目次 1 はじめに 2 (1) 本マニュアルの目的 (2) 用語の意義 2 アドバイザー派遣制度の趣旨 目的 3 (1) 京都市住宅マスタープランにおける分譲マンションに係る施策の方向 (2) アドバイザー派遣の目的 3 アドバイザー派遣制度の概要 3 (1) 対象 (2) アドバイザーの業務内容等

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1 京都市分譲マンション建て替え 大規模修繕 アドバイザー派遣制度 利用マニュアル 平成 25 年 7 月 京都市住宅供給公社 みやこ京安心すまいセンター

2 目次 1 はじめに 2 (1) 本マニュアルの目的 (2) 用語の意義 2 アドバイザー派遣制度の趣旨 目的 3 (1) 京都市住宅マスタープランにおける分譲マンションに係る施策の方向 (2) アドバイザー派遣の目的 3 アドバイザー派遣制度の概要 3 (1) 対象 (2) アドバイザーの業務内容等 (3) アドバイザーの派遣回数 (4) 費用 (5) 派遣を行うことができないケース 4 アドバイザー派遣制度の手続き 5 (1) 事前打合せ (2) 申請手続 (3) 派遣開始 (4) 派遣終了 参考 第 1 号様式 7 1

3 1 はじめに (1) 本マニュアルの目的本マニュアルは, 京都市分譲マンション建て替え 大規模修繕アドバイザー派遣制度要綱 に基づくアドバイザー派遣 ( 以下, アドバイザー派遣 といいます ) を円滑に実施することを目的として作成したものです (2) 用語の意義本マニュアルにおいて使用する用語の意義は, それぞれ下表に定めるとおりです 用語意義マンションマンションの管理の適正化に関する法律第 2 条第 1 号に規定するマンションをいう いわゆる 分譲マンション のこと 管理組合マンションの管理の適正化に関する法律第 2 条第 3 号に規定する管理組合をいう 大規模修繕外壁補修, 屋上防水工事, 鉄部塗装, 給排水管工事等の一定期間の経過ごとに行う修繕の計画に基づき実施される複合的な工事で, 工事範囲がマンションの全体に及び, 相当の費用と時間をかけて実施するものをいい, 耐震改修, バリアフリー改修等のマンション共用部分の変更を伴う改善工事を含む センター京都市住宅供給公社京安心すまいセンターを指す アドバイザーセンターより委託を受け, 専門家として管理組合へ派遣されるマンション管理士, 弁護士, 建築士などを指す 建物簡易調査大規模修繕工事の設計及び施工に資する情報の収集 整理 確認を行うこと 2

4 2 アドバイザー派遣制度の趣旨 目的 (1) 京都市住宅マスタープランにおける分譲マンションに係る施策の方向平成 22 年に策定された京都市住宅マスタープラン ( 京都市住宅生活基本計画 ) では, 分譲マンションに対しては予防的な措置を講じることで, 管理が機能不全に陥らないようにし, 京都らしい良質な住宅ストックの形成に資することに重点を置いた施策を展開 することとし, また, 分譲マンションが良質な住宅ストックとなるとともに良好な景観の形成に寄与するために, 計画修繕や改修によって既存の建物をできるだけ長く使い続けるよう促していくことも重要 であるとしています (2) アドバイザー派遣の目的以上の施策の方向を踏まえ, 分譲マンションが常に優良な住宅ストックとして維持され, 又は更新されることによって, 良好な景観の形成の促進に寄与することを目的に, 建て替え又は大規模修繕を行おうとする分譲マンションの管理組合に対して, その進め方について助言を行う専門家 ( アドバイザー ) を派遣する制度です 3 アドバイザー派遣制度の概要 (1) 対象本制度により, アドバイザーの派遣を受けられるのは, 建て替え又は大規模修繕を行おうとする京都市内の分譲マンションの管理組合に限ります お申し込みは管理組合の理事長名でお願いします (2) アドバイザーの業務内容等ア業務内容アドバイザーが派遣先において行う業務内容は, 次のとおりです 1 建て替えや大規模修繕の手法に関する説明 2 建て替えや大規模修繕の合意形成に資する助言 3 建て替えや大規模修繕に関する一般的な相談内容に対する助言なお, 修繕のポイントとなる建物の現状を把握するため, 目視による建物簡易調査 ( 注 ) も必要に応じて行います ( 注 ) 建物簡易調査とは (1 回 2 時間程度, マンションの規模による ) アドバイザーと参加者全員で建物の状況を調査します 調査箇所は, 屋上, 共用廊下, 非常階段, 外壁, バルコニー ( 代表者宅のみ ), エントランス, 駐車場などです この調査は派遣カリキュラムの中で 1 回のみ実施できます 内容については管理組合の要望を考慮しますが, コンサルティング業務ではあ りませんので, 受け付けられない場合もあります 3

5 コンサルティング業務に当たる例 講義を利用して工事仕様書を作成したい 提出された見積書を比較検討して欲しい イアドバイスの形式 カリキュラムで設定されたテーマについてアドバイザーが講義形式で解説を行い ます 講義に加え, テーマによってはディスカッション形式を取る場合もあります ウ時間 1 回当たりの派遣時間は原則として 90 分間までとします ただし 建物簡易調 査については 3 時間以内とします エ資料 当日の講義資料は 参加人数分をアドバイザーまたはセンターが用意します (3) アドバイザーの派遣回数 派遣回数は 1 管理組合に対して 6 回以下とします お申込みいただいた管理組合 と事前打合せのうえ, 講義と簡易建物調査を組み合わせたカリキュラムを組みます 表 カリキュラム一例 派遣回数 種類 内容 第 1 回 講義 大規模修繕工事の概要と管理組合の役割について 第 2 回 建物簡易調査 アドバイザーに説明を受けながら, 参加者全員で調査 第 3 回 講義 調査結果をふまえた当該マンションの解説 第 4 回 講義 大規模修繕工事の具体的な進め方 * 派遣開始後も 状況に応じた講義内容になるよう アドバイザーとセンター職 員の判断でカリキュラムを変更することがあります (4) 費用 講義形式, 簡易調査に関わらず, アドバイザー 1 人につき 2000 円の実費負担 をいただきます 講義終了後にアドバイザーへお支払いください (5) 派遣を行うことができないケース次のような場合, 派遣を行うことができないことがあります 派遣に対する合意形成が管理組合内で取れていない場合 管理組合内, または対第三者と係争中の案件を抱えている場合 施工やコンサルティング, 管理組合の顧問等として, 特定の業者又は団体からサポートを受けている場合 ( 日常管理のための管理会社は除きます ) 4

6 4 アドバイザー派遣制度の手続き (1) 事前打合せ 1 アドバイザー派遣をお望みの場合は, まず, センターにお問い合わせください 2 お問い合わせ後, 管理組合と専門家, センター職員の3 者にてヒアリングを行います ヒアリングを通して現状の問題点を整理し, 講義テーマや, 回数, 派遣時期について話し合います * ヒアリングの場として, すまいスクール出張版( 無料でテーマに合わせたアドバイザーを派遣する制度 ), 又は, 管理組合代表者の方にセンターへお越し頂く マンション管理専門相談 をご利用頂けます * 必ずしもヒアリングに参加する専門家が, アドバイザーとして派遣されるとは限りません (2) 申請手続等 1 センターが管理組合の体制と現状を把握し, センター内部で派遣の方針決定が済んだ段階で, 京都市へ派遣申し込みをして頂きます 7 ページの 第 1 号様式 をご記入の上, センターへ提出してください 2 お申し込みは理事長名でお願いします 別途, 派遣に当たっての調整役を設ける場合は, 備考欄に名前と連絡先, 管理組合内での役割を明記してください 3 派遣申込書の提出を受けた京都市は, 派遣の審査及び派遣の決定を行い, 管理組合とセンターに派遣決定通知書を送付します 4 京都市から派遣決定通知を受けたセンターは, アドバイザーが所属する団体に対して派遣依頼を行います 5 当該団体から派遣するアドバイザーの連絡を受け, 管理組合, アドバイザー及びセンターの三者で第 1 回目の派遣日の日程調整を行います < 参考 > お問い合わせから派遣実施までのフローは次のとおりです お問合わせ 管理組合, アドバイザー, センター職員によるヒアリングの実施 ( 派遣回数 内容を協議 ) センター内部の派遣の方針決定 申請手続 1 号様式を記入, センターを通じて京都市へ提出 京都市による審査 派遣決定 / 派遣決定通知書の送付 5

7 アドバイザー派遣依頼 ( センターからアドバイザーへ ) 派遣日の調整 アドバイザー派遣の実施 (3) 派遣開始ア派遣に際し管理組合は次の事にご協力ください 会場の手配 マンション内での周知 講座当日の会場設営準備, 片づけ 受講者の案内 アドバイザーの駐車場利用( 来客用駐車場がある場合 ) イ負担金の支払い講義終了後, 実費負担としてアドバイザー 1 人につき2000 円をお支払いください アドバイザーから管理組合宛に領収書を発行します ウ派遣期間と日程調整派遣期間は, 初回の派遣日から1 年間とさせて頂きます 大規模修繕の実施予定を考慮し, 効果的なタイミングで行えるよう, 講義テーマと合わせてカリキュラムを組みます 派遣日程の調整は, 各回終了後にその場で行いますので, 次回以降の予定については予め確認をお願いします エセンター職員の同席本マニュアルで規定した目的に即したアドバイザー派遣となるよう適切かつ円滑に進行を図るため, センター職員が各回に同席します ( 何らかの事情でやむを得ず同席できない場合もあります ) (4) 派遣終了アアンケートの記入 提出最終回の講義の終了後, 代表者にアンケートの記入をお願いしています 当日センター職員がお渡ししますので, 講義終了時に記入しセンター職員に提出してください イ大規模修繕工事等の設計やコンサルティングについて制度利用後に, 管理組合とアドバイザーが合意のうえで行う大規模修繕工事や建て替えに係る設計又はコンサルティング ( 有料 ) について, センターは関与しませんので御了承ください 6

8 第 1 号様式 京都市分譲マンション建て替え 大規模修繕アドバイザー派遣申込書 ( あて先 ) 京都市長 年 月 日 マンションの所在地 管理組合代表者 住所 マンション名 ふりがな氏名 電話番号 京都市分譲マンション建て替え 大規模修繕アドバイザー派遣制度要綱第 9 条の規定により, 次のとおり申し込みます 建て替え種別 大規模修繕 改善工事 その他 ( ) 相談 内容 具体的な 内容 ( 派遣スケジュール予定 ) 初回派遣日時の希 望 年月日時分 ~ 備 考 7