海外資産運用教育講座(仮)

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1 日本一わかりやすい投資の授業 Vol.2 個別資産運用商品の詳細な説明具体的な海外資産運用商品をマスターする

2 1. 株式と債券 2. 株式と債券 (2) 3. FX 授業概要 Vol.2 個別資産運用商品の詳細な説明具体的な海外資産運用商品をマスターする 4. REIT コモディティ オルタナティブ投資 海外口座 7. 経済指標の見方と情報収集の方法 2

3 2-5. 3

4 はじめに メリット デメリットの把握 投資対象の選択 マクロ ミクロ 個別物件へ絞り込む 国別の特徴も把握することが大切 4

5 復習 実物不動産の特徴 投資に活用できる商品の概要 ( 投資信託以外の商品の概要 ) 実物不動産のデメリット 実物不動産のメリット 減価償却を考えると 節税対策が高い 銀行融資を受けられれば レバレッジの利いた投資が行える 5

6 なぜ不動産投資なのか? メリット 定期的なインカム収入が見込める 値上がり益 ( 海外不動産は為替差益も ) を狙える 市場の効率性が低い ( 個別性が強い ) 実物資産 ( ペーパー資産 ) である 節税対策 1 相続 ( 不動産の評価額は圧縮されるため ) 2 減価償却 ( 給与所得にかかる税金を不動産を減価償却する事によって圧縮 ) デメリット 短期的な収益は狙いにくい 流動性が低い 取引コストが高い 空室リスクがある 6

7 海外不動産投資のアプローチ方法 マーケット全体を俯瞰してから 1 投資条件の見極め 投資の目的は何か? / どのような投資方法が可能か? 投資金額概算は? / ローンを借りるか ( レバレッジ )? 想定利回り ( グロス 1 ネット 2 キャッシュ 3 )? 2 マクロ要因 3 ミクロ要因 1. グロス利回り 不動産の購入価格 = 元本 として 元本から得ることのできる家賃収入の比率 2. ネット利回り家賃収入から投資物件の経営に関わる管理費 税金その他経費を差し引いた正味の収入の比率 3. キャッシュ利回り家賃収入から経費とローン返済額を差し引いて それを元本で割って算出した比率 7

8 [ ワーク ] 投資対象国の見極め ( マクロ要因 ) 投資対象国を決定するマクロ要因はどのようなものが考えられますか? 書き出してみましょう (5 分間 ) 8

9 [ ワーク ] 投資対象国の見極め ( マクロ要因 ) 投資対象国を決定するマクロ要因 経済成長率人口動態為替見直しカントリーリスク ( 政治 経済 ) 法制度不動産価格の推移 9

10 [ ワーク ] 投資対象国の見極め ( ミクロ要因 ) 投資対象国を決定するミクロ要因はどのようなものが考えられますか? 書き出してみましょう (5 分間 ) 10

11 [ ワーク ] 投資対象国の見極め ( ミクロ要因 ) 投資対象国を決定するミクロ要因 周辺の不動産投資状況 ( 価格 空室率 ) 信頼できる仲介業者信頼できる管理会社 実際に行ってみることが必須 11

12 海外不動産投資は掛け算で考える 現地通貨リターン 為替リターン トータルリターン 要因 マクロ経済 ( グローバル ) マクロ経済 ( 投資国 ) エリア選択物件選択 要因 テクニカル要因需給 イベント 要人発言ファンダメンタルズ要因金利差 インフレ インフレ期待 12

13 長期の人口動態予測 出所 :UN, World Population Prospects: The 2010 Revision 13

14 長期の人口動態予測 将来的に人口増加する国へ投資するのがよい 留意すべきポイント 投資する 地域 の人口は? 国自体で人口が増えていても投資する地域の人口が減っているケースも どういう種類の人が住んでいる地域なのか? 高い所得を得ている人が多く住む環境を選ぶと高い賃貸を払って家に住むの人が多い 開発に制限がされているか? 供給が限られている地域の不動産の値段は上がりやすいシンガポール 香港はエリアが決まっているから需要が高まり価格が上がりやすい 14

15 グローバル経済の現状 実質経済成長率 ( 年 ) 出所 :IMF( ) IMF の予想では 今の人口速度で行くならば 成長率から考えれば新興国の経済成長への期待が大きい 15

16 海外住宅価格の推移 アメリカも下落から上昇へ 欧州周辺国は 2 ケタ前後の下落 2012 年 9 月末時点での年間騰落率 国 ( 都市 ) 年間騰落率 (%) インド 15.58% トルコ 14.45% ドバイ 14.40% 香港 14.22% オーストリア 7.29% マレーシア 7.29% ノルウェイ 6.96% 台湾 5.33% ニュージーランド 4.95% インドネシア 4.25% カナダ 4.17% アメリカ 3.65% タイ 2.09% シンガポール 1.22% 中国 ( 上海 ) -0.55% イギリス -1.61% 日本 ( 東京 ) -2.33% オランダ -9.21% スペイン -9.44% ギリシャ % アイルランド % 出所 :Global Property Guide インド トルコ 香港など 2 ケタ上昇 アジアでは中国と日本が下落 16

17 不動産の評価の仕方 1 利回りで考える 賃料に対する物件価格を比較 2 購買力で考える地元の人の平均年収と不動産価格を比較 一般的に年収の5 倍が家を買う限界とされているため 物件の5 倍の金額が平均年収を上回る場合 購入者は外国人の可能性も考慮して検討する 17

18 主要各国の不動産価格推移 主要各国の過去 5 年間の不動産価格 ( 指数 ; 2005 年年始 =100) シンガポール 1 m2 100 万円 ~ 200 万円も珍しくない 出所 : S&S インベストメント 18

19 アメリカでの住宅価格の推移 ケース シラー指数 正確には S&P ケース シラー住宅価格指数 アメリカの格付け会社 S&P( スタンダード アンド プアーズ ) が発表するアメリカの住宅価格の水準を示す指数 調査対象の地域の住宅売買のデータを四半期毎に集計し 2000 年 1 月を 100 として指数化したもの * 調査対象地域が 主要 10 都市のもの 20 都市のもの 全米を対象としたものと複数種類があるので 初心者にとって細かい計算方法などを覚えることに意味はない *2000 年 1 月の住宅価格水準に比べて 2013 年 1 月の水準が 20% 下がった場合に S&P ケース シラー住宅価格指数は 80 になるというレベルで押さえられれば十分 ケース シラー指数 季節調整済 10 都市平均 v.s. マイアミ 不動産価格の定点観測をして価格がどう動くかを見るもの 出所 :S&P ホームページ 19

20 アジアの不動産事情 シンガポールは 外国人の不動産購入の場合 15% の税金が余計にかかる 海外からお金が大量に流れ込み 現地の方が不動産価格沸騰のため購入できなくなっているため 政府が外国人の投資を規制 20

21 アジア以外の不動産事情 国という大きな単位ではなく 州 街という小さな単位で投資先を決定する必要がある ブームなどイメージで物件を選定せず 日本でリサーチし 街の信頼できる管理会社を探したうえで 物件を探しに行き 決定するのがポイント! 21

22 まとめ 1 不動産投資をする理由 定期的なインカム収入値上がり益狙い市場の効率性が低い実物資産である / 節税対策 海外不動産投資のアプローチ方法 1 投資条件の見極め 2マクロ要因 3ミクロ要因 投資条件の見極め 投資の目的は何か? どのような投資方法が可能か? 投資金額概算は? ローンを借りるか ( レバレッジ )? 想定利回りは? 不動産の評価の仕方 1 利回りで考える 2 購買力で考える 22

23 まとめ 2 マクロ要因 海外不動産投資のリターン 経済成長率 人口動態為替見直し 法制度カントリーリスク ( 政治 経済 ) 不動産価格の推移 現地通貨リターン = 為替リターン トータルリターン ミクロ要因 周辺の不動産投資状況 ( 価格 空室率 ) 信頼できる仲介業者信頼できる管理会社 実際に行ってみることが必須 各国の不動産価格の推移 インド トルコ 香港など 2 ケタ上昇 アメリカも下落から上昇へ アジアでは中国と日本が下落 欧州周辺国は 2 ケタ前後の下落 23

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