(2) 路地街区 ア路地街区の内部で 防火性の向上と居住環境の改善を図るため 地区施設等に沿った建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めることにより 道路斜線制限を緩和し 3 階建て耐火建築物の連続した街並みを形成する イ行き止まりの路地空間では 安全性の確保のため 2 方向の避難を目的とし

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1 東京都市計画地区計画の変更 ( 中央区決定 ) 都市計画佃二 三丁目地区地区計画を次のように決定する 名称佃二 三丁目地区地区計画 区域の整備 開発及び保全に関する方針 位置 面積 地区計画の目標 土地利用の方針 地区施設の整備の方針 建築物等の規制 誘導の方針 中央区佃二丁目及び佃三丁目各地内 約 13.1ha 路地を中心とした居住の場と商業や地場産業が混在したまちとして発展してきた本地区の特性を活かしながら 細街路の拡幅整備など安全で快適な地区施設の整備と建築物の円滑な更新を進め 防災性の向上 定住性の高い住宅の立地誘導を図り 良好な街並みの形成と住 商 工が調和する魅力ある複合市街地の形成を目指す 市街地を路地を含まない一般街区と路地により構成された路地街区とに区分し 更に 用途地域の指定に応じてそれぞれの街区を住居地区と商業地区に区分し 各地区にふさわしい土地利用を誘導し 調和のある街並みと良好な市街地の形成を図る (1) 一般街区ア建築物の中高層化を進めるとともに 中高層階住居専用地区を活用して立体複合用途の土地利用を誘導する イ商業地区 Aでは 地域にふさわしい健全な商業機能を誘導するとともに 住宅の確保も誘導する ウ住居地区 Aでは 建築物の中高層化を進め 住宅を中心とした土地利用を誘導する (2) 路地街区ア路地空間になじむ段階的な整備を図るため 耐火建築物への建替えを促進し 市街地の防災性の向上と路地空間の整備を進める イ路地街区の内部では 3 階建て建築物による更新を促進することにより 居住水準の向上と居住環境の整備を進める ウ路地街区の外周部では 中高層階住居専用地区による住宅を確保し 立体複合用途の土地利用を誘導する エ商業地区 B では 地域にふさわしい健全な商業機能を誘導するとともに 住宅の確保も進める オ住居地区 B では 建築物の中高層化を進め 住宅を中心とした土地利用を誘導する 路地街区では 災害時の安全性と日常生活の快適性の確保及び住環境の改善を図るため 路地を生かして地区施設を配置し 歩行者専用の通路として整備する 建築物の高さの制限と壁面の位置の制限等を定め 道路等の規模に応じた街並みの形成を図る また 建築物の不燃化 中高層化を進め 定住性の高い住宅の確保と防災性の高い市街地形成を行う さらに 住機能を支える公衆浴場 保育所 診療所 店舗等 ( 以下 住宅関連施設 という ) の用途に供する建築物に係る容積率の制限の特例を適用することにより 居住環境の向上を図る (1) 一般街区 ア建築物の高さの最高限度と壁面の位置の制限を定めることにより 道路境界線に面して 斜線制限が緩和された良好な街並み形成を図る イ商業地区 Aにおいては 健全な地域環境の形成を図るため 店舗型性風俗特殊営業施設の立地を規制する建築物の用途の制限を定める 1

2 (2) 路地街区 ア路地街区の内部で 防火性の向上と居住環境の改善を図るため 地区施設等に沿った建築物の高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めることにより 道路斜線制限を緩和し 3 階建て耐火建築物の連続した街並みを形成する イ行き止まりの路地空間では 安全性の確保のため 2 方向の避難を目的として 建築物の外壁間に通行可能な空間を設ける ウ路地街区の外周部では 建築物の高さの最高限度と壁面の位置の制限を定めることにより 道路境界線に面して 斜線制限が緩和された良好な街並みの形成を図る エ商業地区 B においては 健全な地域環境の形成を図るため 店舗型性風俗特殊営業施設の立地を規制する建築物の用途の制限を定める オ複数の敷地における協調的な建築計画を目的として 建築基準法第 86 条第 7 項の規定に基づく特定行政庁の認定 ( 工区区分型一団地認定 ) を受けた区域内で建築物を整備するにあたっては 建築物と地区施設との一体的な整備による市街地環境の整備改善を図っていく 2

3 地区施設の配置及び規模 種類名称幅員延長備考名称幅員延長備考 通路 1 号 2.7m 約 52m 既設通路 19 号 2.7m 約 52m 既設 地区整備計画 その他の公共空地 通路 2 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 20 号 2.7m 約 52m 既設 通路 3 号 2.7m 約 45m 既 設 通路 21 号 2.7m 約 52m 既設 通路 4 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 22 号 2.7m 約 52m 既設 通路 5 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 23 号 2.7m 約 52m 既設 通路 6 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 24 号 2.7m 約 52m 既設 通路 7 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 25 号 2.7m 約 52m 既設 通路 8 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 26 号 2.7m 約 35m 既設 通路 9 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 27 号 2.7m 約 25m 既設 通路 10 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 28 号 2.7m 約 52m 既設 通路 11 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 29 号 2.7m 約 52m 既設 通路 12 号 2.7m 約 13m 既 設 通路 30 号 2.7m 約 52m 既設 通路 13 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 31 号 2.7m 約 52m 既設 通路 14 号 2.7m 約 25m 既 設 通路 32 号 2.7m 約 28m 既設 通路 15 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 33 号 2.7m 約 33m 既設 通路 16 号 2.7m 約 52m 既 設 通路 34 号 2.7m 約 53m 既設 通路 17 号 2.7m 約 48m 既 設 通路 18 号 2.7m 約 38m 既 設 3

4 建築物等に関する事項 地区整備計画 地区の区分 名 面 称 積 建築物等の用途の制限 商業地区 A 約 0.6ha 1 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第 2 条第 6 項各号に掲げる店舗型性風俗特殊営業の用に供する建築物は建築してはならない 2 住戸を 10 以上有する共同住宅 ( 高齢者の居住の安定確保に関する法律第 5 条に定めるサービス付き高齢者向け住宅その他高齢者の居住の安定に資する住宅は除く ) について 住戸専用部分の床面積 40 m2以上 ( 以下 定住型住宅 という ) の住戸の床面積の合計が 住宅の用途に供する部分の床面積 ( 容積率対象面積をいう ) の合計の 1/3 未満の建築物 または 当該共同住宅に確保する定住型住宅以外の住戸のすべてにおいて それぞれの住戸の専用部分の床面積が 25 m2未満の建築物は建築してはならない ただし 区長が用途上やむを得ないとして認める建築物においてはこの限りでない 一般街区 住居地区 A 約 4.1ha 1 住戸を 10 以上有する共同住宅 ( 高齢者の居住の安定確保に関する法律第 5 条に定めるサービス付き高齢者向け住宅その他高齢者の居住の安定に資する住宅は除く ) について 住戸専用部分の床面積 40 m2以上 ( 以下 定住型住宅 という ) の住戸の床面積の合計が 住宅の用途に供する部分の床面積 ( 容積率対象面積をいう ) の合計の 1/3 未満の建築物 または 当該共同住宅に確保する定住型住宅以外の住戸のすべてにおいて それぞれの住戸の専用部分の床面積が 25 m2未満の建築物は建築してはならない ただし 区長が用途上やむを得ないとして認める建築物においてはこの限りでない 商業地区 B 約 2.3ha 1 風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律第 2 条第 6 項各号に掲げる店舗型性風俗特殊営業の用に供する建築物は建築してはならない 2 計画図に示す幅員 2.7 m の通路 ( 以下 通路 という ) 又は建築基準法第 42 条第 3 項の道路 ( 通路の指定のあるものを含み 以下 3 項道路 という ) にのみ面する敷地においては 自動車車庫及び附属自動車車庫の用に供する建築物は建築しては ならない 3 住戸を10 以上有する共同住宅 ( 高齢者の居住の安定確保に関する法律第 5 条に定めるサービス付き高齢者向け住宅その他高齢者の居住の安定に資する住宅は除く ) について 住戸専用部分の床面積 40m2以上 ( 以下 定住型住宅 という ) の住戸の床面積の合計が 住宅の用途に供する部分の床面積 ( 容積率対象面積をいう ) の合計の1/3 未満の建築物 または 当該共同住宅に確保する定住型住宅以外の住戸のすべてにおいて それぞれの住戸の専用部分の床面積が25m2未満の建築物は建築してはならない ただし 区長が用途上やむを得ないとして認める建築物においてはこの限りでない 路地街区 住居地区 B 約 6.1ha 1 計画図に示す幅員 2.7mの通路 ( 以下 通路 という ) 又は建築基準法第 42 条第 3 項の道路 ( 通路の指定のあるものを含み 以下 3 項道路 という ) にのみ面する敷地においては 自動車車庫及び附属自動車車庫の用に供する建築物は建築してはならない 2 住戸を 10 以上有する共同住宅 ( 高齢者の居住の安定確保に関する法律第 5 条に定めるサービス付き高齢者向け住宅その他高齢者の居住の安定に資する住宅は除く ) について 住戸専用部分の床面積 40 m2以上 ( 以下 定住型住宅 という ) の住戸の床面積の合計が 住宅の用途に供する部分の床面積 ( 容積率対象面積をいう ) の合計の 1/3 未満の建築物 または 当該共同住宅に確保する定住型住宅以外の住戸のすべてにおいて それぞれの住戸の専用部分の床面積が 25 m2未満の建築物は建築してはならない ただし 区長が用途上やむを得ないとして認める建築物においてはこの限りでない 4

5 建築物の容積率の最高限度 次の各項において 住宅等 とは住宅 共同住宅 ( 定住型住宅及び高齢者の居住の安定確保に関する法律第 5 条に定めるサービス付き高齢者向け住宅その他高齢者の居住の安定に資する住宅に限る ただし ウィークリーマンション マンスリーマンションはホテルとみなし 除く ) 寄宿舎又は下宿とする 1 建築基準法第 42 条第 1 項の道路に面する敷地の建築物における容積率の最高限度は 以下のとおりとする (1) 用途地域に関する都市計画により定められた容積率 ( 以下 指定容積率 という ) とする ただし 前面道路 ( 前面道路が2 以上あるときは その幅員の最大のもの ) の幅員に 商業地区にあっては6/10 を 住居地区にあっては4/10を乗じた数値 ( 以下 基準容積率 という ) を超える部分にあっては 住宅等の用途に供さなければならない (2) 建築物の全部を住宅等 ( 住宅等の一部を住宅関連施設とするものを含む ただし 住宅関連施設については指定容積率の0.2 倍までとする ) の用途に供する建築物の最高限度は (1) の規定によらず 指定容積率の1.2 倍とする 2 3 項道路のみに面する敷地の建築物における容積率の最高限度は 24/10 とする ただし 1/2 の部分は 住宅等の用途に供さなければならない 建築物等に関する事項 地区整備計画 建築物の容積率の最低限度 3 計画図に示す通路のみに面する土地で 工区区分型一団地認定を受ける場合においては 工区からその内部に含まれる通路を除いた土地の部分 ( 以下 工区敷地 という ) における容積率の最高限度は 24/10 とする ただし 1/2 の部分は 住宅等の用途に供さなければならない 4 壁面の位置の制限に定めるただし書きの適用を受けた建築物に係わる容積率の最高限度は 原則として指定容積率又は基準容積率のいずれか小さい容積率とする 5 建築基準法第 59 条の 2 第 1 項の規定に基づく特定行政庁の許可 ( 以下 総合設計の許可 という ) を受けた建築物は 上記の規定は適用しない 指定容積率が 60/10 及び 50/10 の区域にあっては 20/10 とし 40/10 の区域及び通路のみに面する工区敷地の建築物並びに幅員 4m 以下の道路にのみ面する敷地の建築物にあっては 15/10 とする ただし 行き止まりの道路にのみ面する敷地の建築物及び用途上やむを得ないものはこの限りではない 建築物の敷地面積の最低限度 300 m2とする ただし この地区計画の都市計画決定の告示日において 300 m2未満の土地で 現に建築物の敷地として使用されている土地 または 現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地とし かつ その全部を一の敷地として使用している場合は当該敷地面積を敷地面積の最低限度とする 壁面の位置の制限 1 建築物の外壁又はこれに代わる柱 ( 以下 外壁等 という ) の面から道路境界線までの距離は 以下の定めによらなければならない 1 建築物の外壁又はこれに代わる柱 ( 以下 外壁等 という ) の面から道路境界線までの距離は 以下の定めによらなければならない 1 建築物の外壁又はこれに代わる柱 ( 以下 外壁等 という ) の面から道路境界線までの距離は 以下の定めによらなければならない 1 建築物の外壁又はこれに代わる柱 ( 以下 外壁等 という ) の面から道路境界線までの距離は 以下の定めによらなければならない 5

6 (1) 計画図に示す道路 A を前面道路とする敷地の建築物は 建築物の高さ ( 以下 高さ という )31m 以下の部分にあっては 0.5m 以上とし 高さ 31m を超える部分にあっては 1m 以上とする ただし 高さ 31m 以下の部分において 構造上やむを得ないものは この限りではない (1) 計画図に示す道路 A を前面道路とする敷地の建築物は 建築物の高さ ( 以下 高さ という )25m 以下の部分にあっては 0.5m 以上とし 高さ 25m を超える部分にあっては 1m 以上とする ただし 高さ 25m 以下の部分において 構造上やむを得ないものは この限りではない (1) 計画図に示す道路 A を前面道路とする敷地の建築物は 建築物の高さ ( 以下 高さ という )31m 以下の部分にあっては 0.5m 以上とし 高さ 31m を超える部分にあっては 1m 以上とする ただし 高さ 31m 以下の部分において 構造上やむを得ないものは この限りではない (1) 計画図に示す道路 A を前面道路とする敷地の建築物は 建築物の高さ ( 以下 高さ という )25m 以下の部分にあっては 0.5m 以上とし 高さ 25m を超える部分にあっては 1m 以上とする ただし 高さ 25m 以下の部分において 構造上やむを得ないものは この限りではない 建築物等に関する事項 地区整備計画 (2) 計画図に示す道路 B を前面道路とする敷地の建築物は 高さ 22m 以下の部分にあっては 0.5 m 以上とし 高さ 22m を超える部分にあっては 1m 以上とする ただし 高さ 22m 以下の部分において 構造上やむを得ないものは この限りではない (2) 計画図に示す道路 B を前面道路とする敷地の建築物は 高さ 19m 以下の部分にあっては 0.5m 以上とし 高さ 19m を超える部分にあっては 1m 以上とする ただし 高さ 19m 以下の部分において 構造上やむを得ないものは この限りではない (3) 計画図に示す道路 C を前面道路とする敷地の建築物は 0.5 m 以上とする ただし 構造上やむを得ないものは この限りではない (2) 計画図に示す道路 B を前面道路とする敷地の建築物は 高さ 22m 以下の部分にあっては 0.5m 以上とし 高さ 22m を超える部分にあっては 1m 以上とする ただし 高さ 22m 以下の部分において 構造上やむを得ないものは この限りではない (3) 3 項道路を前面道路とする敷地の建築物は 0.3m 以上とする 2 通路 1 号 ~13 号に面する工区敷地の建築物の外壁等の面から通路までの距離は 0.3 m 以上としなければならない 3 通路 3 号及び 13 号に面する工区敷地及び同号の通路に指定された 3 項道路に面する敷地にあっては 建築物の外壁等の面から隣地境界線までの距離は高さ 2.5 m 以下の部分において 0.45m 以上としなければならない (2) 計画図に示す道路 B を前面道路とする敷地の建築物は 高さ 19m 以下の部分にあっては 0.5m 以上とし 高さ 19m を超える部分にあっては 1m 以上とする ただし 高さ 19m 以下の部分において 構造上やむを得ないものは この限りではない (3) 計画図に示す道路 C を前面道路とする敷地の建築物は 0.5m 以上とする ただし 構造上やむを得ないものは この限りではない (4) 3 項道路を前面道路とする敷地の建築物は 0.3m 以上とする 2 通路 1 号 ~34 号に面する工区敷地の建築物の外壁等の面から通路までの距離は 0.3 m 以上としなければならない 6

7 ただし 区長が安全上 防火上支障がないと認める建築物にあっては この限りではない 3 通路 3 号 26 号及び 34 号に面する工区敷地及び同号の通路に指定された 3 項道路に面する敷地にあっては 建築物の外壁等の面から隣地境界線までの距離は高さ 2.5m 以下の部分において 0.45m 以上としなければならない ただし 区長が安全上 防火上支障がないと認める建築物にあっては この限りではない 建築物等に関する事項 地区整備計画 建築物等の高さの最高限度 総合設計の許可を受けた建築物の外壁等の面から敷地境界線 ( 敷地が道路に接する部分においては 前面道路の反対側の境界線 ) までの距離は 8m 以上としなければならない 建築物の高さは 以下の定めによらなければならない (1) 計画図に示す道路 Aを前面道路とする敷地の建築物にあっては 37m 以下とする ただし 総合設計の許可を受けた建築物にあっては 70 m 以下とする (2) 計画図に示す道路 Bを前面道路とする敷地の建築物にあっては 28m 以下とする ただし 総合設計の許可を受けた建築物にあっては 60m 以下とする (3) 階段室 昇降機塔その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の1 /8 以内の場合においては その部分の高さは 12mまでは当該建築物の高さに算入しない 建築物の高さは 以下の定め 建築物の高さは 以下の定 によらなければならない めによらなければならない (1) 計画図に示す道路 Aを前面道路とする敷地の建築物にあっては 31m 以下とする ただし 総合設計の許可を受けた建築物にあっては 50 m 以下とする (2) 計画図に示す道路 Bを前面道路とする敷地の建築物にあっては 25m 以下とする ただし 総合設計の許可を受けた建築物にあっては 45 m 以下とする (3) 計画図に示す道路 C を前面道路とする敷地の建築物にあっては 13m 以下とする (1) 計画図に示す道路 A を前面道路とする敷地の建築物にあっては 37m 以下とする ただし 総合設計の許可を受けた建築物にあっては 70m 以下とする (2) 計画図に示す道路 Bを前面道路とする敷地の建築物にあっては 28m 以下とする ただし 総合設計の許可を受けた建築物にあっては 60m 以下とする (3) 3 項道路を前面道路とする敷地又は計画図に示す通路のみに面する工区敷地の建築物にあっては 10m 以下とする 建築物の高さは 以下の定めによらなければならない (1) 計画図に示す道路 Aを前面道路とする敷地の建築物にあっては 31m 以下とする ただし 総合設計の許可を受けた建築物にあっては 50 m 以下とする (2) 計画図に示す道路 Bを前面道路とする敷地の建築物にあっては 25m 以下とする ただし 総合設計の許可を受けた建築物にあっては 45 m 以下とする (3) 計画図に示す道路 Cを前面道路とする敷地の建築物にあっては 13m 以下とする (4)3 項道路を前面道路とする敷地又は計画図に示す通路のみに面する工区敷地の建築物にあっては 10m 以下とする 7

8 (4) 階段室 昇降機塔その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の 1 /8 以内の場合においては その部分の高さは 12m までは当該建築物の高さに算入しない (4) 階段室 昇降機塔その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の 1/8 以内の場合においては その部分の高さは 12m までは当該建築物の高さに算入しない (5) 階段室 昇降機塔その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の 1 /8 以内の場合においては その部分の高さは 12m までは当該建築物の高さに算入しない 建築物等に関する事項 地区整備計画 建築物等の形態又は意匠の制限 壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界との間の土地の区域における工作物の設置の制限 建築物の前面道路 ( 通路を含む ) が 2 以上ある場合においては 以上の規定にかかわらず 以下の定めによらなければならない (1) 幅員の最大な前面道路の境界線からの水平距離がその前面道路の幅員の 2 倍以内かつ 35m 以内の区域 及びその他の前面道路の中心線からの水平距離が 10m を超える区域については 幅員の最大な前面道路の高さの規定を適用する (2) 前項の区域外の区域のうち 2 以上の前面道路の境界線からの水平距離がそれぞれその前面道路の幅員の 2 倍 ( 通路にあっては 通路の中心線から 10m) 以内で かつ 35m 以内の区域については これらの前面道路の高さの規定を適用する また これらの前面道路のうち幅員の小さいものは 幅員の大きいものと同じ高さの規定を適用する (3) 前 2 項の区域外の区域については その接する前面道路の高さの規定を適用する (4) 敷地内に歩道状空地等を設け 街並みの連続性や周辺の環境に配慮して整備したもので 区長の認める建築物にあっては 前各項の規定は適用しない (5) 総合設計の許可を受けた建築物にあっては (1) (2) 及び (3) の規定は適用しない (6) 階段室 昇降機塔その他これらに類する建築物の屋上部分の水平投影面積の合計が当該建築物の建築面積の 1/8 以内の場合においては その部分の高さは 12m までは当該建築物の高さに算入しない 1 建築物の地階を除く階数は 3 以上とする ただし 区長が安全上 防火上支障がないと認める建築物にあっては この限りではない 2 建築物の形態 意匠 色彩等については 周辺環境及び都市景観に配慮したものとする ただし 地区施設のみに接する建築物にあっては 周辺の環境に配慮するとともに その建築物の窓 その他の開口部は原則として地区施設に面して設けるものとする 3 屋外広告塔や広告板は 美観 風致を損なう恐れのないものとする 壁面の位置の制限として定められた限度の線と道路 地区施設におけるそれぞれの境界線との間の土地の区域については 門 へい 広告物 看板等交通の妨げとなるような工作物を設置してはならない 知事協議事項 8

9 区域 地区の区分並びに地区施設の位置は計画図に示すとおり 変更理由 : 高齢者の居住の安定確保に関する法律の改正に伴い 高齢者向け優良賃貸住宅の規定がなくなったことから 高齢者向け住宅に係る文言を修正する必要が生じたため 地区計画を変更する 9

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第 Ⅱ ゾーンの地区計画にはこんな特徴があります 建築基準法のみによる一般的な建替えの場合 斜線制限により または 1.5 容積率の制限により 利用できない容積率 道路広い道路狭い道路 街並み誘導型地区計画による建替えのルール 容積率の最高限度が緩和されます 定住性の高い住宅等を設ける

第 Ⅱ ゾーンの地区計画にはこんな特徴があります 建築基準法のみによる一般的な建替えの場合 斜線制限により または 1.5 容積率の制限により 利用できない容積率 道路広い道路狭い道路 街並み誘導型地区計画による建替えのルール 容積率の最高限度が緩和されます 定住性の高い住宅等を設ける 地区計画の手引き 第 Ⅱ ゾーンにおけるまちづくりのルール 中央区 第 Ⅱ ゾーンの地区計画にはこんな特徴があります 建築基準法のみによる一般的な建替えの場合 斜線制限により 1 1.25 または 1.5 容積率の制限により 利用できない容積率 道路広い道路狭い道路 街並み誘導型地区計画による建替えのルール 容積率の最高限度が緩和されます 定住性の高い住宅等を設けることで容積率が緩和されます 全ての敷地で活用できます

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