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1 本書の利用法 本試験の出題の多くは ４つの選択肢から構成されています しかし １問中の４肢全部が 必ずしも試験対策として必須とは限りません 本書では Basicは 基礎的な知識の習得度を図るのに最適な基本問 題肢を Advanceは 重要な論点を持つ本試験問題から 受験の プロの目 でテーマ別に選び抜いた777肢について か か で答 えていく実戦形式の問題を それぞれ収録しています Basic 基本問題問 本試験で問題をく土台と なる 基本問題です 基礎体力作りはここから v

2 Advance 実戦問題777問 各項目の出題傾向や学習 の進め方など 日建学院 講師が的確にアドバイス します 本試験での出題可能性に応じた重要度を Ｓ 特に重要 Ａ 重要 Ｂ できれば押さ えておきたい Ｃ 余裕があったらチャレン ジ と ４段階で表示しました 出題時の年度 問題番 号 肢番号です 要 注 意 マ ー ク で す これまでの出題頻度は低 いものの 今後はチェッ クが必要な論点です 一発合格 シリー ズの基本テキスト ど こでも学ぶ宅建士 の 参照ページです わか らない箇所があったら テキストに戻って知識 を確認してください 過去の頻出論点です 本書では 受験対策上 もっとも重要度の高い 肢をセレクトしまし た ここは 今後も出 題される可能性が極め て高いため 絶対にマ スターしなければなり ません 弱点補強のための チェックボックス です 間違った問題に は 必ずレ印を付けま しょう 試験直前の追 い込み時期の集中学習 にも効果的です プラスα の関連知識です 余裕が あったらぜひ理しておきましょう 点線で囲んだ部分を 付属の 赤シート で 隠せば 本番感覚で問 題をくことができま す 文字どおりの 難問 マークです ここが理 できれば 合格に一 歩近づきます 達成度が測れる 自己 採点欄 です 学習し た日付や正問題数が 把握できます 全問正 を目指しましょう vi vii

3 権利関係 Basic 第１ 制限行為能力 未成年者が 親権者 法定代理人 の同意を得ないで行った行為は 取 り消すことができる 制限行為能力 成年被後見人の行った法律行為は たとえ成年後見人の同意を得て行っ 未成年者は 原則として 親権者 法定代理人 の同意 を得なければ契約などの法律行為をすることができない 同意を得ないで行った行為は取り消すことができる ても取り消すことができる 成年被後見人とは 精神上の障害により事理を弁識する (Basic 能力が欠ける常況にある者のこと 成年被後見人の行った 法律行為は 原則として取り消せることとした たとえ成 年後見人の同意を得て行っても取り消すことができる な お 日用品の購入その他日常生活に関する行為は取り消せ ない 制限行為能力 制限行為能力者が行った契約を取り消すと 契約は初めから無効となる が その無効を善意の第三者に対抗できない 制限行為能力者の取消しは 善意の第三者にも対抗でき る 契約を取り消すと 契約は初めから無効であったものと みなされる 制限行為能力者の取消権の行使は 善意の第 三者にも主張できる 制限行為能力 取消権は 追認できる時から 0 年が経過すると消滅する 意思表示 公序良俗に反する法律行為は無効であるが 表意者はこれを善意の第三 者に対して主張することができない 取消権は 追認できる時から５年間行使しないと消滅す る また 行為の時から 0 年経過しても消滅する 公序良俗に反する行為の無効は 善意の第三者にも対抗 できる 公序良俗に反する法律行為を法が保護することはできな い 無効 したがって 表意者はこれを善意の第三者に 対しても主張できる 意思表示 心裡留保による意思表示は 相手方が表意者の真意を知り又は知ること ができたときは有効である 権利関係 Basic 権利関係 権利関係 心裡留保による意思表示は原則として有効だが 相手方 が表意者の真意を知り又は知ることができたときは 無効 である

4 権利関係 制限行為能力 B 0 年でみれば 6 回出題される項目じゃが 近年は 年度 6 年度 8 年度と頻出じゃ 各制限行為能力者が 単独でできる行為は何か また保護者の同意等を必要とする行 為は何か という点を考えつつ 問題をいていくべし P. 第章 制限行為能力者 意思能力 約を取り消せば 当該契約を無効にできる 未成年者 営業を許可された未成年者が その営業のための商品を仕入れる売買契 約を有効に締結するには 父母双方がいる場合 父母のどちらか一方の同 H7-0- 意思無能力者の行為は無効 意思能力を欠いている者がした意思表示は 当然に無効 であり 取消しはそもそも問題とならない 営業を許可された未成年者は 父母の同意不要 営業を許可された未成年者は その営業に関しては 成 H-0- 年者と同一の行為能力を有するので 父母の同意を得るこ 意が必要である となく その営業のための契約を有効に締結することがで きる 成年被後見人 成年後見人が 成年被後見人に代わって 成年被後見人が居住している 建物を売却するためには 家庭裁判所の許可を要しない 居住用建物の処分には裁判所の許可が必要 成年後見人は 成年被後見人に代わって 成年被後見人 H6-09- が居住している建物又はその敷地について 売却等の処分 をするには 家庭裁判所の許可を得なければならない 被保佐人や被補助人の居住用建物等の処 分についても 同様に 家庭裁判所の許可が必 要とされる点に注意してね 成年被後見人 成年被後見人が成年後見人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示 を行った場合 成年後見人は 当該意思表示を取り消すことができる H-0- 成年被後見人の行った意思表示は 日用品の購入など日 常生活に関する法律行為を除いて たとえ成年後見人の同 意を得ていても 取り消すことができる 成年被後見人は そもそも同意したとお りの行為をすることが期待できないため その 法律行為は 成年後見人が代理してする必要が あるんだ 制限行為能力 (Advance 権利関係 買主Ａが意思無能力者であった場合 Ａは Ｂとの間で締結した売買契

5 宅建業法 Basic 第２ 宅建業法 用語の定義 建物の敷地に供せられる土地は 宅地である 建物の敷地に供せられな くても 都市計画区域内の土地は 宅地である 宅建業法上で 宅地 とは まずは① 建物の敷地に供 せられる土地 現に建物が建てられている土地と 将来 建物を建てる予定で取引される土地を含む また それ以 外でも② 用途地域内の土地 は 現に 道路 公園 河 用語の定義 用途地域内の農地や駐車場は 建物の敷地に供されていないので 宅建 である以外は 宅地 用途地域内の土地 は 現に 道路 公園 河川 広場 水路 である以外は 宅地 用途地域内の農地や駐車場 は 宅地 である 用語の定義 宅地の売買の代理を業として行えば宅建業にあたる 建物を 業として 自ら貸借しても 宅建業にあたらない 宅建業法は宅地 建物の取引業を規制する法令である ここで 取引 とは 宅地 建物について ①自ら当事者 として売買 交換をすること 及び ②売買 交換 貸借 の代理 媒介をすることをいう 自ら貸借 する行為は 宅建業法上の 取引 にあたらず 建物を自ら貸借しても 宅建業にはあたらない 用語の定義 宅建業を営まない支店は 宅建業法上の 事務所 ではない 宅建業法上の事務所であるか否かは重要である 例えば 事務所には 宅地建物取引士の設置義務や帳簿などの備付 け義務があるが 事務所以外にはない 本店は 常に事務 所だが 支店は 宅建業を営む支店のみが事務所である 免許の基準 Ａ県に主たる事務所を Ｂ県に従たる事務所を設置して宅建業を営もう とする者は 国土交通大臣の免許を受けなければならない 76 宅建業法 Basic ２つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅建業 を営もうとする者は 国土交通大臣の免許を受けなければ ならない 77 (Basic 業法上の宅地ではない 用途地域内では 現に 道路 公園 河川 広場 水路 宅建業法 川 広場 水路 である以外は 宅地 である

6 宅建業法 用語の定義 A ほぼ毎年 問出題される重要項目です 宅地 建物 取引 業 という用語の意味を事例形式で問われるため 出題形式に慣れ ておくことが大切です この問題集に掲載された問題をしっか りいておけば 確実に 点獲得できる実力が身に付きます P.9 第章 用語の定義 宅地 都市計画法に規定する用途地域外の土地で 倉庫の用に供されているも のは 法第２条第１号に規定する宅地に該当しない H7-6- ｳ 倉庫の用に供されている土地は 宅地 にあたる 建物の敷地に供せられる土地は 用途地域外の土地でも 宅建業法の 宅地 に該当する そして この 建物 に は倉庫も含まれる したがって 本問の倉庫の用に供され 分譲の売主 個人Ａが その所有する農地を区画割りして宅地に転用したうえで 一 業者に媒介を依頼した依頼主も 免許が必要 宅地を区画割りして不特定多数の者に分譲する行為は宅 H6-0- 建業に該当し その分譲について宅建業者に媒介を依頼し 合 Ａは免許を必要としない 農業協同組合 農地所有者が その所有する農地を宅地に転用して売却しようとすると きに その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は これを業として営む ても 売主本人であるＡは宅建業の免許を必要とする 農業協同組合も免許が必要 所有者から依頼を受け 宅地の売買について販売代理を H-6- 業とする行為は 宅建業に該当し 農業協同組合が行う場 場合であっても 免許を必要としない 合であっても 宅建業の免許を必要とする なお 農業協 同組合は 宅建業法の適用外となる国等には該当しない 会員制リゾート 株式会社Ａが 共有会員制のリゾートクラブ会員権の売買の媒介を不特 定多数の者に反復継続して行う場合 Ａは宅建業の免許を受ける必要はな リゾート施設等の所有権を会員が共有する形態であるリ ゾートクラブ会員権の売買は 実質的に宅地建物の売買を H7-0- することと同じであり Ａが その媒介を不特定多数の者 い に対して反復継続して行う場合は 宅建業の免許を必要と する 破産管財人 破産管財人が 破産財団の換価のために自ら売主となり 宅地又は建物 の売却を反復継続して行う場合において その媒介を業として営むＡは 宅建業の免許を必要としない 98 用語の定義 H-6- 破産管財人から依頼を受けて その媒介を業として営む 行為は宅建業に該当し それを行うＡは宅建業の免許を必 要とする 破産管財人の行為は営利目的がなく 裁 判所の関与のもとで行われるため 破産管財人 自身は 宅建業の免許が不要とされるんだ 99 (Advance 括して宅建業者Ｂに媒介を依頼して 不特定多数の者に対して売却する場 宅建業法 ている土地は 宅地 に該当する

7 法令上の制限 Basic 第３ 法令上の制限 都市計画法① 都市計画 都市計画は 都市計画区域外においては 定めることができない 都市施設は 都市計画区域外でも定めることができる 都市施設に関する都市計画は 特に必要であるときは 都市計画区域外でも定めることができる 都市計画法① 都市計画 市街化区域は すでに市街地を形成している区域をいい 市街化調整区 域は 将来にわたり優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である 市街化調整区域 市街化を抑制すべき区域 市街化区域は すでに市街地を形成している区域 及び おおむね 0 年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべ き区域である 市街化調整区域は 市街化を抑制すベき区 都市計画法① 都市計画 用途地域は市街化区域について定めるものとし 市街化調整区域につい て用途地域が定められることはない 市街化調整区域では 必要に応じて用途地域が定められ ることもある 市街化区域については 少なくとも用途地域を定めるも を定めない つまり 用途地域は 市街化区域については 必ず定め 市街化調整区域については 必要に応じて定め られることになる 都市計画法① 都市計画 特別用途地区および高度利用地区は 用途地域内に定められるが 高度 特別用途地区 高度地区 高度利用地区は いずれも用 途地域内に定められる 地区は用途地域外においても定めることができる 法令上の制限 Basic (Basic のとし 市街化調整区域については 原則として用途地域 法令上の制限 域である

8 法令上の制限 都市計画法① 都市計画① A 次章と合わせて毎年 問出題される項目だ 都市計画区域 の指定と用途地域等に関する出題が中心だが 抽象的な語句が 多いため イメージがつかみにくいところだ 問題演習を中心 に学習することでポイントが明確になるぞ P.9 第章 都市計画法① 都市計画区域 都市計画区域は 市又は人口 就業者数その他の要件に該当する町村の 中心の市街地を含み かつ 自然的及び社会的条件並びに人口 土地利用 H-6- 都市計画区域は ２以上の都府県にまたがって指定でき る 都市計画区域は 必要があるときは ２以上の都府県に 交通量その他の現況及び推移を勘案して 一体の都市として総合的に整備 またがって指定することができる したがって 当該市町 し 開発し 及び保全する必要がある区域を当該市町村の区域の区域内に 村の区域外にわたって指定することもできる 限り指定するものとされている 準都市計画区域 H-6- るものとされている 準都市計画区域は 将来支障が生じるおそれがある区域 準都市計画区域は 都市計画区域外の区域のうち 一定 の要件に該当し そのまま土地利用を整序し 又は環境を 保全するための措置を講ずることなく放置すれば 将来の 整備 開発及び保全に支障が生じるおそれがある区域につ いて指定される 区域区分 都市計画区域については 無秩序な市街化を防止し 計画的な市街化を 図るため 都市計画に必ず市街化区域と市街化調整区域との区分を定めな ければならない H-6- 必ず 定めなければならない 区域区分は 原則任意 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し 計画的 な市街化を図るため必要があるときは 都市計画に 市街 化区域と市街化調整区域との区分を定めることが でき る 三大都市圏及び指定都市の区域の全部又 は一部を含む都市計画区域では 必ず区域区分 を定めることになっているけど 一定の指定都 市や中核市はこれに該当しないよ 都市計画法① 都市計画① (Advance 本問は 都市計画区域の指定要件の１つ だよ 法令上の制限 準都市計画区域は 都市計画区域外の区域のうち 新たに住居都市 工 業都市その他の都市として開発し 及び保全する必要がある区域に指定す

9 税 鑑定 Basic 第４ 税 鑑定 不動産取得税 固定資産税 不動産取得税は 不動産の取得につき 当該不動産所在の市町村が 不 不動産取得税 都道府県税 固定資産税 市町村税 不動産取得税は 不動産の取得者に対して課する 都 動産の取得者に対して課する市町村税であり 固定資産税は 毎年１月１ 道府県税 固定資産税は 毎年１月１日現在所在する固定 日現在所在する固定資産について その固定資産所在の 都 道府県が 資産の所有者に対して課する市町村税である いずれも地 その所有者に対して課する 都 道府県税である 方税 不動産取得税 固定資産税 標準税率は 不動産取得税は 00 分の４ 固定資産税 00 分の４であり いずれも固定資産課税台帳に登録されている価格を は 00 分の. 不動産取得税の標準税率は 00 分の４ 土地と住宅につ 基に課税される いては 00 分の３ 固定資産税の標準税率は 00 分の. 不動産取得税の標準税率は 00 分の. 固定資産税の標準税率は であり いずれも固定資産課税台帳に登録されている価格 を基に課税される 戸建ての木造住宅を新築した場合 不動産取得税について,00 万円 ５年度 ３年度 新築住宅を取得した場合には 不動産取得税の課税標準 の算定上 １戸につき,00 万円が控除される課税標準の 産税が課税されることになった年度から５年度間 税額が２分の１になる 特例があり また, その住宅に関し新たに固定資産税が課 減額の特例がある 税されることになった年度から３年度分 ３階以上の中高 層耐火建築物は５年度分 に限り 0 までの部分に ついて 税額の２分の１相当額が控除される減額の特例が ある 不動産取得税 固定資産税 宅地の不動産取得税の課税標準 ２分の１ 固定資産税 また 住宅用地について 敷地面積 00 以下の部分については 台帳 の課税標準 00 以下の部分は６分の１ 宅地を取得した場合には, その土地の価格 台帳登録価格 登録価格の３分の１を課税標準として固定資産税が課税される の２分の１が不動産取得税の課税標準とされ また 住宅 宅地を取得した場合には, 不動産取得税の課税標準が３分の１とされ 用地について 敷地面積 00 以下の部分については 台 帳登録価格の６分の１ 00 超の部分は３分の１ を課 税標準として固定資産税が課税される 8 税 鑑定 Basic 9 (Basic が控除される課税標準の特例があり また, その住宅に関し新たに固定資 不動産取得税 固定資産税 税 鑑 定

10 税 鑑定 不動産取得税 A 0 年間でみると ４ ５回出題される項目です 不動産取得税は 不動産を取得したときに 回だけ納付する都道府県税ですが 様々な 特例があるため マイホームの購入で 実際に不動産取得税が重荷に なるケースはそうありません そうした特例の内容に注意しましょう P. 第章 不動産取得税 総論 不動産取得税は 不動産の取得に対して 当該不動産の所在する市町村 において課する税であり その徴収は普通徴収の方法によらなければなら H6-- ない 不動産取得税は 都道府県税 不動産取得税は 不動産の取得に対し 不動産所在の 都 道府県 において 不動産の取得者に課する税金で ある なお 普通徴収の方法による点は正しい 不動産とは 土地 家屋をいうため 家 屋以外の土地に定着した工作物や立木は 土地 と同時に取引されたとしても 不動産取得税の 課税対象とはならないよ 総論 家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合 当該改築により増加し た価格を課税標準として不動産取得税が課税される H-8- 家屋を改築した場合は その改築をもって家屋の取得と みなし 改築により増加した価格を課税標準として不動産 取得税が課税される 総論 税率は 00 分の３である H 分の３ 住宅以外の家屋は 00 分 の４ 住宅以外の家屋を取得した場合 不動産取得税の標準税 率は 00 分の４である 住宅又は土地を取得した場合 不動産取 得税の標準税率を 00 分の３とする特例がある よ 総論 相続による不動産の取得については 不動産取得税が課される 相続による取得には 不動産取得税は課されない 相続 包括遺贈 相続人に対する遺贈も含む や法人の H6-- 合併による不動産の取得等は 形式的な所有権の移転なの で 不動産取得税は課されない 不動産取得税 (Advance 平成 9 年４月に住宅以外の家屋を取得した場合 不動産取得税の標準 税 鑑 定 交換によって不動産を取得した場合も 売 買や贈与による取得と同様に 不動産取得税が 課税されるよ

11 免除科目 Basic 第５ 免除科目 住宅金融支援機構 住宅金融支援機構は 消費者に対する直接融資は 一切行っていない 例外的に直接融資を行う 機構は 個人向け住宅ローンなどの住宅建設 購入資金 の融資 直接融資 は 原則として行わないが 政策上重 要で 民間の金融機関では融資が困難なものについては直 接融資を行っている 災害関連の各種の融資 子育てファ ミリー向け 高齢者向けの賃貸住宅建設資金の融資などで ある 景品表示法 建築後１年未満の建物は 不動産業者が行う販売広告において 新築の 新築とは 建築後１年未満であって 居住の用に供され たことがないものをいう 建物と表示して差しつかえない 景品表示法 不動産業者が行う土地の販売広告において 最寄りの駅からの道筋が全 00 ｍ 80 ｍ 徒歩による所要時間は 道路距離 80 ｍにつき１分間を て下り坂であったので 徒歩による所要時間を 道路距離 00 ｍにつき 要するものとして算出した数値を表示しなければならな １分間を要するものとして計算して表示した い 土地 液状化現象は 地下水位の高い砂地盤で発生しやすい 建物 鉄筋は引っ張りに弱く コンクリートは圧縮に弱い 鉄筋とコンクリー トの熱膨張率は 鉄筋のほうが大きい 位の高い 浅い 地盤で発生しやすい 鉄筋は引っ張りに強く コンクリートは圧縮に強く 両 者の熱膨張率は ほぼ等しい 鉄筋は引っ張りに強く 圧縮に弱い ざ屈する コン クリートは引っ張りに弱いが圧縮には強い また 常温 常圧においては 鉄筋と普通コンクリートの温度上昇に伴 う体積の膨張の程度 熱膨張率 は ほぼ等しい 第１回目 78 月 免除科目 Basic 日 第２回目 月 日 第３回目 月 日 79 (Basic 液状化現象は 比較的粒径のそろった砂地盤で 地下水 免除科目

12 免除科目 住宅金融支援機構 A 毎年 問出題される項目 YO 住宅金融支援機構は 原則として 自ら融資をせず 銀行等の金融機関の住宅ローンを側面的に支援し 例外的に民間で扱いにくい融資を直接行っているの YO 試験でも その点が出題されるから 原則と例外の関係を意識して NE P.9 第章 住宅金融支援機構 証券化支援事業等 機構は 証券化支援事業 買取型 において 銀行 保険会社 農業協 同組合 信用金庫 信用組合などが貸し付けた住宅ローンの債権を買い取 H-6- 機構は 証券化支援事業において 銀行 保険会社 信 用金庫等の金融機関が貸し付けた住宅ローン債権を買い取 ることができる ることができる 証券化支援事業等 証券化支援事業 買取型 において 機構は買い取った住宅ローン債権 を担保としてＭＢＳ 資産担保証券 を発行することにより 債券市場 投 H-6- 資家 から資金を調達している 証券化支援事業等 機構は 証券化支援事業 買取型 において 住宅の建設や新築住宅の 購入に係る貸付債権のほか 中古住宅を購入するための貸付債権も買取り 機構の証券化支援事業 買取型 は 金融機関から住宅 ローンの貸付債権を買い取り これをもとに資産担保証券 ＭＢＳ を発行して 債券市場から資金を調達する仕組 みである H-6- 機構が証券化支援事業によって買取りをする貸付債権の 対象には 新築住宅の取得資金だけではなく 中古住宅の 取得資金も含まれる の対象としている 証券化支援事業等 機構は 民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて 住宅融資保険 を引き受けることにより 民間金融機関による住宅資金の供給を支援して H-6- 融支援機構ではなく 各金融機関が決定するため それぞ れの金融機関によって異なる場合がある 機構は 民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて 住宅融資保険を引き受けることにより 民間金融機関によ る住宅資金の供給を支援している いる (Advance 住宅融資保険業務 H-6- 証券化支援事業の対象となる住宅ローン金利は 住宅金 免除科目 証券化支援事業 買取型 における民間金融機関の住宅ローン金利は 金融機関によって異なる場合がある 8 住宅金融支援機構 8