公営住宅制度の概要公営住宅は憲法第 25 条 ( 生存権の保障 ) の趣旨にのっとり公営住宅法に基づき国と地方公共団体が協力して住宅に困窮する低額所得者に対し低廉な家賃で供給されるもの ( ストック数 : 約 216 万戸 (H25 年度末 )) 供給地方公共団体は公営住宅を建設又は

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としなりかつもと
5 years ago
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1 資料 3 国土交通省説明資料国土交通省住宅局住宅総合整備課 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

公営住宅制度の概要公営住宅は憲法第 25 条 ( 生存権の保障 ) の趣旨にのっとり公営住宅法に基づき国と地方公共団体が協力して住宅に困窮する低額所得者に対し低廉な家賃で供給されるもの ( ストック数 : 約 216 万戸 (H25 年度末 )) 供給地方公共団体は公営住宅を建設又は買取り借上げにより管理国の助成 : 整備費等 : 全体工事費の概ね45%( 建設買取り )

2 公営住宅制度の概要公営住宅は憲法第 25 条 ( 生存権の保障 ) の趣旨にのっとり公営住宅法に基づき国と地方公共団体が協力して住宅に困窮する低額所得者に対し低廉な家賃で供給されるもの ( ストック数 : 約 216 万戸 (H25 年度末 )) 供給地方公共団体は公営住宅を建設又は買取り借上げにより管理国の助成 : 整備費等 : 全体工事費の概ね45%( 建設買取り ) 又は共用部分工事費改良費の2/3の概ね45%( 借上げ ) を助成家賃低廉化 : 近傍同種家賃と入居者負担基準額との差額の概ね45% を助成整備基準省令で規定した基準を参酌し制定した条例等に従って整備床面積 25m2以上省エネバリアフリー対応であること台所水洗便所洗面設備浴室等の設備があること等 ( 参酌基準の規定 ) 入居者資格入居収入基準月収 25 万 9 千円 ( 収入分位 50%) を上限として政令で規定する基準 ( 月収 15 万 8 千円 ( 収入分位 25%)) を参酌し条例で設定ただし入居者の心身の状況又は世帯構成区域内の住宅事情その他の事情を勘案し特に居住の安定を図る必要がある場合として条例で定める場合については月収 25 万 9 千円 ( 収入分位 50%) を上限として基準の設定が可能住宅困窮要件現に住宅に困窮していることが明らか入居制度原則として入居者を公募特に居住の安定の確保が必要な者について地方公共団体の判断により入居者選考において優先的に取り扱うことが可能 ( 優先入居 ) 収入超過者 3 年以上入居し入居収入基準を超える収入のある者明渡努力義務が発生高額所得者 5 年以上入居し最近 2 年間月収 31 万 3 千円 ( 収入分位 60%) を超える収入のある者地方公共団体が明渡しを請求することが可能家賃入居者の家賃負担能力と個々の住宅からの便益に応じて補正する応能応益制度に基づき地方公共団体が決定収入超過者の家賃は収入超過度合いと収入超過者となってからの期間に応じ遅くとも 5 年目の家賃から近傍同種家賃 ( 市場家賃に近い家賃 ) が適用高額所得者の家賃は直ちに近傍同種家賃が適用 1

3 公営住宅の家賃 2 公営住宅の家賃は公営住宅法同施行令の規定により入居者の家賃負担能力と個々の住宅からの便益に応じて補正する応能応益制度に基づき地方公共団体が条例で決定する家賃 = 家賃算定基礎額立地係数規模係数経過年数係数利便性係数 : 入居者の収入区分に応じて定められる額 ( 令第 2 条第 2 項の表 ) : 市町村の立地の偏差に応じた値 ( 令第 2 条第 1 項第 1 号 H8 建設省告示第 1783 号 ) : 住宅の専用部分の床面積に応じた値 ( 令第 2 条第 1 項第 2 号 ) : 建設時からの経過年数に応じた値 ( 令第 2 条第 1 項第 3 号 H8 建設省告示第 1783 号 ) : 住宅の利便性に応じて地方公共団体が定める値 ( 令第 2 条第 1 項第 4 号 )

4 公営住宅の建設年度別ストック数 ( 千戸 ) 建設年度別管理戸数 ( ストック数 :216 万戸 (H25 年度末時点 )) 築後 30 年以上 126 万戸 (58%) 平成 7 年以降昭和 60 年代 19% 昭和 20 年代 0% 昭和 30 年代 4% 19% 昭和 40 年代昭和 20 年代 31% 昭和 50 年代 27% 昭和 30 年代昭和 40 年代昭和 50 年代昭和 60 年代平成 7 年以降 S20 S25 S30 S35 S40 S45 S50 S55 S60 H2 H7 H12 H17 H22H24 3

5 公営住宅の入居者の属性等入居者 ( 世帯主 ) の年齢 60 歳以上の高齢者世帯が 57.5% 入居者の収入同居者の所得を含む 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 70 歳以上 65~69 歳 60~64 歳 50~59 歳 40~49 歳 30~39 歳 29 歳以下 21.6% 23.1% 25.0% 26.1% 27.8% 28.6% 30.2% 31.5% 33.2% 34.6% 10.3% 10.6% 10.8% 10.9% 11.2% 11.8% 10.5% 11.7% 11.1% 10.3% 10.1% 9.8% 10.4% 10.9% 11.3% 12.1% 20.2% 19.9% 19.6% 19.0% 18.2% 17.2% 16.2% 15.3% 15.1% 14.7% 14.4% 14.3% 14.5% 14.5% 14.6% 14.9% 10.9% 11.3% 12.1% 11.6% 14.7% 14.3% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 収入未申告月収 31.3 万超月収 31.3 万以下月収 25.9 万以下月収 21.4 万以下月収 18.6 万以下月収 15.8 万以下月収 13.9 万以下月収 12.3 万以下月収 10.4 万以下 % 10% 0% 15.1% 15.2% 16.0% 15.5% 14.8% 14.5% 13.9% 13.2% 12.4% 11.7% 10.9% 10.2% 6.3% 5.9% 5.2% 5.4% 4.1% 3.9% 3.6% 3.4% 3.1% 2.9% H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 ( 年度 ) ( 注 ) 年齢不詳を除く国土交通省作成 20% 10% 0% H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 国土交通省作成 ( 年度 ) 国土交通省作成 4 公営住宅の応募倍率全国平均 6.6 倍東京都 23.6 倍大阪府 11.6 倍 ( 平成 25 年度 ) 4

6 公営住宅における民間活用の状況供給段階管理段階 PFI 事業 ( 供給管理 ) 実績 :37 事例 ( その他地域優良賃貸住宅に係るもの 2 事例 ) 買取公営住宅 ( 平成 8 年公営住宅法改正 ) 実績 :6,005 戸 (24 年度末 ) 指定管理者制度 ( 平成 15 年地方自治法改正 ) 実績 :46 事業主体 (67 都道府県政令市中 )(H25.12) ( 例 ) 大阪府営住宅における指定管理の状況 ( 戸数指定管理者は H25 年度末 ) 借上公営住宅 ( 平成 8 年公営住宅法改正 ) 実績 :24,338 戸 (24 年度末 ) 吹田市高槻市等 8 市町 (27,593 戸 ) 大阪ガスセキュリティサービス ( 株 ) 府住宅供給公社共同体大阪市堺市 ( 南区を除く ) 等 10 市 (43,891 戸 ) ( 株 ) 東急コミュニティー枚方市等 4 市 ( 一部除く )(11,880 戸 ) 日本管財 ( 株 ) 寝屋川市等 3 市と大東市の一部 (12,247 戸 ) アーバンサービスグループ東大阪市 (5,700 戸 ) 日本住宅管理 ( 株 ) 施設併設による福祉拠点化実績 :2,519 団地 4,394 施設 (24 年度末 )( 注 ) ( 注 ) 公共賃貸住宅 ( 公営改良特公賃 UR 住宅公社住宅等 ) と社会福祉施設等との併設状況の合計岸和田市貝塚市等 12 市町 (20,673 戸 ) 三菱電機ビルテクノサービス ( 株 ) 府住宅供給公社共同体堺市 ( 南区 )(15,835 戸 ) 日本総合住生活 ( 株 ) 府住宅供給公社共同体公営住宅法に基づく管理代行制度を導入している事業主体と併せ都道府県政令市の全 67 事業主体で民間活用広域管理が進んでいる滞納家賃等回収業務の外部委託実績 :22 事業主体 (67 都道府県政令市中 ) (H25.12) 5

公営住宅における民間活用に係る支援公営住宅整備においては直接建設買取り借上のスキームを問わず補助を実施 BOT 方式 ( 民間事業者が建設し借上げ公営住宅として一定期間管理したあと最終的に自治体に引き渡す場合 ) により整備する場合の補助率を借上げ方式 ( 共同施設整備費のみ対象 ( 下記 3)) ではなく直接建設方式 ( 工事費全体が対象 ) と同様の補助率にしている ( 下記

7 公営住宅における民間活用に係る支援公営住宅整備においては直接建設買取り借上のスキームを問わず補助を実施 BOT 方式 ( 民間事業者が建設し借上げ公営住宅として一定期間管理したあと最終的に自治体に引き渡す場合 ) により整備する場合の補助率を借上げ方式 ( 共同施設整備費のみ対象 ( 下記 3)) ではなく直接建設方式 ( 工事費全体が対象 ) と同様の補助率にしている ( 下記 4) 民間事業者への直接補助を行うことも可能 (5) 家賃低廉化への支援は 1~5 で共通なお PPP/PFI による公営住宅整備を支援するため H26 より地方公共団体による PFI 導入可能性調査を社会資本整備総合交付金等の基幹事業としたほか H27 予算において事業の基本構想段階での条件整理等を行う民間事業者への支援措置を創設 1 地方公共団体による直接建設 2 買取り公営住宅 3 借上げ公営住宅 4BOT 方式公営住宅 5BOT 方式公営住宅 ( 民間直接補助 ) 概ね 55% 地方公共団体 ( 起債 ) 公営住宅建設事業債で起債概ね 55% 地方公共団体 ( 起債 ) 公営住宅建設事業債で起債専用部分民間概ね 55% 民間地方公共団体が分割支払い 1/2 民間地方公共団体が分割支払い概ね 45% 国概ね 45% 国共用部分民間地方国 ( 地方経由 ) 概ね 45% 国 ( 地方経由 ) 1/2 国民間へ直接補助整備費の地方公共団体負担を起債により調達し家賃等により償還整備費の地方公共団体負担を起債により調達し家賃等により償還民間事業者が資金調達し借上げ料を地方公共団体が支払い民間事業者が整備費を資金調達し国の補助と地方公共団体の分割払いで支払い民間事業者が整備費を資金調達し国の補助と地方公共団体の分割払いで支払い 6

民間活用による建替えと併せた公営住宅の余剰地活用集約化第 6 回経済財政諮問会議 (5/19) 太田大臣説明資料より人口減少下にあっては道路や空港等生産性を向上させるための社会資本整備のストック効果最大化に加え公営住宅や下水道などの公共施設について地域のニーズを踏まえつつ集約再編等を行う必要があるその際地域包括ケアと連動した福祉拠点の形成などコンパクト + ネットワーク

8 民間活用による建替えと併せた公営住宅の余剰地活用集約化第 6 回経済財政諮問会議 (5/19) 太田大臣説明資料より人口減少下にあっては道路や空港等生産性を向上させるための社会資本整備のストック効果最大化に加え公営住宅や下水道などの公共施設について地域のニーズを踏まえつつ集約再編等を行う必要があるその際地域包括ケアと連動した福祉拠点の形成などコンパクト + ネットワークを基本理念とする地域づくりを推進集約再編にあたっては PPP/PFI の活用を積極的に推進また集約化等に伴う余剰地の活用公共施設の上部空間の活用等により民間のビジネス機会を創出 ( 資本のリサイクル ) 公営住宅建替えにおける余剰地活用 ( 資本のリサイクル ) の事例 < 大阪府営枚方田ノ口住宅建替え事業 > 府営住宅敷地 (2.36ha) 建物の高層化府営住宅 (0.95ha) 建替後の府営住宅敷地 (0.95ha) 民間投資により余剰地 (1.41ha) を活用 ( 戸建住宅サービス付高齢者向け住宅等 ) ( 余剰地の売却収入約 3.2 億円 ) 全景イメージ民間のビジネス機会を創出余剰地サービス付き高齢者向け住宅 (0.16ha) 余剰地戸建住宅 (0.81ha) UR 団地の再編等と組み合わせた余剰地活用を通じて民間のビジネス機会のさらなる拡大を推進 7

9 PPP/PFI ( コンセッション含む ) に関する民間事業者へのヒアリング 8 公営住宅の管理分野における PPP/PFI 方式 ( コンセッション方式を含む ) の導入について当該分野に実績のある民間事業者にヒアリングを行い指定管理者制度との比較検討状況等を聴取主なコメント低額所得者向けである公営住宅はコンセッション方式のポイントである自らの収入とする部分について民間のノウハウを発揮する余地がなくコストダウンによる支出削減効果は指定管理者制度による場合と変わらないこのためコンセッション方式に切り替えて参入する必要性を感じにくい収入が固定的な場合の長期間の管理はコスト上昇への対応が難しい公営住宅と一体に整備される収益施設があればそこで利益を上げることもあり得るが事業者としては当該施設のみの管理業務の方が望ましい指定管理者として行っている公営住宅の小規模修繕空き家修繕はある程度コストも管理でき業務として取り組めるが経年劣化が進んでいる公営住宅の大規模修繕はコスト増のリスクが大きく別契約が望ましい指定管理者制度の普及に伴い契約更新時のコスト縮減要請もあり競争的な環境になっているが民間事業者としてはノウハウの蓄積等によりこうしたニーズに応えていると考えている

居住面積水準住生活基本計画 (H28.3 閣議決定 ) において最低居住面積水準及び誘導居住面積水準を定めている最低居住面積水準は健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積の基準である誘導居住面積水準は豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要

居住面積水準住生活基本計画 (H28.3 閣議決定 ) において最低居住面積水準及び誘導居住面積水準を定めている最低居住面積水準は健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積の基準である誘導居住面積水準は豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要住宅セーフティネット ( 参考資料 ) 平成 28 年 11 月 5 日国土交通省住宅局 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 居住面積水準住生活基本計画 (H28.3 閣議決定 ) において最低居住面積水準及び誘導居住面積水準を定めている最低居住面積水準は健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積の基準である