第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 1 投 資 法 人 の 概 況 (1) 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 1 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 ( 注 1)( 注 2) 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 決 算 年

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1 表 紙 提 出 書 類 有 価 証 券 報 告 書 提 出 先 関 東 財 務 局 長 提 出 日 平 成 28 年 6 月 24 日 計 算 期 間 第 25 期 ( 自 平 成 27 年 10 月 1 日 至 平 成 28 年 3 月 31 日 ) 発 行 者 名 グローバル ワン 不 動 産 投 資 法 人 代 表 者 の 役 職 氏 名 執 行 役 員 内 田 昭 雄 本 店 の 所 在 の 場 所 東 京 都 千 代 田 区 麹 町 四 丁 目 1 番 地 事 務 連 絡 者 氏 名 グローバル アライアンス リアルティ 株 式 会 社 代 表 取 締 役 社 長 和 田 康 常 務 執 行 役 員 ( 投 信 運 用 部 投 信 業 務 部 担 当 ) 柴 田 昌 孝 連 絡 場 所 東 京 都 千 代 田 区 麹 町 四 丁 目 1 番 地 電 話 番 号 縦 覧 に 供 する 場 所 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 ( 東 京 都 中 央 区 日 本 橋 兜 町 2 番 1 号 )

2 第 一 部 ファンド 情 報 第 1 ファンドの 状 況 1 投 資 法 人 の 概 況 (1) 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 1 主 要 な 経 営 指 標 等 の 推 移 ( 注 1)( 注 2) 期 第 16 期 第 17 期 第 18 期 第 19 期 第 20 期 決 算 年 月 平 成 23 年 9 月 平 成 24 年 3 月 平 成 24 年 9 月 平 成 25 年 3 月 平 成 25 年 9 月 営 業 収 益 百 万 円 4,087 4,331 4,288 4,491 4,393 (うち 賃 貸 事 業 収 益 ) 百 万 円 (4,087) (4,331) (4,288) (4,491) (4,393) 営 業 費 用 百 万 円 2,480 2,456 2,490 2,546 2,565 (うち 賃 貸 事 業 費 用 ) 百 万 円 (2,095) (2,053) (2,093) (2,140) (2,152) 営 業 利 益 百 万 円 1,606 1,874 1,798 1,944 1,827 経 常 利 益 百 万 円 1,084 1,348 1,273 1,404 1,287 当 期 純 利 益 (a) 百 万 円 1,082 1,347 1,273 1,403 1,286 総 資 産 額 (b) 百 万 円 152, , , , ,991 純 資 産 額 (c) 百 万 円 76,108 76,373 76,299 76,429 76,313 出 資 総 額 百 万 円 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 (d) 口 96,900 96,900 96,900 96,900 96,900 1 口 当 たり 純 資 産 額 ( 注 3) (c)/(d) 円 785, , , , ,773 分 配 金 総 額 (e) 百 万 円 1,082 1,347 1,273 1,403 1,286 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 注 3) ( 注 4) 円 11,167 13,901 13,137 14,482 6,640 1 口 当 たり 分 配 金 額 (e)/(d) 円 11,167 13,902 13,138 14,483 13,281 (うち1 口 当 たり 利 益 分 配 金 ) 円 (11,167) (13,902) (13,138) (14,483) (13,281) (うち1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 ) 円 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 総 資 産 経 常 利 益 率 ( 注 5) % ( 年 換 算 ) ( 注 5) % (1.4) (1.7) (1.6) (1.7) (1.5) 自 己 資 本 利 益 率 ( 注 5) % ( 年 換 算 ) ( 注 5) % (2.8) (3.5) (3.3) (3.6) (3.3) 自 己 資 本 比 率 (c)/(b) % 配 当 性 向 [その 他 参 考 情 報 ] ( 注 6) (e)/(a) % 期 末 投 資 物 件 数 ( 注 7) 件 期 末 テナント 数 ( 注 7) 件 期 末 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 7) m2 105, , , , , 期 末 稼 働 率 ( 注 7) % 減 価 償 却 費 百 万 円 資 本 的 支 出 額 百 万 円 賃 貸 NOI(Net Operating Income) ( 注 5) 百 万 円 2,768 3,043 2,937 3,120 3,015 1 口 当 たりFFO(Funds from Operation) ( 注 5) 円 19,185 21,806 20,797 22,425 21,269 デット サービス カバレッジ レ シオ ( 注 5) 倍 金 利 償 却 前 当 期 純 利 益 百 万 円 2,341 2,595 2,496 2,652 2,538 支 払 利 息 百 万 円 有 利 子 負 債 額 百 万 円 69,200 69,200 69,200 77,000 77,000 期 末 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 % 運 用 日 数 日

3 期 第 21 期 第 22 期 第 23 期 第 24 期 第 25 期 決 算 年 月 平 成 26 年 3 月 平 成 26 年 9 月 平 成 27 年 3 月 平 成 27 年 9 月 平 成 28 年 3 月 営 業 収 益 百 万 円 6,296 3,981 5,265 3,893 4,076 (うち 賃 貸 事 業 収 益 ) 百 万 円 (3,914) (3,981) (4,090) (3,893) (4,076) 営 業 費 用 百 万 円 3,708 2,323 2,648 2,495 2,538 (うち 賃 貸 事 業 費 用 ) 百 万 円 (1,991) (1,918) (2,132) (2,081) (2,114) 営 業 利 益 百 万 円 2,588 1,658 2,617 1,398 1,537 経 常 利 益 百 万 円 2,080 1,174 2, ,076 当 期 純 利 益 (a) 百 万 円 2,079 1,173 2, ,075 総 資 産 額 (b) 百 万 円 156, , , , ,692 純 資 産 額 (c) 百 万 円 77,105 76,402 77,314 76,362 76,412 出 資 総 額 百 万 円 75,026 75,026 75,026 75,026 75,026 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 (d) 口 96, , , , ,800 1 口 当 たり 純 資 産 額 ( 注 3) (c)/(d) 円 397, , , , ,287 分 配 金 総 額 (e) 百 万 円 1,876 1,173 1,880 1,025 1,094 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 ( 注 3) ( 注 4) 円 10,729 6,053 10,760 4,788 5,549 1 口 当 たり 分 配 金 額 (e)/(d) 円 19,365 6,053 9,703 5,289 5,650 (うち1 口 当 たり 利 益 分 配 金 ) 円 (19,365) (6,053) (9,703) (5,289) (5,650) (うち1 口 当 たり 利 益 超 過 分 配 金 ) 円 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 総 資 産 経 常 利 益 率 ( 注 5) % ( 年 換 算 ) ( 注 5) % (2.6) (1.4) (2.4) (1.0) (1.2) 自 己 資 本 利 益 率 ( 注 5) % ( 年 換 算 ) ( 注 5) % (5.4) (3.0) (5.4) (2.4) (2.8) 自 己 資 本 比 率 (c)/(b) % 配 当 性 向 [その 他 参 考 情 報 ] ( 注 6) (e)/(a) % 期 末 投 資 物 件 数 ( 注 7) 件 期 末 テナント 数 ( 注 7) 件 期 末 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 注 7) m2 94, , , , , 期 末 稼 働 率 ( 注 7) % 減 価 償 却 費 百 万 円 資 本 的 支 出 額 百 万 円 賃 貸 NOI(Net Operating Income) ( 注 5) 百 万 円 2,662 2,812 2,741 2,600 2,757 1 口 当 たりFFO(Funds from Operation) ( 注 5) 円 29,089 9,922 14,805 8,860 9,652 デット サービス カバレッジ レ シオ ( 注 5) 倍 金 利 償 却 前 当 期 純 利 益 百 万 円 3,256 2,344 3,326 2,115 2,259 支 払 利 息 百 万 円 有 利 子 負 債 額 百 万 円 73,000 92,000 85,000 85,000 85,000 期 末 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 % 運 用 日 数 日 ( 注 1) 記 載 した 数 値 は 特 に 記 載 しない 限 りいずれも 記 載 未 満 の 桁 数 を 切 捨 てて 表 示 しております ( 注 2) 営 業 収 益 等 には 消 費 税 等 は 含 まれておりません ( 注 3) 本 投 資 法 人 は 平 成 26 年 3 月 31 日 を 基 準 日 平 成 26 年 4 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として 投 資 口 1 口 につき2 口 の 割 合 による 投 資 口 の 分 割 を 行 っております 第 20 期 期 首 に 当 該 投 資 口 の 分 割 が 行 われたと 仮 定 して1 口 当 たり 純 資 産 額 及 び1 口 当 たり 当 期 純 利 益 を 算 出 してお ります ( 注 4) 1 口 当 たり 当 期 純 利 益 は 当 期 純 利 益 を 日 数 加 重 平 均 投 資 口 数 ( 第 16 期 :96,900 口 第 17 期 :96,900 口 第 18 期 :96,900 口 第 19 期 :96,900 口 第 20 期 :193,800 口 第 21 期 :193,800 口 第 22 期 :193,800 口 第 23 期 :193,800 口 第 24 期 :193,800 口 第 25 期 : 193,800 口 )で 除 することにより 算 出 しております なお 日 数 加 重 平 均 投 資 口 数 は 小 数 点 第 1 位 を 四 捨 五 入 して 表 示 しております ( 注 5) 記 載 した 指 標 は 以 下 の 方 法 により 算 定 しております 総 資 産 経 常 利 益 率 経 常 利 益 / 平 均 総 資 産 額 ( ) 自 己 資 本 利 益 率 当 期 純 利 益 / 平 均 純 資 産 額 ( ) 賃 貸 NOI(Net Operating Income) 1 口 当 たりFFO(Funds from Operation) デット サービス カバレッジ レシオ ( ) 平 均 総 資 産 額 =( 期 首 総 資 産 額 + 期 末 総 資 産 額 )/2 平 均 純 資 産 額 =( 期 首 純 資 産 額 + 期 末 純 資 産 額 )/2 賃 貸 事 業 損 益 ( 賃 貸 事 業 収 益 - 賃 貸 事 業 費 用 )+ 減 価 償 却 費 ( 当 期 純 利 益 + 減 価 償 却 費 +その 他 不 動 産 関 連 償 却 )/ 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 金 利 償 却 前 当 期 純 利 益 / 支 払 利 息 ( 注 6) 配 当 性 向 については 小 数 点 第 1 位 未 満 を 切 捨 てにより 表 示 しております ( 注 7) 期 末 投 資 物 件 数 は 社 会 通 念 上 オフィスビルとして 一 体 と 認 められる 単 位 で 記 載 しております また 期 末 テナント 数 は 同 一 テナントが 複 数 の 物 件 に 入 居 している 場 合 には 1テナントとして 算 出 しております - 2 -

4 平 河 町 森 タワーについては 第 22 期 に 森 ビル 株 式 会 社 との 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 が 固 定 賃 料 型 からパススルー 型 ( 賃 借 人 から 収 受 する 賃 料 が 賃 借 人 がエンドテナントから 収 受 する 賃 料 と 同 額 とされている 契 約 ( 以 下 パススルー 型 といいます ))へ 移 行 したことに 伴 い 第 22 期 よりエンドテナント 総 数 としております また アークヒルズ 仙 石 山 森 タワーについては 第 25 期 に 森 ビル 株 式 会 社 との 建 物 賃 貸 借 契 約 が 固 定 賃 料 型 からパススルー 型 へ 移 行 したことに 伴 い 第 25 期 より 共 同 運 用 区 画 のエンドテナント 総 数 としております なお 共 同 運 用 とは 森 ビル 株 式 会 社 を 含 む32 階 から47 階 までの 区 分 所 有 者 との 間 で 期 間 約 10 年 ( 平 成 24 年 11 月 20 日 から 平 成 34 年 11 月 30 日 まで)の 区 分 所 有 者 間 協 定 を 締 結 し 32 階 から47 階 までの16フロアを 共 同 運 用 区 画 とし 当 該 区 画 から 生 じる 収 支 を 面 積 に 基 づ く 事 業 比 率 に 応 じて 分 配 する 仕 組 みをいいます 期 末 稼 働 率 は 決 算 期 間 末 日 ( 以 下 決 算 日 といいます ) 時 点 における 総 賃 貸 可 能 面 積 ( 期 末 総 賃 貸 可 能 面 積 )に 占 める 総 賃 貸 面 積 の 割 合 を 記 載 しております 総 賃 貸 可 能 面 積 とは 対 象 不 動 産 の 賃 貸 可 能 な 面 積 合 計 のうち 本 投 資 法 人 の 保 有 持 分 に 相 当 する 面 積 ( 投 資 対 象 面 積 共 用 部 等 を 賃 貸 している 場 合 はその 賃 貸 面 積 を 含 みます )を いいます また 総 賃 貸 面 積 とは 総 賃 貸 可 能 面 積 のうち 実 際 に 賃 貸 借 契 約 が 締 結 され 賃 貸 されている 面 積 合 計 のうち 本 投 資 法 人 の 保 有 持 分 に 相 当 する 面 積 をいいます 2 業 績 の 概 況 A. 投 資 法 人 の 主 な 推 移 本 投 資 法 人 は 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 ( 昭 和 26 年 法 律 第 198 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 投 信 法 といいます )に 基 づき グローバル アライアンス リアルティ 株 式 会 社 を 設 立 企 画 人 と して 平 成 15 年 4 月 16 日 に 出 資 総 額 200 百 万 円 (400 口 )で 設 立 され 平 成 15 年 5 月 28 日 関 東 財 務 局 への 登 録 が 完 了 しました( 登 録 番 号 関 東 財 務 局 長 第 20 号 ) 平 成 15 年 9 月 25 日 に 公 募 による 投 資 口 の 追 加 発 行 (48,000 口 )を 行 い 23,623 百 万 円 の 資 金 を 調 達 して 同 日 株 式 会 社 東 京 証 券 取 引 所 ( 以 下 東 京 証 券 取 引 所 といいます )の 不 動 産 投 資 信 託 証 券 市 場 に 上 場 し( 銘 柄 コード:8958) この 度 平 成 28 年 3 月 期 ( 第 25 期 )の 決 算 を 終 了 しました B. 投 資 環 境 と 運 用 の 実 績 < 投 資 環 境 > 当 期 の 日 本 経 済 は 中 国 を 始 めとするアジア 新 興 国 や 資 源 国 等 の 景 気 減 速 を 背 景 に 資 本 市 場 においては 不 安 定 な 動 きも 見 られましたが 雇 用 所 得 環 境 の 改 善 傾 向 が 続 く 中 で 政 府 の 各 種 政 策 の 効 果 もあって 緩 やかな 回 復 基 調 が 続 きました オフィスビルの 賃 貸 マーケットは 東 京 都 心 部 については 引 き 続 きテナント 需 要 が 堅 調 であることか ら 需 給 タイトな 状 況 にあり 賃 料 水 準 についても 小 幅 ながら 上 昇 傾 向 を 維 持 しています オフィスビルの 投 資 マーケットは 良 好 な 資 金 調 達 環 境 が 継 続 する 中 市 場 参 加 者 の 多 様 化 や 好 調 な 賃 貸 マーケット 環 境 に 伴 う 売 買 価 格 の 先 高 感 等 を 背 景 に 投 資 意 欲 が 旺 盛 な 状 況 が 続 いているため 物 件 の 取 得 競 争 は 激 しさを 増 し 期 待 利 回 りの 低 下 と 売 買 価 格 の 上 昇 が 一 段 と 進 んでいます (イ) 長 期 的 資 産 価 値 の 維 持 本 投 資 法 人 では 一 定 期 間 経 過 後 も 投 資 家 の 投 資 需 要 を 誘 引 する 魅 力 のある 不 動 産 関 連 資 産 への 投 資 を 行 うことが 重 要 であると 認 識 しております そのために 近 ( 立 地 の 優 れた 物 件 ) 新 ( 築 年 数 の 浅 い 物 件 ) 大 ( 大 型 の 物 件 )の3 要 素 を 重 視 したうえで マーケットにおける 優 位 性 を 持 った 中 長 期 的 競 争 力 の 高 い 優 良 不 動 産 関 連 資 産 を 慎 重 に 選 定 して 投 資 を 行 います (ロ) 安 定 賃 料 収 入 の 確 保 本 投 資 法 人 では キャッシュ フロー( 賃 料 収 入 )について 中 長 期 的 安 定 度 が 高 いと 見 込 まれること に 加 えて 取 得 時 点 において 当 面 2 年 程 度 のキャッシュ フローの 確 実 性 の 高 い 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れている 不 動 産 関 連 資 産 であれば 優 先 的 に 投 資 対 象 として 検 討 します - 3 -

5 < 運 用 の 実 績 > (イ) 資 産 の 取 得 譲 渡 本 投 資 法 人 は 平 成 16 年 3 月 期 ( 第 1 期 )において 上 場 日 の 翌 日 ( 平 成 15 年 9 月 26 日 )にスフィア タワー 天 王 洲 近 鉄 大 森 ビル 近 鉄 新 名 古 屋 ビルの3 物 件 ( 取 得 価 額 の 総 額 39,753 百 万 円 )を 取 得 して 運 用 を 開 始 し 平 成 15 年 12 月 25 日 に 大 手 町 ファーストスクエア( 区 分 所 有 権 専 有 面 積 割 合 約 9.14% 取 得 価 額 23,495 百 万 円 )を 取 得 いたしました 平 成 17 年 3 月 期 ( 第 3 期 )において 平 成 16 年 10 月 1 日 に 近 鉄 大 森 ビルを 譲 渡 し 平 成 17 年 3 月 29 日 に 銀 座 ファーストビル( 区 分 所 有 権 専 有 面 積 割 合 約 92.1% 取 得 価 額 12,282 百 万 円 )を 取 得 いたしま した 平 成 18 年 3 月 期 ( 第 5 期 )において 平 成 17 年 10 月 21 日 にTK 南 青 山 ビル( 取 得 価 額 35,000 百 万 円 )を 取 得 いたしました また 平 成 19 年 9 月 期 ( 第 8 期 )において 平 成 19 年 4 月 25 日 に 明 治 安 田 生 命 さいたま 新 都 心 ビル(ただし 共 有 持 分 50% 取 得 価 額 22,700 百 万 円 )を 取 得 いたしました 平 成 20 年 3 月 期 ( 第 9 期 )において 平 成 19 年 10 月 2 日 にスフィアタワー 天 王 洲 の 一 部 (33%)を 譲 渡 し 平 成 20 年 1 月 31 日 に 淀 屋 橋 フレックスタワー( 取 得 価 額 7,834 百 万 円 )を 取 得 いたしました 平 成 23 年 3 月 期 ( 第 15 期 )において 平 成 23 年 3 月 1 日 に 平 河 町 森 タワー( 区 分 所 有 権 持 分 割 合 約 26.2% 取 得 価 額 18,200 百 万 円 )を 取 得 いたしました 平 成 25 年 3 月 期 ( 第 19 期 )において 平 成 24 年 11 月 20 日 にアー クヒルズ 仙 石 山 森 タワー( 区 分 所 有 権 持 分 割 合 約 5.6% 取 得 価 額 8,423 百 万 円 )を 取 得 いたしまし た 平 成 26 年 3 月 期 ( 第 21 期 )において 平 成 25 年 12 月 20 日 にスフィアタワー 天 王 洲 を 譲 渡 し 平 成 26 年 3 月 27 日 に 近 鉄 新 名 古 屋 ビルの 一 部 ( 共 有 持 分 67%)を 譲 渡 いたしました また 平 成 26 年 3 月 28 日 にアルカセントラル( 区 分 所 有 権 持 分 割 合 約 56.1% 取 得 価 額 15,031 百 万 円 )を 取 得 いたしました 平 成 26 年 9 月 期 ( 第 22 期 )において 平 成 26 年 5 月 30 日 にアルカセントラル( 区 分 所 有 権 持 分 割 合 約 1.7% 取 得 価 額 360 百 万 円 )を 追 加 取 得 し 平 成 26 年 8 月 1 日 に 横 浜 プラザビル( 所 有 権 取 得 価 額 17,950 百 万 円 )を 取 得 いたしました 平 成 27 年 3 月 期 ( 第 23 期 )において 平 成 26 年 10 月 9 日 に 近 鉄 新 名 古 屋 ビルの 残 り 持 分 ( 共 有 持 分 33%)を 譲 渡 いたしました 当 期 におきましては 新 たな 資 産 の 取 得 譲 渡 は 行 っておりません (ロ) 本 投 資 法 人 の 保 有 する 資 産 の 運 用 管 理 本 投 資 法 人 の 保 有 資 産 は 平 成 28 年 3 月 31 日 現 在 において オフィスビル9 物 件 取 得 価 額 の 総 額 161,276 百 万 円 総 賃 貸 可 能 面 積 102,783.56m2となっております 当 期 末 時 点 のポートフォリオ 全 体 の 稼 働 率 は 97.6%です - 4 -

6 平 成 28 年 3 月 末 までの 直 近 5 年 間 における 賃 貸 状 況 は 以 下 のとおりです 物 件 数 テナント 数 ( 注 1) 総 賃 貸 可 能 面 積 (m2) 稼 働 率 (%)( 注 2) 平 成 23 年 4 月 末 ,152.22( 注 3) 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 平 成 24 年 1 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 ,149.12( 注 4) 月 末 , 月 末 , 月 末 9 135( 注 5) 109, 月 末 ,076.66( 注 6) 95.9 平 成 25 年 1 月 末 , 月 末 ,054.44( 注 7) 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 ,057.54( 注 8) 月 末 , 月 末 , 月 末 ,176.34( 注 9) 94.4 平 成 26 年 1 月 末 , 月 末 , 月 末 ,027.37( 注 10) 月 末 9 157( 注 11) 93,943.05( 注 12) 月 末 ,390.76( 注 13) 月 末 , 月 末 , 月 末 ,609.20( 注 14) 月 末 , 月 末 ,

7 物 件 数 テナント 数 ( 注 1) 総 賃 貸 可 能 面 積 (m2) 稼 働 率 (%)( 注 2) 11 月 末 , 月 末 , 平 成 27 年 1 月 末 , 月 末 , 月 末 ,489.80( 注 15) 月 末 , 月 末 , 月 末 ,749.47( 注 16) 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 , 月 末 ,787.28( 注 17) 月 末 9 169( 注 18) 102,762.48( 注 19) 97.3 平 成 28 年 1 月 末 , 月 末 ,783.56( 注 20) 月 末 , ( 注 1) テナント 数 は 同 一 テナントが 複 数 の 物 件 に 入 居 している 場 合 には 1テナントとして 算 出 しております ( 注 2) 稼 働 率 とは 総 賃 貸 可 能 面 積 に 占 める 総 賃 貸 面 積 の 割 合 をいい 上 記 表 においては 小 数 点 第 2 位 を 四 捨 五 入 してお ります ( 注 3) 銀 座 ファーストビルにおいて 管 理 用 の 倉 庫 の 一 部 を 賃 貸 用 の 倉 庫 にしたことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が 増 加 しており ます ( 注 4)スフィアタワー 天 王 洲 において メゾネット( 二 階 層 に 跨 る 内 階 段 ) 部 分 を 対 象 面 積 から 除 外 したことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が 減 少 しております ( 注 5)アークヒルズ 仙 石 山 森 タワーにおいては 信 託 受 託 者 と 森 ビル 株 式 会 社 との 間 で 建 物 賃 貸 借 契 約 が 締 結 されており 森 ビル 株 式 会 社 が 転 貸 人 となることの 同 意 を 全 てのエンドテナントより 取 得 しているため テナント 数 を1としておりま す ( 注 6) 大 手 町 ファーストスクエアにおいて 基 準 階 の 一 部 をフロア 分 割 したことに 伴 い 内 廊 下 を 設 置 したため 総 賃 貸 可 能 面 積 が 減 少 しております ( 注 7) 大 手 町 ファーストスクエアにおいて 基 準 階 の 一 部 をフロア 分 割 したことに 伴 い 内 廊 下 を 設 置 したため 総 賃 貸 可 能 面 積 が 減 少 しております ( 注 8)スフィアタワー 天 王 洲 において メゾネット( 二 階 層 に 跨 る 内 階 段 ) 部 分 を 対 象 面 積 に 含 めたことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が 増 加 しております ( 注 9)スフィアタワー 天 王 洲 を 譲 渡 したことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が 減 少 しておりますが 一 方 で 大 手 町 ファーストスクエ アにおいて 18 階 の 管 理 用 の 事 務 室 を 貸 室 にしたことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が24.12m2 増 加 しております ( 注 10) 近 鉄 新 名 古 屋 ビルの 共 有 持 分 67%を 譲 渡 したことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が 減 少 しておりますが 一 方 でアルカセント ラルを 取 得 したことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が 増 加 しております ( 注 11) 平 河 町 森 タワーにおいて 森 ビル 株 式 会 社 との 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 が 固 定 賃 料 型 からパススルー 型 へ 移 行 したことに 伴 い エンドテナント 総 数 を 記 載 しているため テナント 数 が 増 加 しております ( 注 12) 平 河 町 森 タワーにおいて 森 ビル 株 式 会 社 との 定 期 建 物 賃 貸 借 契 約 が 固 定 賃 料 型 からパススルー 型 へ 移 行 したことに 伴 い 貸 室 を 分 割 して 内 廊 下 を 造 作 した 部 分 を 控 除 したため 総 賃 貸 可 能 面 積 が 減 少 しております ( 注 13)アルカセントラルを 追 加 取 得 したことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が 増 加 しております ( 注 14) 横 浜 プラザビルを 取 得 したことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が 増 加 しておりますが 一 方 で 大 手 町 ファーストスクエアにお いて 23 階 共 有 部 分 の 賃 貸 区 画 の 一 部 を 共 用 部 に 変 更 したことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が4.09m2 減 少 しております ( 注 15) 明 治 安 田 生 命 さいたま 新 都 心 ビルにおいて 共 用 廊 下 の 一 部 を 賃 貸 区 画 としたため 総 賃 貸 可 能 面 積 が 増 加 しておりま す ( 注 16) 明 治 安 田 生 命 さいたま 新 都 心 ビルにおいて 賃 貸 区 画 の 一 部 を 共 用 廊 下 に 変 更 したことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が11.21 m2 減 少 しておりますが 一 方 でTK 南 青 山 ビルにおいて 給 湯 室 を 貸 室 にしたことに 伴 い 総 賃 貸 可 能 面 積 が270.88m2 増 加 しております ( 注 17) 淀 屋 橋 フレックスタワーにおいて 共 用 廊 下 の 一 部 を 賃 貸 区 画 としたため 総 賃 貸 可 能 面 積 が37.81m2 増 加 しておりま す ( 注 18)アークヒルズ 仙 石 山 森 タワーにおいて 森 ビル 株 式 会 社 との 建 物 賃 貸 借 契 約 が 固 定 賃 料 型 からパススルー 型 へ 移 行 した ことに 伴 い 共 同 運 用 区 画 のエンドテナント 総 数 を 記 載 しているため テナント 数 が 増 加 しております なお 共 同 運 用 とは 森 ビル 株 式 会 社 を 含 む32 階 から47 階 までの 区 分 所 有 者 との 間 で 期 間 約 10 年 ( 平 成 24 年 11 月 20 日 から 平 成 34 年 - 6 -

8 11 月 30 日 まで)の 区 分 所 有 者 間 協 定 を 締 結 し 32 階 から47 階 までの16フロアを 共 同 運 用 区 画 とし 当 該 区 画 から 生 じる 収 支 を 面 積 に 基 づく 事 業 比 率 に 応 じて 分 配 する 仕 組 みをいいます ( 注 19)アークヒルズ 仙 石 山 森 タワーにおいて 森 ビル 株 式 会 社 との 建 物 賃 貸 借 契 約 が 固 定 賃 料 型 からパススルー 型 へ 移 行 した ことに 伴 い 貸 室 を 分 割 して 内 廊 下 を 造 作 した 部 分 を 控 除 したため 総 賃 貸 可 能 面 積 が24.80m2 減 少 しております ( 注 20) 銀 座 ファーストビルにおいて 共 用 区 画 の 一 部 を 賃 貸 区 画 としたため 総 賃 貸 可 能 面 積 が21.08m2 増 加 しております C. 資 金 調 達 の 概 要 資 金 調 達 につきましては 投 資 口 の 追 加 発 行 複 数 の 金 融 機 関 からの 借 入 れ 及 び 投 資 法 人 債 の 発 行 を 行 っ ております 借 入 れにあたっては 資 産 の 長 期 運 用 及 び 将 来 の 金 利 上 昇 リスク 軽 減 の 観 点 から 長 期 固 定 金 利 での 借 入 れを 基 本 としております 当 期 におきましては 新 たな 資 金 調 達 は 実 施 しておりません 平 成 28 年 3 月 31 日 現 在 の 出 資 総 額 は75,026 百 万 円 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 は193,800 口 借 入 金 残 高 は 66,000 百 万 円 投 資 法 人 債 残 高 は19,000 百 万 円 です なお 平 成 28 年 3 月 31 日 現 在 の 格 付 の 状 況 は 以 下 のとおりです 信 用 格 付 業 者 株 式 会 社 日 本 格 付 研 究 所 長 期 発 行 体 格 付 格 付 の 見 通 し 債 券 格 付 格 付 内 容 : AA- : 安 定 的 : AA- D. 業 績 及 び 分 配 の 概 要 上 記 運 用 の 結 果 当 期 の 実 績 として 営 業 収 益 4,076 百 万 円 営 業 利 益 1,537 百 万 円 経 常 利 益 1,076 百 万 円 当 期 純 利 益 1,075 百 万 円 を 計 上 いたしました 当 期 の 営 業 収 益 につきましては TK 南 青 山 ビルの 大 口 テナン ト 入 替 に 伴 い 新 規 テナントに 付 与 したフリーレント 額 が 減 少 したこと 等 により 増 収 となりました 分 配 金 につきましては 税 制 の 特 例 ( 租 税 特 別 措 置 法 ( 昭 和 32 年 法 律 第 26 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 租 税 特 別 措 置 法 といいます ) 第 67 条 の15)の 適 用 により 利 益 分 配 金 が 損 金 算 入 されることを 企 図 するとともに 圧 縮 積 立 金 の 一 部 を 取 り 崩 すことにより 当 期 未 処 分 利 益 に 圧 縮 積 立 金 取 崩 額 19,500,000 円 を 加 算 したうえで 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 193,800 口 の 整 数 倍 である1,094,970,000 円 を 利 益 分 配 金 として 分 配 することとしております この 結 果 投 資 口 1 口 当 たりの 分 配 金 は5,650 円 となりました 3 決 算 後 に 生 じた 重 要 な 事 実 該 当 事 項 はありません - 7 -

9 4 ポートフォリオ 戦 略 A. 基 本 方 針 本 投 資 法 人 は 主 として 不 動 産 等 資 産 ( 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 施 行 規 則 ( 平 成 12 年 総 理 府 令 第 129 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 投 信 法 施 行 規 則 といいます ) 第 105 条 第 1 号 へに 定 めるも ののうち 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 地 上 権 及 びこれらの 資 産 のみを 信 託 する 信 託 の 受 益 権 をいいます 以 下 同 じ )に 対 する 投 資 として 運 用 することを 目 的 とし 本 投 資 法 人 の 規 約 ( 以 下 本 規 約 といいま す ) 第 2 条 第 21 条 及 び 本 規 約 別 添 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 ( 以 下 本 規 約 運 用 方 針 といいま す )に 基 づき 中 長 期 的 な 観 点 から 本 投 資 法 人 の 保 有 する 資 産 ( 以 下 運 用 資 産 といいます )の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 を 目 指 して 運 用 を 行 います 本 投 資 法 人 及 び 資 産 運 用 会 社 ( 投 信 法 第 2 条 第 21 項 に 定 義 されます )たるグローバル アライアンス リアルティ 株 式 会 社 ( 以 下 単 に 資 産 運 用 会 社 といいます )では 不 動 産 投 資 運 用 面 のみならず 財 務 運 営 面 においても 投 資 主 の 最 大 利 益 を 最 終 目 的 とし 資 産 運 用 を 行 います B.ポートフォリオの 構 築 本 投 資 法 人 の 方 針 のうち 特 に 重 要 となる ポートフォリオの 構 築 については 以 下 の 項 目 に 重 点 を 置 き 投 資 対 象 不 動 産 を 厳 選 したうえでこれを 行 います (イ) 長 期 的 資 産 価 値 の 維 持 本 投 資 法 人 では 一 定 期 間 経 過 後 も 投 資 家 の 投 資 需 要 を 誘 引 する 魅 力 のある 不 動 産 関 連 資 産 への 投 資 を 行 うことが 重 要 であると 認 識 しております そのために 近 ( 立 地 の 優 れた 物 件 ) 新 ( 築 年 数 の 浅 い 物 件 ) 大 ( 大 型 の 物 件 )の3 要 素 を 重 視 したうえで マーケットにおける 優 位 性 を 持 った 中 長 期 的 競 争 力 の 高 い 優 良 不 動 産 関 連 資 産 を 慎 重 に 選 定 して 投 資 を 行 います (ロ) 安 定 賃 料 収 入 の 確 保 本 投 資 法 人 では キャッシュ フロー( 賃 料 収 入 )について 中 長 期 的 安 定 度 が 高 いと 見 込 まれること に 加 えて 取 得 時 点 において 当 面 2 年 程 度 のキャッシュ フローの 確 実 性 の 高 い 賃 貸 借 契 約 が 締 結 さ れている 不 動 産 関 連 資 産 であれば 優 先 的 に 投 資 対 象 として 検 討 します C. 運 用 資 産 のクオリティと 成 長 スピード 以 上 のとおり 本 投 資 法 人 は 優 良 不 動 産 関 連 資 産 を 厳 選 して 投 資 を 行 いますが 優 良 不 動 産 関 連 資 産 への 投 資 機 会 は 限 定 的 であり 一 般 の 不 動 産 のように 頻 繁 に 取 得 できるものではありません また 取 引 価 格 に 過 熱 感 がある 市 況 下 では 適 正 価 格 での 投 資 ができないことがあります そのため 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 を 図 っていく 過 程 においては その 成 長 スピードは 一 定 ではなく 比 較 的 緩 やかな 成 長 局 面 と 急 成 長 局 面 とがあるものと 想 定 されます 本 投 資 法 人 では 成 長 スピードにのみ 目 を 奪 われ 投 資 主 の 利 益 を 損 なうような 不 動 産 関 連 資 産 への 投 資 を 行 うことがないように 細 心 の 注 意 を 払 いつつ 運 用 資 産 のクオリティと 成 長 スピードをバランス 良 く 両 立 させるべく 中 長 期 保 有 を 前 提 として 不 動 産 関 連 資 産 を 取 得 して 参 ります ただし 当 該 不 動 産 関 連 資 産 の 取 得 後 において 不 動 産 市 況 当 該 不 動 産 関 連 資 産 の 特 性 及 びポートフォリオの 状 況 等 を 検 討 し 売 却 好 機 と 判 断 すれば 当 該 不 動 産 関 連 資 産 の 売 却 を 行 う 場 合 もあります D. 管 理 運 営 について テナントとの 信 頼 関 係 の 維 持 強 化 に 努 め また テナント 満 足 度 向 上 の 為 にソフト ハード 面 のサービ ス 強 化 を 推 進 していくことにより 高 稼 働 率 水 準 の 維 持 及 び 賃 料 収 入 の 維 持 向 上 を 目 指 します 同 時 にテナントの 満 足 度 を 確 保 しつつ 管 理 コストの 適 正 化 を 進 めていく 必 要 がありますので 物 件 の 管 理 運 営 の 仕 様 の 維 持 とコスト 削 減 のバランスを 常 に 最 適 化 できるよう 専 門 性 を 発 揮 して 参 ります - 8 -

10 (2) 投 資 法 人 の 目 的 及 び 基 本 的 性 格 1 投 資 法 人 の 目 的 及 び 基 本 的 性 格 本 投 資 法 人 は 投 信 法 に 基 づき 資 産 を 主 として 不 動 産 関 連 資 産 に 対 する 投 資 として 運 用 することを 目 的 とし て 設 立 された 法 人 です 運 用 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 について 本 投 資 法 人 は 本 書 の 日 付 現 在 投 信 法 第 198 条 に 基 づき 資 産 運 用 会 社 に 全 て 委 託 しています 2 投 資 法 人 の 特 色 本 規 約 運 用 方 針 により 本 投 資 法 人 は 本 書 の 日 付 現 在 資 産 運 用 の 基 本 方 針 を 次 のように 定 めています す なわち 本 投 資 法 人 は 3 大 都 市 圏 ( 首 都 圏 中 部 圏 及 び 近 畿 圏 )の 主 要 都 市 及 び3 大 都 市 圏 以 外 の 政 令 指 定 都 市 に 立 地 する 主 たる 用 途 がオフィスである 建 物 及 びその 敷 地 から 構 成 される 不 動 産 並 びにかかる 不 動 産 を 裏 付 け とする 有 価 証 券 及 び 信 託 受 益 権 その 他 の 不 動 産 関 連 資 産 に 対 して 主 として 投 資 を 行 い 中 長 期 的 な 観 点 から 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 を 目 指 して 運 用 を 行 います なお 本 投 資 法 人 は 不 動 産 等 を 運 用 財 産 とする 匿 名 組 合 出 資 持 分 等 に 投 資 することがあります - 9 -

11 (3) 投 資 法 人 の 仕 組 み 本 書 の 日 付 現 在 本 投 資 法 人 の 仕 組 み 図 は 以 下 のとおりです ( 注 1) 本 書 の 日 付 現 在 本 投 資 法 人 について 特 定 関 係 法 人 ( 特 定 有 価 証 券 の 内 容 等 の 開 示 に 関 する 内 閣 府 令 ( 平 成 5 年 大 蔵 省 令 第 22 号 その 後 の 改 正 を 含 みます ) 第 12 条 第 3 項 に 定 める 特 定 関 係 法 人 をいいます 以 下 同 じ )は 存 在 しませ ん ( 注 2) 本 書 の 日 付 現 在 本 投 資 法 人 は 匿 名 組 合 出 資 持 分 等 に 投 資 は 行 っておりません

12 1 本 投 資 法 人 (グローバル ワン 不 動 産 投 資 法 人 ) 投 資 法 人 として 投 資 主 より 募 集 した 資 金 並 びに 借 入 れ 及 び 投 資 法 人 債 の 発 行 により 調 達 した 資 金 等 を 主 と して 不 動 産 関 連 資 産 に 投 資 し 中 長 期 的 な 観 点 から 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 を 目 指 して 運 用 を 行 います 2 資 産 運 用 会 社 (グローバル アライアンス リアルティ 株 式 会 社 ) 本 投 資 法 人 と 資 産 運 用 会 社 との 間 の 平 成 15 年 4 月 24 日 付 資 産 運 用 委 託 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 み 以 下 資 産 運 用 委 託 契 約 といいます )に 基 づき 資 産 運 用 会 社 として 本 規 約 ( 本 規 約 運 用 方 針 を 含 みます 以 下 同 じ )を 遵 守 しつつ 本 投 資 法 人 の 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 を 行 います 3 一 般 事 務 受 託 者 ( 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 ) 本 投 資 法 人 と 一 般 事 務 受 託 者 との 間 の 平 成 15 年 4 月 24 日 付 一 般 事 務 委 託 ( 投 資 口 事 務 代 行 ) 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みます ) 及 び 平 成 20 年 12 月 25 日 付 特 別 口 座 の 管 理 に 関 する 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みます )に 基 づ き (a) 投 資 主 名 簿 に 関 する 事 務 等 を 受 託 する 一 般 事 務 受 託 者 ( 以 下 投 資 主 名 簿 等 管 理 人 といいま す )として 投 資 主 名 簿 の 作 成 及 び 備 置 きその 他 の 投 資 主 名 簿 に 関 する 事 務 本 投 資 法 人 の 機 関 の 運 営 に 関 す る 事 務 のうちの 一 部 投 資 主 に 対 して 分 配 する 金 銭 の 計 算 及 び 支 払 に 関 する 事 務 投 資 主 の 権 利 行 使 に 関 する 請 求 その 他 の 投 資 主 からの 申 出 届 出 の 受 付 けに 関 する 事 務 これら 事 務 の 遂 行 に 必 要 な 付 随 事 務 ( 社 債 株 式 等 の 振 替 に 関 する 法 律 ( 平 成 13 年 法 律 第 75 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 振 替 法 といいます )に 基 づ く 特 別 口 座 の 口 座 管 理 機 関 として 本 投 資 法 人 の 振 替 口 座 簿 の 作 成 管 理 及 び 備 置 その 他 特 別 口 座 に 関 する 事 務 等 を 含 みますが これらに 限 られません ) 及 び 上 記 に 定 める 事 務 以 外 の 臨 時 に 発 生 する 事 務 を 行 います ま た 本 投 資 法 人 と 一 般 事 務 受 託 者 との 間 の 平 成 15 年 4 月 24 日 付 一 般 事 務 委 託 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みます ) に 基 づき (b) 会 計 帳 簿 の 作 成 に 関 する 事 務 等 を 受 託 する 一 般 事 務 受 託 者 ( 以 下 会 計 帳 簿 作 成 事 務 等 受 託 者 といいます )として 本 投 資 法 人 の 機 関 ( 投 資 主 総 会 及 び 役 員 会 )の 運 営 に 関 する 事 務 (ただし 投 資 主 名 簿 等 管 理 人 が 行 う 事 務 を 除 きます ) 計 算 に 関 する 事 務 会 計 帳 簿 又 はかかる 書 類 に 記 載 すべき 事 項 を 記 録 した 電 磁 的 記 録 の 作 成 に 関 する 事 務 及 び 納 税 に 関 する 事 務 を 行 います 4 資 産 保 管 会 社 ( 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 株 式 会 社 ) 本 投 資 法 人 と 資 産 保 管 会 社 との 間 の 平 成 15 年 4 月 24 日 付 資 産 保 管 業 務 委 託 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みます ) に 基 づき 本 規 約 に 従 って 本 投 資 法 人 が 取 得 する 特 定 資 産 ( 投 信 法 第 2 条 第 1 項 に 定 義 されます 以 下 特 定 資 産 といいます ) 及 びそれ 以 外 の 資 産 の 保 管 に 係 る 業 務 本 投 資 法 人 が 収 受 し 保 有 する 金 銭 の 保 管 に 係 る 業 務 本 投 資 法 人 の 指 定 する 各 種 書 類 の 保 管 に 係 る 業 務 法 令 に 基 づく 資 産 保 管 に 係 る 帳 簿 の 作 成 事 務 及 びその 他 これらの 業 務 に 関 連 して 付 随 的 に 発 生 する 事 務 を 行 います 5 一 般 事 務 受 託 者 ( 株 式 会 社 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 ) 本 投 資 法 人 と 一 般 事 務 受 託 者 との 間 の 平 成 22 年 9 月 17 日 付 第 4 回 無 担 保 投 資 法 人 債 財 務 代 理 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みます ) 平 成 24 年 10 月 11 日 付 第 5 回 無 担 保 投 資 法 人 債 財 務 代 理 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みま す ) 平 成 26 年 9 月 4 日 付 第 6 回 無 担 保 投 資 法 人 債 財 務 代 理 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みます ) 平 成 26 年 9 月 4 日 付 第 7 回 無 担 保 投 資 法 人 債 財 務 代 理 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みます ) 及 び 平 成 27 年 2 月 5 日 付 第 8 回 無 担 保 投 資 法 人 債 財 務 代 理 契 約 (その 後 の 変 更 を 含 みます )に 基 づき 第 4 回 無 担 保 投 資 法 人 債 第 5 回 無 担 保 投 資 法 人 債 第 6 回 無 担 保 投 資 法 人 債 第 7 回 無 担 保 投 資 法 人 債 及 び 第 8 回 無 担 保 投 資 法 人 債 に 関 する 財 務 代 理 事 務 ( 振 替 機 関 である 株 式 会 社 証 券 保 管 振 替 機 構 が 定 める 発 行 代 理 人 及 び 支 払 代 理 人 としての 事 務 を 含 みま す )を 行 います 6 引 受 人 ( 販 売 会 社 ) 本 投 資 法 人 からの 委 託 に 基 づき 投 資 口 又 は 投 資 法 人 債 を 引 き 受 ける 者 の 募 集 に 関 する 一 般 事 務 受 託 者 ( 引 受 人 )として 投 資 口 又 は 投 資 法 人 債 券 の 買 取 引 受 けを 行 います

13 (4) 投 資 法 人 の 機 構 1 投 資 法 人 の 統 治 に 関 する 事 項 本 投 資 法 人 の 機 関 は 投 資 主 により 構 成 される 投 資 主 総 会 に 加 えて 執 行 役 員 監 督 役 員 すべての 執 行 役 員 及 び 監 督 役 員 を 構 成 員 とする 役 員 会 並 びに 会 計 監 査 人 により 構 成 されています A. 投 資 主 総 会 投 信 法 又 は 本 規 約 により 定 められている 本 投 資 法 人 に 関 する 一 定 の 事 項 は 投 資 主 により 構 成 される 投 資 主 総 会 にて 決 定 されます( 投 資 主 総 会 における 決 議 事 項 投 資 主 の 議 決 権 行 使 及 び 決 議 方 法 等 については 後 記 第 二 部 投 資 法 人 の 詳 細 情 報 第 3 管 理 及 び 運 営 3 投 資 主 投 資 法 人 債 権 者 の 権 利 (1) 投 資 主 の 権 利 5 投 資 主 総 会 における 議 決 権 をご 参 照 ください ) 投 資 主 総 会 における 決 議 事 項 は 原 則 として 出 席 した 投 資 主 の 議 決 権 の 過 半 数 をもって 決 議 されますが( 本 規 約 第 11 条 第 5 項 ) 本 規 約 の 変 更 等 一 定 の 重 要 事 項 については 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 の 過 半 数 に 当 たる 投 資 口 を 有 する 投 資 主 が 出 席 し その 議 決 権 の3 分 の2 以 上 による 決 議 ( 以 下 特 別 決 議 といいます )を 経 なければなりません( 投 信 法 第 93 条 の2 第 2 項 第 140 条 ) ただし 投 資 主 が 投 資 主 総 会 に 出 席 せず かつ 議 決 権 を 行 使 しないときは 当 該 投 資 主 はその 投 資 主 総 会 に 提 出 された 議 案 ( 複 数 の 議 案 が 提 出 された 場 合 において これらのうちに 相 反 する 趣 旨 の 議 案 があるときは 当 該 議 案 のいずれをも 除 きます )について 賛 成 するものとみなされます( 投 信 法 第 93 条 第 1 項 本 規 約 第 12 条 第 1 項 ) 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 は 本 規 約 に 定 められています かかる 本 規 約 中 に 定 められた 資 産 運 用 の 対 象 及 び 方 針 を 変 更 する 場 合 には 上 記 のとおり 投 資 主 総 会 の 特 別 決 議 による 本 規 約 の 変 更 が 必 要 となり ます B. 執 行 役 員 監 督 役 員 及 び 役 員 会 本 投 資 法 人 の 執 行 役 員 は2 名 以 内 また 監 督 役 員 は4 名 以 内 (ただし 執 行 役 員 の 数 に1を 加 えた 数 以 上 とします )とされています( 本 規 約 第 13 条 ) 本 書 の 日 付 現 在 執 行 役 員 は2 名 監 督 役 員 は3 名 です (イ) 執 行 役 員 執 行 役 員 は 本 投 資 法 人 の 業 務 を 執 行 するとともに 本 投 資 法 人 を 代 表 して 本 投 資 法 人 の 業 務 に 関 する 一 切 の 裁 判 上 又 は 裁 判 外 の 行 為 を 行 う 権 限 を 有 しています( 投 信 法 第 109 条 第 5 項 会 社 法 ( 平 成 17 年 法 律 第 86 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 会 社 法 といいます ) 第 349 条 第 4 項 ) ただし 投 資 主 総 会 の 招 集 一 般 事 務 受 託 者 への 事 務 委 託 資 産 運 用 委 託 契 約 の 締 結 又 は 契 約 内 容 の 変 更 資 産 保 管 業 務 委 託 契 約 の 締 結 又 は 契 約 内 容 の 変 更 その 他 投 信 法 に 定 められた 一 定 の 職 務 執 行 については 役 員 会 の 承 認 を 得 なければなりません( 投 信 法 第 109 条 第 2 項 ) (ロ) 監 督 役 員 監 督 役 員 は 執 行 役 員 の 職 務 の 執 行 を 監 督 する 権 限 を 有 しています( 投 信 法 第 111 条 第 1 項 ) (ハ) 役 員 会 役 員 会 は 全 ての 執 行 役 員 及 び 監 督 役 員 で 構 成 されます( 投 信 法 第 112 条 ) 役 員 会 は 一 定 の 業 務 執 行 に 関 する 上 記 の 承 認 権 限 を 有 するほか 投 信 法 及 び 本 規 約 に 定 める 権 限 並 びに 執 行 役 員 の 職 務 執 行 を 監 督 する 権 限 を 有 しています( 投 信 法 第 114 条 第 1 項 ) 役 員 会 の 決 議 は 法 令 又 は 本 規 約 に 別 段 の 定 めがあ る 場 合 を 除 き 議 決 に 加 わることができる 構 成 員 の 過 半 数 が 出 席 し その 出 席 者 の 過 半 数 をもって 決 議 さ れます なお 決 議 について 特 別 の 利 害 関 係 を 有 する 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 は 決 議 に 参 加 することができ ないこと 及 びその 場 合 には 当 該 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 の 数 は 出 席 した 執 行 役 員 及 び 監 督 役 員 の 数 に 算 入 し ないこととされています( 投 信 法 第 115 条 会 社 法 第 369 条 第 1 項 第 2 項 ) (ニ) 役 員 の 責 任 の 減 免 執 行 役 員 及 び 監 督 役 員 は 本 投 資 法 人 に 対 して 投 信 法 その 他 関 係 法 令 及 び 本 規 約 を 遵 守 して 本 投 資 法 人 のために 忠 実 にその 職 務 を 遂 行 する 義 務 ( 以 下 忠 実 義 務 といいます ) 及 び 善 良 なる 管 理 者 とし ての 注 意 をもってその 職 務 を 遂 行 する 義 務 ( 以 下 善 管 注 意 義 務 といいます )を 負 い その 任 務 を 怠 ったときは 本 投 資 法 人 に 対 して 損 害 賠 償 責 任 を 負 担 します 本 規 約 においては 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 の 責 任 の 免 除 に 関 する 規 定 が 設 けられています すなわち 投 信 法 その 他 関 係 法 令 又 は 本 規 約 に 違 反 する 行 為 に 関 する 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 の 責 任 について 当 該 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 が 職 務 を 行 うにつき 善 意 でかつ 重 大 な 過 失 がない 場 合 において 責 任 の 原 因 となった 事 実 の 内 容 当 該 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 の 職 務 執 行 の 状 況 その 他 の 事 情 を 勘 案 して 特 に 必 要 と 認 めるとき は 役 員 会 の 決 議 によって 法 令 に 定 める 限 度 において 免 除 することができる 旨 が 本 規 約 に 定 められて おります( 投 信 法 第 115 条 の6 第 7 項 本 規 約 第 16 条 ) なお 本 規 約 のかかる 規 定 にもかかわらず 本 投 資 法 人 の 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 の100 分 の3 以 上 に 当 たる 投 資 口 を 有 する 投 資 主 が 投 信 法 に 定 める 一 定 期 間 内 に 異 議 を 述 べたときは 本 投 資 法 人 は 上 記 記 載

14 の 執 行 役 員 又 は 監 督 役 員 の 責 任 の 免 除 をすることができないものとされています( 投 信 法 第 115 条 の6 第 10 項 ) C. 会 計 監 査 人 本 投 資 法 人 は 新 日 本 有 限 責 任 監 査 法 人 を 会 計 監 査 人 に 選 任 しています 会 計 監 査 人 は 本 投 資 法 人 の 計 算 書 類 等 の 監 査 を 行 うとともに 執 行 役 員 の 職 務 執 行 に 関 して 不 正 の 行 為 又 は 法 令 若 しくは 規 約 に 違 反 する 重 大 な 事 実 があることを 発 見 した 場 合 における 監 督 役 員 への 報 告 その 他 法 令 で 定 める 業 務 を 行 います( 投 信 法 第 115 条 の3 等 ) D. 内 部 管 理 及 び 監 督 役 員 による 監 督 の 組 織 人 員 及 び 手 続 本 投 資 法 人 は 執 行 役 員 2 名 及 び 監 督 役 員 3 名 により 構 成 される 役 員 会 により 運 営 されています 本 投 資 法 人 では その 役 員 会 規 則 において 3ヶ 月 に1 回 以 上 開 催 することと 定 めている 役 員 会 を 実 際 には 月 1 回 程 度 の 頻 度 で 開 催 しています 役 員 会 では 法 令 で 定 められた 承 認 事 項 に 加 え 資 産 運 用 会 社 一 般 事 務 受 託 者 等 も 臨 席 のうえ 本 投 資 法 人 の 業 務 及 び 財 産 の 状 況 に 関 する 報 告 が 行 われます この 報 告 手 続 を 通 じ 資 産 運 用 会 社 から 独 立 した 地 位 にある 監 督 役 員 は 的 確 に 情 報 を 入 手 し 執 行 役 員 等 の 職 務 遂 行 状 況 を 監 視 できる 体 制 を 維 持 しています また 監 督 役 員 には 弁 護 士 不 動 産 鑑 定 士 公 認 会 計 士 等 の 専 門 性 を 有 した 有 識 者 3 名 が 選 任 されてお り 各 監 督 役 員 は それぞれの 専 門 的 見 地 から 執 行 役 員 の 職 務 執 行 に 関 する 監 督 機 能 を 果 たしています E. 内 部 管 理 監 督 役 員 による 監 督 及 び 会 計 監 査 の 相 互 連 携 各 監 督 役 員 は 本 投 資 法 人 の 役 員 会 において 執 行 役 員 資 産 運 用 会 社 及 び 一 般 事 務 受 託 者 等 から 本 投 資 法 人 の 運 営 及 び 財 産 の 状 況 資 産 運 用 の 状 況 並 びに 一 般 事 務 の 遂 行 状 況 コンプライアンス 及 びリスク 管 理 に 関 する 事 項 等 について 報 告 を 受 け 必 要 に 応 じてこれらの 事 項 について 報 告 を 求 めます 会 計 監 査 人 は 本 投 資 法 人 の 計 算 書 類 等 の 監 査 を 行 い 監 督 役 員 が 出 席 する 役 員 会 において 計 算 書 類 等 の 承 認 に 先 立 ち 監 査 報 告 を 行 います また 会 計 監 査 人 は 執 行 役 員 の 不 正 の 行 為 又 は 法 令 等 に 違 反 する 重 大 な 事 実 があることを 発 見 した 場 合 には その 事 実 を 監 督 役 員 に 報 告 する 職 責 を 担 っています F. 投 資 法 人 による 関 係 法 人 に 対 する 管 理 体 制 の 整 備 の 状 況 本 投 資 法 人 は 資 産 運 用 会 社 より 本 投 資 法 人 の 資 産 運 用 の 状 況 等 の 他 資 産 運 用 会 社 の 内 部 監 査 及 びコ ンプライアンス 遂 行 状 況 等 について 定 期 的 に 役 員 会 で 報 告 を 受 けています 一 般 事 務 受 託 者 及 び 資 産 保 管 会 社 からも 業 務 執 行 状 況 及 び 内 部 監 査 等 の 状 況 について 定 期 的 に 又 は 必 要 に 応 じて 役 員 会 で 報 告 を 受 けるこ ととしています また 本 投 資 法 人 の 役 員 が 必 要 に 応 じて 各 関 係 法 人 にヒアリングを 行 うことにより 各 関 係 法 人 の 内 部 管 理 状 況 等 を 把 握 し 業 務 執 行 状 況 を 管 理 する 体 制 を 整 えています 2 投 資 法 人 の 運 用 体 制 本 投 資 法 人 はその 資 産 の 運 用 を 資 産 運 用 会 社 に 委 託 しており 資 産 運 用 会 社 における 運 用 体 制 ( 投 資 運 用 の 意 思 決 定 機 構 及 びリスク 管 理 体 制 の 整 備 状 況 )については 後 記 第 二 部 投 資 法 人 の 詳 細 情 報 第 4 関 係 法 人 の 状 況 1 資 産 運 用 会 社 の 概 況 (2) 運 用 体 制 をご 参 照 ください

15 (5) 投 資 法 人 の 出 資 総 額 本 書 の 日 付 現 在 の 本 投 資 法 人 の 出 資 総 額 発 行 可 能 投 資 口 総 口 数 及 び 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 は 以 下 のとおりで す 出 資 総 額 75,026,315 千 円 発 行 可 能 投 資 口 総 口 数 4,000,000 口 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 193,800 口 本 書 の 日 付 現 在 までの 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 及 び 出 資 総 額 の 増 減 は 以 下 のとおりです 年 月 日 摘 要 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 ( 口 ) 出 資 総 額 ( 百 万 円 ) 増 減 残 高 増 減 残 高 備 考 平 成 15 年 4 月 16 日 私 募 設 立 ( 注 1) 平 成 15 年 9 月 25 日 公 募 増 資 48,000 48,400 23,623 23,823 ( 注 2) 平 成 16 年 10 月 27 日 公 募 増 資 28,000 76,400 21,898 45,721 ( 注 3) 平 成 19 年 4 月 20 日 公 募 増 資 20,500 96,900 29,304 75,026 ( 注 4) 平 成 26 年 4 月 1 日 投 資 口 分 割 96, ,800-75,026 ( 注 5) ( 注 1)1 口 当 たり 発 行 価 格 500,000 円 にて 本 投 資 法 人 が 設 立 されました ( 注 2) 不 動 産 関 連 資 産 の 取 得 資 金 等 に 充 当 することを 目 的 として 1 口 当 たり 発 行 価 格 510,000 円 ( 発 行 価 額 492,150 円 )にて 投 資 口 を 追 加 発 行 し 資 産 の 運 用 を 開 始 しました ( 注 3) 不 動 産 関 連 資 産 を 取 得 するために 調 達 した 借 入 金 の 返 済 等 に 充 当 することを 目 的 として 1 口 当 たり 発 行 価 格 810,460 円 ( 発 行 価 額 782,094 円 )にて 投 資 口 を 追 加 発 行 しました ( 注 4) 不 動 産 関 連 資 産 の 取 得 資 金 等 に 充 当 することを 目 的 として 1 口 当 たり 発 行 価 格 1,479,800 円 ( 発 行 価 額 1,429,487 円 )にて 投 資 口 を 追 加 発 行 しました ( 注 5) 平 成 26 年 3 月 31 日 を 基 準 日 平 成 26 年 4 月 1 日 を 効 力 発 生 日 として 投 資 口 1 口 につき2 口 の 割 合 による 投 資 口 の 分 割 を 行 いました

16 (6) 主 要 な 投 資 主 の 状 況 1 主 要 な 投 資 主 の 状 況 す 本 投 資 法 人 の 第 25 期 計 算 期 間 に 係 る 期 末 時 点 ( 平 成 28 年 3 月 31 日 )における 主 要 な 投 資 主 は 以 下 のとおりで 氏 名 又 は 名 称 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 住 所 所 有 投 資 口 数 ( 口 ) 比 率 ( 注 ) (%) 東 京 都 中 央 区 晴 海 一 丁 目 8 番 11 号 48, 日 本 マスタートラスト 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 ) 資 産 管 理 サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 証 券 投 資 信 託 口 ) 野 村 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 投 信 口 ) 株 式 会 社 横 浜 銀 行 CBNY DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 信 託 口 9) BBH FOR DEUTSCHE GLOBAL REAL ESTATE SECURITIES FUND 東 京 都 港 区 浜 松 町 二 丁 目 11 番 3 号 30, 東 京 都 中 央 区 晴 海 一 丁 目 8 番 12 号 晴 海 アイランドトリトンスクエアオフィス タワーZ 棟 21, 東 京 都 千 代 田 区 大 手 町 二 丁 目 2 番 2 号 9, 神 奈 川 県 横 浜 市 西 区 みなとみらい 三 丁 目 1 番 1 号 388 GREENWICH STREET, NEW YORK, NY USA 2, , 東 京 都 中 央 区 晴 海 一 丁 目 8 番 11 号 1, INTERNATIONAL PLACE, FLOOR 7 BOSTON MASSACHUSETTS U.S.A. 1, 株 式 会 社 愛 知 銀 行 愛 知 県 名 古 屋 市 中 区 栄 三 丁 目 14 番 12 号 1, BBH(LUX) FOR MUGC FOR CS UNIV CAYMAN III-J-REIT AND REAL ESTATE EQUITY 89 NEXUS WAY, 4TH FLOOR CAMANA BAY GRAND CAYMAN CAYMAN ISLANDS KY , 合 計 120, ( 注 ) 比 率 は 発 行 済 投 資 口 の 総 口 数 に 対 する 当 該 投 資 主 の 所 有 投 資 口 数 の 比 率 を 表 しており 小 数 点 第 2 位 未 満 を 切 捨 てて 表 示 しており ます 2 所 有 者 別 状 況 ( 平 成 28 年 3 月 31 日 現 在 ) 投 資 口 の 状 況 区 分 金 融 機 関 ( 証 券 会 社 含 む) その 他 の 国 内 法 人 外 国 法 人 個 人 個 人 その 他 計 投 資 主 数 ( 人 ) ,442 7,786 比 率 (%) 所 有 投 資 口 数 ( 口 ) 129,058 4,613 26,441 33, ,800 比 率 (%) ( 注 ) 上 記 比 率 は 小 数 点 第 2 位 未 満 を 切 捨 てて 表 示 しております (7) 資 産 運 用 会 社 従 業 員 等 投 資 口 所 有 制 度 の 内 容 該 当 事 項 はありません

17 2 投 資 方 針 (1) 投 資 方 針 1 基 本 方 針 本 投 資 法 人 は 中 長 期 的 な 観 点 から 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 を 目 指 して 運 用 を 行 いま す 本 投 資 法 人 は 本 規 約 運 用 方 針 の 中 で 投 資 の 基 本 方 針 及 び 態 度 等 を 定 めており 本 規 約 運 用 方 針 1.の 中 で 基 本 方 針 として 本 投 資 法 人 は 主 として 不 動 産 等 資 産 ( 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 施 行 規 則 ( 平 成 12 年 総 理 府 令 第 129 号 その 後 の 改 正 を 含 む ) 第 105 条 第 1 号 へに 定 めるもののうち 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 地 上 権 及 びこれらの 資 産 のみを 信 託 する 信 託 の 受 益 権 をいう 以 下 同 じ )に 対 する 投 資 として 運 用 することを 目 的 とし 本 投 資 法 人 の 保 有 する 資 産 ( 以 下 運 用 資 産 という )について 中 長 期 的 な 観 点 から 運 用 資 産 の 着 実 な 成 長 と 安 定 した 収 益 の 確 保 を 目 指 して 運 用 を 行 う と 定 めています 資 産 運 用 会 社 が 本 投 資 法 人 との 資 産 運 用 委 託 契 約 に 基 づいて 運 用 資 産 の 運 用 を 行 うにあたっては 本 規 約 を 遵 守 することが 義 務 づけられております また 資 産 運 用 会 社 は 本 投 資 法 人 についての 運 用 資 産 の 運 用 に 係 る 指 針 として 社 内 規 程 として グローバル ワン 不 動 産 投 資 法 人 の 資 産 運 用 等 に 関 する 規 程 ( 以 下 本 運 用 規 程 といいます )を 定 めています 資 産 運 用 会 社 は 本 書 の 日 付 現 在 において 経 済 情 勢 及 び 不 動 産 市 況 等 を 勘 案 し 本 規 約 に 最 も 適 合 するとの 判 断 に 基 づき 本 運 用 規 程 を 定 めておりますが 将 来 経 済 情 勢 及 び 不 動 産 市 況 等 の 変 化 により 本 運 用 規 程 が 本 規 約 に 適 合 しないと 判 断 する 場 合 には 本 規 約 に 最 も 適 合 するように 本 運 用 規 程 を 変 更 することがあります( 本 運 用 規 程 の 変 更 については 本 投 資 法 人 (ひいては 投 資 主 総 会 等 を 通 じた 投 資 主 )の 承 諾 は 必 要 とされておらず 資 産 運 用 会 社 がその 裁 量 により 変 更 することができます また 変 更 す ることについて 資 産 運 用 会 社 が 義 務 を 負 担 するものでもありません ) 2 投 資 態 度 A. 保 有 期 間 本 規 約 運 用 方 針 には 保 有 期 間 についての 規 定 はありませんが 資 産 運 用 会 社 は 原 則 として 中 長 期 保 有 を 前 提 に 投 資 判 断 を 行 います なお 本 運 用 規 程 において 中 期 とは5 年 以 上 10 年 未 満 長 期 とは10 年 以 上 の 期 間 をいうものとされています B. 選 定 基 準 本 投 資 法 人 は 本 規 約 運 用 方 針 2.(2)A.の 中 で 3 大 都 市 圏 ( 首 都 圏 中 部 圏 及 び 近 畿 圏 )の 主 要 都 市 及 び3 大 都 市 圏 以 外 の 政 令 指 定 都 市 に 立 地 する 主 たる 用 途 がオフィスである 建 物 及 びその 敷 地 から 構 成 され る 不 動 産 並 びにかかる 不 動 産 を 裏 付 けとする 有 価 証 券 及 び 信 託 受 益 権 その 他 の 資 産 に 対 して 主 として 投 資 を 行 う と 定 めています また 本 投 資 法 人 は 本 規 約 運 用 方 針 2.(2)B.の 中 で 投 資 する 不 動 産 等 を 選 定 するにあたっては 1 一 般 経 済 情 勢 不 動 産 市 場 動 向 金 利 動 向 及 び 税 制 等 の 一 般 的 要 因 2 立 地 エリアの 周 辺 環 境 都 市 計 画 の 状 況 及 び 将 来 性 等 の 地 域 的 要 因 3 建 物 の 規 模 仕 様 保 守 管 理 状 態 及 び 耐 震 性 能 権 利 関 係 入 居 テナント 並 びに 環 境 地 質 等 の 個 別 的 要 因 を 総 合 的 に 分 析 検 討 し 中 長 期 的 に 優 位 性 を 持 つと 考 えられ る 不 動 産 を 選 定 する と 定 めています 資 産 運 用 会 社 は 中 長 期 的 に 優 位 性 を 持 つ 不 動 産 関 連 資 産 を 選 定 する 主 たる 基 準 として 本 運 用 規 程 におい て その 投 資 対 象 不 動 産 の 地 域 用 途 規 模 開 発 型 物 件 について 以 下 のとおり 定 めています ただし 資 産 運 用 会 社 は 不 動 産 市 場 動 向 立 地 エリア 入 居 テナント 等 を 総 合 的 に 勘 案 し 以 下 の 基 準 に 該 当 しない 投 資 対 象 不 動 産 についても 投 資 対 象 とする 場 合 もあります (イ) 地 域 用 途 資 産 運 用 会 社 は 投 資 対 象 不 動 産 の 選 定 にあたり 投 資 対 象 不 動 産 が 一 定 の 地 域 に 偏 在 するリスク( 地 震 災 害 リスク 個 別 市 況 リスク 等 )を 考 慮 し 以 下 の 地 域 に 立 地 する 投 資 対 象 不 動 産 を 主 な 投 資 対 象 とし ます ただし 本 書 の 日 付 現 在 地 域 分 散 の 数 値 目 標 の 設 定 は 行 っておらず また 当 面 は 行 う 予 定 もあ りません 3 大 都 市 圏 の 主 要 都 市 東 京 都 内 23 区 横 浜 市 川 崎 市 千 葉 市 さいたま 市 名 古 屋 市 大 阪 市 京 都 市 神 戸 市 等 3 大 都 市 圏 以 外 の 政 令 指 定 都 市 札 幌 市 仙 台 市 広 島 市 福 岡 市 北 九 州 市 等 資 産 運 用 会 社 は 他 の 用 途 に 比 べて 収 益 性 及 び 流 動 性 が 相 対 的 に 優 れているとされるオフィスを 主 たる 用 途 とする 投 資 対 象 不 動 産 を 主 な 投 資 対 象 とします

18 (ロ) 規 模 本 規 約 運 用 方 針 には 投 資 対 象 不 動 産 の 規 模 についての 規 定 はありません 資 産 運 用 会 社 は 本 運 用 規 程 上 以 下 の 規 模 の 投 資 対 象 不 動 産 を 主 な 投 資 対 象 とするものとしています 1 物 件 当 たりの 建 物 規 模 延 床 面 積 が 約 6,600m2( 約 2,000 坪 ) 以 上 かつ 基 準 階 床 面 積 が 約 660m2( 約 200 坪 ) 以 上 ( 共 有 区 分 所 有 の 場 合 は 1 棟 当 たりの 建 物 規 模 とします ) 1 物 件 当 たりの 投 資 価 額 原 則 として25 億 円 以 上 ( 購 入 金 額 のみとし 税 金 及 び 取 得 費 用 等 は 含 みません ) (ハ) 開 発 型 物 件 本 規 約 運 用 方 針 には 開 発 型 物 件 についての 規 定 はありません 本 投 資 法 人 は 自 ら 土 地 を 取 得 して 建 物 を 建 築 することは 予 定 していません ただし 資 産 運 用 会 社 は 本 運 用 規 程 上 第 三 者 が 開 発 中 の 物 件 について 入 居 予 定 テナントとの 予 約 契 約 等 により 安 定 的 賃 貸 事 業 収 入 が 生 じる 見 込 みが 極 めて 高 いと 判 断 できる 場 合 においては 当 該 物 件 の 完 工 リスクを 排 除 するために 竣 工 後 引 渡 しを 条 件 として 投 資 対 象 とすることができるものとしています C. 選 定 手 順 本 投 資 法 人 は 本 規 約 運 用 方 針 2.(2)C.の 中 で 不 動 産 等 への 投 資 に 際 しては 当 該 不 動 産 に 関 す る 経 済 的 調 査 物 理 的 調 査 法 的 調 査 等 の 詳 細 調 査 (デュー ディリジェンス)を 実 施 し その 投 資 価 値 を 見 極 めた 上 で その 投 資 を 決 定 する と 定 めています 資 産 運 用 会 社 は 本 運 用 規 程 において 投 資 を 行 う 不 動 産 関 連 資 産 の 投 資 価 値 を 見 極 めるため その 投 資 対 象 不 動 産 について 主 として 下 表 項 目 について 詳 細 調 査 (デュー ディリジェンス)を 実 施 するものとしてい ます

19 項 目 内 容 経 済 的 調 査 入 居 テナントの 属 性 1 既 存 テナントの 信 用 情 報 ( 業 種 業 容 業 歴 決 算 内 容 財 務 状 況 等 ) 2 既 存 テナントの 賃 料 支 払 状 況 既 存 テナントとの 紛 争 の 有 無 可 能 性 等 3 既 存 テナントの 貸 借 目 的 契 約 形 態 契 約 内 容 及 びその 継 承 有 無 4 過 去 の 稼 働 率 賃 料 推 移 5 近 隣 の 賃 料 稼 働 率 水 準 中 長 期 の 賃 料 稼 働 率 の 推 移 6 各 建 物 における 各 既 存 テナントの 占 有 割 合 分 布 割 合 市 場 調 査 1 周 辺 の 市 場 賃 料 稼 働 率 の 調 査 2 周 辺 の 競 合 物 件 の 状 況 3 周 辺 の 開 発 計 画 の 動 向 4テナントの 需 要 動 向 収 益 関 係 1テナント 誘 致 物 件 の 処 分 ( 売 却 ) 性 等 の 競 争 力 調 査 2 賃 貸 契 約 水 準 賃 貸 借 契 約 体 系 及 び 更 新 の 可 能 性 3 賃 貸 費 用 水 準 費 用 の 更 新 の 可 能 性 4 適 正 賃 料 費 用 水 準 の 調 査 将 来 予 想 される 費 用 負 担 の 可 能 性 5 修 繕 計 画 との 比 較 による 修 繕 費 用 積 立 の 状 況 物 理 的 調 査 立 地 特 性 1 鉄 道 等 の 公 共 交 通 機 関 の 利 便 性 2 街 路 の 状 況 主 要 幹 線 道 路 へのアクセス 状 況 3 周 辺 の 土 地 利 用 状 況 水 害 火 災 等 の 災 害 履 歴 4 周 辺 の 利 便 施 設 官 公 署 施 設 等 の 配 置 近 接 性 5 地 域 の 知 名 度 及 び 評 判 規 模 等 の 状 況 建 築 設 備 概 要 1 竣 工 年 月 日 主 要 構 造 規 模 設 計 施 工 者 等 の 業 者 2 貸 室 の 形 状 分 割 対 応 天 井 高 フリーアクセス 床 (OAフロア) 等 3 電 気 設 備 空 調 設 備 給 排 水 衛 生 設 備 防 犯 設 備 昇 降 機 設 備 駐 車 場 等 の 状 況 建 築 物 診 断 1 設 計 図 書 建 築 確 認 通 知 検 査 済 証 等 の 書 類 調 査 2 建 物 管 理 状 況 の 良 否 建 物 管 理 者 等 へのヒアリング 3 外 構 屋 上 外 装 設 備 等 についての 現 地 調 査 地 震 リスク 診 断 1 新 耐 震 基 準 ( 昭 和 56 年 に 改 正 された 建 築 基 準 法 ( 昭 和 25 年 法 律 第 201 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 建 築 基 準 法 といいます )に 基 づく 建 物 等 の 耐 震 基 準 を 指 します ) 又 はそれと 同 水 準 以 上 の 性 能 の 確 保 2 地 震 リスク 分 析 を 実 施 し PML( 予 想 最 大 損 失 率 ) 値 を 算 出 ( 後 記 E. 保 険 (ロ) 地 震 保 険 をご 参 照 ください ) 環 境 リスク 診 断 1アスベスト PCB 等 の 有 害 物 質 の 含 有 調 査 2 土 壌 等 の 環 境 調 査

20 項 目 内 容 法 的 調 査 違 法 性 調 査 建 築 基 準 関 係 規 定 ( 建 築 基 準 法 都 市 計 画 法 ( 昭 和 43 年 法 律 第 100 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 都 市 計 画 法 といいます ) 条 例 等 )の 遵 守 状 況 権 利 関 係 への 対 応 前 所 有 者 の 権 利 の 確 実 性 を 検 討 特 に 共 有 区 分 所 有 借 地 物 件 等 本 投 資 法 人 が 所 有 権 を 有 しないか 又 は 単 独 では 所 有 権 を 有 しない 等 の 権 利 関 係 が 複 雑 な 物 件 につ いては 以 下 の 点 を 含 めその 権 利 関 係 について 慎 重 に 検 討 します 1 借 地 権 に 関 する 対 抗 要 件 具 備 の 有 無 及 び 借 地 権 に 優 先 する 他 の 物 権 等 の 権 利 の 有 無 2 敷 地 権 登 記 の 有 無 建 物 と 敷 地 権 の 分 離 処 分 の 制 限 及 びその 登 記 の 有 無 持 分 割 合 の 状 況 3 敷 金 保 全 措 置 長 期 修 繕 計 画 に 対 する 積 立 金 の 方 針 措 置 4 共 有 物 不 分 割 特 約 及 びその 登 記 の 有 無 共 有 物 分 割 請 求 及 び 共 有 者 持 分 売 却 等 に 関 する 措 置 並 びに 共 有 者 間 における 債 権 債 務 関 係 5 区 分 所 有 の 区 分 性 6 本 投 資 法 人 の 取 得 前 に 設 定 された 担 保 の 設 定 状 況 や 契 約 内 容 とその 継 承 の 有 無 7 借 地 権 設 定 者 区 分 所 有 者 共 有 者 等 と 締 結 された 規 約 特 約 等 の 内 容 8 借 地 権 設 定 者 区 分 所 有 者 共 有 者 等 に 関 する 法 人 個 人 の 別 その 他 の 属 性 9 不 動 産 信 託 受 益 権 については 信 託 契 約 の 内 容 10 不 動 産 関 連 資 産 に 係 る 各 種 契 約 等 の 内 容 境 界 調 査 境 界 確 定 の 状 況 越 境 物 の 有 無 とその 状 況 D. 運 営 管 理 資 産 運 用 会 社 は 個 別 の 投 資 対 象 不 動 産 の 運 営 管 理 について 中 長 期 的 な 優 位 性 の 維 持 向 上 を 図 り かつ 安 定 した 収 益 の 確 保 ( 収 入 の 安 定 化 稼 働 率 の 向 上 外 注 費 の 適 正 化 等 )を 図 るため 本 運 用 規 程 において 主 として 以 下 の 事 項 を 実 施 するものとしています (イ)テナント 営 業 収 入 の 安 定 化 を 目 指 し 既 稼 働 部 分 については 入 居 テナントの 満 足 度 を 向 上 させ 中 長 期 的 な 入 居 継 続 を 図 ります また 未 稼 働 部 分 についても 新 規 テナント 入 居 に 際 して 可 能 な 限 り 中 長 期 契 約 等 ( 定 期 借 家 契 約 を 含 みます )の 締 結 導 入 を 検 討 します 稼 働 率 の 向 上 を 目 指 し 新 規 テナント 募 集 については 常 時 テナント 仲 介 業 者 と 連 携 し テナント 情 報 の 入 手 に 努 めると 共 に 適 時 テナント 誘 致 計 画 を 立 案 実 施 します 新 規 テナント 選 定 に 際 しては 主 と して 以 下 の 項 目 を 調 査 し 検 討 します 信 用 情 報 業 種 業 容 業 績 決 算 内 容 及 び 財 務 状 況 等 ( 外 部 調 査 機 関 を 活 用 します ) 賃 貸 内 容 貸 借 目 的 賃 料 及 び 賃 貸 期 間 等 (ロ) 施 設 管 理 外 注 費 の 適 正 化 を 目 指 し 設 備 保 守 点 検 警 備 清 掃 等 外 注 業 務 について 毎 年 業 務 内 容 の 見 直 しを 行 い ます 見 直 しに 際 しては テナント 満 足 度 を 考 慮 し 建 物 の 機 能 性 安 全 性 快 適 性 の 維 持 向 上 も 図 り ます (ハ) 修 繕 更 新 (リニューアル) 建 物 の 機 能 性 維 持 を 目 指 し 毎 年 修 繕 更 新 計 画 を 立 案 実 施 及 び 記 録 します 計 画 立 案 に 際 しては 省 エネ 対 応 及 びライフサイクル コスト(LCC) 等 を 勘 案 し 中 長 期 的 な 費 用 の 適 正 化 も 図 ります (ニ) 改 修 (リノベーション) 建 物 の 機 能 性 向 上 を 目 指 し 適 時 改 修 計 画 を 立 案 実 施 及 び 記 録 します 計 画 立 案 に 際 しては 将 来 の テナント 要 求 機 能 ( 情 報 対 応 環 境 対 応 イメージ 向 上 等 ) 確 保 とその 経 済 的 効 果 を 比 較 検 討 し 中 長 期 的 な 費 用 の 適 正 化 も 図 ります

21 資 産 運 用 会 社 は 上 記 (イ) 乃 至 (ニ)の 項 目 を 含 めて 個 別 の 投 資 対 象 不 動 産 の 運 営 管 理 について 全 部 又 は 一 部 を プロパティ マネジメント 会 社 に 委 託 します ただし マスターリース 契 約 等 賃 貸 借 契 約 の 形 態 によ っては プロパティ マネジメント 会 社 に 委 託 しない 場 合 もあります プロパティ マネジメント 会 社 の 選 定 に 際 しては 原 則 として 複 数 のプロパティ マネジメント 会 社 の 主 と して 以 下 の 項 目 を 総 合 的 に 比 較 検 討 したうえで 選 定 することとし プロパティ マネジメント 会 社 による 業 務 レベルの 維 持 向 上 を 図 ります また 委 託 料 の 適 正 化 を 目 指 し 適 時 業 務 レベルの 評 価 及 び 委 託 内 容 の 見 直 しを 行 います 信 用 情 報 業 容 業 績 決 算 内 容 及 び 財 務 状 況 等 ( 外 部 調 査 機 関 を 活 用 します ) 業 務 内 容 業 務 遂 行 能 力 ( 経 験 実 績 有 資 格 者 及 び 専 門 技 術 者 の 有 無 等 ) 業 務 遂 行 体 制 ( 人 員 配 置 情 報 管 理 及 び 業 務 管 理 組 織 等 ) 物 件 熟 知 度 (テナントとの 関 係 等 ) 市 場 精 通 度 ( 情 報 量 等 ) 並 びに 利 益 相 反 回 避 の 対 応 等 E. 保 険 (イ) 損 害 保 険 資 産 運 用 会 社 は 本 運 用 規 程 において 災 害 及 び 事 故 等 による 建 物 の 損 害 又 は 対 人 対 物 事 故 による 第 三 者 への 損 害 賠 償 を 担 保 するため 個 別 の 投 資 対 象 不 動 産 毎 に 適 切 な 損 害 保 険 ( 火 災 保 険 及 び 賠 償 責 任 保 険 等 )の 付 保 を 行 うこととしています また ポートフォリオ 上 災 害 及 び 事 故 等 による 利 益 損 失 等 を 回 避 する 必 要 がある 場 合 利 益 保 険 等 の 付 保 も 検 討 するものとしています (ロ) 地 震 保 険 資 産 運 用 会 社 は 本 運 用 規 程 において 地 震 により 生 じる 建 物 の 損 害 や 収 益 の 大 幅 な 減 少 に 関 して 専 門 家 による 地 震 リスク 診 断 に 依 拠 しつつ 検 討 判 断 するものとしており また かかる 地 震 リスク 判 断 において 個 別 の 投 資 対 象 不 動 産 のPML 値 が15%を 超 える 場 合 若 しくは 当 該 投 資 対 象 不 動 産 が 既 存 ポートフォリオに 加 わった 場 合 のポートフォリオ 全 体 のPML 値 が10%を 超 える 場 合 には 地 震 保 険 の 付 保 を 検 討 するものとしています ( 注 )PML(Probable Maximum Loss)とは 地 震 による 予 想 最 大 損 失 率 を 意 味 します PMLには 個 別 物 件 に 関 するもの と ポートフォリオ 全 体 に 関 するものとがあります PMLについての 統 一 された 厳 密 な 定 義 はありませんが 本 運 用 規 程 においては 想 定 した 予 定 使 用 期 間 (50 年 = 一 般 的 建 物 の 耐 用 年 数 ) 中 に 想 定 される 最 大 規 模 の 地 震 ( 再 現 期 間 475 年 の 大 地 震 =50 年 間 に 起 こる 可 能 性 が10%の 大 地 震 )によりどの 程 度 の 被 害 を 被 るかを 損 害 の 予 想 復 旧 費 用 の 再 調 達 原 価 に 対 する 比 率 (%)で 示 したものを 意 味 するものとしています F. 売 却 本 投 資 法 人 は 中 長 期 的 観 点 からの 資 産 運 用 を 基 本 方 針 とするものであり 資 産 運 用 会 社 においても 不 動 産 関 連 資 産 につき 頻 繁 に 売 却 その 他 の 処 分 を 行 うことは 意 図 していません しかしながら 不 動 産 市 況 将 来 における 収 益 予 想 資 産 価 値 の 増 減 及 びその 予 測 立 地 エリアの 将 来 性 安 定 性 投 資 対 象 不 動 産 の 劣 化 又 は 陳 腐 化 に 対 する 資 本 的 支 出 額 等 の 見 込 み 等 を 考 慮 の 上 総 合 的 に 判 断 し 売 却 を 検 討 することがあります 売 却 を 行 う 場 合 には より 高 い 売 却 価 格 が 実 現 するよう 期 限 を 定 めた 競 争 入 札 競 争 力 のある 不 動 産 仲 介 業 者 の 活 用 専 任 媒 介 業 者 の 活 用 などを 実 施 します G. 財 務 (イ) 借 入 れ 及 び 投 資 法 人 債 (ⅰ) 本 投 資 法 人 は 資 産 の 取 得 本 投 資 法 人 が 支 払 うべき 費 用 報 酬 預 り 金 又 は 敷 金 保 証 金 の 支 払 資 金 の 調 達 借 入 金 又 は 投 資 法 人 債 ( 短 期 投 資 法 人 債 を 含 みます 以 下 同 じ )の 元 利 金 支 払 のための 資 金 の 調 達 修 繕 又 は 営 繕 に 要 する 費 用 支 払 のための 資 金 の 調 達 投 資 主 に 分 配 する 金 銭 の 調 達 その 他 の 一 時 的 な 支 出 のために 必 要 となる 資 金 の 調 達 を 目 的 として 投 資 口 の 発 行 のほか 借 入 れ 及 び 投 資 法 人 債 の 発 行 を 行 うことができ ただし 借 入 れを 行 う 場 合 は 金 融 商 品 取 引 法 ( 昭 和 23 年 法 律 第 25 号 そ の 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 金 融 商 品 取 引 法 といいます ) 第 2 条 第 3 項 第 1 号 に 定 義 される 適 格 機 関 投 資 家 ( 租 税 特 別 措 置 法 第 67 条 の15 第 1 項 第 1 号 ロに 規 定 する 機 関 投 資 家 に 限 ります 以 下 同 じ です )からの 借 入 れに 限 るものとしています (ⅱ) 本 投 資 法 人 は 本 規 約 第 24 条 の 中 で 借 入 金 及 び 投 資 法 人 債 発 行 の 限 度 額 はそれぞれ1 兆 円 とし かつ その 合 計 額 は1 兆 円 を 超 えないものとする と 定 めています (ⅲ) 本 投 資 法 人 は 本 規 約 第 25 条 の 中 で 借 入 れ 又 は 投 資 法 人 債 の 発 行 に 際 しては 運 用 資 産 につい て 抵 当 権 質 権 その 他 の 担 保 権 を 設 定 することができる と 定 めています (ⅳ) 上 記 (ⅰ) 乃 至 (ⅲ)に 基 づき 本 投 資 法 人 が 借 入 れを 行 う 場 合 は 資 本 市 場 及 び 金 利 動 向 本 投 資 法 人 の 資 本 構 成 又 は 既 存 投 資 主 への 影 響 等 を 総 合 的 に 考 慮 し 長 期 短 期 の 借 入 期 間 及 び 固 定 変 動 の 金 利 形 態 といった 観 点 から 効 率 的 かつ 安 定 的 な 資 金 調 達 手 段 を 選 定 し 低 コストの 資 金 調 達 を 図 りま す

22 (ⅴ) 本 投 資 法 人 の 資 産 の 総 額 に 対 する 借 入 額 及 び 投 資 法 人 債 発 行 額 の 残 高 が 占 める 割 合 ( 以 下 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 といいます )の 上 限 は 70%を 目 途 としておりますが 新 たな 不 動 産 関 連 資 産 の 取 得 等 に 伴 い 一 時 的 に70%を 超 えることがあります (ロ) 投 資 法 人 の 成 立 後 の 投 資 口 の 発 行 (ⅰ) 本 投 資 法 人 は 資 産 の 取 得 修 繕 等 本 投 資 法 人 の 運 営 に 要 する 資 金 又 は 債 務 の 返 済 ( 敷 金 保 証 金 借 入 金 又 は 投 資 法 人 債 の 元 利 金 支 払 等 を 含 みます ) 等 のために 必 要 となる 資 金 の 調 達 を 目 的 とし て 役 員 会 の 承 認 を 得 た 上 投 資 口 の 発 行 を 行 うことができます( 投 信 法 第 82 条 ) (ⅱ) 投 資 口 の 発 行 については 総 資 産 有 利 子 負 債 比 率 等 の 本 投 資 法 人 の 財 務 状 態 を 考 慮 し かつ 投 資 口 の 希 薄 化 ( 新 規 投 資 口 の 発 行 による 投 資 口 の 持 分 割 合 の 低 下 投 資 口 の1 口 当 たりの 純 資 産 額 又 は 分 配 金 の 減 少 )に 配 慮 したうえで 機 動 的 な 投 資 口 の 発 行 を 行 います (ハ) 資 金 運 用 (ⅰ) 本 投 資 法 人 は 本 規 約 運 用 方 針 4.(2)の 中 で 不 動 産 及 び 信 託 受 益 権 に 係 る 信 託 財 産 である 不 動 産 の 賃 貸 に 際 しては 敷 金 又 は 保 証 金 等 これらに 類 する 金 銭 ( 以 下 敷 金 等 という )を 受 け 入 れ 又 は 差 し 入 れることがあり 受 け 入 れた 敷 金 等 は 本 方 針 の 定 めに 基 づき 運 用 する と 定 めていま す (ⅱ) 本 投 資 法 人 は 本 規 約 運 用 方 針 2.(1)B.2の 中 で 特 定 資 産 のうち デリバティブ 取 引 に 係 る 権 利 ( 投 信 法 施 行 令 第 3 条 第 2 号 以 下 ヘッジ 取 引 という )に 投 資 することがある と 定 め ており また 本 規 約 運 用 方 針 3.(2)の 中 で ヘッジ 取 引 は 本 投 資 法 人 に 係 る 負 債 から 生 じる 金 利 変 動 リスクその 他 のリスクをヘッジすることを 目 的 とした 運 用 に 限 るものとする と 定 めていま す(なお ヘッジ 取 引 とは 上 記 本 規 約 運 用 方 針 2.(1)B.2のとおり 投 資 信 託 及 び 投 資 法 人 に 関 する 法 律 施 行 令 ( 平 成 12 年 政 令 第 480 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 投 信 法 施 行 令 といい ます ) 第 3 条 第 2 号 に 定 義 されるデリバティブ 取 引 に 係 る 権 利 をいいます 以 下 同 じ ) H. 開 示 (イ) 本 投 資 法 人 は 上 記 のA. 乃 至 G.に 基 づいて 行 われる 資 産 運 用 について 投 資 家 に 対 してできる 限 り 迅 速 かつ 正 確 な 情 報 開 示 に 努 めるとともに 投 資 家 にとって 分 かりやすい 情 報 の 提 供 に 努 めます (ロ) 本 投 資 法 人 は 投 信 法 金 融 商 品 取 引 法 東 京 証 券 取 引 所 一 般 社 団 法 人 投 資 信 託 協 会 ( 以 下 投 資 信 託 協 会 といいます ) 等 がそれぞれ 要 請 する 内 容 及 び 様 式 に 沿 って 開 示 を 行 います (ハ) 本 投 資 法 人 は 開 示 における 不 動 産 関 連 資 産 の 評 価 について 本 規 約 第 22 条 第 2 項 第 2 号 において 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 地 上 権 又 は 地 役 権 の 価 格 を 考 慮 する 必 要 がある 場 合 であって 資 産 運 用 報 告 等 により 評 価 額 を 開 示 する 目 的 で 評 価 する 場 合 には 原 則 として 不 動 産 鑑 定 士 による 鑑 定 評 価 額 によ ることとするが 公 示 価 格 路 線 価 販 売 公 表 価 格 その 他 これらに 準 じて 公 正 と 認 められる 価 格 をもっ て 評 価 額 とすることも 認 められるものとする と 定 めています I.その 他 本 投 資 法 人 は 本 規 約 運 用 方 針 2.(2)D.の 中 で 特 定 不 動 産 ( 本 投 資 法 人 が 取 得 する 特 定 資 産 のう ち 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 もしくは 地 上 権 又 は 不 動 産 の 所 有 権 土 地 の 賃 借 権 もしくは 地 上 権 を 信 託 する 信 託 の 受 益 権 をいう )の 価 額 の 合 計 額 を 本 投 資 法 人 の 有 する 特 定 資 産 の 価 額 の 合 計 額 で 除 した 比 率 が100 分 の 75 以 上 になるように 運 用 する と 定 めています (2) 投 資 対 象 1 投 資 対 象 の 種 別 本 規 約 に 規 定 する 本 投 資 法 人 の 投 資 対 象 は 以 下 のとおりです A. 投 資 対 象 資 産 本 投 資 法 人 は 前 記 (1) 投 資 方 針 1 基 本 方 針 に 定 める 資 産 運 用 の 基 本 方 針 に 従 い 主 として 不 動 産 等 資 産 に 投 資 します また 本 投 資 法 人 は 以 下 に 掲 げる 各 資 産 のうち 不 動 産 等 資 産 を 除 く 各 資 産 に 投 資 す ることがあります( 次 の(イ) 及 び(ロ)に 掲 げる 各 資 産 ( 不 動 産 等 資 産 を 含 みます )を 総 称 して 不 動 産 関 連 資 産 といいます ) (イ) 不 動 産 等 ( 次 の(ⅰ)から(ⅶ)までに 掲 げる 各 資 産 をいいます 以 下 同 じ ) (ⅰ) 不 動 産 (ⅱ) 不 動 産 の 賃 借 権 (ⅲ) 地 上 権 (ⅳ) 地 役 権

23 (ⅴ) 不 動 産 信 託 受 益 権 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 地 上 権 又 は 地 役 権 のみを 信 託 する 信 託 の 受 益 権 又 は 不 動 産 等 に 付 随 す る 金 銭 と 合 わせて 信 託 されている 包 括 信 託 の 受 益 権 をいいます (ⅵ) 金 銭 等 の 信 託 受 益 権 不 動 産 不 動 産 の 賃 借 権 地 上 権 地 役 権 又 は(ⅶ)の 不 動 産 匿 名 組 合 出 資 持 分 に 投 資 して 運 用 する ことを 目 的 とする 金 銭 資 産 の 信 託 の 受 益 権 をいいます (ⅶ) 不 動 産 匿 名 組 合 出 資 持 分 投 信 法 施 行 令 第 3 条 第 8 号 に 定 義 されるもののうち 当 事 者 の 一 方 が 上 記 (ⅰ) 乃 至 (ⅵ)の 運 用 の ために 出 資 を 行 い 相 手 方 がその 出 資 された 財 産 を 主 として 当 該 資 産 に 対 する 投 資 として 運 用 し 当 該 運 用 から 生 じる 利 益 の 分 配 を 行 うことを 約 する 契 約 に 係 る 出 資 の 持 分 をいいます (ロ) 不 動 産 関 連 有 価 証 券 等 ( 次 の(ⅰ)から(ⅳ)までに 掲 げる 各 資 産 を 総 称 していいます 以 下 同 じ ) ただし 以 下 の 不 動 産 関 連 有 価 証 券 等 の 裏 付 けとなる 資 産 の2 分 の1を 超 える 額 を 不 動 産 等 に 投 資 し て 運 用 するものに 限 るものとします (ⅰ) 資 産 の 流 動 化 に 関 する 法 律 ( 平 成 10 年 法 律 第 105 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 資 産 流 動 化 法 といいます ) 第 2 条 第 9 項 に 規 定 する 優 先 出 資 証 券 (ⅱ) 投 信 法 第 2 条 第 7 項 に 規 定 する 受 益 証 券 (ⅲ) 投 信 法 第 2 条 第 15 項 に 規 定 する 投 資 証 券 ( 以 下 投 資 証 券 といいます ) (ⅳ) 資 産 流 動 化 法 第 2 条 第 13 項 及 び 第 15 項 に 規 定 する 特 定 目 的 信 託 の 受 益 証 券 B.その 他 の 投 資 (イ) 本 投 資 法 人 は 余 剰 資 金 の 効 率 的 な 運 用 に 資 するため 以 下 に 掲 げる 各 資 産 に 投 資 することがありま す (ⅰ) 預 金 ( 普 通 預 金 通 知 預 金 貯 蓄 預 金 定 期 預 金 自 由 金 利 型 定 期 預 金 大 口 定 期 預 金 を 含 みま す ) (ⅱ) 有 価 証 券 ( 投 信 法 第 2 条 第 5 項 に 定 義 されます 以 下 単 に 有 価 証 券 といいます )(ただし ここでは 不 動 産 関 連 資 産 に 該 当 するもの 及 び 株 券 は 除 きます ) 金 銭 債 権 ( 譲 渡 性 預 金 証 書 を 含 みま すが これに 限 られません ) 等 の 資 産 であって 特 定 資 産 に 該 当 するもの( 不 動 産 関 連 資 産 に 該 当 す るもの 株 券 次 の(ロ) 及 び(ハ) 並 びに 下 記 C.(イ)(ⅷ)のいずれかに 該 当 するものは 除 きま す ) (ⅲ) 匿 名 組 合 出 資 持 分 ( 投 信 法 施 行 令 第 3 条 第 8 号 に 定 義 され 上 記 A.(イ)(ⅶ) 不 動 産 匿 名 組 合 出 資 持 分 を 除 きます ) (ロ) 本 投 資 法 人 は 特 定 資 産 のうち ヘッジ 取 引 に 投 資 することがあります (ハ) 本 投 資 法 人 は 特 定 資 産 のうち 以 下 に 掲 げる 各 資 産 であって 不 動 産 ( 不 動 産 信 託 受 益 権 の 信 託 財 産 たる 不 動 産 を 含 みます ) 又 は 不 動 産 信 託 受 益 権 への 投 資 に 付 随 し 当 該 不 動 産 又 は 不 動 産 信 託 受 益 権 と 併 せて 取 得 することが 東 京 証 券 取 引 所 その 他 の 本 投 資 法 人 の 発 行 する 投 資 証 券 が 上 場 されている 金 融 商 品 市 場 を 開 設 する 金 融 商 品 取 引 所 の 規 則 上 適 当 と 認 められるものに 投 資 することがあります (ⅰ) 不 動 産 ( 不 動 産 信 託 受 益 権 の 信 託 財 産 たる 不 動 産 を 含 みます )の 管 理 会 社 等 の 株 券 (ⅱ)(ⅰ)の 株 券 を 信 託 する 信 託 受 益 権 又 は 金 銭 を 信 託 する 信 託 受 益 権 ( 当 該 株 券 に 対 する 投 資 を 目 的 とする 場 合 に 限 ります ) C. 不 動 産 等 への 投 資 に 付 随 する 資 産 への 投 資 本 投 資 法 人 は 不 動 産 等 への 投 資 に 付 随 する 資 産 として 以 下 に 掲 げる 各 資 産 に 投 資 することがありま す (イ) 本 投 資 法 人 において 特 定 資 産 たる 不 動 産 ( 不 動 産 信 託 受 益 権 の 信 託 財 産 たる 不 動 産 を 含 みます ) 又 は 不 動 産 信 託 受 益 権 に 付 随 し かつ 当 該 不 動 産 又 は 不 動 産 信 託 受 益 権 と 併 せて 取 得 することが 東 京 証 券 取 引 所 その 他 の 本 投 資 法 人 の 発 行 する 投 資 証 券 が 上 場 されている 金 融 商 品 市 場 を 開 設 する 金 融 商 品 取 引 所 の 規 則 上 適 当 と 認 められる 以 下 の 各 資 産 (ⅰ) 商 標 法 ( 昭 和 34 年 法 律 第 127 号 その 後 の 改 正 を 含 みます )に 基 づく 商 標 権 等 ( 商 標 権 又 はその 専 用 使 用 権 若 しくは 通 常 使 用 権 をいいます 以 下 同 じ ) (ⅱ) 温 泉 法 ( 昭 和 23 年 法 律 第 125 号 その 後 の 改 正 を 含 みます )に 定 める 温 泉 の 源 泉 を 利 用 する 権 利 及 び 当 該 温 泉 に 関 する 設 備 (ⅲ) 不 動 産 ( 不 動 産 信 託 受 益 権 の 信 託 財 産 たる 不 動 産 を 含 みます )の 管 理 会 社 等 の 出 資 持 分 (ⅳ) 民 法 ( 明 治 29 年 法 律 第 89 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 民 法 といいます )に 定 める 動 産 (ⅴ) 著 作 権 法 ( 昭 和 45 年 法 律 第 48 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 著 作 権 法 といいます )に 基 づく 著 作 権 著 作 者 人 格 権 ( 著 作 権 法 第 17 条 第 1 項 に 規 定 するものをいいます ) 及 び 著 作 隣 接 権 ( 著 作 権 法 第 89 条 に 規 定 するものをいいます )

24 (ⅵ) 地 球 温 暖 化 対 策 の 推 進 に 関 する 法 律 ( 平 成 10 年 法 律 第 117 号 その 後 の 改 正 を 含 みます )に 基 づく 算 定 割 当 量 その 他 これに 類 似 するもの 又 は 排 出 権 ( 温 室 効 果 ガスに 関 する 排 出 権 を 含 みます ) (ⅶ) 投 信 法 その 他 の 法 令 上 本 投 資 法 人 が 取 得 することが 許 容 される 資 産 (ⅷ)(ⅰ) 乃 至 (ⅶ)の 資 産 を 信 託 する 信 託 受 益 権 又 は 金 銭 を 信 託 する 信 託 受 益 権 ((ⅰ) 乃 至 (ⅶ) の 資 産 に 対 する 投 資 を 目 的 とする 場 合 に 限 ります ) (ロ) 本 投 資 法 人 が 運 用 のために 保 有 する 資 産 以 外 の 資 産 のうち 本 投 資 法 人 の 商 号 に 係 る 商 標 権 等 その 組 織 運 営 に 伴 い 保 有 するものであり 東 京 証 券 取 引 所 その 他 の 本 投 資 法 人 の 発 行 する 投 資 証 券 が 上 場 されてい る 金 融 商 品 市 場 を 開 設 する 金 融 商 品 取 引 所 の 規 則 上 適 当 と 認 められるもの 2 投 資 基 準 及 び 種 類 別 地 域 別 業 種 別 等 による 投 資 予 定 本 投 資 法 人 の 投 資 基 準 及 び 種 類 別 地 域 別 業 種 別 等 による 投 資 予 定 については 前 記 (1) 投 資 方 針 2 投 資 態 度 をご 参 照 ください (3) 分 配 方 針 本 投 資 法 人 は 決 算 日 における 最 終 の 投 資 主 名 簿 に 記 載 又 は 記 録 された 投 資 主 又 は 登 録 投 資 口 質 権 者 に 対 し 以 下 の 方 針 に 従 って 金 銭 の 分 配 を 行 うものとします( 本 規 約 第 27 条 ) 1 利 益 の 分 配 A. 投 資 主 に 分 配 する 金 銭 に 関 して 投 信 法 第 136 条 第 1 項 に 定 める 利 益 の 金 額 は 日 本 において 一 般 に 公 正 妥 当 と 認 められる 企 業 会 計 の 基 準 に 準 拠 して 計 算 するものとします B. 日 本 の 租 税 関 連 法 令 が 本 投 資 法 人 の 投 資 主 に 対 して 分 配 する 金 銭 について 一 定 の 要 件 のもとで 損 金 算 入 を 認 めている 場 合 本 投 資 法 人 は 日 本 の 租 税 関 連 法 令 が 当 該 損 金 算 入 を 認 めるために 定 めた 要 件 を 満 たすよう に 投 資 主 に 金 銭 を 分 配 するものとします 2 利 益 を 超 えた 金 銭 の 分 配 本 投 資 法 人 は 投 信 法 第 137 条 第 1 項 に 従 って 上 記 に 従 って 計 算 される 利 益 を 超 えて 金 銭 の 分 配 を 行 うこと ができます この 場 合 には 投 信 法 第 131 条 第 2 項 の 承 認 を 受 けた 金 銭 の 分 配 に 係 る 計 算 書 に 基 づき 投 資 信 託 協 会 の 定 める 規 則 等 に 定 める 限 度 において かつ 本 投 資 法 人 に 係 る 法 人 税 法 ( 昭 和 40 年 法 律 第 34 号 その 後 の 改 正 を 含 みます )その 他 の 租 税 法 に 基 づく 租 税 債 務 に 係 る 影 響 その 他 の 事 情 を 勘 案 し 投 信 法 第 137 条 第 1 項 所 定 の 限 度 内 で 役 員 会 が 決 定 する 金 額 をもって 投 資 主 に 対 して 分 配 するものとします 3 金 銭 の 分 配 方 法 金 銭 の 分 配 は 決 算 日 における 最 終 の 投 資 主 名 簿 に 記 載 又 は 記 録 された 投 資 主 又 は 登 録 投 資 口 質 権 者 を 対 象 に 投 資 口 の 保 有 口 数 ( 投 資 主 の 場 合 ) 又 は 登 録 投 資 口 質 権 の 対 象 たる 投 資 口 の 口 数 ( 登 録 投 資 口 質 権 者 の 場 合 )に 応 じて 行 うものとします 4 分 配 金 の 除 斥 期 間 分 配 金 はその 支 払 開 始 の 日 から 満 3 年 を 経 過 したときは 本 投 資 法 人 はその 支 払 いの 義 務 を 免 れるものとしま す なお 未 払 分 配 金 には 利 息 は 付 さないものとします (4) 投 資 制 限 1 本 規 約 による 投 資 制 限 本 規 約 による 投 資 制 限 は 以 下 のとおりです A. 本 投 資 法 人 は 投 信 法 その 他 法 令 及 び 東 京 証 券 取 引 所 その 他 の 本 投 資 法 人 の 発 行 する 投 資 証 券 が 上 場 されて いる 金 融 商 品 市 場 を 開 設 する 金 融 商 品 取 引 所 の 規 則 上 許 容 される 範 囲 を 逸 脱 して 外 貨 建 資 産 への 投 資 を 行 わないものとします B. 前 記 (2) 投 資 対 象 1 投 資 対 象 の 種 別 B.その 他 の 投 資 (ロ) に 掲 げるヘッジ 取 引 は 本 投 資 法 人 に 係 る 負 債 から 生 じる 金 利 変 動 リスクその 他 のリスクをヘッジすることを 目 的 とした 運 用 に 限 るものとしま す 2 金 融 商 品 取 引 法 及 び 投 信 法 による 投 資 制 限 本 投 資 法 人 は 金 融 商 品 取 引 法 及 び 投 信 法 による 投 資 制 限 に 従 います 主 たるものは 以 下 のとおりです(な お 以 下 は 本 投 資 法 人 に 課 される 投 資 制 限 の 全 てを 網 羅 するものではありません ) A. 投 資 法 人 は 資 産 運 用 会 社 にその 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 の 委 託 をしなければなりませんが 資 産 運 用 会 社 は 当 該 投 資 法 人 の 資 産 の 運 用 に 係 る 業 務 に 関 して 一 定 の 行 為 を 行 うことが 禁 止 されており 結 果 的 に 投 資 法 人 が 一 定 の 投 資 制 限 に 服 することになります かかる 禁 止 行 為 のうち 後 記 第 二 部 投 資 法 人 の 詳 細 情 報 第 3 管 理 及 び 運 営 2 利 害 関 係 人 との 取 引 制 限 に 記 載 される 利 害 関 係 人 との 取 引 制 限 を 除 き 主 なものは 以 下 の とおりです (イ) 運 用 財 産 相 互 間 の 取 引 を 行 うことを 内 容 とした 運 用 ( 金 融 商 品 取 引 法 第 42 条 の2 第 2 号 金 融 商 品 取 引 業 等 に 関 する 内 閣 府 令 ( 平 成 19 年 内 閣 府 令 第 52 号 その 後 の 改 正 を 含 みます 以 下 金 商 業 等 府 令 と いいます ) 第 129 条 )