( a + c ) =( 10,224,000 ー 1,045,040 円 ) ( 126,800,000 円 + 6,267,200 円 ) = 9,178,960 円 1 億 33,067,200 円 = ( 年間利回り 6.89%) 家賃保証システムを使うと (b-d ー e ) ( a + c ) =( 10,224,000 円ー 1,045,040 円ー 1,022,400 円 ) 1 億 26,800,000 円 + 6,267,200 円 = 8,156,200 円 1 億 33,067,200 円 = ( 年間利回り 6.12% ) 空室率 20% の場合 (b 0.8 ー d) (a+c) =( 10,224,000 円 0.8 ー 1,045,040 円 ) ( 1 億 26,800,000 円 + 6,267,200 円 ) = 7,134,160 円 1 億 33,067,200 円 = ( 年間利回り 5.36%) 自己資金に対する実質利回りは (b-d ー e ー f ) g =( 10,224,000 円ー 1,045,040 円ー 1,022,400 円ー 6,628,800 円 ) 53,067,200 円 = 1,527,760 円 53,067,200 円 = ( 自己資本利回り2.87%)

6 事例 9 市川市新井マンション ( 一棟売り ) 事例 10 浦安市今川マンション ( 一棟売り )

資産運用として考えるアパート・マンション経営

資産運用として考えるアパート・マンション経営税務資産運用クラス税金は払わないと財産は残らない ~ アパートマンション経営の収益性 ~ 経済ジャーナリスト阪南大学講師堀浩司 1. なんのための土地の有効活用ですか? 2. 税金対策の意味を誤解していませんか 3. 税金を払わないと財産は残りません 4. アパートマンション経営の収益性確保には土地の有効活用土地を活用して財産を守り増やし次の世代に承継することアパートマンション経営による有効活用