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1 8 A u g u s t, J-REITにおける東京都区部の賃貸マンション 賃貸オフィスの取引価格動向 2 経済トレンド ウォッチ 4 不動産市場トレンド ウォッチ 6 投資用不動産に対する期待利回りの推移 8 本レポートに関するお問い合わせ先 みずほ信託銀行株式会社不動産企画部夏目和宏 TEL ( 代表 )

2 資料 J-REIT における東京都区部の賃貸マンション 不動産投資市場では 賃貸マーケットの回復基調や良好な資金調達環境 インフレ ターゲット政策による資産価値の上昇期待などを受けて 投資家の投資マインドが強く 不動産価格は上昇傾向にあります 本稿では J-REIT の不動産取得事例 を対象に東京都区部の賃貸マンション 賃貸オフィスの取引価格 ( 取得キャップレート ) の動向を紹介します J-REIT の取得事例における東京 23 区の賃貸マンショ ンの取得キャップレート 1 2 は リーマンショック直前には 4 % 台の事例が大半を占めるまで低下 ( 価格上昇 ) しまし たが リーマンショックによる半年ほどの取引停滞期間を 経て 大幅に上昇 ( 価格下落 ) し は 5.5~6.5% の取引が中心となりました しかし 以降取得キ ャップレートは徐々に低下 ( 価格上昇 ) し は 5% 台前半の取引が大半となるまで価格が回復しました ( 図表 1) の年平均取得キャップレート ( 単純平 均 ) は 5.3% で の 6.0% から 0.7% ポイント低下して おり 価格換算すると約 12% の上昇に相当します 3 価格動向と賃料動向を対比すると 価格が上昇に転 じた 時点では賃料はまだ下げ止まっておらず 取 引価格は賃料に先行して上昇した様子がうかがえます 賃貸マンションの 1 戸単位の取得事例はなく 賃貸マンション 賃貸オフィスとも 1 棟単位の取得が中心 東京 23 区の賃貸マンションの取得キャップレートは 以降低下が続く ( 図表 1 と図表 2 の比較 ) これは一般的に賃料が空室 率の低下に伴って上昇するのに対し 投資市場における価格はこうした賃貸マーケットの回復を見込む形で形成されるためと考えられます 1 純収益 ( 総収入 - 総費用 ) 取得価格 取得キャップレートの低下 ( 上昇 ) は取得価格への上昇 ( 下落 ) を意味する 純収益は投資法人の取得時のリリースに記載の鑑定評価書による なお 裏面の 不動産投資家調査 と異なり 総費用は減価償却費を含まず 大規模改修等の資本的支出 一時金の運用益を含む 2 J-REIT の取引はスポンサーからの取得も多く 売買マーケット全体の価格動向を示しているわけではないが J-REIT の取得キャップレートは信頼性が高いベンチマーク的な存在であることから 売買マーケット全体への波及は少なからず想定される 3 物件の純収益は変動させず 取得キャップレートのみ変動させた場合の試算 物件の純収益を 10 とすると キャップレートが 6.0% ( 小数点第 2 位表示 5.99%) の場合の価格は 167( %) 5.3%( 同 5.34%) の場合の価格は 187( %) と試算される 純収益も増加している場合 価格はさらに高く算出される [ 図表 1]J-REIT における東京 23 区の賃貸マンションの取得キャップレートの推移 年平均取得キャップレート ₂₀₀₉ 年 (₁₁ 月以降 ) ₆.₀% ₂₀₁₀ 年 ₆.₀% ₂₀₁₁ 年 ₅.₇% ₂₀₁₂ 年 ₅.₅% ₂₀₁₃ 年 ₅.₃% 図表 1 は都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) に基づき作成 5 月末公表時点 図表 2 は ( 株 )IPD ジャパン ( 株 ) リクルート住まいカンパニー IPD/ リクルート住宅指数 に基づき都市未来総合研究所作成 公表データの都合上 2007 年 以降のデー タを対象 両者は出典が異なるため 図表 1 の集計対象物件と図表 2 の想定物件の属性も異なる [ 図表 2] 東京 23 区の賃貸マンションの賃料指数の推移 , August みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

3 3 みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 2013, August 賃貸オフィスの取引価格動向 J-REIT の取得事例における東京都心 5 区の賃貸オフィスの取得キャップレートは リーマンショック直前には 4% 台が大半で中には 3% 台前半の事例がみられるまで低下 ( 価格上昇 ) しましたが リーマンショックによる半年ほどの取引停滞期間を経て 大幅に上昇 ( 価格下落 ) は 4.5~6.0% の取引が中心となりました その後 2012 年まではおおむね横ばいで推移していましたが は 4% 台の取引が大半を占めるようになり 価格の回復基調がみられるようになりました ( 図表 3) の年平均取得キャップレート ( 単純平均 ) は 4.8% で の 5.3% から 0.5% ポイント低下しており 価格換算 4 すると約 10% の上昇に相当します 価格動向と賃料動向を対比すると 賃貸マンションと同様の理由で取引価格は賃料に先行して上昇している様子がうかがえます ( 図表 3 と図表 4 の比較 ) 賃貸オフィスの方が賃貸マンションより価格の回復が遅れているのは オフィスマーケット 5 の回復が賃貸マンションより遅れていたことが一因ですが 優良な投資物件 ( 取得キャップレートが低い物件 ) が市場に出回ってこなかったことも要因の一つと考えられます ( 以上 都市未来総合研究所湯目健一郎 ) 都心 5 区の賃貸オフィスの取得キャップレートは に入り低下基調に資料 図表 3 は都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) に基づき作成 5 月末公表時点 図表 4 は三鬼商事 ( 株 ) オフィスデータ に基づき都市未来総合研究所作成 両者は出典が異なるため 図表 3 と図表 4 の集計対象物件の属性も異なる 4 物件の純収益は変動させず 取得キャップレートのみ変動させた場合の試算 物件の純収益を 10 とすると キャップレートが 5.3% ( 小数点第 2 位表示 5.27%) の場合の価格は 190( %) 4.8%( 同 4.79%) の場合の価格は 209( %) と試算される 純収益も増加している場合 価格はさらに高く算出される 5 賃貸オフィスは賃料上昇局面では募集賃料に先行し 成約賃料が上昇するケースがみられる 東京都心部の最上位クラスの大規模オフィスビルは昨年 9 月ごろから成約賃料が上昇している [ 図表 3]J-REIT における東京都心 5 区のオフィスビルの取得キャップレート推移 [ 図表 4] 東京都心 5 区のオフィスビルの平均募集賃料の推移 年平均取得キャップレート ₂₀₀₉ 年 (₁₂ 月以降 ) ₅.₆% ₂₀₁₀ 年 ₅.₂% ₂₀₁₁ 年 ₅.₀% ₂₀₁₂ 年 ₅.₃% ₂₀₁₃ 年 ₄.₈%

4 経済トレンド ウォッチ 景気の動向 ( 全国 ) 図 1 景気動向指数 ( 景気動向 : 指数 100) A (5 月 ) A 先行指数 指数 行指数 年 2004 年 注 : 図の指数は第 10 次改定の値 資料 : 内閣府 景気動向指数 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ( 景気の 向 :D 指数 ) A53 0 (6 月 ) A 景気の現 D 景気の先行き D 年 2004 年 資料 : 内閣府 景気ウォッチャー調査 図 3 企業の業況判断指数 ( 業 指数 : 業 D ) 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 3 月 6 月 9 月 12 月 全 合計大企業中堅企業中小企業 注 : 大企業 は資本金 10 億円以上 中堅企業 は資本金 1 億円以上 10 億円未満 中小企業 は資本金 2 千万円以上 1 億円未満 9 月は 6 月調査時点の 先行き の値 資料 : 日本銀行 全国企業短期経済観測調査 ( 短観 ) データ概要 図 1 景気動向指数の CI 指数 :CI 指数は 景気の拡大 後退の大きさやテンポを示す (CI: コンポジット インデックス ) 景気先行指数は 景気一致指数より数ヶ月先行して動き 景気を予知するための指数 景気一致指数は 実際の景気動向とほぼ一致して動き 景気の現状を示す指数 景気遅行指数は 景気一致指数より数ヶ月遅れて動き 景気の変化を確認する指数 図 2 景気ウオッチャーの景気判断指数 : 景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び 街中の景気の現状や先行き (2,3ヶ月先 ) について 景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数 (DI 指数 :50 = 変わらない 横ばい 50より高い = 良くなる 50より低い = 悪くなる ) 図 3 企業の業況判断指数 : 業況が 良い と答えた企業の割合から 悪い と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの 良い と 悪い の回答割合が同じ場合は 0 となる , August みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

5 物価 雇用 金利等の動向 ( 全国 ) 図 4 物価指数 ( 100) (6 月 ) A A 消費者物価指数 ( 生 を除く総合 ) 消費者物価指数 () 国内企業物価指数 ( 総平均 ) 2003 年 2004 年 注 : 国内企業物価指数の 6 月は速報値 資料 : 総務省 消費者物価指数 日本銀行 企業物価指数 図 5 雇用情勢 ( 完全失業率 : ) ( 人 率 : ) 完全失業率 () % (6 月 ) 人 率 () 年 2004 年 注 : 図の値は季節調整値 完全失業率の 3 月から 8 月は 岩手県 宮城県 福島県を除く全国の結果 (6 月は速報値 ) 資料 : 総務省 労働力調査 厚生労働省 職業安定業務統計 図 6 主要金利 ( 年 ) (6 月 ) 期 定金 住宅 ー ( 済期 ₂₀ 年以 ) 都市銀行住宅 ー ( 変動 ) 期 ムレート 期国 (₁₀ 年物 ) 通 資料 : 日本銀行 金融経済統計 日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料 データ概要 図 4 消費者物価指数 : 全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数 国内企業物価指数 : 企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数 図 5 完全失業率 : 労働力人口 (15 歳以上で働く意志をもつ人 ) に占める完全失業者の割合 完全失業者は一定期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で 実際に求職活動を行った人 有効求人倍率 : 公共職業安定所で扱う求職者 1 人に対する求人数 図 6 長期固定金利型住宅ローン : 民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品 フラット 35 の借入金利の最高 ( 保証型は含まない ) 都市銀行住宅ローン ( 変動 ) : 個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利 長期プライムレート : 民間金融機関が信用力の高い企業に資金を 1 年以上貸付ける際の基準となる貸出金利 長期国債新発債流通利回り : 金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 2013, August 5

6 不動産市場トレンド ウォッチ 東京圏 図 1 用途別平均地価 ( 公示価格の前年比 ) ( ) ₄.₀ ₂.₀ ₀.₂ ₀.₅ ₀.₂ ₀.₄ ₀.₃ ₀.₄ ₂.₀ ₁.₀ ₁.₀ ₁.₁ ₁.₁ ₁.₃ ₂.₁ ₄.₀ ₆.₀ ₀.₂ ₂.₁ ₀.₇ ₀.₁ ₀.₇ ₀.₅ ₁.₈ ₂.₂ ₁.₁ ₁.₈ ₁.₉ ₂.₇ 住宅地 ₂₀₁₂ 年住宅地 ₂₀₁₃ 年 業地 ₂₀₁₂ 年 ₈.₀ 業地 ₂₀₁₃ 年 ₁ 23 地 市 市 ま市千 市 注 : 各年 1 日現在の地価の対前年変動率の平均 資料 : 国土交通省 平成 25 年地価公示 図 2 総人口の推移 ( 千人 ) ( ) ₁₂ ₀₀₀ ₁₀ ₀₀₀ ₈ ₀₀₀ ₆ ₀₀₀ ₂.₀ ₁.₅ ₁.₀ ₀.₅ ₂₀₁₁ 年 ₄ 月 ₂₀₁₂ 年 ₄ 月 ₂₀₁₃ 年 ₄ 月 ₄ ₀₀₀ ₂ ₀₀₀ ₀ 都 都 市 市 ま市千 市 ₀.₅ ₁.₀ ₂₀₁₃ 年 ₄ 月前年 月 率 ₂₀₁₂ 年 ₄ 月前年 月 率 注 : 各年 4 月 1 日現在の値 資料 : 各都市の 推計人口 公表資料 図 3 J-REIT 保有賃貸マンションの NOI 評価額利回り [ 運用時 NOI 利回り ] ( ) ₁₆.₀ ₁₄.₀ ₁₂.₀ ₁ ₈.₀ ₆.₀ ₄.₀ ₂.₀ ₅.₇ ₅.₃ ₀.₁ ₅.₇ ₁.₅ ₁.₀ ₀.₅ ₀.₁ ₀.₁ ₆.₁ ₀.₂ ₆.₅ ₆.₃ ₀.₅ ₁.₀ ₁.₅ ₂₀₁₀ 年 ₁₂ 月期 ₂₀₁₁ 年 ₁₂ 月期 ₂₀₁₂ 年 ₁₂ 月期 ₂₀₁₁ 年 ₁₂ 月期前年 月 率 ₂₀₁₂ 年 ₁₂ 月期前年 月 率 注 : 各投資法人の 12 月末までの決算資料による 資料 : 都市未来総合研究所 ReiTREDA( リートレーダー ) データ概要 図 1 用途別平均地価 ( 公示価格 ) : 地価公示 は 一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準となる等により 適正な地価の形成に寄与することを目的として 国土交通省の土地鑑定委員会が毎年 1 回 標準的な土地についての正常な価格を示すもの 図 2 総人口 : 各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値 国勢調査人口を基準とし これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの 図 3 NOI 評価額利回り : NOI 評価額利回りは J-REIT( 上場不動産投資信託 ) の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近 1 年間の純収益 (NOI) の割合を示す 図は地域別に物件毎 ( 賃料保証 固定賃料物件を除く ) の NOI 評価額利回りを単純平均したもの , August みずほ信託銀行不動産マーケットレポート

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8 投資用不動産に対する期待利回りの推移 不動産投資家調査 ( 一般財団法人日本不動産研究所が毎年 4 月と 10 月に調査を実施 ) によると 東京都所在の投資用不動産に対する期待利回り 1 は 10 月調査において住宅 ( ワンルームマンション ファミリーマンション ) と物流施設 倉庫の期待利回りが低下 ( 価格上昇 ) し 1 年程度遅れて 商業施設 ( 都心型高級専門店 郊外型ショッピングセンター ) が低下しました 最も回復が遅れていたオフィスビル (Aクラスビル 2 ) の期待利回りも 10 月には複数地区で低下し すべての用途で期待利回りの低下がみられる状況となりました また 今後 1 年間の不動産投資の考え方 ( 同調査 ) では 新規投資を積極的に行う との回答が約 9 割を占め 投資マインドの強い状況が続いています 不動産投資に対する期待利回り ( 東京地区 ) 今後 1 年間の不動産投資に対する考え方 ( 複数回答あり ) 1 不動産投資家 ( アセット マネージャー アレンジャー デベロッパー 生命保険 商業銀行 レンダー等 ) が期待する採算性に基づく利回りで 投資価値 ( 取得して良いと考える価格 ) の判断に使われる還元利回りを指す 期待利回り = 初年度の純収益 ( 総収入 - 総費用 ) 投資価値 総費用は減価償却費 大規模改修のための資本的支出 一時金の運用益を含まない 2 オフィスビルは築年数 交通アクセス 建物規模 オフィススペック等が一定水準以上のビルを想定 資料 : 一般財団法人日本不動産研究所 不動産投資家調査 に基づき都市未来総合研究所作成 掲載グラフは同調査の対象地区の一部抜粋 不動産の仲介物件のご紹介 売却のご依頼やご相談はこちらへ お問合せ先 宅地建物取引業 : 届出第 2 号 所属団体 : 一般社団法人不動産協会 一般社団法人不動産流通経営協会 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟 みずほ信託銀行株式会社 不動産マーケットレポート 発 行みずほ信託銀行株式会社不動産企画部 東京都中央区八重洲 編集協力株式会社都市未来総合研究所 東京都中央区日本橋 日本橋プラザビル 11 階 本資料は参考情報の提供を目的とするものです 当行は読者に対し 本資料における法律 税務 会計上の取扱を助言 推奨もしくは保証するものではありません 本資料の全部または一部の無断複製 無断転載を禁じます

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