【補論】戸建注文住宅と消費税の影響度に関する考察

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えつみとりこし
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1 補論戸建注文住宅と消費税の影響度に関する考察 25 戸建注文住宅の顧客実態調査における顧客の住宅取得の実態や消費税の圧迫感の調査結果に基づき消費税引き上げの場合にどのような影響があるのかについて以下の 3 つの視点から可処分所得などの外部データも併せて詳細な分析と考察を試みた 1 消費税引き上げの場合どのような住宅取得層が最も影響を受けるのか? 2 消費税引き上げの場合良質な住宅の供給にどのような影響を与えるのか? 3 金利上昇期の消費税引き上げは住宅取得にどのような影響を与えるのか? 分析考察の前に新設住宅着工数の推移について消費税率の変化の視点から概観すると以下のとおりである ( 図表 1) 平成 9 に消費税率が 3% から 5% へ引き上げられたがこの時点以降は新設住宅着工数は持家分譲賃貸のいずれも大きく減少したその後分譲や賃貸については平成 11 からの大型ローン減税の効果もあって底を打って横ばいないし微増傾向にあり最近ではそれぞれ年 35 万戸 45 万戸の水準となっているしかしながら持家については一時的に大型ローン減税の効果もみられたものの大きく減少し最近では 37 万戸の水準に留まっている新設住宅着工数は景気動向や金利水準などにも影響を受けるが平成 9 の大きな減少に現れているように消費税の影響は大きいことがわかるそれゆえここでは戸建注文住宅の顧客層における消費税の引き上げによる影響を分析考察する図表 1: 新設住宅着工数の推移 ( 用途別 ) ( 千戸 ) 7 65 消費税 3% 消費税 5% 6 ( 平成 16 ) ( 平成 5 ) 住宅着工 151 万戸住宅投資額 25.5 兆円民間住宅 /GDP 5.3% 一人国民所得 3,14 千円住宅着工 119 万戸住宅投資額 19.1 兆円民間住宅 /GDP 3.7% 一人国民所得 2,826 千円持家賃貸 35 分譲平成 5 平成 6 平成 7 平成 8 平成 9 平成 1 平成 11 平成 12 大型ローン減税平成 13 平成 14 平成 15 平成 16 持家賃貸分譲ローン減税縮小 ( 資料 ) 国土交通省住宅着工統計 1

2 テーマ 1 消費税引き上げの場合どのような顧客層 ( 住宅取得層 ) が最も影響を受けるのか? (1) 住宅取得方法別 ( 建て替え買い替え土地 + 新築 1 ) にみた顧客属性最近の戸建注文住宅の顧客属性の特徴として世帯主の若年化と一次取得層の増加があるこれは顧客属性を住宅取得方法別 ( 建て替え買い替え土地 + 新築 ) にみても明らかである一次取得層である土地 + 新築は二次取得層である建て替えや買い替えと比較すると以下の特徴がある ( 図表 2) 全体の約 4 割 (38.9%) と最も多くを占める世帯主年齢(37.8 歳 ) は最も若く世帯人数 (3.4 人 ) も最も少ない世帯年収(854 万円 ) は最も低い延床面積(131 m2 ) は最も狭い建築費(2,97 万円 ) は最も低い反面土地代 (1,929 万円 ) は最も高くその合計である住宅取得費 (4,836 万円 ) はかなり高いよって住宅取得費に占める建築費の比率 (64.1%) は最も低い住宅取得費の世帯年収倍率(6.32 倍 ) は最も高い自己資金の額(1,373 万円 ) と比率 (26.9%) は最も低いが贈与額比率 (5.2%) は高くはなく借入金の額 (3,161 万円 ) と比率 (68.%) は最も高い以上のことから一次取得層である土地 + 新築は顧客層として最もシェアが大きいにもかかわらず消費税引き上げの影響を最も受ける可能性が高いと考えられる住宅取得方法図表 2: 住宅取得方法別にみた顧客属性の平均像二次取得層一次取得層顧客属性建て替え買い替え土地 + 新築サンプル数の比率 35.9% 11.% 38.9% 世帯主年齢 49.8 歳 45.1 歳 37.8 歳世帯人数 4.1 人 3.8 人 3.4 人世帯年収 891 万円 973 万円 854 万円延床面積 156 m2 14 m2 131 m2 建築費 ( 1) 3,648 万円 (98.6%) 3,52 万円 (72.8%) 2,97 万円 (64.1%) 土地代 ( 1) 93 万円 ( 1.4%) 1,798 万円 (27.2%) 1,929 万円 (35.9%) 住宅取得費 3,741 万円 4,85 万円 4,836 万円住宅取得費の世帯年収倍率 5.24 倍 5.79 倍 6.32 倍自己資金 ( 2) 1,858 万円 (48.8%) 1,925 万円 (32.5%) 1,373 万円 (26.9%) 贈与額 ( 2) 88 万円 ( 2.9%) 贈与なし 87.3% 247 万円 ( 7.5%) 贈与なし 66.8% 267 万円 ( 5.2%) 贈与なし 78.8% 借入金 ( 2) 1,776 万円 (48.3%) 2,65 万円 (6.1%) 3,161 万円 (68.%) ( 注 ) 土地取得方法の新たに借地 (1.5%) と相続 / 親の土地 (11.1%) は除く ( 全サンプル数 3,634) ( 1) ( ) 内の % は住宅取得費に占める比率 ( 2) ( ) 内の % は住宅取得資金に占める比率 1 土地 + 新築は従前住宅とは別に既に購入していた土地や新たに購入した土地に新築の略 2

3 (2) 住宅取得方法別 ( 建て替え買い替え土地 + 新築 ) にみた世帯年収倍率住宅取得費の世帯年収倍率は建て替えや買い替え ( 二次取得層 ) に比べて土地 + 新築 ( 一次取得層 ) で 5 倍未満が少なく 5~1 倍未満がかなり多い ( 図表 3) 都市圏別にみてもこの傾向は変わらないが全体に地方都市圏で倍率が低い ( 図表 4) 図表 3: 住宅取得パターン別にみた住宅取得費の世帯年収倍率の分布 25 建て替え ( 平均 5.2 倍 ) 2 買い替え ( 平均 5.8 倍 ) 土地 + 新築 ( 平均 6.3 倍 ) 15 占率 (%) 倍未満 2~3 倍未満 3~4 倍未満 4~5 倍未満 5~6 倍未満 6~7 倍未満 7~8 倍未満 8~1 倍未満 1~15 倍未満 15 倍以上住宅取得費の世帯年収倍率 ( 倍 ) ( 注 ) 各サンプル数は全サンプル数 3,634 中建て替え 1,34 買い替え 41 土地 + 新築 1,415 である凡例の ( ) 内の数値はそれぞれの平均倍率を示す図表 4: 都市圏別住宅取得パターン別にみた住宅取得費の世帯年収倍率の平均値東京圏 (5.8 倍 ) 住宅取得費の世帯年収倍率 ( 倍 ) 名古屋圏 (5.7 倍 ) 大阪圏 (5.9 倍 ) 地方都市圏 (5.5 倍 ) 4 建て替え買い替え土地 + 新築 ( 注 ) 凡例の ( ) 内の数値はそれぞれの平均倍率を示す 3

4 (3) 土地 + 新築 ( 一次取得層 ) の世帯年収別にみた世帯年収倍率一次取得層である土地 + 新築についてはその大半を占める若年層特に世帯年収 5 万円では住宅取得費の年収倍率は8 倍程度が現実的な限界と考えられる ( 図表 5) したがって住宅取得費は 4, 万円 ( 建築費 65%+ 土地代 35%: 図表 2 参照 ) 程度が限界と推定されるただし世帯年収 5 万円前後の世帯には直接的な収入は少ないものの手元資金の豊富な高齢層が含まれるため世帯年収倍率の高い世帯群が存在することに留意する必要がある図表 5: 世帯年収別にみた土地 + 新築の世帯年収倍率の分布高齢層 12 住宅取得費の年収倍率 ( 倍 ) 若年層 8. 倍平均 6.3 倍 2 平均 854 万円近似曲線 y = Ln(x) ~6 1, 1,5 2, 2,5 (n=1,43) 世帯年収 ( 万円 ) (4) 可処分所得の状況勤労世帯の可処分所得は 2 年以降微減傾向にある ( 図表 6 1) 世帯主 3 歳世帯年収 5 万円では可処分所得は 3~35 万円 / 月と推察される ( 図表 6 23) 図表 6: 勤労世帯の可処分所得の状況 ( 月当たり平均値 ) 1 可処分所得の経年変化 2 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 429,338 円 419,55 円 49,619 円 41,787 円 45,591 円 398,856 円 2 世帯主年齢別にみた可処分所得 (25 年 ) 2 歳代 3 歳代 4 歳代 5 歳代 6 歳代 7 歳代円 443,7 円 534,68 円 548,142 円 427,845 円 397,268 円 3 世帯年収別にみた可処分所得 (25 年 ) ~273 ~356 ~431 ~56 ~583 ~662 ~757 ~881 ~1,73 1,73~ 176, , ,67 31, , , , , , ,342 ( 注 ) 上段 : 世帯年収 ( 万円 ) 下段: 可処分所得 ( 円 ) ( 資料 ) 総務省家計調査年報 4

5 (5) 消費税の圧迫感消費税の資金計画への圧迫感を世帯主年齢別にみると 3 歳代の圧迫感が強く高齢になるほど弱い ( 図表 7) 若年層の代表的な属性である 3 歳代や世帯年収 5~7 万円について経年変化をみると多少の変動はあるものの 2 以降なお根強い消費税の圧迫感がある ( 図表 8) 図表 7: 住宅消費税の資金計画への圧迫感 ( 世帯主年齢別 ) ( 世帯主年齢 ) かなり圧迫感あり少し圧迫感あり (%) 全体歳代歳代歳代歳代歳代図表 8: 住宅消費税の資金計画への圧迫感の経年変化 (3 歳代 ) かなり圧迫感あり少し圧迫感あり (%) ( 世帯年収 5~7 万円 ) かなり圧迫感あり少し圧迫感あり (%)

6 (6) 住宅取得資金に占める自己資金比率 ( 世帯年齢別世帯年収別 ) 世帯主年齢や世帯年収があがると住宅取得資金に占める自己資金比率は上昇する ( 図表 9 1) 若年層 (35 歳未満 ) の自己資金比率は 2% 未満であり若年層での消費税の圧迫感の強さは年収要因もあるが自己資金比率の低い点が考えられる ( 図表 9 12) 高齢層 (65 歳以上 ) の世帯年収は少ないが手元資金が豊富なため自己資金比率は 8% を超える ( 図表 1) 図表 9: 世帯年収と住宅取得資金に占める自己資金比率 ( 世帯年齢別 ) 1,2 1, 世帯年収自己資金比率 923 1,13 1,83 1, 世帯年収 ( 万円 ) 自己資金比率 (%) 25 歳未満 3 歳未満 35 歳未満 4 歳未満 45 歳未満 5 歳未満 55 歳未満 6 歳未満 65 歳未満 7 歳未満 7 歳以上 (n=3,634) 世帯主年齢図表 1: 自己資金と住宅取得資金に占める自己資金比率 ( 世帯年収別 ) 自己資金 ( 万円 ) 4, 3, 2, 1, 自己資金自己資金比率 ,568 1, , , ,511 3, 自己資金比率 (%) (n=3,634) 5 万円未満 7 万円未満 1, 万円未満 1,5 万円未満 2, 万円未満 2, 万円以上世帯年収 ( 万円 ) 6

7 (7) まとめ最近の戸建注文住宅の顧客には世帯主の若年化と一次取得層の増加が顕著である一次取得層である土地 + 新築の住宅取得費の世帯年収倍率は最も高く顧客層として最もシェアが大きいにもかかわらず消費税引き上げの影響を最も受ける可能性が高いと考えられるその大半を占める若年層 ( 特に世帯年収 5 万円 ) では住宅取得費の年収倍率は8 倍が現実的な限度であり住宅取得費は 4, 万円 ( 建築費 65%+ 土地代 35%) が限界と推定される 2 年以降勤労世帯の可処分所得は微減傾向にある世帯主 3 歳世帯年収 5 万円では可処分所得は 3~35 万円 / 月と推測される消費税の圧迫感が強いのは世帯主年齢 3 歳代世帯年収 5~1, 万円未満建築費 2,5 ~3, 万円である若年層 (35 歳未満 ) の自己資金比率は 2 割であり 8 割は贈与金がなく多くは借入金である (8) 若年層の住宅取得モデルによる住宅取得の可能限度額 ( 試算 ) 上記のまとめから平均的な若年層の住宅取得モデルが想定されるが可処分所得と住宅ローン借入額を加味して現行消費税率での取得可能な世帯像と世帯年収倍率の限界値を試算してみる ( 図表 11) ( 住宅取得モデル ) 世帯年収 :5 万円住宅取得費 :4, 万円 ( 土地代 1,4 万円 + 建築費 2,6 万円 ) 現行消費税率 :13 万円 ( 建築費 2,6 ( ローン借り入れ可能額 ) 可処分所得 : 世帯年収 5 万円で 35 万円 / 月が勤労世帯の平均値年間 42 万円ローン : 金利 3% 3 年元利均等返済 ( 世帯年収による限度額あり ) ローン返済負担率 : 世帯年収の最大 35% 月返済額の最大値 :14.5 万円 ( 年収 5 万円 35%) 図表 11: 若年層の住宅取得可能限度額金額備考世帯年収 5 万円自己資金 69 万円 3~35 才の平均自己資金 2 割住宅ローン借入額 3,44 万円金利 3% 元利均等 3 年返済ローン返済負担率 35%( 最大 ) 合計資金調達額 4,13 万円住宅取得費 4, 万円住宅 2,6 万円 + 土地 1,4 万円住宅の消費税 13 万円消費税 5% の場合世帯年収の26% 住宅取得費の年収倍率 8 倍世帯年収倍率の限界値 ( 推察 ) 1 住宅ローンを借り入れ可能額の最大とした場合世帯年収倍率の限界は 8 倍である 2 月返済額 14 万 5 千円は可処分所得 35 万円の 41% を占める限界値である 7

8 消費税が現行 5% から8% に引き上げられた場合の試算仮に消費税率が現行の 5% から例えば 8% に引き上げられるとその消費税額は現行の 13 万円から 28 万円となり若年層ではこの差額約 8 万円はローン借り入れができず自己資金増加か世帯年収増加に依存せざるをえない若年層がこの差額 8 万円を自己資金の積み上げで賄おうとすれば 1.5~2 年かかりその間は住宅取得時期が遅れることとなる ( 図表 12 から読み取れる3 歳代前半の自己資金積み上げ額は年間平均 6 万円である ) このことから金利上昇期においては消費税率の引き上げによる住宅取得時期の遅れは若年層のマイホーム取得そのものを困難にすることが懸念される図表 12: 自己資金と住宅取得資金に占める自己資金比率 ( 世帯主年齢別 ) 自己資金 ( 万円 ) 4, 自己資金 3,5 自己資金比率 , , , , , 歳未満 3 歳未満 35 歳未満 4 歳未満 45 歳未満 5 歳未満 55 歳未満 (n=3,634) 世帯主年齢 6 歳未満 65 歳未満 7 歳未満 7 歳以上自己資金比率 (%) 8

9 テーマ 2 消費税引き上げの場合良質な住宅の供給にどのような影響を与えるのか? 次世代省エネ住宅の住宅性能表示の取得等級世帯年収が上がると次世代省エネ住宅の等級が上がる傾向にある ( 図表 13) 建築費が上がると次世代省エネ住宅の等級が上がる傾向にある ( 図表 13) したがって若年層が多い土地 + 新築 ( 一次取得者 ) では住宅取得費に占める建築費の割合が低い ( 建築費が低い ) ため次世代省エネ住宅の住宅性能等級が低くなる図表 13: 次世代省エネ住宅の住宅性能表示の取得等級 ( 世帯年収別建築費別 ) 世帯年収省エネ住宅の性能表示等級 1 等級 2 等級 3 等級 4 平均等級全体万円未満 ~7 万円未満 ~1, 万円未満 ,~1,5 万円未満 ,5~2, 万円未満 , 万円以上建築費省エネ住宅の性能表示等級 1 等級 2 等級 3 等級 4 平均等級全体 ,5 万円未満 , 万円未満 ,5 万円未満 , 万円未満 ,5 万円未満 , 万円未満 , 万円未満 , 万円以上 ( 推察 ) 1 消費税引き上げによる住宅予算の制約によって建築費の削減が進むことは住宅の省エネ等級を引き下げることになり省エネ配慮の少ない住宅数を増やすことにつながるこれは地球環境保全 ( とりわけ地球温暖化防止 ) に向けた政府施策に逆行する 2 省エネ配慮だけでなく耐震性に優れ長期耐久性の高い住宅にすれば建築コストは上がるため消費税引き上げによる建築費の削減は良質な住宅ストックの蓄積にマイナスとなる 9

10 テーマ 3 金利上昇期の消費税引き上げは住宅取得にどのような影響を与えるのか? 金利上昇による若年層の住宅取得能力の低下は住宅ローン借入限度額の縮小を通じて世帯年収倍率の限界値を低下させるさらに消費税の住宅ローン組み込みを阻害し住宅取得費の削減ともなるそこで金利 3% での住宅取得費の世帯年収倍率 8 倍が金利が 4% や 5% と上昇した場合にはどのような世帯年収倍率となるのか試算してみる ( 図表 14) 図表 14: 世帯年収 5 万円の場合金利と住宅取得能力の関係金利 3% 金利 4% 金利 5% 金利 3% と金利 5% の差額自己資金 69 万円 69 万円 69 万円 --- ローン借入額 ( 最大 ) 3,44 万円 3,4 万円 2,7 万円 74 万円合計資金調達額 4,13 万円 3,73 万円 3,39 万円 74 万円住宅取得費 4, 万円 3,545 万円 3,222 万円 778 万円消費税率 5% 8% 8% --- 住宅消費税 13 万円 185 万円 168 万円 +38 万円世帯年収倍率 8. 倍 7.1 倍 6.4 倍 --- ローン月返済額 14 万 5 千円 14 万 5 千円 14 万 5 千円 --- 注 1) 住宅消費税は住宅取得費の 65% を住宅建築費として計算した注 2) 生活費全体における消費税アップによるローン返済額の減少や社会保険料の増加等の要因は反映していない ( 推察 ) 1 金利上昇による資金調達能力の減少は世帯年収 5 万円にあっては金利 1% 上昇すれば約 4 万円の住宅取得能力の低下となり世帯年収倍率の限界値も金利 3% では 8 倍だが金利 5% では 6.4 倍となる 2 現在の土地 + 新築における住宅取得費の世帯年収倍率は平均 6.32 倍であるが金利 5% の場合は若年層の世帯年収 5 万円台ではその 5 割が限界を超えるものと推論できる ( 世帯年収 5 万円台では住宅取得費の世帯年収倍率が 6.4~8. 倍の占める割合は 5 割 (27 件中 15 件 ) である図表 5 参照 ) 1

11 考察これまでの分析から次のように考察することができる 1 若年層の住宅取得機会を減ずる消費税率の引き上げ日本の住宅取得費の世帯年収倍率 ( 平均 5.7 倍 ) は海外先進国 (3 倍程度 ) に比べて高くさらに住宅取得時の消費税は重い負担となっている消費税率の引き上げの影響はとりわけ住宅一次取得者である土地 + 新築かつ年収 5 万円の顧客層 ( すわわち若年層 ) に大きい住宅取得機会が減少しまたその選択肢が狭くなることが懸念されるためであるこの背景には狭くて家賃の高い賃貸住宅市場や未成熟な既存住宅流通市場がある ( ) 消費税率の引き上げは住宅ローン減税ができるだけ多くの需要層に住宅取得機会を提供しようとする考え方と逆方向である若年層にとって住宅取得費の世帯年収倍率は 8 倍が限界であるこれ以上の ( 住宅 ) 消費税の引き上げは富裕層や一部の高齢層だけが質の高い住宅を取得できることになり最近社会問題化している格差社会をますます助長するものである ( ) 誘導居住水準達成度 ( 平成 15 住宅土地統計調査より ) 持家借家 1 戸当たり延床面積 m m2 誘導居住水準達成度 64.8% 34.4% (3~5 人居住では 19.5%) ( 注 ) 誘導居住水準とは 3 人家族の場合 : 都市型 75 m2 一般型 98 m2 4 人家族の場合 : 都市型 91 m2 一般型 123 m2平成 27 に全国で 2/3 以上達成が目標である 2 良質な住宅ストックの蓄積を阻害する消費税率の引き上げ消費税引き上げ分を建築費の削減で賄おうとする場合住宅取得の資金計画の制約により構造体の予算削減床面積の縮小あるいは省エネ性能や耐久性の低い住宅に向かわざるをえないこのことは長寿命で良質な住宅を作りそのストックを国民全体の資産として活用していくという住生活基本法の目指す方向とも逆となる悪貨が良貨を駆逐することにもなりかねない 3 若年層にとって現行消費税率が限度勤労世帯にとって住宅のように将来所得を含む生涯所得によって初めて取得できる財に対しその取得時と保有時の両方に課税するものにあっては一時払い型の消費税の引き上げは弊害の方が大きいむしろ初期負担を軽減し 5~6 年にわたる長寿命性の獲得とともに保有時の負担とのバランスを図ることがより重要である金利上昇期の消費税引き上げは住宅取得能力の低下をもたらす特に若年層の住宅取得費の世帯年収倍率の限界値は現状では 8 倍 ( 金利 3%) であるが金利 5% では 6.4 倍へ低下する本実態調査データから見る限り若い世代のマイホーム取得希望層 ( 特に子育て世代 ) にとって現行消費税率の 5% が限度であることを示している ( 以上 ) 11

( 資料 3) 比較検討した住宅 (%) 注文住宅取得世帯分譲戸建住宅取得世帯分譲マンション取得世帯中古戸建住宅取得世帯中古マンション取得世帯 ( 資料 4) 住宅の選択理由 (%) 注文住宅取得世帯分譲戸建住宅取得世帯分譲マンション取得世帯中古戸建住宅取得世帯中古マンション取得世帯 ( 資

( 資料 3) 比較検討した住宅 (%) 注文住宅取得世帯分譲戸建住宅取得世帯分譲マンション取得世帯中古戸建住宅取得世帯中古マンション取得世帯 ( 資料 4) 住宅の選択理由 (%) 注文住宅取得世帯分譲戸建住宅取得世帯分譲マンション取得世帯中古戸建住宅取得世帯中古マンション取得世帯 ( 資リサーチメモ住宅市場動向調査からみた既存住宅取得の現状 2017 年 4 月 28 日去る 4 月 19 日国土交通省から平成 28 年度住宅市場動向調査報告書が発表された本調査は住み替え建て替え前後の住宅やその住宅に居住する世帯の状況及び住宅取得に係る資金調達の状況等について把握するため国土交通省が平成 13 年度から毎年度実施している調査である調査対象は前年度中に住み替え等を行った者であり