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1 当該分野の現状と課題のまとめ の現状 の住宅総数は増加傾向にあり 平成 15(2003) 年 10 月 1 日現在の住宅総戸数は約 32.3 万戸である の住宅ストックは一戸建てはおよそ 9 万戸前後で安定しているのに対して近年共同住宅が増加している 内には新耐震基準以前の建物が約 6.8 万戸存在している の区営住宅など 区が管理する公共賃貸住宅数は 815 戸であり 23 区中で中位を占めている の新築住宅着工数は平成 15(2003) 年度以降増加傾向にあり 平成 17 (2005) 年には9,783 戸となっている の分譲マンション販売戸数は 平成 17(2005) 年に 2,000 戸近い販売戸数であった他は ここ数年減少傾向にある の分譲マンションの 1 m2あたりの平均分譲価格は近年上昇傾向に転じている ただし 平成 18(2006) 年値でみても よりは約 8 万円 / m2下回っている の分譲マンション 1 戸当たりの平均専有面積は平成 18(2006) 年に大幅に減少し より約 5 m2下回っている (3) 地価動向 の住宅地の地価公示価格は近年下げ止まりの傾向を示している 関連する計画 主要事業 << 関連する計画 >> 第 2 次住宅マスタープラン ( 3 月 ) << 主要事業 >> 区営住宅の整備 ( 移管受け入れ ) 区民の意識 度区民意識意向調査では 公共住宅の整備やすまいづくりの情報提供 について 満足 どちらかといえば満足 の回答者合計が 49.2% である 同様に 公共住宅の整備やすまいづくりの情報提供 の今後の必要性について とても必要 必要 の回答者合計は 68.7% であり 満足状況 必要性ともに 全施策の平均をやや下回っている 当該分野の課題 の住宅ストックは引き続き増加傾向にあり 今後とも住宅地としての発展が見込まれる 今後高齢化等の居住者構成の変化に伴って 住宅ストックを有効に活用することが課題となる の住宅ストックの増加は共同住宅によるところが大きい 分譲マンションの販売戸数は減少傾向にあるが 今後区にはマンション建設に伴う近隣住民との適切な調整機能を果たすことが求められる 環境やバリアフリーなど としてふさわしい住宅ストックの方向性を検討し それに合わせた適切な住宅の誘導が課題となる の将来像を考える区民懇談会基礎資料 81

2 当該分野の現状を示すデータ 1 全住宅ストック の住宅総数は増加傾向にあり平成 15(2003) 年 10 月 1 日現在の住宅総戸数は約 32.3 万戸であり そのうち居住世帯有住戸は約 28.8 万戸である 所有関係別にみると持ち家 民営借家ともに増加しており 平成 15(2003) 年 10 月 1 日現在ではともに 10 万戸以上となっている 平成 5 年昭和 63 年昭和 58 年 図表 4-54 総住宅数の推移 288, ,070 2,090 33, 合計 :323, ,900 2,520 合計 :295,580 27, ,780 4,180 1,110 合計 :276,380 17, ,720 3,330 1,250 合計 :236,840 18, ,140 5,600 1,420 合計 :226,230 居住世帯有一時現在者のみ空き家建築中 図表 4-56 所有関係別住宅数の推移 121, ,730 29, , ,750 23,870 平成 5 年 95, ,750 6,920 昭和 63 年 90,860 89,340 13,090 昭和 58 年 92,070 86,300 持ち家 公営 公団公社 民営借家 給与住宅 不詳 資料 ) 総務省 住宅 土地統計調査報告 より三菱 UFJリサーチ & コンサルティング作成 資料 ) 総務省 住宅 土地統計調査報告 より三菱 UFJ リサーチ & コンサルティング作成 建て方別の住宅数の推移をみると 一戸建てはおよそ 9 万戸前後で安定しているが 共同住宅が増加している 内には新耐震基準以前の建物が約 6.8 万戸存在している 図表 4-55 建て方別住宅数の推移 図表 4-57 住宅における耐震化の現状 平成 5 年 93,880 90,040 79, , , ,110 戸数 比率 総数 木造系 非木造系 総数 木造系 非木造系 未耐震住宅 67,800 50,400 17, % 34.7% 12.1% 耐震化住宅 220,700 94, , % 65.3% 87.9% 計 288, , , % 100.0% 100.0% ( 住宅 土地統計調査から国土交通省の推計方法に準じて算出 ) 出典 ) 資料 昭和 63 年 87, ,870 昭和 58 年 90, ,510 一戸建て 長屋建 共同住宅 その他 資料 ) 総務省 住宅 土地統計調査報告 より三菱 UFJリサーチ & コンサルティング作成 の将来像を考える区民懇談会基礎資料 82

3 渋谷区品川区荒川区 2 区営住宅等 1 住宅着工数 の区営住宅など 区が管理する公共賃貸住宅数は 815 戸であり 23 区全体で中位を占めている の新築住宅着工数は平成 15(2003) 年以降増加傾向にあり 平成 17 (2005) 年には 9,783 戸となっている 図表 4-58 区営住宅等戸数の都区部比較 ( 度末現在 ) 1,137 3, ,499 合計 :9,783 2,500 2,000 1,500 1, 世田谷区2,227 大田区千代板橋区足立区北杉並区中央区中野区新宿区港田区区区815 目黒区江東区文京区墨田区葛飾区台東区豊島区図表 4-59 の住宅着工数の推移 65 江戸川区948 区部平均 1, ,166 1,222 1,395 1,426 1,228 1,361 3,823 2,993 3,888 3,177 3,089 2,876 3,259 3, ,832 3,552 3,110 3,656 2,628 3,446 2,648 2,932 合計 :8,978 合計 :7,542 合計 :8,368 合計 :8,062 合計 :7,147 合計 :7,757 合計 :7,203 合計 :7,698 資料 ) 東京都 東京都統計年鑑 より三菱 UFJ リサーチ & コンサルティング作成 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 持ち家貸し家給与住宅分譲住宅資料 ) 国土交通省 建設統計年報 より三菱 UFJリサーチ & コンサルティング作成 2 分譲マンション の分譲マンション戸数は平成 17(2005) 年に 2,000 戸近いが 長期的に見ると 2000( 平成 12) 年以降 減少している 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 図表 4-60 及び都区部におけるマンション分譲戸数の推移 1,871 1,890 1,738 1,595 1,702 1,536 1,580 1,448 1,359 1,340 1,362 1,384 1,373 1,329 1,349 1, , の将来像を考える区民懇談会基礎資料 83

4 (3) 地価動向 2 分譲マンション ( 続き ) の分譲マンション 1 m2あたりの平均分譲価格は平成 16(2004) 年までは下落傾向にあったが その後上昇に転じている ただし 平成 18(2006) 年値でみてもよりは約 8 万円 / m2下回っている 図表 4-61 ( 万円 / m2 ) 及び都区部の分譲マンション 1 m2あたりの平均分譲価格の推移 の住宅地の地価公示価格の推移をみると 昭和 61(1986) 年以降一貫して減少傾向を示しているが 近年下げ止まりとなっている ( 千円 / m2 ) 図表 の住宅地の地価公示価格の推移 昭和 62 年昭和 63 年平成元年平成 2 年平成 3 年平成 4 年平成 5 年平成 6 年平成 7 年平成 8 年 資料 ) 版勢概要 より三菱 UFJ リサーチ & コンサルティング作成 の分譲マンション 1 戸あたりの平均専有面積は常にを上回ってきたが 平成 18(2006) 年に大幅に減少し より約 5 m2小さな m2となっている 図表 4-62 及び都区部における分譲マンションの1 戸あたり平均専有面積の推移 ( m2 ) の将来像を考える区民懇談会基礎資料 84

5 当該分野の課題に対応する事例 関連する課題事例名称事例の概要 住宅ストックの有効活用 良質な住宅ストックの形成 高齢者世帯等の住み替えの円滑化を図り 住替えた後の空き家の有効利用 ( 福岡県 ) 金融機関との連携による分譲共同住宅環境性能表示 ( 川崎市 ) 郊外のベッドタウンなどに居住する高齢者世帯の中には 家族構成の変化や加齢による身体能力の低下などから より利便性の高い都心部などへの住み替え意向を持っている場合がある一方 比較的狭い賃貸住宅に居住している子育て世帯は子育てに適した環境の住宅を求めている このようなことから 高齢者世帯等の住み替えの円滑化を図り 住み替えた後の空き家の有効利用を図るため 住み替えに関する様々な相談を受け 適切な住まいに関する情報提供を行うために 関係団体と連携を図り 趣旨に賛同し協力する宅地建物取引業者を 協力事業者 として登録し 実際の不動産売却などに際して この協力事業者を紹介できる体制を整えている 福岡県を中心とした公的機関は相談業務を中心に担い 実際の住宅売買 賃貸といった不動産実務に関しては地元大手 中小仲介会社 全国展開の仲介会社 101 社を協力事業者としてネットワーク化し 委託することで 実効性を高めている 5,000m2以上の共同分譲住宅の建設に対する独自の標章( 評価入り ) の広告表示の義務づけと 評価と連動した住宅ローンの金利優遇措置を実施している 独自標章については 平成 18(2006) 年 10 月 1 日から実施している 建築物環境配慮制度 (CASBEE 川崎 ) を活用し 当制度を支援するため 同日より住友信託銀行と横浜銀行は 環境配慮マンション向け金利優遇住宅ローン の取り扱いを開始している なお 両銀行とも 総合評価 3 点以上を対象としており 横浜銀行は店頭表示金利より 最大 1.0% の金利を 住友信託銀行では星印 3 個 3 個で 0.8% 4 個で 1.0% 5 個で 1.2% の優遇金利を提供している CASBEE 川崎の評価項目は 1 機能性 耐用性 2 緑 まちなみ 3 周辺への配慮 4 省資源 リサイクル 5 省エネルギー 6 居住性の6 項目で 各項目を合わせ5 段階で評価する 資料 ) 報道資料等各種資料をもとに三菱 UFJ リサーチ & コンサルティング作成 の将来像を考える区民懇談会基礎資料 85

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b. 世帯主年齢階級別 負担率 図表 II- 6-4 墨田ブロックの世帯主年齢階級別 平均負担率 図表 II- 6-5 墨田ブロックの世帯主年齢階級別 負担率の分布 合計 5% 未満 % 以上 1% 未満 6. 墨田ブロック ( 墨田区 江東区 足立区 葛飾区 江戸川区の 5 区 ) (1) 全所有形態負担率世帯年収は 45~54 歳階級が最も高く 以降は低下している ( 図表 II- 6-1 図表 II- 6-3) 世帯主年齢階級別の負担率では 35~64 歳階級までは 2~25% 程度へとゆるやかに上昇し 65 歳以上では 15.8% まで大きく低下している ( 図表 II- 6-4 図表 II-

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