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1 老朽化マンション対策会議 第 9 回研究部会次第 日時 : 平成 24 年 3 月 26 日 ( 月 )14:00~16:00 場所 :TKP 赤坂ツインタワー東館 ( カンファレンスセンター 8B) 次第 1. 研究部会長より挨拶 2. 議事 1) 対策会議活動報告 2) 事例報告 1 諏訪二丁目住宅 2 牟礼団地 3) その他 3. 意見交換 ( 資料 ) 資料 1: 事例報告資料 1-1: 諏訪二丁目住宅 1-2: 牟礼団地

2 ( 資料 1-1) 事業名 : 諏訪 2 丁目住宅マンション建替事業 Ⅰ. 地区概要 所在地 東京都多摩市諏訪二丁目 2 番 4 番 ( 地番 ) 地域地区 第一種中高層住居専用地域 23m 第二種高度地区 諏訪地区地区計画区域 建築基準法第 86 条認定区域 敷地面積 64, m2 交 通 京王相模原線 京王永山 駅 小田急多摩線 小田急永山 駅徒歩 7 分 Ⅱ. 建替前 建替後の建物概要 建替前 ( 諏訪 2 丁目住宅 ) 建替後 (Brillia 多摩ニュータウン ) 基準建ぺい率 10% 60% 許容容積率 50% 200%( 地区計画により 150%) 延べ床面積 34, m2 124, m2 構造 階数等 RC 造 5 階建 23 棟 RC 造他 11 階 14 階建 7 棟 住戸数 640 戸 1,249 戸 ( うち分譲住戸 684 戸 ) 住戸面積 全戸 m m2 ~ m2 間取り 全戸 3DK 2DK ~ 4LDK 入居時期 昭和 46 年 (1971 年 ) 3 月 平成 25 年 (2013 年 ) 10 月 駐車場台数 338 台 870 台 ( うち居住者用 847 台 ) エレベーター なし あり 鳥瞰図 案内図 南面外観パース - 1

3 事業名 : 諏訪 2 丁目住宅マンション建替事業 Ⅲ. 事業経緯 1. 建替検討の契機諏訪 2 丁目住宅は 昭和 46 年 (1971 年 ) から入居が始まり 約 40 年が経過している これまで 昭和 56 年 平成 9 年に大規模修繕を実施し 建物の維持管理を行ってきたものの 住宅の狭さ 住民の高齢化による不安 エレベーターがないこと 段差の存在 建物の老朽化 地震への不安 住戸 設備への不満 などを理由として 管理組合において建替の可能性を検討してきた 2. 検討経緯 時期 内容 昭和 63 年 (1988 年 ) 建替検討準備委員会設置 平成 3 年 (1991 年 ) 住宅建替委員会設置 平成 4 年 (1992 年 ) 東京都に対し 一団地の住宅施設 の見直しを要請 平成 7 年 (1995 年 ) 建替え検討案 ( 等価交換事業 ) 説明会の実施 平成 8 年 (1996 年 ) 通常総会で 住宅建替え決議 に関する決議 平成 15 年 (2003 年 ) 耐震診断調査実施 平成 16 年 (2004 年 ) 諏訪 2 丁目住宅建替推進決議が成立 平成 18 年 (2006 年 ) 多摩市諏訪地区地区計画が都市計画決定 平成 19 年 (2007 年 ) 事業協力者 ( 東京建物 ) 事業コンサル( シティコンサルタンツ ) 設計者 ( 松田平田設計 ) の決定 平成 20 年 (2008 年 ) 1 月 実施計画素案説明会の実施 平成 21 年 (2009 年 ) 8 月 事業フレーム説明会 実施計画原案説明会 近隣説明会の実施 平成 22 年 (2010 年 ) 3 月 諏訪 2 丁目住宅建替決議が成立 平成 22 年 (2010 年 ) 12 月 諏訪 2 丁目住宅マンション建替組合設立認可 平成 23 年 (2011 年 ) 6 月 権利変換計画申請 8 月 解体工事着手 11 月 権利変換計画認可 権利変換期日 12 月 本体工事着工 平成 25 年 (2013 年 ) 10 月 竣工 権利者引渡開始予定 11 月 分譲住戸引渡し開始予定 - 2

4 事業名 : 諏訪 2 丁目住宅マンション建替事業 3. 事業推進上の課題 (1) 借家人への対応住戸明渡しを拒む借家人に対して 法的な強制力がなく 明渡しに多大な労力 時間を要した また 事業スケジュール 工事費等への影響があった 政策 制度に対する提言 建替制度の中で 建替決議後の一定の手続により 借家権を消滅させるような規定が必要 ( 少なくとも区分所有者の所有権の消滅等と同程度の手続 強制力 ) 建替決議等を 賃貸借契約解約の正当事由として認めるべきである 円滑化法における借家権の移行規定や借家人の権利変換計画への同意権の見直し (2) 建替反対区分所有者の住戸明渡し対応本事業において建替事業に反対する区分所有者が 売渡請求後も住戸を明渡さなかったため 事業スケジュール 工事費等への影響があった 政策 制度に対する提言 売渡請求等の手続とセットで 明渡しについても制度上の手続を定めることが必要である (3) 事業環境激変時の条件の一部変更事業途中において 建築費の高騰 リーマンショックの発生により 従前の条件では事業推進が不可能となったため 条件の一部変更を行なった 政策 制度への提言 建替事業への参画の促進やスムーズな事業推進のために 条件変更の時期 程度に応じた手続 ルール等の確立が求められる - 3

5 事業名 : 諏訪 2 丁目住宅マンション建替事業 (4) その他 1 建替決議の各棟要件 (2/3) の緩和 本事業において 戸数 20 戸の棟において 建替消極者が発生し 決議成立が危ぶまれたことがあった 全体からみると少数の反対者により 事業推進上の妨げとなる恐れがあるため 各棟要件の緩和または廃止が必要 2 売渡請求期間 2 ヶ月の延長 本事業においては 組合設立認可公告 設立総会開催 理事長選任 組合資格証明発行 融資契約 融資実行 のプロセスにおいて 2 ヶ月以上を要することが想定されたため 売渡請求にて提供すべき資金の調達に 金融機関からの融資が利用できなかった ( 設立総会の開催や 組合資格証明発行にある程度の期間を要するため ) 売渡請求期間の延長 ( 最低 3 ヶ月 ) および組合資格証明発行期間の短縮が必要 3 設立準備期間中の発起人会の位置づけ 建替準備期間中に 重要な契約行為や意思決定をすることが求められる発起人会について 法的な性格が不明確 ( 法人格がない ) であるため 当事者となる組合員の責任と権限に不安がある 発起人としての行為が個人的責任とならないように 法的位置付けの明確化が必要 4 決議成立後の区分所有権の売買について 本事業においては かなり多くの売買が行なわれた 組合への届出義務がないため 新たな所有者の確認が難しいことや 新たな所有者が本事業の方針や条件等を十分に理解していない恐れもあり 将来のトラブルの要因となる恐れがあった 5 建替物件の販売戦略 ( ご紹介 ) 建替事業 ということに対して 肯定的な顧客評価が得られている ( 当社アンケートによる評価項目第 3 位 ) 建替事業という特色を活かした商品企画 ( 多世代型の共用施設 コミュニティ作りなど ) が評価されている 建替事業の社会的意義が非常に注目されており メディア PR による情報発信が非常に有効であった 以上 - 4

6 資料 1-2 UR 都市機構における マンション再生事例について 平成 24 年 3 月 26 日独立行政法人都市再生機構

7 1 地区概要及び地区の特性 地区名 : 牟礼団地 ( 東京都三鷹市 ) 一括建替え決議 (H23.4) の範囲 地区の特性 公団分譲住宅と UR 賃貸住宅が並存する団地 分譲住宅の敷地には UR 賃貸住宅との共有地を含む 先行して実施された UR 賃貸住宅の建替えに伴い 隣接地の活用が可能に 従前戸数 :160 戸 ( 昭和 31 年入居開始 ) 敷地面積 : 約 1.1ha 一括建替え決議対象面積 : 約 2.0ha( うち共有地約 0.3ha) 賃分一体での建築基準法第 86 条認定 UR が共有者である共有地の権利関係の整理 道路 公園の整備 バスロータリーの移設等の公共施設の整備 UR 所有地を活用した仮移転のない建替えの実現の観点から UR が参画

8 2 基本スキームと施行イメージ 施行イメージ 基本スキーム 敷地の整備 譲渡等 UR 賃貸住宅の建替えに伴う余剰地を活用した仮移転のない建替え 建替え決議要件に合致させるため UR が区分所有権を取得 道路 公園等の整備 一括建替え決議に基づく全部譲渡方式による等価交換事業 ( 事業者 UR) 保留床棟敷地の整備 譲渡 バスロータリーの移設 権利床棟の建設 譲渡 等価交換事業において UR が全所有権を取得することにより 共有地を解消するとともに 賃分一体の建築基準法第 86 条一団地認定を変更 ( 分割新規認定 ) 権利床棟の一部 ( 保留床 ) 及び保留床棟の土地持分は UR から民間事業者に一括譲渡

9 3 課題の整理 1 当地区における課題と対応のポイントは以下のとおり 1 仮移転のない建替え事業の実現 隣接する UR 所有地を活用して 仮移転のない建替え事業を望む声が強かった このため 団地一括建替え決議の際の敷地は もともとの敷地 ( 共有地含む ) に UR 所有地を含めた形で設定した 2 区分所有権を有しない敷地共有者の存在 ( 一括建替え決議要件 ) 分譲住宅の敷地の一部は 分譲住宅の区分所有者と 賃貸住宅所有者(UR) の共有になっていた このままでは団地一括建替え決議の区分所有建物所有要件を満たさないため URが区分所有建物を1 戸取得した 3 管理組合 管理規約の不存在 ( 一括建替え決議要件 ) 団地に管理組合 管理規約が存在しなかった このままでは団地一括建替え決議の団地管理規約要件を満たさないため 管理組合の設立 規約の設定をすすめた

10 3 課題の整理 2 4 事業実施上の課題 4-1 名義残りへの対応 民法上の共有物における名義残りについては 合意形成過程において個別に整理 4-2 抵当権者への対応 区分所有者 抵当権者 UR の 3 者協議等により 個別に対応 4-3 意思決定主体の不存在 相続未了の場合 多数の相続人が関与するケースもあるが 相続協議を促す等により個別に対応 認知症等により判断能力が欠けている場合 後見人選任により個別に対応