現 在 は 金 利 が1%と 低 いので 貯 金 だけでは 元 本 がなかなか 増 えませんが それでも 使 わずに 貯 め 続 けることで 大 きなお 金 を 残 すことができます (3) 資 産 造 りの 為 の 投 資 の 法 則 を 持 つ 必 要 がある 貯 まったお 金 を 増 やす 為

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1 4. 資 産 造 りの 知 恵 と 法 則 (1) 資 産 の 格 差 は 何 故 広 がるのでしょうか? 人 間 の 社 会 では 80%の 所 得 と 資 産 が20%の 人 に 偏 って 集 まり 残 りの 20%を80%の 人 で 分 け 合 う と 言 う 傾 向 があります これを 80 対 20の 法 則 (パ ールの 法 則 )と 言 います 何 故 所 得 が 偏 った 人 に 集 まるかは 拙 著 80 対 20の 法 則 で 年 収 アップ を 参 照 下 さい ところで 資 産 の 格 差 は 何 故 広 がるのでしょうか? 所 得 と 資 産 の 分 布 は 偏 ります 累 進 課 税 で 再 配 分 しないと しかし 累 進 課 税 で 再 配 分 すれば 幾 らか 平 均 化 し ますが それでも 資 産 の 格 差 は 広 がります それは 資 産 の 多 くは 所 得 によって ではなく 投 資 によって 産 み 出 され 投 資 の 収 益 率 によって 大 きな 格 差 ができるか らです 投 資 によって 資 産 が 雪 だるま 式 に 増 えていく のは 複 利 のメカニズ ム があるからです 例 えば ある 企 業 の 株 価 が 年 間 10% 値 上 がりすると 仮 定 して 1973 年 に1 株 1,000 円 で 買 っていたとすれば 2013 年 には1,000 円 年 =45,259 円 になっており 何 と45 倍 です このように 投 資 の 対 象 によって その 収 益 率 は 長 い 間 に 大 きな 格 差 が 生 じるので 資 産 の 分 布 が 不 均 衡 になる 理 由 がここにあるのです そこで 1,000 円 の 投 資 の 利 率 が10 年 後 にどうなるかを 比 べてみます 5%なら1,000 円 年 =1,628 円 10%なら1,000 円 年 =2,593 円 20%なら1,000 円 年 =6,191 円 30%なら1,000 円 年 =13,785 円 です 上 記 の 計 算 例 を 見 れば 判 るように 資 産 を 増 やすには 汗 水 流 して 働 くより 投 資 する 方 が 遙 かに 早 く 達 成 できる ことが 判 ります しかし 投 資 には 元 手 が 必 要 であり その 元 手 を 造 るには 普 通 は 一 生 懸 命 に 働 いて 稼 ぎ 支 出 を 抑 えて 貯 金 をしなければなりません (2)お 金 を 貯 める 為 にまずやるべきことが 1/4 天 引 き 貯 金 法 です 年 収 の1/4と 臨 時 収 入 (ボーナス 等 )の 全 額 を 貯 めることを 家 族 で 話 し 合 い 今 は 苦 しくとも 将 来 の 幸 せの 為 に 頑 張 って 貯 金 することを 始 めましょう {( 通 常 収 入 1/4 12 月 + 臨 時 収 入 10/10 2 回 )} 金 利 年 数 でお 金 を 貯 めることです 簡 単 な 計 算 例 を 示 します 1 例 えば 今 25 歳 で 月 収 20 万 30 歳 で30 万 40 歳 で40 万 50 歳 で50 万 の 月 収 の 人 が 金 利 1%で 1/4 天 引 き 貯 金 を 始 めたら {(20 万 1/4 12 月 +20 万 10/10 2 回 )} 年 = 5,539,514 円 が(5 年 後 の30 歳 時 )には 貯 まります 5,539,514 円 +{(30 万 1/4 12 月 +30 万 10/10 2 回 )} 年 = 5, 594, ,781,873 円 = 21,376,782 円 が(15 年 後 の40 歳 時 ) 貯 まります 21,376,782 円 +{(40 万 1/4 12 月 +40 万 10/10 2 回 )} 年 = 2 1,590,549 円 + 21,042,415 円 = 42,632,964 円 が(25 年 後 の50 歳 時 ) 貯 まります 42,632,964 円 +{(50 万 1/4 12 月 +50 万 10/10 2 回 )} 年 = 4 3,059,293 円 + 26,303,082 円 = 69,362,375 円 が(35 年 後 の60 歳 時 ) 貯 まります - 1 -

2 現 在 は 金 利 が1%と 低 いので 貯 金 だけでは 元 本 がなかなか 増 えませんが それでも 使 わずに 貯 め 続 けることで 大 きなお 金 を 残 すことができます (3) 資 産 造 りの 為 の 投 資 の 法 則 を 持 つ 必 要 がある 貯 まったお 金 を 増 やす 為 には 投 資 をすることが 早 道 です 前 述 したように 投 資 には 複 利 というメカニズムが 働 くので 若 い 内 から 投 資 を 始 めて 永 く 続 ける 程 お 金 が 残 ります できるだけ 早 くから 長 期 的 な 投 資 戦 略 を 練 り 上 げて 資 産 造 りをする ことが 勝 ちに 繋 がります 私 が 提 唱 する 1/4 天 引 き 貯 金 法 はその 為 の 一 つの 提 案 なのです ( 1/4 天 引 き 貯 金 法 でお 金 を 貯 めて 増 やす 参 照 ) アベノミクス でインフレターゲット2%が 設 定 され 日 銀 の 黒 田 総 裁 による 異 次 元 の 金 融 緩 和 が 始 まり 275 兆 円 の 国 債 買 取 のお 金 が 市 場 に 流 れましたので 円 安 と 株 高 が 始 まりました インフレになれば 株 と 不 動 産 のような 資 産 が 数 倍 に 値 上 がりしますので 資 産 造 りの 好 機 がやってきました 円 が1ドル78 円 から100 円 に 値 下 がりし 12 月 以 来 4ヶ 月 間 で 日 経 平 均 の 株 価 は50% 値 上 がりしました 今 後 も アベノミクス の 第 2 弾 第 3 弾 が 成 功 して 日 本 企 業 が 復 活 すれば 株 価 は 日 経 平 均 で2 万 円 3 万 円 と 上 がる 可 能 性 が 大 きくなっていますので これからは 株 式 投 資 も 面 白 いと 言 えます 又 不 動 産 も インフレになると 値 上 がりする 資 産 なので 資 産 造 りには 欠 かせ ない 投 資 対 象 になります 投 資 には リスクもありますので 大 きな 失 敗 をしない 為 には 投 資 の 法 則 を 守 る 必 要 があります 人 間 は 儲 かると もっともっと と 欲 が 出 て 自 分 の 欲 望 を 抑 えることができない で 結 果 的 には 大 きく 失 敗 する 動 物 なので 自 分 をコント ロールする 法 則 を 自 分 に 課 す 必 要 があるからです (4) 不 動 産 投 資 について 守 るべき 法 則 又 は 原 則 1 自 宅 と 投 資 物 件 は 判 断 を 別 にするのが 大 法 則 です 収 益 物 件 は 利 回 り や( 転 売 価 値 )が 重 視 されますが 自 宅 は 利 回 りや 財 産 価 値 よりも 家 族 が 幸 せに 暮 らす 場 所 と 言 う 判 断 が 優 先 されます 但 し 自 宅 も 家 族 の 資 産 と 言 う 側 面 もありますので あまり 転 売 価 値 が 下 がる 物 件 を 購 入 するのは 得 策 ではありません そこでこの 項 では 財 産 価 値 に 関 して のみ 述 べることに 致 します 2 100:10:3:1の 法 則 購 入 時 には できるだけ 多 くの 物 件 を 見 て 近 隣 類 似 物 件 と 比 較 して 10 戸 に 絞 り 込 み その 中 から3 戸 を 選 び ファイナンス( 融 資 条 件 )を 検 討 し 最 後 に 自 分 に 一 番 有 利 最 適 な1 戸 を 購 入 すれば 失 敗 しない 購 入 ができる と 言 う 法 則 です 株 と 違 って 不 動 産 は 数 多 く 見 て 比 較 検 討 すれば 素 人 でもその 価 値 が 判 るか らです その 際 には 貴 方 と 一 緒 になって 貴 方 の 要 望 に 合 う 物 を 選 んでくれ フ ァイナンスも 最 適 な 物 を 選 んでくれる 売 りつけようとだけしない 営 業 担 当 者 を 選 び 購 入 のパートナー とすることが 大 事 です 融 資 を 受 けて 購 入 する 場 合 代 金 が 高 い 低 いよりも 金 利 の 高 い 低 いの 方 が - 2 -

3 将 来 支 払 う 総 返 済 額 は 大 きくなる ことも 多 いので ファイナンシャルプランがで きる 担 当 者 に 巡 り 会 えれば 20 年 ~35 年 の 長 い 期 間 ですので 支 払 総 額 が 数 百 万 ~ 数 千 万 の 差 額 が 出 ることもあります 例 えば 3,000 万 を 金 利 3%で30 年 借 りる 場 合 と3,000 万 を 金 利 1%で30 年 借 りる 場 合 では 総 返 済 額 では 前 者 で34,736,760 円 後 者 で45,533,160 円 の 支 払 いとなり その 差 は10,796,400 円 です どこからどんな 金 利 で 融 資 を 受 けるかは 大 変 大 きい 負 担 差 になるからです 3 後 で 後 悔 しない 物 件 は 見 た 瞬 間 に これだ! と 思 える 物 件 です 100:10:3:1の 原 則 に 反 するようですが 多 くを 見 て 居 る 内 に これだ! と 思 える 物 に 出 会 うものです これに 反 して 失 敗 する 買 い 方 は 安 いとか 付 帯 条 件 が 良 いから とか 人 に 勧 められたから とか いろいろ 迷 いながら 購 入 した 場 合 です 人 間 の 第 六 勘 は 素 晴 らしい 働 きをするものなのです 但 し これだ! と 決 めること と 契 約 前 の 価 格 交 渉 等 の 契 約 上 の 条 件 やファイナンスの 検 討 は 別 物 に 考 えて 子 細 に 検 討 した 後 に 購 入 することが 必 要 です 4 株 式 動 向 後 追 いの 法 則 不 動 産 価 格 は 株 と 違 って 急 激 な 値 上 がり 値 下 がり がないことが 大 きく 異 なる 所 であり 株 価 の 急 激 な 動 きの 後 を 追 っかけるように 不 動 産 がゆっくりと 上 下 していく ことが 判 っています そこで 株 価 の 動 向 を 見 て 不 動 産 の 購 入 や 売 却 時 期 を 見 極 めるという 法 則 です アベノミクス のインフレターゲット2% 設 定 と 異 次 元 の 金 融 緩 和 策 で 円 安 株 高 が 起 きていますが この 流 れは 数 ヶ 月 から 数 年 後 にジワジワと 不 動 産 の 値 上 が り 現 象 となって 現 れることが 確 実 視 できます その 上 今 は 未 だ 不 動 産 は 最 低 価 格 にあり 金 利 も 最 低 なので これから3ヶ 月 6ヶ 月 1 年 間 と 徐 々に 都 心 から 郊 外 へと 波 及 する 今 が 不 動 産 購 入 には 大 変 有 利 な 時 であることが 判 ります 5 景 気 の 悪 い 時 に 買 い 景 気 の 良 い 時 に 売 る 法 則 転 売 利 益 を 出 す 為 の 不 動 産 投 資 の 法 則 です 値 上 がりしている 時 には みんなが 買 いたがり 値 下 がりしてい る 時 は 売 りたがる と 言 う 心 理 が 株 と 同 じに 不 動 産 売 買 にもあります この 逆 を 行 けば 安 い 時 に 買 い 高 い 時 に 売 ることができて 大 きな 利 益 が 出 せます 6 購 入 時 に 価 格 交 渉 を 行 う 法 則 株 式 投 資 と 異 なり 不 動 産 は 購 入 時 に 価 格 交 渉 を 行 うことができます ダメ 元 でも 価 格 交 渉 をしましょう! 株 や 債 権 では そんな 事 はできないのと 比 較 して 下 さい 7 購 入 後 自 分 で 価 値 を 出 せる 法 則 不 動 産 は 株 と 異 なり 購 入 後 にリホーム をしたり 掃 除 をしたり 飾 り 付 けをしたりすることで 物 件 自 体 の 価 値 を 創 出 す ることができます 自 分 で 価 値 を 上 げることができる 資 産 が 他 にあるでしょうか? 故 に この 特 徴 を 活 かして 購 入 時 には 手 入 れをしていない 為 汚 い 物 件 を 安 く 買 い 購 入 後 磨 きを 掛 けてその 価 値 を 創 出 する ことができます 78 辺 りが 資 産 価 値 を 増 やしてお 金 持 ちになるコツです 8 72の 法 則 不 動 産 でアパートや 貸 しビル 等 の 収 益 物 件 を 買 う 場 合 72 年 間 利 回 り( 又 は 金 利 )の%=10 年 で 倍 になる 年 数 ( 元 金 を 回 収 できる 年 数 ) と 言 う 数 式 に 当 てはめて 投 資 効 率 の 善 し 悪 しを 図 る 法 則 です 例 えば 利 回 りが10%な らば 72 10=7.2 年 で 元 金 を 回 収 でき 5%ならば72 5=14.4 年 元 金 回 収 にかか ると 言 うように 判 断 します 不 動 産 の 収 益 物 件 については 実 質 利 回 りが5.5%を - 3 -

4 超 えていたら 買 い であるとされています この 72の 法 則 は 不 動 産 投 資 だけに 限 らずあらゆる 投 資 判 断 にも 利 用 できる 法 則 です 9 雪 だるまの 法 則 不 動 産 の 収 益 物 件 例 えばアパート 等 を 持 つと 次 々に 増 や したくなる 法 則 です 何 故 ならば 最 初 は 大 きな 資 本 を 必 要 としますが 入 居 者 が 払 ってくれた 賃 料 で 金 融 機 関 に 元 本 と 金 利 を 支 払 い 余 ったお 金 は 貯 金 して ズン ズンお 金 が 貯 まりますので その 貯 まったお 金 と 物 件 を 担 保 にして 次 の 物 件 を 購 入 し と 次 々に 大 きくなれるからです 人 に 貸 して 賃 料 を 稼 ぎながら その 物 件 と 次 の 物 件 を 担 保 にして 融 資 を 受 けられる 金 融 資 産 は 他 にありません これをレバ リッチ(テコの 原 理 )と 言 い 短 期 間 に 大 きな 不 動 産 を 増 やせる 為 不 動 産 でお 金 持 ちになる 人 が 多 いのです 15 年 くらいこれを 続 けると 年 収 1 億 になるのはそう 難 しいことではありません ( 拙 著 年 収 1 億 円 のおばちゃんの 話 参 照 ) 10 1/4 天 引 き 貯 金 法 自 分 の 年 収 の1/4を 貯 金 し 続 け 貯 まったお 金 で 不 動 産 収 益 物 件 を 購 入 し 年 間 利 回 り7% 以 上 に 廻 して 20 年 ~30 年 で 3 億 ~10 億 の 資 産 を 創 造 する 個 人 の 為 の 蓄 財 法 です ( 拙 著 副 業 の 不 動 産 投 資 で 人 生 計 画 に 必 要 な 資 産 形 成 をする 参 照 ) (5) 株 式 投 資 についての 法 則 1 長 期 投 資 の 法 少 し 上 がったら 利 食 い 売 りをしていては 大 きな 利 益 を 出 すこと はできません 自 分 が 信 じた 企 業 の 株 を10 年 20 年 と 長 期 に 保 有 すると 2 倍 5 倍 20 倍 40 倍 と 上 がることが 多 いからです 2 景 気 が 悪 い 時 に 買 い 景 気 が 良 い 時 に 売 る 法 株 価 を10 年 スパーンで 見 ると どの 株 でも10% 以 上 の 値 上 がりをしていると 言 うデータに 基 づき 景 気 の 悪 い 時 に 買 い 景 気 の 良 い 時 に 売 れば 大 きな 利 益 が 得 られる と 言 うやり 方 です 3 割 安 株 投 資 法 底 値 で 買 い 高 値 で 売 る 方 法 の 一 種 ですが 株 価 収 益 率 (PER) を 見 て PERが12 倍 以 下 なら 買 い 信 号 であり 10 倍 以 下 なら 迷 わず 買 い 信 号 であると 言 う 法 則 です 例 えば 株 価 が250 円 で 一 株 当 たりの 利 益 が25 円 なら PE Rは10 倍 です その 株 価 が500 円 に 値 上 がりしたら 一 株 当 たりの 利 益 が25 円 なら,PER は20 倍 と 言 うことです 新 聞 の 株 式 欄 でPERは 毎 日 掲 載 されています 4 分 散 投 資 の 法 資 産 を 株 不 動 産 債 権 金 等 に 分 散 投 資 することで リス クを 分 散 するという 方 法 です 但 し この 方 法 は 大 資 産 家 の 方 法 であり これから 資 産 家 になろうとする 人 には 分 散 するだけの 資 産 がないので 向 きません 5 集 中 投 資 の 法 これから 資 産 造 りをする 若 い 人 は 80 対 20の 法 則 に 従 い 自 分 の 得 意 分 野 に 集 中 して 本 業 に 励 み 稼 いだお 金 を 1/4 天 引 き 貯 金 法 でお 金 を 貯 めて 自 分 の 得 意 な 或 いはよく 知 っている 産 業 の 中 で 世 の 中 の 役 に 立 っていると 思 える 企 業 の 株 に 投 資 を 集 中 して 長 期 所 有 すれば 大 きく 資 産 を 増 やせると 言 う 投 資 法 です ちなみに 80 対 20の 法 則 については 前 述 しましたので 割 愛 しますが 80%の 結 果 を 出 す20%の 企 業 を 探 し 出 して その 企 業 に 集 中 的 に 長 期 に 投 資 する 方 法 で 20 %の 投 資 で80%の 結 果 を 出 す 為 の 集 中 投 資 法 の 一 つです 6 二 割 利 食 い 二 割 損 切 りの 法 買 った 株 価 が20% 上 がったら 売 り 20% 下 がっ - 4 -

5 たら 売 ることで 大 きなリスクを 逃 れ 確 実 な 利 益 を 残 す 為 です 方 法 です 自 分 の 選 んだ 銘 柄 が 下 がり 続 けても 必 ず 上 がる と 愛 着 を 捨 てきれずに 持 ち 続 けて 損 を する 人 が 多 いので 20% 下 がったら 売 る と 言 う 法 則 を 自 分 に 課 すことで 大 損 を 防 ぐ 方 法 です 20% 上 がったら 売 る と 言 う 法 則 を 持 つことも 同 様 に 自 分 の 欲 を 抑 えて 確 実 に 利 益 を 上 げる 為 の 法 則 です 7 十 割 半 分 手 放 し 半 分 残 しの 法 買 った 株 が100% 値 上 がりした 時 には 半 分 を 売 って 元 金 を 取 り 戻 し 残 りの 半 分 は 儲 け 物 だから 長 期 放 置 しておけば 20 倍 10 0 倍 1,000 倍 になるチャンスがある と 言 う 方 法 です 1 万 円 で 買 ったNTT 株 が1 億 に なった 例 があります 89の 法 則 は 本 多 静 六 教 授 の 提 唱 された 株 式 売 買 で 利 益 を 確 実 に 上 げる 為 の 法 則 で 不 動 産 投 資 と 併 せて 結 果 的 に100 億 の 資 産 を 残 されま した 実 績 ある 方 法 です ( 拙 著 1/4 天 引 き 貯 金 法 参 照 ) 8 インデックス 投 資 法 個 別 銘 柄 に 集 中 投 資 しても 市 場 平 均 以 上 の 収 益 率 を 上 げ られない 人 や 安 全 投 資 をしたい 人 は インデックス( 株 価 指 数 )を 構 成 する 主 要 銘 柄 でポートフォリを 汲 んでいるインデックス 投 資 信 託 に 投 資 すれば プロが 運 用 してくれます 9 長 期 つみたて 投 資 信 託 法 短 期 に 売 り 買 いして 利 益 を 上 げる 人 は20% 以 下 し かいない が 10 年 スパーンで 見 れば 株 価 は10% 以 上 に 値 上 がりしている と いうデータに 基 づき 且 つ 一 口 1 万 円 以 上 の 小 口 で 毎 月 買 い 続 ける ことで 10 年 20 年 30 年 では 大 きな 資 産 を 築 けると 言 う 方 針 の つみたて 投 資 信 託 がある ( 株 価 ) 株 式 投 資 の 利 益 = 株 価 株 数 で 決 まる 10,000 円 1/2 株 10,000 円 1 株 * * 下 がり 目 で 買 えば 多 く 買 えるので 下 がり 目 で 買 い 上 がり 目 で 売 れば 儲 かる 10,000 円 1 株 株 式 投 資 は 10 年 スパーンで 見 れば * 10% 以 上 値 上 がりしている 10,000 円 2 株 長 期 保 有 することが 有 利 安 全 5 年 10 年 ( 時 間 軸 ) この 考 え 方 は 1/4 天 引 き 貯 金 法 の 考 えとも 一 致 し これから 資 産 形 成 する 若 い 人 に 向 いた 資 産 形 成 方 法 の 一 つです 既 に 資 産 をある 程 度 持 っている 人 でも 上 がっている 時 には もう 天 井 で これ から 下 がるかも 或 いは 下 がっている 時 には もっと 下 がるかもしれない と 不 安 な 人 は この つみたて 投 資 信 託 で 1,000 万 円 を 毎 月 10 万 ~100 万 づつに 分 けて 投 資 すれば 長 期 間 持 っていることで10% 以 上 の 利 益 が 上 がる と 確 信 できるので 不 安 なく 投 資 できる 安 心 長 期 投 資 術 になります さわかみつみたて 投 資 信 託 等 はその 一 つで 私 も 投 資 していますが 現 に 今 は アベノミクス で 値 上 がり 中 な ので12 年 12 月 24 日 の1 口 の 価 格 が4ヶ 月 後 の4 月 26 日 には50% 値 上 がりしています 2013 年 5 月 15 日 記 - 5 -

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