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1 決算報告書 第 1 期 上野特定目的会社 自平成 22 年 7 月 20 日 至平成 22 年 12 月 31 日

2 貸借対照表 ( 平成 22 年 12 月 31 日現在 ) 科 目 金額科目金額 ( 資産の部 ) ( 負債の部 ) Ⅰ 特定資産の部 1 流動負債 38,897,040 1 流動資産 145,871,289 事業未払金 3,856,425 信託預金 145,871,289 1 年内償還予定の特定社債 5,850,000 2 固定資産 1,202,652,938 預り金 1,746,855 (1) 有形固定資産 1,202,652,938 未払法人税等 120,800 信託建物 339,861,185 未払費用 16,892,037 信託建物附属設備 5,795,110 前受収益 10,430,923 信託工具器具備品 1,261,766 2 固定負債 981,042,170 信託土地 855,734,877 特定社債 894,150,000 特定資産の部合計 1,348,524,227 信託預り敷金 86,892,170 Ⅱ その他の資産の部 負 債 の 部 合 計 1,019,939,210 1 流動資産 54,177,670 ( 純資産の部 ) 現金及び預金 34,598,442 1 社員資本 385,600,687 前払費用 899,161 特定資本金 100,000 未収還付消費税 18,680,067 優先資本金 389,900,000 2 固定資産 2,838,000 剰余金 4,399,313 (1) 投資その他の資産 2,838,000 当期未処理損失 4,399,313 長期前払費用 2,838,000 その他の資産の部合計 資産の部合計 57,015,670 純資産の部合計 385,600,687 1,405,539,897 負債及び純資産の部合計 1,405,539,897 1

3 損益計算書 ( 平成 22 年 7 月 20 日から平成 22 年 12 月 31 日まで ) 科 目 営業収益売上高不動産賃貸収入 43,544,400 43,544,400 営業費用金融費用 27,234,342 売上原価不動産賃貸原価 16,893,712 販売費および一般管理費 2,944,644 47,072,698 営業損失 3,528,298 営業外収益雑収入 営業外費用創立費 750, ,227 経常損失 4,278,513 税引前当期純損失 4,278,513 法人税 住民税及び事業税 120,800 当期純損失 4,399,313 当期未処理損失 4,399,313 2

4 社員資本等変動計算書 ( 平成 22 年 7 月 20 日から平成 22 年 12 月 31 日まで ) 社 員 資 本 特定資本金 優先資本金 剰余金純資産合計社員資本合計当期未処理損失剰余金合計 前期末残高 当期変動額特定出資の発行 100, , ,000 優先出資の発行 - 389,900, ,900, ,900,000 当期純損失 - - 4,399,313 4,399,313 4,399,313 4,399,313 当期変動額合計 100, ,900,000 4,399,313 4,399, ,600, ,600,687 当期末残高 100, ,900,000 4,399,313 4,399, ,600, ,600,687 3

5 注記表 平成 22 年 7 月 20 日から 平成 22 年 12 月 31 日まで 重要な会計方針に係る事項に関する注記 (1) 資産の評価基準及び評価方法 1 特定資産の評価基準及び評価方法ア. 固定資産の減価償却の方法有形固定資産信託建物定額法により償却している ( 主な耐用年数 28 年 ) 信託建物附属設備定額法により償却している ( 主な耐用年数 15~17 年 ) 信託工具器具備品定額法により償却している ( 主な耐用年数 3 年 ) (2) その他計算書類の作成のための基本となる重要な事項 1 消費税及び地方消費税の会計処理税抜方式によっている 2 固定資産税等の処理方法不動産信託受益権の取得に伴い 精算金として負担すべき初年度の固定資産税等相当額については 費用に計上せず当該不動産信託受益権の取得原価に算入している 3ヘッジ会計の方法 1. ヘッジ会計の方法特例処理の要件を満たす金利キャップについて 特例処理を採用している 2. ヘッジ手段とヘッジ対象 (i) ヘッジ手段 金利キャップ取引 (ii) ヘッジ対象 特定社債 3. ヘッジ方針金利キャップにより 特定社債の金利変動リスクをヘッジすることとしている 4. ヘッジの有効性評価の方法金利キャップの想定元本 利息の受払条件及び契約期間がほぼ同一であり 金利キャップの特例処理の要件を満たしているため 有効性の評価を省略している 4 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については 信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について 貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上している なお 該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある科目については 貸借対照表において区分掲記することとしている 4

6 貸借対照表に関する注記 ( 特定資産の部に係るもの ) 1. 減価償却累計額信託建物 5,096,253 円信託建物附属設備 64,460 円信託工具器具備品 74,378 円減価償却累計額合計 5,235,091 円 2. 特定資産の価格につき調査した結果 鑑定評価の内容 特定資産 物件名 : 信井ビル 本件土地及び本件建物 鑑定評価をした者 鑑定評価をした日 金 1,430,000,000 円 不動産鑑定士志賀峰央氏 平成 22 年 8 月 10 日 上記鑑定評価を踏まえた調査結果 本件土地及び本件建物 当該調査をした者 当該調査をした日 鑑定評価の金額と同じ 不動産鑑定士丸川研治氏 平成 22 年 8 月 11 日 社員資本等変動計算書に関する注記 1. 当該事業年度の末日における発行済優先出資の総口数 A 号優先出資 194,960,000 口 B 号優先出資 194,940,000 口 税効果会計に関する注記 繰延税金資産の発生の主な原因別の内訳 繰延税金資産繰越欠損金繰延税金資産小計評価性引当額繰延税金資産合計繰延税金資産の純額 1,799,010 円 1,799,010 円 1,799,010 円 - 円 - 円 5

7 金融商品に関する注記 1. 金融商品の状況に関する事項 (1) 金融商品に対する取組方針 当社は不動産関連資産の取得 修繕等又は分配金の支払い もしくは債務の返済 ( 敷金等並びに 特定社債の返済を含みます ) 運転資金等に手当てされる資金を主に特定社債により調達してお ります デリバティブは特定社債の金利変動リスクを回避するために利用し 投機的な取引は行 いません (2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制特定社債の資金使途は 不動産関連資産の取得資金並びに特定社債の返済 償還資金等でありま す これらは償還時に代替資金が調達できないリスクに晒されていますが 余剰資金の活用や出 資を含めた多角的な資金調達を検討 実施することで当該リスクを管理 限定することが可能です 変動金利の特定社債は金利の変動リスクに晒されていますが 支払金利の変動リスクを回避 するために デリバティブ取引 ( 金利キャップ取引 ) をヘッジ手段として利用しています ヘッ ジ有効性の評価方法については 金利キャップの特例処理の要件を満たしているため その判定 をもって有効性の評価を省略しています デリバティブ取引の執行 管理については 信用リス クを軽減するために 格付けの高い金融機関とのみ取引を行っています (3) 金融商品の時価等に関する事項について補足説明 金融商品の時価は 市場価格が無い場合には合理的に算定された価額が含まれています 当該価 格の算定においては一定の前提条件等を採用しているため 異なる前提条件等によった場合 当該価額が異なることもあります 2. 金融商品の時価等に関する事項 におけるデリバティブ取 引に関する契約額等については その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すもの ではありません 2. 金融商品の時価等に関する事項 平成 22 年 12 月 31 日 ( 当期の決算日 ) における貸借対照表計上額 時価およびこれらの差額につい ては 次のとおりであります なお 時価を把握することが極めて困難と認められるものは次表に含めておりません ( 注 3 参照 ) 6

8 貸借対照表計上額 時価差額 (1) 信託預金 145,871, ,871,289 - (2) 現金及び預金 34,598,442 34,598,442 - (3) 未収還付消費税 18,680,067 18,680,067 - (4) 事業未払金 (3,856,425) (3,856,425) - (5)1 年内償還予定の特定社債 (5,850,000) (5,850,000) - (6) 預り金 (1,746,855) (1,746,855) - (7) 特定社債 (894,150,000) (894,150,000) - (8) デリバティブ取引 ヘッジ会計が適用されているもの ( 注 1) 負債に計上されているものについては ( ) で示しています ( 注 2) 金融商品の時価の算定方法並びにデリバティブ取引に関する事項 (1) 信託預金 これらは短期間で決済されるため時価は帳簿価額に近似していることから 当該帳簿価額によっ ております (2) 現金及び預金 これらは短期間で決済されるため時価は帳簿価額に近似していることから 当該帳簿価額によっ ております (3) 未収還付消費税 これらは短期間で決済されるため時価は帳簿価額に近似していることから 当該帳簿価額によっ ております (4) 事業未払金 これらは短期間で決済されるため時価は帳簿価額に近似していることから 当該帳簿価額によっ ております (5)1 年内償還予定の特定社債 (7) 特定社債 当社の発行する特定社債は変動金利であるため 短期間で市場金利を反映し また 当社の信用 状態は発行後大きく異なっていないことから 時価は帳簿価額に近似していると考えられるため 7

9 当該帳簿価額によっております (6) 預り金 これらは短期間で決済されるため時価は帳簿価額に近似していることから 当該帳簿価額によっ ております (8) デリバティブ取引 ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について ヘッジ会計の方法ごとの決算日におけ る契約額または契約において定められた元本相当額等は 次のとおりであります ヘッジ会計の方法金利キャップの特例処理 デリバティブ取引の種 類等 金利キャッ プ取引 主なヘッジ 対象 契約額等 うち 1 年超 時価 特定社債 900,000, ,150,000 2,895,766 当該時価の 算定方法 取引先金融機関から提示された価 格等によっておりま す ( 注 3) 時価を把握することが極めて困難と認められるもの賃貸物件における賃借人から預託されている信託預り敷金 ( 貸借対照表計上額 86,892,170 円 ) は 市場価格がなく 賃借人の退去までの実質的な預託期間を見積もることが困難であり時価を把握することが極めて困難と認められることから 時価等の開示対象としておりません ( 注 4) 特定社債の決算日後の返済予定額 1 年以内 1 年超 2 年超 3 年超 4 年超 5 年超 2 年以内 3 年以内 4 年以内 5 年以内 特定社債 5,850,000 5,850,000 5,850,000 5,850, ,600,000 - 合計 5,850,000 5,850,000 5,850,000 5,850, ,600,000-8

10 賃貸等不動産の時価等に関する注記 本特定目的会社は 東京都台東区上野における賃貸用のオフィスビル ( 土地を含む ) の信託受益権 を有している 当該賃貸等不動産の貸借対照表計上額 当期増減額及び時価は 次の通りである 貸借対照表計上額 前期末残高 当期増減額 当期末残高 当期末の時価 - 1,202,652,938 1,202,652,938 1,430,000,000 ( 注 1) 貸借対照表計上額は 取得原価から減価償却累計額を控除した金額である ( 注 2) 当期増減額のうち 主な増加額は不動産信託受益権の取得 (1,192,013 千円 ) である ( 注 3) 当期末の時価は 受益権取得時における社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書に基づ いて算定した金額です 鑑定評価額の価額時点は平成 22 年 8 月 10 日でありますが 本件特定資産 に関しては 一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標の変動が軽微である ため 鑑定評価額の価額時点から当期末までの時点修正は行っておりません また 平成 22 年 12 月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は以下のとおりです 損益計算書における金額不動産賃貸収入 不動産賃貸原価 不動産賃貸事業損益 43,544,400 16,893,712 26,650,688 一口当たり情報に関する注記 特定出資一口当たり純資産額一口当たり当期純損失金額 A 号優先出資一口当たり純資産額一口当たり当期純損失金額 B 号優先出資一口当たり純資産額一口当たり当期純損失金額 0 円 00 銭 - 円 - 銭 1 円 00 銭 0 円 00 銭 0 円 98 銭 0 円 02 銭 9

11 損失処理計算書 科 目 金 額 当期未処理損失 4,399,313 これを次のとおり処理する 次期繰越損失 4,399,313 10

12 営業収益及び営業費用の明細 区分科目内訳金額摘要 営業収益 営業費用 不動産賃貸収入 不動産賃貸収入 37,245,293 駐車場収入 2,287,883 看板料収入 169,678 水道光熱費収入 2,953,971 その他の営業収入 887,575 計 43,544,400 金融費用 特定社債利息 11,015,010 金利キャップ償却費 330,000 特定社債発行費 14,662,700 優先出資発行費 1,198,060 特定出資発行費 28,572 計 27,234,342 不動産賃貸原価 プロパティマネジメント報酬 1,442,128 修繕費 93,000 水道光熱費 2,831,523 保険料 57,179 減価償却費 5,235,091 通信費 131,744 広告宣伝費 1,901,055 建物管理費 3,612,238 アセットマネジメント報酬 1,589,754 計 16,893,712 販売費及び一般管理費 支払手数料 63,831 租税公課 20,200 会計事務所委託費用 1,701,850 信託報酬 526,029 銀行手数料 50,300 旅費交通費 6,886 消耗品費 103,700 雑費 471,848 計 2,944,644 11

( 資産の部 ) ( 負債の部 ) Ⅰ 特定資産の部 1. 流動負債 366,211,036 1 年内返済予定 1. 流動資産 580,621,275 特定社債 302,000,000 信託預金 580,621,275 事業未払金 2,363, 固定資産 6,029,788,716 未払

( 資産の部 ) ( 負債の部 ) Ⅰ 特定資産の部 1. 流動負債 366,211,036 1 年内返済予定 1. 流動資産 580,621,275 特定社債 302,000,000 信託預金 580,621,275 事業未払金 2,363, 固定資産 6,029,788,716 未払 ( 資産の部 ) ( 負債の部 ) Ⅰ 特定資産の部 1. 流動負債 366,211,036 1 年内返済予定 1. 流動資産 580,621,275 特定社債 302,000,000 信託預金 580,621,275 事業未払金 2,363,743 2. 固定資産 6,029,788,716 未払法人税等 791,600 信託建物 3,518,326,394 未払金 22,336,042 信託建物附属設備

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<4D F736F F D2081A F838D815B836F838B B B E631358AFA81408C768E5A8F9197DE B617 貸借対照表 ( 平成 28 年 6 月 30 日現在 ) 資産の部負債の部 ( 単位 : 千円 ) 流動資産 18,377 377,600 流動負債 7,904 04,475 現金及び預金 2,858,173 買 掛 金 248,267 短期貸付金 600,000 未 払 金 150,629 仕掛販売用不動産 9,849,561 短期借入金 3,150,000 販売用不動産 4,211,255 前払費用

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第45期(平成28年9月期)決算公告 貸 借 対 照 表 ( 平成 28 年 9 月 30 日現在 ) 科 目 金 額 科 目 金 額 ( 資産の部 ) ( 負債の部 ) 流動資産 2,803,497,052 流動負債 1,315,628,315 現 金 及 び 預 金 2,458,721,101 1 年以内に返済予定の長期借入金 400,000,000 営 業 未 収 入 金 102,297,248 リ ー ス 債 務 21,538,844

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