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なごみなかきむら
5 years ago
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3 横浜市の年齢 3 区分別将来人口市内の人口は平成 32 年 ( 千人 ) 4,000 現在をピークに減少してい 3,500 きます 3,000 2,500 2,000 平成 32 年にピーク総数 0~14 歳 15~64 歳 65 歳以上 1,500 1, H17 H27 H37 H47 H57 H67 ( 年 ) 3

4 市内の住宅数は約 166 万戸ありそのうちの約 10% ( 約 16 万戸 ) の住宅は空き家となっています < 図 1> < 図 1> 居住者のいる住宅数は約 149 万戸となっています ( 図 1) 居住者のいる住宅数 ( 約 149 万戸 ) の内約 61%( 約 91 万戸 ) が共同住宅となっています < 図 2> < 図 2> 共同住宅 34, % 910, % 3, % 542, % 一戸建て住宅共同住宅長屋その他一戸建て住宅 4

築 40 年を迎える共同住宅は年間約 1 万 ~1 万 8 千戸増加すると推測され平成 22

約 15 倍に増加 69.4 万戸 60 50 40 30 約 3 倍増加 31.9 万戸 51.

5 築 40 年を迎える共同住宅は年間約 1 万 ~1 万 8 千戸増加すると推測され平成 22 年では 4 万 6 千戸となっていますが 10 年後には約 3 倍の約 14 万 7 千戸 40 年後には約 15 倍の約 69 万 4 千戸で増加することが予想されます築 40 年以上の共同住宅 ( 非木造 3 階建て以上 ) の推移 ( 万戸 ) 年間 1 万 ~1 万 8 千戸増加約 15 倍に増加 69.4 万戸約 3 倍増加 31.9 万戸 51.4 万戸万戸 14.7 万戸 H22 年時点 10 年後 20 年後 30 年後 40 年後 5

6 市内の築 30 年以上概ね 500 戸以上の団地は 61 団地あり現在の状況や課題の調査をしてきました人口増加率 H12 H17 H22 年少者増減率分譲分譲賃貸賃貸横浜市横浜市出典 : 国勢調査分譲分譲賃貸賃貸横浜市横浜市高齢者増減率 H12 H17 H22 分譲分譲賃貸賃貸横浜市横浜市出典 : 国勢調査傾向横浜市平均と比べると団地内の少子高齢化は進んでおり人口 H12 H17 H22 出典 : 国勢調査も減少傾向にあります 6

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少子高齢化の進行平成 22 年時点の大規模団地の高齢化率年少人口比率は平成 47

年少比率が現在の大規模団地で既に見られています交通利便性の向上大規模団地の多くは駅や生活利便施設 (

大規模団地の高齢化率年少人口比率高齢化率 20.1% 30.4% 31.0% 年少人口比率 10.6% 8.

8 少子高齢化の進行平成 22 年時点の大規模団地の高齢化率年少人口比率は平成 47 年における市の将来推計と同じ状況となっています市全体の25 年先の高齢化年少比率が現在の大規模団地で既に見られています交通利便性の向上大規模団地の多くは駅や生活利便施設 ( スーパー病院 ) から離れた立地にあり公共交通機関を中心とした交通利便性の向上が課題となっています大規模団地の高齢化率年少人口比率高齢化率 20.1% 30.4% 31.0% 年少人口比率 10.6% 8.6% 13.3% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 大規模団地平成 22 年市内平成 47 年市内平成 22 年凡例大規模団地駅から 15 分圏 8

9 地域の核となる商業地の再生活性化団地内の商店やセンター施設などかつては地域の核となっていた商業地が存在しますが店舗が空いてしまっている地域も見られはじめるなど団地だけでなく駅周辺も含めた地域全体の商店街の活性化が課題となっています豊かな地域資源を生かす取組の必要性大規模団地および周辺には緑や公園が多く存在するなど住環境が良く多様な人材がいるためそれら地域資源を生かす取組や地域活動がしやすい体制を整える必要があります 9

10 入居者の高齢化と建物の老朽化築 40 年超の建物では 65 歳以上の世帯が約 40% となり 10 年後には築 40 年を迎える共同住宅は現在の3 倍になると推測されます S45 年以前の建物 S46~S56 年の建物 S56 年以降の建物マンション居住者の 65 歳以上の状況築 30 年以内築 40 年超築 30 年 ~40 年 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 築 40 年以上の共同住宅 ( 非木造 3 階建て以上 ) の推移 H22 年時点 10 年後 20 年後 30 年後 40 年後約 3 倍増加 ( 万戸 ) 管理組合役員のなり手不足役員を引き受けない方の約 1/4の方が高齢のためと回答しています今後もなり手不足が続くと管理組合が機能不全になる可能性があります管理組合役員を引き受けない理由 ( 全国 ) その他不明 35.0% 高齢のため 25.0% 仕事が忙しい面倒くさい 17.5% 本人家族 6.3% の病気関心がいない 7.5% 8.8% 出典 : 平成 20 年度住宅土地統計調査を基に国土交通省再集計 ( 一部加工 ) 10

11 分譲住宅の賃貸化空家住戸の増加築 40 年を超えた分譲住宅では住宅が賃貸に出されたり空き家となっている割合が半数であるなど団地内の活気の減少や防犯面の課題が出てくる可能性があります昭和 45 年以前分譲住宅の賃貸化空室化率 ( 全国 ) 賃貸化率 0~10% 未満 7% 10~20% 未満 20% なし 50% 空室化率 0~10% 未満 7% 10~20% 未満 20% なし 50% コミュニティの希薄化約 40 年間で隣近所の方と挨拶程度の関係となっている割合が約 40% から約 60% へと増加しておりコミュニティの希薄化が課題となっています 14.5% 昭和 50 年 4.8% 34.1% 26.0% 17.3% 3.3% 14.0% 昭和 52 年 6.6% 39.0% 23.0% 17.0% 0.4% 11.3% 昭和 63 年 5.1% 41.5% 29.6% 12.4% 0.1% 7.6% 平成 19 年 9.5% 46.9% 29.7% 6.3% 0.0% 5.0% 平成 22 年 10.3% 51.3% 25.5% 6.9% 1.0% 50% 以上 6% 20~50% 未満 20% 50% 以上 6% 20~50% 未満 20% 出典 : 平成 20 年度住宅土地統計調査を基に国土交通省再集計顔も知らない道で会えば挨拶ぐらいするたまに立ち話をする一緒に買い物に行ったり気のあった人と親しくしている困ったとき相談したり助け合ったりする無回答出典 : 平成 22 年度横浜市民意識調査 11

12 団地に対する住民の価値観の違いによる合意形成の難しさ建物も古くなってきたしそろそろ建替えをしたい地震が心配で耐震補強をしたいリフォームしたばっかりだし負担のかかる建替えなんてしたくない工事に必要な住民の合意数建替え大規模修繕住戸の5 分の4 単棟の場合住戸の 2 分の 1 ケースによって 4 分の 3 住民の価値観は異なるが ( 調査の際の実際の声 ) もう歳だしこのままでいい団地の再生には多くの合意形成が必要になります! 12

13 価値観の違いや合意形成の難しさ建物の老朽化と入居者の高齢化コミュニティの希薄化管理組合役員のなり手不足分譲住宅の賃貸化空家住戸の増加このようにならないためにはどうしたら良いのだろうか? どこから改善していけば良いのだろうか? 13

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15 とある団地では駅まで遠くて団地の周りにも高齢者向けの施設がなくて生活に困る若い世代が少なくて団地の活気もないし空き家が多くて将来が心配 ( 住民の声 ) 大規模団地のため色々な意見があるけど意見をまとめることができるのだろか高齢化が進んでこの先このマンションはどうなってしまうのか? どうやって将来のことについて考えていけば良いのだろう理事長 15

16 横浜市からのアドバイス団地は住んでいる人たちの手で守っていく必要があります! そのためにはまず自分たちの団地の課題や問題点を認識し住民のみなさんで共有することが大切です! ポイント 1 今後団地の再生についてどのように考えどのように進めていくことが大切なのかアドバイザーやコーディネーターを招いて住民の皆さんで考えて行く場をつくろう! ポイント 2 住民の方々が抱いている不安や団地の将来像について皆さんの様々な意見を聴き団地の課題や将来像を住民のみなさんで共有しよう! 16

17 団地の将来について考える場を設けてみると関心がなかったけどこの団地って色々課題があったんだ駅までは遠いけど周辺に緑は多いし子育ての環境に良いところよね! 団地内でも高齢者のサポートが出来ないかしら空き家を上手に活用すれば駅まで行かなくてもなにか出来るかもしれない! 隣の人は建物の事について詳しかったから聞いてみようかしら一人ひとりが団地の事に対して真剣に考えていかないといけない時期かもしれない 1 つの課題を通して皆で課題を共有することで地域資源や団地資源を再発見するきっかけになります!! 17

18 緑が多くて子育て環境に良い団地だからなにか活用していく方法はないかなぁ? 子育てをサポートできる施設を導入したり魅力ある団地にすることで若い世代も入居するかもしれない! 高齢者も多く駅まで遠いから団地内で高齢者を支援できる仕組みはないかなぁ? 地域ケアプラザや NPO 法人と連携することで高齢者をサポートできるかもしれない! 空き店舗の活用方法って何かないかなぁ? 近くに大学はあるんだけど空き店舗を利用してみんなが集まれるカフェの開設や大学と連携した取組が行えるかもしれない! 今後団地の将来を検討していく上でなにか支援はないのかなぁ? 横浜市で行っている支援事業を活用できるかもしれない! 18

省エネ性能の向上やライフスタイルに応じた間取りの変更住戸内のバリアフリー化や外構のバリアフリー化

19 若い世代を呼び込むために子育てや地域の要望に合わせて住戸をリノベーション ( 改修 ) したり高齢化にも対応した住戸を設けることで幅広い世代の居住が図れるかもしれません取組例イメージ省エネ性能の向上やライフスタイルに応じた間取りの変更住戸内のバリアフリー化や外構のバリアフリー化住戸を住宅兼事務所として活用 (SOHO) 若者向けなど地域のニーズに合わせて住戸内を自由に変更 ( リノベーション ) 19

20 地域が主体となった買い物支援などの高齢者への生活サービスやそれらの取組体制のあり方センター施設や空き施設を利用した高齢者支援のあり方を検討できるかもしれませんイメージ取組例賃貸住宅等を買い物支援や見守り機能配食サービス拠点などへの転用地域ケアプラザとの連携によるサービスの充実 NPOや福祉関係団体等との連携による高齢者支援体制の構築 20

21 活気が減少した団地内の商店やセンター施設のリニューアルなどにより新たな機能を導入したり周辺地域や大学との連携によって学生などの担い手と団地の再生に向けた取組を検討できるかもしれません取組例空き店舗やセンター施設をコミュニティスペースや医療福祉系などの新たな機能を導入した利活用取組例学生が団地に居住し地域活動に参加大学生によるコミュニティカフェの開設イメージイメージ 21

横浜市では団地の再生や将来の検討に関わる様々な支援事業を行っていますマンションアドバイザー派遣事業マンション管理組合に対して適正な維持管理や改修建替えなどが相談できる人を派遣する事業初回は無料 1 回あたり約 3 時間で 12,000 円年間最大 6 回までマンション管理組合サポートセンター事業マンション管理組合が抱えている課題の解決に向けて

22 横浜市では団地の再生や将来の検討に関わる様々な支援事業を行っていますマンションアドバイザー派遣事業マンション管理組合に対して適正な維持管理や改修建替えなどが相談できる人を派遣する事業初回は無料 1 回あたり約 3 時間で 12,000 円年間最大 6 回までマンション管理組合サポートセンター事業マンション管理組合が抱えている課題の解決に向けてマンション関係団体と横浜市が協働でマンション管理士などの専門家と毎月 1 回各区で交流会を実施マンション再生支援事業マンション再生活動 ( 建替えや耐震診断など ) を検討するマンション管理組合に対して活動費用の 1/2 以内かつ 30 万円を限度に最大 5 年間補助複数のマンション管理組合活動は 60 万円マンションバリアフリー化等支援事業分譲マンションにおけるバリアフリー化 ( 傾斜路手すり昇降機 ) の工事に対して 1 管理組合当たり 30 万円を補助手すり設置は 30 万円又は 1 住戸当たり 8,000 円のうち低い額を限度 22

23 うちの団地はまだ建物も古くないし高齢化も進んでいないけど将来を見据えて対策を行う必要があるのかな? 現時点で老朽高齢化の進んでいない団地については事前の予防策として対応策の検討や体制作りが必要です取組例基礎データの整理や連携体制の確認年齢層や空き家情報の把握団地の良い点や居住者の困りごとなど普段の生活におけるニーズの把握現段階から考えていくための風土や体制づくり住民への団地再生に関わる啓発団地再生事例の収集や現状の情報発信 23

24 それぞれの団地の課題に合った色々な解決方法があると思います! 団地の事を 1 番良く知っている住民が主体となって団地の課題を見つけたり解決方法を考える事が必要だよね! 24

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26 住民が主体となって課題を整理したり解決方法を見つけ出すことが重要なのは分かったけど実際にはどのように進めていけばよいのかなぁ?? 課題を整理したり解決方法を模索していくためには目的や目標を設定した団地再生マスタープランを作成する手法があります 26

27 団地再生マスタープランってなに?? 団地再生マスタープランとは 1 団地に様々な課題があることを関係者が共有すること 2 関係者が当面なにをしていかなければならないのか認識すること 3どのような取組や事業の方法や手段があるのか整理すること 4 団地の将来像を明らかにしそれに向けた行動計画を立てること 27

28 < マスタープラン検討の流れ > 1. 目標像この団地を将来どのようにしていきたいのか居住者の意見を集約し共有化する 2. 個別行動計画 ( 何をするのか ) 住まいや安全子どもお年寄りの生活自然環境などにおいて具体的にどのような生活をしていきたいのかどのような活動を行っていきたいのか整理する 28

29 < マスタープラン検討の流れ > 3. 場所の計画地域における団地の役割や位置付けを整理し行動していく上での効果的な場所や団地内資源の活用方法などを計画する 4. 役割分担実際に取組む住民や NPO などの役割 ( 担い手 ) を整理する実践 5. 推進体制マスタープランを進めていく上で議論できる場や意思決定ができる場などの体制を整える 29

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31 住民団体が空き家を取得してサロンとして活用する NPOが住戸を賃借または購入して高齢者支援や子育て支援の拠点を整備囲碁や体操パソコンフラワーアレンジメントといった介護予防プログラムを提供するとともに交流サロンとして活用空き店舗にデイサービス等の業者を誘致するセンター施設に介護予防介護サービスを提供する事業者を入居させる団地のセンター施設に小規模多機能施設等を誘致する事により利用者の送迎等の負担が軽くなる 31

32 住民によるNPOの設立と活動拠点の整備自治会と地域の福祉関係者住宅管理者の連携による見守り活動の展開 ( あおぞら市による買い物支援など ) UR 都市機構による安否確認機器の整備 NPOが自主保育や交流イベントを実施する周辺に公共施設がほとんどない団地で住民で自主保育グループを設立 NPO 法人化し歳児の自主保育や未就園児や地域住民を対象とした遊び交流のイベントを実施 32

33 センター施設にコミュニティレストランを整備する地域の NPO が団地の空き店舗にコミュニティレストランを開設しランチの提供弁当の配食サービスの実施厨房を担うのは団地内の主婦が中心で働く場の提供にもなっている地元商店会大学連携によるコミュニティ活性化への取組み空き店舗に多世代コミュニティを育む地域交流拠点を整備カフェのある休息所として多世代交流イベントを実施 ( 商店会と大学が協力したお祭りの開催等 ) 33

管理組合が外部段差を解消し手すりベンチを設置する管理組合で高齢者の居住空間の改善に関する専門委員会を設置

34 耐震性に対する不安から住民の改修の必要性に対する理解と時間をかけた説明による 100% の合意を得た耐震改修を実施一時金徴収一時転居をしないことを前提とした耐震改修の実施 100% の合意を得た耐震改修を実施管理組合が外部段差を解消し手すりベンチを設置する管理組合で高齢者の居住空間の改善に関する専門委員会を設置管理組合及び専門委員会で高齢者居住のための施設改善の指針を作成し住民に周知出典 : 国土交通省マンションの改修建替え等について 34

35 ご清聴ありがとうございました 35

大規模住宅団地の現状と活性化・再生の進め方

大規模住宅団地の現状と活性化・再生の進め方 1 団地の現状と活性化再生の始め方 (1) はじめに高度経済成長期における大都市圏への人口集中に対応するため都内には公共住宅等の事業者や民間事業者により開発された住宅団地が数多く存在しますこうした住宅団地の多くは入居開始から 40 年以上が経過し建物の老朽化が進み改修や建替えなどの時期を迎えるととともに同時期に大量に入居した世代が一斉に高齢化しています中でも大規模な住宅団地では