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しまなおうじ
5 years ago
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1 エレヘータ県営住宅のEV 付きバリアフリー工事について土木部住宅課太谷久田登誠司 1. はじめに本格的な高齢社会を間近に控え高齢者の居住に配慮した住宅のバリアフリー化が求められているとともに今後予想される投資余力の減衰や地球環境問題の対応から既存の住宅ストックをより長く有効に活用することが求められているそのため県住宅課においては平成 13 年に長崎県公営住宅ストック総合活用計画を策定し既存の県営住宅について建替えるもの全面的あるいは個別に改善するもの維持保全を行うものに分類するなどストックの活用方針を策定している当該計画においては今後耐用年限が経過もしくは迫っている S40 年代ストックについては積極的に建替を行っていく反面十分な管理期間が残る S50 年代ストックについては EV エレヘータの設置等高齢社会に対応した改善を行い長寿命化することでストックの効率的な活用を図ることとしている図 1のとおり本県の県営住宅ストックの約 80 % を占める中層 (3~5F) 耐火構造の住宅は S40 S50 年代に建設されたものが中心でありこれらはEVが未設置であるストック活用計画における事業平準化概念図 S40-50 年代ライン今後 10 年間で建替を行う S40 年代以前のストック (2,970 戸 ) 8 期五計期間分 (500 戸 ) 15 年後以降に建替対象年後以降に建替対象 300 建替戸数 240 戸ライン 9 期五計期間分 ( 戸数未定 ) S23 S27 S28 S29 S30 S31 S32 S34 S35 S36 S37 S38 S39 S40 S41 S42 S43 S44 S45 S46 S47 S48 S49 S50 S51 S52 S53 S54 S55 S56 S57 S58 S59 S60 S61 S62 S63 H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 戸数図 1 県営住宅ストック活用計画における事業平準化概念図給湯設備 3 箇所給湯高齢化対応仕様整備県営住宅の設備状況 ( 県営全体 ) 0% 10% 20% 30% 40% 24.7% 24.0% 35. また県営住宅の設備整備状況を図 2に示すこの S50 年代を中心として低い水準にあるため全体の整備状況が遅れている以上より本県の県営住宅のストック活用のイメージを図 3に示す設置ありの比率図 2 県営住宅の設備状況

2 誰もが安全かつ快適に移動できるアクセス容易性を確保する EV のない中高層住宅の解消洋室和室玄関押入便所和室台所浴室バルコニー住戸内のバリアフリー化居住水準の向上を目指す床の段差解消手すりの設置等設備水準の向上(3 点給湯等の設備改修 ) 図 3 県営住宅ストック活用のイメージ本稿では県内初のEV 設置工事となった県営女の都団地を例として本県がどのように住宅ストックを有効活用しているか紹介したい 2. 女の都団地の事例女の都団地の概要県営女の都団地は長崎市北部に位置するバス路線沿いにある団地である建設は S51 鉄筋コンクリート5 階建て 20 戸 3 棟 = 総戸数 60 戸戸当たり面積は約 54 m2と比較的小規模である高齢化率は 25 % まで進んでいる工事の概要今回の工事内容は以下のとおりである (1)EV 設置国土交通省が開発提案募集した低コスト型 EV(4 人乗り ) を設置 (2) 内部改修 1 浴室に低めの浴槽とスノコ設置によるまたぎ高さ解消 2 浴室へのシャワー設置台所および洗面所への給湯 3 流し台の水道コックをシングルレバーへ取替 4トイレ浴室玄関に手すりの設置 5 床の張り替え段差解消 ( 洋室 ~ 和室 ~ 廊下 ) EV 設置方法について既存の階段室型住戸にEVを設置する方法は数種類あるが効果的な方法は次表の2 つに絞られる

3 表 1 EV 設置方法 (5 階建て 30 戸の場合 ) A 階段室設置 B 片廊下増築イメージ踊り場に着床既存の階段室を一部撤去廊下設置メリット北側のプライバシーが確保出来る完全なバリアフリーとなる住みながらの工事が可能デメリット半層の上り下りが生じる居住者の移転先確保が 1 階へのスロープ設置が困難北側のプライバシーが落ちるコスト EV EVと廊下設置 ( 千円 ) 工事費 10,000 3( 基 ) =30,000 工事費 10,000 1( 基 )+22,000=32, 年間メンテ料 ( ケ月 ) 3( 基 )=12,960 メンテ料 ( ケ月 ) 1( 基 ) = 4,320 移転費 ( 戸 ) = 7,500 移転事務費職員 1名半年分と想定 ( 概算 ) 2,000 空き損失工期中の家賃計に換算 3,000 解体費数十年後の解体費 1,400 解体費数十年後の解体費 3,000 合計 44,360 合計 51,820 電気代 ( 入居者負担 ) 約 500 円 / 月 ( 入居者負担 ) 約 200 円 / 月表 1の解説 Aタイプの特徴は踊り場に着床するため既存の階段室踊り場の腰壁を撤去するだけでEV 設置が可能であり入居者を移転させるがないただし半階の登り降りが生じるため車イス対応とすることは出来ない Bタイプについては階段を一部完全撤去するがあるため住戸への出入りが不可能な時期が数ヶ月生じるこの間入居者の仮住戸がになるがこの仮住戸については他の県営団地を数年前から募集停止して確保するがありその間の家賃損失や事務費等多額の費用を要するバリアフリーの観点からは Bタイプが非常に良く魅力的であるが財政的な負担仮住戸の問題が大きいまた旧建設省標準設計でもあるこの階段室型住戸の特徴はプライバシーの面が優れている ( 窓が開放出来て風通しも良い ) ことなので今回の女の都団地においてはAタイプを採用している

4 3. 住民への対応改修工事により利便性は向上するが家賃が上昇するため住民の同意形成がであったそのため説明会を行い住民の同意を求めることとしたが高齢化に対して意識の低い若い世代から反対が出て説明会自体が紛糾することが予想されたそこで事前アンケートを行い住民の意見を十分検討し説明会に臨んだ当日は 65 才以上の住宅内事故での死者数が交通事故のそれを大きく上回っていることから説明し ( 図 5 ) この事図 4 住民説明会業はどうしてもであることを住民の心に訴えたうえで疑問点要望点に対しての対応策を懇切丁寧に説明したその結果住民の同意を得ることに成功した交通事故住宅内事故 0 2, , , , ,0 0 0 図 5 65 才以上交通事故と住宅内事故の死者数比較 (H11 厚生省人口動態統計 ) 4. 完成状況以下に完成状況を示す工事中は住民と施工業者間の綿密な日程調整がであった EV 設置内部改修手摺設置段差解消

5 3 点給湯 5. まとめ図 6 完成写真女の都団地 EV 付きバリアフリー工事今後の参考とするため工事の種類ごとに事後アンケートを実施した 1 2 浴室の改良 ( シャワー ) 3 水道蛇口のシングルレバー化 4 17% 8% EV の設置 75% 0% 96% 12% 16% 72% 洗面化粧台の取り替え 16% 80% 5 給湯器による台所洗面 6 段差解消 ( 床の張り替え ) 7 どち浴室の改良 ( スノコ ) 8 どちらでも浴室への給湯ない 16% 12% 8 80% らでもない 12% 48% 40% 15% 47% 手すりの設置 38% 図 7 事後アンケートの結果アンケート考察全体として良い評価を受けたと考えるが 7. 浴室のスノコ 8. 手すりの設置については約半数はという回答であった浴室の段差解消であるスノコは高齢者にとって重く清掃がしにくい等の意見が多かったそこで対策として現在ではスノコを細かく分割し取り外しやすいものに変更している ( 図 8) 手すりについては若年層中心にという意見が多い工事中は取り付け場所についての不満もあった図 9では正面に付けた方が両手を使えて有効だが男性にとっては立つスペースが狭くなるため結局横に設置しているこのように手すりの付け方は難しく全ての人に満足してもらうためには入居者とのきめ細かい調整をとする図 8 スノコ分割状況図 9 便所手すり今後の展望表 2 に事業実施状況を示す女の都表 2 事業実施状況を皮切りとして事業を進めている今後の事業長崎地区女の都棟基戸対象候補は約 H13, 棟あるが本県の高齢化スピー大手 1 棟 1 基 25 戸 H14 横尾 6棟 19 基 190戸 H14 磯道 4 棟 10 基 100 戸 H14, H13 合計 15 棟 37 基 405 戸ドは全国的にも速いため年次計画を立てて効果佐世保地区十郎原棟基戸的に事業を推進していくがある

6 今後の課題課題はやはり総合的なコスト縮減であるイニシャル及びランニングの両面でコストの低減を図って行くことが住民へのサービス向上につながる 1EVのコスト対応策工事額は家賃上昇に反映される安く工事を実施するシステムを作る事がである < 対応策 >4 箇所停止を3 箇所停止とする 3 階と4 階間は停止階が無くても半階登り降りの状況は変わらないドア三方枠乗場ホタン渡り板既存腰壁撤去等数項目においてコスト縮減出来る従来縮減案図 10 EV 工事費縮減イメージ縮減効果工事費 1 基当たり約 500 千円 2メンテナンス料金のコスト縮減策また前掲表 1のコスト欄に掲げているがメンテナンス料が大きな支出となっている今後はメンテナンス料金を機種選定の重要な要件の一つとするがある < 対応策 >( 1) 特記仕様書にメンテナンス料金の目安を記載する ( A社メンテ料 )-( B 社メンテ料 )= 6 千円 / 月基 6 千円 6 基 12 ヶ月 20 年 = 8,640 千円 ( 2) 設置基数が増えるに従い契約額を毎年見直していく ( 例 : 女の都団地近郊に新しく EV 設置した場合 ) 交通費削減等に伴う縮減額 3 千円 / 基 3 千円 6 基 12 ヶ月 20 年 = 4,320 千円以上女の都団地を事例として本県の住宅ストックの有効活用について紹介しました今後は市町村営についての事例が増えていくことを願います入居者相手で細やかな対応をとし最初は苦労しますが長期的な観点に立ちぜひ積極的に取り組んで頂きたいと思います

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