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あおいおおばま
5 years ago
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1 首都圏の賃貸アパート空室率 30% 超の真実 2016 年 9 月 9 日株式会社タス FIT2016 セミナー資料

関係者が驚いた! 2 アパート空室率相続税対策で建設増え首都圏で急上昇 http://webreprint.nikkei.co.

2 関係者が驚いた! 2 アパート空室率相続税対策で建設増え首都圏で急上昇 2CA9CEA2F9DA123F7A1 2016/6/1 付日本経済新聞朝刊

3 なぜ驚いたのか? 3 賃貸住宅市場の現状を誰も把握していないから

4 本日のアジェンダ 4 1. 賃貸市場で何が起こっているのか 2. 今後市場がどのように変わるのか 3. 今後のアパートローン担保評価のポイント 4. タスについて

5 賃貸市場で何が起こっているのか?

6 貸家の着工件数が増えている 6 戸数 6,000 サブプライム問題リーマンショック東日本大震災政権交代税制改革の影響 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 東京 23 区神奈川県埼玉県千葉県東京市部 0 国土交通省住宅着工統計からタスが作成

7 要因 1 世帯数特に単身世帯が増えている 7 首都圏単身者賃貸が急増民間借家持ち家 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000, , ,000,000 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000, 単独世帯核家族世帯その他親族世帯非親族世帯単独世帯核家族世帯その他親族世帯非親族世帯核家族賃貸は概ね横ばい核家族持ち家が急増単身者持ち家も急増国勢調査よりタスが作成

8 要因 2 不動産投資ブーム 8 金持ち父さん貧乏父さん出版個人不動産投資ブーム SPC 法成立 J-REIT 上場開始世界不動産投資ブーム再び活性化サブプライム問題リーマンショック J-REIT10 兆円突破

9 要因 3 税制改革 9 相続税平成 27 年 1 月 1 日以降の相続から適用基礎控除 3000 万円 +600 万円法定相続人の数最高税率 55% 消費税平成 26 年 4 月 1 日以降 8% 平成 31 年 10 月 1 日以降 10% 賃貸住宅市場には追い風

10 要因 4 アベノミクス 10 加えて労務費の高騰景気回復不動産売買活性化加えて増税の影響短期売買増加不動産価格上昇デベの供給意欲上昇供給量増加賃料上昇

11 要因 5 金融機関もアパートローンにシフト 11 億円 217, , , , , , , ,000 消費税 8% に戸 16,000 15,000 14,000 13,000 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 個人による貸家業期末貸出残高首都圏着工件数 ( 貸家 ) 日本銀行貸出先別貸出金 ( 業種別設備資金新規貸出 ) 国土交通省住宅着工統計からタスが作成

12 賃貸住宅の供給は活況! でも 12 賃貸住宅着工数の増加要因単独世帯が増加不動産投資ブームアベノミクス & 税制改革アパートローン増加こんなに供給して大丈夫?

13 首都圏の世帯数は増加しているが 13 世帯 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 東京 23 区埼玉県神奈川県千葉県東京市部 0 出所 : 総務省住民基本台帳月報からタスが作成

14 賃貸住宅に居住する世帯数を推定すると 14 4,000 世帯賃貸住宅世帯割合東京 23 区 :49.5% 東京市部 :43.4% 神奈川県 :37.7% 埼玉県 :31.3% 千葉県 :31.0%) 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 東京 23 区神奈川県埼玉県千葉県東京市部 0 出所 : 総務省住民基本台帳月報平成 25 年住宅土地統計調査からタスが作成

15 賃貸住宅の需要と供給の差は? 15 戸数 3,000 ポイントは建て替えの割合がどのくらいか相続税対策のアパートは新設がほとんど 2,500 2,000 1,500 1, 神奈川県埼玉県東京 23 区千葉県東京市部 0 出所 : 国土交通省住宅着工統計総務省住民基本台帳月報平成 25 年住宅土地統計調査からタスが作成

16 マンション系の空室率 TVI 推移 16 空室率 TVI 埼玉県東京市部千葉県千葉を除いてマンションは堅調に推移しているようだ東京 23 区神奈川県分析 : 株式会社タス

17 アパート系の空室率推移 17 空室率 TVI 39 埼玉以外で空室率が急上昇長らく 30% 前後で安定推移神奈川県千葉県東京 23 区 31 東京市部やはり相続税対策目的のアパート新築が影響? 埼玉県分析 : 株式会社タス

18 新築アパートのみの空室率 TVI は? 空室率 100 消費税 8% に東京 23 区神奈川県千葉県で大量供給されている長らく 50% 前後で安定推移神奈川県千葉県東京 23 区東京市部 40 埼玉県 30 分析 : 株式会社タス

金融機関のアパートローン動向と重ねてみると 19 空室率 TVI 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 やはり新築が原因か?

19 金融機関のアパートローン動向と重ねてみると 19 空室率 TVI やはり新築が原因か? 約半年のタイムラグで空室率 TVI が上昇開始半年マイナス金利の影響貸出残高 ( 億円 ) 218, , , , , , , , , , ,000 神奈川県千葉県東京 23 区東京市部埼玉県個人による貸家業期末貸出残高 ( 出所 ) 分析 : 株式会社タス日本銀行貸出先別貸出金 ( 業種別設備資金新規貸出 )

20 2 年目以降のアパートにも影響が出てきている 20 空室率 TVI 新築を埋めるためにテナントを引き抜いた? 消費税 8% に 1 年需給バランスが崩れ始めた千葉県東京市部神奈川県埼玉県東京 23 区分析 : 株式会社タス

21 では新築マンションは? 空室率 TVI 消費税 8% にマンションは相続税対策の影響を受けにくい? 特に大きな変化はない千葉県埼玉県東京 23 区神奈川県東京市部分析 : 株式会社タス

22 2 年目以降マンション系空室率にも若干の影響が 22 空室率 TVI 需給バランスが崩れ始めている? 消費税 8% に東京市部 8 6 埼玉県千葉県神奈川県 4 2 貸し付けが増加した 1 年後から若干悪化東京 23 区 0 分析 : 株式会社タス

23 今起こっていることのまとめ 23 様々な要因が重なり賃貸住宅の供給が増加傾向にある特に相続税対策の影響でアパートの供給が急増しており空室率が急激に悪化している需要を考慮していないアパートの供給増加が賃貸住宅市場のファンダメンタルズに悪影響を与え始めているマンションは工期が長く建設費が高いことからアパートより賃貸経営を意識して供給されているため市場競争力が高い物件が多いと考えられる

24 何が始まろうとしているのか

25 大きな環境の変化が待っている年 (24 年後 ) には空家率が 40% 超 ( 野村総合研究所 ) 896 の自治体が消滅 ( 日本創成会議 )

26 最新の分析では年 (17 年後 ) には 30.4% 空家率が 2,176 万戸空家数が内賃貸用売却用が 1,200 万戸 ( 野村総合研究所 )

27 現時点でも日本中に空き家があふれている 27 約 820 万戸の空家首都圏でも異変が始まっている約 430 万戸の賃貸用住宅約 370 万戸のアパマン 5 割 9 割平成 25 年 10 月現在総務省住宅土地統計調査よりタスが作成

28 首都圏の賃貸用共同住宅の空室数 (2015 年 10 月時点 ) 28 戸数 450, , , , ,400 首都圏で 1,218,700 戸の空室 281, , , , , , , , , , , , ,800 50, ,300 86,400 48,200 52,900 48,700 東京 23 区東京市部神奈川県埼玉県千葉県木造防火木造 S 造 RC 造 SRC 造その他平成 25 年 10 月現在総務省住宅土地統計調査よりタスが作成

29 住宅市場は縮小を始める (2005 年 =100 として指数化 ) 周辺部ではすでに人口減少が始まっている東京オリンピック都道府県内で勝ち組負け組の二極化が進む 95 千葉埼玉縮小開始 90 関西圏縮小開始関西圏縮小拡大年 2010 年 2020 年 2030 年埼玉県千葉県東京都神奈川県京都府大阪府兵庫県人口問題研究所予測データ (2012) からタスが作成 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

30 0 歳 3 歳 6 歳 9 歳 12 歳 15 歳 18 歳 21 歳 24 歳 27 歳 30 歳 33 歳 36 歳 39 歳 42 歳 45 歳 48 歳 51 歳 54 歳 57 歳 60 歳 63 歳 66 歳 69 歳 72 歳 75 歳 78 歳 81 歳 84 歳 87 歳 90 歳 93 歳 96 歳 99 歳 102 歳 105 歳 108 歳首都圏でも一気に進む高齢化 30 団塊 Jr 人 180, , , , 年には高齢者後が続かない団塊焼跡 2025 年には後期高齢者 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 丙午終戦東京 23 区東京市部神奈川県埼玉県千葉県国勢調査よりタスが作成 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

31 0 歳 2 歳 4 歳 6 歳 8 歳 10 歳 12 歳 14 歳 16 歳 18 歳 20 歳 22 歳 24 歳 26 歳 28 歳 30 歳 32 歳 34 歳 36 歳 38 歳 40 歳 42 歳 44 歳 46 歳 48 歳 50 歳 52 歳 54 歳 56 歳 58 歳 60 歳 62 歳 64 歳 66 歳 68 歳 70 歳 72 歳 74 歳 76 歳 78 歳 80 歳 82 歳 84 歳 86 歳 88 歳 90 歳 92 歳 94 歳 96 歳 98 歳 100 歳以上高齢化の進行度 ( 首都圏 ) % 東京 23 区は 18 歳以上の若年層が大量に流入高齢化の進行は穏やか埼玉県千葉県で団塊の世代焼け跡世代の比率が高い高齢化が一気に進む可能性 2.00% 東京市部は大学卒業すると流出大学が都内に戻ると? 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 東京 23 区東京市部神奈川県埼玉県千葉県

32 賃貸住宅市場に大きな高齢化インパクトが! % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 首都圏民間借家単独世帯の年齢推移割合 85 以上 80~84 75~79 70~74 65~69 60~64 3,500,000 3,000,000 2,500, 年までに約 160 万戸が高齢者世帯入り 55~59 50~54 45~49 40~44 35~39 2,000,000 1,500,000 30~34 1,000,000 若い世帯は増加しな 25~29 20~24 い見込み 15~19 15 歳未満 65 歳以上が約 35 万戸団塊の世代約 17 万戸 500,000 首都圏民間借家単独世帯の年齢推移数ほとんど単身者向け 85 以上 80~84 75~79 70~74 65~69 60~64 55~59 50~54 45~49 40~44 35~39 30~34 25~29 20~24 15~19 15 歳未満 0% 国勢調査よりタスが作成

33 しぼみゆくバブルの泡年 ~2015 年の人口増減各県では東京寄りの地域に東京 23 区では中央の区への動き ( バブル期までの逆の動き ) バブル破綻後の長期的な住宅価格の下落賃料の下落が後押し国勢調査からタスが作成

世帯数はまだ増加している地域が多いが 34 2010 年 ~2015 年の世帯数増減

34 世帯数はまだ増加している地域が多いが年 ~2015 年の世帯数増減 2010 年時点で高齢者単身世帯が約 173 万戸 ( うち賃貸住宅は約 52 万戸 )

そういった状況でどこに供給しているか ( アパート ) 35 10 年後 20 年後は大丈夫か?

35 そういった状況でどこに供給しているか ( アパート ) 年後 20 年後は大丈夫か? 人口が減少している地域でも多くの新築を供給最寄り駅の距離から 10 分以上の立地でも多く供給賃貸住宅に重要な立地の判断が甘い物件が多い空室率 TVI が悪化する要因分析 : 株式会社タス

東京 23 区新築供給状況単身向け中心にシフト 36 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1.

36 東京 23 区新築供給状況単身向け中心にシフト倍ワンルーム規制の影響ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

37 東京市部新築供給状況単身向け中心にシフト小家族向けを意識倍ただし 1K はほぼ同じ 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 単身向け比率は減少傾向ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

38 神奈川県新規供給状況単身向け中心にシフト小家族向けを意識ほぼ同じ 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 主に 1R が増加単身向け比率は再び増加ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

39 埼玉県新規供給状況単身向け中心にシフト小家族向けを意識ほぼ同じワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 単身向け比率は低水準ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

40 千葉県新規供給状況単身向け中心にシフト小家族向けを意識約 1.1 倍 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 単身向け比率は再び増加ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

東京 23 区間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 41 107 105 リーマンショック前に賃料が上昇したのは LDK タイプ 103 101 99 97

41 東京 23 区間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) リーマンショック前に賃料が上昇したのは LDK タイプリーマンショック前ですら賃料はほとんど上がっていない 93 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

42 東京市部間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 単身向けの賃料は上がってこない ( 特に 1R) 90 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

43 神奈川県間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 単身向けの賃料は上昇傾向も低い水準 94 全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

44 埼玉県間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 古い物件が多い 1R の賃料が特に低い全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

45 106 千葉県間取り別賃料指数推移 (2004 年 1Q=100) 概ね横ばいも単身向けが低い水準で推移全体ワンルーム 1K 1DK 1LDK 2K 2DK 2LDK 3DK 3LDK 分析 : 株式会社タス

46 なにを供給しているか ( アパート ) 46 埼玉では家族向けの供給が多い人口が減少している地域で単身向けのアパートを大量供給しかも最寄駅から 10 分以上の物件が多い

47 どこに供給しているか ( マンション ) 47 主に人口が増加している地域で新築を供給最寄り駅の距離から 10 分未満の立地で多く供給比較的立地の良い物件が多い空室率 TVI が低い要因分析 : 株式会社タス

48 なにを供給しているか ( マンション ) 48 単身者向けの割合が多い

49 何が始まろうとしているのかまとめ 49 既に大量の空き室がある中で更に新規供給が続く世帯数は減少に転ずることが予想されている高齢化の進展に伴い大量の単身者向け賃貸住宅が市場に放出される人口の中心回帰が進み郊外部に大量の空き家が取り残される長期的に空室率の上昇は避けられない住居の供給や利用方法について業界のプレーヤー全員が知恵を絞らなければならない状況

50 今後のアパートローン評価のポイント

51 日本銀行が求めているレベルは高い 51 出展 : 日本銀行金融システムレポート別冊シリーズ 2016 年 3 月地域金融機関の貸家業向け貸出と与信管理の課題アンケート調査結果から 2016 年 9 月 9 日 FIT2016セミナー資料

52 ところが誰でもわずか 3 分で! 52 日本銀行が求めているレベルの担保評価が可能

53 驚いてください! 53

54 導入事例 ( 某金融機関 ) 導入前 54 顧客窓口審査部門 2 書類作成 1 融資申込 3 審査申込 4 書類確認 8 回答 7 審査結果 6 審査結果 5 審査申込導入前審査に必要な書類の用意確認に時間を要した融資申込から回答までに約 3 日窓口で書類作成 (1 日 ) 審査部門で書類確認 (1 日 ) 評価部門で評価 (1 日 ) 評価部門

55 導入事例 ( 某金融機関 ) 導入後 55 顧客窓口審査部門 2TAS-MAPで評価 1 融資申込レポート取得 5 回答 4 審査結果 3 審査申込導入後審査に必要な書類を TAS-MAP で作成融資申込から回答までに半日 ~1 日窓口で書類作成 (5 分 ) 評価部門で審査 ( 半日 ~1 日 ) 融資実行件数は 3~4 倍に! 評価部門

57 タスについて

58 専門知識を誰でも簡単に! 58 タスはシステム評価のパイオニアとして不動産に関わる情報を収集分析ディスクローズすることにより専門知識を誰でも簡単に視える化することを目指しています

59 株式会社タスはトヨタのグループ企業です 59 株式会社タスはトヨタ自動車株式会社 (T) 豊田通商株式会社 (T) 朝日航洋株式会社 (A) 株式会社三友システムアプレイザル (S) の出資会社です

60 時短 TAS-MAP: 全国の不動産をスピード評価! 60 担保評価や顧客へのプレゼンテーション資料作成ツールとして多くの金融機関や不動産会社の時短に貢献しています

61 ホームページの新着情報をリニューアルしました 61

62 詳細はタスのブースでお問い合わせください 62 タスセミナー B 会場

お問い合わせ株式会社タス 03-6222-1023( 代表 ) 03-6222-1024(FAX)

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211 年 2 月 25 日発行 TVI( タス空室インデックス )( 過去 2 年推移 ) ポイント全域 23 区市部神奈川県埼玉県千葉県年月東京都全域 23 区市部神奈川県埼玉県千葉県 29 年 1 月

211 年 2 月 25 日発行 TVI( タス空室インデックス )( 過去 2 年推移 ) ポイント全域 23 区市部神奈川県埼玉県千葉県年月東京都全域 23 区市部神奈川県埼玉県千葉県 29 年 1 月 21 年 12 月期 1 都 3 県賃貸住宅指標 ~1 都 3 県 211 年の空室率の見通し ~ 211 年 2 月 25 日発行 1. 賃貸住宅指標概況東京都全域 23 区市部会社名 : 株式会社タス所在地 : 東京都中央区八丁堀 2-25-9 トヨタ八丁堀ビル 7F 3-6222-123( 代表 ) 3-6222-124(FAX) http://www.tas-japan.com/ 12.58