土木計画学研究・論文集審査用論文の書き方に関する研究*

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1 出 退 店 ダイナミズムを 組 み 込 んだ 大 規 模 商 業 施 設 立 地 モデル Locaton Model of Lage-Scale Retal Stoes Consdeng the Dynamsm of Establshment and Falue 西 岡 直 樹 * 2 加 藤 博 和 * 3 戸 川 卓 哉 * 3 By Naok NISHIOKA* 2 Hokazu KATO* 3 Takuya TOGAWA* 3 1. 背 景 目 的 地 域 の 需 要 量 を 超 過 した 商 業 床 を 発 生 させるオーバー ストア 現 象 は, 競 合 する 商 業 事 業 者 による 陣 取 り 合 戦 か ら 生 じもので, 特 に 人 口 減 尐 時 代 において 消 費 者 自 体 が 減 尐 するため, 跡 地 が 再 利 用 されない 可 能 性 が 高 まる. オーバーストアの 結 果 として, 小 売 店 舗 の 寿 命 が 縮 まり, 競 争 に 敗 れ, 退 転 する 店 舗 の 跡 地 が 発 生 し, 低 未 利 用 地 化 する 場 合 がある.これは 都 市 域 の 有 効 利 用 を 損 なう ものであり,これを 緩 和 させる 緩 和 させる 施 策 の 検 討 が 望 まれる 場 所 を 予 測 する. 施 策 による 店 舗 立 地 誘 導 の 可 能 性 を 検 討 する 際 に 立 地 モデルが 必 要 であり,その 研 究 はいくつか 行 われているが,オーバーストアのような, 動 的 な 出 退 店 メカニズムを 明 示 的 に 組 み 込 んだものは 見 られない. 本 研 究 では, 小 売 店 舗 の 行 き 過 ぎた 郊 外 展 開 と, 退 店 跡 地 の 発 生 を 防 ぐための 店 舗 誘 導 規 制 の 方 向 性 につい て 知 見 を 得 ることを 目 的 とする.そのための 分 析 フレー ムとして, 大 規 模 小 売 店 舗 の 立 地 行 動 を 店 舗 単 位 で 表 現 する 非 集 計 モデルと, 生 存 曲 線 を 用 いた 店 舗 退 店 モデル を 組 み 合 わせたマイクロシミュレーション 手 法 を 用 いた 将 来 の 立 地 変 化 予 測 手 法 を 提 案 する.これを 用 い,どの ような 政 策 が 退 店 跡 地 抑 制 に 効 果 的 であるかを 定 量 的 に 明 らかにする. 2. 大 規 模 商 業 施 設 立 地 モデル ュレーションモデルを 構 築 する.モデルの 全 体 構 成 を 図 -2.1 に 示 す. 本 研 究 では 店 舗 面 積 1,m 2 以 上 の, 特 Input (シナリオ) 人 口 分 布 各 期 の 域 内 出 店 数 立 地 誘 導 政 策 Output 2.(1) 立 地 場 所 選 択 モデル (モンテカルロ 法 ) 店 舗 跡 地 立 地 率 T+1 期 の 都 市 構 造 (5 年 毎 ) 退 店 跡 地 分 布 T 期 の 都 市 構 造 ( 大 店 道 路 分 布 等 ) 2.(2) 売 上 予 測 モデル 2.(3) 退 店 モデル (モンテカルロ 法 ) 退 店 店 舗 図 -2.1 マイクロシミュレーションモデルの 構 成 表 -2.1 対 象 とする 店 舗 の 種 類 店 舗 種 類 RSC (Regonal Shoppng Cente) 店 舗 面 積 :25,m 2 以 上 CSC (Communty Shoppng Cente) 店 舗 面 積 :1,-25,m 2 全 国 大 型 小 売 店 総 覧 において 業 態 が ショ ッピングセン タ- また ス ーパー のう ちテナントが1 以 上 のもの 平 均 売 上 ( 百 万 円 ) 1,1 (n=6) 7,331 (n=25) 域 内 総 立 地 数 (25 年 ) 18 5 名 古 屋 市 役 所 マイクロシミュレーションとは, 個 々の 分 析 対 象 に 対 して 初 期 条 件 を 与 え,その 対 象 を 1 つずつモデルを 用 い てシミュレーションすることにより, 個 々の 行 動 を 追 跡 しつつ, 全 体 の 挙 動 を 観 察 する 手 法 である. 本 章 ではこ の 手 法 を 用 いて, 店 舗 の 立 地 退 店 挙 動 を 再 現 するシミ *キーワーズ: 土 地 利 用, 都 市 計 画 *2 正 員, 修 ( 工 ), 西 日 本 旅 客 鉄 道 京 都 支 社 ( 京 都 府 京 都 市 南 区 西 九 条 北 ノ 内 町 5-5,TEL ,E-M al: *3 正 員, 博 ( 工 ), 名 古 屋 大 学 大 学 院 環 境 学 研 究 科 対 象 店 舗 (25 年 ) 図 -2.2 対 象 地 域 と 人 口 / 対 象 店 舗 分 布

2 に 郊 外 立 地 が 顕 著 な 商 業 施 設 を 扱 う( 表 -2.1).ケース スタディとして 名 古 屋 市 役 所 から 2km 以 内 の 市 町 村 を 含 む 名 古 屋 都 市 圏 ( 図 -2.2)を 取 り 上 げる. シミュレーションにより 予 測 する 期 間 は 21~25 年 とし,5 年 ピッチで 立 地 様 態 を 確 認 できるモデルとす る. 立 地 場 所 と 退 店 時 期 はモデル 化 を 図 るが, 各 主 体 が 出 店 するか 否 かの 意 思 決 定 をモデル 化 することは 難 しいた め,ここでは 各 期 の 新 規 出 店 数 をシナリオとして 与 える こととする. (1) 立 地 場 所 選 択 モデル 立 地 場 所 推 定 の 手 法 として,5m メッシュを 分 析 単 位 とした 非 集 計 ロジットモデルを 採 用 する. 立 地 場 所 選 択 モデルの 説 明 変 数 候 補 を 表 -2.2 に 示 す. 立 地 場 所 の 選 択 肢 は 4 次 メッシュ( 約 5m 四 方 )の 選 択 範 囲 とする. 対 象 地 域 のメッシュ 数 は 合 計 で 6,369 である.このような 膨 大 な 選 択 肢 集 合 を 有 する 場 合,パ ラメータの 安 定 解 が 得 られない, 計 算 量 が 膨 大 となるな どの 問 題 点 があるため,ランダムに 尐 量 の 部 分 集 合 を 抽 出 し,パラメータ 推 定 を 行 う 方 法 が 提 案 されている. 更 に 加 藤 ら(1996) 1) は, 選 択 肢 集 合 を 層 別 に 分 けサンプ リングすることで 効 率 的 にパラメータ 推 定 を 行 っている. 本 研 究 も 同 様 の 考 えに 基 づき 推 定 する. 具 体 的 には, 主 成 分 分 析 により 類 似 地 域 を 4 つに 分 類, 各 層 への 立 地 確 率 に 比 例 させて 選 択 肢 を 抽 出, 立 地 点 を 加 え 全 15 選 択 肢 で 推 定 する. 各 層 の 空 間 的 分 布 を 図 - 2.3, 基 本 統 計 量 を 表 -2.3 に 示 す.モデルは 式 (2.1)- (2.4)のように 定 式 化 される. V x exp (V : 立 地 主 体 からみたゾーンの 効 用 の 確 定 項 : ゾーン 内 の 立 地 効 用 を 表 す k番 目 の 変 数 D : 抽 出 した 選 択 肢 集 合 P : 当 該 ゾーンへの 立 地 確 率 E : 交 通 手 段 mがゾーンで 提 供 する 商 業 ポテンシャル c: 地 区, j間 の 交 通 抵 抗 ( 一 般 化 費 用 ), :パラメータ K J k a( ) a( ) V P( D) E K q J β 1 x exp (V Pop : 地 区 jの 人 口 j m j k m n k j a() a() k n k ln q ) ln q ) Pop exp ( αc ) j : 選 択 肢 のある 層 a( ) からの 抽 出 数 : 選 択 肢 のある 層 a( ) の 全 選 択 肢 数 j (2.1) (2.2) (2.3) (2.4) (2.3) 式 で 定 義 される 商 業 ポテンシャルは, 店 舗 の 人 口 への 近 接 性 を 示 す. 距 離 逓 減 を 表 す α は,21 年 中 京 都 市 圏 パーソントリップ 調 査 を 基 に, 買 物 目 的 トリップ の 頻 度 - 時 間 距 離 の 関 係 から 仮 推 定 を 行 う.しかし, 大 表 -2.2 立 地 場 所 選 択 モデルの 説 明 変 数 規 模 小 売 店 舗 へのトリップは 一 般 的 に 長 距 離 であると 考 えられるため,α の 値 はすべての 買 物 目 的 トリップから 仮 推 定 された 値 とは 異 なる( 小 さくなる) 可 能 性 がある. そこで,α の 値 を 変 化 させ, 当 該 メッシュの SC 立 地 - 非 立 地 を 目 的 変 数 とする 二 項 ロジットモデルでパラメータ 推 定 を 行 い, 最 も 適 合 度 の 高 い(ここでは 最 も AIC の 低 い)α 値 を 採 用 する. 表 -2.2 の 種 別 土 地 利 用 面 積 とは, 細 密 数 値 情 報 から 得 られた 建 物 が 立 地 可 能 な 13 種 の 土 地 利 用 を 再 分 類 し たものである. 説 明 変 数 説 明 変 数 の 考 え 方 使 用 データ 商 業 ポテンシャル ( 距 離 逓 減 型 商 業 人 口 ) ( 公 共 交 通 自 動 車 ) ( 無 次 元 ) 交 通 ネットワークを 考 慮 した 人 口 への 近 接 性 国 勢 調 査 道 路 公 共 交 通 ネットワーク(バスを 除 く) 主 要 道 からの 距 離 自 動 車 利 用 国 土 数 値 情 報 役 所 からの 距 離 中 心 部 立 地 国 土 数 値 情 報 店 舗 間 距 離 直 線 距 離 業 態 間 の 共 存 または 競 合 GISで5 年 毎 の 距 離 測 定 土 地 分 割 数 (ポリゴンの 数 ) まとまった 敷 地 細 密 数 値 情 報 1983 年 版 種 別 土 地 利 用 面 積 (m 2 ) 店 舗 にしやすい 土 地 利 用 の 規 模 細 密 数 値 情 報 1983 年 版 地 価 ( 円 /m 2 ) 公 示 地 価 立 地 コスト IDW (Invese Dstance Weghtng) 法 に より 空 間 補 完 市 街 化 区 域 ダミー 国 土 数 値 情 報 立 地 可 能 ゾーニング ダミー(7 年 規 制 前 ) 法 的 立 地 可 能 場 所 都 市 計 画 図 よりプロット 立 地 可 能 ゾーニング ダミー(7 年 規 制 後 ) ( 但 し 外 縁 部 のみ) 平 均 値 27 圏 域 鉄 道 主 要 駅 -lnq を 1 に 固 定 し, 通 常 のパラメータ 推 定 と 同 様 に 最 栄 図 -2.3 メッシュの 層 別 分 類 表 -2.3 層 別 メッシュの 基 本 統 計 量 クラスター 対 象 店 舗 m 内 人 口 鉄 道 駅 距 離 主 要 道 距 離 都 市 地 域 ダミー 土 地 分 割 地 価 総 計 SC 推 定 抽 出 数 RSC 推 定 抽 出 数 3 5 6

3 ( ) 西 岡 直 樹 加 藤 博 和 戸 川 卓 哉 : 第 41 回 土 木 計 画 学 研 究 発 表 会 ( 春 大 会 ) 尤 法 を 用 いて 推 定,また 選 択 肢 数 15 の 妥 当 性 を 検 討 す るため, 推 定 値 の 安 定 性 のチェックも 行 う.サンプルは 1985 年 から 25 年 に 立 地 した RSC16 店 舗,CSC36 店 舗 である 買 物 目 的 トリップの 推 定 値 (2) 面 積 あたり 売 上 高 推 定 / 退 店 モデル オーバーストアによる 早 期 退 店 を 表 現 できるモデルとす るために, 各 店 舗 の 面 積 あたり 売 上 高 の 多 寡 が 退 店 時 期 を 左 右 するとして, 店 舗 の 生 存 率 を 分 析 する. 対 象 地 域 のみでは, 推 定 に 十 分 なサンプル 数 を 確 保 で きないため, 愛 知 県 岐 阜 県 長 野 県 新 潟 県 に 存 在 する, に 表 -2.1 該 当 する 店 舗 をサンプリングする. 式 (2.5)で 定 式 化 される 売 上 高 / 面 積 を, 修 正 済 み R 2 値 が 最 大 となるように 総 当 たり 法 を 用 い 変 数 セットを 選 定, 推 定 する. S A = βe + β P + βr / (2.5) S : 店 舗 売 上 高 A : 店 舗 面 積 E : 周 辺 競 合 店 舗 数 ( CSC, RSC, 百 貨 店 ) P : 周 辺 人 口 R : RSCダミー 3. モデルの 推 定 結 果 と 考 察 (1) 立 地 場 所 選 択 モデル (a) 距 離 逓 減 パラメータ α の 推 定 買 物 目 的 トリップの 頻 度 - 時 間 距 離 の 関 係 から 非 線 形 重 回 帰 分 析 を 用 い 推 定 したところ, 代 表 交 通 手 段 が 自 動 車 である 買 物 目 的 トリップの α の 推 定 値 は.72 (R 2 =.948)であった. 図 -3.1 に SC 立 地 - 非 立 地 を 目 的 変 数 とする 二 項 ロジットモデルでパラメータ 推 定 を 行 っ た 際 の,α と AIC 値 の 関 係 を 示 す.これより, 既 存 の 立 地 を 説 明 するのに 最 も 適 合 度 の 高 い α の 値 は, 上 述 の 値 の.25 倍 にあたる.18 であることがわかった. 以 降 はこの 値 を 用 いて 推 定 を 行 う.この 結 果 をもとに 頻 度 - 時 間 距 離 を 算 出, 推 定 値 を 散 布 図 で 示 したものが 図 -3.2 である. (b) パラメータ 推 定 結 果 立 地 した 場 所 1 個 とそれ 以 外 の 場 所 14 個 の 計 15 選 択 肢 でパラメータ 推 計 を 行 った 際 の SC の 立 地 場 所 選 択 モ デルのパラメータ 推 定 結 果 を 表 -3.1 に 示 す.パラメー タは t 値 の 絶 対 値 が 1. 以 上 のものを 採 用 している. パラメータ 推 定 結 果 によると, 工 場 用 地 の 面 積 や, 法 的 規 制 で 立 地 可 能 かどうか,が 共 通 して 効 いている 要 因 である.また, 自 店 舗 より 規 模 の 小 さい 店 舗 の 近 くに 立 地 する 傾 向 が 確 認 できる.また,RSC には 商 業 ポテン シャルの 値 が 有 意 に 働 かないことも 特 徴 である. 大 規 模 なものほど 土 地 ありきの 傾 向 が 強 くなっている 傾 向 が 伺 える. 頻 度 % AIC SCトリップの 推 定 値 α 図 -3.1 αと AIC 値 の 関 係 時 間 距 離 ( 分 ) 買 物 目 的 トリップ 実 績 値 買 物 目 的 トリップ 予 測 値 SCトリップ 予 測 値 図 -3.2 頻 度 - 時 間 距 離 の 推 定 値 分 布 ( 商 業 目 的 SC 買 物 トリップ) 表 -3.1 立 地 場 所 選 択 モデル 最 寄 りNSCからの 距 離 最 寄 りCSCからの 距 離 最 寄 りRSCからの 距 離 最 寄 り 百 貨 店 からの 距 離 商 業 ポテンシャル ( 自 動 車 )( 無 次 元 ) 立 地 可 能 ゾーニングダミー (7 年 規 制 前 ) メッシュ 内 土 地 分 割 数 ( 個 ) 空 き 地 造 成 地 面 積 (m 2 ) 工 場 用 地 面 積 (m 2 ) 商 業 用 地 面 積 (m 2 ) パラメータ 推 定 結 果 CSC (-1.47).146 (1.6) RSC (-1.63) (3.7) (1.7) 8.23E-6 (2.11) 5.62E (-1.36) 4.74E-6 (1.54) (1.8) 3.49E-6 (1.88) サンプル 数 修 正 ρ 2 値 選 択 肢 的 中 率 (%) 行 政 区 別 の 実 績 と 推 定 立 地 量 の 単 相 関 関 係 数 上 位 2%メッシュへの 店 舗 立 地 確 立 (%) カッコ 内 t 値 各 業 態 の 立 地 効 用 と, 推 定 期 間 内 外 に 立 地 している SC, 商 業 系 用 途 地 域 の 分 布 を 図 -3.3 に 示 す. 立 地 効 用 値 は, 年 代 によって 異 なる 値 を 示 すが, 各 期 間 の 立 地 実

4 績 値 で 重 み 付 けして 示 している. 概 ね 良 好 な 分 布 を 示 し ており, 推 定 期 間 外 の 立 地 も 説 明 できていることがわか る.また, 商 業 系 用 途 地 域 の 立 地 効 用 が 低 いことも 確 認 できる. (c)パラメータ 安 定 性 の 確 認 パラメータ 推 定 では 選 択 肢 をしぼるための 抽 出 を 行 っ たが,どれだけ 抽 出 すれば 十 分 なパラメータ 推 定 値 が 算 出 できるかについては 検 討 の 余 地 がある. 今 回 行 った 層 別 抽 出 だと 一 般 的 な 結 論 が 得 られないとの 指 摘 2) もある. そこで, 選 択 肢 数 を 変 化 させて, 変 動 係 数 (t 値 の 逆 数 )の 値 をチェックした. 結 果 は 割 愛 するが, 選 択 肢 数 1 以 上 では 安 定 的 に 推 定 値 が 推 移 しており, 選 択 肢 数 15 という 設 定 は 妥 当 であると 判 断 した. (2) 面 積 あたり 売 上 高 推 定 / 退 店 モデル 表 -3.2 に, 面 積 あたり 売 上 高 パラメータ 推 定 結 果 を 示 す.t 値 はいずれも 有 意 である. 修 正 済 み R 2 値 が.45 と 充 分 とはいえないが,おおよその 傾 向 を 把 握 可 能 なモ デルであるといえる.このうち, 全 店 舗 の 平 均 値 である.385 を 基 準 値 として 採 用,これ 以 上 の 店 舗 とこれ 以 下 の 店 舗 で 分 類 を 行 い 生 存 曲 線 を 分 析 する. 図 -3.4a に RSC の 生 存 曲 線, 図 -3.4b に CSC の 生 存 曲 線 を 示 す. RSC では,3 年 目 生 存 率 は 全 体 を 通 して 97.8%と 高 くなっている. 翻 って,CSC は 3 年 目 生 存 率 は 基 準 値 以 上 の 店 舗 で 79.8%, 基 準 値 以 下 の 店 舗 で 59.1%となっ ている. また,3 年 以 上 生 存 している 店 舗 が 存 在 しないので, 以 降 の 生 存 曲 線 が 描 けない.このため,シミュレーショ ンでは,3 年 目 以 降 は 基 準 値 以 上 の 場 合 5 年 毎 に 現 存 表 -3.2 面 積 あたり 売 上 高 パラメータ 推 定 結 果 推 定 値 t 値 定 数 項 km 以 内 人 口 4.7E km 以 内 人 口 7.1E km 以 内 競 合 店 舗 数 km 以 内 CSC 数 km 以 内 RSC 数 RSCダミー サンプル 数 71 修 正 済 みR 2 値.45 店 舗 の 8% 生 存, 基 準 値 以 下 の 場 合 7% 生 存 を 仮 定 する. 4. マイクロシミュレーションを 用 いた 立 地 分 析 (1) シナリオ (a) 将 来 人 口 将 来 人 口 は, 各 行 政 区 単 位 でコーホート 要 因 法 を 用 い 推 計 し,その 変 化 率 と 各 メッシュの 人 口 を 掛 け 合 わせる ことで 25 年 までを 5 年 ピッチで 推 計 した. 人 口 増 加 する 自 治 体 もあるが, 対 象 地 域 全 体 では 25 年 の 4,959,473 人 から 25 年 には 3,945,49 人 と, 減 尐 が 見 込 まれる. (b) シミュレーション 上 の 設 定 シミュレーション 時 の 詳 細 な 設 定 をまとめる. 1) 立 地 効 用 が 上 位 のメッシュから,シナリオで 設 定 する 当 該 期 の 出 店 数 分 をランダムに 選 択 立 地 させる. 2) 27 年 以 降 の 立 地 規 制 強 化 ( 商 業 系 用 途 地 域 と 準 工 業 地 域 以 外 を 立 地 不 可 能 )を 反 映 させる. 3) 退 店 跡 地 への 更 新 立 地 は 以 下 のように 扱 う. 5 年 以 降 CSC 85-5 年 立 地 CSC 85 年 以 前 立 地 CSC CSC 立 地 効 用 分 布 上 位 1% 上 位 3% 5 年 以 降 RSC 85-5 年 立 地 RSC 85 年 以 前 立 地 RSC RSC 立 地 効 用 分 布 上 位 1% 上 位 3% 図 -3.3 立 地 効 用 と 実 績 立 地 SC の 分 布 ( 年 )( 左 CSC, 右 :RSC)

5 西 岡 直 樹 加 藤 博 和 戸 川 卓 哉 : 第 41 回 土 木 計 画 学 研 究 発 表 会 ( 春 大 会 ) 発 生 した 退 店 跡 地 の 店 舗 面 積 当 たり 売 上 高 推 定 値 が 基 準 値 以 上 の 場 合, 次 の 期 の 出 店 数 をその 場 所 で 吸 収 ( 更 新 立 地 ) 推 定 売 上 高 が 基 準 値 以 下 の 場 合, 退 店 跡 地 が 発 生 推 定 売 上 高 が 基 準 値 以 下 から, 立 地 を 行 った 際 基 準 値 以 上 に 転 じる 場 合,5%の 確 率 で 更 新 立 地 が 行 われる. 更 新 立 地 数 がその 期 の 出 店 数 を 超 えた 場 合, 次 の 期 の 出 店 数 から 超 過 量 を 差 し 引 く(ただし, 差 し 引 かれた 結 果, 次 の 期 の 出 店 数 が 以 下 となった 場 合 でも 更 新 立 地 は 必 ず 行 われるとする) 4) 百 貨 店 等, 本 研 究 で 扱 わない 業 態 の 店 舗 立 地 分 布 は 5 年 地 点 から 変 化 しない. 3)の 設 定 を 行 った 根 拠 を 述 べる. 愛 知 県 岐 阜 県 長 野 県 新 潟 県 に 全 18 地 点 存 在 する 退 店 跡 地 の 土 地 利 用 と, 売 上 あたり 売 上 高 推 定 モデルにより,その 地 点 の 推 定 値 を 確 認 した. 結 果 を 表 -4.1 に 示 す. 店 舗 面 積 当 たり 売 上 高 が 基 準 値 以 下 の 場 合,その 一 部 が 低 未 利 用 地 とな っていた 一 方 で, 基 準 値 以 上 の 場 合, 道 路 工 事 等 特 殊 な 事 情 を 除 いて 他 商 業 による 更 新 立 地 が 1% 行 われてい ることが 確 認 できた. また, 出 店 数 を 所 与 とし, 更 新 立 地 数 を 差 し 引 くこと で, 店 舗 更 新 が 大 量 に 行 われる 際 には 新 規 立 地 数 が 尐 な くなる,という 状 況 を 表 現 している. シミュレーションは, 同 一 設 定 につき 1 回 行 い, 各 回 で 得 られた 各 指 標 の 平 均 値 を 代 表 値 とする. (c) シミュレーションシナリオ 表 -4.2 にシミュレーションにおける 政 策 を 示 す. 各 々の 政 策 を 組 合 わせ, 1) 都 市 拡 散 - 商 業 拡 散 2) 都 市 拡 散 - 商 業 コンパクト 3) 都 市 コンパクト- 商 業 拡 散 4) 都 市 拡 散 - 商 業 拡 散 5) 都 市 拡 散 - 商 業 競 合 的 立 地 禁 止 の 5 つのシナリオを 設 定 する. 出 店 数 は,RSC は 1 年 に 1 店 舗 に 固 定 し,CSC を 5 年 に ( 更 新 立 地 は 行 われ る)~1 店 舗 まで 1 ずつ 変 化 させる. 参 考 に,1985 年 ~25 年 の 水 準 では 5 年 あたり 9 店 舗 の 出 店 数 である. (2) シミュレーション 結 果 (a) 出 店 量 と 退 店 跡 地 の 関 係 都 市 拡 散 - 商 業 拡 散 シナリオにおける 店 舗 と 跡 地 数 の 推 移 を, 各 期 の 出 店 数 が,5,9 の 場 合 について 推 定 した 結 果 を 図 -4.1 に 示 す. 出 店 圧 力 が 増 え, 域 内 の SC が 増 加 すると, 競 合 が 増 えるため, 退 店 跡 地 が 増 加 することが 確 認 できる. 出 店 数 店 舗 ( 全 く 新 規 開 拓 的 な 立 地 をせず 跡 地 の 店 舗 更 新 のみを 行 う)の 場 合 平 均 7.8 箇 所, 出 店 数 5 店 舗 の 場 合 12.3 箇 所, 出 店 数 9 店 舗 で 19.7 箇 所 の 退 店 跡 地 が 発 生 す 1% 8% 6% 4% 2% 生 存 率 (%) ることがわかった. 面 積 当 たり 売 上 高 基 準 値 以 上 基 準 値 以 下 1 2 存 続 年 ( 年 ) 年 における 実 績 値 と 同 等 の 各 期 9 店 舗 出 店 でも SC 数 は 225 年 から 伸 び 悩 んでいることがわかる. これは, 地 域 内 の 人 口 と 店 舗 量 が 均 衡 し, 余 分 な 店 舗 は 淘 汰 されるためであると 考 えられる.これより, 建 物 の 更 新 立 地 を 推 奨 するなどの, 店 舗 新 規 出 店 圧 力 を 下 げる 政 策 が 退 店 跡 地 抑 制 に 効 果 があることがわかった. 3 図 -3.4a RSC の 生 存 曲 線 (n=39) 1% 8% 6% 4% 2% 生 存 率 (%) 基 準 値 以 下 存 続 年 ( 年 ) 面 積 当 たり 売 上 高 基 準 値 以 上 図 -3.4b CSC の 生 存 曲 線 (n=159) 表 -4.1 店 舗 退 店 後 の 土 地 利 用 件 数 - 土 地 利 用 売 上 高 / 店 舗 面 積 のクロス 表 売 上 高 / 店 舗 面 積 基 準 値 以 下 基 準 値 以 上 商 業 系 4 6 商 業 以 外 7 1 表 -4.2 シミュレーションにおける 政 策 政 策 詳 細 備 考 都 市 拡 散 コーホート 要 因 法 により 将 来 人 口 を 不 える 市 街 化 調 整 地 域 人 口 を21 年 (45,366 人 )から 都 市 コンパクト 22 年 にかけて 市 街 化 地 域 に 編 入 各 メッシュ 商 業 拡 散 7 年 改 正 まちづくり 三 法 改 正 考 慮 商 業 コンパクト 立 地 可 能 地 域 を 商 業 系 用 途 地 域 に 限 定 都 市 拡 散 - 商 業 拡 散 シナリオにおいて 1 回 の シミュレーションを 通 して 平 均 面 積 あたり 売 上 高 競 合 的 立 地 禁 止 が 基 準 値 以 下 のメッシュは 立 地 禁 止 RSC 周 辺 や 競 合 店 舗 が 密 集 する 場 所 人 口 減 少 が 強 い 場 所 が 立 地 丌 可 能 となる

6 (b) 政 策 分 析 CSC 出 店 数 を 5 年 毎 に 5 店 舗 に 固 定 し, 各 シナリオの 政 策 効 果 を 検 討 する. 図 -4.2 に 退 店 跡 地 数 の 経 年 変 化 を 示 す. 退 店 跡 地 数 は 経 年 的 に 上 昇 しており,25 年 においては, 都 市 拡 散 - 商 業 コンパクトシナリオが 最 も 多 く, 都 市 拡 散 - 商 業 競 合 的 立 地 禁 止 シナリオが 最 も 尐 なくなっている. 両 者 の 差 は 5.5 箇 所 である. 都 市 拡 散 - 商 業 コンパクトシナリオで 退 店 跡 地 数 が 増 えたのは, 比 較 的 狭 隘 な 地 域 に 店 舗 を 押 し 込 む 形 で 立 地 が 進 んだためであると 考 えられる. 実 際 には, 出 店 主 体 は 過 度 の 競 争 を 避 けるため,もしくは, 充 分 な 敷 地 がな く 立 地 不 可 能 であることが 考 えられるため, 出 店 数 自 体 が 抑 えられる 可 能 性 を 考 えると, 商 業 拡 散 シナリオと 同 一 出 店 数 で 比 較 することは 適 当 でない 可 能 性 がある.た だし, 都 市 コンパクト- 商 業 コンパクトシナリオの 結 果 から, 人 口 集 約 政 策 を 同 時 に 行 うことで 退 店 跡 地 数 増 加 が 緩 和 されることがわかる.しかし, 現 状 維 持 である 都 市 拡 散 - 商 業 拡 散 シナリオからみれば,あまり 効 果 がな いこともわかる. 最 も 大 きな 退 店 跡 地 発 生 抑 制 効 果 をもたらしたのは, 将 来 の 人 口 減 尐 見 込 みや 店 舗 集 中 が 起 こりやすい 地 域 を 立 地 禁 止 とする, 都 市 拡 散 - 商 業 競 合 的 立 地 禁 止 シナリ オである. ここで, 総 SC 立 地 実 績 敷 地 に 対 する 面 積 当 たり 売 上 が 基 準 値 以 上 の 敷 地 の 割 合 の 経 年 変 化 を 図 -4.3 に 示 す. 退 店 跡 地 抑 制 効 果 をもたらした 都 市 拡 散 - 商 業 競 合 的 立 地 禁 止 シナリオは, 比 較 的 初 期 の 段 階 では 高 い 割 合 で 推 移 していたのが,25 年 には 他 シナリオと 同 様 の 値 に まで 落 ち 込 んでいる.このことより, 店 舗 立 地 誘 導 策 は 初 期 にあたっては 奏 功 するが,25 年 以 降 には 他 シナ リオと 同 様 に 退 店 跡 地 発 生 が 加 速 する 可 能 性 をはらんで いることが 指 摘 できる. SC 店 舗 退 店 跡 地 数 退 1 店 跡 8 地 数 年 出 店 数 9 SC (85-5 年 と 同 水 準 ) 出 店 数 5 SC 出 店 数 SC ( 新 規 立 地 なし 更 新 立 地 のみ) 出 店 数 9 退 店 跡 地 出 店 数 5 退 店 跡 地 出 店 数 退 店 跡 地 図 -4.1 都 市 拡 散 - 商 業 拡 散 シナリオにおける 店 舗 跡 地 数 の 予 測 結 果 総 S 基.5 C 準 値 立 以 地.4 上 実 の 績 敷 敷.3 地 地 割 に 合 対.2 す る.1 年 図 -4.2 退 店 跡 地 数 の 予 測 結 果 都 市 拡 散 - 商 業 拡 散 都 市 拡 散 - 商 業 コンパ クト 都 市 コンパクト- 商 業 拡 散 都 市 コンパクト- 商 業 コ ンパクト 都 市 拡 散 - 商 業 競 合 的 立 地 禁 止 年 都 市 拡 散 - 商 業 拡 散 都 市 拡 散 - 商 業 コンパクト 都 市 コンパクト- 商 業 拡 散 都 市 コンパクト- 商 業 コンパクト 都 市 拡 散 - 商 業 競 合 的 立 地 禁 止 図 -4.3 総 SC 立 地 実 績 敷 地 の 合 計 に 対 する 面 積 当 たり 売 上 高 が 基 準 値 以 上 となる 敷 地 割 合 の 予 測 結 果 5. 結 論 得 られた 成 果 と 知 見 を 以 下 に 列 挙 する. (1) 大 規 模 小 売 店 舗 は 工 業 跡 地 を 中 心 とした 郊 外 の 広 大 な 敷 地 に 向 け 出 店 し,また 既 存 店 舗 よりも 巨 大 な 店 舗 で 進 出 することで, 一 部 の 地 域 ではオーバースト アが 進 行 している 状 況 が 確 認 できた. (2) 店 舗 の 立 地 誘 導 を 行 うことで 退 店 跡 地 発 生 は 抑 制 できるが, 対 症 療 法 的 であり,むしろ 現 存 店 舗 への 更 新 促 進 などの 店 舗 増 加 抑 制 策 が 長 期 的 視 点 で 見 れば 効 果 が あることがわかった. (3) オーバーストアによる 退 店 跡 地 増 加 は, 店 舗 増 加 はもとより 人 口 減 尐 によって 更 にで 顕 在 化 するという 仮 説 の 再 現 ができた. 謝 辞 : 本 研 究 の 遂 行 にあたっては, イオンモールの 高 須 賀 大 索 氏 から 助 言 をいただいた.また, 成 果 の 一 部 は, 環 境 省 地 球 環 境 総 合 研 究 推 進 費 (H-72)の 支 援 によるものである.ここに 記 して 謝 意 を 表 する. 参 考 文 献 1) 加 藤 勝 敏 ら: 非 集 計 ロジットモデルを 用 いた 民 間 研 究 所 の 立 地 要 因 に 関 する 研 究, 土 木 計 画 学 研 究 論 文 集,No.13,pp ,1996 2) 屋 井 鉄 雄 : 交 通 と 統 計 ( 非 集 計 行 動 モデルによる 交 通 需 要 予 測 手 法 ),( 財 ) 交 通 統 計 研 究 所,No15,16 合 併 号,pp93-16,1986

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