不動産特例の利用方法個人がマイホームを売買する時に利用できる譲渡所得の特例は多数あります各特例の詳細は次節以降を参照下さい 1. マイホームを買う時新築一戸建マイホームを購入する時にかかる税金は以下の通りです総額 4,000 万円 ( 土地 2,000 万円で 100 m2 建物 2

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しほこいしなみ
5 years ago
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1 平成 22 年 4 月 1 日現在の法令等に準拠 UP!Consulting Up Newsletter 不動産特例の利用方法住宅借入金等特別控除住宅ローン控除と地方税の手続き買換え等の場合の譲渡損失の特例居住用財産の譲渡損失の特例 3000 万円特別控除軽減税率の特例特定の居住用財産の買換え特例 1 各特例の併用適用

2 不動産特例の利用方法個人がマイホームを売買する時に利用できる譲渡所得の特例は多数あります各特例の詳細は次節以降を参照下さい 1. マイホームを買う時新築一戸建マイホームを購入する時にかかる税金は以下の通りです総額 4,000 万円 ( 土地 2,000 万円で 100 m2 建物 2,000 万円で 240 m2 ) 固定資産税評価額土地 1,200 万円建物 1,400 万円印紙税売買契約書での土地建物の取引金額が 5,000 万円以下 15,000 円消費税売買契約書での建物の取引金額 5%( 土地にはかかりません ) 1,000,000 円不動産の登記に関係なく必要です不動産取得税 ( 地方税 ) 登録免許税土地 : 固定資産税評価額 1,200 万円減額 1/2 3%=180,000 円 1150 万円標準税率 4% 3/4=45,000 円 2( 固定資産税評価額 1/2 土地の面積 ) ( 住宅床面積 2) 3% =(600 万円 100) 200 3%=36 万円 12のうちいずれか高い方の額を税額から控除します建物 :( 固定資産税評価額 1,400 万円 - 減額控除 1,200 万円 ) 3%=60,000 円不動産の移転登記に必要です土地 : 固定資産税評価額 1.0%=120,000 円建物 : 固定資産税評価額 0.3%=42,000 円土地は 0 円 60,000 円 120,000 円 42,000 円合計で 1,237,000 円になりますまた売り手から固定資産税や都市計画税の月割り負担分を求められるのが通例ですさらに不動産の保有に関しては固定資産税等が毎年かかります 1 住宅ローン控除 ( 住宅借入金等特別控除措置法 41) 年末 12/31 時点でのマイホームローン残高の 0.5~1.0% を所得税額からマイナスできるものです住宅ローンを組んでマイホームを購入したりローンを組んでリフォームした人が利用できる特例ですこれはぜひ利用する価値のある特例です手続きが多少面倒ですが金額が大きいため確実に得になります 2. マイホームを売る時所得税法上の譲渡所得が発生します譲渡所得 = 譲渡収入 - 取得費 - 譲渡費用 2

3 (1) 取得費になるもの購入代金 ( 建物の減価償却費部分を除く ) 購入時の仲介手数料契約書印紙税登録免許税不動産取得税登記費用ローンの保証料抵当権設定の登記費用整地費用借地借家人がいた場合に支払った立退料等 (2) 譲渡費用になるもの売却のための仲介手数料契約書印紙代測量費広告料借家人に支払う立退料等 ( 所基通 33-7) まずは売却したマイホーム建物で減価償却計算により取得費 ( 簿価 ) を求めて譲渡所得がいくらになるかを把握しますその金額を譲渡所得の内訳書に記入します譲渡資産を購入した時の売買契約書から建物購入価額とその構造経過年数を把握します建物の取得価額からは減価償却費 = 建物購入建築価額 0.9 償却率経過年数をマイナスして売却時の簿価を算定します平成 10 年 4 月 1 日以降に取得した建物は全て定額法により減価償却費を算出します平成 19 年 4 月 1 日以降に取得した建物は制度変更があり複雑化しています居住用建物の定額法償却率構造償却率木造木造モルタル造 ( 鉄骨 ) 鉄筋コンクリート造金属造 1( 軽量鉄骨材の肉厚 3mm 以下 ) 金属造 2( 軽量鉄骨材の肉厚 3mm 超 4mm 以下 ) 経過年数は購入日から売却日までですが 1 年未満の端数は 6 ヶ月以上を 1 年として 6 ヶ月未満は切捨てで計算します (1) 売却益の出るケース 2 居住用財産の譲渡所得の 3000 万円特別控除 ( 措置法 35) 売却益から 3000 万円をマイナスできる特例です長期はもちろん所有期間が 5 年以下の短期でも利用出来ます要件が比較的易しいので実務でよく利用されています 310 年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率 ( 措置法 31 条の 3) 売却益にかかる譲渡所得税率を 20% から 14% に軽減する特例です 10 年超所有のマイホーム売却は申告書の記載を条件に税率が軽減されます 10 年超所有のケースでは 2 の特例とダブル適用できます 4 特定の居住用財産の買換え特例 ( 措置法 36 条の 2) この特例を使えば買換え資産の購入金額が譲渡資産の売却金額以上ならば税金はゼロとすることが出来ます注意すべきは課税の免除ではなく将来への繰延に過ぎないという点です 3

4 5 相続税の 3 年以内取得費加算の特例 ( 措置法 39) 相続や遺贈で取得した不動産マイホーム等を売却する場合は相続税を納税していると譲渡所得の計算に相続税額を取得費として加算できるというものですこちらも実務上よく利用されています (2) 売却損の出るケース 6 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例 ( 措置法 41 条の 5) 4とよく似ていますが売却益が出ない場合です譲渡損失を給与所得や事業所得と損益通算したり翌年度以降に繰越できます 7 居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例 ( 措置法 41 条の 5 の 2) 基本的には 6 と同じです 6 との違いは買換えをしない場合に適用出来る点です 4

5 住宅ローン控除 ( 住宅借入金等特別控除 ) マイホームをローンで購入したら住宅ローンの一定額を所得税額から控除できる特例があります ( 措置法 41) この制度はあくまでも最初に適用された制度がその後も引き続いて適用されることになります医療費控除や配偶者控除等の所得控除と違い税額控除なので非常に効果が大きい特例です入居時期年末ローン残高税額控除額控除期間累計控除可能税額 6 年目までは 1.0% 平成 11 年 1 月 1 日 ~13 年 6 月 30 日に入居 5000 万円まで 7~11 年目 0.75% 15 年間万円 12~15 年目 0.5% 平成 13 年 7 月 1 日 ~16 年 12 月 31 日に入居同上 1.0% 10 年間 500 万円平成 17 年 1 月 1 日 ~17 年 12 月 31 日に入居 4000 万円まで 8 年目までは 1.0% 9~10 年目は 0.5% 平成 18 年 1 月 1 日 ~18 年 12 月 31 日に入居 3000 万円まで 7 年目までは 1.0% 8~10 年目は 0.5% 同上同上 360 万円 255 万円平成 19 年 1 月 1 日 ~19 年 12 月 31 日に入居 2500 万円まで 6 年目までは 1.0% 7~10 年目は 0.5% 同上 200 万円平成 20 年 1 月 1 日 ~20 年 12 月 31 日に入居 2000 万円まで同上同上 160 万円平成 19 年度に入居 ( 平成 19 年度税制改正で新設 ) 2500 万円まで 10 年目までは 0.6% 11~15 年目は 0.4% 15 年間 200 万円平成 20 年度に入居 ( 同上 ) 2000 万円まで同上同上 160 万円平成 21 年 1 月 1 日 ~22 年 12 月 31 日に入居 5000 万円まで 1.0% 10 年間 500 万円平成 23 年 1 月 1 日 ~23 年 12 月 31 日に入居 4000 万円まで 1.0% 10 年間 400 万円平成 24 年 1 月 1 日 ~24 年 12 月 31 日に入居 3000 万円まで 1.0% 10 年間 300 万円平成 25 年 1 月 1 日 ~25 年 12 月 31 日に入居 2000 万円まで 1.0% 10 年間 200 万円最終年度まで年末ローン残高が最大限ある ( 平成 15 年度入居なら 5000 万円 ) という仮定での金額ですサラリーマンの場合は 1 年目のみ確定申告が必要で 2 年目以降は年末調整で所得税額が還付されることになります住宅ローン控除は買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例 ( 措置法 41 条の 5) との同時適用が認められていますつまり旧譲渡資産については売却損が発生するので損益通算や繰越控除をして新規買換え資産についてのマイホームローンがあればこの特例で税額控除できますただしこの併用を例えば平成 18 年度 ( に買換え損失発生 ) の確定申告で利用した場合は平成 18 年度分の所得税額 = 損益通算で 0 譲渡損失を平成年度に繰越して所得税額 =0 平成 22 年度より住宅ローン控除を利用することになりますよって 10 年間の有効期間のうち 4 年分は経過済で残り 6 年分だけ税額控除することになります 5

6 住宅借入金等特別控除の主要な適用要件 1 借入金はマイホームあるいは先行取得する土地のためのものであること ( 土地のみ先行取得なら 2 年以内の建物建築かつその土地に建築される建物に抵当権が設定されることが条件 ) 2 借入先は金融機関長期融資を行う法人住宅金融公庫地方公共団体住宅都市整備公団年金福祉事業団宅地建物取引業者沖縄振興開発金融公庫勤務先等であること ( 勤務先からの利子補給等で年利率 1% 未満の借入金は対象外 ) 3マイホームローンは返済期間 10 年以上であること 4 過去 3 年以内 ( 売却年その前年前々年 ) に以下の特例を利用していないこと居住用財産の 3000 万円特別控除の特例 ( 措置法 35 条 ) 10 年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率 ( 措置法 31 条の 3) 相続等の居住用財産の買換え特例( 旧措置法 36 条の 2) 特定の居住用財産の買換え特例( 措置法 36 条の 2) その他一定の特例 5マイホームは以下の 3 つのうちどれかに該当すること (1) 新築住宅 (2) 築後 20 年以内の中古住宅 ( マンション等の耐火建築物は 25 年 ) (3)100 万円超のリフォームで総工事費用の 50% 以上が事業用ではなく居住用部分のもの 6 建物の床面積は 50 m2以上であること ( 床面積要件の下限はあっても上限はない ) ( 床面積は登記簿の面積で判定する契約書の専有面積ではない措置通 41-11) 7 床面積の 50% 以上は居住用途であること ( 措置令 261 措置通 41-12) 8 取得又はリフォームの日から 6 ヶ月以内に居住することその後は控除を受ける年の年末 12 月 31 日まで住んでいること 9 合計所得金額が 3000 万円以下であること単身赴任となった場合マイホームを購入してこの特例を適用していた場合にサラリーマンなら転勤辞令が出るケースもあると思われます 1 家族全員で赴任先へ転勤中はマイホームローンのある自宅は賃貸に出して受取家賃収入をローン返済に充当する場合転勤中は当然マイホームローン控除は適用できません平成 15 年度税制改正により平成 15 年 4 月 1 日以後は転勤等でマイホームに居住しなくなった場合でその後に再居住した時はその再居住年から住宅ローン控除の適用対象となる期間までこの 41 条の特例が適用できることになりましたこのためには転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書を税務署に提出する必要があります添付資料として辞令コピーと金融機関の証明書が必要となりますまたマイホームを賃貸に出していた場合は再居住年の翌年から住宅ローン控除が適用できます注意点は転勤中の期間が 5 年だとしても控除期間が 5 年延長される訳ではないという点です 6

7 2 単身赴任でご主人だけが赴任先へ妻子はマイホームローンのある自宅に引き続き居住する場合この場合は引き続きその居住の用に供していると認められるため単身赴任中もこの特例を継続的に適用する事が出来ますただし国内転勤であることが条件で海外出向の場合はご主人が非居住者となるため家族が留守宅にいてもマイホームローン控除は利用できません確定申告の必要資料リスト所得税の確定申告書( 年末調整を受けたサラリーマンの場合は A 様式 ) 住宅借入金等特別控除額の計算の基礎となる住宅借入金等の年末残高の計算明細書住宅借入金等特別控除額の計算明細書給与所得の源泉徴収票( サラリーマンの場合 ) 購入したマイホームの売買契約書や建築工事請負契約書の写し ( 収入印紙を貼り付けたものが必要ですリフォームの場合は建築済確認証または検査済証または増改築等工事証明書 ) 購入したマイホームの不動産登記簿謄本( 抄本 ) 新住所の住民票の写し金融機関が発行する住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書注意事項 6 ヶ月以内の入居が条件ですしたがって例えばマイホームの引渡しを受けるのが 3 月で入居して住民票を移すのが 11 月の場合はこの特例を適用できません仕事の都合や家族の都合で引越しや入居のタイミングが遅れる場合は注意が必要です完成した物件の売買契約書や不動産登記のタイミングを遅らせる事が出来ないかを交渉するのも一策です 7

8 住宅ローン控除と住民税の手続き 1. 概要平成 19 年度から税源移譲により国税の所得税が減少してその分地方税の住民税が増加することになりますこの場合所得税額からマイナスする ( 税額控除する ) この特例の効果が弱くなるので新制度ができました平成 19 年に居住を開始した場合には現行の控除期間 10 年に加えて新たに控除期間 15 年の特例が創設されいずれかの選択制です控除期間 15 年の新制度の方は単年度の所得税額控除金額が少なくなって控除期間を通算すると 10 年でも 15 年でも控除額は 200 万円で同じです平成 20 年に居住した場合も累計の控除額は 160 万円で旧制度の 10 年でも新制度の 15 年でも同額です一方平成 11 年度から平成 18 年度までに既にこの特例を適用していた場合も平成 19 年 1 月度から所得税額が減少して 6 月度から住民税が増加しますこのため年末借入金残高の 0.5%~1% を所得税額控除出来て年末調整で還付されていたものが今後は還付金額が減少する可能性が高くなりますこの不利を解消するために平成 20 年度の住民税額から住宅ローン控除分をマイナスできる減額調整という措置ができました住宅ローン控除の減額調整は納税者の申請に基づきますので以下の手続きを取る必要があります * 個人事業主等所得税の確定申告を行う方 * 通常のサラリーマン等所得税の確定申告を行わない方税務署へ確定申告書とともに住民税減額申請書を提出第五十五号の四様式市町村 ( 市役所区役所等 ) へ住民税減額申請書を提出第五十五号の三様式平成 20 年 3 月 17 日までに市役所等に提出して平成 20 年 6 月度からの住民税が減額されることになります申請無しで自動的に控除しきれなかった所得税額が住民税額から控除される制度ではありません平成 19 年 12 月にサラリーマンが勤務先からもらう源泉徴収票の摘要欄に住宅借入金等特別控除可能額が記載されるように様式変更されました地方税の税源移譲が平成 19 年度に実施されたので従来は源泉所得税額が例えば 30 万円だったので住宅ローン控除 1%=25 万円なら全額の所得税 25 万円が還付されるはずだったのに所得税が 20 万円に減少しその分地方税が増税になっているので 5 万円分の所得税が切捨て還付できなくなります上記数値例では住宅借入金等特別控除可能額の欄には 5 万円ではなく 25 万円と記載されます控除額が無い場合は記載されません給与所得者はこの住宅借入金等特別控除可能額の記載金額があれば確定申告時期に市町村役場に書類を提出する必要がありますただし所得税からのローン控除が 2 年目以降は年末調整で毎年自動的に還付される制度とは違い地方税は毎年申請書を提出しないと還付されない制度になるので非常に煩雑です 8

9 2. 総務省住民税の税額控除申告書第五十五号の四様式第五十五号の三様式最初の行は平成 20 年度分の住民税と記載します本来は平成 19 年度分の所得税から還付されるものですが 1 年遅れの平成 20 年 6 月度の住民税から控除される制度となっています 9

10 買換え等の場合の譲渡損の損益通算繰越控除の特例マイホームを売却して新規に買換えした際に売却損が発生すれば売却損を給与所得や事業所得と損益通算して控除しきれない赤字を翌年以後 3 年間に渡って繰り越し控除することの出来る特例があります ( 措置法 41 条の 5) 譲渡所得は不動産所得事業所得山林所得と損益通算できるのが原則です ( 所法 691) しかし平成 16 年度税制改正により不動産の売却損は平成 16 年 1 月 1 日以降損益通算できなくなりました ( 措置法 31 32) 例外がこの特例や以下の特例でマイホームに限定して確定申告を条件に損益通算できるようにするものです居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例 ( 措置法 41 条の 5 の 2) との相違点 1 買換えを前提とする場合に限り適用されます買換資産については床面積 50 m2以上等一定の要件があります居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例 ( 措置法 41 条の 5 の 2) は買換えではなく売り切りで賃貸または実家等に引っ越す場合に利用されます 2 譲渡資産についてはマイホームローンの残高が無くてもいいのですが買換資産については一定のマイホームローンがあることが条件となります 3 売却損失の金額について居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例ではローン残高から譲渡対価をマイナスした金額が限度になります他方この特例はその損失の全額が対象になります 4 買換資産の借入金について要件を満たせば住宅ローン税額控除 ( 措置法 41) とのダブル適用が可能です平成 16 年度税制改正で上記の 2 のように譲渡資産についての残債ローン残高が 0 でも利用出来るようになりましたこのためこの特例の利用者が大幅に増加しましたただし所得税額が 0 だとそもそも還付がないので留意が必要です 10

11 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例の主要な適用要件 1 譲渡資産の所有期間は売却した年の 1 月 1 日時点で 5 年超であること 2 特定譲渡譲渡先は配偶者等の特殊関係者ではないこと 3その年の前年前々年に以下の特例の適用を受けていないこと居住用財産の 3000 万円特別控除の特例 ( 措置法 35) 10 年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率 ( 措置法 31 条の 3) 特定の居住用財産の買換え特例( 措置法 36 条の 2) 等 4 前年 1 月 1 日から前年 12 月 31 日までにマイホーム (50 m2以上 ) 又はその敷地を金融機関等からの償還期間 10 年以上の住宅ローンで取得すること 5 買換資産の取得日からその翌年 12 月 31 日までにその買換資産を居住の用に供すること 6 譲渡した居住用資産に売却損があること ( 土地の 500 m2超部分の譲渡損失は除く 500 m2超の部分は翌年へ繰越できない ) 76について給与所得等との損益通算後でも譲渡損失が控除しきれないこと 8 期限内の確定申告を条件に損益通算しきれなかった金額を翌年以降 3 年間繰り越せる ( 合計所得金額が 3000 万円以下の年分年末に買換資産の住宅ローン残高のある年分に限る ) 平成 22 年度税制改正の影響適用期限は平成 21 年 12 月 31 日までの譲渡に適用とされていましたしかし 2 年延長が決定されたので平成 23 年 12 月 31 日の譲渡まで利用出来ます 11

12 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例マイホームを売却した際に売却損が発生すれば売却損を給与所得や事業所得と損益通算して控除しきれない損失を翌年以後 3 年間に渡って繰り越し控除することの出来る特例があります ( 措置法 41 条の 5 の 2) 譲渡所得は不動産所得事業所得山林所得と損益通算できるのが原則ですしかし平成 16 年度税制改正により個人の不動産の売却損は平成 16 年 1 月 1 日以降損益通算できなくなりました ( 措置法 31 32) 例外がこの特例や居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例でマイホームに限定して確定申告を条件に損益通算できるようにするものです買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例 ( 措置法 41 条の 5) との相違点 1 買換えしない場合でも以下の要件全てを満たせば譲渡損の損益通算が出来ますつまり売り切りでも適用可能ですマイホームを売却してもまだ住宅ローンを返済しきれない人への支援措置です 2 譲渡資産について譲渡契約日の前日にマイホームローンの残高があることが条件となります 3 売却損失の金額について買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例ではその損失の全額が対象になります一方この特例はローン残高から譲渡対価をマイナスした残高が限度になります要するに譲渡代金を上回る住宅借入金等の残債があることが条件です設例譲渡対価 :3000 万円取得費 ( 購入金額 - 減価償却費 ):3600 万円マイホームローン残高 :1800 万円この場合は 5 年超所有のマイホームで譲渡損失が 3000 万円万円 = 600 万円発生していますがローン残高 - 譲渡対価 =1800 万円万円 = 1200 万円なのでこの特例は適用できません例えばローン残高が 3400 万円というように売却金額以上の残債があることが条件ですこの場合ならローン残高 - 譲渡対価 =3400 万円万円 =400 万円なので 400 万円まで損益通算できます 12

13 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例の主要な適用要件 1 譲渡資産の所有期間は売却した年の 1 月 1 日時点で 5 年超であること 2 特定譲渡譲渡先は配偶者等の特殊関係者ではないこと 3その年の前年前々年に以下の特例の適用を受けていないこと居住用財産の 3000 万円特別控除の特例 ( 措置法 35) 10 年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率 ( 措置法 31 条の 3) 特定の居住用財産の買換え特例等( 措置法 36 条の 2) 等 4 譲渡契約日の前日現在で譲渡資産の住宅ローンが残っていること ( 償還期間 10 年以上最初の支払から最後の完済までの期間 ) 5 譲渡資産について譲渡損失があること ( 譲渡前日の住宅ローン残高 - 譲渡対価が限度 ) 65について給与所得等との損益通算後でも譲渡損失が控除しきれないこと 7 期限内の確定申告を条件に損益通算しきれなかった金額を翌年以降 3 年間繰り越せる ( 合計所得金額が 3000 万円以下の年分に限る ) 平成 22 年度税制改正の影響適用期限は平成 21 年 12 月 31 日までとされていましたしかし 2 年延長が決定されたので平成 23 年 12 月 31 日の譲渡まで利用出来ますご参考確定申告の必要資料リスト所得税の確定申告書 B 様式特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書 ( 確定申告書付表 ) 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書譲渡所得の内訳書( 土地建物用 ) 譲渡資産の住宅ローンの借入金残高証明書住民票の除票とは今まで住んでいた人が引越しで転出したり死亡届が提出された場合住民票が除かれますこれを除票といい除票住民票は市町村役場に 5 年間保存されますまた住民票の写しとはいってもコピーではなく市役所で入手する原本のことです 13

14 居住用財産の譲渡所得の 3000 万円特別控除マイホームを売却した際に売却益が発生すれば売却益から 3,000 万円をカットすることが出来る特例があります ( 措置法 35) つまり課税譲渡所得 = 譲渡収入 - 取得費 - 譲渡費用 -3,000 万円となります譲渡したマイホームの所有期間は問われません所有期間の短期長期に関係無く利用出来るので非常に便利な特例ですしかも買換え特例のような単なる課税の繰延ではなく完全な免除ですただし要件を全てクリアして譲渡所得がゼロになる場合でも確定申告が必要ですこの特例は 10 年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率 ( 措置法 31 条の 3) の特例と同時適用できますしかし特定の居住用財産の買換え特例 ( 措置法 36 条の 2) や住宅ローン控除 ( 住宅借入金等特別控除 ) ( 措置法 41) との併用は出来ませんまた共働き等で夫婦共有名義のマイホームの場合は共有者 1 人につき 3000 万円ずつ合計 6000 万円この特例の控除を受けることが出来ます離婚する場合の財産分与の留意点離婚する際に配偶者に慰謝料以外に自宅等の不動産を財産分与すれば財産分与する側に譲渡所得税と住民税が課税されます ( 所基通 33-1の 4) 不動産を一度売却換金して配偶者に与えると考えるためですこの 3000 万円特別控除の特例を利用出来ると有利ですが離婚前の配偶者には適用できません離婚前離婚後配偶者妻第三者 ( 元妻 ) 13,000 万円特別控除 ( 措置法 35) 適用不可利用可能 210 年以上の軽減税率の特例 ( 措置法 31 条の 3) 同上このため離婚後に財産分与すれば他の要件を満たす限り譲渡所得を 3,000 万円控除することができますまた軽減税率の適用もできます ( 措置法 31 条の 3) なお自宅マンション等の不動産を取得した妻 ( 配偶者 ) はその不動産の移転時点の時価で取得したことになります 14

15 居住用財産の譲渡所得の 3000 万円特別控除の主要な適用要件 1 現在住んでいるまたは最近まで住んでいたマイホームの譲渡であること ( 所有期間要件はないが別荘やセカンドハウスでは適用不可能 ) 2 旧マイホームの売却先は配偶者や直系血族等の特殊関係者ではないこと 3 以下の特例を利用していないこと交換の特例( 所法 58) 収用で代替資産を取得した場合の買換特例( 措置法 33) 収用等による 5,000 万円特別控除の特例 ( 措置法 33 条の 4) 特定事業用資産の買換え交換の特例( 措置法条の 4) 既成市街地等内にある土地等の買換え交換の特例その他一定の特例 4 過去 3 年以内 ( 売却年その前年前々年 ) に以下の特例の適用を受けていないこと 3,000 万円特別控除の特例 ( この特例は 3 年に 1 度しか適用できない ) 特定の居住用財産の買換え特例( 措置法 36 条の 2) 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例( 措置法 41 条の 5) 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例( 措置法 41 条の 5 の 2) 5 住まなくなった年度に売却できないケースでは住まなくなってから 3 年目の年末までに売却すること 6 建物を取り壊してから土地だけを売却するケースでは建物取り壊し後 1 年以内の売却であること転勤で地方や海外へ単身赴任している場合でも 10 年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率特例と同様にマイホームに妻子等の家族が住んでいればこの特例の対象となります ( 措置法通達 31 の 3-2) 1 住んでいた土地建物を売却しようとしても土地だけを買いたい建物を取り壊して更地にして欲しいというケースもあると思います建物を取り壊してから 1 年以内に譲渡契約を結びかつ居住の用に供さなくなった日から 3 年以内の 12/31 までに譲渡することその場合は建物を取り壊してから敷地等を駐車場や駐輪場など貸付や業務用に使用していないなら特例が適用できます ( 措置法通達 31 の 3-5) 2 地震等の災害にあって建物が倒壊や火災で滅失する場合もあると思いますこの場合はその家屋に住まなくなってから 3 年目の 12/31 までに譲渡することその間の敷地の用途は問いません上記 2 点のような例外はありますが原則としてこの特例は土地だけの譲渡では利用できません ( 措置法通達 31 の ) あくまでも建物( 家屋 ) の譲渡についての特例ですしたがって庭だけを分筆して売却した場合は特例の適用はありません土地は親名義建物は子供名義で所有するマイホームを売却する場合に 3,000 万円特別控除や軽減税率の特例は適用できるか実務上よく問題となる点ですが (1) 建物とセットで土地を譲渡する (2) 土地所有者と建物所有者が生計を一にする等の一定条件を満たせば適用できます ( 措置法通達 35-4) 15

16 ご参考平成 22 年度税制改正の影響適用期限は特に定められていません平成 22 年 1 月 1 日以降も利用出来ます確定申告の必要資料リスト所得税確定申告書(B 様式 ) 給与所得の源泉徴収票( サラリーマンの場合 ) 譲渡所得の内訳書( 確定申告書付表兼計算明細書 )[ 土地建物用 ] 譲渡資産に関する資料譲渡資産の不動産登記簿謄本譲渡資産の購入時の売買契約書( 取得価額の分かるもの領収書等 ) 譲渡資産の売却時の売買契約書のコピー( 売却金額の分かるもの ) 譲渡費用の領収書売却したマイホームの市町村の除票住民票の写し( 売却して 2 ヵ月後の日付のものに限る ) 16

17 10 年超所有の居住用財産を売却した場合の軽減税率マイホームを売却した際に売却益が発生すれば譲渡所得の税率を軽減することが出来る特例があります ( 措置法 31 条の 3) マイホームを売却した場合の売却益を所得税法上は譲渡所得と言います売却した家や土地をいつから所有していたかにより所有期間 5 年以下の短期譲渡所得と所有期間 5 年超の長期譲渡所得とに区分されそれぞれ別に税金を計算します 10 年超所有の居住用不動産を売却した場合の特例を利用すれば長期譲渡所得の税率 20% より更に有利な軽減税率 14% が適用されますこの特例の軽減税率は 6,000 万円以下の譲渡所得に適用されます下記の通り 6,000 万円超の譲渡所得の部分は通常の長期譲渡所得の税率と同じ 20% です課税譲渡所得金額所得税率 ( 国税 ) 住民税率 ( 地方税 ) 合計税率根拠条文短期 (5 年以下 ) 30% 9% 39% 措置法 32 長期 (5 年超 ) 15% 5% 20% 措置法 31 軽減税率 6,000 万円超の部分長期 (5 年超 ) と同じで合計 20% 軽減税率 6,000 万円以下の部分 10% 4% 14% 措置法 31 条の 3 仮に 3,000 万円で購入した 1 戸建てマイホームが 2 億円で売却できたら売却益の 1 億 7 千万円のうち 3,000 万円までは措置法 35 条で無税となりますそして 6,000 万円までの譲渡所得は 14% の合計税率で残りの 8,000 万円の譲渡所得が 20% の合計税率で計算されますこれは特例ですので確定申告書にその旨を記載して一定の添付資料を付けることが条件ですこの特例は居住用財産の譲渡所得の 3000 万円特別控除 ( 措置法 35) の特例や収用等で譲渡した場合の 5,000 万円特別控除 ( 措置法 33 条の 4) の特例と同時に適用できますしかし特定の居住用財産の買換え特例 ( 措置法 36 条の 2) 等との併用は出来ません不動産 M&Aの注意点 5 年以下の短期譲渡では上記のように個人の場合は 39% も所得税 + 住民税が課税されますこのため土地建物を法人名義で所有させてその法人株式を売却すれば個人の所得税率が 20% ですむ工夫ができそうですしかし会社の総資産のうち不動産が 70% 以上の場合は実態は不動産それ自体を売却しているのと同じなので 5 年以内株式だと売却益に 39% で課税されます ( 措置法 322) 17

18 10 年超所有の居住用財産を売却する場合の軽減税率の主要な適用要件 1 不動産登記簿謄本や売買契約書で確認できる所有期間が 10 年超であること ( 売却した年の 1 月 1 日時点で ) 2 旧マイホームの売却先は配偶者や直系血族等の特殊関係者ではないこと 3 居住期間要件 =10 年超 10 年以上住んでいること 4 過去 3 年以内 ( 売却年その前年前々年 ) に以下の特例を利用していないこと特定の居住用財産の買換え特例( 措置法 36 条の 2) 交換の特例( 所法 58) 収用で代替資産を取得した場合の課税繰延の特例( 措置法 33) 特定の事業用資産の買換え特例( 措置法 37) 10 年超所有の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例その他一定の特例 5 住まなくなった年度に売却できないケースでは住まなくなってから 3 年目の年末までに売却すること 6 建物を取り壊してから土地だけを売却するケースでは建物取り壊し後 1 年以内の売却であること 18

19 特定の居住用財産の買換特例マイホームを買換えする場合に譲渡資産を売却した年度又はその前年か翌年中に代わりのマイホームを購入して購入した年の翌年末まで住んだ場合は 3,000 万円の特別控除等の特例を受けていない場合に限り次のように譲渡所得を減らして計算できる特例があります ( 措置法 36 条の 2) ケース A : 古いマイホームの売却金額 > 新規マイホームの購入金額その超過部分だけを長期譲渡所得として課税ケース B : 古いマイホームの売却金額新規マイホームの購入金額譲渡は無かったものとみなされて将来売却時点まで課税は繰延要するに売ったマイホームの売却額よりも高いマイホームに買い換えた場合は税金はゼロですただし売却益に対する譲渡所得課税を将来に繰延するだけなので将来売却した場合は低い簿価を引き継ぐため譲渡所得が多額になります買換特例は非課税や課税免除ではなく先送り繰延に過ぎないといわれる理由です設例ケース A 譲渡対価 :3,000 万円取得費 ( 購入金額 - 減価償却費 )+ 譲渡費用 :1,600 万円買換資産の購入金額 :2,500 万円買換資産の購入金額が譲渡資産の売却額以下の場合は買換資産の購入金額に充当されなかった金額の譲渡所得に課税されます 1 譲渡収入 = 譲渡資産の売却金額 - 買換資産の購入金額 =3,000-2,500=500 2 必要経費 =( 譲渡資産の取得費 + 譲渡費用 ) 譲渡収入 / 譲渡資産の売却金額 =1, /3,000= 譲渡所得金額 = 譲渡収入 - 必要経費 =233.4 買換資産の実際の購入金額は 2,500 万円ですしかしこの特例を適用すれば買換資産に付けられる取得価額は ( 譲渡資産の取得費 + 譲渡費用 )- 譲渡所得の必要経費 =1, =1,333.4 万円となりますこの特例の計算上では譲渡資産のマイホームローンがいくら残債として残るかは全く考慮されませんケース B 譲渡対価 :5,000 万円取得費 ( 購入金額 - 減価償却費 )+ 譲渡費用 :3,600 万円買換資産の購入金額 :6,500 万円買換資産の購入金額が譲渡資産の売却金額以上だった場合は譲渡所得が無かったものとみなされますつまり 19

20 今回の税金は 0 ですただし買換資産の実際の購入金額は 6,500 万円ですが買換特例を適用すれば買換資産に付けられる取得価額は ( 譲渡資産の取得費 + 譲渡費用 )+( 買換資産の購入金額 - 譲渡対価 )=3,600+ (6,500-5,000)=5,100 万円です特定の居住用財産の買換特例の主要な適用要件 1 不動産登記簿謄本や売買契約書で確認できる所有期間が 10 年超であること ( 売却した年の 1 月 1 日時点で ) 2 旧マイホームの売却先は配偶者や直系血族等の特殊関係者ではないことまた売却額は 2 億円以下であること 3 居住期間要件 =10 年超 10 年以上住んでいること 4 過去 3 年以内 ( 売却年その前年前々年 ) に以下の特例を利用していないこと 10 年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率 ( 措置法 31 条の 3) 居住用財産の 3000 万円特別控除の特例 ( 措置法 35) 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例( 措置法 41 条の 5) 居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例( 措置法 41 条の 5 の 2) その他一定の特例 5 前年 1/1 から売却年の 12/31 までに買換資産を購入すること 6 買換資産の土地面積は 500 m2以下かつ建物の床面積は 50 m2以上であること 7 買換資産が中古マンションの場合築 25 年以内又は一定の耐震基準を満たすこと平成 22 年度税制改正での変更点適用期限は平成 21 年 12 月 31 日までの譲渡とされていましたしかし 2 年延長が決定されたので平成 23 年 12 月 31 日まで利用出来ますまた平成 22 年 1 月 1 日以降は譲渡資産の対価が 2 億円以下という要件が追加されましたなお従来の 280 m2の床面積要件の上限は平成 19 年 4 月 1 日以降から撤廃されています過去の買換え特例の適用の有無について譲渡資産について既に過年度にこの買換特例の適用を受けている場合は税務上の簿価が圧縮されて低くなりますつまり単純な購入金額 - 建物減価償却費ではなくなりますしかし 10 年以上前のことで契約書や当時の所得税の申告書の控えが紛失している場合もあります特例の適用自体を忘れている場合も多いと思われますこのような場合は重要なことなので所轄の税務署で過去の所得税の申告書を閲覧する必要がありますもし確認せずに譲渡資産について実際の取得金額を使うと税金が少ないと税務署に指摘されてしまいます 20

21 ご参考確定申告の必要資料リスト所得税の確定申告書(B 様式 ) 譲渡所得の内訳書( 確定申告書付表兼計算明細書 )[ 土地建物用 ] 給与所得の源泉徴収票( サラリーマンの場合 ) 買換え資産に関する資料買換資産の取得価額またはその見積額に関する明細書買換え資産の売買契約書( あるいは領収書等の購入金額の分かるもの ) 登記事項証明書( 新規マイホームを取得したことを証明できるもの購入予定の場合は買換承認申請書 ) 新規購入したマイホームの市町村の住民票の写し譲渡資産に関する資料譲渡資産の不動産登記簿謄本(10 年超所有していたことが分かるもの登記事項証明書 ) 譲渡資産の閉鎖登記簿謄本( 建物を最近取り壊している場合 ) 戸籍の附票の写し譲渡資産の以前の取得時の売買契約書( 購入金額の分かるもの ) や領収書譲渡資産の今回の売却時の売買契約書( または領収書売却金額の分かるもの ) 譲渡費用の領収書のコピー売却したマイホームの市町村の除票住民票の写し( 売却して 2 ヵ月後の日付のもの ) 閉鎖登記簿謄本とは建物の滅失登記が処理されますと原因 ( 平成何年何月何日取毀など ) が記載され登記簿が閉鎖されますこれは 30 年間法務局に保存されます普通の登記簿と同じように謄本を請求することができます当該物件の閉鎖登記簿謄本 ( コンピュータ庁では閉鎖登記事項証明書 ) を法務局にて申請します手数料は登記簿謄本と同じく 1 通 1000 円の登記印紙です登記簿謄本と登記全部事項証明書の相違点内容的には登記簿謄本 = 登記全部事項証明書で同じですただ後者は法務局のデータがコンピュータ管理されているものです前者はそれ以前の紙ベースのものという名称の違いです市町村の発行する戸籍謄本と電子化された戸籍全部事項証明書も同様です 21

22 各特例の併用適用について上記の各不動産特例は無条件に全て重複適用出来る訳ではありません 1 住宅借入金等特別控除 ( 措置法 41) 万円特別控除 ( 措置法 35) 3 居住用財産を売却した場合の軽減税率 ( 措置法 31 条の 3) 4 特定の居住用財産の買換え特例 ( 措置法 36 条の 2) 5-6 買換え等の場合の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例 ( 措置法 41 条の 5) 7 居住用財産の譲渡損失の損益通算繰越控除の特例 ( 措置法 41 条の 5 の 2) まずマイホームを売却した時には売却益が出るか売却損が出るかのどちらかですしたがって売却益が出るケースで使う2~5の特例と売却損が出るケースで使う67の併用適用はありえません次に売却益が出る場合にダブル適用が出来ない2+3にするか4にするか判断に迷う訳です 4の買換え特例は 2の 3000 万円特別控除や3の所有期間 10 年超の軽減税率と同時には使えませんまた 2の 3000 万円特別控除と1の住宅ローン控除はダブル適用できません ( 措置法 4178) つまり旧マイホームで売却益が出て新マイホームをローンで購入した場合は1か2を選択する必要があります概要をまとめれば以下の通りですケース所有期間 A 10 年超 (4の要件を満たす場合) 適用可能 ( 税率は軽減 ) 適用可能 ( 税率は長期 ) B 10 年超 (4の要件を満たさない場合) 適用可能 ( 同上 ) 不可 C 5 年超 10 年以下適用可能 ( 税率は長期 ) 不可不可 D 5 年以下適用可能 ( 税率は短期 ) 不可不可上記の表では A のケースで 2+3 にするか 4 にするかを税額試算して判断する必要があります判断する主なポイントは以下の通りですイ. 新規購入のマイホームは将来の何年か後に売却する可能性があるか? ロ. 譲渡所得の具体的金額はいくらか? ハ. 売却金額と買換え資産の金額の大小関係は? 将来のことは不確実なのでよく判らない場合が多いと思われます一般的には 3,000 万円非課税となる 2 の特例を適用したほうが有利ですしかし譲渡益が 1 億円以上で買い替えする場合は 4 の買換特例を適用した方が有利です 22

23 Reference Purpose Only 本レターに掲載している情報は一般的なガイダンスに限定されていますこの文書は個別具体的ケースに対する会計税務のアドバイスをするものではありません会計上の判断や税法の適用結果は事実認定や個別事情によって大幅に異なることがありえますまた解説の前提となる会計規則や税制が変更されている可能性もあります実際に企画実行される場合は当事務所の担当者にご確認ください 23

この特例は居住期間が短期間でもその家屋がその人の日常の生活状況などから生活の本拠として居住しているものであれば適用が受けられますただし次のような場合には適用はありません 1 居住用財産の特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合 2 自己の居住用家屋の新築期間中や改築期間中だけの仮住い

この特例は居住期間が短期間でもその家屋がその人の日常の生活状況などから生活の本拠として居住しているものであれば適用が受けられますただし次のような場合には適用はありません 1 居住用財産の特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合 2 自己の居住用家屋の新築期間中や改築期間中だけの仮住い居住用財産を譲渡した場合の課税の特例 3 000 N 個人が自分の住んでいる家屋や敷地を譲渡した場合にはその譲渡による所得税住民税を軽減する特例がいろいろと設けられていますこれらの特例は売却した住宅の譲渡益に税金を課税することにより新しい住宅の購入資金からその税金分が目減りすることを防止するために設けられました特例の適用が受けられる居住用財産の譲渡とは次の譲渡をさします 1 個人が現にその居住の用に供している家屋を譲渡した場合