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1 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) 説明会 平成 2 7 年 3 月 1 8 日 足立区鉄道立体推進室 竹の塚整備推進課

2 次第 1 開会 2 説明 これまでのまちづくりの経緯について 地区計画の素案について 用途地域 容積率の見直し ( 案 ) について 今後の予定について 3 質疑応答 4 閉会

3 これまでのまちづくりの経緯に ついて

4 これまでのまちづくりの経緯について 平成 20 年 12 月 竹ノ塚駅周辺地区まちづくり構想策定 ( 約 100ha) まちづくりの目標 鉄道高架化によるにぎわいの創出と緑豊かな安心して住めるまち 平成 26 年 3 月竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区まちづくり計画策定 ( 約 42ha) まちづくりの目標 にぎわいのある安全 安心なまち 地区まちづくり計画で示された目標や将来像について 実現を目指すため 地区計画による具体的なルールづくりを目的に検討しています 平成 27 年 3 月竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) 説明会開催

5 地区計画の素案について

6 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) 地区計画とは?

7 地区計画とは? 身近な 地区 を単位に定める まちの個性を活かすための建物の建て方や土地の使い方に関するまちづくりルールです 建物の新築 建替えを行う場合には 地区計画の内容に沿って建築する必要があります 地区計画の目標 どのような目標に向かって地区のまちづくりを進めるかを定めます まちづくりの目標 方向性 地区計画の方針 まちづくり方針 まちづくりの目標を実現するための方針を定めます 地区整備計画 道路 公園 広場などの配置や建築物に関する制限を細かく定めます まちづくりの具体的なルール

8 地区計画 ( 素案 ) の検討対象範囲 地区まちづくり計画を策定した中央ブロックのうち 竹ノ塚駅西口地区地区計画 の範囲と北東部の一部を除く範囲を検討対象範囲とします

9 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) 地区計画の目標

10 地区計画の目標 地区計画の目標 東武伊勢崎線の鉄道高架化事業 駅前広場 都市計画道路など周辺の基盤整備を推進 鉄道による東西市街地の分断の解消 事業に併せて 駅前広場周辺において 歩行空間整備 まち並み形成等を図ることによる地域商業の活性化 住宅地区等において 安全で快適な住環境づくり 鉄道高架化によるにぎわいの創出と緑豊かな安心して住めるまち の実現へ

11 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) 土地利用の方針

12 土地利用の方針 地区計画では 本地区を各地区の特性に応じて大きく 6 つに区分し 土地利用の方針を定めます : 駅前中心地区 : 沿道地区 : にぎわい誘導地区 : 住環境向上地区 : 大規模敷地地区 A : 大規模敷地地区 B

13 土地利用の方針 1. 駅前中心地区 まち並みの連続した商業空間の形成 東西回遊性の促進により 区北部の地域拠点に相応しいにぎわいを創出 土地の集約化及び高度利用を促進し 商業 業務施設及びサービス施設等の都市機能の集積を図る 緑豊かで憩いのスペース等を備えた 快適かつ魅力あふれる駅前空間を形成 土地の有効利用と建物不燃化の促進等により防災性の向上を促進

14 土地利用の方針 2. 沿道地区 幹線道路沿道として相応しい 快適 安全かつ街並みが連続した空間を形成し 鉄道東西にわたる回遊性を向上させることで 沿道のにぎわいを創出し延焼遮断帯として防災性を向上

15 土地利用の方針 3. にぎわい誘導地区 駅至近の居住環境を維持しつつ 身近な商品の販売や飲食等の機能の維持 誘導により にぎわいを向上

16 土地利用の方針 4. 住環境向上地区 ゆったりとした緑あふれる空間づくりにより 良好な居住環境を向上

17 土地利用の方針 5. 大規模敷地地区 A 駅から連続する快適な空間の維持を図りながら 敷地規模に適した緑あふれる空間づくりにより良好な居住環境を維持 駅前広場に面する街区では商業ポテンシャルを活かしたにぎわいの創出を図る

18 土地利用の方針 6. 大規模敷地地区 B 敷地規模に適した緑あふれる空間づくりにより良好な居住環境を維持

19 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) 地区計画の具体的なルール (1) 駅前広場 通り沿いに定めるルール

20 駅前広場 通り沿いに定めるルール 地区のにぎわいづくり上重要な駅前広場や商店街などの駅周辺の通りが 安全 快適に通行でき 商店の建ち並ぶにぎやかな空間となるよう 駅周辺の路線等を対象に 通り沿いの空間を確保し 店舗の立地などまちがにぎわう土地利用を促進するルールを定めます ( 街並み誘導型地区計画 )

21 街並み誘導型地区計画とは

22 にぎわいを促進するための壁面後退の設定を検討している路線 1 駅前街区 にぎわいの中心軸 小踏切通り西口駅広アクセス通り 幹線道路沿道 区画道路その 1 区画道路その 2 区画道路その 3

23 駅前広場 通り沿いに定めるルール 1 駅前街区 定めるルール 規制内容 1. 壁面の位置の制限 1.5m 2. 壁面後退後における工作物の設置の制限 壁面後退区域での工作物の設置禁止 ( 塀 階段 自動販売機等 ) 3. 建築物等の高さの最高限度 31m(9 階建て程度 ) 4. 容積率の最高限度 500% または指定容積率 5. 建築物等の用途の制限 ( 駅前広場周辺等一部の範囲 ) 1 階の主な用途は商業用途 ( 店舗 飲食店 事務所等 )

24 駅前広場 通り沿いに定めるルール 2 にぎわいの中心軸 定めるルール 規制内容 1. 壁面の位置の制限 1.0m(17.5m(5 階程度 ) まで ) 3.0m(17.5m 以上 (6 階以上 )) 2. 壁面後退後における工作物の設置の制限 壁面後退区域での工作物の設置禁止 ( 塀 階段 自動販売機等 ) 3. 建築物等の高さの最高限度 25m(7 階建て程度 ) 4. 容積率の最高限度 500% または指定容積率 5. 建築物等の用途の制限 ( 駅前広場周辺等一部の範囲 ) 1 階の主な用途は商業用途 ( 店舗 飲食店 事務所等 )

25 駅前広場 通り沿いに定めるルール 3 小踏切通り 西口駅広アクセス通り 定めるルール 規制内容 1. 壁面の位置の制限 1.0m(17.5m(5 階程度 ) まで ) 3.0m(17.5m 以上 (6 階以上 )) 2. 壁面後退後における工作物の設置の制限 壁面後退区域での工作物の設置禁止 ( 塀 階段 自動販売機等 ) 3. 建築物等の高さの最高限度 25m(7 階建て程度 ) 4. 容積率の最高限度 480% または指定容積率 5. 建築物等の用途の制限 ( 駅前広場周辺等一部の範囲 ) 1 階の主な用途は商業用途 ( 店舗 飲食店 事務所等 )

26 駅前広場 通り沿いに定めるルール 4 幹線道路沿道 定めるルール 規制内容 1. 壁面の位置の制限 0.5m 2. 壁面後退後における工作物の設置の制限 壁面後退区域での工作物の設置禁止 ( 塀 階段 自動販売機等 ) 3. 建築物等の高さの最高限度 31m(9 階建て程度 ) 4. 容積率の最高限度 500% または指定容積率 5. 建築物等の用途の制限 ( 駅前広場周辺等一部の範囲 ) 1 階の主な用途は商業用途 ( 店舗 飲食店 事務所等 )

27 駅前広場 通り沿いに定めるルール 5 区画道路その 1 定めるルール 規制内容 1. 壁面の位置の制限 0.5m(17.5m(5 階程度 ) まで ) 2.5m(17.5m 以上 (6 階以上 )) 2. 壁面後退後における工作物の設置の制限 壁面後退区域での工作物の設置禁止 ( 塀 階段 自動販売機等 ) 3. 建築物等の高さの最高限度 25m(7 階建て程度 ) 4. 容積率の最高限度 500% または指定容積率 5. 建築物等の用途の制限 ( 駅前広場周辺等一部の範囲 ) 1 階の主な用途は商業用途 ( 店舗 飲食店 事務所等 )

28 駅前広場 通り沿いに定めるルール 6 区画道路その 2 定めるルール 規制内容 1. 壁面の位置の制限 0.5m(14.0m(4 階程度 ) まで ) 2.5m(14.0m 以上 (5 階以上 )) 2. 壁面後退後における工作物の設置の制限 壁面後退区域での工作物の設置禁止 ( 塀 階段 自動販売機等 ) 3. 建築物等の高さの最高限度 21.5m(6 階建て程度 ) 4. 容積率の最高限度 400% または指定容積率 5. 建築物等の用途の制限 ( 駅前広場周辺等一部の範囲 ) 1 階の主な用途は商業用途 ( 店舗 飲食店 事務所等 )

29 駅前広場 通り沿いに定めるルール 7 区画道路その 3 定めるルール 規制内容 1. 壁面の位置の制限 1.0m(14.0m(4 階程度 ) まで ) 3.0m(14.0m 以上 (5 階以上 )) 2. 壁面後退後における工作物の設置の制限 壁面後退区域での工作物の設置禁止 ( 塀 階段 自動販売機等 ) 3. 建築物等の高さの最高限度 21.5m(6 階建て程度 ) 4. 容積率の最高限度 360% 5. 建築物等の用途の制限 ( 駅前広場周辺等一部の範囲 ) 1 階の主な用途は商業用途 ( 店舗 飲食店 事務所等 )

30 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) (2) 地区全体に定めるルール 1 建築物等の用途の制限

31 建築物等の用途の制限 対象 : 駅前中心地区 沿道地区 にぎわい誘導地区 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第 2 条第 6 項第 1 号から第 3 号に規定する建築物 ( いわゆる風俗施設 ) の建築を制限します 対象 : 住環境向上地区 大規模敷地地区 A 大規模敷地地区 B これらの地区では 用途地域指定上 上記の用途は建築できないため 特に定めません

32 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) (2) 地区全体に定めるルール 2 敷地面積の最低限度

33 敷地面積の最低限度 地区の特性に応じた敷地面積の最低限度を設定 住宅地では 住宅地において無秩序なミニ開発等による敷地の細分化を防止 足立区の一般的な設定では 83 m2 商業地では 土地の高度利用を促進

34 敷地面積の最低限度の考え方 例えば 敷地面積の最低限度を 83 m2に設定した場合は 下記のようになります 計画決定時 83 m2を超える場合 計画決定時 83 m2を下回る場合 170 m2 85m2 85m2 100m2 70m2 そのままの敷地で建替え 83 m2未満 83 m2未満

35 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) (2) 地区全体に定めるルール 3 建築物等の形態又は色彩その他意匠の 制限

36 建築物等の形態又は色彩その他意匠の制限 建築物の形態 意匠 色彩等については 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 景観形成方針に配慮したものとします 屋外広告塔や広告板 屋上設置物等は まち並みに配慮するものとします 建築物の屋根及び外壁の色彩は 刺激的な原色を避け 周辺の環境と調和したものとします

37 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) (2) 地区全体に定めるルール 4 壁面の位置の制限

38 壁面の位置の制限 道路に面する敷地部分における緑化空間を創出するため 道路境界線から建物の壁面との間に50cmの空間を設けることとします さらに駅前広場 通り沿い ( 駅前中心地区 ) には街並み誘導型の地区計画によるルールも適用します 0.5m 道路 敷地

39 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) (2) 地区全体に定めるルール 5 垣又はさくの構造の制限

40 垣又はさくの構造の制限 災害時の避難の安全性向上や良好な街並み景観形成のため 道路沿いの壁面後退区域内 (50cm 以内 ) に垣やさくを設ける場合 ブロック塀の高さは60cm 以内に制限し 生垣やフェンス等の設置を促進します さらに駅前広場 通り沿い ( 駅前中心地区 ) には街並み誘導型の地区計画によるルールも適用します

41 垣又はさくの構造の制限 例 ) 植栽の種類 道路への土の流出等を防ぐため 60cm 以下のブロック等については設置できます 花壇 フェンス 生垣 60cm 以下

42 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) (3) その他のルール 公共施設の整備状況に応じた容積率の 最高限度 ( 誘導容積制度 )

43 誘導容積率制度

44 誘導容積率制度 駅西口で整備中の区画街路第 14 号線 補助第 261 号線沿道の 容積率は 都市施設の整備内容に適切な指定容積率を設定します 道路整備の進捗に応じて目標容積率で建築できるようになります

45 竹ノ塚駅周辺地区 ( 中央ブロック ) 地区計画 ( 素案 ) (4) 地区施設

46 地区施設 建築基準法で確保しなければならない道路幅員 4mに満たない部分のある路線や西口駅前広場へのアクセス路となる路線 (10 路線 ) を位置づけ 整備を進めます

47 竹ノ塚駅周辺の地区計画

48 用途地域等の変更 ( 案 ) について

49 用途地域等の変更について検討を行う地域 都市基盤整備などを行う地域に 対し見直しを検討します 補助第 261 号線北側沿道 補助第 261 号線南側 西口駅前広場周辺 竹の塚センター通り西側周辺 等

50 用途地域とは? 住居 商業 工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるものです 容積率とは? 敷地面積に対する建築延べ面積 ( 延べ面積 ) の割合のことです 例 : 容積率 300% の地域の場合 100 m2の土地に 最大 300 m2の延べ面積分の建物が建てられ ることになります

51 準防火地域 防火地域とは? 都市の不燃化を推進し まちの安全性を高める地域です 鉄筋コンクリート造 鉄骨造などの燃えにくい建物を建築することとなります 準防火地域 防火地域内に建築する燃えにくい建物のイメージ 鉄骨造 鉄筋コンクリート造 (RC) 鉄骨鉄筋コンクリート造 (SRC)

52 変更後の都市計画図のイメージ 用途地域等の変更案 東京都と協議中です 変更箇所 1 ( 西口駅前広場周辺 赤山街道沿道 ) 用途地域 近隣商業地域 容積率 300% 防火地域 準防火地域 用途地域 商業地域 容積率 500% 防火地域 防火地域

53 変更後の都市計画図のイメージ 用途地域等の変更案 東京都と協議中です 変更箇所 2( 西口駅前広場外縁 ) 用途地域 近隣商業地域 容積率 300% 防火地域 準防火地域 用途地域 商業地域 容積率 400% 防火地域 防火地域

54 変更後の都市計画図のイメージ 用途地域等の変更案 東京都と協議中です 変更箇所 3( 補助第 261 号線北側 ) 用途地域 第一種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 および第一種住居地域 容積率 150% および 200% 防火地域 準防火地域 用途地域 近隣商業地域 容積率 300% 防火地域 防火地域

55 変更後の都市計画図のイメージ 用途地域等の変更案 東京都と協議中です 変更箇所 4 補助第 261 号線南側 竹の塚センター通り西側周辺 防火地域 準防火地域 防火地域 防火地域

56 今後の予定 ( 案 )

57 今後のスケジュール ( 案 )

58 竹の塚の将来イメージ 現在 容積率をアップする 向で 東京都と協議中です この容積率の 直しが われると 現在よりも きな建物を建てることができます こちらは 増加した容積率を最 限活 した場合の将来イメージであり 現在皆様がお住まいの住宅が取り壊されるような建替え計画を予定しているものではありません ADACHI CITY

59 質疑応答

60 本日の地区計画素案説明会は以上で終了です ありがとうございました 足立区鉄道立体推進室竹の塚整備推進課 担当 : 中木原 佐伯 赤坂 鈴木 電話 : ( 直通 ) FAX: