第一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (1) 主要な経営指標等の推移 1 主要な経営指標等の推移 期第 7 期第 8 期第 9 期第 10 期第 11 期 計算期間 自 2013 年 8 月 1 日至 2014 年 1 月 31 日 自 2014 年 2 月 1 日至 2

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1 表紙 提出書類 提出先 提出日 有価証券報告書 関東財務局長 2018 年 10 月 30 日 計算期間 第 16 期 ( 自 2018 年 2 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日 ) 発行者名 代表者の役職氏名 本店の所在の場所 事務連絡者氏名 連絡場所 コンフォリア レジデンシャル投資法人執行役員伊澤毅洋東京都港区南青山一丁目 1 番 1 号東急不動産リート マネジメント株式会社コンフォリア運用本部運用戦略部長吉川健太郎東京都港区南青山一丁目 1 番 1 号 電話番号 縦覧に供する場所 株式会社東京証券取引所 ( 東京都中央区日本橋兜町 2 番 1 号 )

2 第一部 ファンド情報 第 1 ファンドの状況 1 投資法人の概況 (1) 主要な経営指標等の推移 1 主要な経営指標等の推移 期第 7 期第 8 期第 9 期第 10 期第 11 期 計算期間 自 2013 年 8 月 1 日至 2014 年 1 月 31 日 自 2014 年 2 月 1 日至 2014 年 7 月 31 日 自 2014 年 8 月 1 日至 2015 年 1 月 31 日 自 2015 年 2 月 1 日至 2015 年 7 月 31 日 自 2015 年 8 月 1 日至 2016 年 1 月 31 日 営業収益千円 2,673,839 4,017,448 4,103,307 4,952,002 5,050,026 ( うち不動産賃貸事業収益 ) 千円 (2,667,309) (4,014,090) (4,099,906) (4,942,777) (4,957,115) 営業費用千円 1,246,173 1,912,363 1,971,730 2,416,758 2,446,778 ( うち不動産賃貸事業費用 ) 千円 (963,688) (1,551,354) (1,519,011) (1,919,572) (1,902,989) 営業利益千円 1,427,666 2,105,084 2,131,576 2,535,244 2,603,248 経常利益千円 1,133,442 1,719,702 1,730,887 2,087,222 2,148,641 当期純利益千円 1,132,507 1,718,731 1,729,903 2,086,253 2,147,831 総資産額千円 80,354, ,866, ,857, ,962, ,245,853 ( 対前期比 ) % (4.0) (56.6) (5.6) (19.6) (0.2) 純資産額千円 35,127,054 58,629,350 58,629,681 77,310,252 77,369,851 ( 対前期比 ) % (0.0) (66.9) (0.0) (31.9) (0.1) 出資総額千円 33,975,836 56,900,677 56,900,677 75,224,343 75,224,343 発行済投資口の総口数口 67, , , , ,804 1 口当たり純資産額 ( 注 1) 円 130, , , , ,295 1 口当たり当期純利益円 4,203 4,291 4,296 4,408 4,533 ( 注 1)( 注 2) 分配総額千円 1,132,540 1,718,702 1,729,775 2,086,159 2,055,835 1 口当たり分配金額円 16,813 17,074 4,296 4,403 4,339 ( うち 1 口当たり利益分配金 ) 円 (16,813) (17,074) (4,296) (4,403) (4,339) ( うち 1 口当たり利益超過分配金 ) 円 (-) (-) (-) (-) (-) 総資産経常利益率 ( 注 3) % 純資産当期純利益率 ( 自己資本利益率 ) ( 注 4) % 期末自己資本比率 ( 注 5) % ( 対前期増減 ) % ( 1.7) (2.9) ( 2.5) (4.5) ( 0.0) 有利子負債額 千円 43,720,000 64,920,000 71,970,000 78,990,000 79,270,000 期末有利子負債比率 ( 注 6) % 配当性向 ( 注 7) % 期末投資物件数 件 期末総賃貸可能面積 m2 117, , , , , 期末稼働率 % 当期減価償却費 千円 429, , , , ,726 当期資本的支出額 千円 17,770 61,102 95,607 52,999 52,481 賃貸 NOI ( 注 8) 千円 2,133,050 3,127,486 3,262,613 3,839,660 3,875,

3 期第 12 期第 13 期第 14 期第 15 期第 16 期 計算期間 自 2016 年 2 月 1 日至 2016 年 7 月 31 日 自 2016 年 8 月 1 日至 2017 年 1 月 31 日 自 2017 年 2 月 1 日至 2017 年 7 月 31 日 自 2017 年 8 月 1 日至 2018 年 1 月 31 日 自 2018 年 2 月 1 日至 2018 年 7 月 31 日 営業収益千円 6,531,841 6,674,280 7,276,775 7,357,728 8,147,490 ( うち不動産賃貸事業収益 ) 千円 (6,531,841) (6,674,280) (7,276,775) (7,357,728) (7,771,914) 営業費用千円 3,785,374 3,885,826 4,178,578 4,188,744 4,444,086 ( うち不動産賃貸事業費用 ) 千円 (3,196,903) (3,249,401) (3,518,418) (3,496,351) (3,745,525) 営業利益千円 2,746,467 2,788,453 3,098,197 3,168,984 3,703,404 経常利益千円 2,312,810 2,341,380 2,613,710 2,680,212 3,204,601 当期純利益千円 2,304,204 2,335,864 2,608,216 2,674,567 3,191,509 総資産額千円 179,944, ,902, ,121, ,171, ,211,018 ( 対前期比 ) % (13.0) (2.2) (11.5) (0.5) (6.3) 純資産額千円 85,139,979 85,171,751 97,258,413 97,294, ,043,351 ( 対前期比 ) % (10.0) (0.0) (14.2) (0.0) (5.9) 出資総額千円 82,743,523 82,743,523 94,557,898 94,557,898 99,814,378 発行済投資口の総口数口 513, , , , ,994 1 口当たり純資産額 ( 注 1) 円 165, , , , ,544 1 口当たり当期純利益 ( 注 1)( 注 2) 円 4,489 4,548 4,629 4,744 5,437 分配総額千円 2,304,092 2,335,929 2,638,651 2,698,966 2,926,165 1 口当たり分配金額円 4,487 4,549 4,681 4,788 4,985 ( うち 1 口当たり利益分配金 ) 円 (4,487) (4,549) (4,681) (4,788) (4,985) ( うち 1 口当たり利益超過分配金 ) 円 (-) (-) (-) (-) (-) 総資産経常利益率 ( 注 3) % 純資産当期純利益率 ( 自己資本利益率 ) ( 注 4) % 期末自己資本比率 ( 注 5) % ( 対前期増減 ) % ( 1.3) ( 1.0) (1.1) ( 0.2) ( 0.2) 有利子負債額千円 91,060,000 94,970, ,620, ,750, ,730,000 期末有利子負債比率 ( 注 6) % 配当性向 ( 注 7) % 期末投資物件数件 期末総賃貸可能面積m2 272, , , , , 期末稼働率 % 当期減価償却費千円 1,017,498 1,049,477 1,137,997 1,152,256 1,200,838 当期資本的支出額千円 131, , , , ,158 賃貸 NOI ( 注 8) 千円 4,352,437 4,474,356 4,896,354 5,013,633 5,227,227 ( 注 1)2014 年 7 月 31 日を基準日 2014 年 8 月 1 日を効力発生日として 投資口 1 口につき 4 口の割合による投資口の分割を行いました 第 7 期及び第 8 期における 1 口当たり純資産額及び 1 口当たり当期純利益については 第 7 期期首に当該投資口の分割が行われたと仮定して算定しています ( 注 2)1 口当たり当期純利益は 当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています また 潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益については 潜在投資口がないため記載していません ( 注 3) 経常利益 / {( 期首総資産額 + 期末総資産額 ) 2 } 100 ( 注 4) 当期純利益 / {( 期首純資産額 + 期末純資産額 ) 2 } 100 ( 注 5) 期末純資産額 / 期末総資産額 100 ( 注 6) 期末有利子負債 / 期末総資産額 100 ( 注 7) 分配総額 / 当期純利益 100 配当性向については小数点第 1 位未満を切り捨てて記載しています ( 注 8) 当期不動産賃貸事業損益 + 当期減価償却費 - 2 -

4 2 運用状況 A. 当期の概況 ( イ ) 投資法人の主な推移コンフォリア レジデンシャル投資法人 ( 以下 本投資法人 といいます ) は 投資信託及び投資法人に関する法律 ( 昭和 26 年法律第 198 号 その後の改正を含みます 以下 投信法 といいます ) に基づき 主として居住の用に供される不動産等に投資する投資法人として2010 年 6 月 8 日に設立され 2010 年 6 月 30 日付にて内閣総理大臣による投信法第 187 条に基づく登録を完了し ( 登録番号関東財務局長第 71 号 ) 2010 年 8 月より運用を開始しました その後 本投資法人は 2013 年 2 月 6 日に公募による新投資口の発行 (18,691 口 ) を行い 株式会社東京証券取引所 ( 以下 東京証券取引所 といいます ) 不動産投資信託証券市場に上場 ( 銘柄コード3282) しました 運用開始時における本投資法人の運用資産は11 物件 取得価格の合計は15,508 百万円でしたが その後 本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針 ( 投資主価値の最大化を目的とし 中長期的観点から 安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し 資産の運用を行うこと ) のもと 追加的に物件の取得及び譲渡を実施した結果 当期末現在の本投資法人の保有資産 ( 以下 取得済資産 といいます ) は117 物件 取得価格の合計は202,182 百万円となっています ( ロ ) 運用実績 (ⅰ) 投資環境当期の国内景気は 雇用 所得環境等の改善傾向が続く中で 緩やかな回復基調が続きました こうした中 賃貸住宅市場においては 引き続き高稼働を維持する中で 賃料単価については 東京都心部を中心として賃料上昇傾向がみられています また 不動産投資市場においては 政府 日本銀行による財政金融政策を受け 低金利環境が継続する中 取引価格水準は高値圏で安定しています (ⅱ) 資産の取得及び譲渡 当期は 2018 年 2 月にコンフォリア上野入谷他 3 物件を取得しました その後 2018 年 3 月にコンフォ リア赤羽岩淵他 2 物件を取得し コンフォリア横濱関内を譲渡しました さらに 2018 年 5 月にカレッ ジスクエア八幡山を取得し 2018 年 6 月にコンフォリア狛江を譲渡しました その結果 当期末現在に おける本投資法人の保有資産は 117 物件 取得価格の合計は 202,182 百万円となっています (ⅲ) 本投資法人の保有する資産の管理運営 本投資法人は コンフォリア シリーズ物件の管理実績が豊富な東急住宅リース株式会社を中心にプ ロパティ マネジメント業務を委託し コンフォリア シリーズのもと 統一性のある運用を進め 運営の効率化 空室期間の短縮化に努めています ( ハ ) 資金調達の概要当期においては 2018 年 2 月にコンフォリア上野入谷他 3 物件の取得のため また 2017 年 8 月に借入れた借入金の返済資金 (1,130 百万円 ) に充てるため 投資口の追加発行 (23,300 口 ) 及び資金の借入れ (2,960 百万円 ) を実施しました その後 2018 年 3 月にコンフォリア赤羽岩淵他 2 物件の取得のため また 2013 年 9 月及び2015 年 2 月に借入れた借入金の返済資金 (6,900 百万円 ) に充てるため 資金の借入れ (12,340 百万円 ) を実施しました さらに 2018 年 3 月に借入れた借入金の返済資金 (2,790 百万円 ) の一部に充てるため 2018 年 6 月に投資法人債の発行 (2,500 百万円 ) を行いました その結果 当期末 (2018 年 7 月末日 ) 時点における出資総額は99,814 百万円 有利子負債は111,730 百万円であり 総資産に占める有利子負債の割合 (LTV) については 当期末時点で51.0% 期末における有利子負債の平均残存年数は4.4 年 長期比率は82.0% 固定化比率は88.7% となっています また 将来において投資対象資産を購入する等資金調達の必要性が生じた場合に備えて 極度ローン ( アンコミットメントベース ) に係る基本契約を2018 年 2 月 9 日付で締結しました なお 当期末時点において本投資法人が取得している格付けの状況は以下のとおりです 信用格付業者の名称格付け内容備考株式会社日本格付研究所 AA- 格付けの見通し : 安定的 ( ニ ) 業績及び分配の概要当期の運用の結果 本投資法人は 2018 年 7 月期 ( 第 16 期 ) の実績として営業収益 8,147 百万円 営業利益 3,703 百万円 経常利益 3,204 百万円 当期純利益 3,191 百万円を計上しました 分配金については 投資法人に係る課税の特例規定 ( 租税特別措置法 ( 昭和 32 年法律第 26 号 その後の改正を含みます 以下 租税特別措置法 といいます ) 第 67 条の15) が適用されるよう分配を行っています 当期については 当期未処分利益に圧縮積立金取崩額を加算後 租税特別措置法第 66 条の2の 平 - 3 -

5 成 21 年及び平成 22 年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例 を適用し 譲渡益の一部 285 百万円を内 部留保することとしました その結果 当期の分配金は 1 口当たり 4,985 円としました B. 次期の見通し ( イ ) 今後の運用方針及び対処すべき課題本投資法人は 投資運用の基本方針に基づき当期に8 物件の資産の取得及び2 物件の資産の譲渡を行い 東急不動産株式会社 ( 以下 東急不動産 といいます ) がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス コンフォリア シリーズのコンセプト ノウハウに基づく投資及び運用を行ってきました 次期以降も 引き続き当該基本方針に基づき投資運用を行い 中長期的な成長を目指します (ⅰ) 外部成長戦略本投資法人は 東急不動産のスポンサーサポートを中心として 東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方 本資産運用会社独自の情報を用いることで 質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指します 具体的には 本資産運用会社が東急不動産との間で締結している本投資法人に関するスポンサーサポート契約に基づいて スポンサーである東急不動産による開発物件の取得のほか 安定稼働している優良な居住用資産を継続的 安定的に取得していく方針です このほか スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループ会社の広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し 優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です かかる観点から 本資産運用会社は 本投資法人に関して東急不動産ホールディングスグループ会社のうち サポート会社 7 社 ( 東急リバブル株式会社 株式会社東急コミュニティー 東急住宅リース株式会社 株式会社東急イーライフデザイン 株式会社イーウェル 株式会社東急スポーツオアシス及び株式会社学生情報センター ) との間でそれぞれサポート契約を締結しています なお 本投資法人は 2018 年 9 月にグランクレールセンター南 ( 取得価格 41 億円 ) の取得を行っております 次期も引き続き外部成長戦略に基づき資産規模の拡大を目指します (ⅱ) 内部成長戦略中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ フローの最大化を目指し 東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく J- REIT 及び コンフォリア シリーズの運営実績が豊富な東急不動産ホールディングスグループ会社を中心にプロパティ マネジメント業務を委託していきます また 建物管理仕様及びコストの妥当性を適宜検証し 効率的な管理運営に努めていきます 加えて 東急不動産ホールディングスグループにおけるアセット マネジメント ファンド マネジメントに関するノウハウを積極的に活用し 投資法人運営全般における質の高いマネジメントを実現します 次期以降も 当期同様に物件運営状況を注視し きめ細かく対応することによって稼働率の維持 改善を目指していきます (ⅲ) 財務戦略今後の金利上昇リスク リファイナンスリスクへの対応を考慮し 財務体質の健全性及び収益の安定性に留意した調達活動を行います 借入金については 機動性を重視した短期資金調達と 長期の安定的な資金調達とを効率的に組み合わせた資金調達を行います また 新投資口の発行については 総資産に占める有利子負債の割合 (LTV) の上限を概ね60% 程度とした上で 物件取得等の資金需要 本投資法人の財務状況に応じて 市場動向及び分配金水準等に留意しながら 検討を行います - 4 -

6 C. 決算後に生じた重要な事実 該当事項はありません ( 参考情報 ) 物件の取得本投資法人は 第 16 期末 (2018 年 7 月 31 日 ) 以降 以下の物件を取得しました 特定資産の取得価格不動産等の名称所在地主たる用途種類 ( 千円 )( 注 ) 取得日 グランクレールセンター南信託不動産神奈川県横浜市 4,150,000 老人ホーム 2018 年 9 月 25 日 ( 注 ) 取得価格 には 取得経費 固定資産税 都市計画税 消費税及び地方消費税を含んでいません 取得資産の個別資産の概要は 以下に記載の表にまとめたとおりです なお 資産の概要を示した表中の情報は 特段の記載のない限り本書の日付現在のものです また 以下の表中の記載において 取得資産である不動産信託受益権の信託財産である不動産を 本物件 と記載することがあります この表については 下記 5 運用状況 /(2) 投資資産 /3 その他投資資産の主要なもの /A. 運用資産の概要 /( チ ) 運用資産の個別資産毎の概要 の用語をご参照ください 物件名称 グランクレールセンター南 物件番号 122 所在地 神奈川県横浜市都筑区茅ヶ崎中央 40 番 3 号 特定資産の種類 信託不動産 土地 所有形態所有権敷地面積 ( m2 ) 3, 所有形態 所有権 用途 老人ホーム 延床面積 ( m2 ) 18, 建築時期 2009 年 8 月 建物 構造 / 階数 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付き9 階建 居室数及び賃貸可能戸数 居室数 124 賃貸可能戸数 10 PM 会社 東急不動産株式会社 信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 ML 会社 ( 注 ) 東急不動産株式会社 ML 種類 ( 注 ) 非パス スルー型 本物件は 1R 1LDK 2LDKタイプの居室 ダイニング ラウンジ シアタールーム 娯楽ルーム 等の共用施設とともに クリニック等のテナント区画も有する住宅型有料老人ホームです 横浜市交 通局ブルーライン グリーンライン センター南 駅徒歩 3 分に位置し 東京都及び神奈川県中心部 物件特性 からのアクセスは良好です 港北ニュータウンとして整備された洗練された町並みの中にあり セ ンター南 駅を中心に商業施設等の都市機能が集積する一方 本物件北側にある都筑中央公園を始め として自然環境にも恵まれ 居住快適性は良好です こうした特性から 居住快適性を重視する高齢 者に底堅い需要が期待できる物件です 本投資法人がML 会社と締結したML 契約の概要は以下の通りです (1) 契約形態 : 普通建物賃貸借契約 (2) 契約期間 :2018 年 9 月 25 日から2038 年 9 月 30 日 (3) 賃料改定 :2028 年 10 月分以降 10 年間分毎に賃料改定の機会が到来するものとし 賃貸人又は賃 借人に改定の要望がある場合は 本物件で行われる老人ホーム事業に関する損益状況 本物件 に係る修繕更新費の今後の見通し及び市場賃料の水準等を踏まえて協議し 当該当事者間で合 特記事項 意が成立した場合にはじめて賃料の改定を行うものとする (4) 契約更新 : 契約期間満了日の6ヶ月前までに賃貸人又は賃借人のいずれからも書面による更新 拒絶の意思表示がない場合は 同一条件をもって 更に10ヶ年更新されるものとし 以降この 例による (5) 中途解約 : 賃貸人及び賃借人は 契約期間開始日から10 年間が経過する日まではいかなる事由 をもってしても本契約を解約することはできない また 契約期間開始日から10 年間が経過し た後であっても あるいはその後更新された賃貸借期間中においても 賃貸人及び賃借人共 に 相手方との合意によらない限り本契約を解約できないものとする ( 注 )ML 会社は 本物件で有料老人ホームの運営を行うにあたり その管理運営 ( サービス提供を含む ) をオペレーターである株式会社東急 イーライフデザインに委託しています このほか 本物件の一部は事務所及び店舗区画 ( 計 10 戸 ) としてエンドテナントに転貸していま す - 5 -

7 (2) 投資法人の目的及び基本的性格 1 投資法人の目的及び基本的性格本投資法人は 投資主価値の最大化を目的とし 中長期的観点から 安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し 資産の運用を行うことを基本方針としています ( 本規約第 27 条 ) 2 投資法人の特色本投資法人は 投信法に基づき 資産を主として特定資産のうち不動産等資産 ( 投資信託及び投資法人に関する法律施行規則 ( 平成 12 年総理府令第 129 号 その後の改正を含みます 以下 投信法施行規則 といいます ) 第 105 条第 1 号へに定めるもののうち 不動産 不動産の賃借権 地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権をいいます 以下同じ ) に対する投資として運用することを目的とします 本投資口は 投資主の請求による投資口の払戻しが認められないクローズド エンド型です ( 注 ) 投資法人に関する法的枠組みは 大要 以下のとおりです 投資法人は 金融商品取引業者 ( 運用する特定資産に不動産が含まれている場合は 宅地建物取引業の免許及び取引一任代理等の認可を受けている者に限られます ) 等の一定の資格を有する設立企画人により設立されます 投資法人を設立するには 設立企画人が規約を作成しなければなりません 規約とは 株式会社における定款に相当するものであり 投資法人の商号 発行可能投資口総口数 資産運用の対象及び方針 金銭の分配の方針等を規定する投資法人の根本規則です 投資法人は かかる規約に沿って運営されます なお 規約は 投資法人の成立後には 投資主総会の特別決議により変更することができます 投資法人は 投資口を発行して 投資家より出資を受けます 投資口を有する者を投資主といい 投資主は 投資主総会を通じて 投資法人の意思決定に参画できる他 投資法人に対して一定の権利を行使することができますが かかる権利は株式会社における株主の権利とは必ずしも同一ではありません 投資法人の業務の執行は 執行役員により行われます 執行役員は 投資法人を代表します また 執行役員の職務の執行を監督する機関として 監督役員が存在します 執行役員と監督役員は 役員会を構成し かかる役員会は 執行役員の一定の重要な職務の執行に対する承認 計算書類等 ( 金銭の分配に係る計算書を含みます ) の承認等 投資法人の業務の執行に係る重要な意思決定を行います さらに 投資法人には 会計監査を行う者として 会計監査人が存在します これらの執行役員 監督役員及び会計監査人はいずれも投資主総会において選任されます 投資主総会 執行役員 監督役員 役員会及び会計監査人については 後記 (4) 投資法人の機構 /1 投資法人の統治に関する事項 をご参照ください 投資法人は 規約に定める額を限度として 借入れを行うことができるほか 投資主の請求による投資口の払戻しをしない旨を規約に定めた場合には 規約に定める額を限度として 投資法人債を募集することもできます 投資法人は 投資口及び投資法人債の発行による手取金並びに借入金を 規約に定める資産運用の対象及び方針に従い 運用します なお 投資法人がこのような資産の運用を行うためには 内閣総理大臣の登録を受ける必要があります ( 以下 この登録を受けた投資法人を 登録投資法人 といいます ) 本投資法人の資産運用の対象及び方針については 後記 2 投資方針 /(1) 投資方針及び (2) 投資対象 及び 5 運用状況 /(2) 投資資産 をご参照ください 投資法人は 投資主に対して 規約で定めた金銭の分配の方針に従って 金銭の分配を行います 本投資法人の投資主に対する分配方針については 後記 2 投資方針 /(3) 分配方針 をご参照ください 登録投資法人は 投資運用業 ( 金融商品取引法 ( 昭和 23 年法律第 25 号 その後の改正を含みます 以下 金商法 といいます ) 第 2 条第 8 項第 12 号イに規定されるものに限られます ) の登録を受けた資産運用会社にその資産の運用に係る業務を委託しなければなりません また 登録投資法人は 信託会社等の一定の資格を有する資産保管会社にその資産の保管に係る業務を委託しなければなりません さらに 投資法人は 一般事務受託者に投資口及び投資法人債の募集に関する事務 投資主名簿等に関する事務その他の事務を委託しなければなりません 本投資法人の資産運用会社 資産保管会社及び一般事務受託者については 後記 (3) 投資法人の仕組み をご参照ください - 6 -

8 (3) 投資法人の仕組み 1 本投資法人の仕組図 本書の日付現在における本投資法人の仕組図は以下の図のとおりです 契約の種類 1 資産運用業務委託契約 2 資産保管業務委託契約 / 機関運営事務委託契約 / 投資口事務代行委託契約 3 会計事務等に関する業務委託契約 4 財務及び発行 支払代理契約 5 スポンサーサポート契約 6 サポート契約 ( 注 1) 東急不動産株式会社及び東急住宅リース株式会社は 金商法第 166 条第 5 項に定める特定関係法人に該当します また 東急不動産株式会社の親会社である東急不動産ホールディングス株式会社も 金商法第 166 条第 5 項に定める特定関係法人に該当します ( 注 2)EY 新日本有限責任監査法人は 2018 年 7 月 1 日付で新日本有限責任監査法人から名称変更しました 以下同じです - 7 -

9 2 本投資法人及び本投資法人の関係法人の運営上の役割 名称及び関係業務の内容 運営上の役割名称関係業務の内容 投資法人 資産運用会社 機関の運営に関する一般事務受託者資産保管会社投資主名簿等管理人 計算に関する一般事務受託者 投資法人債に関する一般事務受託者 コンフォリア レジデンシャル投資法人 東急不動産リート マネジメント株式会社 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 税理士法人平成会計社 三井住友信託銀行株式会社 規約に基づき 投資主より募集した資金等を 主として特定資産のうち不動産等資産に投資し 中長期的な観点から運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指して運用を行います 本投資法人との間で2010 年 6 月 14 日付の資産運用業務委託契約 ( その後の変更を含みます ) を締結しています 金商法上の投資運用業を行う者 ( 金商法第 2 条第 8 項第 12 号イに定める投資運用業を行う者に限ります ) として 資産運用業務委託契約に基づき 本規約 ( 運用ガイドラインを含みます 以下同じ ) を遵守しつつ 本投資法人の資産の運用に係る業務 本投資法人が行う資金調達に係る業務 本投資法人への報告業務並びに本投資法人及び本資産運用会社が協議の上別途合意するそれに付随する業務を行います 本投資法人との間で2010 年 6 月 14 日付の一般事務委託契約 ( 機関運営事務 ) 資産保管業務委託契約及び投資口事務代行委託契約をそれぞれ締結しています 投信法上の一般事務受託者 ( 投信法第 117 条第 4 号 ) として 一般事務委託契約 ( 機関運営事務 ) に基づき 本投資法人の機関 ( 投資主総会及び役員会 ) の運営に関する事務 ( ただし 投資口事務代行委託契約に規定する事務を除きます ) を行います また 投信法上の資産保管会社 ( 投信法第 208 条第 1 項 ) として 資産保管業務委託契約に基づき 本投資法人の資産の保管に係る業務及びそれに付随する金銭出納管理業務を行います さらに 投信法上の一般事務受託者 ( 投信法第 117 条第 2 号 第 3 号及び第 6 号 ただし 新投資口予約権に関する事務及び投資法人債の発行に関する事務を除きます ) として 投資口事務代行委託契約に基づき 本投資法人の投資主名簿並びにこれらに付属する帳簿の作成 管理及び備置その他の投資主名簿に関する事務 本投資口の発行に関する事務 本投資法人の機関の運営に関する事務のうちの一部 投資主に対して分配する金銭の計算及び支払いに関する事務 投資主の権利行使に関する請求その他の投資主からの申出 届出の受付けに関する事務 これら事務の遂行に必要な付随事務及び上記に定める事務以外の臨時に発生する事務等を行います 本投資法人との間で2010 年 6 月 14 日付の会計事務等に関する委託契約 ( その後の変更を含みます ) を締結しています 投信法上の一般事務受託者 ( 投信法第 117 条第 5 号及び第 6 号 ) として 会計事務等に関する委託契約に基づき 本投資法人の計算に関する事務 会計帳簿又はかかる書類に記載すべき事項を記録した電磁的記録の作成に関する事務 納税に関する事務及びそれに付随する事務を行います 本投資法人との間で 2014 年 7 月 11 日付及び2017 年 7 月 11 日付の第 1 回乃至第 3 回無担保投資法人債 ( 特定投資法人債間限定同順位特約付 ) にかかる財務及び発行 支払代理契約を締結しています 投信法上の一般事務受託者 ( 投信法第 117 条第 2 号 第 3 号及び第 6 号のうち 投資法人債に関する事務 ) として 本契約に基づき 第 1 回乃至第 3 回無担保投資法人債にかかる投資法人債の事務並びに本投資法人債の発行代理人業務及び支払代理人業務 発行代理人事務 支払代理人事務 投資法人債原簿に関する事務 買入償却に関する事務 投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等を行います - 8 -

10 運営上の役割名称関係業務の内容 投資法人債に関する一般事務受託者 株式会社三菱 UFJ 銀行 特定関係法人 ( 本資産運用会社の東急不動産株式会社親会社 ) スポンサー会社 特定関係法人東急不動産ホールディングス ( 本資産運用会社の株式会社親会社 ) 特定関係法人プロパティ マネジ東急住宅リース株式会社メント会社サポート会社 本投資法人との間で 2018 年 6 月 8 日付の第 4 回乃至第 5 回無担保投資法人債 ( 特定投資法人債間限定同順位特約付 ) にかかる財務代理契約を締結しています 投信法上の一般事務受託者 ( 投信法第 117 条第 2 号 第 3 号及び第 6 号のうち 投資法人債に関する事務 ) として 本契約に基づき 第 4 回乃至第 5 回無担保投資法人債にかかる投資法人債の事務並びに本投資法人債の発行代理人業務及び支払代理人業務 発行代理人事務 支払代理人事務 投資法人債原簿に関する事務 買入償却に関する事務 投資法人債権者の権利行使に関する請求その他の投資法人債権者からの申出の受付に関する事務等を行います 本資産運用会社との間で 2017 年 4 月 1 日付のスポンサーサポート契約 ( その後の変更を含みます ) を締結しています 本資産運用会社の親会社です 本契約書に基づき 不動産等に係る情報の提供 人材確保に関する協力 不動産のデュー ディリジェンスその他の本投資法人による不動産等の取得に係る補助業務及び助言業務 本投資法人が既に保有し又は取得を検討している不動産等の管理 賃貸 リニューアル 開発等に係る補助業務及び助言業務 その他これらに関連する業務を行います 本投資法人はスポンサーサポート契約に基づき東急不動産株式会社から継続的に不動産信託受益権の拠出を受けており これまでに相当金額の不動産信託受益権を購入しています 本資産運用会社の親会社である東急不動産株式会社の親会社です 本資産運用会社及び本投資法人の保有資産に係る信託不動産の信託受託者との間で 2015 年 4 月 1 日付でマスターリース兼プロパティ マネジメント契約を締結しています (1 本投資法人との 2015 年 8 月 1 日以降 3 年間において行った不動産の貸借の取引により本投資法人が受領した金額の合計額の一営業期間当たりの平均額及び 2 本投資法人との 2018 年 8 月 1 日以降 3 年間において行う不動産の貸借の取引により本投資法人が受領することが見込まれる金額の合計額の一営業期間当たりの平均額のうち いずれか多い金額の 3 前営業期間 ( 第 16 期 ) の営業収益に対する割合が 100 分の 20 以上に相当します ) ( 注 ) また 2017 年 4 月 1 日付で 本資産運用会社との間でサポート契約 ( その後の変更を含みます ) を締結しています なお サポート契約の概要は 後記 2 投資方針 /(1) 投資方針 /3 内部成長戦略 /B. 東急不動産ホールディングスグループのプロパティ マネジメント アセット マネジメント及びファンド マネジメント能力の活用 をご参照ください ( 注 ) マスターリース会社又はプロパティ マネジメント会社は 本資産運用会社の外部委託 評価基準に従って選定されます な お プロパティ マネジメント会社の選定基準の詳細につきましては 後記 2 投資方針 /(1) 投資方針 /6 ポートフォ リオ運用管理方針 /B. プロパティ マネジメント会社の選定 モニタリング をご参照ください 3 上記以外の本投資法人の関係法人及び主な関係者 運営上の役割名称関係業務の内容 サポート会社 東急リバブル株式会社株式会社東急コミュニティー株式会社東急イーライフデザイン株式会社イーウェル株式会社東急スポーツオアシス株式会社学生情報センター 本資産運用会社との間でサポート契約 ( その後の変更を含みます ) を締結しています ( 注 ) 本契約に基づき 不動産等に係る情報の提供 その他これらに関連する業務を行います ( 注 ) 東急リバブル株式会社 株式会社東急コミュニティー 株式会社東急イーライフデザイン及び株式会社東急スポーツオアシスに ついては 2017 年 4 月 1 日付でサポート契約を締結しています また 株式会社イーウェルについては 2015 年 4 月 1 日付で 株 式会社学生情報センターについては 2018 年 7 月 31 日付で サポート契約を締結しています - 9 -

11 (4) 投資法人の機構 1 投資法人の統治に関する事項本投資法人の機関は 投資主により構成される投資主総会に加えて 執行役員及び監督役員を構成員とする役員会 並びに会計監査人により構成されています A. 投資主総会投信法又は本規約により定められている本投資法人に関する一定の事項は 投資主により構成される投資主総会にて決定されます ( 投資主総会における決議事項 投資主の議決権行使及び決議方法等については 後記 第二部投資法人の詳細情報 / 第 3 管理及び運営 /3 投資主 投資法人債権者の権利 /(1) 投資主の権利 /5 投資主総会における議決権 ( 投信法第 77 条第 2 項第 3 号 ) をご参照ください ) 投資主総会における決議事項は 原則として出席した投資主の議決権の過半数をもって決議されますが ( 本規約第 11 条第 1 項 ) 本規約の変更等一定の重要事項については 発行済投資口の総口数の過半数に当たる投資口を有する投資主が出席し その議決権の3 分の2 以上による決議 ( 以下 特別決議 といいます ) を経なければなりません ( 投信法第 93 条の2 第 2 項 ) 投資主総会は 2016 年 4 月 1 日及びその日以後 遅滞なく招集され 以降 隔年毎の4 月 1 日及びその日以後遅滞なく招集するものとされます ( 本規約第 9 条第 1 項 ) また 投資主総会は 法令に定めがある場合 その他必要がある場合においても随時招集されるものとします ( 本規約第 9 条第 2 項 ) ただし 投資主が投資主総会に出席せず かつ 議決権を行使しないときは 当該投資主は その投資主総会に提出された議案 ( 複数の議案が提出された場合において これらのうちに相反する趣旨の議案があるときは 当該議案のいずれをも除きます ) について賛成するものとみなされます ( 投信法第 93 条第 1 項 本規約第 14 条第 1 項 ) 本投資法人の資産運用の対象及び方針は 本規約に定められています かかる本規約中に定められた資産運用の対象及び方針を変更する場合には 上記のとおり投資主総会の特別決議による本規約の変更が必要となります また 本投資法人は 本資産運用会社との間で資産運用業務委託契約を締結し 本投資法人の資産の運用に係る業務を委託しています ( 投信法第 198 条 本規約第 41 条第 1 項 ) 本資産運用会社が資産運用業務委託契約を解約するためには本投資法人の同意を得なければならず 執行役員はかかる同意を与えるために原則として投資主総会の承認を得ることが必要になります ( 投信法第 205 条第 1 項及び第 2 項 ) また 本投資法人が資産運用業務委託契約を解約する場合にも原則として投資主総会の決議が必要です ( 投信法第 206 条第 1 項 ) B. 執行役員 監督役員及び役員会 本投資法人の執行役員は 1 名以上 監督役員は 2 名以上 ( ただし 執行役員の数に 1 を加えた数以上とし ます ) とされています ( 本規約第 16 条 ) 本書の日付現在 執行役員は 1 名 監督役員は 2 名です ( イ ) 執行役員執行役員は 本投資法人の業務を執行するとともに 本投資法人を代表して本投資法人の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為を行う権限を有しています ( 投信法第 109 条第 1 項 同条第 5 項 会社法 ( 平成 17 年法律第 86 号 その後の改正を含みます 以下 会社法 といいます ) 第 349 条第 4 項 ) ただし 投資主総会の招集 一般事務受託者への事務委託 資産運用業務委託契約の締結又は契約内容の変更 資産保管業務委託契約の締結又は契約内容の変更その他投信法に定められた一定の職務執行については 役員会の承認を得なければなりません ( 投信法第 109 条第 2 項 ) ( ロ ) 監督役員 監督役員は 執行役員の職務の執行を監督する権限を有しています ( 投信法第 111 条第 1 項 ) ( ハ ) 役員会役員会は 全ての執行役員及び監督役員で構成されます ( 投信法第 112 条 ) 役員会は一定の業務執行に関する上記の承認権限を有する ( 投信法第 109 条第 2 項 ) ほか 投信法及び本規約に定める権限並びに執行役員の職務執行を監督する権限を有しています ( 投信法第 114 条第 1 項 ) 役員会の決議は 法令又は本規約に別段の定めがある場合を除き 構成員の過半数が出席し その出席者の過半数をもって決議されます なお 決議について特別の利害関係を有する執行役員又は監督役員は決議に参加することができないこと及びその場合には当該執行役員又は監督役員の数は出席した執行役員及び監督役員の数に算入しないこととされています ( 投信法第 115 条 会社法第 369 条第 1 項 第 2 項 )

12 ( ニ ) 役員の責任の減免執行役員及び監督役員は 本投資法人に対して 投信法その他関係法令及び本規約を遵守して本投資法人のために忠実にその職務を遂行する義務 ( 以下 忠実義務 といいます ) 及び善良なる管理者としての注意をもってその職務を遂行する義務 ( 以下 善管注意義務 といいます ) を負い その任務を怠ったときは 本投資法人に対して損害賠償責任を負います 本規約においては 執行役員又は監督役員の責任の免除に関する規定が設けられています すなわち 投信法その他関係法令又は本規約に違反する行為に関する執行役員又は監督役員の責任について 当該執行役員又は監督役員が職務を行うにつき善意で かつ 重大な過失がない場合において 責任の原因となった事実の内容 当該執行役員又は監督役員の職務執行の状況その他の事情を勘案して特に必要と認めるときは 役員会の決議によって 法令の限度において免除することができる旨が 本規約に定められています ( 投信法第 115 条の 6 第 7 項 本規約第 19 条 ) なお 本規約のかかる規定にもかかわらず 本投資法人の発行済投資口の総口数の 100 分の 3 以上に当たる投資口を有する投資主が 投信法に定める一定期間内に異議を述べたときは 本投資法人は上記記載の執行役員又は監督役員の責任の免除をすることができないものとされています ( 投信法第 115 条の 6 第 10 項 ) C. 会計監査人会計監査人は 本投資法人の投資主総会の決議によって選任されます ( 投信法第 96 条 本規約第 23 条 ) ただし 法令の規定により 設立の際に選任されたものとみなされる会計監査人はこの限りではありません ( 投信法第 72 条 ) 本投資法人は EY 新日本有限責任監査法人を会計監査人に選任しています 会計監査人は 本投資法人の計算書類等の監査を行うとともに 執行役員の職務執行に関して不正の行為又は法令若しくは規約に違反する重大な事実があることを発見した場合における監督役員への報告その他法令で定める業務を行います ( 投信法第 115 条の 3 等 ) 会計監査人の任期は 就任後 1 年経過後に最初に迎える決算期後に開催される最初の投資主総会の終結の時までとします 投資主総会において別段の決議がなされなかったときは その投資主総会において再任されたものとみなされます ( 投信法第 103 条 本規約第 24 条 ) D. 内部管理及び監督役員による監督の組織 人員及び手続本投資法人は 執行役員 1 名及び監督役員 2 名により構成される役員会により運営されています 本投資法人の役員会は その役員会規則において 少なくとも 3 ヶ月に 1 回開催することと定められています また 必要がある場合 臨時の役員会を随時開催することができます 役員会では 法令で定められた承認事項に加え 本資産運用会社 一般事務受託者等も臨席の上 資産運用業務に関する報告が行われます この報告手続を通じ 本資産運用会社から独立した地位にある監督役員は 的確に情報を入手し執行役員等の職務遂行状況を監視できる体制を維持しています また 監督役員には 弁護士 1 名 公認会計士兼税理士 1 名の計 2 名が選任されており 各監督役員は それぞれの専門的見地から執行役員の職務執行に関する監督機能を果たしています なお 本投資法人はインサイダー取引防止規程を定めており その役員によるインサイダー規制の違反防止に努めています E. 内部管理 監督役員による監督及び会計監査の相互連携各監督役員は 本投資法人の役員会において 執行役員 本資産運用会社及び一般事務受託者等から 本投資法人の運営 資産運用の状況並びに一般事務の遂行状況 コンプライアンス及びリスク管理に関する事項等について報告を受け 必要に応じてこれらの事項について報告を求めます 会計監査人は 本投資法人の計算書類等の監査を行い 監督役員が出席する役員会において計算書類等の承認に先立ち監査報告を行います また 会計監査人は 執行役員の不正の行為又は法令等に違反する重大な事実があることを発見した場合には その事実を監督役員に報告する職責を担っています F. 投資法人による関係法人に対する管理体制の整備の状況本投資法人は 本資産運用会社より 本投資法人の資産運用の状況等の他 本資産運用会社の内部監査及びコンプライアンス遂行状況等について 必要に応じて役員会で報告を受けています 一般事務受託者及び資産保管会社からも業務執行状況及び内部監査等の状況について定期的に又は必要に応じて役員会で報告を受けることとしています

13 2 投資法人の運用体制 上記のとおり 本投資法人の資産の運用は 本資産運用会社に委託して行います 本資産運用会社の組織及び それぞれの業務の概略は以下のとおりです < 本資産運用会社組織図 > 本資産運用会社は 上記組織の下 本投資法人より委託を受けた資産運用業務を行います 本資産運用会社の各種業務は アクティビア運用本部 コンフォリア運用本部 ブローディア運用本部 経営管理部 財務経理部 資産投資部 環境技術部 内部監査部及びコンプライアンス部の各部署に分掌されますが 本投資法人の資産運用は主としてコンフォリア運用本部が担うこととなります また 資産の運用に関する審議を行う機関として投資委員会を コンプライアンスに関する審議を行う機関としてコンプライアンス委員会を 取得検討物件に係る優先検討順位のプロセスの確認を行う機関として優先検討者決定会議を設置します

14 A. 本資産運用会社の各組織の業務の概要各組織の主な業務は以下のとおりです なお 上図 本資産運用会社組織図 に記載の各組織 機関は 本投資法人の資産運用だけではなく アクティビア プロパティーズ投資法人又はブローディア プライベート投資法人の資産運用にも関与していますが 以下では主に本投資法人の資産運用に関する事項を記載しています 組織 機関主な業務の概略コンフォリア運用本部 本投資法人の運用ガイドライン等の投資方針の策定に関する事項運用戦略部 本投資法人の運用資産の運用方針の策定に関する事項 本投資法人のポートフォリオ全般に係わる基本方針及び資産運用計画等の策定に関する事項 本投資法人の配当方針の策定 本投資法人の資金調達( 投資口 ) に関する事項 本投資法人のIR 及びディスクロージャーに関する事項コンフォリア運用本部 本投資法人の物件別収支計画( 物件管理計画を含みます ) の策定に資産運用部関する事項 本投資法人の資産管理計画の策定に関する事項 本投資法人の運用資産の工事に関する事項環境技術部 本投資法人の運用資産の工事に関する事項 本投資法人の運用不動産等の環境対応業務に関する事項 不動産等のデューディリジェンス及び技術的支援に関する事項資産投資部 受託投資法人の組入対象となる不動産等の情報収集 受託投資法人の不動産等の取得及び売却に関する事項 不動産等のデューディリジェンスに関する事項 優先検討者決定会議の運営に関する事項財務経理部 受託投資法人の資金計画案の策定に関する事項 受託投資法人の資金調達( 借入金 投資法人債 ) に関する事項 受託投資法人の経理及び決算に関する事項 受託投資法人の配当金及び分配金等の計算に関する事項コンプライアンス部 コンプライアンスに関する基本方針の策定及び実施の統括 法令等遵守の管理に関する事項 コンプライアンス プログラムの策定 法制度 投資信託のストラクチャーのフォローアップに関する事項 契約書等重要な法律文書の確認 管理に関する事項 トラブル クレームに関する対応 管理 訴訟 調停等 法的紛争に関する対応 管理 リスク管理の統括に関する事項内部監査部 内部監査計画の起案 内部監査の実施 内部監査調書 内部監査報告書 内部監査指示書の作成 その他内部監査に関する事項 経営管理部 受託投資法人の投資主総会及び役員会の運営に関する事項 経営管理全般 社内諸規程及び諸規則等の制定改廃に関する事項 人事労務 総務及び庶務全般に関する事項 監督官庁の対応に関する事項 株主総会 取締役会 コンプライアンス委員会及び投資委員会の運営に関する事項 重要文書及び印章等の管理 保管に関する事項 情報セキュリティー IT 関連業務に関する事項 社内教育 研修に関する事項 財務 会計業務に関する事項

15 B. 委員会 各委員会等の概要は以下のとおりです ( イ ) 投資委員会 構成員 決議事項 審議方法 代表取締役 取締役 ( 非常勤取締役を除きます ) コンフォリア運用本部長 アクティビア運用本部長 ブローディア運用本部長 ( 以下 各運用本部長 といいます ) 資産投資部長 財務経理部長 環境技術部長 経営管理部長 コンプライアンス部長及び本件適格不動産鑑定士 ( 利害関係者との間の取引に関する投資委員会においては 審査対象となる取引に関する不動産鑑定報告書等を作成した不動産鑑定士並びに利害関係者に該当する不動産鑑定士及び当該利害関係者に雇用されている不動産鑑定士以外の不動産鑑定士をいい 利害関係者との取引以外の事項に関する投資委員会においては 審査対象となる取引に関する不動産鑑定報告書等を作成した不動産鑑定士以外の不動産鑑定士をいいます 以下同じです )( なお 各運用本部長 ( 取締役が兼任する場合を含みます ) は 自らが所管する投資法人に係る投資委員会にのみ出席できるものとします また 投資委員会に本件適格不動産鑑定士が出席できない場合には 本件適格不動産鑑定士による意見書等の取得により本件適格不動産鑑定士の出席に代えることができるものとします 経営管理部長 環境技術部長及びコンプライアンス部長は議決権を有しないものとします ) 資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更 資産の取得又は処分及びその条件等の決定及び変更 資産管理計画の策定及び変更 資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更 資産の管理に係る重要な決定及び変更 予決算に係る事項 資金調達 資本政策及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更 資金調達 資本政策及び配当政策に係る決定及び変更 利害関係者との取引に係る事項( ただし 利害関係者取引規程にて投資委員会による事前の承認を必要としないものとして定められている取引を除きます ) その他上記に係る重要事項投資委員会の決議は 原則として対象となる議案について議決権を有する全委員が出席し ( ただし 投資委員会において 取引の対象となる不動産等の価格の妥当性が問題とならない場合には 本件適格不動産鑑定士の出席を要しません また 不動産等の価格の妥当性を検証する必要がある場合には 原則として本件適格不動産鑑定士の出席を要するものとしますが 本件適格不動産鑑定士が出席できない場合は 本件適格不動産鑑定士による意見書等の取得により本件適格不動産鑑定士の出席に代えることができ 審議及び決議に際しては 取得した意見書等の内容を尊重するものとします ) 出席した委員の議決権の全会一致の賛成により決せられます なお コンプライアンス部長 環境技術部長及び経営管理部長を除く委員は一人につき一個の議決権を有するものとします 職位を兼任している場合の議決権は 一個とします また 対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は 決議に加わることができないものとします なお コンプライアンス部長は 審議経過に問題があると判断した場合には 投資委員会の審議の中断を指示することができます 委員は オブザーバーを投資委員会に同席させて その意見又は説明を求めることができます

16 ( ロ ) コンプライアンス委員会構成員コンプライアンス部長 代表取締役 取締役 ( 非常勤取締役を除きます また 取締役が各運用本部長を兼任する場合には 当該取締役は 本資産運用会社が資産運用委託契約を締結する投資法人のうち自らが各運用本部長として所管しない投資法人に係るコンプライアンス委員会には出席できないものとします ) 及び取締役会が選任したコンプライアンスに精通した外部の専門家 ( 弁護士又は公認会計士 ) ( 以下 外部専門家 といいます ) 決議事項 資産の運用に係る基本的な投資方針の策定及び変更( ) 資産の取得又は譲渡及びその条件等の決定及び変更( ) 資産管理計画の策定及び変更( ) 資産の管理に係る基本的な方針の策定及び変更( ) 資金調達 資本政策及び配当政策に係る基本的な方針の策定及び変更 ( ) ( ただし 上記 ( ) に係る事項については 利害関係者との取引及びコンプライアンス部長が必要と判断した事項に関するものに限られるものとします ) 利害関係者との取引に係る事項( ただし 利害関係者取引規程にてコンプライアンス委員会による事前の承認を必要としないものとして定められている取引を除きます ) コンプライアンス マニュアル及びコンプライアンス プログラムの作成及び変更 法令等遵守上不適切な行為に対する改善措置又は将来における防止措置等の審議 決定 コンプライアンス部長がコンプライアンス委員会での審議が必要であると判断した事項審議方法コンプライアンス委員会の決議は 議決権を有する委員の中 少なくともコンプライアンス部長及び全ての外部専門家を含む3 分の2 以上の委員が出席し 出席した委員の中 少なくともコンプライアンス部長及び全ての外部専門家を含む3 分の2 以上の委員の賛成により決せられます なお 委員は一人につき一個の議決権を有するものとします ただし 職位を兼任している場合の議決権は 一個とします また 対象となる議案について特別の利害関係を有する委員は 決議に加わることができないものとします 委員は オブザーバーをコンプライアンス委員会に同席させて その意見又は説明を求めることができます

17 ( ハ ) 優先検討者決定会議本資産運用会社は本投資法人以外にアクティビア プロパティーズ投資法人及びブローディア プライベート投資法人の資産運用業務を受託しています 本資産運用会社が運用を行う投資法人のうち アクティビア プロパティーズ投資法人は商業施設及びオフィスを 本投資法人は賃貸住宅及び運営型賃貸住宅を主たる投資対象としていることから アクティビア プロパティーズ投資法人と本投資法人の間では物件取得機会の競合は生じない見込みですが 本投資法人とブローディア プライベート投資法人との間では賃貸住宅及び運営型賃貸住宅で それぞれ物件取得機会の競合が生じる可能性があります したがって 取得検討物件については 物件情報優先規程 に則って優先検討順位を定めるとともに コンプライアンス部長を含む 優先検討者決定会議 を設置し 優先検討順位を確認することにより 各投資法人間における利益相反を防止することとします なお 物件情報に係る各投資法人間の優先順位については後記 5 物件情報優先規程の制定 をご参照ください 構成員 審議方法 代表取締役 各運用本部長 ( 但し 各運用本部長が出席できない場合 当該各運用本部長が指名する各運用本部の担当者による代理出席を認めるものとします なお 案件がオフィス又は商業施設のみの場合は コンフォリア運用本部長は 資産投資部長及びコンプライアンス部長に通知の上 欠席することができるものとします ) 資産投資部長 コンプライアンス部長優先検討者決定会議においては 優先検討者 ( 各案件の取得検討を優先的に行う投資法人 ) を決定します なお 優先ルール ( 物件情報等の優先検討者となるべき者の優先順位に関する基準をいいます 以下同じです ) 又は協議の結果に従い決定される優先検討者の運用本部長が 他の投資法人との共同投資を検討することが適切であると判断した場合は 当該優先検討者の運用本部長は 優先検討者決定会議においてその旨を報告した上で 他の投資法人と共同して取得検討を行うことができるものとします また 優先ルール 又は協議の結果に従い決定される第 1 順位の投資法人の運用本部長が取得検討を辞退した場合は 第 2 順位の投資法人を優先検討者とします この場合 第 1 順位の投資法人の運用本部長は 速やかにその旨及び理由を資産投資部長及びコンプライアンス部長に通知するものとします さらに 第 2 順位の投資法人の運用本部長も取得検討を辞退するときは 速やかにその旨及び理由を資産投資部長及びコンプライアンス部長に通知するものとします この場合 第 3 順位の投資法人が存在するときは 当該投資法人を優先検討者とし 当該投資法人が存在しないときは 当社内における当該案件情報に関する取得検討を終了するものとします コンプライアンス部長は 優先検討者決定会議における決定 報告その他の審議経過について コンプライアンス上の問題の有無を確認し 問題があると判断した場合には 優先検討者決定会議の審議の中断を指示することができるものとします

18 3 資産運用会社の意思決定機構及び投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況 A. 投資方針の決定に関する事項資産の運用に係る投資方針 ( 運用ガイドライン 資産管理計画等 ) に関する意思決定フローは以下のとおりです < 投資方針の決定に関する意思決定フロー > ( 注 ) コンプライアンス部長は審議の中断を命じることができます ( イ ) 手続の概要運用資産に関する投資方針 計画案の起案及び運用資産に係る運用ガイドライン等の起案は 法令 本規約及び各種社内規程等に則り コンフォリア運用本部運用戦略部 ( 以下 運用戦略部 といいます ) においてこれを行います 運用戦略部は起案の際 運用内容の明確化に留意するとともに 金商法第 42 条の2 及び金融商品取引業等に関する内閣府令 ( 平成 19 年内閣府令第 52 号 その後の改正を含みます 以下 金商業等府令 といいます ) 第 130 条に規定される禁止行為並びに金商法第 44 条の3 第 1 項 投信法第 223 条の3 第 3 項にも留意します 運用戦略部により起案された運用ガイドライン等は コンプライアンス部長の承認後 コンプライアンス部長が必要と判断した場合は コンプライアンス委員会にて審議及び決議を行った後 投資委員会にて審議及び決議し コンフォリア運用本部長 ( 以下 運用本部長 といいます ) が決裁を行うものとします なお 運用本部長が決裁した運用ガイドライン等については 取締役会及び本投資法人へ報告するものとします

19 ( ロ ) コンプライアンス部長及び各委員会の役割 (ⅰ) コンプライアンス部長コンプライアンス部長は 運用戦略部より提出された運用ガイドライン等について 法令等 ( 法律 政省令 条例 その他の命令 一般社団法人投資信託協会 ( 以下 投資信託協会 といいます ) の諸規則 本資産運用会社と資産運用業務委託契約を締結する本投資法人が上場する金融商品取引所の諸規則 本資産運用会社と資産運用業務委託契約を締結する本投資法人の規約 本資産運用会社の定款及びその他の社内諸規程並びにこれらに基づき本資産運用会社が締結した諸契約 ( 資産運用業務委託契約を含みます ) 等を総称したものをいいます 以下同じ ) の遵守 ( 役職員等が法令等の趣旨及び内容を正確に理解し これらを遵守し 誠実かつ公正な企業活動を遂行することをいいます 以下同じ ) その他コンプライアンス上の問題 ( 以下 法令等遵守上の問題 といいます ) の有無に関する審査を行います 法令等遵守上の問題がないと判断した場合には当該運用ガイドライン等を承認し 運用戦略部に連絡を行います これに対して法令等遵守上の問題が存在すると判断した場合は運用戦略部に対して 当該運用ガイドライン等の修正及び再提出を指示します 修正及び再提出の指示を受けた運用ガイドライン等については 修正を行った後に 再度 コンプライアンス部長による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け 承認を得た後でなければ 投資委員会への議案の上程ができないものとします (ⅱ) コンプライアンス委員会運用戦略部により起案された運用ガイドライン等について コンプライアンス部長の承認後 コンプライアンス部長が必要と判断した場合は コンプライアンス委員会にて審議及び決議を行います ただし 緊急の必要がある場合又はやむを得ない事由がある場合には 投資委員会における審議及び決議の後にコンプライアンス委員会における審議及び決議を行うことができるものとします コンプライアンス委員会において 法令等遵守上の問題が存在すると判断され その承認を得られなかった場合 コンプライアンス委員会は運用戦略部に対して問題点等を指摘し 差し戻して 起案された運用ガイドライン等の中止又は修正及び再提出を指示するものとします 運用戦略部は 差戻しを受けた運用ガイドライン等のうち修正及び再提出の指示を受けたものについては 内容の変更後に再度 コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け その承認を得なければならないものとします (ⅲ) 投資委員会投資委員会は 運用戦略部長より投資委員会に議案として上程された運用ガイドライン等について 本規約との整合性 その時の市場の動向 本投資法人のポートフォリオの内容等の本投資法人の資産運用における不動産戦略等の観点から運用ガイドライン等を検討し 採否について決議します 投資委員会の承認が得られた場合 運用本部長が決裁を行うものとします ただし コンプライアンス部長は 審議経過に問題があると判断した場合には 投資委員会の審議の中断を指示することができます 投資委員会の承認が得られない場合は 運用戦略部長に 運用ガイドライン等の問題点等の指摘を行い 修正及び再上程又は廃案の指示をします

20 B. 運用資産の取得に関する事項運用資産の取得に関する意思決定フローは以下のとおりです < 運用資産の取得に関する意思決定フロー > ( 注 1) 取得候補の運用資産がヘルスケア施設の場合 ヘルスケア施設に係る外部専門家からの助言を受けるものとします ( 注 2) 取得候補の運用資産がヘルスケア施設の場合 ヘルスケア施設に係る外部専門家が作成した報告書等の内容の報告を受けた上で審議するほか 必要に応じて 当該外部専門家をオブザーバーとして投資委員会に同席させ その意見を聴取するものとします ( 注 3) コンプライアンス部長は審議の中断を命じることができます ( 注 4) 投資委員会決議と順番が先後する場合があります ( イ ) 手続の概要まず 資産投資部が運用資産を選定し 取得計画案を起案します ( なお 取得候補の運用資産がヘルスケア施設の場合 ヘルスケア施設に係る外部専門家からの助言を受けるものとします ) 資産投資部により起案された取得計画案は コンプライアンス部長の審査及び承認後 資産投資部長により投資委員会に議案として上程されます その後 取得計画案は 投資委員会における審議及び決議を経て 運用本部長が決裁を行うものとします 運用本部長が決裁を行った場合 当該取得計画案については 本資産運用会社で決定されたこととなり 本投資法人及び取締役会へ報告するものとします なお 利害関係者取引規程に定める利害関係者との取引に該当する場合には 上記の投資委員会における決議に先立ち コンプライアンス委員会における審議及び決議を経て 運用本部長が決裁を行うものとします 運用本部長が決裁した取得計画案については 投資法人役員会での承認を経て決定されたことになります なお 投資委員会における決議と投資法人役員会の承認については 先後関係が逆になる場合もあります ( ロ ) コンプライアンス部長及び各委員会の役割 (ⅰ) コンプライアンス部長コンプライアンス部長は 資産投資部による取得候補運用資産の選定 物件デュー ディリジェンス及び資産投資部により起案された取得計画案について 法令等遵守上の問題の有無に関する審査を行います 法令等遵守上の問題がないと判断した場合には当該取得計画案を承認し 資産投資部に連絡を行います

21 これに対して法令等遵守上の問題があると判断した場合は資産投資部に対して 当該取得計画案の中止又は内容の変更を指示します 内容の変更の指示を受けた取得計画案については 内容の変更を行った後に再度 コンプライアンス部長による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け 承認を得た後でなければ 資産投資部長は 投資委員会への議案の上程ができないものとします コンプライアンス部長の承認後 資産投資部長は当該取得計画案を投資委員会に議案として上程します (ⅱ) コンプライアンス委員会利害関係者取引規程に定める利害関係者との取引に該当する場合には 投資委員会における決議に先立ち コンプライアンス委員会における審議及び決議を行います ただし 緊急の必要がある場合又はやむを得ない事由がある場合には 投資委員会における審議及び決議の後にコンプライアンス委員会における審議及び決議を行うことができるものとします コンプライアンス委員会にて取得計画案に法令等遵守上の問題がないと判断され その承認が得られた場合 当該取得計画案は投資委員会における審議及び決議を経て 運用本部長が決裁を行うものとします これに対して取得計画案に法令等遵守上の問題が存在すると判断された場合 コンプライアンス委員会は資産投資部に対して問題点等を指摘し 差し戻します 資産投資部に差戻しを受けた取得計画案については 内容の変更後に 再度 コンプライアンス委員会による法令等遵守上の問題の有無に関する審査を受け その承認を得た後でなければ 投資委員会に上程することができないものとします ただし コンプライアンス委員会において 当該取得計画案に軽微な変更若しくは修正を加え 又は条件を付すことにより 法令等遵守上の問題を解決することができると判断した場合 コンプライアンス委員会は コンプライアンス部長の承諾を得た上で 当該取得計画案を資産投資部へ差し戻すことなく 自ら変更若しくは修正し 又は条件を付した内容をもって取得計画案とし 当該取得計画案を投資委員会に上程することができるものとします (ⅲ) 投資委員会投資委員会は 資産投資部長より投資委員会に議案として上程された取得計画案が本投資法人の投資方針に適合していることを確認するとともに デュー ディリジェンスの結果を踏まえた適正な取得価格であるかの審議を行い 取得の実行及び取得価格の承認を含めた決議を行います なお 取得候補の運用資産がヘルスケア施設の場合 ヘルスケア施設に係る外部専門家が作成した報告書等の内容の報告を受けた上で審議するほか 必要に応じて 当該外部専門家をオブザーバーとして投資委員会に同席させ その意見を聴取するものとします 投資委員会の承認が得られた場合 運用本部長が決裁を行うものとします ただし コンプライアンス部長は 審議経過に問題があると判断した場合には 投資委員会の審議の中断を指示することができます 投資委員会の承認が得られない場合は 投資委員会は 資産投資部長に対して取得計画案の問題点等の指摘を行い 中止又は内容の変更を指示します C. 運用資産の譲渡及び管理 ( 管理については重要なもの ) 並びに資金調達に関する事項運用資産の譲渡及び管理 ( 管理については重要なもの ) 並びに資金調達に関する事項は 上記 B. 記載の運用資産の取得の場合と概ね同様のプロセスで決定されます ただし 資金調達 ( 借入金 投資法人債 ) に関する起案部は財務経理部となり 資金調達 ( 投資口 ) に関する起案部は運用戦略部となります D. 投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況に関する事項 投資運用に関するリスク管理体制の整備の状況については 後記 3 投資リスク /(7) 投資リスクに 対する管理体制 をご参照ください 4 利害関係者との取引本資産運用会社は 宅地建物取引業法 ( 昭和 27 年法律第 176 号 その後の改正を含みます 以下 宅建業法 といいます ) の取引一任代理等及び投信法上の資産運用会社としての業務を行う上で 本資産運用会社と一定の関係を有する 利害関係者 ( 以下に定義します ) との間で取引を行うことにより本投資法人の利益が害されることを防止すること並びに本資産運用会社が適用法令及び資産運用業務委託契約を遵守して業務を遂行することを確保することを目的として 自主ルールである利害関係者取引規程を設けています A. 利害関係者の定義 利害関係者取引規程における 利害関係者 とは次の者をいいます

22 ( イ ) 本資産運用会社に関し 投信法第 201 条第 1 項で定義される利害関係人等 ( 以下 利害関係人等 とい います ) 金商法第 31 条の 4 第 3 項で定義される親法人等及び同法同条第 4 項で定義される子法人等 に該当する者 ( ロ ) 本資産運用会社の総株主等の議決権の 5% 超を保有している株主 ( 以下 本資産運用会社のスポンサ ー といいます ) ( ハ )( イ ) 又は ( ロ ) に該当する法人がアセット マネジメント業務の委託を受けている者 ( ニ ) 本資産運用会社の役員 ( ホ )( イ ) ( ロ ) 又は ( ニ ) に該当する者により ( 議決権の保有比率を問わず ) 総出資額の 50% 超の出資 額を保有されている特別目的会社 ( 金商業等府令第 33 条第 2 項により譲渡会社等から独立しているもの との推定を受ける特別目的会社を含みます ) ( ヘ ) 本資産運用会社 本資産運用会社のスポンサー及びそれらの役員により合算して総株主等の議決権の 50% 超を保有されている法人 ( ト ) 取締役会その他これに準じる意思決定機関の構成員の過半数を本資産運用会社又は本資産運用会社のス ポンサーの役員又は使用人により占められている法人 B. 利害関係者との取引に関する意思決定手続 本投資法人と利害関係者との間で下記 C. 記載の取引を行う場合 利害関係者取引規程に基づき以下の意 思決定手続によるものとします ( イ ) 利害関係者との間で取引を行おうとする場合 事前にコンプライアンス部長が 法令 政令 規則 本規約及び社内規程等に照らした法令等遵守上の問題の有無につき審査し 承認した場合には 原則としてコンプライアンス委員会 投資委員会の順番で上程し それぞれの承認を得るものとします 投資委員会への上程は コンプライアンス委員会が当該取引について審議し 承認した場合に可能となります 投資委員会は コンプライアンス委員会の審議内容 ( 少数意見を含みます ) を参考に審議するものとします 投資委員会の当該取引について承認した場合 運用本部長の決裁を受けるものとし 当該運用本部長の決裁をもって 当該取引の実行が決定されます なお これらの審議及び決定の内容等については 取締役会に報告するものとします ( ロ ) 本資産運用会社は 運用に係る取引に際しては 運用ガイドライン に則り アームスレングス性を確保し 市場価格との比較検証を行うことを原則としています ただし 下記 C. 記載の取引のうち以下の取引については 取引の重要性 業務に対する内部統制の有効性及び業務効率性の観点から 上記 ( イ ) 記載の意思決定手続に代えて コンプライアンス委員会に対する6か月毎の事後報告で足りるものとします (ⅰ) 下記 C.( ハ ) 記載の利害関係者に対する物件の賃貸のうち以下の取引一契約月額賃料 100 万円 ( 消費税を含みません ) 以下の取引 ( 新規賃貸借契約の締結 契約更新又は賃料改定取引等 ) (ⅱ) 下記 C.( ホ ) に定める利害関係者に対する物件の賃貸の媒介委託のうち以下の取引一契約月額賃料 100 万円 ( 消費税を含みません ) 以下の賃貸借契約の媒介契約 (ⅲ) 下記 C.( ヘ ) 記載の利害関係者に対する工事等の発注のうち以下の取引一工事又は一発注単位 1,000 万円 ( 消費税を含みません ) 以下の取引 ( ハ ) コンプライアンス委員会の委員長は コンプライアンス委員会での利害関係者との取引の手続に関する 審議内容 結果 ( 少数意見を含みます ) を取締役会に報告します ( ニ ) また 本資産運用会社は 本投資法人が本資産運用会社の利害関係者との間において 下記 C.( イ ) 乃至 ( ハ )( 投信法施行規則第 245 条の2 第 1 項第 6 号に掲げる取引を除きます ) の取引を行う場合には 上記記載の手続に加え 本投資法人の役員会の事前の承認に基づく本投資法人の同意を得たうえで取引を行うものとします

23 C. 対象となる取引の範囲及び取引の基準 ( イ ) 物件の取得 (ⅰ) 利害関係者から不動産 不動産の賃借権 地上権並びに不動産 土地の賃借権及び地上権を信託する信託受益権を取得する場合は 利害関係者又は投信法施行規則第 244 条の2 各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士 ( 法人を含みます 以下同じ ) が鑑定した鑑定評価額 ( 税金 仲介手数料 取得費用 信託設定に要する費用 信託勘定内の積立金 信託収益 固定資産税等の期間按分精算額その他の取得費用等を含みません 以下本 (ⅰ) において同じ ) を超える価格にて取得してはならないものとします ただし 利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に 一時的にSPCの組成を行う等して負担した費用が存する場合は 当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします (ⅱ) 利害関係者から (ⅰ) に定める資産以外の資産を取得する場合は 時価が把握できるものは時価によるものとし それ以外のものについては公正妥当な金額によるものとします ( ロ ) 物件の譲渡利害関係者に対して不動産 不動産の賃借権 地上権並びに不動産 土地の賃借権及び地上権を信託する不動産信託受益権を譲渡する場合は 利害関係者又は投信法施行規則第 244 条の2 各号に掲げられる者に該当しない不動産鑑定士が鑑定した鑑定評価額 ( 税金 譲渡費用 信託設定に要した費用 信託勘定内の積立金 信託収益 固定資産税等の期間按分精算額その他の売却費用等を含みません ) 未満の価格で譲渡してはならないものとします 利害関係者に対してその他の資産を譲渡する場合は 時価が把握できるものは時価によるものとし それ以外については公正妥当な金額によるものとします ( ハ ) 物件の賃貸利害関係者に対して物件を賃貸する場合 市場価格 周辺相場等を調査し 利害関係者でない第三者の意見等を参考とした上 適正と判断される条件で賃貸しなければならないものとします なお 利害関係者が社宅代行業務等として本投資法人との間で賃貸借契約を締結しエンドテナントへ転貸を行う場合は 上記による利害関係者に対する賃貸に該当しますが 利害関係者が賃借人の代理人として賃貸借契約の締結行為を行う場合は 利害関係者取引規程に定める利害関係者取引の対象としないものとします ( ニ ) 不動産管理業務等委託利害関係者へ不動産管理業務等を委託する場合は 本資産運用会社の 外部委託 評価基準 に基づき 実績 会社信用度等を調査して不動産管理業務を委託する会社を選定し 定期的な評価を行うとともに 委託料については 市場水準 提供役務の内容 業務総量等を勘案し決定するものとします 取得する物件について 利害関係者が既に不動産管理業務等を行っている場合は 原則として取得後の不動産管理業務等は当該利害関係者に委託することとしますが 委託料については 上記に準じて決定されるものとします ( ホ ) 物件の売買及び賃貸の媒介の委託利害関係者に対して物件の売買の媒介を委託する場合 利害関係者に対する報酬額は 宅建業法に規定する報酬額の範囲内とし 売買価格の水準 媒介の難易度等を勘案して決定するものとします また 利害関係者に対して物件の賃貸の媒介を委託する場合 利害関係者に対する報酬額は 宅建業法に規定する報酬額の範囲内とするものとします ( ヘ ) 工事等の発注本資産運用会社は 本資産運用会社の 外部委託 評価基準 に基づき 工事等の発注を行う業者の選定を行います 利害関係者へ工事等を発注する場合は 利害関係者でない第三者の見積り価格及び内容等と比較検討した上で 適正と判断される条件で工事等の発注を行うものとします ただし 見積り価格が200 万円以下の場合又は工事等の内容や性質に照らして特定の工事業者に対して発注することについてやむをえない事由がある場合を除きます 緊急を要する場合等特別な事情がある場合は 上記 B.( イ ) 記載の意思決定手続にかかわらず 運用本部長が工事等の発注を決定することができるものとしますが その場合にはコンプライアンス委員会の事後の承認を受けるものとします

24 ( ト ) 資金の調達 利害関係者からの資金調達に係る条件は 市場実勢を勘案して 適正と判断される条件によるものと します D. 本投資法人への取引の報告本資産運用会社は 上記 C.( イ ) 又は ( ロ ) の取引を行った場合は本投資法人に対して投信法第 201 条第 1 項に定めるところに従い 当該取引の対象となった特定資産の不動産鑑定評価又は価格調査を行った上で その結果を添えて当該取引の内容を報告し 上記 C.( イ ) 乃至 ( ニ ) の取引を行った場合は本投資法人に対して投信法第 203 条第 2 項に定める書面の交付を行います 上記 C.( ホ ) 乃至 ( ト ) に定める取引で 上記 B.( ロ ) に定める取引以外の取引を行った場合は 本投資法人に対して取引の結果を報告するものとします また 上記 B.( ロ ) に定める取引が行われた場合 資産運用部長は6か月毎にコンプライアンス委員会において報告を行うものとし 本投資法人の執行役員は6か月毎に本投資法人の役員会で報告するものとします E. 投資家への開示上記 C.( イ ) 乃至 ( ト ) に定める取引に関する本投資法人の投資家への開示については 東京証券取引所の定めるところに従った適時開示を 情報等開示規程 に定める開示手続に基づき 適切に行うものとします また 本投資法人は 営業期間毎に投信法による資産運用報告 金商法による有価証券報告書により投資家へ開示するものとします 5 物件情報優先規程の制定本資産運用会社は本投資法人以外にアクティビア プロパティーズ投資法人及びブローディア プライベート投資法人の資産運用業務を受託しています 本資産運用会社が運用を行う投資法人のうち アクティビア プロパティーズ投資法人は商業施設及びオフィスを 本投資法人は賃貸住宅及び運営型賃貸住宅を主たる投資対象としていることから アクティビア プロパティーズ投資法人と本投資法人の間では物件取得機会の競合は生じない見込みですが 本投資法人とブローディア プライベート投資法人との間では賃貸住宅及び運営型賃貸住宅で それぞれ物件取得機会の競合が生じる可能性があります 従って 取得検討物件については 物件情報優先規程 に則って優先検討順位を定めるとともに コンプライアンス部長を含む 優先検討者決定会議 を設置し 優先検討順位を確認することにより 各投資法人間における利益相反を防止することとします なお 受領した物件情報に関する本資産運用会社が運用する各投資法人間の優先順位については 以下のとおりです A. スポンサーの提供に係る物件情報 ( 賃貸住宅及び運営型賃貸住宅 ( 注 ) に係る物件情報 ) 第 1 順位 : 本投資法人第 2 順位 : ブローディア プライベート投資法人 ( 注 ) 運営型賃貸住宅の定義については 後記 2 投資方針 /(1) 投資方針 1 基本方針 をご参照ください B. 第三者の提供に係る物件情報 投資対象一棟当たりの延床面積 ( 注 ) 優先順位 賃貸住宅 運営型賃貸住宅 1,500 m2以上 1,500 m2未満 第 1 順位 : 本投資法人第 2 順位 : ブローディア プライベート投資法人第 1 順位 : ブローディア プライベート投資法人第 2 順位 : 本投資法人 ( 注 ) 不動産登記簿記載の床面積より算定しています ただし 上記 A. 及びB. にかかわらず 特定の投資法人が 取得検討物件の取得に関して優先交渉権又は他の共有持分 他の区分所有権若しくはこれらに係る資産対応証券等を保有している場合及び取得検討物件の底地又は取得検討物件を底地とする建物を保有している場合には 当該特定の投資法人が第 1 順位の優先検討者となります また 売主等により売却先の投資法人が予め指定されている場合などの一定の場合 優先検討者決定会議の開催 審議を経ずに 該当する投資法人が取得検討を行えるものとします

25 (5) 投資法人の出資総額 ( 本書の日付現在 ) 出資総額 発行可能投資口総口数 発行済投資口の総口数 99,814,378,532 円 8,000,000 口 586,994 口 本投資法人設立以降の発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです 払込年月日 摘要 発行済投資口の総口数 ( 口 ) 出資総額 ( 千円 ) 増減残高増減残高 2010 年 6 月 8 日私募設立 ( 注 1) , , 年 8 月 30 日私募増資 ( 注 2) 7,800 8,000 3,900,000 4,000, 年 3 月 18 日私募増資 ( 注 3) 24,270 32,270 11,840,168 15,840, 年 2 月 2 日私募増資 ( 注 4) 16,400 48,670 8,200,000 24,040, 年 2 月 5 日公募増資 ( 注 5) 18,691 67,361 9,935,668 33,975, 年 2 月 3 日公募増資 ( 注 6) 31,900 99,261 21,960,374 55,936, 年 2 月 26 日第三者割当増資 ( 注 7) 1, , ,466 56,900, 年 8 月 1 日投資口の分割 ( 注 8) 301, ,648-56,900, 年 2 月 2 日公募増資 ( 注 9) 70, ,648 18,025,980 74,926, 年 2 月 27 日第三者割当増資 ( 注 10) 1, , ,686 75,224, 年 2 月 1 日公募増資 ( 注 11) 37, ,604 7,159,320 82,383, 年 2 月 26 日第三者割当増資 ( 注 12) 1, , ,860 82,743, 年 2 月 1 日公募増資 ( 注 13) 47, ,304 11,251,785 93,995, 年 2 月 22 日第三者割当増資 ( 注 14) 2, , ,589 94,557, 年 2 月 1 日公募増資 ( 注 15) 22, ,884 5,006,064 99,563, 年 2 月 15 日第三者割当増資 ( 注 16) 1, , ,416 99,814,378 ( 注 1)1 口当たり発行価格 500,000 円にて本投資法人が設立されました ( 注 2)1 口当たり発行価格 500,000 円にて私募投資口の発行を行いました ( 注 3)1 口当たり発行価格 500,000 円 ( 引受価額 487,852 円 ) にて私募投資口の発行を行いました ( 注 4)1 口当たり発行価格 500,000 円にて私募投資口の発行を行いました ( 注 5)1 口当たり発行価格 550,000 円 ( 引受価額 531,575 円 ) にて公募による投資口の発行を行いました ( 注 6)1 口当たり発行価格 712,530 円 ( 引受価額 688,413 円 ) にて公募による投資口の発行を行いました ( 注 7)1 口当たり発行価額 688,413 円にて みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました ( 注 8)2014 年 7 月 31 日を基準日 2014 年 8 月 1 日を効力発生日として 投資口 1 口につき 4 口の割合をもって分割を行いまし た ( 注 9)1 口当たり発行価格 266,253 円 ( 引受価額 257,514 円 ) にて公募による投資口の発行を行いました ( 注 10)1 口当たり発行価額 257,514 円にて みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました ( 注 11)1 口当たり発行価格 195,828 円 ( 引受価額 189,400 円 ) にて公募による投資口の発行を行いました ( 注 12)1 口当たり発行価額 189,400 円にて みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました ( 注 13)1 口当たり発行価格 243,252 円 ( 引受価額 235,393 円 ) にて公募による投資口の発行を行いました ( 注 14)1 口当たり発行価額 235,393 円にて みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました ( 注 15)1 口当たり発行価格 233,132 円 ( 引受価額 225,600 円 ) にて公募による投資口の発行を行いました ( 注 16)1 口当たり発行価額 225,600 円にて みずほ証券株式会社を割当先とする投資口の発行を行いました

26 (6) 主要な投資主の状況 2018 年 7 月 31 日現在における主要な投資主の状況は以下のとおりです 主要な投資主の状況 ( 上位 10 名 ) (2018 年 7 月 31 日現在 ) 氏名又は名称 住所 所有投資口数 ( 口 ) 比率 ( 注 ) (%) 日本トラスティ サービス信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 ( 信託口 ) 東京都中央区晴海一丁目 8 番 11 号 169, 東京都港区浜松町二丁目 11 番 3 号 78, 東急不動産株式会社東京都渋谷区道玄坂一丁目 21 番 2 号 51, 野村信託銀行株式会社 ( 投信口 ) 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 証券投資信託口 ) 東京都千代田区大手町二丁目 2 番 2 号 22, 東京都中央区晴海一丁目 8 番 12 号 14, 三菱 UFJ 信託銀行株式会社 ( 常任代理人日本マスタートラ スト信託銀行株式会社 ) 東京都千代田区丸の内一丁目 4 番 5 号 ( 東京都港区浜松町二丁目 11 番 3 号 ) 10, 資産管理サービス信託銀行株式会社 ( 金銭信託課税口 ) 東京都中央区晴海一丁目 8 番 12 号 9, 朝日火災海上保険株式会社東京都千代田区神田美土代町 7 8, STATE STREET B ANK WEST CLIEN T T R EATY ( 常任代理人株式会社みずほ銀行決済営業部 ) 1776 HERITAGE DRIVE, NORTH QUINCY, MA 02171, U.S.A. ( 東京都港区港南二丁目 15 番 1 号 ) 8, 株式会社群馬銀行群馬県前橋市元総社町 194 7, 合計 381, ( 注 ) 比率 は 発行済投資口の総口数に対する当該投資主の所有投資口数の比率を表しており 小数点第 2 位未満を切り捨て て記載しています

27 2 投資方針 (1) 投資方針 1 基本方針本投資法人は その規約に従い 投資主価値の最大化を目的とし 中長期的観点から 安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長を目指し 資産の運用を行います 本投資法人より資産運用の委託を受けた本資産運用会社は 本規約上の目的を達成するため 安定的な収益の確保と成長性を重視した居住用資産 ( 注 ) への投資 及び 東急不動産ホールディングスグループの活用 を投資運用の基本方針として 主に 単身 小家族世帯をターゲットとし 東急不動産がプロデュースしてきた都市型賃貸レジデンス コンフォリア シリーズのコンセプト ノウハウに基づく投資及び運用を行っていきます ( 注 ) 以下 A. 居住用資産への投資 において定義します A. 居住用資産への投資本投資法人は 主として居住の用に供される賃貸用不動産 ( 以下 居住用資産 といいます ) が本体又は裏付けとなっている不動産関連資産 ( 後記 (2) 投資対象 /1 投資対象の種別 /A./( ロ ) 不動産等を主たる投資対象とする資産対応証券等 において定義します ) に対して投資を行います 当該居住用資産の中でも 収益の安定性という特性を備えた一般の賃貸住宅 ( 以下 賃貸住宅 といいます ) を中心に投資を行っていく方針です 本投資法人は 成長性を重視した投資を行うため 社会 経済環境の変化の中で 世帯数の増加に伴い賃貸住宅のニーズの増加が想定される 東京圏に立地する賃貸住宅 単身 小家族世帯向け賃貸住宅 に対し重点的な投資を行っていきます 本投資法人は コンフォリア シリーズとして開発又は運用する賃貸住宅を東急不動産ホールディングスグループから取得するほか 東急不動産ホールディングスグループ以外からも コンフォリア シリーズのコンセプトに合致する賃貸住宅を取得し これらの物件はいずれも コンフォリア シリーズの物件として運用していく方針です ( コンフォリアシリーズ ) コンフォリア シリーズは 住まいは単なる器ではない という発想から生み出された その上の 暮らし心地へ をキーコンセプトに 心地よさ 満足を意味する comfort と 場所を表す ia を組み合わせた 東急不動産がプロデュースする 都市を自由に豊かに生きる人々のための賃貸レジデンスです また コンフォリア シリーズは 4つのアドバンテージ Location Quality Safety Service を掲げ 利便性だけではない様々な その上 で 期待を超える暮らし心地を提供いたします なお 東急不動産の開発物件のみならず コンフォリア シリーズのコンセプト 基準に合致する第三者の開発物件も コンフォリア シリーズとして運用されています 本投資法人は コンフォリア ブランドのより一層の拡大 発展が コンフォリア シリーズの認知度 の向上につながると同時に 本投資法人のキャッシュ フローの極大化 投資主価値の向上をもたらすと考 えており 本投資法人と コンフォリア シリーズは共に成長していけるものと考えています

28 本投資法人は 東急不動産ホールディングスグループが有する様々な経験 ノウハウを活用しながら 上記のとおり賃貸住宅を中心としたポートフォリオを構築していく方針ですが これに加えて 資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るために 高齢化社会の進展に対応した シニア住宅 ライフスタイルの多様化に応える サービスアパートメント 大学生による安定的な需要に支えられた 学生マンション ( 学生寮 ) 等の通常の賃貸住宅の運営とは異なる運営能力を有する専門のオペレーターによる運営が必要な賃貸住宅 ( これらを総称して 運営型賃貸住宅 といいます ) に対しても投資を行う方針です シニア住宅 サービスアパートメント 及び 学生マンション ( 学生寮 ) 等の具体的な内容については 後記 5ポートフォリオ構築方針 /C. 投資基準 /( ロ ) 運営型賃貸住宅への投資基準 をご参照ください また 本投資法人は 東京圏 ( 対象エリアの範囲については 後記 5ポートフォリオ構築方針 /B. 投資エリア をご参照ください ) だけではなく 東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地に所在する居住用資産に対しても投資を行う方針です B. 東急不動産ホールディングスグループの活用本投資法人のスポンサーである東急不動産を中核会社とする東急不動産ホールディングスグループは 不動産の開発 運営 管理につき豊富な実績を有する総合不動産ディベロッパーであり 住宅事業を中心に人々の暮らし 生活に関わる様々な事業を展開 拡大してきた企業グループです 東急不動産ホールディングスグループでは これまでに形成した総合不動産ディベロッパーとしてのノウハウの他 人々の暮らし 生活に係るニーズに精通した企業グループとして多面的かつ総合的なノウハウを蓄積しています 本投資法人の資産価値の向上のための戦略は 資産規模の拡大 ( 外部成長戦略 ) と 資産取得後の資産価値の維持 向上 ( 内部成長戦略 ) に大別されますが これらの成長戦略においては いずれも東急不動産ホールディングスグループの活用が重要な役割を果たしています まず 外部成長戦略として 本資産運用会社は 本投資法人の運用に関して スポンサーである東急不動産との間でスポンサーサポート契約を締結し また 東急不動産ホールディングスグループ会社のうち7 社 ( 具体的には 東急リバブル株式会社 株式会社東急コミュニティー 東急住宅リース株式会社 株式会社東急イーライフデザイン 株式会社イーウェル 株式会社東急スポーツオアシス及び株式会社学生情報センターを意味し 以下 サポート会社 と総称します ) との間でそれぞれサポート契約を締結しています かかるスポンサーサポート契約及び各サポート契約は 東急不動産及びサポート会社毎にその強みを精査し 本投資法人の成長に最大限寄与する枠組みとして組成したものです また 本資産運用会社は 東急不動産ホールディングスグループ会社からの情報提供に基づく資産取得のみならず かかるメンバーが東急不動産ホールディングスグループ会社での開発 運営等で培った資産取得に関する独自のノウハウと情報収集ネットワークを活用し 中長期的には本資産運用会社独自の不動産情報ルートのさらなる拡大を図り 資産取得のタイミングを機動的に捉え 競争力の高い資産取得に努めます 一方 東急不動産ホールディングスグループ会社には不動産等の運営 管理を中核事業とする企業が含まれます 本投資法人は 内部成長戦略として これら東急不動産ホールディングスグループ会社をプロパティ マネジメント会社として積極的に活用し 運用資産の競争力を最大限に引き出す運営 管理を行うことにより本投資法人の資産価値の維持 向上を図る方針です 本投資法人は 上記のような東急不動産ホールディングスグループ会社の事業と本資産運用会社及び本投資法人との有機的な連携による一連の価値の連鎖 ( かかる一連の価値の連鎖を以下 東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーン といいます ) が 本投資法人の資産規模拡大 ( 外部成長 ) 及び資産価値の維持 向上 ( 内部成長 ) の両面において本投資法人の価値を高めるものと認識しています 本資産運用会社は かかる東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンとノウハウを活用して 質の高い不動産の継続的な取得 ( 外部成長 ) と 取得した不動産の価値の維持 向上を図る運営 管理 ( 内部成長 ) を行い 中長期にわたる安定した収益の確保と投資主価値の最大化を目指します

29 なお 本投資法人は 上記のとおり東急不動産ホールディングスグループのバリューチェーンを最大限活用する一方 第三者性を確保した資産運用に係る意思決定フロー 投資主と東急不動産との利益の共同化手法を策定することで 投資主利益の重視を目指したガバナンス体制の整備 充実を図ります ガバナンス体制の詳細については 前記 1 投資法人の概況 /(4) 投資法人の機構 /2 投資法人の運用体制 をご参照ください 2 外部成長戦略本投資法人は 東急不動産のスポンサーサポートを中心として 東急不動産ホールディングスグループのサポートを最大限活用する一方 本資産運用会社独自の情報を用いることで 質の高い資産を取得し資産規模の拡大を目指します A. 外部成長の実績本投資法人は 2010 年 8 月 31 日に初めて資産を取得以後 追加的に取得及び譲渡を実施した結果 2018 年 7 月 31 日時点で保有資産は117 物件 総額 2,021 億円 ( 取得価格ベース ) となりました その後 前記 1 投資法人の概況 /(1) 主要な経営指標等の推移 /2 運用状況 /B. 次期の見通し /( イ ) 今後の運用方針及び対処すべき課題 /(ⅰ) 外部成長戦略 に記載したとおり 本投資法人は 2018 年 9 月にグランクレールセンター南 ( 取得価格 41 億円 ) の取得を行いました その結果 本書の日付現在における本投資法人の保有資産は 118 物件 総額 2,063 億円 ( 取得価格ベース ) となりました ( 注 ) 各物件の価格は取得価格で計算しています また いずれも 1 億円未満を切り捨てて表示しています

30 また 本投資法人は スポンサーとのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループに属するサポート会社とのサポート契約に基づく物件取得を基軸としつつも 本資産運用会社独自の情報ルートにより物件取得ルートの拡充に努め 2018 年 7 月 31 日時点までに外部売主 ( スポンサー及びその他東急不動産ホールディングスグループ会社以外の売主をいいます 以下同じ ) から合計 43 物件を取得しました 今後もスポンサー及びその他東急不動産ホールディングスグループ会社からの取得に加え 積極的に外部売主からの取得を推進することで着実な資産規模の拡大を目指します 本投資法人は 機動的かつ柔軟な資産取得を目的として これまでブリッジファンド ( 本投資法人が資金調達その他の理由から自ら買主となって不動産等を取得することが難しい場合に 一旦 別の投資用ビークルが当該不動産等を取得し 本投資法人において資金調達その他の問題が解決された時点において当該投資用ビークルから当該不動産等を取得する手法をいいます ) を活用していますが これに加えて さらに質の高い資産を取得し 資産規模の拡大を図る手段として 東急不動産のウェアハウジング機能 ( 東急不動産が 本投資法人の申入れに応じて本投資法人への譲渡を前提として一時的に不動産等を保有することをいいます ) も活用していく方針です なお 下図は 本投資法人の物件取得ルートについて概念的に図式化したものです ( 多様な物件取得ルートの活用 )

31 B. 東急不動産とのスポンサーサポート契約及び東急不動産ホールディングスグループの情報力 情報ネットワークの活用本資産運用会社は 本投資法人の運用に関して 投資法人と東急不動産の相互の利益向上を図るため 東急不動産との間で以下の合意をしています 本資産運用会社とスポンサーである東急不動産との間で締結しているスポンサーサポート契約に基づいて 安定稼働している優良な居住用資産を継続的 安定的に取得していく方針です ( スポンサーサポート契約書の概要 ) 契約書名称スポンサーサポート契約書契約当事者東急不動産株式会社 / 本資産運用会社主な内容 第三者から入手した適格不動産の売却情報の提供( 注 1) 東急不動産株式会社が保有する適格不動産に関する売却情報の提供( 注 1) 本資産運用会社における人材確保に関する協力 デュー ディリジェンスその他不動産等の取得に係る補助及び助言 不動産等の管理 賃貸 リニューアル 開発等に係る補助及び助言 ウェアハウジング機能の提供 本投資法人の上場時以降 5 年間における 本投資法人の上場日における発行済投資口の総口数の10% 程度に相当する投資口を保有継続 ( 注 2) する意向の表明 本投資法人が上場後にその投資口を追加でさらに発行する場合には 当該追加発行投資口の一部を購入することを真摯に検討する意向の表明 ( 注 1) 適格不動産 とは 本投資法人の投資基準に適合する不動産等をいいます なお 権利関係者の意向等により やむを得ず情報の提供が行われない場合もあります ( 注 2) 東急不動産の関連会社を通じた保有を含みます 有効期間 契約締結日より 3 年間とし 期間満了日の 3 ヶ月前までに 各当事者が他の当事者 に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り さらに 3 年間 同 一の条件にて自動更新され 以後も同様とします 上記に加えて スポンサー以外の東急不動産ホールディングスグループ会社の広範な情報ネットワークによる不動産仲介能力を活用し 優良な居住用資産の取得及び安定的な運用及び収益力の強化を図っていく方針です かかる観点から 本資産運用会社は 本投資法人の運用に関して東急不動産ホールディングスグループ会社のうちサポート会社 7 社 ( 東急リバブル株式会社 株式会社東急コミュニティー 東急住宅リース株式会社 株式会社東急イーライフデザイン 株式会社イーウェル 株式会社東急スポーツオアシス及び株式会社学生情報センター ) との間でそれぞれサポート契約を締結しています ( 東急リバブル株式会社との間のサポート契約書の概要 ) 契約書名称サポート契約書契約当事者東急リバブル株式会社 / 本資産運用会社主な内容 第三者が保有する適格不動産の売却情報の提供( 注 ) 東急リバブル株式会社が保有する適格不動産売却時の情報の提供( 注 ) 情報交換( マーケット情報の提供を含む ) ( 注 ) 適格不動産 とは 本投資法人の投資基準に適合する不動産等をいいます なお 権利関係者の意向等により やむを得ず情報の提供が行われない場合もあります 有効期間 契約締結日より 3 年間とし 期間満了日の 3 ヶ月前までに 各当事者が他の当事者 に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り さらに 3 年間 同 一の条件にて自動更新され 以後も同様とします

32 ( 株式会社東急コミュニティーとの間のサポート契約書の概要 ) 契約書名称サポート契約書契約当事者株式会社東急コミュニティー / 本資産運用会社主な内容 第三者から取得した適格不動産の売却情報の提供( 注 ) 株式会社東急コミュニティーが保有する適格不動産の売却情報の提供( 注 ) 株式会社東急コミュニティーが運営管理等で関与している適格不動産売却時の情報の提供 ( 注 ) 本投資法人が保有又は取得検討中の不動産等への出店検討 マーケット情報の提供 ( 注 ) 適格不動産 とは 本投資法人の投資基準に適合する不動産等をいいます なお 権利関 有効期間 係者の意向等により やむを得ず情報の提供が行われない場合もあります 契約締結日より3 年間とし 期間満了日の3ヶ月前までに 各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り さらに3 年間 同一の条件にて自動更新され 以後も同様とします ( 東急住宅リース株式会社との間のサポート契約書の概要 ) 契約書名称サポート契約書契約当事者東急住宅リース株式会社 / 本資産運用会社主な内容 第三者から取得した適格不動産の売却情報の提供( 注 ) 東急住宅リース株式会社が保有する適格不動産の売却情報の提供( 注 ) 東急住宅リース株式会社が運営管理等で関与している適格不動産売却時の情報の 提供 ( 注 ) 本投資法人が保有又は取得検討中の不動産等への出店検討 マーケット情報の提供 ( 注 ) 適格不動産 とは 本投資法人の投資基準に適合する不動産等をいいます なお 権利関 有効期間 係者の意向等により やむを得ず情報の提供が行われない場合もあります 契約締結日より3 年間とし 期間満了日の3ヶ月前までに 各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り さらに3 年間 同一の条件にて自動更新され 以後も同様とします ( 株式会社東急イーライフデザインとの間のサポート契約書の概要 ) 契約書名称サポート契約書契約当事者株式会社東急イーライフデザイン / 本資産運用会社主な内容 マーケット情報の提供有効期間契約締結日より3 年間とし 期間満了日の3ヶ月前までに 各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り さらに3 年間 同一の条件にて自動更新され 以後も同様とします ( 株式会社イーウェルとの間のサポート契約書の概要 ) 契約書名称サポート契約書契約当事者株式会社イーウェル / 本資産運用会社主な内容 賃貸住宅入居者向けサービス等に関わる情報提供及び提案有効期間契約締結日より3 年間とし 期間満了日の3ヶ月前までに 各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り さらに3 年間 同一の条件にて自動更新され 以後も同様とします

33 ( 株式会社東急スポーツオアシスとの間のサポート契約書の概要 ) 契約書名称サポート契約書契約当事者株式会社東急スポーツオアシス / 本資産運用会社主な内容 賃貸住宅入居者向けサービス等に関わる情報提供及び提案有効期間契約締結日より3 年間とし 期間満了日の3ヶ月前までに 各当事者が他の当事者に対して本協定書を更新しない旨を書面により通知しない限り さらに3 年間 同一の条件にて自動更新され 以後も同様とします ( 株式会社学生情報センターとの間のサポート契約書の概要 ) 契約書名称サポート契約書契約当事者株式会社学生情報センター / 本資産運用会社主な内容 学生マンション事業にかかるマーケット情報の提供有効期間契約締結日より3 年間とし 期間満了日の3ヶ月前までに 各当事者が他の当事者に対して更新しない旨を書面により通知しない限り さらに3 年間 同一の条件にて自動更新され 以後も同様とします サポート会社のうち 特に 東急リバブル株式会社については 同社の広範な情報ネットワークによる不 動産仲介能力を活用し 東急不動産ホールディングスグループの開発不動産以外の優良な居住用資産の取得 機会獲得に寄与することが期待されます C. 本資産運用会社独自の情報力 情報ネットワークの活用 東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループ会社の有する不動産運営管理 不動産取得の知識及びノウハウ等を本投資法人の資産運用業務に活用するために 本資産運用会社は 本資産運用会社と東急不動産との間のスポンサーサポート契約及び本資産運用会社とサポート会社各社との間のサポート契約に基づき 東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループ会社との間で 情報提供に係る協力体制を構築しています さらに 東急不動産との間のスポンサーサポート契約においては 必要な人材の確保のための協力体制 ( 東急不動産からの人材の派遣を含みます ) についても構築しています 本資産運用会社には かかる協力体制の一環として東急不動産から出向社員が所属している他 その他賃貸住宅の開発 運営 管理等に関して専門性を持ったメンバーが参画しています 本投資法人は かかるメンバーが有する高い専門性及び 東急不動産ホールディングスグループにおいて 培った幅広い情報ネットワークを活用することにより 外部成長を図ります 3 内部成長戦略 本投資法人は 東急不動産のスポンサーサポートを中心として 東急不動産ホールディングスグループ会社のサポートを最大限活用する一方 本資産運用会社独自のノウハウを用いることで ポートフォリオの安定収益の確保と資産価値の維持向上を図ります A. 内部成長の実績 本投資法人は ポートフォリオの収益向上を目的として 東急不動産ホールディングスグループ会社のサポート及び本資産運用会社独自のノウハウを最大限活用し 個別の物件 住戸毎の特性に合わせたきめ細やかなリーシング活動を行ってきたことに加え 物件競争力の確保 工事費用の削減 管理費用の削減及び付帯収入の向上のための様々な施策を実施しています 具体的には テナントニーズを踏まえた追加設備の設置 相見積りや集中発注による工事金の削減や 適切に共用部管理メニューを設定し無駄を排除することにより管理費削減等を行ってきました B. 東急不動産ホールディングスグループのプロパティ マネジメント アセット マネジメント及びファン ド マネジメント能力の活用 ( イ ) プロパティ マネジメント能力の活用 中長期的な観点からポートフォリオ価値の最大化及び個別物件のキャッシュ フローの最大化を目指し 東急不動産ホールディングスグループの不動産運営に係る実績と総合力を最大限活用するべく 原則として J REIT 保有物件における実績が豊富であり かつ コンフォリア シリーズの物件に精通している東急不動産ホールディングスグループ会社を中心にプロパティ マネジメント会社を選定する方針です 特に 東急不動産ホールディングスグループ会社のプロパティ マネジメント会社である東急住宅リースは グループ会社ならではの コンフォリア シリーズへの深いブランド理解のもと きめ細やかな募集活動と厳正な入居審査により 良質なテナントソーシングを行います

34 ( ロ ) アセット マネジメント及びファンド マネジメント能力の活用 東急不動産ホールディングスグループの私募ファンド マネジメント会社である東急不動産キャピタル マネジメント株式会社や本資産運用会社が運用する他の投資法人において 各種ファンドの運営 不動産の取得 運営 管理等の業務を経験した人材の人事交流を含めた 東急不動産ホールディングスグループ間での人事交流を図ることで アセット マネジメント ファンド マネジメントに関するノウハウを積極的に蓄積し 本投資法人の運営全般における質の高いマネジメントを実現します C. 本資産運用会社独自のノウハウの活用東急不動産ホールディングスグループ会社の有する不動産運営管理 不動産取得の知識及びノウハウ等を本投資法人の資産運用業務に活用するために 本資産運用会社は 本資産運用会社と東急不動産との間のスポンサーサポート契約及び本資産運用会社とサポート会社との間のサポート契約に基づき 東急不動産及びその他の東急不動産ホールディングスグループ会社との間で 情報提供に係る協力体制を構築しています さらに 東急不動産との間のスポンサーサポート契約においては 必要な人材の確保のための協力体制 ( 東急不動産からの人材の派遣を含みます ) についても構築しています 本資産運用会社には かかる協力体制の一環として東急不動産からの出向社員が所属している他 その他住宅の開発 運営 管理等に関して専門性を持ったメンバーが参画しています 本投資法人は かかるメンバーが有する独自ノウハウを活用することにより ポートフォリオの安定収益の確保及び資産価値の維持向上を目指します 4 フォワード コミットメントに関する方針フォワード コミットメント ( 先日付での売買契約であって 契約締結日から1ヶ月以上経過した後に決済及び物件の引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます 以下同じです ) を行う場合 市場環境 資金調達環境の変化等の事情等による悪影響をできるだけ小さくするために 契約締結日から決済及び物件の引渡日までの期間をできるだけ短くし 原則として 当該期間が3ヶ月間を超えることがないようにするか 本投資法人が負担するリスクを小さくするための措置 ( 例えば 資金調達ができない場合には違約金をなくして又は配当原資に比して過大とならない違約金をもって売買契約を解約することができる等の特約を締結すること等がこれに該当します ) を講じます フォワード コミットメント等をした場合 売買契約の解約条件を公表する等 当該フォワード コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響を明らかにします 5 ポートフォリオ構築方針 A. 投資対象本投資法人は 主として居住の用に供される賃貸用不動産に投資を行うため 一部に店舗 事務所 駐車場等が複合する物件が投資対象に含まれる可能性がある他 居住用資産が所在する借地権が設定された土地 ( 以下 底地 といいます ) にも投資する可能性があります 居住用資産のうち 賃貸住宅への投資比率は80%~100%( 取得価格ベース ) とします また 資産規模の拡大及びポートフォリオの充実を図るため 今後需要が見込まれる運営型賃貸住宅にも投資を行う方針です なお 運営型賃貸住宅への投資比率は 0%~20%( 取得価格ベース ) とします 区分投資対象投資比率 居住用資産 賃貸住宅 80%~100% 運営型賃貸住宅 0%~ 20% ( 注 ) 投資比率の算出には 取得価格を用います 底地については 底地上に存在する居住用資産の種類によって算出するものとします

35 B. 投資エリア本投資法人は 近年の職住近接志向や人口の都心回帰により 東急沿線エリアを含む 主として賃貸需要が厚く見込める 東京都心 ( 千代田区 中央区 港区 新宿区及び渋谷区をいいます 以下同じです ) 準都心 ( 東京都心以外の東京 23 区をいいます 以下同じです ) その他東京圏( 東京圏 ( 東京都 神奈川県 埼玉県及び千葉県をいいます 別段の記載がある場合を除き 以下同じです ) のうち 東京都心及び準都心を除き 賃貸需要が厚く見込まれるエリア ) に立地する居住用資産に投資を行います なお 当該エリアへの投資比率は80%~100%( 取得価格ベース ) とします また 資産規模の拡大及びポートフォリオの分散を図るため その他中核都市 ( 東京圏以外の政令指定都市等の住宅集積地 ) に立地する居住用資産にも投資を行う方針です 個別の投資にあたっては 不動産特性や周辺賃貸事情に留意し 中長期の安定した収益の確保と運用資産の着実な成長に適う投資を行います 本投資法人が投資エリアとして規定している具体的な対象地域は以下のとおりです 区分対象エリア投資比率 東京都心 都心 5 区 千代田区 中央区 港区 新宿区及び渋谷区 準都心 東京都心に準ずる住宅集積地 上記を除く東京 23 区 80%~100% その他東京圏 東京都心及び準都心に準ずる住宅集積地 東京圏の内 上記を除き 賃貸需要が厚く見込まれるエリア その他上記以外の 0%~20% 中核都市政令指定都市等の住宅集積地 ( 注 ) 投資比率の算出には 取得価格を用います 底地については 底地の所在するエリアによって算出するものとします

36 C. 投資基準個々の居住用資産の物件の取得時の選別にあたっては 当該物件の予想収益の他 下表のとおり立地 設備施設 投資額 耐震性 権利関係 テナント 環境 地質等 築年数等について十分に調査を実施し 総合的に検討した上で 当該物件の取得の是非及び条件を決定します ( イ ) 賃貸住宅への投資基準 1 立地当該物件の立地する地域の賃貸マーケットの状況及び駅からの距離 ( 原則として徒歩 10 分以内 物件特性を考慮した場合でも15 分以内 ( ) ) 等を総合的に勘案し 判断します ( ) 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき 道路距離 80mにつき1 分間を要するものとして算出した数値です 2 設備施設 3 投資額 貸室プラン 天井高 共用施設仕様 設備仕様に関し 当該地域における 同タイプの貸室プランの標準以上の仕様を原則とします Ⅰ)1 投資案件当た 1 投資案件当たりの最低投資額 ( 購入金額のみとし 税金及び取得費用等りの最低投資額は含みません ) は 原則として5 億円以上とします ただし 他の投資物件の付帯として投資対象とするものについてはこの限りではありません Ⅱ)1 投資案件当た 1 投資案件当たりの投資比率 ( 以下の計算式によります ) の上限は 原りの最高投資額則として投資額全体の50% とします 投資判断に当たり物件価格の妥当性については十分な検証を行います 1 投資案件当たりの投資比率 = 当該投資額 /( 前期末における不動産等の取得価格合計 + 当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の当該投資時点において取得した取得価格合計 + 当該投資額 ) ( ただし 当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の当該投資時点において取得した取得価格合計 及び 当該投資額 には税金及び取得費用等は含みません ) Ⅲ) 取得価格の制限不動産等に投資する際の取得価格については 鑑定評価額を考慮し個別に判断しますが 物件特性等を勘案し 鑑定価格を上回る価格で取得することがあります 利益相反取引への対応として 原則として 利害関係者からは鑑定評価額を超えて取得しません ただし 利害関係者が本投資法人への譲渡を前提に 一時的にSPCの組成を行う等して負担した費用が存する場合には 当該費用を鑑定評価額に加えて取得することができるものとします 4 耐震性新耐震基準適合 耐震補強工事実施済又はPML ( 注 1) 15% 未満の建物であることを原則とします 5 権利関係所有権であることを原則とします 共有物件の場合 他の所有者の信用力等を総合的に考慮し 個別に判断します また 区分所有 借地物件 ( 定期借地権を含みます ) 底地等の場合も 個別に判断します 6 テナントマルチテナントを原則としますが シングルテナントの場合は テナントの信用力 賃貸借契約の条件 代替性等を考慮し総合的に勘案します 7 資産対応証券等投資判断にあたっては 主に以下の点を原則とします 投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できること LTV ( 注 2) DSCR ( 注 3) 財務制限条項等を総合的に勘案して 収益の安定性が十分と判断されること