平井二丁目付近地区地区計画の概要 平井二丁目付近地区地区計画の概要をお示しします 詳しくは 同封の 平井二丁目付近 地区計画書 計画図 をご確認ください 地区計画の区域地区計画の対象区域は 下図のとおりです 平井二丁目付近地区 ( 約 28.6ha) 江戸川区平井一丁目 平井二丁目及び 小松川三丁目

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1 平井二丁目付近地区地区計画が都市計画決定しました!! 日頃より区政にご理解ご協力をいただきありがとうございます 平井二丁目付近地区地区計画 は 平成 28 年 11 月 2 日の江戸川区都市計画審 議会で諮られ 11 月 10 日に都市計画決定 告示がなされました 本地区計画は 平成 27 年 12 月に 平井二丁目付近地区防災まちづくり懇談会 から防災まちづくり提言書をいただいて以降 誰もが安全に安心して暮らせる災害に 強いまちにするための建替え時のルールとして 説明会等を通じて皆様からご意見を お伺いしながら検討してきたものです 今後 地区内で建物の建替え 新築 増改築の際には 通常の建築確認に加え 地 区計画の内容が守られていることを確認するための届出が必要となります このお知らせは 地区計画の概要を掲載しましたので 同封の計画書 計画図と合せ てご確認ください 平成 29 年 1 月江戸川区都市開発部 地区計画の決定 告示までの経緯 H27 年 11 月 H27 年 12 月 平井二丁目付近地区防災まちづくり懇談会による 平井二丁目付近地区防災まちづくり報告会 開催会 平井二丁目付近地区防災まちづくり懇談会が 平井二丁目付近地区防災まちづくり提言書 を区に提出 H28 年 3 月 H28 年 6 月 H28 年 6~7 月 H28 年 9 月 H28 年 11 月 1 地区計画 ( 素案 ) 説明会 2 地区計画 ( 原案 ) 説明会 3 地区計画 ( 原案 ) の公告 縦覧 4 地区計画 ( 案 ) の公告 縦覧 5 地区計画の決定 告示 1

2 平井二丁目付近地区地区計画の概要 平井二丁目付近地区地区計画の概要をお示しします 詳しくは 同封の 平井二丁目付近 地区計画書 計画図 をご確認ください 地区計画の区域地区計画の対象区域は 下図のとおりです 平井二丁目付近地区 ( 約 28.6ha) 江戸川区平井一丁目 平井二丁目及び 小松川三丁目各地内 1. 地区計画の目標 地区の特性を踏まえたまちづくりを進めるため 次のように目標を定めます 1. 災害に強いまちをつくる 2. 住 商 工が共存するまちをつくる 3. うるおいある住み続けられるまちをつくる 誰もが安全に安心して暮らすことができる災害に強いまち 2

3 2. 土地利用の方針 地区の特性に応じて 10 街区に区分し 土地利用の方針を定めます 戸建住宅と中高層の共同住宅が調和した住宅地を主体とした市街地の形成 1 住居街区 A を図る 2 住居街区 B 戸建住宅と中層の共同住宅が調和した住宅地を主体とした市街地の形成を図る 準幹線道路中高層の共同住宅と身近な商業施設等が共存する 延焼遮断機能を持った 3 沿道街区 A 市街地の形成を図る 準幹線道路中層の共同住宅と身近な商業施設等が共存する 延焼遮断機能を持った 4 沿道街区 B 市街地の形成を図る 準幹線道路中層の共同住宅と身近な商業施設等及び中小工場が共存する 延焼遮断機 5 沿道街区 C 能を持った市街地の形成を図る 6 住居複合街区中層の共同住宅と中小工場が共存する 職住近接の活力ある市街地の形成を図る 7 商業街区商業 業務施設の集積を図り 活気ある利便性の高い商店街の形成を図る 8 近隣商業街区身近な商業施設と中高層の共同住宅が共存する 近隣商業地の形成を図る 幹線道路後背地の環境に配慮しながら商業 業務 住宅等が立地する延焼遮断機能 9 沿道街区 A を持った中高層複合市街地の形成を図る 幹線道路後背地の環境に配慮しながら流通 業務 住宅等が立地する中高層複合市 10 沿道街区 B 街地の形成を図る 計画図 1 3

4 3. 地区施設 ( 道路 公園 ) の整備計画 まちの防災性 安全性 利便性の向上を図るため 道路及び公園を地区施設として位置付けます 主要な区画道路 : 災害時の避難道路として重要な既存道路を主要な区画道路 ( 幅員 5m 以上 ) に位置付け 適正な道路網を形成します 区 画 道 路 : 二方向避難や交通利便性を維持するため 既存の通り抜けている道路を区画道路 ( 幅員 4m 以上 5m 未満 ) に位置付け 適正な道路網を形成します 公 園 : 既存の公園等の維持 保全を図ります また 地区内の防災性の向上 緑化 空間の確保のため公園等の拡充に努めます 歩行者専用道 : 幅員 4m 未満の通り抜けている道路を歩行者専用道として位置付けます 計画図 2 4

5 4. 建物の建て方のルール まちの防災性 安全性 利便性の向上を図るため 建物を建替える際に守るルールを定めます 1 建物の用途のルール 健全で良好な市街地環境の形成と住環境の向上を図るため 建物の用途を制限します 既に用途地域により制限されている用途に加え 地区計画で 制限するものを以下に示します 全街区性風俗営業施設 1 住居街区 A 2 住居街区 B 3 準幹線道路沿道街区 A 4 準幹線道路沿道街区 B 5 準幹線道路沿道街区 C 6 住居複合街区 7 商業街区 8 近隣商業街区 9 幹線道路沿道街区 A 10 幹線道路沿道街区 B ホテル 旅館 ボーリング場 スケート場 水泳場 ゴルフ練習場 バッティング練習場等の運動施設 各街区の位置は 3 頁の計画図 1 をご参照ください 荷貨物集配所 床面積 2,000 m2を超える店舗 飲食店等 床面積 200 m2を超える倉庫 デートクラブ マージャン屋 ぱちんこ屋 ゲームセンターその他これに類するもの デートクラブ マージャン屋 ぱちんこ屋 ゲームセンターその他これに類するもの 劇場 映画館 演芸場 観覧場 荷貨物集配所 床面積 2,000 m2を超える店舗 飲食店等 床面積 200 m2を超える倉庫 デートクラブ マージャン屋 ぱちんこ屋 ゲームセンターその他これに類するもの 2 敷地面積のルール 敷地の細分化を防止し ゆとりある市街地環境を確保するため 敷地面積の最低限度 を定めます 全街区 例 ) 70 m2とするただし 既に敷地が 70 m2を下回る場合は 新たに分割をしない限り 建物の新築や建替えが可能です 60 m2 140 m2 70 m2 70 m2 60 m2 50 m2 90 m2 30 m2 30 m2 敷地面積 140 m2の例 敷地面積 60 m2の例 このルールは既に建築基準法 53 条の 2 により同様の制限が定められています 5

6 3 壁面の位置のルール 建物の壁面による圧迫感を軽減し 有効な避難空間を確保するため 壁面の位置の制限を定めます 計画図 3 主要な区画道路沿道 ( 幅員 5m 以上 ~6m 未満 ) 区画道路沿道 主要な区画道路中心より 3m 区画道路中心より 2.5m 道路中心 主要な区画道路 (3m) 区画道路 (2.5m) 高さが 2.5m 以上に設ける軒 庇 手すり 戸袋 床面積に算入されない出窓 外壁の開口部に設ける扉 窓で 外開きの部分 は制限の対象となりません 4 壁面後退区域における工作物の設置ルール まちの安全性の向上及び緊急車の通行空間の確保のため 幅員 5m 以上 6m 未満の主要な区画道路沿道では 壁面後退区域における工作物の設置の制限を定めます 全街区幅員 5m 以上 6m 未満の主要な区画道路の壁面の位置 ( 中心から 3m) の制限が定められた限度の線と道路との間の土地の区域 ブロック塀等の工作物を設けず 道路状にする 壁面後退区域 良好な街並みの形成に資するプランターボックスなどの容易に移動できるものは 除きます 制限の対象となる主要な区画道路の位置は 上記の計画図 3 をご参照ください 道路境界線 壁面後退区域への塀などの工作物の設置を制限します 災害時の活動に影響しない 容易に移動できるプランターボックスなどは設置可能とします 6

7 5 建物の高さのルール 街区特性に応じた街並みの形成や 良好な市街地環境を確保するため 建物等の高さの最高限度を定めます 下記の制限と合わせて これまで定められていた日影規制と同様の 制限を本地区計画において定めます 2 住居街区 B 6 住居複合街区 16m を限度 (5 階程度 ) 4 準幹線道路沿道街区 B 19m を限度 (6 階程度 ) 5 準幹線道路沿道街区 C 1 住居街区 A 3 準幹線道路沿道街区 A 25m を限度 (8 階程度 ) 8 近隣商業街区 7 商業街区 9 幹線道路沿道街区 A 31mを限度 (10 階程度 ) 10 幹線道路沿道街区 B 建築基準法第 59 条の 2 第 1 項 ( 総合設計制度 ) による許可においても 上記高さを限度とします 既に各街区の高さ制限を超えている既存建物の建替え ( 同一所有者等による ) については 制限を超えている各部分の高さまでを制限の範囲内とします ( ただし 違反建築物を除く ) 各街区の位置は 3 頁の計画図 1をご参照ください 6 建物の色彩等のルール 落ち着きのある街並みを創出し 江戸川区景観計画で定める景観軸に基づく旧中川沿いの水辺空間と調和した街並み及び住環境の形成を図るため 建物の色彩等の制限を定めます 全街区 12 住居街区 A B 345 準幹線道路沿道街区 A B C 6 住居複合街区 7 商業街区 8 近隣商業街区 9 幹線道路沿道街区 A 10 幹線道路沿道街区 B 各街区の位置は 3 頁の計画図 1 をご参照ください 7 垣又はさくの緑化のルール ブロック塀の倒壊を防ぐとともに 沿道緑化による緑豊かな住環境を 形成するため 垣又はさくの構造の制限を定めます 江戸川区景観計画の届出対象となる建築物の外観の色彩については 景観計画の色彩基準による 景観計画の届出対象外の建築物の外観 ( 外壁 屋根 建具等 ) の色彩については マンセル値 を用いて制限する マンセル値 JIS( 日本工業規格 ) で採用されており 塗装業者等も理解しやすい値 景観計画の届出対象外の建築物の外観 ( 外壁 屋根 建具等 ) については 以下の通り配慮する (1) 建築物の形態 意匠は 周辺環境や都市景観に配慮するものとする (2) 建築物の外観の色彩は 周辺のまち並みとの調和に配慮するものとする (3) 屋外広告物や屋上設置物等は まち並みに配慮するものとし 災害時の安全性を確保するため 腐食又は破損しにくいものとする 全街区 垣又はさくを設ける場合は 生垣又はネットフェンス等に緑化したものとする 7

8 本地区計画は 地区の特性に応じた街並みを誘導し 良好な市街地環境の確保を図るため 建築物等の高さの最高限度 壁面の位置の制限及び工作物の設置の制限を一体的に定め 道路 斜線制限を緩和する街並み誘導型地区計画です 対象となる敷地では 地区計画のルールを守り 且つ 必要な申請をしていただいた場合に 道路斜線制限が緩 和されます 計画図 4 街並み誘導型地区計画による道路斜線制限の緩和 緩和の対象となる敷地 計画図 4 に示す区画道路に接道する敷地 条 件 地区計画の内容に適合していること 道路斜線 制限の 適用除外 壁面の位置 建物の高さの最高限度 主要な区画道路 道路境界線緩和される部分 建築可能 な高さの 範囲 工作物の設置の制限 道路斜線制限の緩和の利用には 条例化が必要となります その他の建築物の高さに関する制限は緩和されません 緩和の対象となる敷地は 下の計画図 4 に赤い色で示す区画道路に接道する敷地となります お問い合わせ等は 下記まで 江戸川区都市開発部都市計画課景観 地区計画係 電話 : ( 直通 ) このお知らせは 平井二丁目付近地区にお住まいの皆様 関係権利者の皆様に配布しています 8