資産運用として考えるアパート・マンション経営

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よりとしわにべ
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1 賃貸経営クラス不動産コンサルタント長嶋修

2 新設住宅着工数 ( 年間集計 ) 1,800 千戸 1,600 千戸 1,400 千戸 1,674 1,685 1,707 1,663 1,570 1,486 1,365 1,370 1,403 1,470 1,643 1,387 1,200 千戸 1,198 1,215 1,230 1,173 1,151 1,160 1,189 1,000 千戸 800 千戸 600 千戸 400 千戸 200 千戸 0 千戸昭和 61 年昭和 62 年昭和 63 年平成 1 年平成 2 年平成 3 年平成 4 年平成 5 年平成 6 年平成 7 年平成 8 年平成 9 年平成 10 年平成 11 年平成 12 年平成 13 年平成 14 年平成 15 年平成 16 年出所 : 国土交通省発表新設住宅着工戸数統計

3 総住宅数と総世帯数の推移住宅は余っている総住宅数総世帯数空家率 12%!! 昭和 38 年昭和 43 年昭和 48 年昭和 53 年昭和 58 年昭和 63 年平成 5 年平成 10 年平成 15 年出所 : 総務省住宅土地統計調査

4 住宅取引各国比較 7000 戸 6000 戸 5000 戸 4000 戸中古は価値がない? 新築住宅着工戸数中古住宅取引数 3000 戸 2000 戸 1000 戸 0 戸日本アメリカイギリスフランス ( 資料 ) 日本 : 国土交通省住宅着工統計平成 15 年住宅土地統計調査アメリカ :Statistical Abstract of the US イギリス :Housing Statistics 2004 フランス :Annuaire Statistique de la France edition

5 住宅の代替わり周期 ( 年 ) 日本の住宅は耐久消費財? イギリスフランスドイツアメリカ日本 ( 資料 ) 日興リサーチセンター投資月報 1996 年 9 月号の業界研究我が国の住宅政策と今後の住宅市場より作成

6 50 年後の日本はどうなるの? 資料 : 人口動態統計厚生労働省大臣官房統計情報部

7 圧倒的な新築持ち家偏重融資金利税制賃貸住宅が貧弱マイホームを持ってはじめて一人前

8 中古市場の問題物件ごとの情報量が少ない設計図面がないメンテナンス点検記録がない建物の本質的価値が見極められていない現況有姿

9 新築偏重からの脱却日本の住宅これから 8 期 40 年継続してきた 5 カ年計画の廃止量から質へ耐震省エネバリアフリー新築中古持ち家賃貸

10 1 住宅政策の転換量から質への転換 5 カ年計画廃止 ~ 住生活基本法の施行 ~ 住宅ストックの時代へ ( 耐震性耐久性省エネ性バリアフリー可変性メンテナンス性 ) 新築住宅偏重中古住宅賃貸住宅

11 マンションみらいネット土地総合情報システム 2 データベースの整備レインズマーケットインフォメーション住宅取引価格の公開住宅データベースの整備インスペクション協議会設立の動き東京都中古住宅流通促進連絡会設立自民党 200 年住宅ビジョン

12 3 住宅に対する国民の意識新しいものが美しい文化の終焉地球環境資源問題の意識の高まり永く価値を保つヴィンテージ住宅の時代へ

13 賃貸市場はどうなる? ~ 国民の生活選択肢の多様化 ~ 持家から賃貸へ住宅余剰時代の賃貸市場ライバルは分譲住宅

14 持ち家偏重からの脱却個性的自由ユニーク

15 ライダーズマンション出所バイク好きが集まる : レッドバロン HP( ホンダ技研工業 HP( より転載

16 音楽家音楽好きが集まるミュージション出所 : リブラン HP( より転載

17 ペットがいないと借りられないマンション内装を自由にできるスケルトン賃貸住宅定期借家権賃貸住宅

18 趣味やファンなど好きなもの限定賃貸住宅コレクティブハウスソーシャルアパートメント

19 大切なのは耐震性耐久性省エネ性バリアフリー性可変性メンテナンス性これが基本

20 3 種類ある耐久性物理的耐用年数居住用途に耐えられる期間社会的耐用年数間取り立地が時代にそぐわないなど経済的耐用年数建て替えと比較した際の費用対効果

21 次世代省エネ基準建築技術 2006 年 8 月号世界の省エネルギー基準の概況を元に作成

22 可変性とは? ライフスタイルサイクルの変化に合わせて間取り変更しやすい 1 仕様 ex: S I( スケルトンインフィル ) 鞘管ヘッダー工法 2 間取り

23 メンテナンス性とは? メンテナンスしやすい 1 形状シンプルか複雑か 2 仕様メンテナンスフリー汎用性

24 賃貸住宅経営どの時点が重要? 購入 5 年 10 年 15 年 20 年 25 年 30 年 35 年購入時年齢 37 歳 47 歳 57 歳 67 歳 72 歳構造仕様安全防犯性快適性静粛性メンテナンス性可変性ベビーファミリーキッズファミリースチューデントファミリーアダルトファミリー購入時年齢 = 37 歳物件価格の上昇傾向

25 ライフサイクルコスト建物の一生にかかる費用イニシャルコストかか戸建 /30 年 60 年マンション /50 年 100 年戸建 /30 年 60 年マンション /50 年 100 年サステイナブルハウジング ( 東洋経済新報社 ) 監修 : 清家剛秋元孝之編者 : 資源循環型住宅技術開発プロジェクトを元に作成 LLC( ライフサイクルコスト ) 年間コスト建設費 50.9% 39.8% 42.2% 31.9% 保守管理費 22.9% 31.7% 26.4% 35.4% 設備機器家具等更新費 1.8% 3.0% 2.0% 3.4% 光熱費 18.7% 21.5% 21.5% 24.0% 解体処分費 5.7% 4.0% 7.9% 5.3%

26 住宅データの保管新築設計図書 ( 竣工図書 ) 施工中記録点検メンテナンス記録中古インスペクション ( 建物調査 ) 記録重要!

27 大切なのは時間軸の視点

28 第 6 段階 : 自己超越欲求コミュニティ ( 共同体 ) 発展欲求第 5 段階 : 自己実現の欲求自分ならではの素質能力を発揮して自己を成長発展させることへの欲求第 4 段階 : 自我尊厳の欲求他人から承認尊重されることへの欲求名誉第 3 段階 : 所属愛情欲求 / 社会的欲求集団への帰属や家族や他人から愛されることへの欲求第 2 段階 : 安全安定の欲求衣服住まいお金など現在から将来へ向けて危険回避できることの欲求第 1 段階 : 生理的欲求食欲睡眠欲性欲など生きるために必要な欲求

29 ただの投資家かそれとも 2007/10/8 朝日資産継承セミナー会場 THE GRAND HALL にて講演社会的投資を行う社会投資家か

建設の施工企画特集 5 長寿命化維持管理リニューアル住宅の長寿命化への取組国土交通省住宅局住宅生産課今後の住宅政策においてはこれまでのつくっては壊すフロー消費型社会からいいものをつくってきちんと手入れして長く大切に使うというストック重視型への転換を図ってい

建設の施工企画特集 5 長寿命化維持管理リニューアル住宅の長寿命化への取組国土交通省住宅局住宅生産課今後の住宅政策においてはこれまでのつくっては壊すフロー消費型社会からいいものをつくってきちんと手入れして長く大切に使うというストック重視型への転換を図ってい特集 5 長寿命化維持管理リニューアル住宅の長寿命化への取組国土交通省住宅局住宅生産課今後の住宅政策においてはこれまでのつくっては壊すフロー消費型社会からいいものをつくってきちんと手入れして長く大切に使うというストック重視型への転換を図っていく必要がある国土交通省では住宅の長寿命化に向けた取組を推進する施策として住宅の建設維持管理資金調達流通等の各段階において

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