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1 月号 税務と経営ニュース 上田悦弘税理士事務所上田悦弘社会保険労務士事務所 0 6 ( ) F A X 0 6 ( ) h t t p : / / w w w. k a i k e i - h o m e. c o m / u e d a - k a i k e i / 確定申告のポイント いよいよ 今年も確定申告の時期となりました 不動産を売った人 マイホ - ムを買った人 医療費がかかった人 年金をもらっている人 商売をしている人等は 3 月 1 5 日までに 確定申告 をすることになります Ⅰ. 土地建物を売った人 1. 譲渡所得の計算 土地建物を売った人は 下記のような計算で譲渡所得の計算をして申告することになります 不動産 取得費 譲渡費用 譲 渡 売却代金 ( 購入費用 ) ( 仲介手数料等 ) 所 得 取得費に含まれるもの 1. 土 地 購入代金 仲介手数料 契約書の印紙代 登録免許税 不動産取得税 購入のための測量費用 古い建物の解体費用 土地の改良費 2. 建 物 建物の購入代金から減価償却費を引いた金額建物の購入代金に含めてよい費用とは 自分で建てた建物なら工事代金や設計料 仲介手数料 工事確認申請料 建物の増改築費用 3. その他 土地建物の使用開始までに支払ったローンの利息 信用保証料 住宅ローンの公正証書作成費用や抵当権設定費用 譲渡費用に含まれるもの 仲介手数料 契約書の印紙代 売るための測量費 鑑定料 売るために居住者を立ち退かせるための立ち退き料 建物の取り壊し費用 - 1 -

2 2. 居住用財産を売却した場合の特例 譲渡資産は居住用財産ですか? 住宅取得特別控除の適用を受けていませんか? 所有期間が 1 0 年を超えていますか? 居住期間は 3 0 年 居住期間は 1 0 年 以上ですか? 以上ですか? 父母 祖父母からの相続財産ですか? 買換資産の床面積は 5 0 m2以上で 土地は m2以下ですか? 又 中古住宅である耐火建築物は築後 2 5 年以内ですか? 万円特別控除 ( P 4 の 5 参照 ) 低率分離課税 ( P 3 の 4. ( 2 ) 参照 ) - 2 -

3 3. 長期短期の判定 土地建物の所有期間により 税率が大きく変わります その期間の判定は 譲渡のあった年の 1 月 1 日現在 で所有期間が 5 年を超えるものを譲渡した場合には長期譲渡所得となります したがって 昨年 年で売却した場合 年度 ( 平成 2 3 年 ) 以前の取得でなければ 短期譲渡となります 4. 税額計算 ( 1 ) 長期譲渡の税額計算 1 長期一般上記 1 により計算した譲渡所得金額から特別控除 ( 居住用の 万円控除 ) を引いた金額に下記の税率を乗じて計算する 課税所得 税目所得税住民税合計 課税譲渡所得金額 1 5 % 5 % 2 0 % ( 2 ) 低率課税の税額計算 所有期間が 1 0 年超の居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の税額計算は 上記 1 により計算した譲渡所得金額から 万円特別控除を差し引いた金額に下記の税率を乗じて計算する 課税所得 税目所得税住民税合計 万円以下の分 1 0 % 4 % 1 4 % 万円超の分 1 5 % 5 % 2 0 % ( 3 ) 短期譲渡所得の税額計算 上記 1 により計算した譲渡所得金額に 下記の税率を乗じて計算する 課税短期譲渡所得金額 3 9 % ( 所得税 3 0 % 住民税 9 % ) - 3 -

4 5. 居住用財産の特別控除 譲渡した土地建物が 自己の居住の用に供していた場合は 居住用財産の特別控除として 万円を譲渡所得から差し引くことができます また 本人が住まなくなってから 3 年を経過する日の属する年の 1 2 月 3 1 日までに売ったときにも この特別控除の適用が受けれます なお この特例は確定申告が要件ですので 税額がでない場合でも住民票を添付して確定申告をしなければなりません Ⅱ. マイホ - ムを買った人 1. 住宅借入金等特別控除額の控除額 居住年 期 間 控除額及び最高控除額合計 H 1 9 年居住 1 0 年間 ( 1 年目 ~ 6 年目 ) どちらか 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 1 % 選択 ( 7 年目 ~ 1 0 年目 ) 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 0. 5 % 1 5 年間 ( 1 年目 ~ 1 0 年目 ) 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 0. 6 % ( 1 0 年目 ~ 1 5 年目 ) 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 0. 4 % どちらも 通算最高控除額合計 万円 H 2 0 年居住 1 0 年間 ( 1 年目 ~ 6 年目 ) どちらか 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 1 % 選択 ( 7 年目 ~ 1 0 年目 ) 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 0. 5 % 1 5 年間 ( 1 年目 ~ 1 0 年目 ) 選択制 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 0. 6 % ( 1 0 年目 ~ 1 5 年目 ) 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 0. 4 % どちらも 通算最高控除額合計 万円 H 2 1 年 H 2 2 年 1 0 年間 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 1 % 通算最高控除額合計 万円 H 2 3 年 1 0 年間 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 1 % 通算最高控除額合計 万円 H 2 4 年 1 0 年間 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 1 % 通算最高控除額合計 万円 H 2 5 年 1 0 年間 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 1 % ~ H 2 6 年 3 月 通算最高控除額合計 万円 H 2 6 年 4 月 ~ 1 0 年間 住宅借入金等年末残高合計額 ( 万円限度 ) 1 % H 通算最高控除額合計 万円 認定住宅の特例が別途あります 住宅ローン等には 家屋の新築や購入とともにその敷地等の購入にかかるローン等で 一定のものが含まれます 敷地等の購入に係る住宅借入金等の年末残高があっても 家屋の新築や購入に係る住 宅ローン等の年末残高がない場合には 住宅借入金等特別控除の対象とはなりません - 4 -

5 < 控除を受けるための要件と必要な添付書類 > ( 1 ) 新築住宅 1 住宅取得後 6 ヶ月以内に入居し 引き続き居住していること 2 家屋の床面積が 5 0 m2以上 3 床面積の 2 分の 1 以上が 専ら自己の居住の用に供されるもの 4 控除を受ける年の所得金額が 万円以下 5 民間の金融機関や住宅金融公庫などの住宅ローンを利用していること 6 住宅ローン等の返済期間が 1 0 年以上で しかも月賦のように分割して返済すること < 添付書類 > 1 住民票の写し 2 家屋の登記簿謄本 3 建築確認書写し 4 工事請負契約書または売買契約書 5 住宅取得に係る借入金の年末残高等証明書 6 給与所得者は 源泉徴収票 ( 2 ) 中古住宅 1 上記 1 の要件に当てはまること 2 その家屋の取得の日以前 2 0 年以内 ( マンション等の耐火建築物は 2 5 年以内 ) に建築されたもの 3 建築後使用されたことがある家屋 < 添付書類 > 1 上記 1 の添付書類 ( 3 ) 所得税から住宅ローン控除を引ききれなかった方所得税の住宅ローンの控除を受けている方で 所得税から控除しきれなかった額がある場合は 翌年度の住民税から控除できます 2. 長期優良住宅の新築等をした場合の投資型減税制度 住宅ローンを組まないで 自己資金で住宅等を取得する者など 住宅ローン控除制度の対象とならない者でも 平成 3 3 年 1 2 月 3 1 日までの間に長期優良住宅を新築又は取得した場合に 通常の住宅よりも上乗せして係る費用 ( * 上限があります ) の 1 0 % に相当する額を所得税額から控除できます 3. 省エネ バリアフリー等改修工事をした場合の投資型減税制度 平成 2 6 年 4 月から平成 3 3 年 1 2 月 3 1 日までの間に 既存住宅の質の向上に資するリフォーム ( 一定のバリアフリー等改修工事 一定の省エネ改修工事及び一定の耐震改修工事 ) を行った場合に 工事に要した費用 ( 上限 万円 省エネ改修工事については平成 2 6 年 4 月以降 万円 ) の 1 0 % に相当する額を所得税額から控除できます Ⅲ. 年金をもらっている人 厚生年金や 国民年金などの公的年金をもらっている場合は 下記の表の公的年金等控除額を引いた金額が 雑所得となります その所得が 3 8 万円以下であれば申告する必要がありませんし また扶養親族の対象となります したがって 親に年金収入がある場合でも 6 5 才以上 ( 昭和 2 8 年 1 月 - 5 -

6 1 日以前生 ) なら 万円以下 6 5 才未満なら 万円以下の年金収入ならば 扶養親族になります なお 公的年金等の収入額が 万円以下で 他の所得が 2 0 万円以下である場合は 確定申告の必要はありません ただし 住民税の申告は必要です 所得金額 = ( 公的年金等の収入金額 ) - ( 公的年金等の控除額 ) < 公的年金控除額 > 公的年金等の収入金額 ( A ) 控除額 万円以下 万円 歳 万円超 万円以下 万円 + ( A ) 2 5 / 以 万円超 万円以下 万円 + ( A ) 1 5 / 上 万円超 万円 + ( A ) 5 / 万円以下 7 0 万円 歳 万円超 万円以下 万円 + ( A ) 2 5 / 未 万円超 万円以下 万円 + ( A ) 1 5 / 満 万円超 万円 + ( A ) 5 / Ⅳ. 医療費が年間 1 0 万円を超える人 医療費控除は 1 年間に支払った医療費関連の支出が 1 0 万円 ( 所得 万円未満の人 は所得の 5 % ) を超えていないと受けられません この金額を超える額が所得から控除されます ( 限度 万円 ) ですから 今年支 払った医療費関連のうち 控除の対象になる医療費をモレなく集めることが 1 番のポイ ントになります まず 控除の対象になる医療費は 生計を一にしている親族のために支出した医療 費 です これは 本人はもちろん 一緒に暮らしている奥さんや子供など家族の分も まとめて控除できるということです したがって 扶養親族でなくても ( 収入がある ) まとめることができます 医療費控除の対象となるものの範囲 対象となるもの 対象とならないもの 1 医師 歯科医に支払った診療費 1 通院のための自家用車のカ ソリン代等 2 通院のための電車 バス代 2 通常の健康診断 3 治療のための風邪薬 胃腸薬など 3 医師や看護婦への謝礼 4 出産のための入院費 4 里帰り出産のための帰省費 5 寝たきり老人のおむつ代 5 通常の近視や遠視のめがね代 ( おむつ使用証明書 要 ) 6 美容目的の歯列矯正費用 7 診断書の作成費 医療費から控除しなければならない保険金等 1. 社会保険等からの給付金 1 療養費 2 移送費 3 出産育児一時金 ( 配偶者含 ) 4 高額療養費 2. 生命保険会社等からの給付金 1 傷害費用保険金 2 医療保険金 3 入院給付金等 < 医療費控除の特例 ( セルフメディケーション税制 > 平成 2 9 年から特定一般医薬品等購入費を支払った場合において 医師の関与がある 1 健康診査 2 予防接種 3 定期健康診断 4 がん検診を行っているときは 選択により一般医薬品等購入金額の一定額を控除できます 詳細は 平成 2 9 年 5 月号 をご覧ください 以上不明な点がございましたら 当事務所までお問い合わせ下さい - 6 -

7 平成 1 1 年度所得税減税について 給与所得者の源泉徴収は 平成 1 1 年 4 月以降に支給される給与から適用され 1 月から 3 月分については 6 月に還付される予定です なお 詳細については当事務所までお問い合わせ下さい 改正前改正後 - 7 -

8 控除期間 6 年 1 5 年 控除額上限 万円 万円 借入残高限度額 万円 万円 控除率 1 ~ 2 年 3 ~ 6 年 1 ~ 6 年 7 ~ 1 1 年 1 2 ~ 1 5 年 ~ 万円 2. 0 % 1. 0 % ~ 万円 1. 0 % 1. 0 % 1. 0 % % 0. 5 % ~ 万円 0. 5 % 0. 5 % ~ 万円 - - 適用対象 住宅のみ 住宅 住宅用土地 木造など 築後 1 5 年以内 築後 2 0 年以内 マンションなど 築後 2 0 年以内 築後 2 5 年以内 住宅床面積 5 0 m2以上 m2以下 5 0 m2以上 譲渡損失繰越控除制度 できない できる との併用 ( 2 ) 住宅ローン控除制度の適用上のポイント 1 控除対象借入金等最高 万円を 控除期間 1 5 年間とする税額控除方式となります 2 平成 年居住分のみ適用されます 3 控除限度額は 入居等からの経過年数により固定されます 4 ります 控除対象借入金等の範囲に住宅とともに取得する 敷地の取得 が加わ 5 対象住宅の床面積要件の上限 ( m2以下 ) が撤廃されます 6 既存住宅の築後経過年数要件がそれぞれ 5 年延長されます 7 居住用財産の繰越損失控除制度との併用が認められます 特別控除 という制度があります これは 一定の要件にあてはまれば 家屋に対する借入金の年末残高の 1. 5 % ( 最高年 2 5 万円 ) が毎年 ( 6 年間 ) 控除されます ( 最初の 3 年間は 3 5 万円 ) この適用を受ける場合は 年末残高証明書 住民票 - 8 -

9 家屋の登記簿 売買契約書等の書類を添付して確定申告しなければなりません なお この制度は 万円特別控除の特例を受けていると利用できません 控除期間控除額上限 1 5 年 万円 借入残高限度額 万円 控除率 1 ~ 6 年 7 ~ 1 1 年 1 2 ~ 1 5 年 1. 0 % % 0. 5 % 7. 特定の居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の繰越控除制度 ( 1 ) 概要 個人が所有期間 5 年超の居住用財産を譲渡し その個人の居住の用に供する一定の買い換え資産を取得した場合には 翌年以後 3 年間にわたってその居住用財産の譲渡により生じた譲渡損失の繰越控除を認めるという制度です ( 2 ) 適用要件 1 譲渡資産の範囲 イ. その年の 1 月 1 日において所有期間が 5 年超である居住用財産の譲渡であること ロ. 譲渡契約日の前日において譲渡資産に係る住宅用借入金等の金額を有することが要件とされます 2 買換資産の取得要件 イ. 買換資産の取得期間は 平成 1 0 年 1 月 1 日から譲渡の年の翌年 1 2 月 3 1 日までの間とされています なお 譲渡日が 平成 1 2 年 1 月 1 日以後の場合は 譲渡の年の前年中の取得も認められます ロ. 買換資産は 取得日から取得年の翌年 1 2 月 3 1 日までに居住の用に供したこと又は供する見込みでなければならない ハ. その年 1 2 月 3 1 日において買換資産にかかる住宅借入金等の金額を有していなければならない ニ. 買換資産である家屋は 特定の居住用財産の買換の特例と同様に 5 0 m2以上 ( H 以前分は m2以下 ) の床面積基準がある - 9 -

10 3 その他の要件 イ. その者のその年分の合計所得金額が 3, 万円を超える年分については適用がありません ロ. この制度の適用を受けた場合には 買換資産の取得について住宅取得等特別控除制度の適用はありません ハ. 譲渡損失につきこの制度の適用を受けた場合は 他の居住用財産に係る譲渡損失については適用はありません ニ. 前年又は前前年に 居住用財産の 3, 万円特別控除など 他の居住用財産の譲渡特例を受けている場合は この制度の適用はありません 6. 居住用財産の買換え特例 この 居住用財産の買換えの特例 とは 居住用の土地建物の譲渡価額が 買換えにより新規に取得した居住用の土地建物の取得価額より低い場合には 譲渡所得についての課税を繰り延べるというものです ( 1 ) 自己の居住用に供している家屋で 譲渡の年の 1 月 1 日において 所有期間が 1 0 年超のもの ( 2 ) 譲渡者の父母等の居住用に供されていた家屋やその土地で これらのものから相続等により取得したもの ( 3 ) 譲渡者が その家屋に存する場所に 3 0 年以上居住していたものであること 以上の要件を満たさなければなりません

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この特例は居住期間が短期間でも その家屋がその人の日常の生活状況などから 生活の本拠として居住しているものであれば適用が受けられます ただし 次のような場合には 適用はありません 1 居住用財産の特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合 2 自己の居住用家屋の新築期間中や改築期間中だけの仮住い 居住用財産を譲渡した場合の課税の特例 3 000 N 個人が自分の住んでいる家屋や敷地を譲渡した場合には その譲渡による所得税 住民税を軽減する特例がいろいろと設けられています これらの特例は 売却した住宅の譲渡益に税金を課税することにより新しい住宅の購入資金から その税金分が目減りすることを防止するために設けられました 特例の適用が受けられる居住用財産の譲渡とは 次の譲渡をさします 1 個人が 現にその居住の用に供している家屋を譲渡した場合

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