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1 参考資料 3 中心商店街区域の不動産の 所有と利用の分離 利用権集約化の方法 平成 20 年 6 月 25 日 中心商店街再生研究会資料

2 まちづくり会社による利用権集約化の方法 ( 分類 ) a). 建物の利用権の集約化 ( 建物を改装して利用 ) ⅰ) まちづくり会社が 複数のの所有者の 個々に分離した建物を改装して運用 *1 ⅱ) まちづくり会社が 複数の所有者の 一団にまとまった土地の上の 区分所有又は共有の一つの建物を改装して運用 地権者が名義の変更を受け入れない場合 合同運用型の定期借家契約 ( 固定 + 収益連動型賃料 ) ( 一括契約締結 ) *2*3 合同運用型の定期借家契約 ( 固定 + 収益連動型賃料 ) *5 地権者が名義の変更を受け入れる場合 土地及び建物の合同運用型の信託契約 ( 一括契約締結 ) *2*3*4 土地及び建物の合同運用型の信託契約 *4 * 以下 脚注に記載する関係法令の解釈等は通説的なものであるが 研究会における検討をまとめたもので 実際に行うときは個別に確認することが必要 *1; 改修により活用可能な建物の場合は 特に 大幅に改修する場合 定期借家ではなく 建物を買い取り 土地を定期借地又は信託とする方法もある *2; 一括契約でなくて 借家又は信託財産を合同運用に逐次追加して契約するためには 借家又は信託財産追加毎に債権者又は委託者全員の同意を取り直さずに成立する仕組みを用意することが必要であり 詳細については要検討 *3; 一団の土地 建物の利用権がまとまるまでは 単独の定期借家とし その後 一括して合同運用型の定期者借家又は信託契約を結ぶ方法もある *4; まちづくり会社が民事信託で信託の受託者になることを想定 その他 まちづくり会社が信託機能を活用する方法については別途検討 ( 以下同じ ) 1 *5; 権利者が任意組合を設立して 土地建物を現物で出資して まちづくり会社とマスターリース契約を締結する方法もある

3 ( 参考図 a) 1) ⅰ) まちづくり会社が 複数の所有者の個々に分離したき店舗を改装して利用 ⅱ) まちづくり会社が 複数権利者の 一団にまとまった土地の上の 区分又は共有の一つの建物を改装して利用 権利者 不動産の所有と利用の分離 利用権の集約 権利者 不動産の所有と利用の分離 利用権の集約 賃料配当 まちづくり会社合同運用型の定期借家契約 ( 固定 + 収益連動型賃料 ) 合同運用型の土地 建物信託契約 地代配当 まちづくり会社合同運用型の定期借家契約 ( 固定 + 収益連動型賃料 ) 合同運用型の土地 建物信託 2

4 ( 参考図 a) 2) ⅰ) まちづくり会社 (Y) が 複数の所有者 (Xn) の 個々に分離した建物を改装して運用 ⅱ) まちづくり会社 (Y ) が 複数の権利者 (Xn) の 一団にまとまった土地の上の 区分所有又は共有の一つの建物を改装して運用 Y Y X2 X3 X2 X4 X5 X3 X2 X3 X2 X4 X5 X3 3

5 ( 参考図 a) -3) 合同運用型の定期借家契約 所有者の建物を改装して利用する場合 権利者の建物 権利者の建物 権利者の建物 契約事務の委託 収益連動型の賃料 定期借家契約 株式出資 まちづくり会社 不動産利用権集約化定期借家権 各店舗の改装 地域関係者 資金調達 各店舗の管理施設の所有 管理 不動産会社等 建設会社等 プロパティマネジメントの委託 PM 専門会社 4

6 b). 土地 建物の利用権の集約化 ( 建物を改築して所有 利用 ) ⅰ) まちづくり会社が 複数の所有者の ( き店舗を取り壊した ) 個々のき地に まちづくり会社所有の施設を整備して運用 地権者が名義の変更を受け入れない場合 定期借地契約 *1 ( 権利金なし 建物の収益を反映した地代 )*2 地権者が名義の変更を受け入れる場合 合同運用型の土地信託契約 ( 一括契約締結 ) *3*5 ⅱ) まちづくり会社が 複数の所有者の 一団にまとまった土地の上に まちづくり会社所有の施設を整備して運用 合同運用型定期借地契約 ( 権利金なし 建物の収益を反映した地代 )*2 ( 一括契約締結 )*4 合同運用型の土地信託契約 ( 一括契約締結 )*4*5 *1; 土地の一体性が説明できれば複数の権利者の不動産が分離していても合同運用とすることは可能と考えられるが 不動産及び所有者が複数に分離しているときは 実際には収益の上がらない土地にも地代交付 配当をしているとされる状況が生じうる *2; 完全に収益に連動する地代とすると 相当の地代と比べた差額が実際には収益の上がらない土地に地代交付 配当をしているとされる状況が生じうる 高松丸亀町商店街 A 街区では 当初の土地の評価割合と前年の収益からローンの返済 諸経費 公租公課を差し引いた額で当該年度の一年間の地代を設定する方式が実施されている *3; 借地又は信託財産の逐次追加型の契約については 信託財産追加毎に委託者全員の同意が必要となると同意が崩れる可能性があり 追加参加可能な仕組みを用意することが必要 詳細について要検討 *4; 一団の土地の利用権がまとまるまでは 単独の定期借地又は信託とし その後 一括して合同運用型の定期借地又は信託契約を結ぶ方法も考えられる *5; まちづくり会社は 信託財産たる土地の上に自己所有の建物を建てることになる この場合 地代の収益連動性を高めるため 又はファ 5 イナンスに信託を活用するために 建物を信託財産に組み入れることも考えられる ( 要検討 )

7 ( 参考図 b) -1) ⅰ) まちづくり会社が複数の所有者のき店舗を取り壊した個々のき地に建物を建築して運用 ⅱ) まちづくり会社が 複数の権利者の一団にまとまった土地の上に 建物を建築して運用 地権者 不動産の所有と利用の分離 利用権の集約 地権者 不動産の所有と利用の分離 利用権の集約 まちづくり会社 まちづくり会社 地代配当 定期借地契約 ( 権利金なし 建物の収益を反映させた地代 ) 地代配当 合同運用型の定期借地契約 ( 権利金なし 建物の収益を反映させた地代 ) 合同運用型の土地信託契約 合同運用型の土地信託契約 6

8 ( 参考図 b) 2) ⅰ) まちづくり会社 (Y) が 複数の所有者 (Xn) の 個々に分離した土地に 建物を建築して運用 ⅱ) まちづくり会社 (Y ) が 複数の権利者 (Xn) の 一団にまとまった土地の上に まちづくり会社所有の建物を建築して運用 Y Y Y X2 X3 X2 Y X4 X5 X3 7

9 権利者の土地 権利者の土地 権利者の土地 契約事務の委託 不動産会社 ( 参考図 b) -3) ( 合同運用型の ) 定期借地契約 まちづくり会社が複数の地権者から個別又は一団の土地を借りて その上に建物を整備する場合 収益連動型の賃料 定期借地契約 株式出資 まちづくり会社 不動産利用権集約化 定期借地権 合同運用 1 収益連動性のある地代 2 1 各店舗の取り壊し 改築 2 複数権利者の一団の土地に建物を建設 建設会社等 資金調達 地域関係者 各店舗の管理施設の所有 管理 プロパティマネジメントの委託 PM 専門会社 1; 合同運用型の定期借地契約については 土地 建物が分離しているときは 一体となって開発 運用されることが必要 8 2; 各地権者の土地の評価割合及び前年度の建物の収益を踏まえて毎年の地代を設定する等の方法がある

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