市街化区域と市街化調整区域との区分

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1 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 との 区 分 に 関 する 見 直 し 要 領 平 成 27 年 9 月 埼 玉 県

2 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 との 区 分 に 関 する 見 直 し 要 領 趣 旨 本 県 では 昭 和 45 年 に 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 との 区 分 ( 以 下 区 域 区 分 という )を 都 市 計 画 決 定 し 国 内 有 数 の 急 激 な 人 口 増 加 に 都 市 基 盤 整 備 が 追 いつかない 状 況 の 中 見 直 しに 当 たって 人 口 抑 制 を 基 本 的 な 方 針 とすることで 無 秩 序 な 市 街 化 の 抑 制 に 努 めてきた 以 来 区 域 区 分 について は 社 会 経 済 情 勢 の 変 化 を 踏 まえ これまで6 回 の 定 期 的 な 見 直 しを 実 施 しながら 45 年 にわたり 県 土 の 均 衡 ある 発 展 に 寄 与 してきたところである したがって 第 7 回 区 域 区 分 見 直 しに 当 たっても 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 との 区 分 に 関 する 見 直 し 要 領 として 区 域 区 分 見 直 しに 関 する 考 え 方 及 び 技 術 基 準 を 定 めるものである なお 指 定 都 市 は 本 要 領 を 適 用 しない 第 1 区 域 区 分 見 直 しに 関 する 考 え 方 1 目 標 年 次 及 び 目 標 人 口 (1) 目 標 年 次 平 成 37 年 (2) 目 標 人 口 県 総 人 口 おおむね716 万 人 1

3 2 区 域 区 分 見 直 しの 考 え 方 人 口 減 少 超 高 齢 社 会 の 到 来 を 踏 まえ 既 定 の 市 街 化 区 域 内 において 地 域 ごとに 日 常 生 活 に 必 要 な 利 便 施 設 が 適 切 に 配 置 集 積 され 歩 いて 暮 らせるまち の 実 現 を 目 指 すため 市 街 地 の 拡 散 を 抑 制 する そのため 区 域 区 分 見 直 しは 以 下 の 考 え 方 によるものとし 市 街 化 区 域 への 編 入 は 地 域 の 特 性 と 人 口 や 産 業 の 将 来 の 見 通 しを 踏 まえ 農 業 振 興 との 調 和 を 図 りつつ 必 要 な 規 模 を 限 度 とする (1) 市 街 化 区 域 への 編 入 の 考 え 方 ア 新 市 街 地 の 場 合 (ア) 住 居 系 人 口 増 加 が 見 込 まれる 区 域 において 駅 周 辺 など 地 域 の 中 心 が 持 つ 活 力 と 拠 点 性 を 生 かし て 多 様 な 都 市 機 能 の 集 積 を 図 るなど 地 域 全 体 の 利 便 の 向 上 に 寄 与 すると 認 められる 場 合 に は 市 街 化 区 域 に 編 入 することができるものとする (イ) 工 業 系 雇 用 の 場 を 確 保 し 地 域 の 活 力 を 高 めるため 本 県 の 充 実 した 高 速 道 路 網 や 地 理 的 な 優 位 性 を 活 かし 産 業 集 積 と 企 業 誘 致 の 実 現 性 の 高 い 高 速 道 路 のインターチェンジや 幹 線 道 路 周 辺 において 田 園 環 境 と 調 和 した 産 業 基 盤 づくりを 推 進 する また 既 存 産 業 の 操 業 環 境 の 改 善 や 効 率 化 に 寄 与 する 既 存 産 業 団 地 の 拡 張 等 も 積 極 的 に 取 り 扱 うものとする (ウ) 商 業 系 特 定 大 規 模 建 築 物 の 立 地 は 抑 制 することとし 立 地 に 当 たっては 既 定 の 市 街 化 区 域 に 隣 接 し 就 業 機 会 の 確 保 や 地 域 商 業 の 活 性 化 など 市 町 村 の 振 興 に 資 する 都 市 計 画 事 業 として 行 う 市 街 地 開 発 事 業 に 限 定 する イ 既 に 市 街 化 している 区 域 の 場 合 市 街 化 調 整 区 域 において 既 に 市 街 化 している 区 域 については 市 街 化 の 状 況 都 市 基 盤 の 整 備 状 況 地 域 の 状 況 や 意 向 を 踏 まえ 必 要 と 認 められる 場 合 には 原 則 として 定 期 見 直 し 時 において 市 街 化 区 域 に 編 入 することができるものとする (2) 市 街 化 調 整 区 域 への 編 入 の 考 え 方 既 定 の 市 街 化 区 域 内 において 都 市 基 盤 が 整 備 されておらず 地 域 の 営 農 意 欲 が 高 く 生 産 緑 地 の 占 める 割 合 が 高 いなど 長 期 にわたり 市 街 化 が 見 込 めない 区 域 や 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 そ の 他 の 溢 水 湛 水 等 による 災 害 の 発 生 のおそれのある 区 域 については 都 市 基 盤 の 整 備 状 況 や 整 備 の 見 込 み 等 を 踏 まえ 必 要 と 認 められる 場 合 には 市 街 化 調 整 区 域 に 編 入 することができ るものとする 2

4 第 2 区 域 区 分 見 直 しに 関 する 技 術 基 準 本 県 における 区 域 区 分 の 見 直 しは 都 市 計 画 法 及 び 関 連 する 法 令 に 基 づくほか 以 下 の 技 術 基 準 に 従 って 行 うものとする ただし 本 技 術 基 準 に 定 めのない 事 項 については 都 市 計 画 運 用 指 針 に 示 された 考 え 方 によるものとする 1 市 街 化 調 整 区 域 から 市 街 化 区 域 への 編 入 (1) 市 街 化 区 域 に 編 入 できる 区 域 ア 新 市 街 地 良 好 な 市 街 地 整 備 の 実 施 が 確 実 であり かつ 計 画 的 な 市 街 化 が 見 込 まれる 区 域 のうち 以 下 の いずれかに 該 当 する 区 域 は あらかじめ 市 街 化 区 域 に 編 入 して 計 画 的 に 市 街 化 を 促 進 するもの とする なお 新 市 街 地 と 一 体 的 な 市 街 地 を 形 成 すべき 小 規 模 な 土 地 の 区 域 で 都 市 計 画 法 によ る 開 発 行 為 が 完 了 した 区 域 は 以 下 のいずれかと 併 せて 同 時 に 編 入 できるものとする (ア) 都 市 計 画 事 業 として 行 う 市 街 地 開 発 事 業 都 市 計 画 事 業 として 行 う 市 街 地 開 発 事 業 について 市 街 化 区 域 編 入 予 定 地 における 事 業 の 実 施 が 確 実 である 場 合 ただし 商 業 系 は 併 せて 次 の 事 項 を 全 て 満 たすこと a 地 域 住 民 の 就 業 機 会 の 確 保 や 地 域 商 業 の 活 性 化 など 市 町 村 の 振 興 に 資 すること b 隣 接 する 既 存 の 用 途 地 域 が 住 居 専 用 の 用 途 地 域 に 指 定 されていないこと c 区 域 が 接 続 する 主 要 な 道 路 は 幅 12m 以 上 であること d 周 辺 の 主 要 路 線 の 混 雑 度 や 主 要 交 差 点 の 飽 和 度 が 著 しく 増 加 しないこと (イ) 公 的 機 関 による 開 発 事 業 地 方 公 共 団 体 地 方 公 営 企 業 独 立 行 政 法 人 都 市 再 生 機 構 地 方 住 宅 供 給 公 社 等 の 公 的 機 関 が 事 業 計 画 を 定 めて 行 う 計 画 的 な 開 発 により 用 地 取 得 が 確 実 ( 全 ての 地 権 者 からの 同 意 が 得 られていること ) かつ 地 区 計 画 等 により 適 切 に 地 区 施 設 が 配 置 され 整 備 されることが 確 実 である 場 合 (ただし 商 業 系 を 除 く ) (ウ) 民 間 開 発 事 業 者 による 計 画 開 発 事 業 民 間 開 発 事 業 者 による 計 画 開 発 事 業 で 開 発 計 画 が 関 係 公 共 団 体 との 調 整 を 終 了 し ( 関 係 法 令 の 許 認 可 等 の 見 通 しが 整 っていること ) 用 地 取 得 が 確 実 ( 全 ての 地 権 者 か らの 同 意 が 得 られていること )であり かつ 地 区 計 画 等 により 適 切 に 地 区 施 設 が 配 置 され 整 備 されることが 確 実 である 場 合 (ただし 商 業 系 を 除 く ) なお 工 業 系 の 開 発 にあっては 確 実 な 企 業 立 地 が 見 込 まれること 3

5 イ 既 に 市 街 化 している 区 域 市 街 化 調 整 区 域 において 次 の(ア) (ウ) 及 び(エ) 又 は(イ) (ウ) 及 び(エ)の 要 件 をすべて 満 たし 良 好 な 市 街 地 を 形 成 又 は 保 持 すべきと 認 められる 区 域 は 地 区 計 画 を 定 める ことにより 市 街 化 区 域 に 編 入 できるものとする (ア) 都 市 計 画 法 施 行 規 則 第 8 条 で 定 める 既 成 市 街 地 の 区 域 に 該 当 すること ( 建 築 物 の 建 っていない 区 域 は 除 く ) (イ) 都 市 計 画 法 旧 第 34 条 第 5 号 旧 第 34 条 第 10 号 イによる 計 画 的 な 開 発 により 工 業 の 集 積 が 図 られていること (ウ) 市 街 地 にふさわしい 都 市 基 盤 が 整 備 されている 又 は 都 市 基 盤 が 整 備 されることが 確 実 であること (エ) 区 域 内 に 優 良 農 地 が 存 在 しないこと (2) 市 街 化 区 域 に 編 入 する 形 状 及 び 規 模 市 街 化 区 域 に 編 入 する 形 状 及 び 規 模 は 以 下 に 掲 げるものとする ア 市 街 化 区 域 に 接 する 区 域 変 更 する 土 地 の 区 域 が 既 定 の 市 街 化 区 域 又 は 同 時 に 定 める 市 街 化 区 域 に 接 して 定 める 場 合 は 次 のいずれかとする なお 変 更 する 土 地 の 区 域 の 周 長 のおおむね4 分 の3 以 上 が 接 する 場 合 は2ヘクタール 以 上 と する また 変 更 する 土 地 の 区 域 がおおむね5ヘクタール 以 上 の 市 街 地 開 発 事 業 が 行 われる 区 域 に 含 まれ 事 業 区 域 の 過 半 が 既 定 の 市 街 化 区 域 内 である 場 合 は 面 積 要 件 を 除 くものとする (ア) 住 居 系 : おおむね5ヘクタール 以 上 50ヘクタール 未 満 の 場 合 は 接 する 既 定 の 市 街 化 区 域 と 一 体 となった 市 街 地 が 形 成 される 一 団 の 土 地 の 区 域 50ヘクタール 以 上 の 場 合 は 一 団 の 整 形 な 土 地 の 区 域 (イ) 工 業 系 : おおむね5ヘクタール 以 上 20ヘクタール 未 満 の 場 合 は 接 する 既 定 の 市 街 化 区 域 と 一 体 となった 市 街 地 が 形 成 される 一 団 の 土 地 の 区 域 20ヘクタール 以 上 の 場 合 は 一 団 の 整 形 な 土 地 の 区 域 (ウ) 商 業 系 : おおむね5ヘクタール 以 上 20ヘクタール 未 満 で 接 する 既 定 の 市 街 化 区 域 と 一 体 となった 市 街 地 が 形 成 される 一 団 の 土 地 の 区 域 イ 飛 地 の 市 街 化 区 域 既 定 の 市 街 化 区 域 に 接 しない いわゆる 飛 地 の 形 状 は 一 団 の 整 形 ( 既 定 の 市 街 化 区 域 と の 関 係 において 基 盤 施 設 等 の 配 置 の 支 障 とならない 形 状 )な 土 地 の 区 域 とし 規 模 は 土 地 の 用 途 により 以 下 のとおりとする (ただし 商 業 系 を 除 く ) (ア) 住 居 系 : おおむね50ヘクタール 以 上 ただし 鉄 道 の 新 駅 と 一 体 となって 計 画 的 に 整 備 される 場 合 及 び 既 存 駅 周 辺 で 計 画 的 市 街 地 整 備 が 確 実 に 行 われる 区 域 は20ヘクタール 以 上 (イ) 工 業 系 : おおむね50ヘクタール 以 上 ただし 次 のいずれかに 該 当 する 土 地 の 区 域 は20ヘクタール 以 上 a インターチェンジと 一 体 となって 計 画 的 に 整 備 される 工 業 適 地 b 産 業 停 滞 等 により 活 性 化 が 必 要 な 地 域 で 計 画 的 市 街 地 整 備 が 確 実 に 行 われる 区 域 c 効 率 的 な 工 業 生 産 を 図 る 必 要 がある 工 場 適 地 4

6 (3) その 他 軽 微 な 変 更 で 都 市 計 画 上 支 障 のないもの 市 街 化 区 域 に 隣 接 する 小 規 模 な 土 地 の 区 域 で 次 のいずれかのうち 隣 接 する 市 街 化 区 域 と 一 体 的 な 市 街 地 を 形 成 すべきであり かつ 同 等 の 都 市 基 盤 が 整 備 されることが 確 実 な 場 合 は 市 街 化 区 域 に 編 入 できるものとする ア 区 域 区 分 のための 土 地 の 境 界 とされている 地 形 地 物 等 の 位 置 の 変 更 に 伴 うもの イ 区 域 区 分 のための 土 地 の 境 界 が 地 形 地 物 等 ではないことにより 現 地 での 確 認 が 困 難 であるた め これを 修 正 する 場 合 ウ 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 その 他 の 溢 水 湛 水 等 による 災 害 の 発 生 のおそれのあるため 市 街 化 区 域 に 含 めなかった 土 地 の 区 域 で そのおそれが 解 消 された 区 域 2 市 街 化 区 域 から 市 街 化 調 整 区 域 への 編 入 (1) 市 街 化 調 整 区 域 に 編 入 できる 区 域 既 定 の 市 街 化 区 域 内 において 都 市 基 盤 が 整 備 されておらず 市 街 化 も 進 行 していない 区 域 で あり かつ 周 辺 の 土 地 区 画 整 理 事 業 等 又 は 道 路 及 び 下 水 道 などの 都 市 施 設 整 備 事 業 の 実 施 に 支 障 のない 区 域 のうち 次 のいずれかの 場 合 は 市 街 化 調 整 区 域 に 編 入 できるものとする ア 生 産 緑 地 の 指 定 状 況 や 営 農 意 向 などから 長 期 にわたり 市 街 化 が 見 込 めない 土 地 の 区 域 イ 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 その 他 の 溢 水 湛 水 等 による 災 害 の 発 生 のおそれのある 土 地 の 区 域 (2) 市 街 化 調 整 区 域 に 編 入 できる 形 状 及 び 規 模 既 定 の 市 街 化 調 整 区 域 に 接 している 又 は 2ヘクタール 以 上 の 一 団 の 整 形 な 土 地 の 区 域 である こと (3) その 他 軽 微 な 変 更 で 都 市 計 画 上 支 障 のないもの 市 街 化 調 整 区 域 に 隣 接 する 小 規 模 な 土 地 の 区 域 で 次 のいずれかに 該 当 する 場 合 は 市 街 化 調 整 区 域 に 編 入 できるものとする ア 区 域 区 分 のための 土 地 の 境 界 とされている 地 形 地 物 等 の 位 置 の 変 更 に 伴 うもの イ 区 域 区 分 のための 土 地 の 境 界 が 地 形 地 物 等 ではないことにより 現 地 での 確 認 が 困 難 である ため これを 修 正 する 場 合 5

7 3 区 域 区 分 の 見 直 しに 関 する 留 意 事 項 新 たに 市 街 化 区 域 に 編 入 する 場 合 には 都 市 計 画 と 農 林 漁 業 との 調 整 措 置 を 踏 まえ 農 林 漁 業 との 健 全 な 調 和 を 図 りつつ 市 街 地 の 発 展 動 向 当 該 地 の 地 形 自 然 条 件 交 通 状 況 防 災 機 能 の 確 保 などに 配 慮 するとともに 以 下 に 留 意 するものとする また 区 域 区 分 のための 土 地 の 境 界 は 原 則 として 地 形 地 物 により 明 確 になるよう 定 めるものとする (1) 上 位 計 画 等 との 整 合 土 地 利 用 計 画 が 県 及 び 市 町 村 の 基 本 構 想 基 本 計 画 その 他 の 関 連 施 策 に 適 合 していること が 明 らかであるとともに 優 先 的 かつ 計 画 的 に 市 街 化 を 図 る 必 要 があること (2) 都 市 施 設 との 整 合 新 たに 市 街 化 区 域 に 編 入 する 区 域 に 適 切 な 都 市 施 設 を 配 置 するとともに 周 辺 区 域 や 既 存 の 都 市 施 設 に 影 響 がある 場 合 は 都 市 施 設 の 配 置 を 適 時 適 切 に 見 直 すものとする (3) 排 水 に 対 する 配 慮 周 辺 及 び 下 流 地 域 に 影 響 を 与 えないよう 十 分 配 慮 するものとし 必 要 に 応 じて 調 整 池 等 の 整 備 など 流 出 増 対 策 を 講 じるものとする また 川 の 再 生 に 資 するよう 水 質 を 低 下 させないよう 配 慮 するとともに 区 域 及 び 周 辺 に 川 の 再 生 計 画 がある 河 川 がある 場 合 には その 計 画 を 尊 重 すること (4) 環 境 と 調 和 したまちづくり ア 市 街 化 区 域 編 入 予 定 地 内 では 快 適 な 生 活 環 境 の 基 盤 づくりの 中 で 自 然 環 境 の 保 全 創 出 に 努 める イ 鉄 道 道 路 及 び 工 業 専 用 地 域 等 が 市 街 化 区 域 編 入 予 定 地 に 包 含 されるか 接 する 場 合 にあって は 環 境 融 和 上 必 要 な 措 置 に 努 める ウ 地 域 特 性 を 踏 まえた 良 好 な 都 市 景 観 の 形 成 が 必 要 な 地 区 には 地 区 計 画 ( 地 区 整 備 計 画 )など を 定 める 6

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