講演など 2007 年 12 月サラリーマン流不動産投資道場主催サラリーマン大家に語る! 不動産投資にまつわる 税金 と 節税 の話 2008 年 2 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.1 青色申告 2008 年 3 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.2 消費税還付 2008 年 5

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1 家主兼業税理士が教える 不動産投資を成功に導く戦略的節税術 自己紹介 日本で初めての不動産投資専門税理士 叶温 ( かなえゆたか ) 代表ホームページ : 年生まれ 甲南大学経営学部卒 税理士 AFP 宅建主任者 マンション管理業務主任者 大学卒業後 広告代理店の営業マンとして 3 年間勤務 平成 15 年税理士合格後 平成 18 年税理士登録 平成 19 年 4 月開業 税理士でありながら会計事務所勤務時代に 年収 400 万円で 1 億の不動産をフルローンで購入した不動産投資家でもある 現在は不動産投資を実践する収益不動産専門の税理士として 関西を中心にクライアントに合わせた実践的な税金 キャッシュフロー戦略サービスを提供している 平成 21 年 6 月から立ち上げた会員制 不動産投資でお金を残す税金塾 では 毎月低価格で 10 名を超える会員に不動産投資家に有益な情報を提供し続けている メルマガ 確実にお金を残す税理士大家の不動産投資術 2 rved. 1

2 講演など 2007 年 12 月サラリーマン流不動産投資道場主催サラリーマン大家に語る! 不動産投資にまつわる 税金 と 節税 の話 2008 年 2 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.1 青色申告 2008 年 3 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.2 消費税還付 2008 年 5 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.3 必要経費 2008 年 6 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.4 減価償却 2008 年 7 月株式会社アイディーユー ( マザーズオークション ) 主催現役税理士兼不動産オーナーが語る! お金が残る物件の選び方 2008 年 7 月セキスイハイム中国株式会社主催平成大恐慌を生き残る [ 資産運用セミナー ] 2008 年 8 月テレビ BS11 デジタル 不動産王 生出演 2008 年 12 月テレビ BS11 デジタル 不動産王 生出演 2009 年 2 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.5 確定申告 2009 年 5 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.6&Vol.7 帳簿 キャッシュフロー 2009 年 6 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.8&Vol.9 税務調査 2009 年 11 月 不動産投資でお金を残す税金塾 Vol.12&Vol.13 税制改正 目次 不動産投資を成功に導く戦略的節税術 1 利益と税引き後キャッシュフローの違い 2 最初が肝心! 減価償却を使いこなす 3 申告書を見直そう! 青色申告を活用する rved. 2

3 1 利益と税引き後キャッシュフローの違い 0 利益と税引き後キャッシュフローの違い 所得 ( 利益 ) と実際に残るお金が違う 6 つの理由 理由 1 所得 ( 利益 ) は借入金の元金返済を引くことができない 理由 2 所得 ( 利益 ) は減価償却費を引くことができる 理由 3 青色申告の場合 所得 ( 利益 ) は青色申告特別控除を引くことができる 理由 4 借入金の元利を合わせた返済金額を引いたものが実際に残るお金 理由 5 減価償却費は実際にお金が出ていかないので 実際に残るお金には影響しない 理由 6 実際に残るお金は 不動産所得に対する税金を差し引かなければならない 6 rved. 3

4 利益と税引き後キャッシュフローの違い 所得 ( 利益 ) と実際に残るお金の計算式 所得 = 収入 -( その他の経費 + 利息 + 減価償却費 )- 控除 実際に残るお金 = 収入 -( その他の経費 + 利息 + 元金返済 )- 税金 7 利益と税引き後キャッシュフローの違い 物件例 物件価格 1 億円 表面利回り 10% 借入金 1 億円 金利 2.5% 返済期間 部屋数 30 年 10 戸 この条件でいくらお金が残るのか? 8 rved. 4

5 利益と税引き後キャッシュフローの違い 所得 ( 単位 : 万円 ) キャッシュフロー ( 単位 : 万円 ) 科目 金額 計 科目 金額 計 家賃収入 1,00 1,00 家賃収入 1,00 1,00 固定資産税 120 固定資産税 120 管理費 (6%) 60 管理費 (6%) 60 修繕費その他 (5%) 50 修繕費その他 (5%) 50 借入利息 270 借入利息 270 減価償却費 180 元金返済 220 青色申告特別控除 所得税 住民税 所得 25 キャッシュフロー この所得から税金が計算される! 9 利益と税引き後キャッシュフローの違い 自分の税率で税引き後のキャッシュフローが変わる! 職業 : サラリーマン年収 :400 万円妻 : 専業主婦子供 :1 人 給与所得のみの税率所得税 住民税 15% 税額約 15 万円 不動産所得 万円 不動産所得を足した税率所得税 住民税 30% 税額約 64 万円 不動産を保有したことで年間約 49 万円の税金が増加! 個人の年収やその他の収入によって異なる! 10 rved. 5

6 利益と税引き後キャッシュフローの違い 所得 ( 単位 : 万円 ) キャッシュフロー ( 単位 : 万円 ) 科目金額計 科目金額計 家賃収入 1,00 1,00 家賃収入 1,00 1,00 固定資産税 120 固定資産税 120 管理費 (6%) 60 管理費 (6%) 60 修繕費その他 (5%) 50 修繕費その他 (5%) 50 借入利息 270 借入利息 270 減価償却費 180 元金返済 220 青色申告特別控除 所得税 住民税 所得 25 キャッシュフロー 231 所得とキャッシュフロー 年間で 24 万円の差が!! 11 2 最初が肝心! 減価償却を使いこなす rved. 6

7 最初が肝心! 減価償却を使いこなす 建物の構造で変わる減価償却費構造による耐用年数 ( 新築の場合 ) 鉄筋コンクリート (RC) 鉄骨 (S 造り ) 木造 47 年 19 年 ~34 年 22 年 例えば6,000 万円の建物の減価償却費 RC 鉄骨 木造 6,000 万 0.022(47 年 )=132 万円 6,000 万 0.030(34 年 )=180 万円 6,000 万 0.046(22 年 )=276 万円 どの建物がもっとも節税につながるのか? 最初が肝心! 減価償却を使いこなす 反比例する融資期間融資期間は耐用年数から築年数を引く! 例えば築年数 20 年の場合 RC 47 年 -20 年 =27 年 木造 22 年 -20 年 = 2 年 1 億円を借入して返済していくとすれば ( 元金のみ ) RC 1 億円 27 年 = 370 万円 木造 1 億円 2 年 =5,000 万円 どちらの物件が毎年のキャッシュフロー ( 手元のお金 ) が残るのか? rved. 7

8 最初が肝心! 減価償却を使いこなす 建物の金額はいくら? 建物の金額が重要な訳 土地は価値が減らないので減価償却費は計上できない 建物は価値が減るので減価償却費を計上できる 建物の金額を高くすれば 減価償却費が多く取れる! 例えば RC 新築 1 億円の物件の年間減価償却費 建物が2 千万円なら 2 千万 0.022(47 年 )= 約 44 万 建物が7 千万円なら 7 千万 0.022(47 年 )= 約 154 万土地と建物の金額は契約書の金額が元となる! 最初が肝心! 減価償却を使いこなす 建物の金額がわからない場合は? 1 消費税から算定する方法 例えば契約書に 消費税 250 万円と書かれてあったら 建物の金額 250 万円 5%=5 千万円 税込金額 5 千万円 +250 万円 =5,250 万円 rved. 8

9 最初が肝心! 減価償却を使いこなす 建物の金額がわからない場合は? 2 固定資産税評価額で按分する方法 物件価格 1 億円 固定資産税評価額 土地 2 千万円建物 3 千万円合計 5 千万円の場合 建物の金額 1 億円 (3 千万円 /5 千万円 )=6 千万円 最初が肝心! 減価償却を使いこなす 建物の金額がわからない場合は? 3 国土交通省発表の 建築統計年報 による方法 ( 建物の標準的な建築価額 の表に 建物の構造と建築年数ごとに平米あたりの建築費が定められている ) 例えば平成 8 年築 RC 面積 400m2の物件の場合 198 千円 400m2 =7,920 万円 これから 12 年間の減価償却費約 1,881 万円を差し引く 7,920 万円 -1,881 万円 =6,039 万円 rved. 9

10 改正事項 平成 19 年に減価償却の大改正が行われた! 1 平成 19 年 3 月 31 日以前 取得価額から残存価額 10% を引いて 償却計算をしなければならなかった 償却可能限度額は 95% までだった 2 平成 19 年 4 月 1 日以降 残存価額が撤廃された!( 残存簿価 1 円まで償却可能 ) 償却可能限度額も撤廃された! 19 3 申告書を見直そう! 青色申告を活用する rved. 10

11 申告書を見直そう! 青色申告を活用する 10 部屋あるかが成否の分れ目 5 棟 10 室基準とは? 物件 A 家賃 10 万円 6 部屋 = 月額 60 万円 物件 B 家賃 6 万円 10 部屋 = 月額 60 万円物件 Bの方が税金の面では有利! これを所得税上 事業的規模という! 事業的規模のメリットは? 申告書を見直そう! 青色申告を活用する メリット 1 青色申告特別控除 青色申告特別控除が 65 万円になる! 事業的規模でなければ 10 万円 要件 青色申告をしていること 帳簿を複式簿記により記帳していること 申告書に貸借対照表を付けること rved. 11

12 申告書を見直そう! 青色申告を活用する メリット 2 奥さんなどへのお給料 事業専従者給与が必要経費になる 青色申告者 家族従業員に支払う適正給与額 白色申告者 奥さんは 86 万円 その他の家族は 1 人 50 万円まで 要件 15 歳以上 専ら従事する期間がその年を通じて 6 か月を超える者 デメリット 配偶者控除 配偶者特別控除 扶養控除は受けられなくなる 年収 130 万円を超えると社会保険の扶養から外れてしまう 申告書を見直そう! 青色申告を活用する 24 rved. 12

13 小規模企業共済 小規模企業共済を活用しよう! 小規模企業共済とは 個人事業主や経営者の退職金制度 必要経費にはならず 所得控除の対象となる! サラリーマン大家は加入できないが 法人の役員になれば加入することができる! 毎月の掛金は 1,000 円から 70,000 円までの範囲内 (500 円単位 ) で自由に選べる 加入後 増 減額ができ 前払いもできる 受け取る時には退職金として受け取れるので税金上 非常に有利! 25 Fin 26 rved. 13

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