「グリーンリース契約における建物管理会社の取組」

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かずきあんさい
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1 Building Life Keeper Keeper s Eye Way Technology Next テナントビルの低炭素化省エネ化に向けた普及促進セミナー ( グリーンリースセミナー ) グリーンリース契約における建物管理会社の取組

2 もくじ 1. 会社概要 2. 中小テナントビルの現状 3. 省エネに対するビルオーナーの声 4. テナント事業者の声 5. グリーンリース契約に向けて 6. 建物管理会社の役割 7. 電気代の課金請求方式について 8. 省エネ設備改修の効果事例 9. メリットの配分方法について 10. 効果検証の取組 11. グリーンリース契約の取組事例 12. まとめ 2

3 1. 会社概要創業 50 年最適なソリューションを提案する不動産フルラインサービスプロバイダ会社商号日本管財株式会社資本金 30 億円設立年月日昭和 40 年 10 月 27 日従業員 9,112 名 ( 連結数値 : 平成 28 年 3 月 31 日現在 ) 本社所在地東京都中央区日本橋 2 丁目 1 番 10 号 TEL (03) ( 代表 ) 本店所在地兵庫県西宮市六湛寺町 9 番 16 号 TEL (0798) ( 大代表 ) 株式 URL 事業内容 6,678 名 ( 単体数値 : 平成 28 年 3 月 31 日現在 ) 東京証券取引所第一部証券コード番号建物管理運営事業環境施設管理事業不動産ファンドマネジメント事業その他の事業 ( 百万円 ) 単体連結 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 74,228 75,065 85,413 87,379 49,359 50,006 51,584 52,252 55,832 90,078 建物管理運営事業 78,772 百万円ビルメンテナンス 43,740 百万円日本管財サービス日本プロパティソリューションズ日本環境ソリューション警備 17,776 百万円日本管財グループ売上 1.9% 0.7% 16/3 月期売上高 10.0% 19.2% 環境施設管理事業 9,025 百万円環境施設管理日本管財環境サービス不動産ファンドマネジメント事業アセットマネジメント 599 百万円 0 第 47 期平成 24 年 3 月期第 48 期平成 25 年 3 月期第 49 期平成 26 年 3 月期第 50 期平成 27 年 3 月期第 51 期平成 28 年 3 月期スリーエス 48.6% 90,078 百万円東京キャピタルマネジメントその他の事業 1,681 百万円売上高推移マンション 17,255 百万円エヌジェイケイホールディング 19.7% その他事業 NS コーポレーション ( 広告 PR 設計監理 ) 3

4 1. 会社概要 ( グループ企業 ) 創業 50 年最適なソリューションを提案する不動産フルラインサービスプロバイダビルメンテナンス警備スリーエス日本管財サービス日本プロパティソリューションズプロパティマネジメント住宅管理エヌジェイケイホールディング日本管財株式会社日本環境ソリューション省エネルギー ESCO 事業環境施設管理日本管財環境サービス東京キャピタルマネジメントアセットマネジメント NS コーポレーション広告 PR 設計監理 4

5 2. 中小テナントビルの現状床面積 ( 千m2 ) 1990 年 1991 年 1992 年 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年大規模オフィスの供給に押されテナントの確保に躍起建物に対する要求性能が上がり社会的劣化への改善が求められるバブル期に竣工した建物が20 年を経過し建築設備の改修時期を迎える建築物省エネ法に基づく省エネ性能表示への対応 COP21パリ協定の削減目標 26% の履行に向けて業務部門における省エネ対策が求められる 25,000 20,000 事務所用途の着工建築物の床面積の推移バブル期に建てられた建物が築 20 年超を迎えている 15,000 10,000 5,000 0 国土交通省統計情報より 5

6 3. 省エネに対するビルオーナーの声いつかは設備更新しなければならない事は分かっているけどまだ大丈夫!? ビルオーナー設備更新して省エネしても自分達にメリットが無いのでやらないよ! そろそろ設備更新をしたいが資金が足らない! 設備更新して省エネしたら自分達の収入が減ってしまうよ! 設備更新は年後に予定しているのでまだしません! グリーンリースは知っているけどテナントに説明しづらいな! 補助金を取得して設備投資費用を抑えられるなら考えてもいいよ! 6

7 4. テナントの声早く古い設備を更新して環境を改善して欲しいな ~ 本社からは省エネへの取組を求められているけど手立てがないな ~ テナント事業者光熱費が他のビルと比べて割高な気がするな ~ 省エネしたいけど自ら設備改修までは出来ないよ! オーナー負担でしょ! 家賃と比べてエネルギーコストなんて小さいものなので省エネなんて興味ないよ! グリーンリースは知っているけどこちらからオーナーに言うのも変だしな ~ リスクが無いならオーナーの省エネに協力してもいいよ! 7

8 5. グリーンリース契約に向けてグリーンリースによるビルオーナーのメリット省エネ設備投資の資金回収が可能建物の省エネ性能の向上による不動産価値の向上テナントの満足度向上による退去リスクの低減エネルギーコストの削減電気代の基本料金分の削減照明のLED 化の場合空調負荷低減による空調コスト削減 ( 中央熱源の場合 ) グリーンリースとして実行に移すには! まずはビルオーナーの説得がカギ! 長年の建物運用データを活用して具体的なメリット ( ビルオーナーテナント ) を明確にしビルオーナーが安心してグリーンリースに取り組んで頂く環境を整える建物管理会社の役割が大 8

9 6. 建物管理会社の役割建物を管理しているからこそ分かる事がある! 既存設備の劣化状況修繕履歴を把握している設備の修繕計画を把握しているテナントの日々の稼働状況を把握しているエネルギー使用状況を把握しているテナントへのエネルギーの課金請求方法を把握している他の建物で行われた省エネ設備改修の効果を知っているビルオーナーの建物の運用方針を知っているテナントの不満の声を聞いているつまり建物管理会社が取り纏め役 9

10 7. 電気代の課金請求方式について設備の維持保全コストオーナー負担タイプ実費請求 A B C 基本料金按分タイプフラットレートタイプテナント事業者に対して公平に基本料金分の負担と従量料金分の負担を請求基本料金 : 設備容量で按分 or フロア面積で按分従量料金 : 課金メータにて計量省エネ対策のメリットをビルオーナーが享受できない電力会社からの請求よりフラットレート ( 基本料金込みの電力量単価 ) を算出して単価を設定して各テナント事業者の使用量 ( 課金メータにて計量 ) を乗じて請求基本料金 + 従量料金固定単価設定タイプ予め設定された基本料金と電力量単価に使用量 ( 課金メータにて計量 ) を乗じて請求燃料費調整単価と再生可能エネルギー発電促進賦課金を更に加える場合もあり設備の維持保全コスト D 省エネ対策がビルオーナーにとって不利益に働く契約電力削減分は全てオーナーメリットとなるテナント負担タイプ固定単価設定タイプ予め設定された課金請求用の固定電力量単価 ( 基本料金込み ) に使用量 ( 課金メータにて計量 ) を乗じて請求燃料費調整単価と再生可能エネルギー発電促進賦課金を更に加える場合もあり E 管理コスト上乗せ定額タイプテナント事業者の電力使用量とは関係なく毎月定額の光熱水費を請求 ( 光熱水費は家賃共益費に含む等 ) 10

11 2007 年 8 月 2007 年 9 月 2007 年 10 月 2007 年 11 月 2007 年 12 月 2008 年 1 月 2008 年 2 月 2008 年 3 月 2008 年 4 月 2008 年 5 月 2008 年 6 月 2008 年 7 月 2008 年 8 月 2008 年 9 月 2008 年 10 月 2008 年 11 月 2008 年 12 月 2009 年 1 月 2009 年 2 月 2009 年 3 月 2009 年 4 月 2009 年 5 月 2009 年 6 月 2009 年 7 月 2009 年 8 月 2009 年 9 月 2009 年 10 月 2009 年 11 月 2009 年 12 月 2010 年 1 月 2010 年 2 月 2010 年 3 月 2010 年 4 月 2010 年 5 月 2010 年 6 月契約電力 (kw) 8. 省エネ設備改修の効果事例 1 空調機 (EHP) を更新した場合の契約電力の削減効果事例初年度の更新による効果次年度の更新による効果建物用途 : 事務所ビル延床面積 : 3,000 m2更新時期 : 2008 年 5 月 4 フロア /7 フロア 2009 年 5 月 3 フロア /7 フロア削減効果 : 55kW( 23%) 92 万円 / 年契約電力だけの効果 11

12 8. 省エネ設備改修の効果事例 2 電力量 (kwh) ガス使用量 ( m3 ) 照明の LED 化による空調エネルギーの削減効果事例電気 (2015 年 ) 電気 (2016 年 ) 空調ガス (2015 年 ) 空調ガス (2016 年 ) 350, , , , , ,000 50,000 0 LED 化工事実施 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 建物用途 : 事務所ビル延床面積 : 13,900 m2更新時期 : 2016 年 3 月空調方式 : EHP + ガス焚き吸収式冷温水機 (AHU 用 ) 削減効果 : 222,500kWh/6 か月 ( 12%) ( 電気 ) 350 万円 /6 か月削減効果 : 1,670 m3 /5 か月 ( 11%) ( ガス ) : 13 万円 /5 か月 12

13 9. メリットの配分方法についてテナント事業者の同意を得るためにはメリット配分の決め方がポイント! 設備更新前エネルギーコスト設備更新後テナントメリットオーナーメリットエネルギーコスト削減メリットの試算照明の LED 化の場合機器単体の削減効果は明確に分かるが点灯時間によって大きく変動空調機 (EHP) 更新の場合運転効率向上による削減効果は明確に分かるが空調負荷や運転時間によって大きく変動エネルギーコストの変化計算値だけに頼らず過去の実使用量と比較して決定 2 メリット配分方法方法 1:1で求めた削減メリットを予め決められた配分比率で分け合う照明のLED 化等年間を通して削減メリットが大きく変動しない場合方法 2: 実削減コストに対して予め決められた配分比率で分け合う空調設備更新等季節によって削減メリットが大きく変動する場合請求も簡単テナントのリスクを最小限にできる 13

ビルオーナーへの動機付けコミュニケーションツールとして使っています社内ツールとして使っていますが

14 ( 参考 ) スマホアプリによるコストシミュレーション補助金 ( 環境省 ) を活用して LED 照明に改修した場合のコストシミュレーションをスマホアプリで実現あくまでも概算コストですビルオーナーへの動機付けコミュニケーションツールとして使っています社内ツールとして使っていますが誰でもダウンロード可能ですもちろん無料ですので是非使ってみて下さい App Store でグリーンリースと検索! 14

15 10. 効果検証の取組グリーンリース契約による省エネルギーへの取組をより有益なものにするためには効果検証を継続的に実施することが必要弊社ではエネルギーデータを管理する方法として LEAD-Web システムを利用ビルオーナーとテナントがいつでも簡単にエネルギーデータを閲覧することが可能 LEAD-Web システムは弊社が運営するポータルサイトポータルサイトのログイン画面過去のデータも全て保存データを使って見える化をサポート 15

16 11. グリーンリース契約の取組事例項目 Aビル Bビル Cビル用途事務所 + 文化施設事務所 +ホテル事務所所在地東京都内山口県東京都内延床面積 21,100m2 38,700m2 4,200m2 空調方式中央熱源中央熱源個別空調省エネ対策照明 LED 化照明 LED 化空調 (EHP) 更新補助金の活用業務用ビル等における省 CO2 促進事業 ( 環境省 ) 業務用ビル等における省 CO2 促進事業 ( 環境省 ) 業務用ビル等における省 CO2 促進事業 ( 環境省 ) 参加テナント数 2 社 /2 社中 2 社 /22 社中 1 社 /1 社中メリット配分 ( オーナー : テナント ) 毎月定額 5:5 毎月定額 2:8 毎月定額 2:8 電気代課金種別固定単価設定 ( 基本料金込み ) 固定単価設定 ( 基本料金込み ) テナント直接契約 (1 棟借り ) 16

17 12. まとめグリーンリース契約を実現する為にはメリットを明確にしてビルオーナーの動機付けが重要建物の内情を熟知した建物管理会社の役割が重要テナントのリスクを最小限とするメリット配分方式の採用省エネ効果検証を継続的に実施 17

問題意識民生部門 ( 業務部門と家庭部門 ) の温室効果ガス排出量削減が喫緊の課題民生部門対策が進まなければ他部門の対策強化や海外からの排出クレジット取得に頼らざるを得ない民生部門対策において IT の重要性が増大 ( 利用拡大に伴う排出量増加と省エネポテンシャル ) IT を有効に活用し

問題意識民生部門 ( 業務部門と家庭部門 ) の温室効果ガス排出量削減が喫緊の課題民生部門対策が進まなければ他部門の対策強化や海外からの排出クレジット取得に頼らざるを得ない民生部門対策において IT の重要性が増大 ( 利用拡大に伴う排出量増加と省エネポテンシャル ) IT を有効に活用し民生部門対策のためのグリーン IT 普及支援の枠組み富士通総研経済研究所主任研究員生田孝史 ikuta.takafumi@jp.fujitsu.com 問題意識民生部門 ( 業務部門と家庭部門 ) の温室効果ガス排出量削減が喫緊の課題民生部門対策が進まなければ他部門の対策強化や海外からの排出クレジット取得に頼らざるを得ない民生部門対策において IT の重要性が増大 ( 利用拡大に伴う排出量増加と省エネポテンシャル