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1 * Maeda Takuo a JST PJ 2007 p.3

2 p p p.259

3

4 高崎経済大学論集 図4 第54巻 第2号 2011 日本の住宅価格 築年別 クー 佐々木 2008 図4 p.69 を転載 を意味するものではない にもかかわらず 日本の木造家屋は RC Reinforced-Concrete 造の建物のように その耐久性 が科学的に十分に検証されているとは言えない状態であるため 特に木造住宅に関してはその 寿 命 がかなり短く評価されている可能性がある4 また 日本では住宅評価が 単なる経過年数で ある 築年数 で評価され 通常の木造住宅では 20年で残存価格の10 5 になっていることか ら 実際の既存住宅市場においても 図4のように築15年程度で住宅の 単に 築年数 で評価 しただけではあるが 市場では価格がつかないという意味で 価値が消滅 し それ以降は建物の 価値がマイナスになることから 日本の場合は 耐久年数 を終えた古い住宅を壊して新しい家 を建てることを繰り返す 6こととなったのだろう したがって 本来は50年から60年 場合によっては100年 200年という長期間の耐久性があった としても 築年数のみで評価された 寿命 を前提にして住宅の価値が計られるため 耐久年数 を過ぎた住宅は 市場においてその価値が評価されない また 住宅価値をより精緻に査定すると 期待される不動産評価についても 住宅を含む不動産市場においては取引事例主義が主流であるた め 近年の住宅性能の向上などを考慮されることは 希少7 であり むしろ 耐久年数 を過 ぎた 住宅がついた土地よりも更地の方が高値で取引されるケースがままある8 のが現実である 以上のように 日本では既存住宅の取引が少なく 新築住宅に偏った市場が形成されるのは 4 この点に関してJST当PJでは現在 木材の物性に関して化学的及び物理的な実験を行うことで その耐久性についての検 証を行っている 5 住宅生産団体連合会 2007 p.130引用 6 クー 佐々木 2008 p.68引用 なお 住宅生産団体連合会 2007 では 金融機関の既存住宅における担保評価の低さ も築年数主義を定着された要因 p.130 と指摘している 7 住宅生産団体連合会 2007 p.130参照 なお 不動産評価基準は平成14年に全面的に改正され その後 平成19年 平成 21年にそれぞれ一部改正されている 8 クー 佐々木 2008 p.69引用 なお 内は筆者加筆 68

5 1970 Lemon Peach p

6 p p a A t 12 B A e rt = B e r r = (ln (B) - ln(a)) / t

7 日本の既存住宅市場における問題点とその活性化に資する制度 インフラについての考察 前田 表5 図6 米国の築年別住宅価格の推移 米国の築年別の相対価格 対新築価格 図7 米国住宅の所有期間利回り 71

8 p.91

9 日本の既存住宅市場における問題点とその活性化に資する制度 インフラについての考察 前田 米国住宅の含み益 表8 米国の住宅コスト 図8 表7 米英のリバースモーゲージ 出所 経済財政白書 平成22年版 るので 金融機関でも適正な価値評価が可能であり 欧米ではリバース モーゲジが盛んに行われ ているのだと考えられる 図8 リバース モーゲジは村本 2006 も指摘するように住宅資産の換金性 流動性 を高めるため 老後に対する 備え として流動性保有動機を低下させることになる 米国では平均5 6年に一 度の割合で転居することから実物資産である住宅は 株式や債券 または 投資信託等に比べても 73

10 高崎経済大学論集 図9 第54巻 第2号 2011 日米の家計資産の構成 出所 日銀 資金循環の日米比較 2010年3Q 表9 日米の現預金 負債 現預金 実物資産 負債 デュレーションが短い 13可能性がある また 上述のようにリバース モーゲジ市場が機能してい る場合 危険資産というよりも むしろ安全資産に近い存在として認識している可能性もある こ のことから 日本に比べ米国の家計の金融資産は 老後の備えをあまり考慮しないで良い分 現預 金の割合が低くなっているものと推測される 図9 実際 米国では現預金の対負債比率は 負債残高の44 47 しか流動性を持ってい ない であるが 現預金に実物資産を加えた同比率は 負債残高の2倍強 であり 日 本の現預金の対負債比率 とほぼ同じ水準になる 表9 つまり 米国では既存住 宅市場がしっかりと機能していることから いつでも資金化できることに加え リバース モーゲ ジも活用できるので 必要以上に現預金を保有せず 金融資産においては資産の効率性を重視して 13 米国のモーゲジ証券は同償還年限の債券に比べてデュレーションが短いという調査結果もある 例えば 西川 2007 な ど 74

11 s anti-deficiency law HOA Home Owners Association HO Home Owner CC Rs Covenants Conditions and Restrictions 15 HOA

12 S L S L 16 IT HOA 10 HOA p.109

13 LCA Lide Cycle Assessment 2011a 2011b

14 HOA HOA HOA HOA

15 2005 REPORT BP UFJ Q Q Q 2009 CSIS No a b OECD (2011) Economic Outlook The Department of Housing and Urban Development American Housing Survey,

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