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1 資料 4 不動産投資市場の現状と最新動向 ( 第 1 回投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム説明資料 ) 27 年 9 月 28 日

2 1 不動産投資市場の拡大 不動産証券化の実績推移 J-REIT 市場の動向 不動産私募ファンドの動向 2 不動産投資市場と不動産証券化 不動産証券化が不動産市場に与えた影響 3 不動産投資市場における最新動向 世界の不動産投資市場 その他のトピック P1 P2 P8 P1 P16 P

3 1 不動産証券化市場の拡大 順調に成長を遂げた不動産証券化市場 市場規模の累計は約 33 兆円に達する ( 億円 ) 9, ( 件 ) 1,8 8, 7, 6, J-REIT 以外のうちリファイナンスまたは転売されたもの J-REIT 以外 J-REIT 件数 1,661 1,582 1,6 78,18 69,31 19,2 1,4 11,7 1,11953,35 1,2 5, 4, 3, 2, 1, ,67 11, , ,777 25,49 21,7 22, ,1 3, 11,1 39,837 38,6 4,2 39, ,3 28,9 17,7 2,3 6,8 9, 国土交通省 平成 18 年度不動産の証券化実態調査 の公表データをもとにARES 作成 ,

4 1 不動産証券化市場の拡大 J-REIT 市場の拡大は不動産証券化市場全体の成長に大きく貢献,27 年 6 月末現在 41 の投資法人が上場 運用資産は 6.5 兆円を超え タイプも多様化 ( 銘柄数 ) 資産評価額 上場銘柄数 ( 億円 ) 7, 65, 6, 55, 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 5 21/9 22/1 23/1 24/1 25/1 26/1 27/1 1, 5, 各投資法人の公開情報及び ( 社 ) 投資信託協会の公表データをもとに ARES 作成

5 1 不動産証券化市場の拡大 ( 億円 ) 7, 65, 6, 55, その他住宅商業 店舗オフィス 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 21/922/1 23/1 24/1 25/1 26/1 27/1 ( 社 ) 投資信託協会の公表データをもとにARES 作成

6 1 不動産証券化市場の拡大 東京都心 5 区 板橋区 4 北陸 中部地方 香川県 1 千代田区 62 練馬区 9 新潟県 5 愛媛県 1 中央区 13 足立区 3 富山県 1 計 13 港区 179 葛飾区 3 石川県 2 九州 沖縄地方 新宿区 71 江戸川区 11 長野県 1 福岡県 51 渋谷区 97 計 351 静岡県 2 佐賀県 1 計 512 関東地方 愛知県 6 熊本県 2 東京都 :23 区外 34 岐阜県 1 大分県 2 東京 23 区 : 都心 5 区以外 神奈川県 93 三重県 1 鹿児島県 1 文京区 29 千葉県 67 計 73 沖縄県 5 台東区 26 埼玉県 33 近畿地方 墨田区 12 茨城県 2 滋賀県 2 計 62 江東区 27 栃木県 3 京都府 16 合計 1,451 品川区 47 群馬県 3 大阪府 11 目黒区 35 計 235 兵庫県 19 大田区 34 奈良県 3 世田谷区 45 北海道 東北地方 和歌山県 1 中野区 1 北海道 34 計 142 杉並区 9 秋田県 1 中国 四国地方 豊島区 34 宮城県 26 岡山県 2 北区 9 福島県 2 広島県 8 荒川区 4 計 63 山口県 1 各投資法人の公開情報をもとに ARES 作成

7 1 不動産証券化市場の拡大 東証 J-REIT 指数と東証株価指数 (TOPIX) の推移 東証 REIT 指数 ( 配当なし ) TOPIX( 配当なし ) 年 3 月 23 年 9 月 24 年 3 月 24 年 9 月 25 年 3 月 25 年 9 月 26 年 3 月 26 年 9 月 27 年 3 月 23/3/31 を基準日 (=1.) ARES 作成

8 1 不動産証券化市場の拡大 J-REIT の分配金利回りと 1 年国債利回りの推移 7. (%) 6. スプレッドの推移 分配金利回り ( 全銘柄加重平均値 ) 1 年国債利回り 年 9 月 22 年 3 月 22 年 9 月 23 年 3 月 23 年 9 月 24 年 3 月 24 年 9 月 25 年 3 月 25 年 9 月 26 年 3 月 26 年 9 月 27 年 3 月 27 年 9 月 ARES 作成

9 1 不動産証券化市場の拡大 ( 億円 ) 1,5 J-REIT 投資部門別売買状況 ( 東京証券取引所 ) 1, , 23 年 4 月 23 年 1 月 24 年 4 月 24 年 1 月 25 年 4 月 25 年 1 月 26 年 4 月 26 年 1 月 27 年 4 月 生保 損保銀行投資信託事業法人国内個人外国法人 個人 東京証券取引所提供データを元に ARES 作成

10 1 不動産証券化市場の拡大 J-REIT の拡大と伴に 私募型不動産ファンド ( プライベートファンド ) の成長も顕著 ( 億円 ) 7, 6, プライベートファンド J-REIT 55, 61, 54, 67, 61, 5, 44, 45, 4, 33, 34, 3, 2, 1, 13, 1, 7,8, 16, 13, 22, 21, 26, 23/3 月末 23/12 月末 24/3 月末 24/12 月末 25/6 月末 25/12 月末 26/6 月末 26/12 月末 27/6 月末 プライベートファンドについては 外国籍のファンド 個人投資家を主な対象とする公募型のファンド及び外部投資家がいない流動化型案件は除く 住信基礎研究所 不動産プライベートファンドに関する実態調査 年 の公表データをもとに ARES 作成

11 1 不動産証券化市場の拡大 保有不動産のタイプ ( 資産額ベース ) 運用資産額では オフィス が過半 ( 約 3.4 兆円 ) 賃貸住宅 商業施設 が続く 物流施設 ホテル 複合用途 その他 保有物件の用途は多岐に渡る ( 億円 ) 4,19. 1,166. 資産額 ( 億円 ) 4, 35, 33, 年 12 月 26 年 12 月 1, ,7. 3, 25, 7,93.5 2, 18,822 33, ,815.3 オフィス 賃貸住宅 商業施設 物流施設 ホテル 複合用途 その他 8,815 7,318 7,94 5,14 3,736 4,19 3,7 2,746 2,424 1,625 1,874 1,166 オフィス賃貸住宅商業施設物流施設ホテル複合用途その他 ARES 調査 会員対象私募ファンド実態調査第 1 回 (25.12 末時点 ) 有効回答 :56 社 総ファンド数 :43ファンド 運用資産総額 :61,14 億円 保有物件数 :2,656 物件第 2 回 (26.12 末時点 ) 有効回答 :7 社 総ファンド数 :596ファンド 運用資産総額 :82,574 億円 保有物件数 :3,427 物件 上記グラフは有効回答物件の内訳 その他用途 : 駐車場 スポーツクラブ 土地 介護施設 トランクルーム ガソリンスタンド 寮 ゴルフ場 ボウリング場等 , 1, 5,

12 2 不動産投資市場と不動産証券化 1. 地価の下落局面における不動産の流動化に寄与 2. 不動産事業の機能分化による新しい事業機会の創出 3. 投資家への新たな投資機会の提供 4. 新しい開発スキームの提供による都市再生等への寄与

13 2 不動産投資市場と不動産証券化 地価下落と資産デフレの環境の下において買い手として機能 昭和 49 年 =1 とした指数値 5 地価の累積変動率と不動産証券化の実績 ( 単位 : 億円 ) 9, 不動産証券化の実績住宅地 ( 東京圏 ) 商業地 ( 東京圏 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 地価公示 及び国土交通省 平成 18 年度不動産の証券化実態調査 の公表データをもとに ARES 作成

14 2 不動産投資市場と不動産証券化 不動産ビジネスと金融ビジネスが融合により 多岐の分野に渡る各役割が細分化される中で より専門性が求められ 新たな事業機会を創出 テナント 信託銀行 原資産保有者 ( オリジネーター ) 賃料回収等 信託契約の締結 サービサー アセットマネージャー プロパティマネージャー 証券化助言 賃貸借 信託受益権売買 物件の売却 賃料回収等 物件の管理運営委託 資産 不動産等 ビークル運営 事務管理会社 TMK アレンジャー 証券会社 投資銀行等テ ューテ リシ ェンス 不動産鑑定 建物調査等証券化の検討ストラクチャー組成 特定借入 特定社債 優先出資特定出資 法律 会計 税務の専門家 融資の実行 証券会社格付会社 優先出資 特定出資 特定社債権者 優先出資社員 特定社員 証券の説明 基金拠出 中間法人 オリジネーター等 レンダー 無議決権 優先出資 オリジネーター等 ケイマン SPC 普通株式の取得 慈善信託

15 2 不動産投資市場と不動産証券化 創設から 6 年で 6 兆円規模の市場へと成長し 新たな投資対象資産として定着東証 1 部不動産業時価総額との比較でも 4 割相当に迫る規模に拡大 JREIT 時価総額の推移と東証 1 部不動産業時価総額との比較 (21 年 9 月 1 日 ~27 年 9 月 13 日 ) 8, 6.% 7, 6, JREIT 時価総額 東証 1 部不動産業時価総額に対する JREIT 時価総額の割合 5, 4.% ( 億円 ) 4, 3, 2.% 2, 1, 21 年 9 月 22 年 9 月 23 年 9 月 24 年 9 月 25 年 9 月 26 年 9 月.% ( 備考 )J-REIT 時価総額は J-REIT 既上場銘柄 ( 東証 大証 ジャスダック含む ) の時価総額を合計して算出 ARES 作成

16 2 不動産投資市場と不動産証券化 J-REIT の投資家別保有比率 個人 11.6% 事業法人等 9.6% ( 注 ) 年 8 月 31 日現在で東証に上場している J-REIT のうち 既に決算を公表している 4 銘柄を対象に 各投資主体が保有する J- REIT の投資口数 ( 期近決算時点 ) を合計して算出 各投資主体は 各 J-REIT の公表ベース 金融機関 ( 証券会社含む ) 5.3% 2. 金融機関は 都市銀行 地方銀行 信託銀行 生保 損保 その他金融 証券会社に分かれる 3. 証券会社の取り扱いは J-REIT によって異なるため 金融機関の中に含む形に統一した 外国人 28.5% 4. 金融機関の中で 都市銀行 地方銀行 および信託銀行は それぞれ全体の約 2%~25% 程度を占めていると推計される 各 J-REIT の決算資料等に基づく みずほ証券作成資料より 上記 金融機関 には 投資信託 ( ファンド オブ ファンズ ) を通じた投資等も含まれる

17 2 不動産投資市場と不動産証券化 開発型不動産証券化の実績も市場の成長とともに着実に増加 一般の不動産開発をはじめ大規模開発や街づくりの促進に寄与 ( 億円 ) 8, 2 資産額 , 件数 18 ( 件 ) 6, 5, , 3, 2, 44 2,9 76 4, 84 5,5 5,7 6,4 7, , ( 年度 ) データ出所: 国土交通省 平成 18 年度不動産の証券化実態調査 作成 :ARES

18 3 不動産投資市場における最新動向 世界の不動産投資市場ではクロスボーダー投資が拡大 ( 億 USドル ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 世界の不動産投資の状況 ( 商業不動産への直接投資 ) 投資総額 (A) うち クロスホ ータ ー投資 (B) クロスホ ータ ー投資の比率 (B A) % 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 年 投資総額 (A) うち クロスホ ータ ー投資 (B) B A 金額 (US$) 対前年比 金額 (US$) 対前年比 23 3,54 億ドル - 9 億ドル - 25% 24 3,93 億ドル 11% 増 1,14 億ドル 27% 増 29% 25 4,95 億ドル 26% 増 1,66 億ドル 46% 増 34% 26 6,82 億ドル 38% 増 2,88 億ドル 73% 増 42% ジョーンズラングラサール 27 年 5 月 17 日ニュースリリースをもとに ARES 作成

19 3 不動産投資市場における最新動向 REIT REIT 時価総額は全世界で 1 兆円に迫る勢いで拡大 世界の REIT 市場時価総額の推移 海外 REIT 市場 27 ( 新日本監査法人金融サービス部ディレクター四釜宏吏氏 ) ( 不動産証券化協会市場動向委員会 ) より

20 3 不動産投資市場における最新動向 REIT 海外 REIT のみを投資対象とする FOF 純資産総額の推移 単位 :1 億円 25 年 3 月 26 年 3 月 27 年 3 月 米国 REIT 特化型 豪州 REIT 特化型 ク ローハ ル型 , ,362.7 合計 , ,63.6 UBS 証券会社資料をもとに ARES 作成 海外 REIT を投資対象とするファント オフ ファンス (FOF) が数多く組成され 海外 REIT のみを投資対象とする FOF の純資産総額は 27 年 3 月末時点で 2 兆 6,36 億円に達している 投資対象の一部に海外 REIT を含む FOF も数多く組成され 27 年 7 月末時点で海外 REIT を含む FOF の純資産額が 8 兆円 ( 海外 REIT 以外の株式等も投資対象に含まれる ) を超える状況となっている

21 3 不動産投資市場における最新動向 J-REIT J-REIT

 

  5. 都道府県別 の推移 (19 19~1 年 ) 北海道 1% 17% 1% % 11% 北海道 青森県 3% 3% 31% 3% % 7% 5% 青森県 岩手県 3% 37% 3% 35% 3% 31% 9% 岩手県 宮城県 33% 3% 31% 9% 7% 5% 3% 宮城県 秋田県 1% % % 3% 3% 33% 3% 秋田県 山形県 7% % 7% 5% 3% % 37% 山形県 福島県

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