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あけなおぜんじゅう
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1 第 3 章市営住宅等ストックの活用計画 1 公的賃貸住宅等の供給方針 1) 住宅セーフティネットの考え方住宅セーフティネット法に基づく住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する基本的な方針において住宅確保要配慮者 ( 低額所得者被災者高齢者障がい者子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者 ) については既存の公的賃貸住宅 ( 公営住宅地域優良賃貸住宅機構公社住宅等 ) の有効活用を図りつつ公的賃貸住宅の適切な供給の促進に関し必要な措置を講ずるように努めなければならないとされています安中市においては住宅セーフティネット法の基本方針を踏まえ住宅確保要配慮者世帯が最低限の居住水準を確保しつつ健康で文化的な住生活を送ることができるよう既設市営住宅 ( 公営住宅 ) 借上型市営住宅( 公営住宅 ) 及び主な住宅確保要配慮者向け住宅 ( 家賃補助型 ) の公的賃貸住宅等を住宅確保要配慮者世帯対応住宅として位置づけ既存市営住宅ストックの有効活用を基本としつつ必要に応じて既存民間賃貸住宅を活用した住宅の供給を図ることにより住宅セーフティネットの構築を目指します住宅セーフティネットの体系住宅確保要配慮者世帯対応住宅公的賃貸住宅等既設市営住宅 ( 公営住宅 ) 借上型市営住宅 ( 公営住宅 ) 主な住宅確保要配慮者向け住宅 ( 家賃補助型 ) 借上型市営住宅民間の土地所有者等が建設する又は所有する賃貸住宅を借上げ市営住宅 ( 公営住宅 ) として転貸する住宅主な住宅確保要配慮者向け賃貸住宅 ( 家賃補助型 ) 民間の土地所有者等が所有する賃貸住宅で一定の家賃補助の対象となる主な住宅確保要配慮者向けの住宅

2 2) 主な住宅確保要配慮者世帯の推計統計データを用いた世帯数の把握が可能な属性で公営住宅を除く借家に居住する主な住宅確保要配慮者世帯は住宅セーフティネットの構築に向けた施策企画立案マニュアル ( 国土交通省住宅局 ) に基づき国勢調査及び住宅土地統計調査等の市データを用いて算出すると以下のようになります主な住宅確保要配慮者世帯推計使用データ使用資料算定式等対象世帯資料算定式等平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 一般世帯平成 27 年日本の世帯数の将来推計 ( 県 ) 県内世帯比率 ( 市 ) 平成 37 年日本の世帯数の将来推計 ( 県 ) 県内世帯比率 ( 市 ) 平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 高齢単身世帯平成 27 年日本の世帯数の将来推計高齢単身世帯比率 ( 市 ) 平成 37 年日本の世帯数の将来推計高齢単身世帯比率 ( 市 ) 平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 高齢夫婦のみ世帯平成 27 年日本の世帯数の将来推計高齢夫婦のみ世帯比率 ( 市 ) 平成 37 年日本の世帯数の将来推計高齢夫婦のみ世帯比率 ( 市 ) 平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 障がい者世帯平成 27 年日本の世帯数の将来推計障がい者世帯比率 ( 全国 ) 平成 37 年日本の世帯数の将来推計障がい者世帯比率 ( 全国 ) 平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 子育て世帯平成 27 年日本の世帯数の将来推計子育て世帯比率 ( 市 ) 平成 37 年日本の世帯数の将来推計子育て世帯比率 ( 市 ) 平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 外国人世帯平成 27 年日本の世帯数の将来推計外国人世帯比率 ( 県 ) 平成 37 年日本の世帯数の将来推計外国人世帯比率 ( 県 ) 高齢単身世帯比率平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 高齢夫婦のみ世帯比率平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 障がい者世帯比率平成 18 年障害者白書 ( 全国 ) 子育て世帯比率平成 22 年国勢調査 ( 市 ) 借家種別世帯比率平成 20 年住宅土地統計調査 ( 市 ) 収入階級別世帯構成別比率平成 20 年住宅土地統計調査 ( 市 ) 家賃負担限度率平成 7 年住宅宅地審議会 ( 標準値 ) 地域係数 ( 市 ) 日本の世帯数の将来推計 ( 平成 21 年 12 月推計 ) 国立社会保障人口問題研究所項目最低居住面積水準 ( m2 ) 公営住宅入居月収基準算定条件条件等住生活基本計画 ( 全国計画 ) 別紙 4 による原則階層 158,000 円 / 月裁量階層 214,000 円 / 月最低居住面積水準 ( m2 ) 延べ床面積延べ床面積 1 人世帯人世帯人世帯人世帯人世帯人世帯

3 主な住宅確保要配慮者世帯 ( 公営住宅入居資格世帯 ) 推計結果収入公営住宅を除く借家に居住する世帯収入分位 40% ( 公営住宅裁量階層 ) 収入分位 25% ( 公営住宅原則階層 ) 4-A C 著しい低年収 B 最低居住面積水準居住面積水準主な住宅確保要配慮者世帯推計結果著しい困窮世帯著しい低年収以上で公営住宅入居資格がある高齢者等 (12 は除く ) 著しい低年収未満 1 かつ最低居住面積水準未満の住戸に居住する世帯 1 著しい低年収未満かつ高い家賃負担で最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯 2 原則階層 3-1 裁量階層 3-2 計高齢単身夫婦のみ世帯 2 障がい者世帯 3 子育て世帯 4 外国人世帯 5 計高齢単身夫婦のみ世帯障がい者世帯子育て世帯著しい低年収以上かつ最低居住面積水準未満の住戸に居住する世帯 4-A 著しい低年収未満かつ最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯 4-B 著しい低年収以上かつ最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯 4-C 合計計平成 34 年度 78 世帯 44 世帯 122 世帯 369 世帯 268 世帯 55 世帯 55 世帯 747 世帯 147 世帯 44 世帯 27 世帯 218 世帯 51 世帯 82 世帯 133 世帯 1,353 世帯 ( セーフティネット供給量算出プログラムによる ) 1 収入に占める家賃負担割合が一定 ( 限度率 ) の範囲内で最低居住面積水準以上の借家に居住できない年収 2 60 歳以上の単身世帯及び世帯主年齢が 60 歳以上の夫婦のみ世帯 3 各種手帳交付者を含む世帯で民営借家のみを対象とし 16.1% を高齢者世帯と仮定 4 6 歳未満の親族のいる世帯 5 永住権のない外国人のいる世帯で単身世帯は単身高齢者世帯のみを対象

4 3) 公的賃貸住宅等の供給方針公的賃貸住宅等は主な住宅確保要配慮者世帯 ( 公営住宅入居資格世帯 ) の推計結果を踏まえ以下の世帯を対象として供給を図ります (1) 既設市営住宅既設市営住宅は現況のストック数を考慮し民間賃貸住宅市場では自力で住宅確保が困難な著しい困窮世帯 ( 著しい低年収未満かつ最低居住面積水準未満の住戸に居住する世帯 1 及び著しい低年収未満かつ高い家賃負担で最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯 2 ) 並びに著しい低年収以上で公営住宅入居資格がある高齢者等の原則階層 3-1 のうち高齢単身夫婦のみ世帯の 30% 1 及び障がい者世帯の 50% 2 を除く世帯を対象に優先入居等の措置を講じ真に住宅に困窮する低額所得者世帯に対する住宅セーフティネットの中核として供給を図ります (2) 借上型市営住宅及び主な住宅確保要配慮者向け住宅 ( 家賃補助型 ) 借上型市営住宅及び主な住宅確保要配慮者向け住宅 ( 家賃補助型 ) は著しい低年収以上で公営住宅入居資格がある高齢者等の原則階層 3-1 のうち高齢単身夫婦のみ世帯の 30% 及び障がい者世帯の 50% 並びに裁量階層 3-2 著しい低年収以上かつ最低居住面積水準未満の住戸に居住する世帯 4-A 著しい低年収未満かつ最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯 4-B 著しい低年収以上かつ最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯 4-C を対象に地域の実状に配慮しながら供給促進を図ります公的賃貸住宅等の対象世帯種別対象世帯対象世帯数著しい低年収未満かつ最低居住面積水準未満の住戸に居住する世帯 1 78 世帯既設市営住宅 ( 公営住宅 ) 著しい困窮世帯著しい低年収未満かつ高い家賃負担で最低居住面積水準以上の住戸に居住する世帯 2 44 世帯著しい低年収以上で公営住宅入居資格がある高齢者等原則階層 3-1 のうち高齢単身夫婦のみ世帯の 30% 及び障がい者世帯の 50% を除く世帯 502 世帯 1 担当部局との協議により高齢者施設への入居等を考慮して設定した 2 平成 23 年 10 月 1 日現在における手帳保持者のうち現状の市営住宅形態での居住が可能と考えられる者の割合が約 50% と算出されることからこの数値に基づき対象とする世帯の比率を設定した

5 2 市営住宅ストックの活用方針 1) ストック活用の基本方針基本方針 1 真に住宅に困窮する世帯に対応した住宅の供給 (1) 自力では最低居住面積水準を満たす住宅に住むことができない世帯への対応現在最低居住面積水準に満たない民営借家給与住宅に住み自力では最低居住面積水準を満たす住宅に住むことができない世帯を対象とした住宅の供給を図ります最低居住面積水準単身者 25 m2 2 人以上の世帯 10 m2 世帯人数 + 10 m2住生活基本計画 ( 全国計画 ) (2) 高齢者障がい者子育て世帯への対応高齢者障がい者子育て世帯等を対象とした住宅の供給と居住環境の提供を図りいつでも安定した居住が確保できる住宅セーフティネットの充実を図ります (3) 緊急時に対応した住宅の確保災害時の一時的住宅困窮者等に対する空住戸の確保など緊急時に対応した住宅の確保を図ります基本方針 2 入居需要と適正管理を踏まえた住宅ストックの活用 (1) 小規模団地の統廃合による老朽化した団地の建替え用途廃止地域需要のバランスを踏まえつつ著しく老朽化した小規模団地の統廃合を行い各団地の建替え用途廃止を進めます管理がしやすく居住水準が高い住宅を供給しますまた用途廃止に伴う住宅跡地を活用し良好な住宅地の形成を図ります (2) 居住水準及び居住環境の向上を図る改善の実施住宅の老朽化に対応して入居者の意識に配慮しつつ居住性向上や長寿命化を目的とした改善を進め快適に居住できる住宅の供給を図ります (3) 管理コストの縮減日常点検修繕改善等に関する計画的な実施体制を構築し維持管理に要する費用を縮減するとともにライフサイクルコストに配慮した設計工法を導入し住宅の長寿命化を図り管理コストの縮減を進めます建物の設計費用建築費用から光熱費修繕費保全費の維持管理費用や最後の解体廃棄する費用までの建物の全生涯に要する費用の総額

6 基本方針 3 安全で暮らしやすい住宅づくり (1) 安心して暮らせる居住環境の確保バリアフリー化等の福祉対応や防火避難等の安全性確保を目的とした改善や公園開放的なオープンスペースの設置など居住者の交流や周辺を含めたコミュニティが形成され安心して暮らせる居住環境の確保を図ります (2) 利便性の高い住宅ストックの確保公共公益施設や生活施設が集積する場所にある住宅の建替え改善を推進し日常生活の利便性の高い住宅ストックの確保を図ります (3) 福祉施策との連携福祉施策との連携により福祉サービス環境が確保され介護がしやすく高齢者にも使いやすい住宅の供給を図り安心して生活できる居住環境づくりを進めます (4) 環境と調和する住宅の供給県産材や再生建築資材の利用と建設廃棄物の減量等により循環型社会を形成する一助となる住宅づくりを進め地域の気候風土環境に配慮し環境の負荷を軽減する住宅の供給を図ります基本方針 4 入居世帯の構成に柔軟に対応した住宅の活用 (1) 各年代層が一緒に住む多様なコミュニティの形成従来のファミリー層だけでなく増加する単身者や夫婦のみの高齢者世帯等それぞれの世帯構成に対応できる住戸を供給するとともに各年代層が一緒に住む多様なコミュニティの形成を図ります (2) 入居者の世帯構成からみた適正なタイプの住宅供給構造的に不安のある老朽化の著しい住宅の建替えや用途廃止を進めるとともに建替えに合わせ各入居者の世帯構成からみた適正なタイプの住宅供給を図ります (3) 適正入居の促進高齢者世帯単身者世帯等の世帯構成に応じた適切な住戸への住み替えや真に住宅に困窮する世帯が入居できるよう適正入居の促進を図ります

7 2) 整備水準 (1) 基本的な整備水準敷地住宅共同施設の基本的な整備水準は公営住宅等整備基準 ( 平成 23 年 12 月 ) に準拠するものとします敷地の基準住宅の基準共同施設の基準基本的な整備水準項目内容位置の選定敷地の安全等住棟等の基準住宅の基準住戸の基準住戸内の各部共用部分附帯施設児童遊園集会所広場及び緑地通路災害の発生のおそれが多い土地及び公害等により居住環境が著しく阻害されるおそれがある土地をできる限り避けかつ通勤通学日用品の購買その他入居者の日常生活の利便を考慮して選定する地盤の軟弱な土地がけ崩れ又は出水のおそれがある土地その他これらに類する土地であるときは地盤の改良擁壁の設置等安全上必要な措置を講じる雨水及び汚水を有効に排出し又は処理するために必要な施設を設ける住棟その他の建築物は敷地内及びその周辺の地域の良好な居住環境を確保するために必要な日照通風採光開放性及びプライバシーの確保災害の防止騒音等による居住環境の阻害の防止等を考慮して配置する住宅には防火避難及び防犯のための適切な措置を講じる住宅には原則として外壁窓等を通しての熱の損失の防止その他の住宅に係るエネルギーの使用の合理化を適切に図るための措置を講じる住宅の床及び外壁の開口部には原則として当該部分の遮音性能の確保を適切に図るための措置を講じる住宅の構造耐力上主要な部分及びこれと一体的に整備される部分には原則として劣化の軽減を適切に図るための措置を講じる住宅の給水排水及びガスの設備に係る配管には原則として構造耐力上主要な部分に影響を及ぼすことなく点検及び補修を行うことができるための措置を講じる一戸の床面積の合計 ( 共同住宅は共用部分の床面積を除く )25 m2以上給水排水及び電気の設備並びに便所を設ける原則として炊事入浴ガス及びテレビジョン受信の設備並びに電話配線を設ける原則として居室内における化学物質の発散による衛生上の支障の防止を図るための措置を講じる原則として移動の利便性及び安全性の確保を適切に図るための措置その他の高齢者等が日常生活を支障なく営むことができるための措置を講じる通行の用に供する共用部分には原則として高齢者等の移動の利便性及び安全性の確保を適切に図るための措置を講じる入居者の衛生利便等及び良好な居住環境の確保に支障が生じないように考慮して必要な自転車置場物置ごみ置場等を設ける位置及び規模は敷地内の住戸数敷地の規模及び形状住棟の配置等に応じて入居者の利便及び児童等の安全を確保した適切なものとする位置及び規模は敷地内の住戸数敷地の規模及び形状住棟及び児童遊園の配置等に応じて入居者の利便を確保した適切なものとする位置及び規模は良好な居住環境の維持増進に資するよう考慮する通路は敷地の規模及び形状住棟等の配置並びに周辺の状況に応じて日常生活の利便通行の安全災害の防止環境の保全等に支障がないような規模及び構造で合理的に配置する通路における階段は高齢者等の通行の安全に配慮し必要な補助手すり又は傾斜路を設ける ( 公営住宅等整備基準 )

8 (2) 高齢者に配慮した整備水準高齢者に配慮した整備水準は高齢者が居住する住宅の設計に係る指針 ( 平成 21 年国土交通省告示第 906 号 ) に準拠し基本レベルを満たします高齢者が居住する住宅の設計に係る指針の趣旨この指針は高齢者が居住する住宅において加齢等に伴って心身の機能の低下が生じた場合にも高齢者がそのまま住み続けることができるよう一般的な住宅の設計上の配慮事項を示すとともに現に心身の機能が低下し又は障害が生じている居住者が住み続けるために必要とされる当該居住者の状況に応じた個別の住宅の設計上の配慮事項を示すものである指針第 2~ 第 4 高齢者の居住する住宅及び屋外部分について高齢者の移動等 ( 水平移動垂直移動姿勢の変化及び寄りかかりの各行為 ) に伴う転倒転落等の防止のための基本的な措置介助が必要である場合を想定し介助用車いす使用者が基本生活行為 ( 日常生活空間で行われる排泄入浴整容就寝食事移動その他これらに伴う行為 ) を行うことを容易にするための基本的な措置等を確保するための一般的な住宅の設計上の配慮事項を示すものとするまた事項によっては上記の基本的な措置等に係る仕様を基本レベルとして示すとともに高齢者の移動等に伴う転倒転落等の防止に特に配慮した措置又は介助が必要である場合を想定し介助用車いす使用者が基本生活行為を行うことを容易にすることに特に配慮した措置等に係る仕様を推奨レベルとして示すものとする指針第 5 現に心身の機能が低下し又は障害が生じている居住者がいる場合には一般的に必要な設計上の配慮事項を前提としつつ当該居住者の状況に応じた設計上の配慮に係る考え方を示すものとする日常生活空間 : 高齢者の利用を想定する一の主たる玄関便所浴室脱衣室洗面所特定寝室食事室及び特定寝室の存する階 ( 接地階を除く ) にあるバルコニー特定寝室の存する階にあるすべての居室並びにこれらを結ぶ一の主たる経路をいう特定寝室 : 高齢者等が利用する寝室または入居者が将来高齢化した場合などに利用予定の居室接地階 : 地上階のうち最も低い位置に存する階

9 3) 将来ストック数 (1) ストック数の考え方市営住宅の目標ストック数は現入居世帯に対応する住戸緊急時等に対応する住戸要配慮者世帯に対応する住戸を対象として設定しますストック数の考え方考え方現入居世帯に対応する住戸計画期間内に退去する世帯を除いた現在入居する世帯のうち収入超過していない世帯に対応する住戸緊急時等に対応する住戸災害等の緊急時に必要とする世帯に対応する住戸及び老朽化により募集停止する住戸で政策的に確保する住戸要配慮者世帯に対応する住戸住宅セーフティネット法で示す主な住宅確保要配慮者のうち著しい低年収未満で最低居住面積水準未満の住戸に居住する世帯に対応する住戸著しい低年収未満 : 家賃負担限度率の範囲内では最低居住面積水準を満たす借家に入居できない年収住宅セーフティネット法 : 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給促進に関する法律主な住宅確保要配慮者 : 統計データを用いた世帯数の把握が可能な属性で公営住宅を除く借家に居住する世帯 (2) 将来必要ストック数市営住宅の将来必要ストック数は次ページの算定結果から以下のようになります将来必要ストック数現入居世帯に対応する住戸 392 戸緊急時等に対応する住戸 11 戸要配慮者世帯に対応する住戸 489 戸将来必要ストック数 ( 計 ) 892 戸 (3) 目標ストック数の設定市営住宅の目標ストック数は将来必要ストック数を踏まえ以下のとおりとします市営住宅目標ストック数 892 戸

10 現入居世帯に対応する住戸数算定結果現入居世帯に対応する住戸は市営住宅等現入居世帯計画期間に退去する世帯収入超過率から以下のように算出される現入居世帯に対応する住戸現入居世帯退去する世帯収入超過率 392 戸 =( 969 戸戸 ) ( )% 計画期間における退去数 H24 H25 H26 H27 H28 H29 H30 H31 H32 H33 入居総数退去数入居総数 = 前年度入居総数政策空家率退去数 = 入居総数退去率ストック数算出データ累計 541 市営住宅等現入居世帯数 969 世帯市営住宅収入超過率 ( 収入超過世帯現入居世帯 ) 8.4% 政策空家率 ( 緊急対応空家数管理戸数 ) 1.0% 市営住宅等最近 3 年間平均退去率 ( 退去世帯数 / 入居世帯数 ) 5.9% [ 平成 24 年 8 月 1 日現在 ] 緊急時等に対応する住戸数算定結果緊急時等に対応する住戸は市営住宅現管理戸数政策空家率から以下のように算出される緊急時等対応世帯市営住宅管理戸数政策空家率 11 戸 = 1,111 戸 1.0 % * 政策空家率 : 老朽化による募集停止率を考慮して設定市営住宅ストックデータ市営住宅管理戸数 1,111 戸緊急時対応世帯 11 戸老朽化による募集停止率 [( 募集停止空家数 + 緊急対応 ) 管理戸数 ] 1.0 % [ 平成 24 年 8 月 1 日現在 ] 要配慮世帯に対応する住戸数算定結果市営住宅で措置する要配慮者世帯に対応する住戸は主な住宅確保要配慮者世帯推計結果の著しい困窮世帯 12 及び著しい低年収以上で公営住宅入居資格がある高齢者等の原則階層 3-1 のうち高齢単身夫婦のみ世帯の 30% 及び障がい者世帯の 50% を除く世帯を対象とし県営住宅と分担すると以下のように算出される著しい困窮世帯 12 著しい低年収以上で公営住宅入居資要配慮者世帯に対応する住戸数格がある高齢者等 3-1 市営住宅分担率 489 戸 = 624 世帯 78.4% 市営住宅分担率 78.4% 平成 25 年 3 月 31 日現在における県営住宅の住戸数 (306 戸 ) と市営住宅の住戸数 (1,111 戸 ) の比率により算出

11 3 ストック活用手法の選定 1) ストック活用手法ストック活用のための手法は以下に示すとおり建替維持管理用途廃止としますストック活用手法及び内容手法内容建替公営住宅を除去しその土地の全部又は一部の区域に新たに公営住宅を建設するもので他団地への統合もしくは非現地建替えを含む標準管理期間木造 :30 年簡易耐火構造 :30 年耐火構造 :70 年維持管理全面的改善個別改善公営住宅の住棟単位又は団地単位で行われる全面的な改善又はこれに準ずる改善を行う事業で少なくとも次に掲げる改善を行うもの 1 躯体以外の内装設備等住戸内部全体又は大部分にわたって行う住戸改善 a. 居住性向上型 b. 福祉対応型 2 共用部分改善 a. 福祉対応型 (4 階以上でエレベータの設置を含む ) b. 安全性確保型 3 屋外外構改善 a. 福祉対応型標準管理期間改善後 30 年以上規模増改善住戸改善共用部分改善及び屋外外構改善を行う事業で次に掲げる改善を行うもの 1 規模増改善公営住宅の住戸の増築複数住戸の結合又は戸境の変更その他の改善で居住室の床面積の増加を行うもの 2 住戸改善公営住宅等の住戸部分 ( バルコニー部分を含む ) の改善を行うもの a. 居住性向上型 b. 福祉対応型 c. 安全性確保型 d. 長寿命化型 3 共用部分改善公営住宅等の共用部分の改善を行うもの a. 居住性向上型 b. 福祉対応型 c. 安全性確保型 d. 長寿命化型 4 屋外外構改善公営住宅等の屋外及び外構部分 ( 共同施設を含む ) の改善を行うもの a. 居住性向上型 b. 福祉対応型 c. 安全性確保型 d. 長寿命化型標準管理期間改善後 10 年以上用途廃止居住性向上型福祉対応型安全性確保型長寿命化型修繕公営住宅の効用を維持するために行う経常修繕 ( 経常的に必要となる小規模修繕 ) 計画修繕 ( 修繕周期等に基づき計画的に実施すべき大規模修繕 ) 等以下の場合に公営住宅としての用途を廃止すること 1 公営住宅又は共同施設が災害その他の特別の事由によりこれを引き続き管理することが不適当であると認める場合 2 耐用年限を勘案して国土交通大臣の定める期間を経過した場合 3 国土交通大臣の承認を得た建替計画にかかる公営住宅建替事業の施行のため必要がある場合 : 公営住宅等における利便性衛生快適性等居住性の向上のための設備等の改善 : 高齢者障がい者等の公営住宅等における居住の円滑化のための設備等の改善 : 公営住宅等の耐震性耐火性等安全性を確保するための設備等の改善 : 公営住宅等の劣化防止耐久性向上及び維持管理の容易化のための設備等の改善

12 2) 活用手法の選定フロー活用手法の選定は公営住宅等長寿命化計画策定指針 ( 平成 21 年 3 月 ) を踏まえつつ以下の手順で行います 1 一次判定団地単位に用途廃止又は継続活用の判定を行う用途廃止又は継続活用の判定は立地条件敷地条件統合条件の 3 つの項目についてそれぞれの評価基準に基づき評価を行い一次判定基準にしたがって判定する 2 二次判定住棟単位に建替維持管理用途廃止の判定を行う建替維持管理用途廃止の判定は老朽性居住水準入居状況( 需要 ) の 3 つの項目についてそれぞれの評価基準に基づき評価を行い二次判定基準にしたがって判定する 3 手法の選定二次判定の結果から各団地別住棟別に建替維持管理用途廃止を選定する活用手法選定フロー団地単位の判定 ( 一次判定 ) 団地別に立地条件敷地条件統合条件の評価団地別に用途廃止又は継続活用を判定住棟単位の判定 ( 二次判定 ) 住棟別に老朽性居住水準入居状況 ( 需要 ) の評価住棟別に建替維持管理用途廃止を判定団地単位住棟単位の活用手法の選定団地別住棟別に建替維持管理用途廃止を選定

13 3) 活用手法の選定 (1) 団地単位の判定 ( 一次判定 ) 立地条件敷地条件統合条件の 3 項目についてそれぞれの評価基準に基づき評価を行い一次判定基準に従って判定した結果は以下のとおりです評価項目団地単位の評価基準評価基準立地条件中心市街地又は地域の中心地に位置し日照等の居住環境が良い中心市街地周辺又は集落地に位置し日照等の居住環境が良い交通買い物等の利便性に欠けるか又は日照等の居住環境が悪い敷地条件統合条件規模が概ね 1,000 m2以上で地形敷地形状や接道が良い規模が概ね 1,000 m2以上で地形敷地形状又は接道が良いとはいえない規模が概ね 1,000 m2に満たない規模か又は規模は 1,000 m2以上だが地形敷地形状や接道が悪い近隣の団地と一体的団地を形成することが可能である近隣に 3,000 m2以上の老朽化した大規模団地又は建替用地がある住宅の種別が公営住宅以外又は近隣に 3,000 m2以上の老朽化した大規模団地又は建替用地がない一次判定基準判定基準立地条件又は敷地条件の評価にがあるただし統合条件が〇の場合は除く上記以外手法用途廃止継続活用

14 団地名敷地面積 ( m2 ) 団地単位判定結果 ( 棟戸 ) 棟数戸数建設年度立地条件敷地条件統合条件一次判定地尻団地 2, S28 継続活用内出団地 1, S37 継続活用植松団地 1, S28 継続活用芸の宮団地 2, H3 継続活用下の堀団地 1, S30 継続活用川原町団地 1, S31 継続活用上町南団地 1, S31 継続活用走落団地 1, S33 継続活用小丸田団地 1, S33 継続活用芝原西団地 1, S34 継続活用田尻団地 1, S34 継続活用原市団地 32, H7~15 継続活用雲雀団地 5, S42~56 継続活用遠丸団地 32, S44~49 継続活用秋間団地 8, S50~52 継続活用並木団地 19, S53~58 継続活用藤山団地 8, S57~58 継続活用米山団地 12, S60~H1 継続活用西北谷戸団地 1, S34 継続活用新田南団地 2, S34 継続活用諏訪前団地 15, S37~48 継続活用渡戸団地 3, S43~44 継続活用東光寺団地 4, S49 継続活用細野原団地 1, S49 継続活用平団地 5, S51~53 継続活用平第 2 団地 1, H1 継続活用川久保団地 3, S56~57 継続活用朝日団地 6, S59~62 継続活用塚越団地 5, H8~11 継続活用山崎団地 1, S50 継続活用東町住宅 S38 用途廃止内出住宅 S38 用途廃止

15 (2) 住棟単位の判定 ( 二次判定 ) 老朽性居住水準入居状況 ( 需要 ) の 3 項目についてそれぞれの評価基準に基づき評価を行い二次判定基準に従って判定した結果は以下のとおりです評価項目老朽性居住水準入居状況 ( 需要 ) 住棟単位の評価基準評価基準耐用年数を経過しない計画期間内に耐用年数の 1/2 を経過する計画期間内に耐用年数を経過する住戸面積 40 m2以上で風呂釜浴槽付浴室有若しくは改善事業実施住戸面積 40 m2以上で浴室のみ有住戸面積 40 m2未満 ( 単身用除く ) かトイレ水洗化が未整備 3 年間平均の応募倍率が 1.0 以上 3 年間平均の応募倍率が 1.0 未満 3 年間応募がない耐用年数木造 :30 年簡易耐火構造 :30 年耐火構造 :70 年判定基準一次判定が用途廃止一次判定が継続活用で老朽性評価が一次判定で統合条件が上記以外二次判定基準手法用途廃止建替維持管理住棟単位判定結果 1 ( 棟戸 ) 団地名建設年度構造階数棟数戸数一次判定老朽性居住水準需要二次判定地尻団地 S28 木継続活用建替内出団地 S37 木継続活用建替植松団地 S28 木継続活用建替芸の宮団地 H3 耐継続活用維持管理 H3 耐継続活用維持管理下の堀団地 S30 木用途廃止建替川原町団地 S30 木継続活用建替 S31 木継続活用建替上町南団地 S31 木継続活用建替走落団地 S33 木継続活用建替小丸田団地 S33 木継続活用建替芝原西団地 S34 木継続活用建替田尻団地 S34 木継続活用建替 H8 耐継続活用維持管理 H9 耐継続活用維持管理 H10 耐継続活用維持管理原市団地 H11 耐継続活用維持管理 H12 耐継続活用維持管理 H15 耐継続活用維持管理 H16 耐継続活用維持管理 S42 木継続活用建替 S43 木継続活用建替 S44 木継続活用建替 S47 木継続活用建替 S48 簡継続活用建替雲雀団地 S49 簡継続活用建替 S50 簡継続活用建替 S51 簡継続活用建替 S52 簡継続活用建替 S53 簡継続活用建替 S54 簡継続活用建替

16 住棟単位判定結果 2 ( 棟戸 ) 団地名建設年度構造階数棟数戸数一次判定老朽性居住水準需要二次判定雲雀団地 S55 簡継続活用建替 S56 簡継続活用建替 S44 簡継続活用維持管理 S45 簡継続活用維持管理 S46 簡継続活用維持管理 S47 簡継続活用維持管理 S47 簡継続活用維持管理遠丸団地 S47 簡継続活用維持管理 S48 簡継続活用維持管理 S48 簡継続活用維持管理 S49 簡継続活用維持管理 S49 簡継続活用維持管理 S49 簡継続活用維持管理 S50 耐継続活用維持管理秋間団地 S51 耐継続活用維持管理 S52 耐継続活用維持管理 S54 耐継続活用維持管理 S54 耐継続活用維持管理並木団地 S55 耐継続活用維持管理 S56 耐継続活用維持管理 S57 耐継続活用維持管理 S58 耐継続活用維持管理藤山団地 S57 耐継続活用維持管理 S58 耐継続活用維持管理 S61 耐継続活用維持管理米山団地 S62 耐継続活用維持管理 S63 耐継続活用維持管理 H1 耐継続活用維持管理西北谷戸団地 S34 木継続活用建替新田南団地 S34 木継続活用建替 S37 木継続活用建替 S39 木継続活用建替 S44 簡継続活用建替諏訪前団地 S45 簡継続活用建替 S46 簡継続活用建替 S47 簡継続活用建替 S48 簡継続活用建替 S48 簡継続活用建替 S43 木継続活用建替渡戸団地 S44 木継続活用建替 S44 簡継続活用建替東光寺団地 S49 簡継続活用建替細野原団地 S49 簡用途廃止建替 S51 簡継続活用建替平団地 S52 簡継続活用建替 S53 簡継続活用建替平第 2 団地 H1 木継続活用維持管理川久保団地 S56 簡継続活用維持管理 S57 簡継続活用維持管理 S59 耐継続活用維持管理朝日団地 S60 耐継続活用維持管理 S61 耐継続活用維持管理 S62 耐継続活用維持管理 H8 耐継続活用維持管理塚越団地 H9 耐継続活用維持管理 H10 耐継続活用維持管理 H11 耐継続活用維持管理山崎団地 S50 簡継続活用用途廃止東町住宅 S38 木用途廃止用途廃止内出住宅 S38 木継続活用用途廃止

17 (3) 活用手法の選定以上の判定結果から団地別に選定される活用手法は以下のとおりとなります団地別活用手法の選定 ( 棟戸 ) 団地名種別棟数戸数建設年度構造階数活用手法地尻団地公営 5 5 S28 木 1 建替内出団地公営 4 4 S37 木 1 建替植松団地公営 4 5 S28 木 1 建替芸の宮団地公営 2 28 H3 耐 3 耐 4 維持管理下の堀団地公営 6 7 S30 木 1 建替川原町団地公営 6 7 S31 木 1 建替上町南団地公営 6 6 S31 木 1 建替走落団地公営 6 6 S33 木 1 建替小丸田団地公営 9 9 S33 木 1 建替芝原西団地公営 3 6 S34 木 1 建替田尻団地公営 5 7 S34 木 1 建替原市団地公営 H7~15 耐 4 耐 5 維持管理雲雀団地公営 S42~56 木 1 簡 1 建替遠丸団地公営 S44~49 簡 1,2 維持管理秋間団地公営 6 96 S50~52 耐 4 維持管理並木団地公営 S53~58 耐 2 耐 4 維持管理藤山団地公営 4 64 S57~58 耐 4 維持管理米山団地公営 5 80 S60~H1 耐 4 維持管理西北谷戸団地公営 4 8 S34 木 1 建替新田南団地公営 7 9 S34 木 1 建替諏訪前団地公営 S37~48 木 1 簡 1 建替渡戸団地公営 8 16 S43~44 木 1 簡 1 建替東光寺団地公営 6 22 S49 簡 1 建替細野原団地公営 1 3 S49 簡 1 建替平団地公営 3 13 S51~53 簡 1 建替平第 2 団地公営 2 4 H1 木 2 維持管理川久保団地公営 2 8 S56~57 簡 2 維持管理朝日団地公営 4 48 S59~62 耐 3 維持管理塚越団地公営 4 57 H8~11 耐 3 耐 4 維持管理山崎団地小集落改良住宅 2 10 S50 簡 2 用途廃止東町住宅簡易住宅 1 1 S38 木 1 用途廃止内出住宅簡易住宅 1 1 S38 木 1 用途廃止

18 4 ストック活用計画 1) 団地別ストック活用方針ストック活用手法の選定を踏まえ団地別のストック活用方針は以下のとおりとします団地別活用方針 ( 棟戸 ) 団地名棟数戸数建設年度活用方針地尻団地 5 5 S28 内出団地 4 4 S37 植松団地 4 5 S28 下の堀団地 6 7 S30 川原町団地 6 7 S31 上町南団地 6 6 S31 走落団地 6 6 S33 小丸田団地 9 9 S33 市内に分散している小規模かつ老朽化が著しい団地を統合のうえ芝原西団地 3 6 S34 規模を縮小し街なか居住の推進のため中心市街地への移転建替え田尻団地 5 7 S34 を行う雲雀団地 S42~56 西北谷戸団地 4 8 S34 新田南団地 7 9 S34 諏訪前団地 S37~48 渡戸団地 8 16 S43~44 東光寺団地 6 22 S49 細野原団地 1 3 S49 平団地 3 13 S51~53 芸の宮団地 2 28 H3 良好な居住水準の維持保全を行う原市団地 H7~15 良好な居住水準の維持保全を行う遠丸団地 S44~49 平成 22 年平成 23 年に住戸改善事業を実施しており計画期間内は経常的な修繕により維持管理を行う秋間団地 6 96 S50~52 旧耐震基準で設計施工されており躯体の安全性向上避難の安全性向上住戸の居住性向上をねらいとして全面改善を行う並木団地 S53~58 旧耐震基準で設計施工されており躯体の安全性向上避難の安全性向上住戸の居住性向上をねらいとして全面改善を行う藤山団地 4 64 S57~58 老朽化への対応及び良好な居住水準維持のため修繕個別改善を行う米山団地 5 80 S60~H1 老朽化への対応及び良好な居住水準維持のため修繕個別改善を行う平第 2 団地 2 4 H1 老朽化への対応及び良好な居住水準維持のため修繕個別改善を行う川久保団地 2 8 S56~57 老朽化への対応及び良好な居住水準維持のため修繕個別改善を行う朝日団地 4 48 S59~62 老朽化への対応及び良好な居住水準維持のため修繕個別改善を行う塚越団地 4 57 H8~11 良好な居住水準の維持保全を行う山崎団地 2 10 S50 耐用年数を経過して老朽化が著しいことから用途を廃止する東町住宅 1 1 S38 耐用年数を経過して老朽化が著しいことから用途を廃止する内出住宅 1 1 S38 耐用年数を経過して老朽化が著しいことから用途を廃止する

19 2) 住棟別ストック活用計画住棟別のストック活用計画はストック活用方針を踏まえ以下のとおりとします団地名棟数戸数建設年度構造階数ストック活用計画 1 ( 棟戸 ) 活用手法建替戸数維持管理戸数用途廃止戸数目標年次戸数地尻団地 5 5 S28 木 1 建替内出団地 4 4 S37 木 1 建替植松団地 4 5 S28 木 1 建替下の堀団地 6 7 S30 木 1 建替川原町団地 1 2 S30 木 1 建替 5 5 S31 木 1 建替上町南団地 6 6 S31 木 1 建替走落団地 6 6 S33 木 1 建替小丸田団地 9 9 S33 木 1 建替芝原西団地 3 6 S34 木 1 建替田尻団地 5 7 S34 木 1 建替 3 3 S42 木 1 建替 2 2 S43 木 1 建替 1 1 S44 木 1 建替 1 1 S47 木 1 建替 1 2 S48 簡 1 建替 1 2 S49 簡 1 建替雲雀団地 1 2 S50 簡 1 建替 1 2 S51 簡 1 建替 1 2 S52 簡 1 建替 1 2 S53 簡 1 建替 1 2 S54 簡 1 建替 S55 簡 1 建替 1 2 S56 簡 1 建替西北谷戸団地 4 8 S34 木 1 建替新田南団地 7 9 S34 木 1 建替 6 10 S37 木 1 建替 2 2 S39 木 1 建替 1 4 S44 簡 1 建替諏訪前団地 3 12 S45 簡 1 建替 2 8 S46 簡 1 建替 5 20 S47 簡 1 建替 3 12 S48 簡 1 建替 2 8 S48 簡 1 建替 5 7 S43 木 1 建替渡戸団地 1 1 S44 木 1 建替 2 8 S44 簡 1 建替東光寺団地 6 22 S49 簡 1 建替細野原団地 1 3 S49 簡 1 建替 1 5 S51 簡 1 建替平団地 1 4 S52 簡 1 建替 1 4 S53 簡 1 建替芸の宮団地 1 16 H3 耐 4 維持管理 H3 耐 3 維持管理 H8 耐 4 維持管理 H9 耐 4 維持管理 H10 耐 4 維持管理原市団地 1 28 H11 耐 4 維持管理 H12 耐 4 維持管理 H15 耐 5 維持管理 H16 耐 5 維持管理

20 団地名棟数戸数建設年度ストック活用計画 2 ( 棟戸 ) 構造階数活用手法建替戸数維持管理戸数用途廃止戸数目標年次戸数 3 12 S44 簡 1 維持管理 S45 簡 1 維持管理 S46 簡 1 維持管理 S47 簡 1 維持管理 S47 簡 2 維持管理 6 6 遠丸団地 2 8 S47 簡 1 維持管理 S48 簡 1 維持管理 S48 簡 2 維持管理 S49 簡 1 維持管理 S49 簡 2 維持管理 S49 簡 1 維持管理 S50 耐 4 維持管理秋間団地 2 32 S51 耐 4 維持管理 S52 耐 4 維持管理 S54 耐 4 維持管理 S54 耐 4 維持管理並木団地 2 32 S55 耐 4 維持管理 S56 耐 4 維持管理 S57 耐 2 維持管理 S58 耐 2 維持管理 2 2 藤山団地 2 32 S57 耐 4 維持管理 S58 耐 4 維持管理 S61 耐 4 維持管理米山団地 1 16 S62 耐 4 維持管理 S63 耐 4 維持管理 H1 耐 4 維持管理平第 2 団地 2 4 H1 木 2 維持管理 4 4 川久保団地 1 4 S56 簡 2 維持管理 S57 簡 2 維持管理 S59 耐 3 維持管理朝日団地 1 12 S60 耐 3 維持管理 S61 耐 3 維持管理 S62 耐 3 維持管理 H8 耐 3 維持管理 9 9 塚越団地 1 12 H9 耐 3 維持管理 H10 耐 4 維持管理 H11 耐 3 維持管理山崎団地 2 10 S50 簡 2 用途廃止 10 内出住宅 1 1 S38 木 1 用途廃止 1 東町住宅 1 1 S38 木 1 用途廃止 1 合計 200 1,

21 5 建替事業の実施方針 1) 基本方針建替えは市営住宅ストック活用計画で建替とした 18 団地 123 棟 234 戸を対象として以下の方針に基づき建替えを行います 18 団地を統合のうえ市の中心市街地への移転建替えして 1 団地に集約するものとします建替えにあたっては居住機能に加えて福祉機能生活利便機能も備えた複合的な施設を想定し土地の高度利用を視野に入れて検討します現入居者の世帯構成を考慮しつつ適正な住宅タイプ (1LDK 2LDK 3LDK) の整備を行います入居世帯構成 ( 棟戸 ) 団地名入居一般世帯 (65 歳未満 ) 高齢者世帯 (65 歳以上 ) 住戸単身 2 人 3 人以上合計単身 2 人 3 人以上合計地尻団地内出団地植松団地下の堀団地川原町団地上町南団地走落団地小丸田団地芝原西団地田尻団地雲雀団地西北谷戸団地新田南団地諏訪前団地渡戸団地東光寺団地細野原団地平団地合計

22 2) 団地別実施の方針 (1) 建替団地建替えは 18 団地を統合のうえ中心市街地への移転建替を行います中層住宅 (RC)27 戸を整備するものとします建替えに係る事業計画地名棟数戸数構造建築年度建替予定年度備考地尻団地 5 5 木 1 S28 内出団地 4 4 木 1 S37 植松団地 4 5 木 1 S28 下の堀団地 6 7 木 1 S30 川原町団地 6 7 木 1 S31 上町南団地 6 6 木 1 S31 走落団地 6 6 木 1 S33 小丸田団地 9 9 木 1 S33 芝原西団地 3 6 木 1 S34 田尻団地 5 7 木 1 S34 雲雀団地木 1 簡 1 S42~56 西北谷戸団地 4 8 木 1 S34 新田南団地 7 9 木 1 S34 諏訪前団地木 1 簡 1 S37~48 渡戸団地 8 16 木 1 簡 1 S43~44 東光寺団地 6 22 簡 1 S49 細野原団地 1 3 簡 1 S49 平団地 3 13 簡 1 S51~53 合計導入施設のイメージ社会福祉系機能生活サービス系機能 H32~H34 種別主な施設 1 障がい者施設知的障害児施設 2 母子生活支援施設地域活動支援センター 3 等子育て支援施設保育所 4 地域子育て支援拠点 5 一時預り所無認可保育所等 6 高齢者施設小規模多機能型居宅介護小規模( 定員 29 人以下 ) の特別養護老人ホーム認知症高齢者グループホーム認知症対応型デイサービスセンター生活支援員付公営住宅( シルバーハウジング ) 等社会教育施設図書館等コミュニティ施設商業施設等集会所地域交流スペース ( カフェ ) 等店舗農産物直売所まちの駅 ( 総合情報交流施設 ) 等新規建替 RC 造 27 戸建設予定統合移転建替 27 戸建設予定 1: 知的障害のある児童を入所させてこれを保護するとともに独立自活に必要な知識技能を与えることを目的とする施設 2: 母子家庭を対象とし子育て及び母子の生活と自立を支援する施設 3: 障がい者自立支援法によって定められた障害によって働く事が困難な障がい者の日中の活動をサポートする福祉施設 4: 就学前の子どもとその保護者が遊び交流するスペースの提供子育て相談子育て情報の提供などを行う子育て支援の拠点 5: 保護者が病気や冠婚葬祭などで一時的に子どもの世話ができない場合や育児リフレッシュしたいときなどに預かってもらえる施設 6: 通所介護のほか利用者の状態や希望に応じ随時訪問や泊まりのサービスを組み合わせて提供する施設 ( 利用定員は 25 人以下 )

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Microsoft Word - 3 第 Ⅱ 章基本的方針らしと住まいづくりる暮ふれ 1. 基本理念と基本目標高齢者の増加と高齢者を支える人口の減少が見込まれる中で地域性や高齢者の価値観やライフスタイルの多様化身体機能の状態など様々な要因によって高齢者の住まいに対するニーズは多様化してきていますそうした中多くの高齢者が住み慣れたまちでの居住介護を望まれていますよって今後は住み慣れたまちで住居見守り食事