資料２－１　機構ビルのあり方について取り得る選択肢について

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1 資料 2-1 機構ビルのあり方について取り得る選択肢について 第 6 回退職金機構ビルのあり方に関する検討会 H 独立行政法人勤労者退職金共済機構

2 目次 機構ビルのあり方について取り得る選択肢 1 機構の土地 ビル等の現況 2 A 案 3 B 案 6 C 案 7 D 案 10

3 A 案 土地を売却し 機構が別の場所に移転 B 案 当面現在のビルの保有 使用を継続し 耐用年数経過後 (10 年後を目途 ) に 土地を売却し機構が別の場所に移転 C 案 機構は別の場所に移転するが 土地 建物ともに保有し 現在の建物を賃貸 D 案 建物を取壊し 新たな建物を建築し 賃貸 D-1 案 機構自らも入居 D-2 案 機構は移転 土地 建物 拠点 検討事項 A 案売却売却 / 取壊 B 案 C 案 当面売却しない D 案売却しない建替え 移転 当面保有を継続し 10 年後を目途に売却 移転し 機構ビル全体を賃貸 D-1 案移転しない D-2 案移転 土地の時価 移転に係る費用 ビルの取り壊しに係る費用 移転補償費用 新ビル建設費用 賃料収入の見込み 現行の賃料収入 建物の耐用年数 空室率 移転先 1

4 機構の土地 ビル等の現況 土地敷地面積 1, m2 ( 建物 不動産管理費 本館 別館 構 造 地上 8 階地下 1 階 地上 4 階 建面積 769,72 m2 171,16 m m2 延床面積 72,236 ( 管理委託費 諸税 修繕費等 ) 7, m m2 8, m2 (2, ( (2, 建築年次昭和 43 年 2 月平成 3 年 3 月 築年数 42 年 19 年 耐用年数 50 年 ( 後 8 年程度 ) 30 年 ( 後 11 年程度 ) 平成 20 年度 土地 建物の評価額 平成 20 年度貸借対照表の額 土地土地 3,260,000,000 円 建物建物 本館 168,839,063 円 ( 別途構築物 ( 正面玄関舗装路面 )11,717,498 円 ) 別館 138,148,766 円 318,705,327 円 現行の賃料 賃料坪あたり 12,500 円 ( 管理費等込 ) 機構賃貸部分機構賃貸部分 ( 平成 21 年度見込み ) 外部賃料収入外部賃料収入 ( 平成 21 年度見込み ) 本館 m2 (1, ,288,000 円別館 m2 ( ,637,000 円計 m2 (1, ,925,000 円 + 本館 51.60m2 ( ,341,500 円 別館 m2 ( ,702,000 円 計 m2 ( ,043,500 円 計 1+2=236,969 2

5 A 案土地を売却し 機構が別の場所に移転 1 売却で得られる収入 保有している土地の面積 1, m2 地価公示価格 2,220 / m2 (2009 年調査 ) 1, m2 2,220 = 4,257,316 地価公示価格 毎年 1 月 1 日時点の標準地の土地価格 地価公示法に基づき 国土交通省 土地鑑定委員会が 全国の都市計画区域内の標準地について設定し 毎年 3 月下旬頃公表される 一般的な土地取引価格の指標とされている 2 移転に係る費用 算出条件 : 機構必要面積 4, m2 (1, 機構が賃貸している面積 :4, m2 (1, 移転に伴う賃貸スペースの節減 (5%)( 移転に係る費用 ( オフィス入居工事 通信工事 引越し費用等 ) を坪あたりの単価を150 と仮定し試算 1, 坪 150 = 205,128 3 OA フロア工事 家具 什器の新規買い替えはないものとする サーバー室等の特殊使用を除く

6 3 ビルの取り壊しに係る費用 算出条件 : 延床面積 8, m2 (2, 本館 : m2 (2, 別館 : m2 ( 取壊しの坪あたりの単価を100 と仮定し 試算 2, 坪 100 = 243,301 4 移転補償費用 現ビルの入居団体が機構の都合で移転を余儀なくされるため 一定の補償を行う必要がある (ⅰ) 仲介料補償 補償月数 (1ヶ月) 新賃料 (18,863 円 / 賃貸面積 ( = 2,646,290 円 (ⅱ) 引越料補償 単価 (20,000 円 ) 賃貸面積 ( = 2,805,800 円 (ⅲ) 内装費保証 単価 (50,000 円 ) 賃貸面積 ( = 7,014,500 円 12,467 1 土地の時価 -2 移転に係る費用 -3ビルの取り壊しに係る費用 -4 移転補償費用 4,257, , ,301 12,467 新賃料については 同程度のビルに引越すと仮定し 三鬼商事株式会社 HP オフィス賃料の相場 より 2009 年 12 月末の浜松町 芝 品川駅西口エリア大規模ビルの賃料相場 15,863 円 / 坪を参考価格とし 共益費 3 / 坪を加算したものである = 3,796 96,420 4

7 1 移転先で必要な賃料 算出条件 : 機構必要面積 4, m2 (1, 機構が賃貸している面積 :4, m2 (1, 移転に伴う賃貸スペースの節減 (5%)( 共益費月 3,000 円 / 坪 横浜エリア (14,377 円 +3,000 円 )/ 坪 1, 坪 12ヶ月 = 285,161 (11,969 円 +3,000 円 )/ 坪 1, 坪 12ヶ月 = 245,645 賃料については 三鬼商事株式会社 HP オフィス賃料の相場 より 2009 年 12 月末の各エリアの価格を参考価格とした 2 移転後不要となる費用 現行ビルの不動産管理費が不要となる 72,236 3 移転後なくなる収入 現行ビルに入居している他団体からの賃料収入が入らなくなる 21,044 横浜市 285,161-72, ,044 = 233,969 さいたま市 245,645-72, ,044 = 194,453 一時的に約 億円の収入が入るが さいたま市に移転した場合であっても毎年約 1.9 億円の継続的な支出が増加この売却益約 億円を平均的な利回り ( 独法化後以来の委託運用のうち金銭信託の利回りの実績 2.54%) で運用しても 毎年の運用益は約 1 億円足らずであり 継続的に必要となる支出の増加分は賄えず 毎年この額が目減りしていくこととなる 5

8 B 案当面現在のビルの保有 使用を継続し 耐用年数経過後 (10 年後を目途 ) に土地を売却し機構が別の場所に移転 機構の土地 ビル等の現況 に同じ A 案との比較 ( さいたま市に移転の場合の例 ) 土地売却高の将来的な見込み (10 年後 :L 10 ) L 0 =3,796,420 L 1 =L 0 -(194, L 0 ) L 10 =2,696,200 B 案での 10 年後の一時的収入 A 案の一時的な収入 支出に同じ 3,796,420 毎年賃料収入が約 2 億円見込め 引き続き約 4% の運用利回りを確保可能土地売却高約 億円が将来的に減少していく A 案 (10 年後約 億円 ) と比べ 耐用年数経過時点で約 億円の収入が入るので経済合理的 土地 建物の より効率的な運用方法が考えられないか引続き検討する必要 6

9 C 案機構は別の場所に移転するが 土地 建物ともに保有し 現在の建物を賃貸 1 移転に係る費用 算出条件 : 機構必要面積 4, m2 (1, 機構が賃貸している面積 :4, m2 (1, 移転に伴う賃貸スペースの節減 (5%)( 移転に係る費用 ( オフィス入居工事 通信工事 引越し費用等 ) を坪あたりの単価を150 と仮定し試算 1, 坪 150 = 205,128 2 一般テナント向け賃貸を行う際に必要な初期費用 築年数を考慮すれば 少なくとも近隣相場並みの賃料で一般テナントが入居できるようセキュリティの強化等の初期費用が必要 ( 原状回復費用程度 (71,975 ) では全く不足 ) +α( 算定不能 ) どのようなレベルを想定するかにより必要な額が全く異なるので算定不能 OA フロア工事 家具 什器の新規買い替えはないものとする サーバー室等の特殊使用を除く 移転に係る費用 205,128 +αの費用がかかる 7

10 1 賃料収入の見込み ( 現在と比較した増加分 ) 現在の機構ビル周辺の賃料相場程度で賃貸する前提で試算月 (15,863 円 +3,000/ 1, 坪 12ヶ月 = 357, ,595-21,044 = 336,551 2 空室率 規模にかかわらず空室率は上昇傾向 浜松町 芝 品川駅西口エリア賃料相場表 ( 坪単価表示 ) ビルの規模超大型ビル大型ビル中型ビル小型ビル 平均賃料 21,687 円 15,863 円 13,970 円 12,285 円 10,000 円 20,000 円 30,000 円 超大型ビル 基準階面積 300 坪 ~ 大型ビル 基準階面積 100 坪 ~299 坪 中型ビル 基準階面積 50 坪 ~ 99 坪 小型ビル 基準階面積 1 坪 ~ 49 坪 この基準においては 機構ビルについては 大型ビルに属する 平均賃料の変化 ( 坪単価表示 ) 空室率の変化 8 三鬼商事株式会社 HP より

11 3 移転先で必要な賃料 算出条件 : 機構必要面積 4, m2 (1, 機構が賃貸している面積 :4, m2 (1, 移転に伴う賃貸スペースの節減 (5%)( 共益費月 3,000 円 / 坪 横浜エリア (14,377 円 +3,000 円 )/ 坪 1, 坪 12ヶ月 = 285,161 (11,969 円 +3,000 円 )/ 坪 1, 坪 12ヶ月 = 245,645 賃料については 三鬼商事株式会社 HP オフィス賃料の相場 より 2009 年 12 月末の各エリアの価格を参考価格とした 横浜市 336, ,161 = 51,390 さいたま市 336, ,645 = 90,906 さいたま市に移転する場合には継続的に約 9 千万円の収入が見込めるが 一時的に発生する支出が移転費用の約 2 億に加え 一般賃貸向けに初期投資 (α) がかなり必要となるさらにこれは現ビルにテナントが 100% 入居した場合であり 現在の空室率を考えれば 支出 ( 新たな賃料負担 ) が収入 ( 賃料収入 ) を上回ることも十分考えられ その場合には一時的に発生する支出の回収が不可能となる また 初期投資を行ったとしても建物の耐用年数からみて約 年後には売却が避けられず 結果としてこの費用が無駄となる いったん他のテナントを入居させると退去の際に時間的 金銭的コストがかかる 9

12 D-1 1 案建物を取壊し 新たな建物を建築して自ら入居するとともに 他の部分を賃貸 1 建替えの際の一時移転費用 一時移転に伴って発生する賃料 算出条件 : 建築期間 24 ヶ月 一時移転先賃料発生期間 26 ヶ月 移動期間を加算 敷金 12 ヶ月 一時移転先面積 4, m2 (1, 機構が賃貸している面積 :4, m2 (1, 移転に伴う賃貸スペースの節減 (5%)( 想定単価 計 備考 賃 料 18,863 円 / 坪 670, ヶ月分 敷金仲介手数料合 計 18,863 円 / 坪 18,863 円 / 坪 309,546 25,796 1,006, ヶ月分 業法上 賃料の 1 ヶ月分以内 新賃料については 同程度のビルに引越すと仮定し 三鬼商事株式会社 HP オフィス賃料の相場 より 2009 年 12 月末の浜松町 芝 品川駅西口エリア大規模ビルの賃料相場 15,863 円 / 坪を参考価格とし 共益費 3 / 坪を加算したものである 移転に係る費用 + 原状回復に必要な費用 算出条件 : 機構必要面積 4, m2 (1, 機構が賃貸している面積 :4, m2 (1, 移転に伴う賃貸スペースの節減 (5%)( 一時移転先のビルの原状回復費用を坪あたり50 と仮定し試算移転費用 205,128 2 回 + 1, = 478,632 合計 1,006, ,632 = 1,484, OA フロア工事 家具 什器の新規買い替えはないものとする サーバー室等の特殊使用を除く

13 2 新ビルの建設費用 第 4 回検討会において検討を行った新築ビルを想定し試算 算出条件 : 新ビル法定延床面積 14, m2 (4, 新ビルの建築費を坪あたり1,100 と仮定し試算 1,100 4, 坪 = 4,904,735 3 移転補償費用 建築費には 設計費 予備費 近隣対策費を含む 現ビルの入居団体が機構の都合で移転を余儀なくされるため 一定の補償を行う必要がある (ⅰ) 仲介料補償 補償月数 (1ヶ月) 新賃料 (18,863 円 / 賃貸面積 ( = 2,646,290 円 (ⅱ) 引越料補償 単価 (20,000 円 ) 賃貸面積 ( 回 = 5,611,600 円 (ⅲ) 内装費保証 単価 (50,000 円 ) 賃貸面積 ( = 7,014,500 円 15,272 4 ビルの取り壊しに係る費用 A 案一時的収入 支出の3に同じ 243,301 新賃料については 同程度のビルに引越すと仮定し 三鬼商事株式会社 HP オフィス賃料の相場 より 2009 年 12 月末の浜松町 芝 品川駅西口エリア大規模ビルの賃料相場 15,863 円 / 坪を参考価格とし 共益費 3 / 坪を加算したものである 1 建替えの際の一時移転費用 +2 新ビルの建設費用 +3 移転補償費用 +4ビルの取り壊しに係る費用 1,484,658 4,904,735 15, ,301 = 6, 6,647,966 11

14 1 賃料収入の見込み ( 現在と比較した増加分 ) 算出条件 : 賃貸事務室部分 (186 坪 (618 m2 ) 6フロア ) + 生活便利施設部分 (297 賃料月 20,000~25,000 25,000 円 / 坪共益費月 3,000 円 / 坪 (20,000~25,000 円 +3,000 円 / (186 坪 ヶ月 = 389,988~474, ,988 ~447,768-21,044 = 368,944 ~453,724~ 参考価格 賃料マーケットは弱含みで推移していることに留意 2 都心 5 区オフィス空室率 空室率は上昇傾向にあり また新築ビルだからといって空室率が低いとは限らない ( 単位 :%) 年月 千代田区 中央区 港区 新宿区 渋谷区 5 区平均既存ビル新築ビル % 都心 5 区オフィス空室率 千代田区 中央区 港 区 新宿区 渋谷区 5 区平均 既存ビル 新築ビル 空室率 (%) =( 地域内空室面積 ) ( 地域内貸室総面積 ) 100 各年とも 12 月末時点での空室率 三鬼商事株式会社 HP より (20,000~25,000 円 +3,000 円 / (186 坪 ヶ月 = 380,052~462,672 12

15 3 新築ビルで必要な不動産管理費 算出条件 : 新ビル法定延床面積 14, m2 (4, 坪 ( 駐車場部分 ) 管理費月 3,000 円 / 坪 3,000 円 4, 坪 12ヶ月 = 150,042 ( 諸税 修繕費は考慮していない ) 4 移転後不要となる費用 現行ビルの不動産管理費が不要となる 72,236 賃料収入見込み 368,944~453, , ,236 = 291,138~375, ,918 一時的に約 億円の支出が必要継続的に収入が約 2.9 億 ~3.8 億円増加するが これはテナントが 100% 入居した場合であり 現在の空室率の状況をみれば 100% 入居とならないリスクも相当高い 13

16 D-2 2 案機構は他に移転し 現在地に新ビルを建築し全フロアを賃貸する 1 移転に係る費用 算出条件 : 機構必要面積 4, m2 (1, 機構が賃貸している面積 :4, m2 (1, 移転に伴う賃貸スペースの節減 (5%)( 共益費月 3,000 円 / 坪 移転に係る費用 ( オフィス入居工事 通信工事 引越し費用等 ) を坪あたりの単価を150 と仮定し試算 1, 坪 150 = 2 新ビルの建設費用 205,128 OA フロア工事 家具 什器の新規買い替えはないものとする サーバー室等の特殊使用を除く 第 4 回検討会において検討を行った新築ビルを想定し試算 算出条件 : 新ビル法定延床面積 14, m2 (4, 新ビルの建築費を坪あたり1,100 と仮定し試算 1,100 4, 坪 = 4,904,735 建築費には 設計費 予備費 近隣対策費を含む 14

17 3 移転補償費用 現ビルの入居団体が機構の都合で移転を余儀なくされるため 一定の補償を行う必要がある (ⅰ) 仲介料補償 補償月数 (1ヶ月) 新賃料 (18,863 円 / 賃貸面積 ( = 2,646,290 円 (ⅱ) 引越料補償 単価 (20,000 円 ) 賃貸面積 ( 回 = 5,611,600 円 (ⅲ) 内装費保証 単価 (50,000 円 ) 賃貸面積 ( = 7,014,500 円 15,272 4 ビルの取壊しに係る費用 新賃料については 同程度のビルに引越すと仮定し 三鬼商事株式会社 HP オフィス賃料の相場 より 2009 年 12 月末の浜松町 芝 品川駅西口エリア大規模ビルの賃料相場 15,863 円 / 坪を参考価格とし 共益費 3 / 坪を加算したものである A 案一時的収入 支出の3に同じ 243,301 1 移転にかかる費用 +2 新ビルの建設費用 +3 移転補償費用 +4ビルの取り壊しに係る費用 205,128 4,904,735 15, ,301 = 5,368,436 15

18 1 賃料収入の見込み 算出条件 : 賃貸事務室部分 (186 坪 (618 m2 ) 13 フロア +75 坪 (248 m2 )) + 生活便利施設部分 (297 賃料月 20,000~25,000 25,000 円 / 坪共益費月 3,000 円 / 坪 (20,000~25,000 円 +3,000 円 / (186 坪 坪 ヶ月 = 770,040~937, ,040~937,440-21,044 = 748,996~916, ,396 参考価格 賃料マーケットは弱含みで推移していることに留意 2 移転先で必要な賃料 算出条件 : 機構必要面積 4, m2 (1, 機構が賃貸している面積 :4, m2 (1, 移転に伴う賃貸スペースの節減 (5%)( 共益費月 3 / 坪 横浜エリア (14,377 円 +3,000 円 )/ 坪 1, 坪 12ヶ月 = 285,161 (11,969 円 +3,000 円 )/ 坪 1, 坪 12ヶ月 = 245,645 賃料については 三鬼商事株式会社 HP オフィス賃料の相場 より 2009 年 12 月末の各エリアの価格を参考価格とした 16

19 3 新築ビルで必要な不動産管理費 算出条件 : 新ビル法定延床面積 14, m2 (4, 坪 ( 駐車場部分 ) 3,000 円 4, 坪 12ヶ月 = 150,042 ( 諸税 修繕費は考慮していない ) 4 移転後不要となる費用 現行ビルの不動産管理費が不要となる 72,236 横 浜 市 748,996~916, , , ,236 =386,029~553,429 さいたま市 748,996~916, , , ,236 =425,545~592,945592,945 一時的に約 億円の支出が必要さいたま市に移転した場合には 継続的に収入が約 3.9 億 ~5.9 億円増加するが これはテナントが 100% 入居した場合であり 現在の空室率の状況をみれば 100% 入居とならないリスクも相当高い 17