[ 地区計画における地区施設道路等の整備効果に関する分析 ] まちづくりプログラム MJU09061 津田あゆみはじめに 1-1 研究の目的と背景都市計画区域内においては地域地区制 ( ゾーニング ) による土地利用規制が行われているこれらの土地利用規制は規制がなかった場合に用途や高さの混在によ

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ゆゆこしどり
5 years ago
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[ 地区計画における地区施設道路等の整備効果に関する分析 ] まちづくりプログラム MJU0906 津田あゆみはじめに - 研究の目的と背景都市計画区域内においては地域地区制 ( ゾーニング ) による土地利用規制が行われているこれらの土地利用規制は規制がなかった場合に用途や高さの混在によって生じる外部性を制御するための規制であり外部性をコントロールするための規制と考えられる

1 [ 地区計画における地区施設道路等の整備効果に関する分析 ] まちづくりプログラム MJU0906 津田あゆみはじめに - 研究の目的と背景都市計画区域内においては地域地区制 ( ゾーニング ) による土地利用規制が行われているこれらの土地利用規制は規制がなかった場合に用途や高さの混在によって生じる外部性を制御するための規制であり外部性をコントロールするための規制と考えられる都市が成熟していく過程でより高度な土地利用の誘導が必要になってきていること都市住民の選好が多様化してきているなかで地域地区制 ( ゾーニング ) による土地利用規制では限界があり地区計画制度による規制の重要性が高まってきている東京都区内の既成市街地では住宅地区商業地区を問わず地区計画を活用した市街地整備が進められている地区計画制度は建物の形態容積高さに関する規制を強化または緩和するだけでなく地区整備計画に公園道路等の位置及び属性を定めることにより公共施設の整備手法としても活用されている既成市街地において地区計画を活用した市街地整備を進める場合に地区施設クラス ( 幅員 6 m~8m 程度 ) の道路整備を進めることで地価増進という効果は得られているかあるいはどのような道路空間整備なら地価は増進するのかを分析することは今後地区計画策定による市街地整備を進めていくにあたって有用であると考えられるそのため本研究では地区計画における道路空間整備が地価に与えた影響さらに幅員や策定範囲策定手法による影響を分析する - 先行研究和泉 ( ) は千代田区という都心区を対象として用途別容積型 + 街並誘導型地区計画制度を併用した地区計画が有意に地価を上昇させることを示した谷下長谷川清水 (009) は世田谷区の戸建住宅地区での地区計画は地区計画に敷地面積の最低限度制限がある場合に土地価格は高くない場合には低く指定容積率より厳しい容積率制限がある場合はさらに低くなることを示したさらには地区計画における地区施設クラスの道路整備手法に着目して地区計画策定による影響を分析した研究はまだないそのため地区施設クラスの道路整備を定めた地区計画に着目して分析を行う - 研究対象東京都区内の住宅地及び商業地で地区整備計画を策定した地区計画を対象とするただし容積緩和型 ( 誘導容積型容積適正配分型用途別容積型 ) 再開発型一体開発型区画整理事業に伴う地区計画は容積緩和及び開発事業が地価に影響を与えると考えられるため分析対象から除外する 04 地区 487.5ha を対象とする地区計画制度の概要 - 地区整備計画地区計画は都市計画法に基づいた制度であり都市計画決定の手続きにより市町村が決定する地区計画では地区整備計画を定めることができる地区整備計画で策定できる事項地区施設に関する事項 ( 道路公園広場緑地 ) 用途の制限容積率の最高限度最低限度建ぺい率の最低限度敷地面積の最低限度建築面積の最低限度壁面の位置の制限工作物の設置の制限高さの最高限度最低限度形態意匠の制限垣又はさくの構造の制限樹林地草地等の保全 - 地区計画の実現方策地区計画は届出勧告による緩やかな規制である勧告は強制力を持たない仕組みであることから違反しても罰則規定はないしかし地区整備計画定められた事項のうち特に重要なものについて建築基準法に基づく条例の制限として定めることができる建築条例で定められた内容は建築確認の審査事項となり建築基準法に基づき是正命令を行うことができる都市計画法 58 条の建築基準法 69 条の第項用途の制限容積率建ぺい率敷地面積の最低限と壁面の位置の制限高さの最高限度等を定めることができる既存道路既存道路地区施設の道路地区整備計画で位置及び幅員を定める ( 既存新設拡幅 ) 壁面の位置の制限地区整備計画で位置及び道路境界線 ( または中心線 ) からの後退距離を定める

2 地区計画が地価に与える影響の理論分析地区計画は策定地区に対して便益と費用をともにもたらす地区計画が策定地区外にもたらす影響をとりあえず捨象すれば地区計画策定による便益と費用のいずれが大きいかは地価に対して与える影響がプラスかマイナスかで判断できる和泉 (998) は都心区型地区計画策定における容積率増大の効果に関して (a) 当該敷地の利用可能容積増大による高度利用効果 (b) 隣接敷地の利用可能容積率拡大による環境効果 (c) 地区全体計画的市街地更新による環境効果がそれぞれ土地資産価値へ影響を与えるとしている個別敷地収益隣接敷地効果地区全体効果地区計画策定による土地資産価値の変動効果当該敷地の利用可能敷地利用可能容積増大減少による収益性効果個別敷地の収益性効果プラス要因隣地敷地の道路整備容積率の規制強化または緩和高さ制限による環境効果個別敷地毎にもたらされる効果地区計画による規制または規制緩和は個別敷地隣接敷地地区全体にそれぞれにプラス要因とマイナス要因の影響を与えるプラス要因がマイナス要因よりも大きければ地価が増進するといえる容積率緩和による収益性向上隣接敷地による効果マイナス要因容積率規制強化による収益性低下最高高さ制限による収益性低下道路敷地分の建築敷地が減少することによる収益性低下隣接敷地の道路空間等が確保されることによる通風採光の確保隣接敷地の床面積増加に隣接敷地の道路空間等が確伴う通風採光の悪化保されることによる延焼防止隣接敷地の最高高さ制限による採光の確保容積率規制強化による環境の向上道路空間等確保による防災性向上歩道確保による歩行者の快適性向上道路壁面後退空間確保による街並み及び環境の向上歩車道分離による歩行者の安全性向上高さ統一による美観の向上車道確保による車両通行アクセスの向上環境改善効果地区全体での計画的市街地更新による環境効果地区全体の効果地区内に一律にもたらされる効果容積率規制緩和による建て詰まりに伴う環境悪化容積等緩和で高容積建築物と中低容積建築物が混在することによる環境悪化車道確保により通過交通量が増大したことによる歩行者の安全性低下 4 地区計画による道路整備等が地価に与える影響の実証分析 4- 検証する仮説既成市街地の道路整備手法として地区計画により地区施設道路等を整備することは地価にどのような影響を与えるかを検証する道路整備等が環境に与える影響が大きいと思われる低層住宅地商業地を分析対象とする低層住宅地低層住宅地の地区計画は密集市街地における防災性向上良好な戸建住宅地における住環境保全基盤整備が未整備な土地の住環境改善を目的としているこれらの地区計画では地区施設道路や壁面の位置の制限は延焼防止安全な避難路の確保良好な街並み空間の形成のために策定されている地区施設道路の整備は通過交通の増加によるマイナス効果をもたらすが地区施設道路または壁面の位置の制限による道路空間整備は延焼防止消防困難区域の解消通風採光の住環境改善等のプラス効果がより大きいのではないか仮説地区施設道路の策定は地価を増進させる仮説壁面の位置の制限は地価を増進させる商業地商業地の地区計画は駅前の商業集積地における環境向上商店街の活性化の目的としている地区施設道路は交通利便性の向上のために壁面の位置の制限は歩行者の快適性安全性回遊性向上のために策定されている工作物の設置の制限を併せて策定することで歩道と一体となった利用が可能となる地区施設道路策定による道路整備は交通利便性が向上するメリットが大きいのではないか壁面の位置の制限による歩行者空間整備は歩行者の快適性向上や回遊性をもたらし商業空間改善効果が大きいのではないか仮説地区施設道路の策定は地価を増進させる仮説 4 壁面の位置の制限は地価を増進させる検証の方法ヘドニックアプローチにより分析する地区施設道路壁面の位置の制限を策定した効果を検証するさらに整備範囲幅員による効果を検地区施設道路または壁面の位置の制限を地区施設道路等という地区施設に策定された道路または歩行者空間を地区施設道路という

3 証し何が地価に影響を与えているかを検証する整備範囲については地区計画内の本以上の道路を策定した計画と本以下の計画の比較を行う幅員についてはおおむね 8m 幅員の道路を含む地区計画と 6m 以下の道路のみの地区計画の比較を行うさらに地区計画内のメイン動線となる道路に着目して整備手法により地価に与える影響を検証する 4- 説明変数東京都区内の平成 0 年地価公示データ及び平成 0 年都道府県地価調査を用いて地区計画が土地価格に与える影響について分析を行う被説明変数 P: 地価 ( 千円 / m ) 説明変数 : 地価に影響を与える変数タミー変数下記を策定している地区計画内は R: 最高高さ規制強化 R: 容積率の緩和 R: 容積率の規制強化 D: 地区施設道路 ( 新設または拡幅 ) D: 壁面の位置の制限 E: 地区施設道路 ( 同上 ) または壁面位置の制限 F: 本以上の道路に地区施設道路または壁面の位置の制限 G:8m(6m より大きい ) 幅員の地区施設道路または道路中心線から m より大きい壁面位置の制限または道路境界線から m より大きい壁面位置の制限 H: メイン道路を地区施設道路 H: メイン道路に壁面の位置の制限 H: メイン道路を地区施設道路とするとともに壁面の位置の制限定数項 7.0 *** *** 8.0 ln( 東京駅までの時間距離 ) *** *** -.7 ln( 最寄駅距離 ) *** *** -0.6 ln( 敷地面積 ) 0. *** *** 9.9 指定容積率 ***.40 ln( 全面道路幅 ) 0.06 *** *** 5.47 区ダミー R( 高さ制限強化ダミー ) R( 容積率緩和ダミー ) 該当なし R( 容積率規制強化ダミー ) 該当なし 0.. E( 地区施設 OR 壁面ダミー ) 0.9 *** *** 4.74 F( 本以上地施 OR 壁面ダミー ) *** ( 注 )***,**,* はそれぞれ%,5%,0% で統計的に有意であることを示す定数項 7.49 *** *** 8.9 ln( 東京駅までの時間距離 ) -0.9 *** ** -.40 ln( 最寄駅距離 ) *** *** -0.5 ln( 敷地面積 ) 0. *** *** 9.9 指定容積率 ***.4 ln( 全面道路幅 ) 0.0 *** *** 5.6 区ダミー R( 高さ制限強化ダミー ) R( 容積率緩和ダミー ) 該当なし R( 容積率規制強化ダミー ) 該当なし E( 地区施設 OR 壁面ダミー ) 0.9 *** ***.99 G(8m 幅地施 OR 壁面ダミー ) ** * ( 注 )***,**,* はそれぞれ%,5%,0% で統計的に有意であることを示す定数項 7.45 *** *** 7.8 ln( 東京駅までの時間距離 ) *** *** -.9 ln( 最寄駅距離 ) *** *** -0.4 ln( 敷地面積 ) 0.0 *** *** 9.4 指定容積率 ***.07 ln( 全面道路幅 ) 0.07 *** *** 5.6 区ダミー R( 高さ制限強化ダミー ) * R( 容積率緩和ダミー ) 該当なし R( 容積率規制強化ダミー ) 該当なし H( メイン地区施設ダミー ) 該当なし H( メイン壁面制限ダミー ) 0.4 * *.78 H( メイン地施 AND 壁面ダミー ) 0.66 *** ( 注 )***,**,* はそれぞれ%,5%,0% で統計的に有意であることを示す 4- 分析結果 () 低層住宅地定数項 7.5 *** *** 7.76 ln( 東京駅までの時間距離 ) *** *** -.45 ln( 最寄駅距離 ) -0.5 *** *** -0.7 ln( 敷地面積 ) 0. *** *** 9.6 指定容積率 ***.04 ln( 全面道路幅 ) 0.08 *** *** 5. 区ダミー R( 高さ制限強化ダミー ) R( 容積率緩和ダミー ) 該当なし R( 容積率規制強化ダミー ) 該当なし D( 地区施設ダミー ) 0. *** ( 注 )***,**,* はそれぞれ%,5%,0% で統計的に有意であることを示す定数項 *** *** 8.0 ln( 東京駅までの時間距離 ) *** *** -.40 ln( 最寄駅距離 ) *** *** ln( 敷地面積 ) *** *** 9.8 指定容積率 ***.5 ln( 全面道路幅 ) *** *** 5.44 区ダミー R( 高さ制限強化ダミー ) * R( 容積率緩和ダミー ) 該当なし R( 容積率規制強化ダミー ) 該当なし D( 壁面位置の制限ダミー ) 0.7 *** *** ( 注 )***,**,* はそれぞれ%,5%,0% で統計的に有意であることを示す地区施設道路の策定壁面の位置の制限の策定がともに地価にプラスの影響を与える結果を得た ( どちらも % 水準で有意 ) さらに内容に着目するとメイン道路に壁面の位置の制限を策定または壁面の位置の制限を策定するとともに地区施設道路を策定すると地価にプラスの影響を与えるという結果を得た ( それぞれ 0% 水準 % 水準で有意 ) しかし 8m 幅員の道路整備等はそれらの道路を含まない地区計画と比較してマイナスの影響を与えるという結果を得た (5% 水準で有意 ) 中高層住宅地でも同分析を行ったが地区施設道路の策定壁面の位置の制限の策定は地価に有意に影響しないという結果を得た () 商業地地区施設道路の策定は有意な結果を得られなかった壁面の位置の制限の策定は地価にプラスの影響を与える結果を得た (% 水準で有意 ) しか

4 し本以上の道路に計画を策定すると本以下の計画と比較してマイナスの影響となった (% 水準で有意 )8m 幅員の拡幅を行うと行わない地区計画と比較してマイナスの影響となった (0% 水準で有意 ) メイン動線となる道路に壁面の位置の制限を策定すると地価にプラスの影響を与えるという結果を得た (0% 水準で有意 ) 5 結果の考察 () 低層住宅地仮説地区施設道路の策定は地価を増進させるは有意に実証された低層住宅地では道路整備が防災性向上安全な避難路の確保通風採光等の確保による住環境改善をもたらす道路整備は通過交通の増加等のデメリットも同時にもたらすがプラス効果の方が大きいことが示された仮説壁面の位置の制限は地価を増進させるは有意に実証された壁面の位置の制限により壁面後退空間が確保されることは防災性向上通風採光等の確保街並みの改善等の効果がある低層住宅地では厳しい土地利用規制によって建築物の更新が抑制されセットバックが行われる機会が限られていることから道路空間が十分に整備されていない場合が少なくないこのような場合には地区計画手法を活用することによって地区施設クラスの道路空間を整備していくことで防災性向上住環境改善等の効果が得られると考えられる低層住宅地の中には良好な戸建住宅地における住環境維持保全を目的とした地区計画や密集市街地における防災性の向上を目的とした地区計画が策定されているところがある良好な戸建住宅地によって壁面の位置の制限を策定することは通風採光を確保し良好な住環境を維持保全することができるまた壁面後退空間を緑化し道路沿道に良好な街並みを形成する効果がある密集市街地では多くの 4m 未満の道路があることから道路空間を整備することは防災性の向上や安全な避難の確保等の環境改善効果があるさらに沿道の建替えが促進され建築物の耐火率が高まり地区全体の防災性が向上するこれらのように低層住宅地では道路空間の整備が住環境の向上に大きく寄与する () 商業地仮説地区施設道路の策定は地価を増進させることは有意な結果を得られなかった仮説 4 壁面の位置の制限の策定は地価を増進させることは有意に実証された壁面の位置の制限は歩行者の回遊性快適性の向上に寄与し地価を増進させる効果があるといえるしかし商業地においても 8m 幅員の道路等はマイナスとなり広幅員の道路による車両増加等によるデメリットが道路空間整備のメリットよりも大きいと考えられるまた道路拡幅のメリットとして容積率の増加があげられるが指定容積率が 400% の地区では 6m 道路が 8m 道路に拡幅される場合の容積率の増加が大きいとはいえないこれが 8m 道路に拡幅しても地価増進効果が得られていないことの要因の一部となっていると推測されるさらに本以上の道路整備等がマイナス本以下の道路整備等はプラスの影響となったことは一定の範囲内での道路整備等が地価を増進させ過剰な道路整備は地価の増進に寄与しないとことを示しているまたメイン動線となる道路に壁面の位置の制限を策定することは地価にプラスの影響を与える商業地における複合市街地形成を目的とした地区計画では壁面の位置の制限による統一した壁面線が良好な環境や街並みの維持保全に寄与するといえるまた商業集積地や商店街の活性化を目的とした地区計画では壁面の位置の制限による歩行空間の確保により歩行者の回遊性や快適性を向上させ商業空間の活性化の効果があると考えられるそして地区内の主要な動線となる道路に計画を策定すると地価増進の効果があるといえる商店街において壁面の位置の制限を策定することは商業空間の向上に効果があるといえるさらに壁面の位置の制限は建築条例を策定することによって法的強制力をもたせることができるこのために地区施設の道路と比較して壁面の位置の制限は整備される実現可能性が高いことも地価増進に寄与していると考えられる 6 政策的含意についての検討 () 地価増進に寄与する道路整備等のあり方既成市街地の低層住宅地では道路整備手法として地区計画の地区施設道路を活用していくことが望ましいと考える密集市街地においては防災街区地区計画を活用して地区施設道路を整備していくことが望まれる商業地においては地区施設道路として道路または歩行者空間の整備を行うよりも壁面の位置の制限による歩行者空間を活用していくことが望ましいしかし住宅地商業地ともに広幅員の道路は過剰な規制となることをふまえて計画策定を行うことが求められる 4

5 () 低層住宅地における道路の整備のあり方低層住宅地では道路整備による防災性向上等のプラス効果がある一方で道路敷地分の建築敷地面積が減少して土地の収益性が低下するマイナス効果がある地区計画策定により地区全体では地価が増進しても個別土地所有者ごとに道路土地負担分のコストは異なる土地負担分のコストが地価増進のプラス効果を上回る土地所有者は過大な負担となるこのような土地所有者に対し地価増進効果以上に道路敷地を負担するコストに応じて道路等用地費または整備費の補償を行うことを提言する () 地区計画の評価手法の確立地区計画の策定を行うのは市町村であるがほとんどの市町村は地区計画策定後の整備進捗状況を把握していないしかしながら地区計画策定の効果を検証するためには整備進捗状況を把握する必要がある現在は策定された地区計画をその後の進捗状況に照らして評価する仕組みがない地区計画に見直しの必要が生じたとしても市町村には見直しを行うインセンティブが働かないこのために一旦策定された地区計画はその後の整備進捗状況とは無関係に維持されるそこで他の都市計画事業の場合と同様に策定から一定の年数毎に整備進捗状況を把握して地区計画の効果を評価する仕組みを確立すべきであるさらに整備進捗状況に関する情報を公開することが必要である 7 今後の課題本研究では地区計画による規制内容をとらえて地価への影響を実証分析しているが厳密にはそれぞれの地区計画の整備進捗状況で地価への影響は異なる整備進捗状況を考慮した分析により一層精緻な分析結果が得られるまたさらなる分析として地区計画策定前から策定後にかけての時系列の価格変化を捉え道路敷地負担のある土地とない土地で比較分析を行うと各地区計画の効果についてより深い知見を得られるものと考えられる主な参考文献和泉洋人 (998) 地区計画策定による土地資産価値増大効果の計測都市住宅学号,~0 和泉洋人 (999) 地区計画による容積率緩和がもたらす土地資産価値変動効果の計測都市住宅学 7 号,4~5 谷下雅義長谷川貴陽史清水千弘 (009) 景観規制が戸建住宅価格に及ぼす影響計画行政 (),7~79 5

地区計画による地区施設道路等の整備効果に関する分析目次第 1 章はじめに研究の目的と背景先行研究と本研究の位置づけ... 2 第 2 章地区計画制度の概要地区計画制度の背景地区計画制度の位置づけ地

地区計画による地区施設道路等の整備効果に関する分析目次第 1 章はじめに研究の目的と背景先行研究と本研究の位置づけ... 2 第 2 章地区計画制度の概要地区計画制度の背景地区計画制度の位置づけ地地区計画による地区施設道路等の整備効果に関する分析 < 要旨 > 東京都区部等大都市の既成市街地において地区計画制度は用途地域による建物の形態用途高さに関する規制を強化または緩和する計画としてのみならず地区整備計画に公園道路等の位置及び内容を定める等により公共施設の整備手法としても活用されている本稿では地区計画で道路空間を整備することが地価にどのように影響するのかさらにどのような道路空間であれば地価を増進させるのかを分析した