第種高度地区第 5 共通事項 尼崎市高度地区運用基準 ( 解説及び運用 ) (1) 建築物が複数の高度地区にわたる場合における建築物の各部分の高さは それぞれの部分の規定を適用する (2) パイプ等の見通しのきくバルコニー等の手すりの高さの算定については 建築基準法第 56 条第 1 項の取扱いと同

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1 第種高度地区第 5 共通事項 尼崎市高度地区運用基準 ( 解説及び運用 ) () 建築物が複数の高度地区にわたる場合における建築物の各部分の高さは それぞれの部分の規定を適用する (2) パイプ等の見通しのきくバルコニー等の手すりの高さの算定については 建築基準法第 56 条第 項の取扱いと同様とする (3) その他 この基準で使用する用語 考え方は 特記なき限り建築基準法令の用法を準用する 第 項 北側斜線による高さの制限 建築物の各部分の高さは 当該部分から前面の反対側の境界線又は隣地境界線までの真北方向の水平距離が 8m 未満の範囲にあっては当該水平距離に.25 を乗じて得たものに 0m を加えたもの以下とし 真北方向の水平距離が 8m 以上の範囲にあっては当該水平距離から 8m を減じたものに 0.6 を乗じて得たものに 20m を加えたもの以下とする 北 北側 8m 隣地 境界.25 線 0.6 () の第 項に規定する北側斜線による高さの制限の内容は左図のとおり ( 第 3 種高度地区と同じ ) (2) 尼崎伊丹線 五合橋線 山手幹線の各都市計画の境界線から 30m の沿道区域については この制限を適用しない (3) 高さの算定は地盤面からの高さによる 0m 20m 建物を建てられる範囲 (4) 次に掲げる規定は適用しない 建築基準法施行令第 2 条第 項第 6 号ロ ( 階段室 昇降機塔 装飾塔などに対する取扱い ) 2 建築基準法第 56 条第 7 項 ( 天空率の基準による緩和 ) 第 2 項 斜線による高さの制限 2 建築物の各部分の高さは 当該部分から前面の反対側の境界線までの水平距離に.25 を乗じて得たもの以下とする 20m.25 隣地境界線 斜線.25 境界線 L L: 斜線適用範囲容積率 20% 以下 20m () の第 2 項に規定する斜線による高さの制限の内容は左図のとおり ( 建築基準法第 56 条第 項第 号の住居系地域に対する規定と同じ ) (2) 高さの算定は前面の路面の中心からの高さによる (3) 次に掲げる規定を適用する 建築基準法施行令第 2 条第 項第 6 号ロ ( 階段室 昇降機塔 装飾塔などに対する取扱い ) 2 建築基準法第 56 条第 7 項 ( 天空率の基準による緩和 ) --

2 境界線 第 3 項 隣地斜線による高さの制限 3 建築物の各部分の高さは 当該部分から隣地境界線までの水平距離に.25 を乗じて得たものに 20m を加えたもの以下とする 20m 隣地斜線.25 隣地境界線.25 境界線 L L: 斜線適用範囲容積率 200% 以下 20m () の第 3 項に規定する隣地斜線による高さの制限の内容は左図のとおり ( 建築基準法第 56 条第 項第 2 号の住居地域に対する規定と同じ ) (2) 高さの算定は地盤面からの高さによる (3) 次に掲げる規定を適用する 建築基準法施行令第 2 条第 項第 6 号ロ ( 階段室 昇降機塔 装飾塔などに対する取扱い ) 2 建築基準法第 56 条第 7 項 ( 天空率の基準による緩和 ) 摘要第 項 制限の緩和の措置 第 7 号 前面とみなす等 7) 建築基準法施行令第 3 条の 2 第 2 項の規定により計画又は予定を前面とみなす場合においては その計画又は予定内の隣地境界線はないものとみなす 建築物の敷地の北側に未整備な都市計画 ( 建築基準法第 42 条第 項第 4 号の規定により特定行政庁が指定した計画の未整備区間を除く ) 若しくは地区計画等の区域内の予定に接する場合又は当該敷地内に計画若しくは予定がある場合において 特定行政庁が交通上 安全上 防火上及び衛生上支障がないと認める建築物については 当該計画又は予定を前面とみなす この場合 隣地斜線による制限はなくなり 斜線による制限が適用される (*) 現在 内には該当するはない 計画 予定 北(隣地 隣地境界線)敷地 ないものとみなす 第 8 号 一団地認定 連担建築物認定を受けた場合の取扱い 8) 建築基準法 ( 昭和 25 年法律第 20 号 ) 第 86 条第 項から第 4 項まで又は同法第 86 条の 2 第 項から第 3 項までの規定により 建築物の一の敷地とみなされる一団地又は一定の一団の土地の区域は 建築物の一の敷地とみなす () 一団地の総合的設計制度 ( 建築基準法第 86 条第 項 ) 又は 連担建築物設計制度 ( 同条第 2 項 ) に適合するものとして認められた場合 並びにそれぞれ 総合設計制度 ( 同法第 59 条の 2) と一体化したものとして許可された場合 ( 同法第 86 条第 3 項 第 4 項 ) は 複数の建築物を同一の敷地内にあるものとみなして 高度地区にかかる基準を適用する (2) 同法第 86 条第 3 項及び第 4 項 第 86 条の 2 第 2 項及び第 3 項による許可を受けた建築物 ( 第 2 種 8 m 高度地区内の建築物を除く ) については 摘要第 2 項第 2 号の規定により適用除外となる場合があるので同号の解説を参照のこと 北 隣地境界線一団地 ( 連担 ) 建築物の認定区域(隣地境敷地 界敷地 線)ないものとみなす -2-

3 第 9 号 建築基準法第 56 条の準用 9 の規定を適用する場合は 建築基準法第 56 条第 2 項から第 7 項まで ( 同項第 3 号を除く ) の規定のうち 第 種住居地域に適用される規定を準用するものとする () 建築基準法第 56 条第 2 項 ( 斜線による高さの制限関連 ) 前面の境界線から後退した建築物に対する第 2 項の規定の適用については 同項中 前面の反対側の境界線 とあるのは 前面の反対側の境界線から当該建築物の ( 当該建築物 ( 地盤面下の部分その他政令 ( 次ヘ ーシ 注参照 ) で定める部分を除く ) から前面の境界線までの水平距離のうち最小のものをいう ) に相当する距離だけ外側の線 とする ( 図 ) また 斜線制限の適用距離もに応じて移動することとなる ( 図 2) 適用距離 (20m) 従来の斜線 図 後退後の斜線 従来の斜線 後退後の斜線 図 2 (2) 建築基準法第 56 条第 3 項 ( 斜線による高さの制限関連 ) 前面の幅員が 2m 以上の建築物に対する第 2 項の適用については 同項中の.25 とあるのは.25( 前面の反対側の境界線からの水平距離が前面の幅員に.25 を乗じて得たもの以上の区域内においては.5 とする ( 図 3) (3) 建築基準法第 56 条第 4 項 ( 斜線による高さの制限関連 ) 建築基準法第 56 条第 3 項に規定する建築物で前面の境界線から後退したものに対する同項の規定の適用については 同項中 前面の反対側の境界線 とあるのは 前面の反対側の境界線からの当該建築物の ( 当該建築物から ( 地盤面下の部分その他政令 ( 次ヘ ーシ 注参照 ) で定める部分を除く ) 前面の境界線までの水平距離のうち最小のものをいう ) に相当する距離だけ外側の線 と 前面の幅員に とあるのは 前面の幅員に 当該建築物のに 2 を乗じて得たものを加えたものに とすることができる ( 図 4) 図 3 図 W: 幅員 : W(2m 以上 ) W(2m 以上 ).25W (W+2)

4 注 地盤面下の部分その他政令 ( 建築基準法施行令第 30 条の 2) で定める部分 物置その他これに類する用途に供する建築物の部分で次に掲げる要件に該当するもの イ軒の高さが 2.3m 以下であり かつ 床面積の合計が 5 m2以内であること ロ当該部分の水平投影の前面に面する長さを敷地の前面に接する部分の水平投影の長さで除した数値が /5 以下であること ハ当該部分から前面の境界線までの水平距離のうち最小のものが m 以上であること 5 m2以内 2.3m 以下 m 以上 m 以上 / /5 2 ポーチその他これに類する建築物の部分で 前号ロ及びハに掲げる要件に該当し かつ 高さが 5m 以下であるもの 5m 以下 m 以上 m 以上 / /5 3 に沿って設けられる高さ 2m 以下の門又は塀 ( 高さが.2m を超えるものにあっては 当該.2m を超える部分が網状その他これに類する形状であるものに限る ) 金網等 格子フェンス コンクリートブロック等.2m 2.0m 中心高さ コンクリートブロック等 塀 2.0m.2m 塀 道 路 4 隣地境界線に沿って設けられる門又は塀 隣地境界線 隣地境界線 道 路 5 歩廊 渡り廊下等 ( 尼崎市では規則で定めていない ) 6 前各号に掲げるもののほか建築物の部分で高さが.2m 以下のもの -4-

5 (4) 建築基準法第 56 条第 5 項 ( 北側斜線 隣地斜線による高さの制限関連 ) 建築物が以外の地区にわたる場合においては 第 2 項及第 3 項の規定中 建築物 とあるのは 建築物の部分 とする (5) 建築基準法第 56 条第 6 項 ( 第 項第 号及び第 2 項から第 4 項までの規定の適用の緩和に関する措置は政令で定める ) 建築基準法施行令第 3 条の 2( 前面とみなす等 ) 土地区画整理事業等を施行した地区内の街区で特定行政庁が指定するものは その街区の接するを前面とみなす ( 現在 尼崎市内にはない ) 2 計画又は予定 ( 摘要第 項第 7 号に記載 ) 3 前面の境界線に壁面線の指定 ( 法第 46 条 ) 又は地区計画等の条例 ( 法第 68 条の 2) で定める壁面位置の制限がある場合において 限度の線を越えない建築物で特定行政庁が認めるものについては の境界線は壁面線又は壁面の位置の制限として定められた限度の線にあるものとみなす ( 現在 尼崎市内には壁面位置の制限を定める地区計画の建築条例はある 壁面線の指定はない ) 建築基準法施行令第 32 条 (2 以上の前面がある場合 ) 建築物の前面が 2 以上ある場合においては 幅員の最大な前面の境界線からの水平距離がその前面の幅員の 2 倍以内で かつ 35m 以内の区域及びその他の前面の中心線からの水平距離が 0m を超える区域については すべての前面が幅員の最大な前面と同じ幅員を有するものとみなす 2 前項の区域以外の区域のうち 2 以上の前面の境界線からの水平距離がそれぞれその前面の幅員の 2 倍 ( 幅員が 4m 未満の前面にあっては 0m からその幅員の /2 を減じた数値 ) 以内で かつ 35m 以内の区域については これらの前面のみを前面とし これらの前面のうち 幅員の小さい前面は 幅員の大きい前面と同じ幅員を有するものとみなす 3 前 2 項の区域外の区域については その接する前面のみを前面とする 2 以上の前面がある場合で 斜線の適用距離 (20m) が適用される場合の例 注 ) 前面の境界線から建築物が後退していない場合を示す a a 2, かつ, 35m 以内 b 0m b 適用距離 20m 適用距離 20m 0m a a b b -5-

6 建築基準法施行令第 34 条 ( 前面の反対側に公園 広場 水面等がある場合 ) 当該前面の反対側の境界線は 当該公園 広場 水面これらに類するものの反対側の境界線にあるものとみなす ( 注 : 第 項の北側斜線による高さ制限の場合は /2 だけ外側にあるものとみなす ( 施行令第 35 条の 4 次ページ参照 ) 敷地 水面等 境界線 みなし前面の反対側の境界線 2 建築物の前面が 2 以上ある場合において その反対側に公園 広場 水面その他これらに類するものがある前面があるときは 建築基準法施行令第 32 条第 項の規定によらないで 当該公園 広場 水面その他これらに類するものがある前面 (2 以上あるときは そのうちの ) の境界線からの水平距離がその公園 広場 水面その他これらに類するものの反対側の境界線から当該前面の境界線までの水平距離の 2 倍以内で かつ 35 m 以内の区域及びその他の前面の中心線からの水平距離が 0m をこえる区域については すべての前面を当該公園 広場 水面その他これらに類するものがある前面と同じ幅員を有し かつ その反対側に同様の公園 広場 水面その他これらに類するものがあるものとみなして 建築基準法施行令第 32 条第 項の規定によることができる この場合においては 建築基準法施行令第 32 条第 2 項及び第 3 項の規定を準用する 建築基準法施行令第 35 条の 2( 面と敷地の地盤面に高低差がある場合 ) 建築物の敷地の地盤面が前面より m 以上高い場合においては その前面は 敷地の地盤面と前面との高低差から m を減じたものの /2 だけ高い位置にあるものとみなす 2 特定行政庁は 地形の特殊性により前項の摘要が著しく不適当と認める場合は 規則で取扱いを定めることができる ( 尼崎市では定めていない ) 2 から 2 へ斜線制限が緩和される 現状敷地地盤面 m 想定面 H (H-m)/2 道 路 建築基準法施行令第 35 条の 3( 隣地との関係について ) 都市計画法第 56 条第 項第 2 号に係る緩和に関する措置は次のとおり 建築物の敷地が公園 ( 都市公園法施行令第 2 条第 項第 号に規定する都市公園を除く ) 広場 水面その他これらに類するものに接する場合においては その公園 広場 水面その他これらに類するものに接する隣地境界線は その公園 広場 水面その他これらに類するものの幅の /2 だけ外側にあるものとみなす 2 建築物の敷地の地盤面が隣地の地盤面 ( 隣地に建築物がない場合においては 当該隣地の平均地表面をいう ) より m 以上低い場合においては その建築物の敷地の地盤面は 当該高低差から m メートルを減じたものの /2 だけ高い位置にあるものとみなす 3 計画又は予定の取扱い ( 摘要第 7 号の内容に同じ ) 2 特定行政庁は 地形の特殊性により前項 2の摘要が著しく不適当と認める場合は 規則で適当と認める高さに定めることができる ( 尼崎市では定めていない ) -6-

7 建築基準法施行令第 35 条の 4( 北側の前面又は隣地との関係について ) 都市計画法第 56 条第 項第 3 号に係る緩和に関する措置は次のとおり 北側の前面の反対側に水面 線路敷その他これらに類するものがある場合又は建築物の敷地が北側で水面 線路敷その他これらに類するものに接する場合においては 当該前面の反対側の境界線又は当該水面 線路敷その他これらに類するものに接する隣地境界線は 当該水面 線路敷その他これらに類するものの幅の /2 だけ外側にあるものとみなす 2 建築物の敷地の地盤面が北側の隣地 ( 北側に前面がある場合においては 当該前面の反対側の隣接地をいう ) の地盤面 ( 隣地に建築物がない場合においては 当該隣地の平均地表面をいう ) より m 以上低い場合においては その建築物の敷地の地盤面は 当該高低差から m を減じたものの /2 だけ高い位置にあるものとみなす 3 計画又は予定の取扱い ( 摘要第 項第 7 号の内容に同じ ) 2 特定行政庁は 地形の特殊性により前項 2 の摘要が著しく不適当と認める場合は 規則で適当と認める高さに定めることができる ( 尼崎市では定めていない ) (6) 建築基準法第 56 条第 7 項 ( 天空率による斜線制限の緩和 ) 次に掲げる高さ制限については それぞれに定める位置において確保される採光 通風等と同程度以上の採光 通風等が当該位置において確保されるものとして政令で定める基準に適合する建築物については当該高さ制限の規定を適用しない 第 2 項の斜線による高さ制限建築基準法施行令第 35 条の 9 で定める位置 2 第 3 項の隣地斜線による高さ制限建築基準法施行令第 35 条の 0 で定める位置 2 第 項の北側斜線による高さの制限には この規定を適用しない 摘要第 2 項 適用の除外 第 2 号 総合設計制度等の許可を受けた建築物の取扱い 2) 建築基準法第 59 条の 2 第 項 第 86 条第 3 項及び第 4 項 第 86 条の 2 第 2 項及び第 3 項による許可を受けた建築物 ( 第 2 種 8m 高度地区内の建築物を除く ) については本規制は適用しない 総合設計制度 ( 法第 59 条の 2) 並びに一団地の総合的設計制度及び連担建築物設計制度 ( 第 86 条 ) の適用により 特定行政庁が高さに係る制限の緩和を許可した場合 その許可の範囲内で 第 5 種高度地区による高さ制限にかかる基準は適用を除外する -7-

8 第 3 号既存不適格建築物の取扱い ( 不適格部分以外での建築行為 ) 3) 建築基準法第 3 条第 2 項 ( 同法第 86 条の 8 第 項の規定により読み替えて適用される場合を含む ) の規定により本規制に適合しない部分 ( 以下 不適合部分 という ) を有する建築物 ( 同法第 3 条第 3 項 ( 同法第 86 条の 8 第 項の規定により読み替えて適用される場合を含む ) に規定する建築物を除く 以下 既存不適格建築物 という ) について 不適合部分以外の部分において増築 改築 大規模の修繕 大規模の模様替又は用途の変更を行う場合は 不適合部分については本規制は適用しない 適用しない ( 撤去不要 ) () にかかる都市計画決定の際 現に存する建築物若しくは現に建築 修繕若しくは模様替の工事中の建築物が当該高度地区の規定に適合せず 又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては 当該建築物又は建築物の部分に対しては高度地区の規制を適用しない ( 法第 3 条第 2 項 ) ( 参考 ) は 平成 22 年 月 4 日に都市計画決定している (2) 不適合部分以外の部分で行う次の建築行為については不適合部分の解消を必要としない ( 右図参照 ) 北 大規模 修繕等 増築 増築 : の敷地内にある既存建築物の床面積を増加させること 2 改築 : 既存建築物の全部又は一部の除却又は滅失後 従前とほぼ同様の用途 規模 構造による建築をいう 3 大規模の修繕 : 建築物の主要構造部の 種以上について行う過半の修繕をいう ( 法第 2 条第 項第 4 号 ) 4 大規模の模様替え : 建築物の主要構造部の 種以上について行う過半の模様替えをいう ( 法第 2 条第 項第 5 号 ) 5 用途変更 : 建物あるいは建物の一部分の使用目的を変えることをいう (3) の都市計画決定以前の法第 56 条第 3 項の高さ制限に違反している建築物の部分についてはこの規定を適用しない ( 法第 3 条第 3 項 ) 第 4 号既存不適格建築物の取扱い ( 不適格部分の建築行為 ) 4) 既存不適格建築物のうち 同一の敷地において この規定の適用後 改築 大規模の修繕 大規模の模様替又は用途の変更を行うものであって 市長が 事由 敷地形状 敷地周辺の状況及び日影の状態の比較等を考慮し この規制に適合させることが困難で 不適合となる部分を増加させないと認めるものについては 本規制は適用しない 既存建築物の不適合部分について建築行為を行う場合は 不適合部分の解消が原則であるが 生活基盤の確保を図る趣旨から 次に掲げる基準に適合し かつ 従前の建築物よりも不適合となる部分を増加させない範囲で市長が認めた場合については適用除外とする なお 認定に当たっては 原則として建築審査会の意見を聴くこととする ( 日影規制の不適格等高さに係る建築基準法上の不適格について建築審査会の意見を聴く場合は兼ねることができる ) ( 認定基準 ) 敷地要件 : 従前の敷地であること ただし 震災による敷地境界の異動 隣地との小規模の境界調整又は分合などによる異動を含む 2 建物所有者要件 : 従前の所有者又は同等と認めた者であること ( 建替等時点の所有者が管理組合又は建替組合で代表される場合を含む ) 3 建築物要件ア ) 建築基準法による北側斜線及び高さの限度は順守すること イ ) 敷地規模 形状や建替等の箇所 規模を考慮したとき 高度地区の規制に適合させることが著しく困難であること ウ ) 規定の適用後初めて行う改築等であること ただし 改築等を建替手続や建設上などの事情により数回に分けて行う場合 ( 建築基準法第 86 条の 8 第 項により認められた段階的改修を含む ) は 全体で 回とみなす また 同法第 86 条及び第 86 条の 2 の規定による一団地の総合的設計制度及び連担建築物設計制度の適用を受ける場合については 棟ごとに初めて行う改築等であること エ ) 敷地内の建築物全体について 従前の日影の状態を原則として超えないこと オ ) 敷地内の建築物全体について 高度地区に係る不適合部分 ( 容積で算定 ) の総量を増加させないこと 配置の変更は可能 -8-

9 第 5 号 公益上 災害等の理由による適用除外 5) 市長が 災害その他の事由を考慮し 公益上又は用途上やむを得ないと認める建築物については 本規制は適用しない 大規模災害時の建替えや公共性 文化的観点等の個別の事由によって 市長がやむを得ないと認められる場合について特例として対応を行う 第 6 号 告示日により適用除外とするもの 6) 平成 22 年 月 4 日において 敷地面積 70 m2未満の敷地の建築物については 第 2 項の規定は適用しない () 告示日 ( 平成 22 年 月 4 日 ) において 敷地面積 70 m2未満であり かつ 引き続き現在も建築物の敷地として使用される場合について 第 2 項の規定 ( 斜線による高さの制限 ) は適用しない (2) この規定を適用する場合は 既存建築物の建築確認申請書 ( 副本の写し ) 又は建築計画概要書 ( 写し ) を確認申請書に添付すること ただし 添付資料について市長がやむを得ないと認める場合はこの限りでない ( ただし書きの適用については 申請者は尼崎市都市計画課と別途協議を行い 都市計画課の押印のある資料を添付すること ) -9-