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1 ファンド レポート J-REIT リサーチ オープン( 毎 月 決 算 型 ) J-REIT リサーチ オープン( 毎 月 決 算 型 )のお 買 付 け 申 込 受 付 を 再 開 ~ファンドの 魅 力 とJ-REIT 市 場 の 見 通 し~ 販 売 用 資 料 13 年 5 月 9 日 13 年 4 月 15 日 ( 月 )より J-REIT リサーチ オープン( 毎 月 決 算 型 )( 以 下 当 ファンド) はお 買 付 けの 申 込 受 付 を 一 時 停 止 しておりましたが 13 年 5 月 9 日 ( 水 )よりお 買 付 け 申 込 受 付 を 再 開 いたします 再 開 にあたって 本 レポートでは ファンドの 特 色 やJ-REIT 投 資 の 注 目 ポイント 今 後 のJ-REIT 市 場 の 見 通 しについて 紹 介 いたします ファンドの 品 質 維 持 が 可 能 と 判 断 し 募 集 再 開 当 ファンドは J-REIT 特 化 型 運 用 をしている 公 募 ファ ンドのなかでも 国 内 トップの 残 高 規 模 (13 年 5 月 4 日 時 点 )となっています これは 当 ファンドの 安 定 した 運 用 実 績 を 評 価 いただいた 結 果 と 認 識 しています しかしながら 昨 年 11 月 以 降 の 政 権 交 代 日 銀 の 緩 和 路 線 を 受 け J-REITの 人 気 が 高 まり 運 用 残 高 が 急 激 に 高 まった 結 果 当 ファンドの 品 質 維 持 を 図 る 観 点 から お 買 付 けの 申 込 受 付 を 一 時 停 止 させていただきました その 後 は 当 ファンドの 運 用 残 高 も 落 ち 着 き J-REIT 市 場 の 拡 大 にともなう 流 動 性 の 向 上 等 も 勘 案 した 結 果 ファンドの 品 質 維 持 が 可 能 な 状 況 になったと 判 断 し 13 年 5 月 9 日 よりお 買 付 け 申 込 受 付 を 再 開 させてい ただくことといたしました ファンドの 運 用 状 況 当 ファンドの 純 資 産 残 高 の 推 移 ( 億 円 ) (9 年 1 月 5 日 ~13 年 5 月 4 日 日 次 ),5, 1,5 1, 5 9/1 9/7 1/1 1/7 11/1 11/7 1/1 1/7 13/1 当 ファンドは 徹 底 した 銘 柄 調 査 と 市 場 分 析 に 基 づいてポートフォリオを 構 築 し 安 定 したインカムゲイン(J-REIT から 得 られる 配 当 等 の 収 益 )の 確 保 と 投 資 信 託 財 産 の 中 長 期 的 な 成 長 を 目 指 して 運 用 を 行 っております 分 配 金 につきましても1 年 7 月 日 以 降 継 続 して65 円 の 分 配 を 行 っております ( 円 ), 18, 14, 1, 6, 当 ファンドの 基 準 価 額 の 推 移 (5 年 1 月 17 日 ~13 年 5 月 4 日 日 次 ) 基 準 価 額 ( 分 配 金 再 投 資 ) 基 準 価 額 ポートフォリオ 特 性 (13 年 4 月 末 ) 予 想 平 均 配 当 利 回 り 住 居 特 化 型 14.1% 銘 柄 数 商 業 施 設 特 化 型 1.4% 物 流 特 化 型 3.6% 3.4% 組 入 銘 柄 の 予 想 配 当 利 回 りを 加 重 平 均 して 算 出 予 想 平 均 配 当 利 回 りはQuickのデータを 基 に 三 井 住 友 トラスト アセットマネジメント 作 成 36 用 途 別 組 入 比 率 (13 年 4 月 末 ) ホテル 特 化 型.1%, 5/1 7/1 9/1 11/1 13/1 基 準 価 額 は 信 託 報 酬 控 除 後 の 値 基 準 価 額 ( 分 配 金 再 投 資 )は 分 配 金 ( 税 引 前 )を 再 投 資 したものとして 計 算 しています 分 配 の 推 移 (1 万 口 当 り 税 引 前 ) 設 定 来 分 配 金 合 計 額 5,55 円 オフィス 特 化 型 18.9% REITの 評 価 総 額 に 対 する 用 途 別 の 構 成 比 率 用 途 は 当 社 が 独 自 に 分 類 したものです 総 合 型 5.9% 1 月 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 1 月 1 年 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 13 年 65 円 65 円 65 円 65 円 65 円 運 用 状 況 によっては 分 配 金 額 が 変 わる 場 合 あるいは 分 配 金 が 支 払 われない 場 合 があります 1/5

2 販 売 用 資 料 J-REIT 投 資 の 注 目 ポイント 注 ポイント1 政 府 銀 が 体 となり 融 緩 和 脱 デフレを 推 進 注 ポイント インフレへの 備 えとして 注 を 集 めるJ-REIT 投 資 注 ポイント3 運 の 特 ( 徹 底 的 な 物 件 調 査 専 シンクタンクの 活 ) J-REIT 市 場 の 通 し 注 ポイント 注 ポイント 1 政 府 銀 が 体 となり 融 緩 和 脱 デフレを 推 進 政 権 交 代 後 大 きく 上 昇 したJ-REIT 市 場 昨 年 11 月 に 発 足 した 安 倍 新 政 権 が 打 ち 出 した 経 済 政 策 は 大 胆 な 金 融 政 策 機 動 的 な 財 政 政 策 民 間 投 資 を 喚 起 する 成 長 戦 略 の 3 本 の 矢 を 基 本 方 針 とし 通 称 アベノミクス と 呼 ばれています 日 銀 が 掲 げる 物 価 上 昇 率 目 標 (インフレターゲット)の 設 定 を 含 む 金 融 緩 和 の 強 化 や 大 規 模 な 公 共 投 資 に より デフレ 脱 却 が 見 えてくれば 実 物 資 産 である 不 動 産 市 況 の 本 格 回 復 となってJ-REITにも 追 い 風 になる ものと 期 待 されています 政 権 交 代 があった 昨 年 の11 月 以 降 このアベノミクスに 対 する 期 待 感 から 不 動 産 セクターの 株 式 やJ-REIT 市 場 は 大 きく 上 昇 しました( 図 1 参 照 ) 日 銀 もJ-REITの 買 入 れ 規 模 を 拡 大 政 府 の 動 きと 同 様 日 銀 の 動 きも 支 援 材 料 として 期 待 されています 日 銀 が4 月 3 日 4 日 に 黒 田 新 総 裁 就 任 後 初 めて 開 催 した 金 融 政 策 決 定 会 合 では J-REITの 買 入 れ 額 の 拡 大 も 盛 り 込 まれ 1 買 入 れ 期 間 を14 年 末 まで1 年 延 長 する 保 有 残 高 を14 年 末 で1,7 億 円 とする としました 相 応 のインパクトのある 買 入 規 模 であると 同 時 に 日 銀 の 狙 いを 考 えれば 今 後 さらに 買 入 規 模 拡 大 するこ とも 期 待 できる 点 は 日 銀 による 価 格 の 下 支 え 効 果 が 大 きいものと 考 えられます 東 証 REIT 指 数 TOPIX( 不 動 産 業 ) 1 1 年 11 月 末 を1として 指 数 化 8 1/11 1/1 13/1 13/ 13/3 13/4 インフレへの 備 えとして 注 を 集 めるJ-REIT 投 資 インフレへの 備 えとしても J-REIT 投 資 が 注 目 を 集 め ています インフレ 時 には 一 般 的 に 預 貯 金 や 確 定 利 回 りの 金 融 商 品 は 実 質 的 な 価 値 が 目 減 りしてしまい ますが 実 物 資 産 や 株 式 は 価 格 の 上 昇 により 目 減 り を 防 ぐことができるといわれています 実 際 に 不 動 産 の 公 示 価 格 は6 年 ~8 年 の 消 費 者 物 価 上 昇 時 に 上 昇 しました 実 物 資 産 である 不 動 産 への 投 資 はイン フレへの 対 策 として 有 効 な 手 段 と 考 えられます しかし 個 別 の 不 動 産 物 件 への 投 資 は 流 動 性 や 投 資 金 額 から 困 難 な 場 合 が 多 いのが 実 情 です そこで 少 額 から 投 資 ができ 日 々 売 買 が 可 能 なJ-REITおよび J-REIT 特 化 型 運 用 の 投 資 信 託 が 注 目 されています ,1 億 円 1 年 末 ( 実 績 ) (%) ( 図 1) 東 証 REIT 指 数 とTOPIX( 不 動 産 業 )の 推 移 (1 年 11 月 3 日 ~13 年 5 月 4 日 日 次 ) ( 出 所 )Bloombergのデータを 基 に 三 井 住 友 トラスト アセットマネジメント 作 成 ( 図 ) 日 銀 のJ-REITの 買 入 れ 残 高 の 見 通 し (13 年 5 月 4 日 現 在 ) 1,4 億 円 13 年 末 ( 見 通 し) 4 億 円 増 額 1,3 億 円 前 回 までの 見 通 し 期 間 の 延 長 1,7 億 円 14 年 末 ( 見 通 し) ( 出 所 ) 日 銀 のデータを 基 に 三 井 住 友 トラスト アセットマネジメント 作 成 ( 図 3) 消 費 者 物 価 と 公 示 地 価 の 変 動 率 の 推 移 ( 年 ~1 年 年 次 ) -6 住 宅 地 商 業 地 -8 全 用 途 平 均 消 費 者 物 価 ( 生 鮮 食 品 を 除 く 総 合 ) -1 ( 年 ) ( 出 所 ) 国 土 交 通 省 総 務 省 統 計 局 のデータを 基 に 三 井 住 友 トラスト アセットマネジメント 作 成 /5

3 販 売 用 資 料 注 ポイント 3 運 の 特 ( 徹 底 的 な 物 件 調 査 専 シンクタンクの 活 ) 当 ファンドの 運 用 は 経 験 が 豊 富 なファンドマネジャー と 専 門 シンクタンクの 活 用 という 信 託 銀 行 系 の 強 みを 活 かした 体 制 をとっています 調 査 においては ファンドマネジャーが 個 別 REITへの 調 査 ヒアリングに 加 えて REITの 保 有 物 件 の 現 地 調 査 も 行 い 独 自 の 基 準 で 物 件 の 価 格 査 定 まで 行 ってファ ンド 運 用 に 活 かしております さらには 不 動 産 分 野 の 研 究 でトップクラスのシンクタンクで 業 界 でもリサーチ 力 の 評 価 が 高 い 三 井 住 友 トラスト 基 礎 研 究 所 の 情 報 も 活 用 しています またポートフォリオ 構 築 は 信 託 銀 行 グループにおい て 株 式 債 券 不 動 産 投 資 顧 問 などの 運 用 経 験 を 積 ん だファンドマネジャーが 行 っています 運 用 プロセス 価 格 査 定 収 益 予 想 J-REITが 保 有 する 不 動 産 の 資 産 価 値 査 定 と 個 別 J-REITの 収 益 成 長 性 を 独 自 に 分 析 個 別 銘 柄 評 価 個 別 銘 柄 の 財 務 構 造 分 析 による 財 務 リスクチェック 個 別 銘 柄 選 定 配 当 利 回 り 流 動 性 時 価 総 額 の 勘 案 マネジメント 評 価 定 性 判 断 元 のJ-REITの 市 場 と 今 後 の 通 し 足 元 の 下 落 3 月 の 高 値 から 割 程 度 の 調 整 5 月 に 入 り J-REIT 市 場 は 調 整 局 面 に 入 っています ( 図 4) 特 に 東 証 REIT 指 数 は 5 月 9 日 から5 営 業 日 連 続 で 下 落 し 5 日 間 累 計 で 1.59ポイント 1.77% の 下 落 となり 3 月 7 日 につけた 年 初 来 高 値 1,7.91か ら 実 に 19.5%の 下 落 となりました 主 な 下 落 要 因 は 1 株 式 市 場 に 比 べて 年 初 来 の 上 昇 ピッチが 速 く 利 益 確 定 の 売 りが 出 やすかったこと 同 時 期 に 国 債 の 利 回 り 水 準 が 上 昇 したこと 3 大 型 の 公 募 増 資 新 規 公 開 が 発 表 され 需 給 悪 化 懸 念 が 台 頭 し たことなど が 考 えられます ただし 今 回 の 下 げはこ のような 外 部 要 因 が 中 心 であり 不 動 産 市 況 が 回 復 に 向 かう 中 REIT 自 体 の 業 績 に 特 別 な 変 化 があった 訳 で はありません 調 整 一 巡 後 は 堅 調 な 動 きを 予 想 年 初 からのJ-REIT 市 場 の 上 昇 により 4 月 末 時 点 の 配 当 利 回 りは3.3%まで 低 下 しました ただ 配 当 利 回 り と 国 債 利 回 りの 差 (リスクプレミアム)は.7% 程 度 と 米 国 を 始 めとした 主 要 先 進 国 の 水 準 を 上 回 っており 依 然 魅 力 的 な 水 準 にあるといえます また 足 元 の 価 格 調 整 を 受 けて 配 当 利 回 りは3% 台 後 半 まで 上 昇 しており 再 び 利 回 り 面 の 魅 力 を 強 めています 一 方 オフィス 市 況 や 地 価 動 向 など 不 動 産 市 況 は 改 善 傾 向 にあり J-REITの 収 益 源 泉 である 賃 料 は 安 定 し ています また 4 月 には 日 銀 が 異 次 元 の 金 融 緩 和 の 一 環 としてJ-REITの 買 入 枠 増 加 を 決 定 しており 日 銀 による 積 極 的 な 金 融 緩 和 策 がJ-REIT 市 場 や 不 動 産 市 況 を 下 支 えすることも 期 待 されます 短 期 的 には 変 動 幅 の 大 きな 動 きも 想 定 される J-REIT 市 場 ですが 相 対 的 に 高 い 配 当 利 回 りの 魅 力 や 政 府 日 銀 の 政 策 効 果 への 期 待 感 を 背 景 に 足 元 の 一 時 的 な 調 整 後 は 再 び 堅 調 な 動 きになるものと 考 えら れます 東 証 REIT 指 数 TOPIX 8 11/1 1/ 1/4 1/6 1/8 1/1 1/1 13/ 13/4 11 年 1 月 3 日 を1で 指 数 化 ( 出 所 )Bloombergのデータを 基 に 三 井 住 友 トラスト アセットマネジメント 作 成 ( 図 5) 日 本 米 国 のREITと 国 債 の 利 回 り 差 (13 年 4 月 末 現 在 ) REIT 配 当 利 回 り 1 年 国 債 利 回 り 利 回 り 差 日 本 *.7 ポートフォリオ ( 図 4) 東 証 REIT 指 数 とTOPIXの 推 移 (11 年 1 月 3 日 ~13 年 5 月 4 日 日 次 ) 米 国 * 日 本 のREIT 配 当 利 回 りは 三 井 住 友 トラスト 基 礎 研 究 所 の 予 想 配 当 利 回 り 米 国 はS&P REIT 指 数 ( 米 国 ) ( 出 所 )S&P 社 およびBloombergのデータを 基 に 三 井 住 友 トラスト アセット マネジメント 作 成 3/5 (%) 1.5

4 J-REIT リサーチ オープン( 毎 月 決 算 型 ) その 他 の 留 意 点 分 配 金 は 預 貯 金 の 利 息 とは 異 なり 投 資 信 託 の 純 資 産 から 支 払 われますので 分 配 金 が 支 払 われると その 金 額 相 当 分 基 準 価 額 は 下 がります 分 配 金 は 計 算 期 間 中 に 発 生 した 収 益 ( 経 費 控 除 後 の 配 当 等 収 益 および 評 価 益 を 含 む 売 買 益 )を 超 えて 支 払 われる 場 合 があります その 場 合 当 期 決 算 日 の 基 準 価 額 は 前 期 決 算 日 と 比 べて 下 落 することになります また 分 配 金 の 水 準 は 必 ずしも 計 算 期 間 におけるファンドの 収 益 率 を 示 すものではありません 投 資 者 のファンドの 購 入 価 額 によっては 分 配 金 の 一 部 または 全 部 が 実 質 的 には 元 本 の 一 部 払 戻 しに 相 当 する 場 合 があります ファンド 購 入 後 の 運 用 状 況 によ り 分 配 金 額 より 基 準 価 額 の 値 上 がりが 小 さかった 場 合 も 同 様 です ファンドのお 取 引 に 関 しては 金 融 商 品 取 引 法 第 37 条 の6の 規 定 (いわゆるクーリング オフ)の 適 用 はありません ご 購 入 の 際 は 必 ず 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )をご 覧 ください 信 託 期 間 無 期 限 (5 年 1 月 17 日 設 定 ) 決 算 日 毎 月 17 日 ( 休 業 日 の 場 合 は 翌 営 業 日 ) 収 益 分 配 購 入 単 位 販 売 会 社 が 個 別 に 定 める 単 位 とします 詳 しくは 販 売 会 社 にお 問 い 合 わせください 購 入 価 額 購 入 申 込 受 付 日 の 基 準 価 額 とします 換 金 単 位 販 売 会 社 が 個 別 に 定 める 単 位 とします 詳 しくは 販 売 会 社 にお 問 い 合 わせください 換 金 価 額 換 金 申 込 受 付 日 の 基 準 価 額 から 信 託 財 産 留 保 額 を 差 し 引 いた 価 額 とします 換 金 代 金 原 則 として 換 金 申 込 受 付 日 から 起 算 して5 営 業 日 目 からお 支 払 いします 申 込 締 切 時 間 原 則 として 販 売 会 社 の 営 業 日 の 午 後 3 時 までとします 課 税 関 係 課 税 上 は 株 式 投 資 信 託 として 取 り 扱 われます お 客 様 が 直 接 的 にご 負 担 いただく 費 用 購 入 時 購 入 時 手 数 料 換 金 時 信 託 財 産 留 保 額 お 客 様 が 間 接 的 にご 負 担 いただく 費 用 保 有 期 間 中 運 用 管 理 費 用 ( 信 託 報 酬 ) 保 有 期 間 中 その 他 の 費 用 手 数 料 ファンドの 投 資 リスク ファンドは 値 動 きのある 有 価 証 券 等 に 投 資 しますので 基 準 価 額 は 変 動 します したがって 投 資 者 の 皆 様 の 投 資 元 本 は 保 証 されているものではなく 基 準 価 額 の 下 落 により 損 失 を 被 り 投 資 元 本 を 割 り 込 むことがあります 信 託 財 産 に 生 じた 利 益 および 損 失 は 全 て 投 資 者 の 皆 様 に 帰 属 します 投 資 信 託 は 預 貯 金 と 異 なります リートの 価 格 変 動 リスク 信 用 リスク 流 動 性 リスク 基 準 価 額 の 変 動 要 因 は 上 記 に 限 定 されるものではありません お 申 込 みメモ 年 1 回 の 毎 決 算 時 に 収 益 の 分 配 を 行 います 分 配 金 額 については 委 託 会 社 が 基 準 価 額 水 準 市 況 動 向 等 を 勘 案 して 決 定 します ただし 分 配 対 象 額 が 少 額 の 場 合 には 分 配 を 行 わないことがあります ファンドの 費 用 購 入 価 額 に 販 売 会 社 が 個 別 に 定 める 手 数 料 率 を 乗 じて 得 た 額 とします ( 上 限 3.15%( 税 抜 3.%)) 換 金 申 込 受 付 日 の 基 準 価 額 に.3%の 率 を 乗 じて 得 た 額 とします 純 資 産 総 額 に 対 して 年 率 1.5%( 税 抜 1.%) 監 査 費 用 有 価 証 券 の 売 買 保 管 信 託 事 務 に 係 る 諸 費 用 等 をその 都 度 ( 監 査 費 用 は 日 々) ファンドが 負 担 します こ れらの 費 用 は 運 用 状 況 等 により 変 動 するなどの 理 由 により 事 前 に 料 率 上 限 額 等 を 示 すことができません 上 記 の 手 数 料 等 の 合 計 額 については 保 有 期 間 等 に 応 じて 異 なりますので 上 限 額 等 を 事 前 に 示 すことができません また 上 場 投 資 信 託 は 市 場 の 需 給 により 価 格 形 成 されるため 上 場 投 資 信 託 の 費 用 は 表 示 しておりません 委 託 会 社 およびファンドの 関 係 法 人 委 託 会 社 : 三 井 住 友 トラスト アセットマネジメント 株 式 会 社 [ファンドの 運 用 の 指 図 ] ホームページアドレス 受 託 会 社 : 三 井 住 友 信 託 銀 行 株 式 会 社 ( 再 信 託 受 託 会 社 : 日 本 トラスティ サービス 信 託 銀 行 株 式 会 社 ) [ファンドの 財 産 の 保 管 および 管 理 ] 販 売 会 社 : 当 ファンドの 販 売 会 社 については 委 託 会 社 にお 問 い 合 わせください [ 募 集 販 売 の 取 扱 い 目 論 見 書 運 用 報 告 書 の 交 付 等 ] 4/5

5 ご 留 意 事 項 当 資 料 は 三 井 住 友 トラスト アセットマネジメントが 作 成 したものであり 金 融 商 品 取 引 法 に 基 づく 開 示 書 類 で はありません ご 購 入 のお 申 込 みの 際 は 最 新 の 投 資 信 託 説 明 書 ( 交 付 目 論 見 書 )の 内 容 を 必 ずご 確 認 のうえ ご 自 身 でご 判 断 ください 投 資 信 託 は 値 動 きのある 有 価 証 券 等 ( 外 貨 建 資 産 には 為 替 変 動 リスクを 伴 います )に 投 資 しますので 基 準 価 額 は 変 動 します したがって 投 資 元 本 や 利 回 りが 保 証 されるものではありません ファンドの 運 用 による 損 益 は 全 て 投 資 者 の 皆 様 に 帰 属 します 投 資 信 託 は 預 貯 金 や 保 険 契 約 とは 異 なり 預 金 保 険 機 構 および 保 険 契 約 者 保 護 機 構 等 の 保 護 の 対 象 ではあ りません また 証 券 会 社 以 外 でご 購 入 いただいた 場 合 は 投 資 者 保 護 基 金 の 保 護 の 対 象 ではありません 当 資 料 は 信 頼 できると 判 断 した 各 種 情 報 等 に 基 づき 作 成 していますが その 正 確 性 完 全 性 を 保 証 するもの ではありません また 今 後 予 告 なく 変 更 される 場 合 があります 当 資 料 中 の 図 表 数 値 その 他 データについては 過 去 のデータに 基 づき 作 成 したものであり 将 来 の 成 果 を 示 唆 あるいは 保 証 するものではありません また 将 来 の 市 場 環 境 の 変 動 等 により 運 用 方 針 等 が 変 更 さ れる 場 合 があります 当 資 料 で 使 用 している 各 指 数 に 関 する 著 作 権 等 の 知 的 財 産 権 その 他 の 一 切 の 権 利 はそれぞれの 指 数 の 開 発 元 もしくは 公 表 元 に 帰 属 します 5/5

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