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いっけいがうん
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1 ダイワ J-REIT フェスタ 2015 説明資料証券コード : reit.co.jp/ 2015 年 6 月 27 日

日本の不動産市場に存在する膨大な既存建築ストックの活用再生本投資法人は日本の不動産市場に存在する膨大な既存建築ストックのうち相対的に中小規模のオフィス商業施設及び住宅をボリュームゾーンの不動産と位置付け主に東京経済圏に所在するボリュームゾーンの不動産を投資対象としてトーセイのコアコンピタンスである3つの

2 日本の不動産市場に存在する膨大な既存建築ストックの活用再生本投資法人は日本の不動産市場に存在する膨大な既存建築ストックのうち相対的に中小規模のオフィス商業施設及び住宅をボリュームゾーンの不動産と位置付け主に東京経済圏に所在するボリュームゾーンの不動産を投資対象としてトーセイのコアコンピタンスである3つの力を活用し利回りの水準及び安定性を重視して賃貸不動産としてのポテンシャルを見極めるとともにバリューアップの可能性までを視野に入れた投資運用を行い投資主価値の向上を目指しますかかる運用により既存建築ストックの活用再生を通じた日本の不動産市場のより一層の活性化と J-REIT 市場の裾野拡大に貢献することも目指します 2

3 目次トーセイとはトーセイの事業紹介トーセイとはトーセイリートとはトーセイリートの特徴 1 トーセイリートの特徴 2 ポートフォリオ構築方針ボリュームゾーン ( オフィス ) ボリュームゾーン ( 住宅 ) 投資対象 1 投資対象 2 ポートフォリオ概要ポートフォリオ概要 ( 平成 27 年 4 月 30 日時点 ) ポートフォリオデータ ( 平成 27 年 4 月 30 日時点 ) ポートフォリオマップポートフォリオ一覧 ( 平成 27 年 4 月 30 日時点 ) 成長戦略成長戦略 1 ~ 分配金最重視 ~ 成長戦略 2 ~ 外部成長戦略 ~ 成長戦略 3 ~ 優先交渉権付与物件 ~ 成長戦略 4 ~ 内部成長戦略財務戦略 ~ 今後の業績予想今後の業績予想 APPENDIX 2015 年 4 月期 ( 第 1 期 ) 損益計算書 2015 年 4 月期 ( 第 1 期 ) 貸借対照表ポートフォリオ一覧 1 ポートフォリオ一覧 2 ポートフォリオ一覧 3 第 1 期末投資主状況投資法人の概要資産運用会社の概要インフォメーション 3

4 トーセイとは

5 トーセイの事業紹介 6 つの事業ポートフォリオシナジー不動産流動化事業不動産ファンドコンサルティング事業不動産開発事業不動産管理事業不動産賃貸事業オルタナティフインヘストメント事業 5

6 トーセイとはトーセイのコアコンピタンスを投資資産の長期的な運用に活用トーセイのコアコンピタンス投資不動産の立地や規模経年設備仕様構造等を総合的に判断し賃貸不動産としての競争力やポテンシャルを見極めるためのノウハウ投資不動産の適切な運営管理によりテナントの満足度向上を図るとともに物件の特性と合致したリーシング活動により稼働率を回復維持するためのノウハウ不動産の競争力の現況を見極め必要な改修改装工事等を適切なタイミングで実施することにより物件の競争力を回復維持するためのノウハウ 6

7 トーセイリートとは

トーセイリートの特徴① 不動産市場に存在する膨大な既存建築ストックの活用再生トーセイリートのターゲット不動産市場イメージ図 J-REITの主な投資ターゲット住宅その他小規模大規模エリア用途東京経済圏中心オフィス商業施設及び住宅オフィス商業延床面積 1,000 以上住居 20 以上規模築年数

8 トーセイリートの特徴① 不動産市場に存在する膨大な既存建築ストックの活用再生トーセイリートのターゲット不動産市場イメージ図 J-REITの主な投資ターゲット住宅その他小規模大規模エリア用途東京経済圏中心オフィス商業施設及び住宅オフィス商業延床面積 1,000 以上住居 20 以上規模築年数オフィストーセイのコアコンピタンスの活用トーセイリートの投資ターゲットとらわれないトーセイのサポートソーシング目利き力ウェアハウジングリーシングリーシング力コンストラクションマネジメント再生力商業ポートフォリオの差別化 J-REITの裾野を広げるトーセイのノウハウを戦略的に活用したボリュームゾーンの深耕 8

9 トーセイリートの特徴 2 Find a new opportunity ( 新たな投資機会 ) 投資対象不動産を拡大することで相対的に高い分配金利回りを実現する 9

10 ポートフォリオ構築方針東京経済圏を中心とした総合型 J-REIT ボリュームゾーンの不動産への投資に注力することにより豊富な投資検討機会を確保 10

ボリュームゾーン ( オフィス ) オフィスのボリュームゾーンについて東京都の GDP ( 兆円 ) 1,400 1,200 1,000 800 600 400 企業の集中する東京経済圏事業所数従業者数その他東京経済圏東京経済圏 25.3% その他 74.7% 70.9% 29.1% 従業者規模別事業所割合 ( 東京都平成 24 年 ) 30 人未満 92.4% 1~4 人 54.

11 ボリュームゾーン ( オフィス ) オフィスのボリュームゾーンについて東京都の GDP ( 兆円 ) 1,400 1,200 1, 企業の集中する東京経済圏事業所数従業者数その他東京経済圏東京経済圏 25.3% その他 74.7% 70.9% 29.1% 従業者規模別事業所割合 ( 東京都平成 24 年 ) 30 人未満 92.4% 1~4 人 54.9% 5~9 人 20.7% 30~49 人 3.2% 20~29 人 4.6% 10~19 人 12.3% 100 人以上 2.2% 50~99 人 2.1% アメリカ中国日本ドイツフランス東京都 ( 出所 ) 内閣府平成 22 年度県民経済計算 ( 都道府県 ) IMF, World Economic Outlook Database, April 2013 より算出 ( 出所 ) 総務省統計局平成 21 年経済センサス基礎調査により本資産運用会社にて作成 0% 20% 40% 60% 80% 100% ( 出所 ) 平成 24 年経済センサス - 活動調査報告産業横断的集計東京都概況を基に本資産運用会社にて作成東京 23 区規模別築年別オフィスストックオフィスピラミッド ( 賃貸面積ベース ) 全体 :1125 万坪 (100%) 平均築年数 :25.7 年中小規模ビル :521 万坪 (46%) 平均築年数 :26.3 年棟数 :6,443 棟 (90%) バブル時代の大量供給 (2014 年 ) 大規模ビル :604 万坪 (54%) 平均築年数 :20.0 年棟数 :667 棟 (10%) 1994 年大量供給 2012 年大量供給 2003 年大量供給 500, , , , , , , , , ,000 面積ベース棟数ベース延床 5,000 坪未満延床 5,000 坪以上 ( 出所 ) ザイマックス不動産総合研究所オフィスピラミッド 2014 により本資産運用会社にて作成 11

ボリュームゾーン ( 住宅 ) 住宅のボリュームゾーンについて東京都の人口東京経済圏及び東京 23 区の転入者数転出者数及び転入超過数 ( 千人 ) 40,000 東京経済圏 ( 転入転出千人 ) ( 超過数千人 ) 1,000 160 東京 23 区 ( 転入転出千人 ) ( 超過数千人 ) 500 90 30,000 20,000 10,000 800 600 400 200

12 ボリュームゾーン ( 住宅 ) 住宅のボリュームゾーンについて東京都の人口東京経済圏及び東京 23 区の転入者数転出者数及び転入超過数 ( 千人 ) 40,000 東京経済圏 ( 転入転出千人 ) ( 超過数千人 ) 1, 東京 23 区 ( 転入転出千人 ) ( 超過数千人 ) ,000 20,000 10, 東京デリ-( インド ) 上海 ( 中国 ) メキシコシティサンパウロ ( ブラジル ) ,000 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H ( 出所 ) 国連 World Urbanization Prospects (The 2014 Revision) 転入転出転入超過数転入転出転入超過数 ( 出所 ) 総務省統計局住民基本台帳人口移動報告により本資産運用会社にて作成給与所得者数の給与階級別割合の推移東京都における賃貸マンションの件数 100% 1,000 万円以上 700~1,000 万円以下 500~700 万円以下 300~500 万円以下 300 万円以下 ( 棟 ) 棟数 ( 全体 79,975 棟 ) ( 戸 ) 戸数 ( 全体 1,167,677 戸 ) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 ( 出所 ) 国税庁民間給与実態統計調査 ( 各年公表資料 ) により本資産運用会社にて作成 ( 注 ) 給与取得者とは 1 年以上続けて勤務した者をいいます旧耐震旧耐震 ( 出所 ) 東京都都市整備局マンション実態調査結果 2013 年より本資産運用会社にて作成 12

13 投資対象 1 トーセイのコアコンピタンスの活用を前提とした投資対象の選定 13

14 投資対象 2 稲毛海岸ビルライブ赤羽 14

15 ポートフォリオ概要

16 ポートフォリオ概要 ( 平成 27 年 4 月 30 日時点 ) ポートフォリオの主要指標取得価格合計不動産鑑定評価額合計億円億円稼働率平均鑑定 NOI 利回り 96.2 % 6.26 % 平均築年数ポートフォリオ全体の PML 値 20.4 年 4.01 % 16

17 ポートフォリオデータ ( 平成 27 年 4 月 30 日時点 ) 用途別投資比率地域別投資比率東京経済圏 100% 住宅 44. 7% オフィス 41. 6% 商業施設 13. 東京経済圏 100% 東京経済圏 ( 東京 23 区を除く ) 51.3% 都心 5 区 22.3% 東京 23 区 ( 都心 5 区を除く ) 26.4% 7% 17

18 ポートフォリオマップオフィス O-01 O-02 O-03 多摩センタートーセイビル商業施設 Rt-01 稲毛海岸ビル住宅 Rd-01 T's garden高円寺 Rd-05 アビタート蒲田 Rd-02 ライブ赤羽 Rd-06 マーランドファイブ Rd-03 月光町アパートメント Rd-07 Rd-04 T's garden 川崎大師 Rd-08 KM新宿ビルアブニール白妙日本橋浜町ビルドミトリー原町田 18

19 ポートフォリオ一覧 ( 平成 27 年 4 月 30 日時点 ) 物件番号物件名称築年数 ( 年 ) 所在地取得価格 ( 百万円 ) 投資比率 (%) 不動産鑑定評価額 ( 百万円 ) O-01 多摩センタートーセイビル 25.8 東京都多摩市 3, , O-02 KM 新宿ビル 23.6 東京都新宿区 2, , O-03 日本橋浜町ビル 24.5 東京都中央区 1, , 稼働率 (%) オフィス小計 7, , Rt-01 稲毛海岸ビル 22.4 千葉県千葉市 2, , 商業施設小計 2, , オフィス及び商業施設中計 9, , Rd-01 T's garden 高円寺 4.3 東京都杉並区 1, , Rd-02 ライブ赤羽 26.1 東京都北区 1, , Rd-03 月光町アパートメント 7.1 東京都目黒区 1, , Rd-04 T's garden 川崎大師 6.2 神奈川県川崎市 , Rd-05 アビタート蒲田 23.9 東京都大田区 Rd-06 マーランドファイブ 25.0 埼玉県富士見市 Rd-07 アブニール白妙 20.2 神奈川県横浜市 Rd-08 ドミトリー原町田 22.8 東京都町田市住宅小計 7, , 合計 / 平均 , , ( 注 ) 築年数は不動産登記簿上の新築年月日から平成 27 年 4 月 30 日までの経過年数を記載していますまた平均築年数及び築年数の合計 / 平均欄には取得価格により加重平均した数値を記載しています 19

20 成長戦略

21 成長戦略① 分配金最重視戦略的課題分配金水準の維持向上のため資産規模を拡大し長期的に安定する運営基盤確立を目指す投資戦略高利回り物件の取得スポンサーパイプラインの活用安定的な財務運営きめ細かいリーシング活動ポートフォリオの規模の拡顧客テナント満足度の差別化されたポートフォリオの拡大独自の取得ルート拡充資産運用会社が培ってきた投資実績による幅広いソーシングチャネルの活用投資主価値拡大を追求した柔軟な機会の模索財務戦略運用戦略高稼働率の維持向上コストパフォーマンスに優れた改修による物件競争力の維持向上賃料改定時における大と合わせて将来の金利上昇を見据えた金利固定化を模索 LTVの低下による取得余力の増加増資の実施バンクフォーメーションの強化アップサイドの追求 21

22 成長戦略 2 外部成長戦略 ( 件 ) 600 J-REIT 物件取得動向 ( 百万円 ) 2,500, ,000,000 市場環境を踏まえ規模のメリットを考慮した運用ボリュームゾーンへの積極投資小規模ならではのパフォーマンスの追求規模拡大による安定性の向上中期的資産規模目標 1,000 億円 400 1,500, ,000, , 取得総額取得物件数 ( 出所 )ARES J-REIT Databookより本資産運用会社にて作成. 物件取得の競合激化外部成長期と判断しない慎重な見方をする傾向投資ターゲット用途規模ターゲット利回り目線 500 億円オフィス延床面積 1,000 m2以上過度の取得競争に晒されにくい限られた高度商業エリアではない地域の中心拠点エリアの中小規模オフィス億円商業施設延床面積 1,000 m2以上主要駅等に隣接及び主要環境の繁華性が高く高い集客性と視認性を有する小商圏都市型商業施設償却後の NOI4% 台後半現時点 ( 第 1 期末時点 ) 中間目標 ( 第 3~4 期末程度 ) 中期的目標 (3 年後程度 ) 住宅主となる住戸の専有面積 1 住戸あたり 20 m2以上一定の人口集積が見られ都心部へのアクセスが比較的容易な郊外部又は縁辺部エリアの中小規模の賃貸住宅 22

成長戦略 3 優先交渉権付与物件オフィス第 3 吉野ビル住宅 SEA SCAPE 千葉みなと所在地東京都江戸川区最寄駅東京メトロ東西線西葛西駅所在地最寄駅

最寄駅 JR 根岸線関内駅トーセイの平成 27 年第一四半期の棚卸資産残高 ( 簿価 ) 棚卸資産 ( 不動産流動化 ) 合計 331 億円 (40 件 ) オフィス

23 成長戦略 3 優先交渉権付与物件オフィス第 3 吉野ビル住宅 SEA SCAPE 千葉みなと所在地東京都江戸川区最寄駅東京メトロ東西線西葛西駅所在地最寄駅千葉県千葉市 JR 京葉線千葉みなと駅オフィス横浜新関内ビルディング第 1 期中物件情報入手件数件数所在地神奈川県横浜市中区物件情報入手件数 115 件最寄駅 JR 根岸線関内駅トーセイの平成 27 年第一四半期の棚卸資産残高 ( 簿価 ) 棚卸資産 ( 不動産流動化 ) 合計 331 億円 (40 件 ) オフィストーセイの平成 27 年第一四半期決算の物件売買状況購入 4 件金額 ( 売上想定 ) 億円売却 8 件住宅 1 件 1 件金額 ( 分譲除く ) 66.6 億円 ( トーセイからの情報入手件数 ) ( 資産運用会社独自の情報入手件数 ) 投資検討件数 87 件 28 件 9 件 ( 注 ) 本投資法人はこれらの物件について取得に係る優先交渉権の付与を受けていますが平成 27 年 6 月 22 日現在本投資法人がこれらの物件を取得する具体的な予定はなくまた今後取得できる保証もありません 23

24 成長戦略 4 内部成長戦略財務戦略現時点中期的目標グループとしての運用力を最大限に活用都心 5 区のオフィス平均賃料及び空室率 ( 円 / 坪 ) 20,000 18,000 16,000 14,000 12, (%) 保有物件の運用最適化取得物件の更なる運営最適化による収益性の向上 10,000 8,000 6, きめ細かいリーシング活動目の行き届いたプロパティマネジメントボラティリティリスクの抑制スケールメリット享受による質の向上及びコストコントロール 4,000 2, 平均賃料 / 都心 5 区平均賃料 / 千代田区平均賃料 / 中央区平均賃料 / 港区平均賃料 / 新宿区平均賃料 / 渋谷区空室率 / 都心 5 区空室率 / 千代田区空室率 / 中央区 ( 出所 ) 三鬼商事調査月報東京 ( 都心 5 区 ) の最新オフィスビル市況資産規模に合致した財務戦略コストパフォーマンスの追求変動金利の採用返済期限の分散三菱東京 UFJ 銀行を中心とするバンクフォーメーション将来の金利上昇も見据えた安定性の追求固定金利の採用 LTV の低下さらなるバンクフォーメーション強化による安定的財務運営新発 10 年国債利回り (%) ( 出所 ) 日本相互証券株式会社 24

25 今後の業績予想

26 今後の業績予想第 2 期第 3 期の業績予想第 1 期実績 ( 平成 27 年 4 月期 ) 第 2 期予想 ( 平成 27 年 6 月 19 日発表 ) ( 平成 27 年 10 月期 ) 増減 ( 前期比 ) 第 3 期予想 ( 平成 27 年 6 月 19 日発表 ) ( 平成 28 年 4 月期 ) 増減 ( 前期比 ) 営業収益 662 百万円 788 百万円 125 百万円 118.9% 788 百万円 0 百万円 100.1% 営業利益 344 百万円 335 百万円 8 百万円 97.4% 336 百万円 0 百万円 100.2% 当期純利益 186 百万円 274 百万円 88 百万円 147.3% 273 百万円 1 百万円 99.6% 1 口当たり分配金 1,938 円 2,855 円 917 円 147.3% 2,844 円 11 円 99.6% ( 注 ) 平成 27 年 10 月期及び平成 28 年 4 月期の分配金は本投資法人が公表した平成 27 年 6 月 19 日付決算短信に基づく予想値であり今後の不動産等の取得又は売却不動産事情等の推移本投資法人を取り巻くその他の状況等の変化等により変動する可能性がありますまた本予想は分配金の額を保証するものではありません分配金の推移 ( 円 / 口 ) 3,000 2,500 2,000 営業外収益 2 営業外費用 782 1,821 賃貸事業収益 59 賃貸事業費用 74 一般管理費 11 1,938 2,855 2,844 1,500 1,000 賃貸事業費用 372 賃貸事業収益 193 減価償却費 42 一般管理費 57 減価償却費 -10 法人税等 -12 営業外費用第 1 期予想 ( 平成 26 年 10 月 28 日発表 ) 第 1 期予想修正 1 ( 平成 27 年 3 月 30 日発表 ) 第 1 期予想修正 2 第 2 期予想第 3 期予想 ( 平成 27 年 6 月 5 日発表 )( 平成 27 年 10 月期 ) ( 平成 28 年 4 月期 ) 第 1 期実績 26

27 APPENDIX

28 2015 年 4 月期 ( 第 1 期 ) 損益計算書営業収益賃貸事業収入 601,908 その他賃貸事業収入 60,858 営業収益合計 662,767 営業費用賃貸事業費用 252,615 資産運用報酬 31,932 資産保管手数料 623 一般事務委託手数料 7,035 役員報酬 5,200 その他営業費用 20,597 営業費用合計 318,005 営業利益 344,761 営業外収益受取利息 175 営業外収益合計 175 営業外費用支払利息 23,422 創立費 45,581 投資口交付費 53,860 融資関連費用 34,894 営業外費用合計 157,758 経常利益 187,178 税引前当期純利益 187,178 法人税住民税及び事業税 1,111 法人税等調整額 18 当期純利益 186,085 当期未処分利益又は当期未処理損失 ( ) 186,085 ( 単位 : 千円 ) 28

29 2015 年 4 月期 ( 第 1 期 ) 貸借対照表資産の部流動資産現金及び預金 399,012 信託現金及び信託預金 1,385,076 営業未収入金 2,708 未収消費税等 387,669 前払費用 52,837 繰延税金資産 18 流動資産合計 2,227,323 固定資産 ( 有形固定資産 ) (17,555,943) 信託建物 5,427,321 減価償却累計額 80,019 信託建物 ( 純額 ) 5,347,302 信託構築物 84,104 減価償却累計額 2,482 信託構築物 ( 純額 ) 81,621 信託機械及び装置 151,049 減価償却累計額 5,858 信託機械及び装置 ( 純額 ) 145,191 信託工具器具及び備品 56,152 減価償却累計額 2,167 信託工具器具及び備品 ( 純額 ) 53,985 信託土地 11,927,842 ( 投資その他の資産 ) (104,162) 長期前払費用 94,162 差入敷金及び保証金 10,000 固定資産合計 17,660,105 資産合計 19,887,429 負債の部流動負債営業未払金 28,358 未払金 37,000 未払法人税等 1,075 前受金 118,807 その他 776 流動負債合計 186,017 固定負債長期借入金 9,169,000 信託預り敷金及び保証金 820,888 固定負債合計 9,989,888 負債合計 10,175,906 純資産の部投資主資本出資総額 9,525,436 剰余金 186,085 当期未処分利益又は当期未処理損失 ( ) 186,085 投資主資本合計 9,711,522 純資産合計 9,711,522 負債純資産合計 19,887,429 ( 単位 : 千円 ) 29

30 ポートフォリオ一覧 1 物件名 O-01 多摩センタートーセイビル O-02 KM 新宿ビル O-03 日本橋浜町ビル Rt-01 稲毛海岸ビル所在地東京都多摩市落合東京都新宿区歌舞伎町東京都中央区日本橋浜町千葉県千葉市美浜区高洲最寄駅小田急多摩線小田急多摩センター駅徒歩約 4 分西武新宿線西武新宿駅徒歩約 1 分都営地下鉄新宿線浜町駅徒歩約 3 分 JR 京葉線稲毛海岸駅徒歩約 1 分取得価格 3,370 百万円 2,057 百万円 1,830 百万円 2,380 百万円鑑定 NOI 利回り ( 平成 27 年 6.86% 5.69% 6.08% 6.95% 4 月末時点 ) 構造鉄骨鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート鉄骨造鉄骨鉄筋コンクリート造階数地下 1 階 / 地上 7 階地下 1 階 / 地上 9 階地上 9 階地上 7 階延床面積 16, m2 5, m2 4, m2 7, m2 物件特性 ( 目論見書より抜粋 ) 京王相模原線京王多摩センター駅小田急多摩線小田急多摩センター駅多摩都市モノレール線多摩センター駅の三駅から徒歩約 4 分の角地に位置する高層事務所です前記 3 駅の南口は新住宅市街地開発事業により計画的に整備された地域で三越イトーヨーカドーワーナーマイカル等知名度の高い商業施設が存しまた街並みが区画整然としています商業施設にも近接していることから住宅地としての立地環境も良好です平成元年竣工で経年相応の摩滅老朽化等があるものの管理会社による定期的な巡回管理が行われており維持管理の状態は良好です西武新宿線西武新宿駅から徒歩約 1 分 JR 中央線ほか新宿駅から徒歩約 9 分の距離に位置する高層店舗付事務所です平成 3 年竣工で経年相応の摩滅老朽化等があるものの管理会社による定期的な巡回管理が行われており維持管理の状態は良好です外観については外壁は全面がアルミパネルその他は吹抜けタイルで仕上げられており 1990 年代初めに建築されたオフィスビルとしては標準的な意匠です都営地下鉄新宿線浜町駅から徒歩約 3 分都営地下鉄浅草線東日本橋駅から徒歩約 6 分の距離に位置する高層事務所ですまた東京メトロ日比谷線都営地下鉄浅草線人形町駅や JR 総武線馬喰町駅も徒歩圏内に位置しており特に馬喰町駅から東京駅までは約 5 分と利便性に優れています東京都心部としては相対的に賃料水準が低いこともあり日本橋地区からのはみ出し需要や賃料水準に割安感を求める需要が見込め一定のオフィス需要は今後も有すると考えられます JR 京葉線稲毛海岸駅から徒歩約 1 分の角地に位置する高層店舗付事務所です近隣地域及びその周辺は JR 京葉線稲毛海岸駅直近地に位置する商業地域で背後には住宅地が広がり近隣居住者の利用する日用品店舗銀行飲食店舗等が建ち並び集客性も高く商業地として成熟しています平成 4 年竣工で経年相応の摩滅老朽化等があるものの管理会社による定期的な巡回管理が行われており維持管理の状態は良好です各フロアの賃貸可能部分は不整形な形状ですが片側コアを配し小規模に区画割りが可能で有効活用しやすい設計と考えられます 30

31 ポートフォリオ一覧 2 物件名 Rd-01 T's garden 高円寺 Rd-02 ライブ赤羽 Rd-03 月光町アパートメント Rd-04 T's garden 川崎大師所在地東京都杉並区高円寺北東京都北区浮間東京都目黒区下目黒神奈川県川崎市川崎区伊勢町最寄駅 JR 中央線高円寺駅徒歩約 5 分 JR 埼京線北赤羽駅徒歩約 4 分東急目黒線武蔵小山駅徒歩約 13 分京急大師線鈴木町徒歩約 8 分取得価格 1,544 百万円 1,227 百万円 1,000 百万円 980 百万円鑑定 NOI 利回り ( 平成 27 年 5.32% 6.25% 5.17% 5.79% 4 月末時点 ) 構造鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄筋コンクリート造鉄骨造階数地上 6 階地上 12 階地上 6 階地上 3 階延床面積 2, m2 4, m2 1, m2 2, m2 JR 中央線高円寺駅から徒歩約 5 分の距離に位置する中層店舗付共同住宅です JR 埼京線北赤羽駅から徒歩約 4 分の角地に位置する高層共同住宅です東急目黒線武蔵小山駅から徒歩約 13 分の距離に位置する中層店舗付共同住宅です京急大師線鈴木町駅から徒歩約 8 分の距離に位置する中層共同住宅です物件特性 ( 目論見書より抜粋 ) 周辺地域である庚申通り沿いの近隣商業地域は昔ながらの商店街で小規模画地が同通り沿いに連なっており規模が大きい画地は少ない中で対象地の大きさは際立っています代替競争等の関係にある物件と比べて交通利便性に優れ周辺は日用品店舗小学校郵便局医院等が所在し生活環境も良好である等の強みをもち市場競争力に優れると考えられます近隣地域の標準的画地と比べ規模が大きく分譲マンション敷地として一体利用可能で利便性環境ともに良好な大規模地です地域の品等及び現在の新築マンション市場の状況から判断して高品等の分譲マンションの開発が可能であると認められます代替競争等の関係にある物件と比べて周辺には公園やスーパー等の生活利便施設も揃っており利便性に加え生活環境も良好である等の強みをもち市場競争力に優れていると考えられますオール電化の集合住宅として建設され全 16 戸の賃貸住宅と 2 区画の店舗からなり賃貸住宅はクルマライト SOHO 等全 16 戸のテーマが各住戸毎に設定され多様なライフスタイルに対応し店舗は地域とのつながりを企図して設けられていますまた吹抜けやハイサッシュにより一般的な賃貸住宅と比較して開放感のある設計となっています本物件はこれらの取り組みにより平成 20 年度グッドデザインアワードを受賞しています平成 21 年竣工で経年相応の摩滅老朽化等があるものの管理会社による定期的な巡回管理が行われており維持管理の状態は良好です交通利便性が良好であるほか公園小学校郵便局日用品店舗幼稚園病院等の生活利便施設も徒歩圏内に揃う等生活利便性も比較的良好であり鉄骨造で建物のグレードはやや劣るものの周辺のマンションと比較して設備仕様は標準的であり代替競争等の関係にある物件と比較して相応の市場競争力を有すると考えられます 31

32 ポートフォリオ一覧 3 物件名 Rd-05 アビタート蒲田 Rd-06 マーランドファイブ Rd-07 アブニール白妙 Rd-08 ドミトリー原町田所在地東京都大田区中央埼玉県富士見市西みずほ台神奈川県横浜市南区白妙町東京都町田市原町田最寄駅 JR 京浜東北線蒲田駅徒歩約 18 分東武東上線みずほ台駅徒歩約 2 分市営地下鉄ブルーライン阪東橋駅徒歩約 4 分 JR 横浜線町田駅徒歩約 6 分取得価格 836 百万円 830 百万円 780 百万円 600 百万円鑑定 NOI 利回り ( 平成 27 年 5.72% 7.02% 6.68% 6.72% 4 月末時点 ) 構造鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート造鉄骨鉄筋コンクリート鉄骨造階数地上 6 階地下 1 階 / 地上 9 階地上 11 階地下 1 階 / 地上 12 階延床面積 2, m2 3, m2 3, m2 2, m2 物件特性 ( 目論見書より抜粋 ) JR 京浜東北線蒲田駅東急池上線池上駅から徒歩約 18 分の距離に位置する中層共同住宅です平成 3 年竣工で経年相応の摩滅老朽化等があるものの管理会社による定期的な巡回管理が行われており維持管理の状態は概ね良好です代替競争等の関係にある物件はファミリー向けを中心タイプとする賃貸マンションですこのような競合物件と比較して本物件は最寄り駅からやや遠いものの周辺に郵便局公園幼稚園小学校病院日用品店舗区役所等があり生活利便性は良好であることから相応の競争力を維持すると予想されます東武東上線みずほ台駅から徒歩約 2 分の距離に位置する高層店舗事務所付共同住宅です近隣地域は駅への接近性に優れた住商混在地域で通勤急行準急停車駅である最寄り駅から池袋駅まで 30 分圏内であり周辺に生活利便施設が揃っているため利便性が高い地域です交通利便性に優れ周辺に日用品店舗病院保育園郵便局小学校等が揃う等生活環境も良好である等の強みをもち共同住宅としては市場競争力に優ると考えられます市営地下鉄ブルーライン阪東橋駅から徒歩約 4 分の距離に位置する高層共同住宅です代替競争等の関係にある物件としてはファミリー向けの物件を中心とする利便性に優れた賃貸マンションと考えられますこのような競合物件と比較して本物件の存する地域は市内中心部や小学校郵便局公園日用品店舗病院幼稚園等各種便益施設へのアクセスも概ね良好である等一定の競争力を有すると考えられます JR 横浜線町田駅から徒歩約 6 分小田急小田原線町田駅から徒歩約 12 分の距離に位置する高層店舗付共同住宅です周辺地域は旧町田街道沿いで中高層の店舗付共同住宅のほか低層の店舗等も混在する地域です当該地域は最寄り駅から徒歩圏ですが距離がややあることから商況の程度は劣るものの一方で生活上の利便性が高いこと高度利用が可能な行政的条件等の規制等から中高層の共同住宅も多く見られる地域です交通利便性に比較的優れまた日用品店舗小学校郵便局市役所等を徒歩圏内に持ち生活環境も比較的良好である等の強みをもつことから相応の市場競争力を有すると思われます 32

第 1 期末投資主状況所有者別投資口数主要投資主一覧 ( 上位 10 位 ) 投資主名保有投資口数保有比率 1 日本トラスティサービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 19,961 口 20.79% 2 トーセイ株式会社 9,600 口 10.00% 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 7,739 口 8.

33 第 1 期末投資主状況所有者別投資口数主要投資主一覧 ( 上位 10 位 ) 投資主名保有投資口数保有比率 1 日本トラスティサービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 19,961 口 20.79% 2 トーセイ株式会社 9,600 口 10.00% 3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 7,739 口 8.06% ( 注 ) 少数点第 3 位以下を四捨五入し切り上げている場合 * を表示しております所有者別投資主数 4 野村信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 4,638 口 4.83% 5 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 証券投資信託口 ) 4,045 口 4.21% 6 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 金銭信託課税口 ) 2,399 口 2.49% 7 GOLDMAN SACHS INTERNATIONAL 2,291 口 2.38% 8 MSIP CLIENT SECURITIES 1,593 口 1.65% 9 松井証券株式会社 1,536 口 1.60% 10 UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED CLIENT ACCOUNT 1,375 口 1.43% * 2015 年 4 月末日時点の投資主名簿に基づいて記載 33

34 投資法人の概要一般事務 ( 機関運営 ) 受託者投資主名簿等管理人資産保管会社三菱 UFJ 信託銀行株式会社ロ投資主総会ニ本資産運用会社の親会社の子会社トーセイコミュニティ株式会社一般事務 ( 会計税務 ) 受託者税理士法人平成会計社ハ役員会執行役員 : 黒山久章監督役員 : 菅谷貴子監督役員 : 田島照久ホヘ本資産運用会社の親会社スポンサートーセイ株式会社会計監査人新創監査法人イロ資産運用委託契約一般事務委託契約 ( 機関運営事務 )/ 投資口事務代行委託契約 / 資産保管業務委託契約ハ会計事務委託契約イ本資産運用会社トーセイアセットアドバイザーズ株式会社二ホ本投資法人の運用資産である不動産信託受益権に係る信託受託者との間における当該信託の信託財産である不動産に係る不動産賃貸借契約 ( マスターリース契約 ) 及びプロパティマネジメント業務委託契約不動産信託受益権売買契約へスポンサーサポート等に関する覚書 34

35 資産運用会社の概要商号設立年月日資本金代表取締役会長兼社長許認可等トーセイアセットアドバイザーズ株式会社平成 17 年 9 月 28 日 100 百万円中村博第二種金融商品取引業投資助言代理業投資運用業 ( 関東財務局長 ( 金商 ) 第 363 号 ) 取引一任代理等認可 ( 国土交通大臣第 52 号 ) 宅地建物取引業免許 ( 東京都知事 (2) 第号 ) 株主総会監査役リスクコンプライアンス委員会取締役会取締役会長取締役社長リスクコンプライアンス室私募ファンド運用本部 REIT 運用本部私募ファンド運用本部投資運用委員会 REIT 運用本部投資運用委員会投資開発部アクイジション部プリンシパルインベストメント部ファンドマネジメント部アセットマネジメント部投資運用部財務企画部経営管理部 ( 注 ) 平成 27 年 6 月 1 日に組織変更を行いました 35

36 インフォメーションホームページのご案内 U R L h t t p : //www. t o s e i - r e i t. co. j p / 本投資法人ではホームページを活用し迅速かつ正確な情報開示につとめておりさまざまなコンテンツをご用意しています今後も一層内容を充実させタイムリーな情報提供を続けてまいります本投資法人に関するお問い合わせ先資産運用会社トーセイアセットアドバイザーズ株式会社電話番号受付時間 9:30~17:30( 土日祝日年末年始を除きます ) 36

37 ディスクレーマー本資料は情報の提供のみを目的として作成されたものであり特定の商品についての投資の勧誘を目的としたものではありません本資料には ( 以下本投資法人と言います ) に関する記載の他第三者が公表するデータ指標等をもとにトーセイアセットアドバイザーズ株式会社 ( 以下資産運用会社と言います ) が作成した図表データ等が含まれていますまたこれらに対する資産運用会社の現時点での分析判断その他見解に関する記載が含まれています本資料の内容に関しては未監査でありその内容の正確性及び確実性を保証するものではありませんまた資産運用会社の分析判断等については資産運用会社の現在の見解を示したものであり予告なしにその内容が変更又は廃止される場合がありますのであらかじめご了承ください第三者が公表するデータ指標等 ( 不動産鑑定評価書に基づくデータを含む ) の正確性について本投資法人及び資産運用会社は一切の責任を負いかねます本資料の内容には将来の予想や業績に関する記述が含まれていますがこれらの記述は本資料作成時点において入手可能な情報及び不確実な要因についての一定の仮定を前提とするものであり本投資法人の将来の業績等を保証するものではなくまた本投資法人の実際の業績等とは異なる場合があります 37

科目期別損益計算書平成 29 年 3 月期自平成 28 年 4 月 1 日至平成 29 年 3 月 31 日平成 30 年 3 月期自平成 29 年 4 月 1 日至平成 30 年 3 月 31 日 ( 単位 : 百万円 ) 営業収益 35,918 39,599 収入保証料 35,765 3

科目期別損益計算書平成 29 年 3 月期自平成 28 年 4 月 1 日至平成 29 年 3 月 31 日平成 30 年 3 月期自平成 29 年 4 月 1 日至平成 30 年 3 月 31 日 ( 単位 : 百万円 ) 営業収益 35,918 39,599 収入保証料 35,765 3 財務諸表貸借対照表資産の部 ( 単位 : 百万円 ) 科目期別平成 29 年 3 月末平成 30 年 3 月末流動資産 196,872 206,161 現金及び預金 172,852 184,518 求償債権 11,481 11,536 有価証券 4,822 6,921 金銭の信託 10,058 5,023 未収入金 378 365 前払費用 31 43 繰延税金資産 3,372 3,228