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はなまきい
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1 1 October,218 不動産マーケットレポート東京圏の中古マンションの価格動向新築マンション中古戸建住宅との価格比較 2 経済トレンドウォッチ 4 不動産市場トレンドウォッチ 6 中古マンションの成約件数が新築分譲マンションの供給戸数を上回る状況が定着 8 本レポートに関するお問い合わせ先みずほ信託銀行株式会社不動産業務部金子伸幸 TEL ( 代表 )

2 東京圏の中古マンションの価格動向新築マンション中古戸建住宅との価格比較東京圏の中古マンションの成約価格は新築マンション 1 と同様に価格が上昇しているものの新築マンションとの価格差は広がっています他方中古戸建住宅の成約価格は横ばい基調で推移しているため中古マンションと中古戸建住宅の価格差は縮小していますそのため購入可能価格の観点から新築マンションの購入を検討するユーザーが中古マンションを選択するケースが増加するとともに中古マンションと中古戸建住宅の両方が検討可能となるケースも増加する可能性が考えられます 1: 本稿では新築分譲マンションを単に新築マンションと記載中古マンションの成約価格は上昇基調中古マンションの平均成約価格 ( 以下単に価格という ) は各地域 ( 都区部都下埼玉県千葉県神奈川県 ) とも上昇基調で推移しています [ 図表 1] [ 図表 1] の分析対象期間 (29 年 218 年上期 ) において価格が最も低かった時期から直近 (218 年上期時点 ) にかけて都区部が 1,3 万円 2 埼玉県と神奈川県が 5 万円都下と千葉県が 4 万円上昇しています新築マンションとの価格差は拡大基調しかし新築マンションの平均価格 ( 以下単に価格という ) の上昇ペースが中古マンションの価格の上昇ペースを上回るため両者の価格差は拡大基調で推移しています [ 図表 2および図表 3] 分析対象期間において価格差が最も小さかった時期と直近を比較すると神奈川県が 1, 万円都下が 8 万円都区部が 7 万円千葉県が6 万円埼玉県が2 万円価格差が拡大しています 3 中古戸建住宅との価格差は縮小基調他方中古戸建住宅の平均成約価格 ( 以下単に価格という ) は横ばい基調で推移しており中古マンションと中古戸建住宅の価格差は縮小しています [ 図表 4および図表 5] 分析対象期間において価格差が最も大きかった時期と直近を比較すると都区部が6 万円千葉県と神奈川県が5 万円埼玉県が4 万円都下が3 万円価格差が縮小し埼玉県と千葉県は中古マンションの価格が中古戸建住宅の価格を上回りましたマンションに対して中古マンションは売り物件が増加し購入の検討対象となる物件も相対的に豊富な状況です今後も新築マンションの価格が上昇もしくは高止まりし供給戸数の少ない状況が続けば新築マンションの購入を検討するユーザーが中古マンションを選択するケースが増加する可能性が考えられますまた中古マンションと中古戸建住宅の価格差の縮小で価格面では両者が検討可能なケースが増加する可能性が考えられます 4 なお中古住宅に関しては住宅品質が一定の基準に適合していることを担保する安心 R 住宅制度 5 の創設も購入を後押しする材料と考えられます ( 以上都市未来総合研究所湯目健一郎 ) 2: 本稿では金額は百万円単位の概数で表示 3: 分譲マンションの価格は主に用地費と建築工事費にデベロッパーの利益を上乗せする原価積み上げ方式で決まるのに対し中古マンションの価格は主に需給バランスで決まり価格決定の方式が異なる両者の価格差拡大の背景の一つとして分譲マンションは建築工事費の上昇に加えデベロッパーが都心部や郊外では駅近などの利便性の良い立地での分譲を志向するため用地費も上昇し価格が高額になりやすいことが挙げられる 4: マンションと戸建住宅は立地 ( 利便性 ) 住居面積構造付加価値 ( マンションの眺望共用施設と戸建住宅の使用の自由度 ) などの差異があるため両者とも検討するケースが単純に増加するとはいえないが購入可能価格の観点では両者が検討可能となる 5: 耐震性がありインスペクション ( 建物状況調査等 ) が行われた住宅であってリフォーム等について情報提供が行われる既存住宅に対し国の関与のもとで事業者団体が標章 ( 安心 R 住宅 ) を付与する価格面では中古マンションと中古戸建住宅の両方が検討可能となるケースが増加する可能性も中古マンションは新築マンションとの価格差が広がっていることに加えて P8のように供給戸数が低調な新築 2 218, October みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

3 [ 図表 1] 中古マンション価格の推移 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 上期 ( 年 ) 都区部都下埼玉県千葉県神奈川県 [ 図表 2] 新築マンション価格の推移 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, ( 年 ) 上期都区部都下埼玉県千葉県神奈川県 [ 図表 3] 中古マンションと新築マンションの価格差の推移 ( 新築マンション価格 - 中古マンション価格 ) 3, 2,8 2,6 2,4 2,2 2, 1,8 1, ( 年 ) 上期都区部都下埼玉県千葉県神奈川県 [ 図表 4] 中古戸建住宅価格の推移 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, ( 年 ) 上期都区部都下埼玉県千葉県神奈川県 [ 図表 5] 中古マンションと中古戸建住宅の価格差の推移 ( 中古戸建住宅価格 - 中古マンション価格 ) 1,8 1,6 1,4 1,2 1, ( 年 ) 上期都区部都下埼玉県千葉県神奈川県 ( 注 ) 中古マンションと中古戸建住宅の価格は平均成約価格中古マンションと中古戸建住宅の都下の出所上の表記は多摩または多摩地区 ( 都区部島嶼部以外 ) 図表 1 5 のデータ出所 : 中古マンションと中古戸建住宅は公益財団法人東日本不動産流通機構首都圏不動産流通市場の動向 ( 各号 ) 新築マンションは株式会社不動産経済研究所首都圏マンション市場動向 ( 各号 ) みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 218, October 3

4 経済トレンドウォッチ景気の動向 ( 全国 ) 図 1 景気動向指数 ( 景気動向 :CI 指数 21 年 =1) (6 月 ) C115.8 B114.8 A18.6 A. 先行指数 B. 一致指数 C. 遅行指数 7 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年注 : 平成 29 年 (217 年 )1 月分以降中小企業出荷指数 ( 製造業 ) 公表休止のため景気動向指数の一致指数採用系列は 1 指標から9 指標に変更されたデータ出所 : 内閣府景気動向指数図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ( 景気の方向性 :DI 指数 ) (7 月 ) B49. A47.5 A. 景気の現状判断 DI B. 景気の先行き判断 DI 図月 25 年 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年企業の業況判断指数データ出所 : 内閣府景気ウォッチャー調査 ( 業況判断指数 : 業況 DI) 3 22(21) 2 1 2(16) 16(13) 11(8) 1 (6 月 ) 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年全規模合計大企業中堅企業中小企業注 : 大企業は資本金 1 億円以上中堅企業は資本金 1 億円以上 1 億円未満中小企業は資本金 2 千万円以上 1 億円未満 ( ) 内の数値は直近調査の 3 ヶ月後に関する予測値 ( 本稿は 218 年 9 月を対象とする予測値 ) データ出所 : 日本銀行全国企業短期経済観測調査 ( 短観 ) データ概要図 1 景気動向指数の CI 指数 :CI 指数は景気の拡大後退の大きさやテンポを示す (CI: コンポジットインデックス ) 景気先行指数は景気一致指数より数ヶ月先行して動き景気を予知するための指数景気一致指数は実際の景気動向とほぼ一致して動き景気の現状を示す指数景気遅行指数は景気一致指数より数ヶ月遅れて動き景気の変化を確認する指数図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 : 景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び街中の景気の現状や先行き ( 2, 3 ヶ月先 ) について景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数 (DI 指数 :5 = 変わらない横ばい 5より高い = 良くなる 5より低い = 悪くなる ) 図 3 企業の業況判断指数 : 業況が良いと答えた企業の割合から悪いと答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの良いと悪いの回答割合が同じ場合はとなる 4 218, October みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

5 物価雇用金利等の動向 ( 全国 ) 図 4 物価指数 (215 年 =1) (7 月 ) C11.8 A1.9 B99.1 A. 消費者物価指数 ( 生鮮食品を除く総合 ) B. 消費者物価指数 ( 民営家賃 ) 95 C. 国内企業物価指数 ( 総平均 ) 図月 25 年 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年雇用情勢データ出所 : 総務省消費者物価指数日本銀行企業物価指数 ( 完全失業率 : %) ( 有効求人倍率 : 倍 ) (7 月 ) % 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月.2 25 年 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年完全失業率有効求人倍率注 : 図の値は季節調整値完全失業率の 211 年 3 月から 8 月は岩手県宮城県福島県を除く全国の結果データ出所 : 総務省労働力調査厚生労働省職業安定業務統計図 6 主要金利 (%/ 年 ) 月 25 年 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 1 月 26 年 27 年 28 年 29 年 21 年 211 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 218 年 (7 月 ) 長期固定金利型住宅ローン ( 返済期間 2 年以下 ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) 長期プライムレート長期国債 (1 年物 ) 新発債流通利回りデータ出所 : 日本銀行金融経済統計日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料データ概要図 4 消費者物価指数 : 全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数国内企業物価指数 : 企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数図 5 完全失業率 : 労働力人口 (15 歳以上で働く意志をもつ人 ) に占める完全失業者の割合完全失業者は一定期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で実際に求職活動を行った人有効求人倍率 : 公共職業安定所で扱う求職者 1 人に対する求人数図 6 長期固定金利型住宅ローン : 民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品フラット 35 の借入金利の最高 ( 保証型は含まない 21 年 4 月以降は融資率が 9 割以下の場合 217 年 1 月以降は融資率が 9 割以下新機構団信付きの場合 ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) : 個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利長期プライムレート : 民間金融機関が信用力の高い企業に資金を1 年以上貸付ける際の基準となる貸出金利長期国債新発債流通利回り : 金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り注記 : 図 1 から図 6 はいずれも 218 年 8 月 31 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 218, October 5

6 不動産市場トレンドウォッチ東京圏図 1 用途別平均地価 ( 公示地価の前年比 ) (%) 東京 23 区多摩地域横浜市川崎市さいたま市千葉市住宅地 217 年住宅地 218 年商業地 217 年商業地 218 年注 : 各年 1 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均データ出所 : 国土交通省地価公示図 2 総人口の推移 ( 千人 ) (%) 12, 1, 8, 年 4 月 217 年 4 月 218 年 4 月 6, 4, 年 4 月前年同月比増減率 2, 東京都区部東京都下横浜市川崎市さいたま市千葉市年 4 月前年同月比増減率注 : 各年 4 月 1 日現在の値データ出所 : 各都市の推計人口及び総務省公表資料図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] (%) 都下全国東京 23 区 ( 多摩地域 ) 神奈川県埼玉県千葉県年 3 月期 217 年 3 月期 218 年 3 月期 217 年 3 月期前年同月比増減率 218 年 3 月期前年同月比増減率注 : 各投資法人の 218 年 3 月末までの決算資料によるデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要図 1 用途別平均地価 ( 公示価格基準地価 ) : 地価公示は一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により適正な地価の形成に寄与することを目的として国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回標準的な土地についての正常な価値を示すもの都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき都道府県知事が毎年 7 月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの図 2 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値国勢調査人口を基準としこれに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの図 3 NOI 評価額利回り :NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す図は地域別に物件毎 ( 賃料保証固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの 6 218, October みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

7 主要大都市 ( 札幌仙台名古屋京都大阪神戸福岡 ) 図 4 用途別平均地価 ( 公示地価の前年比 ) (%) 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市住宅地 217 年住宅地 218 年商業地 217 年商業地 218 年注 : 各年 1 月 1 日現在の地価の対前年変動率の平均データ出所 : 国土交通省地価公示図 5 総人口の推移 ( 千人 ) (%) 3, 2,5 2, 年 4 月 217 年 4 月 218 年 4 月 1,5 1, 年 4 月前年同月比増減率 5 札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市年 4 月前年同月比増減率注 : 各年 4 月 1 日現在の値データ出所 : 各都市の推計人口及び総務省公表資料図 6 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] (%) ( 前年同期比 :% ポイント ) 政令指定都市札幌市仙台市名古屋市京都市大阪市神戸市福岡市 216 年 3 月期 217 年 3 月期 218 年 3 月期 217 年 3 月期前年同月比増減率 218 年 3 月期前年同月比増減率注 : 各投資法人の 218 年 3 月末までの決算資料によるデータ出所 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要図 4 用途別平均地価 ( 公示価格基準地価 ) : 地価公示は一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の基準となる等により適正な地価の形成に寄与することを目的として国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回標準的な土地についての正常な価値を示すもの都道府県地価調査は国土利用計画法施行令に基づき都道府県知事が毎年 7 月 1 日における調査地点の正常価格を不動産鑑定士の鑑定評価を求めた上で判定するもの図 5 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値国勢調査人口を基準としこれに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの図 6 NOI 評価額利回り :NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI ) の割合を示す図は地域別に物件毎 ( 賃料保証固定賃料物件を除く ) のNOI 評価額利回りを単純平均したもの注記 : 図 1 から図 6 はいずれも 218 年 8 月 31 日時点で入手できたデータに基づき作成みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 218, October 7

8 中古マンションの成約件数が新築分譲マンションの供給戸数を上回る状況が定着首都圏の新築分譲マンションの供給戸数は 2 年代前半は 8 万戸台で推移していましたがその後 28 年の世界金融危機を経て 4 万戸程度の水準に低下しています [ 図表 1] 世界金融危機後新興デベロッパーが淘汰され供給主体が減少したことやデベロッパーが都心部や郊外では駅近などの利便性の良い立地での供給を志向することでマンション適地が少なくなっていることなどが背景と考えられますこれに対して中古マンション市場は売却物件 ( 新規登録件数 ) と成約件数の増加基調が続いています 216 年に中古マンションの成約件数が新築分譲マンションの供給戸数を上回りその後も同様の状況が続いています 1 1: 新築分譲マンションの数値は供給戸数のため実際に成約できた戸数はこれよりも少ないと考えられる中古マンションの成約件数は仲介業者等が公益財団法人東日本不動産流通機構に成約報告した物件だけを集計した数値のため実際の成約件数はこれよりも多いと考えられるそのため成約ベースでの実態としては [ 図表 1] が示す以上に中古マンションへのシフトが進んでいると考えられる [ 図表 1] 新築分譲マンションの供給戸数と中古マンションの新規登録件数成約件数 ( 新築供給戸数中古成約件数 ) 1, ( 中古新規登録件数 ) 2, 9, 18, 8, 16, 7, 14, 6, 12, 5, 1, 4, 8, 3, 6, 2, 4, 1, 2, ( 年 ) 上期新築分譲マンション供給戸数 ( 戸 ) 中古マンション成約件数 ( 件 ) 中古マンション新規登録件数 ( 件 ) データ出所 : 公益財団法人東日本不動産流通機構首都圏不動産流通市場の動向 ( 各号 ) 株式会社不動産経済研究所首都圏マンション市場動向 ( 各号 ) 不動産の仲介物件のご紹介売却のご依頼やご相談はこちらへお問合せ先宅地建物取引業 : 届出第 2 号所属団体 : 一般社団法人不動産協会一般社団法人不動産流通経営協会公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟みずほ信託銀行株式会社不動産マーケットレポート発行みずほ信託銀行株式会社不動産業務部東京都中央区八重洲編集協力株式会社都市未来総合研究所東京都中央区日本橋日本橋プラザビル 11 階本資料は参考情報の提供を目的とするものです当行は読者に対し本資料における法律税務会計上の取扱を助言推奨もしくは保証するものではありません本資料は信頼できると思われる情報に基づいて作成していますがその正確性と完全性客観性については当行および都市未来総合研究所は責任を負いません本資料に掲載した記事の無断複製無断転載を禁じます

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mizuho-REMR CC.indd 5 May,2014 地価公示にみる大都市圏の地価動向 2 経済トレンドウォッチ 4 不動産市場トレンドウォッチ 6 東京 23 区及び周辺都市における地価変動指数の推移 8 本レポートに関するお問い合わせ先みずほ信託銀行株式会社不動産業務部夏目和宏 TEL.03-3274-79( 代表 ) 三大都市圏の地価は 6 年ぶりに上昇へ図表 1 用途圏域別の地価変動率 ( ) 図表 2 用途圏域別の地価変動率