PRE( 公 共 )からCRE( 民 間 )へ 企 業 会 計 制 度 の 導 入 ( 減 損 時 価 会 計 ) 土 地 効 用 の 最 大 化 社 会 的 な 役 割 (CSR コンプライアンス ) 所 有?vs 賃 借? 不 動 産 リスク( 土 壌 汚 染 建 築 基 準 法 ) M&Aへの

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1 JP 日 本 郵 政 グループにおけるCRE + 戦 略 CRE + in JAPAN POST - Step forward to Management Innovation - 日 本 郵 政 株 式 会 社 CRE 部 門 担 当 部 長 齋 藤 隆 司 Takashi SAITO, MSc, ME General Manager CRE Department, Japan Post Holdings Co., Ltd.

2 PRE( 公 共 )からCRE( 民 間 )へ 企 業 会 計 制 度 の 導 入 ( 減 損 時 価 会 計 ) 土 地 効 用 の 最 大 化 社 会 的 な 役 割 (CSR コンプライアンス ) 所 有?vs 賃 借? 不 動 産 リスク( 土 壌 汚 染 建 築 基 準 法 ) M&Aへの 対 応 ( 不 動 産 を 活 用 していない 会 社 ) 資 本 コスト 経 営 指 標 しての 不 動 産 のあり 方

3 Public Corporation 日 本 郵 政 公 社 From Public to Private 総 務 省 郵 政 事 業 庁 郵 政 省 民 営 分 社 化 From October 2007 日 本 郵 政 株 式 会 社 郵 便 局 株 式 会 社 Over 1/3 equity will be held by 郵 便 事 業 株 式 会 社 government ゆうちょ 銀 行 かんぽ 生 命 保 険 Completely privatized by 2017

4 JP 日 本 郵 政 グループの 概 要 日 本 郵 政 株 式 会 社 ( 持 株 会 社 ) 郵 便 事 業 株 式 会 社 ( 資 産 :2 兆 5,530 億 円 ) 106,800 名 14 支 社 1,100 支 店 郵 便 局 株 式 会 社 ( 資 産 :1 兆 5,220 億 円 ) 125,800 名 24,600 局 株 式 会 社 ゆうちょ 銀 行 ( 資 産 :226 兆 9,910 億 円 ) 預 金 残 高 188 兆 円 全 国 233 支 店 株 式 会 社 かんぽ 生 命 保 険 ( 資 産 :114 兆 5,890 億 円 ) 総 資 産 残 高 109 兆 円 全 国 81 支 店

5 日 本 郵 政 グループ 各 社 の 主 な 不 動 産 ( 施 設 別 ) 主 な 資 産 ( 不 動 産 のみ) 日 本 郵 政 ( 持 株 会 社 ) 郵 便 事 業 会 社 郵 便 局 会 社 ゆうちょ 銀 行 本 社 ビル 病 院 郵 政 資 料 館 物 流 センター 郵 便 物 の 集 配 事 務 を 取 り 扱 う 郵 便 局 拠 点 なる 郵 便 局 等 支 社 東 京 中 央 郵 便 局 大 阪 中 央 郵 便 局 名 古 屋 中 央 郵 便 局 駅 前 分 室 郵 便 物 の 集 配 事 務 を 取 り 扱 わない 郵 便 局 社 宅 職 員 訓 練 所 等 貯 金 事 務 センター 等 メルパルク かんぽの 宿 等 かんぽ 生 命 簡 易 保 険 事 務 センター 等

6 日 本 郵 政 グループ 各 社 の 主 な 不 動 産 ( 金 額 別 ) 単 位 : 億 円 建 物 構 築 物 土 地 計 日 本 郵 政 ( 持 株 会 社 ) ,010 2,250 郵 便 事 業 会 社 7, ,640 1 兆 4,030 郵 便 局 会 社 4, ,360 1 兆 0,020 ゆうちょ 銀 行 ーーー ーーー ーーー 1,200 かんぽ 生 命 ーーー ーーー ーーー 900 合 計 12, ,010 2 兆 8,400 注 : 数 値 は 平 成 18 年 度 末 の 推 定 値

7 JP 日 本 郵 政 グループ 内 へ CRE 部 門 ( 持 株 会 社 )を 創 設 CRE 部 門 (コーホ レート リアル エステート 部 門 ) 企 画 グループ ( 不 動 産 関 連 業 務 の 総 合 調 整 ) 不 動 産 企 画 部 事 業 推 進 グループ ( 開 発 プロジェクトの 企 画 立 案 実 施 管 理 ) 資 産 ソリューション 部 資 産 管 理 グループ (グループ 不 動 産 の 統 合 管 理 ) ファシリティマネジメント 部 ( 施 設 管 理 ファシリティセ ンターの 運 営 管 理 ) 経 営 企 画 室 不 動 産 サービス 事 業 室 FM 事 業 室 プロジェクト 事 業 室

8 CRE + 戦 略 における 不 動 産 分 類 の 考 え 方 日 本 郵 政 グループ 不 動 産 ポートフォリオを 市 場 価 値 事 業 価 値 の 両 観 点 から 次 のように 区 分 する 外 部 価 値 高 中 グループB 開 発 事 業 化 新 規 事 業 グループD グループA 郵 政 事 業 高 度 利 用 の 並 存 検 討 グループC グループA 都 心 の 集 配 拠 点 等 可 能 な 限 りの 機 能 移 転 を 図 り 街 並 みに 即 した 高 度 利 用 化 もに 新 たな 窓 口 機 能 を 導 入 グループB 都 心 の 低 未 利 用 地 社 宅 等 賃 貸 ビル 分 譲 等 により 収 益 化 低 売 却 低 中 高 内 部 価 値 保 有 賃 借 グループC 郵 政 事 業 コア 資 産 原 則 長 期 保 有 財 務 戦 略 上 保 有 不 動 産 の 流 動 化 や 外 部 借 入 による 賃 借 も 検 討 グループD 非 都 心 の 低 未 利 用 施 設 等 売 却 処 分 外 部 価 値 : 不 動 産 の 市 場 価 値 ( 土 地 価 格 ) 内 部 価 値 : 郵 政 事 業 ( 窓 口 郵 便 ゆうちょ かんぽ)の 拠 点 しての 重 要 性 を 示 す 価 値

9 総 合 収 益 率 の 変 化 年 1977 年 1978 年 1979 年 1980 年 1981 年 1982 年 1983 年 1984 年 1985 年 1986 年 1987 年 1988 年 1989 年 1990 年 1991 年 1992 年 1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 引 用 :STIX 住 信 インデックス(2007) 千 代 田 区 丸 の 内 千 代 田 区 神 田 中 央 区 日 本 橋 中 央 区 銀 座 港 区 新 橋 港 区 赤 坂 新 宿 区 渋 谷 区 大 阪

10 リスク リターン 分 析 % Alternative Investment 丸 ノ 内 賃 貸 オフィス 12 Return (SD Scale) リターン( 投 資 収 益 率 ) 国 債 国 債 新 宿 大 阪 中 心 渋 谷 日 本 橋 銀 座 株 式 新 橋 4 2 丸 ノ 内 日 本 橋 新 宿 株 式 国 債 新 橋 渋 谷 銀 座 大 阪 中 心 リスク( 標 準 偏 差 ) ( 住 信 基 礎 研 究 所 調 べ(1976~2000)) Risk (SD Scale)

11 Asset Management? Return by Leasing, Bond, Stock ( ) 賃 貸 国 債 株 式 賃 貸 1.0 Risk Control ー ー 国 債 ー 株 式 Source: Sumitomo Trust Bank ( ) 非 相 関 関 係 の 投 資 組 み 合 わせ Asset Risk Management

12 CRE 関 連 指 標 の 導 入 に 向 けて ROA( 総 資 産 利 益 率 ) 経 営 指 標 ROA= 収 益 資 産 収 益 = 売 上 売 上 資 産 施 設 財 務 目 標 施 設 運 営 費 施 設 運 営 費 の 低 減 収 益 経 費 ( 施 設 運 営 費 ) = 1- 売 上 売 上 施 設 投 資 施 設 関 連 資 産 経 営 資 産 の 低 減 ファシリティ 初 期 投 資 コストの 低 減 更 新 改 修 費 用 の 最 適 化 戦 略 計 画 敷 金 保 証 金 の 削 減 フ ロシ ェクト ポートフォリオ 資 産 戦 略 評 価 管 理 リース / 化 証 券 化 / 売 却 EMS/ 賃 貸 運 営 維 持 ライフサイクルコストの 最 適 化

13 バランスド スコアカードの CRE + への 応 用 機 能 連 結 バ リ ュ ー チ ェ ー ン ビジョンを 達 成 するために 動 すべ きか バランスド スコアカードバリューチェーン 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべ き か ビジョン 戦 略 改 革 学 習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するため 如 己 学 習 する 組 織 を 作 るか ビジョンを 達 成 するた めに 内 部 プロセスの 視 点 財 務 顧 客 を 満 足 させるた めに 業 務 プロセスを 如 何 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべき か ビジョン 戦 略 改 革 学 習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するた め 如 己 学 習 する 組 織 を 作 るか 内 部 プロセスの 視 点 財 務 顧 客 を 満 足 させるた めに 業 務 プロセスを 如 何 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべき か 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべき か ビジョン 財 内 務 部 的 プ視 ロセスの 点 視 点 ビジョンを 達 成 するた めに 資 金 提 財 供 務 者 の 顧 期 客 待 を に 満 対 足 しさせるた てどのように めに 業 行 務 動 プロセスを すべき 如 何 戦 略 か ビジョン 財 内 務 部 的 プロセスの 視 点 視 点 ビジョンを 達 成 するた めに 資 金 提 財 供 務 者 の 顧 期 客 待 を に 満 対 足 しさせるた てどのように めに 業 行 務 動 プロセスを すべき 如 何 戦 略 か 改 革 学 習 の 視 点 ビジョン 財 内 務 部 的 プロセスの 視 点 視 点 ビジョンを ビジョンを 達 成 するた 達 成 めに するた め 如 財 務 顧 客 を 満 足 させるた 顧 客 に 対 何 してどのように に 職 員 の 能 力 を 行 高 め 自 てどのように めに 業 行 務 動 プロセスを すべき 如 何 己 学 習 する 戦 略 か 改 組 織 革 を 作 学 るか習 の 視 点 ビジョン 内 部 プ ロセスの 視 点 ビジョンを ビジョンを 達 成 するた 達 成 めに するた め 如 財 務 顧 客 を 満 足 させるた 顧 客 に 対 何 してどのように に 職 員 の 能 力 を 行 高 め 自 めに 業 務 プロセスを 如 何 戦 略 己 学 習 する 改 組 織 革 を 作 学 るか習 の 視 点 ビジョン 内 部 プロセスの 視 点 ビジョンを ビジョンを 達 成 するた 達 成 めに するた め 如 財 務 顧 客 を 満 足 させるた 顧 客 に 対 何 してどのように に 職 員 の 能 力 を 行 高 め 自 めに 業 務 プロセスを 如 何 己 学 習 する 戦 略 改 組 織 革 を 作 学 るか習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するた め 如 己 学 習 する 改 組 織 革 を 作 学 るか習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するた め 如 己 学 習 する 組 織 を 作 るか ビジョンを 達 成 するた めに 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべき か ビジョン 戦 略 改 革 学 習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するた め 如 己 学 習 する 組 織 を 作 るか 内 部 プロセスの 視 点 財 務 顧 客 を 満 足 させるた めに 業 務 プロセスを 如 何 SBU-A ビジョンを 達 成 するた めに 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべき か ビジョン 戦 略 改 革 学 習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するた め 如 己 学 習 する 組 織 を 作 るか 内 部 プロセスの 視 点 財 務 顧 客 を 満 足 させるた めに 業 務 プロセスを 如 何 研 究 開 発 製 造 営 業 サービス 購 買 物 流 財 務 人 事 情 報 施 設 事 業 連 結 バリューチェーン SBU-B 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべき か 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべき か ビジョン 内 部 財 プロセスの 務 的 視 点 視 点 ビジョンを 達 成 するた めに 財 務 顧 客 を 満 足 させるた てどのように めに 業 務 プロセスを 行 動 すべき如 何 戦 略 か ビジョン 財 内 務 部 的 プロセスの 視 点 視 点 ビジョンを 達 成 するた めに 財 務 顧 客 を 満 足 させるた てどのように めに 業 行 務 動 プロセスを すべき 如 何 戦 略 か 改 革 学 習 の 視 点 ビジョン 財 内 務 部 的 プロセスの 視 点 視 点 ビジョンを 達 成 達 成 するために め 如 財 務 顧 客 を 満 足 させるた 顧 客 何 に 対 職 してどのように 員 の 能 力 を 高 め 行 自 てどのように めに 業 行 務 動 プロセスを すべき 如 何 己 学 習 する 組 戦 略 か 顧 織 客 の 視 点 改 を 作 革 るか 学 習 の 視 点 ビジョン 内 部 プロセスの 視 点 ビジョンを ビジョンを 達 成 するた 達 成 めに するた め 如 財 務 顧 客 を 満 足 させるた 顧 客 に 対 何 してどのように に 職 員 の 能 力 を 行 高 め 自 めに 業 務 プロセスを 如 何 己 学 習 する 戦 略 改 組 織 革 を 作 学 るか習 の 視 点 ビジョン 内 部 プロセスの 視 点 ビジョンを ビジョンを 達 成 するた 達 成 めに するた め 如 財 務 顧 客 を 満 足 させるた 顧 客 に 対 何 してどのように に 職 員 の 能 力 を 行 高 め 自 めに 業 務 プロセスを 如 何 己 学 習 する 戦 略 改 組 織 革 を 作 学 るか習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するた め 如 己 学 習 する 改 組 織 革 を 作 学 るか習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するた め 如 己 学 習 する 組 織 を 作 るか SBU-X ビジョンを 達 成 するために スコアカードの 例 財 務 的 視 点 てどのように 行 動 すべき か ビジョン 戦 略 改 革 学 習 の 視 点 ビジョンを 達 成 するため 如 己 学 習 する 組 織 を 作 るか 内 部 プロセスの 視 点 財 務 顧 客 を 満 足 させるた めに 業 務 プ ロセスを 如 何 に 改 善 す るか 目 標 項 目 指 標 目 標 値 実 績 アクション

14 CRE + 戦 略 におけるマネジメントの 考 え 方 Corporate Management Asset Management Property Management Project Management Corporate Management (Policy Management) Asset Management Asset Total Management of Buildings Single Project Multi Projects Property Management Project Management Incl. Repair & Maintenance Projects Programming / Briefing

15 CRE + マネジメントレベルの 拡 大 From Project level to Corporate level Corporate Management CRE + Asset Management Asset Cost (Capital Cost) ROA DCF IRR ROI Project Management Construction Management Project Cost Construction Cost LCC LCM VE/VM VFM PFI Project Improvement

16 Thanks! CRE + in Japan Post Group Takashi SAITO, MSc(CM), ME(Architecture)

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