公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 がほとんど 生 じないと 認 められる 土 地 ( 例 ) 道 路 に 面 しており 間 口 が 広 く 奥 行 がそれほどではない 土 地 ( 道 路 が 二 方 三 方 四 方 にある 場 合 も 同 様 ) ⑶ マンション 適 地 の 判 定 評

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1 別 紙 広 大 地 の 判 定 に 当 たり 留 意 すべき 事 項 広 大 地 については 平 成 16 年 6 月 4 日 付 課 評 2-7 ほか2 課 共 同 財 産 評 価 基 本 通 達 の 一 部 改 正 に ついて( 法 令 解 釈 通 達 ) により その 評 価 方 法 を 改 正 し その 改 正 の 趣 旨 等 については 平 成 16 年 6 月 29 日 付 資 産 評 価 企 画 官 情 報 第 2 号 財 産 評 価 基 本 通 達 の 一 部 改 正 について 通 達 のあらまし について( 情 報 ) ( 以 下 情 報 第 2 号 という )で 明 らかにしたところである 広 大 地 の 定 義 については 財 産 評 価 基 本 通 達 ( 以 下 評 価 通 達 という )において その 地 域 における 標 準 的 な 宅 地 の 地 積 に 比 して 著 しく 地 積 が 広 大 な 宅 地 で 都 市 計 画 法 第 4 条 (( 定 義 )) 第 12 項 に 規 定 する 開 発 行 為 を 行 うとした 場 合 に 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 が 必 要 と 認 められるもの のうち 大 規 模 工 場 用 地 に 該 当 するもの 及 び 中 高 層 の 集 合 住 宅 等 の 敷 地 用 地 に 適 しているもの(その 宅 地 に ついて 経 済 的 に 最 も 合 理 的 であると 認 められる 開 発 行 為 が 中 高 層 の 集 合 住 宅 等 を 建 築 することを 目 的 とするものであると 認 められるもの) を 除 く ものをいうとしている( 評 基 通 24-4) これを 受 けて 広 大 地 に 該 当 するかどうかを 判 定 する 場 合 の 考 え 方 について 情 報 第 2 号 において 整 理 したところであるが 本 情 報 は 更 なる 考 え 方 の 統 一 性 を 図 るために 以 下 に 抜 粋 した 部 分 のう ち アンダーラインを 付 した 部 分 を 中 心 に 留 意 事 項 を 取 りまとめたものである 情 報 第 2 号 2 広 大 地 の 評 価 ( 抜 粋 ) 3 通 達 改 正 の 概 要 ⑵ 広 大 地 の 範 囲 評 価 通 達 における 広 大 地 は 1 戸 建 住 宅 分 譲 用 地 として 開 発 され 道 路 等 の 潰 れ 地 が 生 じる 土 地 を 前 提 としていること また 2 対 象 地 がその 存 する 地 域 の 標 準 的 な 画 地 との 比 較 にお いて 広 大 地 と 判 定 される 画 地 であっても 一 体 利 用 することが 市 場 の 需 給 関 係 等 を 勘 案 して 合 理 的 と 認 められる 場 合 には 地 積 過 大 による 減 価 を 行 う 必 要 がない ( 土 地 価 格 比 準 表 の 取 扱 いについて 国 土 交 通 省 )とされていることなどから その 宅 地 を 中 高 層 の 集 合 住 宅 等 の 敷 地 として 使 用 するのが 最 有 効 使 用 である 場 合 いわゆるマンション 適 地 等 については 広 大 地 には 該 当 しない 旨 を 通 達 の 中 で 明 らかにした なお 広 大 地 に 該 当 するもの しないもの の 条 件 を 例 示 的 に 示 すと 以 下 のようになる ( 広 大 地 に 該 当 する 条 件 の 例 示 ) 普 通 住 宅 地 区 等 に 所 在 する 土 地 で 各 自 治 体 が 定 める 開 発 許 可 を 要 する 面 積 基 準 以 上 のもの (ただし 下 記 の 該 当 しない 条 件 の 例 示 に 該 当 するものを 除 く ) ( 注 )ミニ 開 発 分 譲 が 多 い 地 域 に 存 する 土 地 については 開 発 許 可 を 要 する 面 積 基 準 ( 例 えば 三 大 都 市 圏 500 m2)に 満 たない 場 合 であっても 広 大 地 に 該 当 する 場 合 があることに 留 意 する ( 広 大 地 に 該 当 しない 条 件 の 例 示 ) 既 に 開 発 を 了 しているマンション ビル 等 の 敷 地 用 地 現 に 宅 地 として 有 効 利 用 されている 建 築 物 等 の 敷 地 ( 例 えば 大 規 模 店 舗 ファミリーレス トラン 等 ) 原 則 として 容 積 率 300% 以 上 の 地 域 に 所 在 する 土 地 - 1 -

2 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 がほとんど 生 じないと 認 められる 土 地 ( 例 ) 道 路 に 面 しており 間 口 が 広 く 奥 行 がそれほどではない 土 地 ( 道 路 が 二 方 三 方 四 方 にある 場 合 も 同 様 ) ⑶ マンション 適 地 の 判 定 評 価 対 象 地 について 中 高 層 の 集 合 住 宅 等 の 敷 地 いわゆるマンション 適 地 等 として 使 用 す るのが 最 有 効 使 用 と 認 められるか 否 かの 判 断 は その 土 地 の 周 辺 地 域 の 標 準 的 使 用 の 状 況 を 参 考 とすることになるのであるが 戸 建 住 宅 とマンションが 混 在 している 地 域 ( 主 に 容 積 率 200% の 地 域 )にあっては その 土 地 の 最 有 効 使 用 を 判 断 することが 困 難 な 場 合 もあると 考 えられる このような 場 合 には 周 囲 の 状 況 や 専 門 家 の 意 見 等 から 判 断 して 明 らかにマンション 用 地 に 適 していると 認 められる 土 地 を 除 き 戸 建 住 宅 用 地 として 広 大 地 の 評 価 を 適 用 することとし て 差 し 支 えない ( 以 下 省 略 ) 1 著 しく 広 大 であるかどうかの 判 定 上 記 の 情 報 第 2 号 2 広 大 地 の 評 価 ( 抜 粋 )のとおり 普 通 住 宅 地 区 等 に 所 在 する 土 地 で 各 自 治 体 が 定 める 開 発 許 可 を 要 する 面 積 基 準 ( 以 下 開 発 許 可 面 積 基 準 という ) 以 上 のもの については 広 大 地 に 該 当 することとしている これは 一 定 の 面 積 を 超 えるものについて 開 発 行 為 を 行 うとした 場 合 の 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 を 前 提 としており その 面 積 基 準 としては 基 本 的 に 開 発 許 可 面 積 基 準 を 指 標 とすることが 適 当 である しかし 一 部 の 都 市 においては 主 要 駅 周 辺 の 市 街 地 についても 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 の 区 域 区 分 (いわゆる 線 引 き )が 行 われていないところがある 線 引 きが 行 われていない 地 域 の 開 発 許 可 面 積 基 準 は 3,000 m2であることから 当 該 地 域 では 評 価 対 象 となる 土 地 の 面 積 が 3,000 m2 以 上 でなければ 開 発 を 行 う 場 合 に 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 が 生 ずる 場 合 であっても 広 大 地 に 該 当 しないこととなる 現 行 の 都 市 計 画 制 度 において 線 引 きを 行 うかどうかは 首 都 圏 の 既 成 市 街 地 等 を 除 き 都 道 府 県 の 選 択 に 委 ねることとされている また 線 引 きが 行 われていない 地 域 であっても 用 途 地 域 が 定 められている 地 域 においてはその 目 標 とする 市 街 地 像 の 実 現 のために 必 要 な 都 市 施 設 を 定 め るべきである ( 平 成 15 年 4 月 都 市 計 画 運 用 指 針 )とされている つまり 線 引 きが 行 われて いない 地 域 のうち 用 途 地 域 が 定 められている 地 域 については その 用 途 地 域 の 目 指 す 環 境 実 現 のた めに 市 街 化 が 進 められていくものと 考 えられる このことからすれば 開 発 許 可 面 積 基 準 は 異 なる ものの 実 態 は 市 街 化 区 域 と 区 別 する 必 要 はないものと 考 えられることから 広 大 地 の 判 定 に 当 た っては 当 該 地 域 を 市 街 化 区 域 と 同 等 に 取 り 扱 うのが 相 当 である なお 開 発 許 可 面 積 基 準 以 上 であっても その 面 積 が 地 域 の 標 準 的 な 規 模 である 場 合 は 当 然 の - 2 -

3 ことながら 広 大 地 に 該 当 しない ( 注 ) 著 しく 広 大 であるかどうかの 判 定 は 当 該 土 地 上 の 建 物 の 有 無 にかかわらず 当 該 土 地 の 規 模 により 判 定 す ることに 留 意 する ( 面 積 基 準 ) 原 則 として 次 に 掲 げる 面 積 以 上 の 宅 地 については 面 積 基 準 の 要 件 を 満 たすものとする 1 市 街 化 区 域 非 線 引 き 都 市 計 画 区 域 (2に 該 当 するものを 除 く ) 都 市 計 画 法 施 行 令 第 19 条 第 1 項 及 び 第 2 項 に 定 める 面 積 ( ) 1 市 街 化 区 域 三 大 都 市 圏 500 m2 それ 以 外 の 地 域 1,000 m2 2 非 線 引 き 都 市 計 画 区 域 3,000 m2 2 用 途 地 域 が 定 められている 非 線 引 き 都 市 計 画 区 域 市 街 化 区 域 に 準 じた 面 積 ただし 近 隣 の 地 域 の 状 況 から 地 域 の 標 準 的 な 規 模 が 上 記 面 積 以 上 である 場 合 については 当 該 地 域 の 標 準 的 な 土 地 の 面 積 を 超 える 面 積 のものとする ( 注 )1 非 線 引 き 都 市 計 画 区 域 とは 市 街 化 区 域 と 市 街 化 調 整 区 域 の 区 域 区 分 が 行 われていない 都 市 計 画 区 域 をいう 2 面 積 基 準 を 図 式 化 したものが( 参 考 1)である 2 現 に 宅 地 として 有 効 利 用 されている 建 築 物 等 の 敷 地 前 記 の 情 報 第 2 号 2 広 大 地 の 評 価 ( 抜 粋 )のとおり 大 規 模 店 舗 ファミリーレストラン 等 は 現 に 宅 地 として 有 効 利 用 されている 建 築 物 等 の 敷 地 であることから 広 大 地 に 該 当 し ないこととしている これは 比 較 的 規 模 の 大 きい 土 地 の 有 効 利 用 の 一 形 態 として 大 規 模 店 舗 等 を 例 示 的 に 示 したもの である したがって 大 規 模 店 舗 等 の 敷 地 がその 地 域 において 有 効 利 用 されているといえるかどう か 言 い 換 えれば それらの 敷 地 がその 地 域 の 土 地 の 標 準 的 使 用 といえるかどうかで 判 定 するとい うことであり いわゆる 郊 外 路 線 商 業 地 域 ( 都 市 の 郊 外 の 幹 線 道 路 ( 国 道 都 道 府 県 道 等 ) 沿 いにおいて 店 舗 営 業 所 等 が 連 たんしているような 地 域 )に 存 する 大 規 模 店 舗 等 の 敷 地 が この 現 に 宅 地 として 有 効 利 用 されている 建 築 物 等 の 敷 地 に 該 当 する 一 方 例 えば 戸 建 住 宅 が 連 たんする 住 宅 街 に 存 する 大 規 模 店 舗 やファミリーレストラン ゴル フ 練 習 場 などは その 地 域 の 標 準 的 使 用 とはいえないことから 現 に 宅 地 として 有 効 利 用 されて いる 建 築 物 等 の 敷 地 には 該 当 しない 3 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 評 価 通 達 において 公 共 公 益 的 施 設 用 地 とは 都 市 計 画 法 第 4 条 第 14 項 に 規 定 する 道 路 公 園 等 の 公 共 施 設 の 用 に 供 される 土 地 及 び 都 市 計 画 法 施 行 令 第 27 条 に 掲 げる 教 育 施 設 医 療 施 設 等 の 公 益 的 施 設 の 用 に 供 される 土 地 (その 他 これらに 準 ずる 施 設 で 開 発 行 為 の 許 可 を 受 けるため に 必 要 とされる 施 設 の 用 に 供 される 土 地 を 含 む ) をいうこととしている したがって 具 体 的 に は 教 育 施 設 のような 大 規 模 なものからごみ 集 積 所 のような 小 規 模 なものまでが 公 共 公 益 的 施 設 - 3 -

4 に 該 当 することとなる しかし 広 大 地 の 評 価 は 戸 建 住 宅 分 譲 用 地 として 開 発 した 場 合 に 相 当 規 模 の 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 が 生 じる 土 地 を 前 提 としていることから 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 の 必 要 性 は 経 済 的 に 最 も 合 理 的 に 戸 建 住 宅 の 分 譲 を 行 った 場 合 の 当 該 開 発 区 域 内 に 開 設 される 道 路 の 開 設 の 必 要 性 により 判 定 することが 相 当 である なお ごみ 集 積 所 などの 小 規 模 な 施 設 のみの 開 設 が 必 要 な 土 地 は 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 がほとんど 生 じないと 認 められる 土 地 に 該 当 するため 広 大 地 に 該 当 しない また 例 えば 建 築 基 準 法 第 42 条 第 2 項 の 規 定 によるセットバックを 必 要 とする 場 合 の 当 該 土 地 部 分 や 下 図 のように セットバックを 必 要 とする 土 地 ではないが 開 発 行 為 を 行 う 場 合 に 道 路 敷 きを 提 供 しなければならない 土 地 部 分 については 開 発 区 域 内 の 道 路 開 設 に 当 たらないことから 広 大 地 に 該 当 しない 図 開 発 指 導 等 により 道 路 敷 きとして 一 部 土 地 を 提 供 しなければならない 場 合 開 発 をした 場 合 の 道 路 拡 幅 部 分 4 マンション 適 地 の 判 定 評 価 しようとする 土 地 が 課 税 時 期 においてマンション 等 の 敷 地 でない 場 合 マンション 等 の 敷 地 として 使 用 するのが 最 有 効 使 用 と 認 められるかどうかの 判 定 については その 土 地 の 周 辺 地 域 の 標 準 的 使 用 の 状 況 を 参 考 とすることとなる しかし 戸 建 住 宅 とマンション 等 が 混 在 する 地 域 ( 主 に 容 積 率 200%の 地 域 )は 最 有 効 使 用 の 判 定 が 困 難 な 場 合 もあることから このような 場 合 には 周 囲 の 状 況 や 専 門 家 の 意 見 から 判 断 して 明 らかにマンション 等 の 敷 地 に 適 していると 認 められる 土 地 を 除 き 広 大 地 に 該 当 する 一 方 容 積 率 が 300% 以 上 の 地 域 内 にあり かつ 開 発 許 可 面 積 基 準 以 上 の 土 地 は 戸 建 住 宅 の 敷 地 用 地 として 利 用 するよりもマンション 等 の 敷 地 として 利 用 する 方 が 最 有 効 使 用 と 判 定 される 場 合 が 多 いことから 原 則 として 広 大 地 に 該 当 しないこととなる 地 域 によっては 容 積 率 が 300% 以 上 でありながら 戸 建 住 宅 が 多 く 存 在 する 地 域 もあるが こ のような 地 域 は 都 市 計 画 で 定 めた 容 積 率 を 十 分 に 活 用 しておらず 1 将 来 的 に 戸 建 住 宅 を 取 り 壊 し たとすれば マンション 等 が 建 築 されるものと 認 められる 地 域 か あるいは 2 何 らかの 事 情 ( 例 えば 道 路 の 幅 員 )により 都 市 計 画 法 で 定 めた 容 積 率 を 活 用 することができない 地 域 であると 考 えら れる したがって 2のような 例 外 的 な 場 合 を 除 き 容 積 率 により 判 定 することが 相 当 である 5 市 街 化 調 整 区 域 内 の 土 地 に 係 る 広 大 地 の 評 価 について ⑴ 市 街 化 調 整 区 域 内 の 土 地 の 分 類 - 4 -

5 平 成 12 年 の 都 市 計 画 法 及 び 建 築 基 準 法 の 一 部 を 改 正 する 法 律 により 開 発 許 可 制 度 は 地 域 の 実 情 に 応 じた 土 地 利 用 規 制 を 実 現 するために 柔 軟 な 規 制 が 行 える 体 系 に 整 備 されること となった 具 体 的 には 旧 既 存 宅 地 制 度 を 経 過 措 置 を 設 けて 廃 止 することとし 都 道 府 県 ( 指 定 都 市 等 又 は 事 務 処 理 市 町 村 の 区 域 内 にあっては 当 該 指 定 都 市 等 又 は 事 務 処 理 市 町 村 以 下 同 じ )が 条 例 で 区 域 を 定 め その 区 域 においては 周 辺 環 境 の 保 全 上 支 障 がない 用 途 の 建 築 物 の 建 築 等 を 目 的 とする 開 発 行 為 を 許 可 対 象 とした( 都 市 計 画 法 第 34 条 第 八 号 の 三 ) ( 注 ) 旧 既 存 宅 地 制 度 とは 改 正 前 の 都 市 計 画 法 第 43 条 第 1 項 第 6 号 に 基 づく 制 度 で 市 街 化 区 域 に 近 接 し 50 戸 以 上 の 建 築 物 が 連 たんするなどの 地 域 に 存 し 市 街 化 区 域 及 び 市 街 化 調 整 区 域 の 線 引 き 前 からの 宅 地 であったとして 都 道 府 県 知 事 等 の 確 認 を 受 けた 宅 地 を 通 常 既 存 宅 地 という 上 記 の 法 律 改 正 に 伴 い 市 街 化 調 整 区 域 内 の 土 地 については 条 例 指 定 区 域 内 の 土 地 及 び それ 以 外 の 区 域 内 の 土 地 の2つに 分 類 することができる イ 条 例 指 定 区 域 内 の 土 地 条 例 指 定 区 域 内 の 土 地 とは 上 記 の 都 市 計 画 法 の 定 めにより 開 発 行 為 を 許 可 することが できることとされた 区 域 内 の 土 地 であり 具 体 的 には 市 街 化 区 域 に 隣 接 し 又 は 近 接 し かつ 自 然 的 社 会 的 諸 条 件 から 市 街 化 区 域 と 一 体 的 な 日 常 生 活 圏 を 構 成 していると 認 められる 地 域 であっておおむね 50 以 上 の 建 築 物 が 連 たんしている 地 域 のうち 都 道 府 県 の 条 例 で 指 定 する 区 域 内 の 土 地 をいう 当 該 区 域 内 の 土 地 については 都 道 府 県 知 事 は 開 発 区 域 及 びその 周 辺 の 地 域 の 環 境 の 保 全 上 支 障 があると 認 められる 用 途 として 都 道 府 県 の 条 例 で 定 めるものに 該 当 しないものについ て 開 発 を 許 可 することができることとされている したがって その 区 域 内 のすべての 土 地 について 都 市 計 画 法 上 の 規 制 は 一 律 となる 一 方 許 可 対 象 とされる 区 域 の 詳 細 や 建 築 物 の 用 途 等 は 都 道 府 県 の 条 例 により 定 められることとなるため それぞれの 地 域 によってその 内 容 が 異 なることとなる ロ それ 以 外 の 区 域 内 の 土 地 上 記 イ 以 外 の 区 域 内 の 土 地 については 原 則 として 周 辺 地 域 住 民 の 日 常 生 活 用 品 の 店 舗 や 農 林 漁 業 用 の 一 定 の 建 築 物 などの 建 築 の 用 に 供 する 目 的 など 一 定 のもの 以 外 は 開 発 行 為 を 行 うことができない ⑵ 広 大 地 に 該 当 するかどうかの 判 定 上 記 ⑴より 市 街 化 調 整 区 域 内 の 宅 地 が 広 大 地 に 該 当 するかどうかについては 条 例 指 定 区 域 内 の 宅 地 であり 都 道 府 県 の 条 例 の 内 容 により 戸 建 分 譲 を 目 的 とした 開 発 行 為 を 行 うこと ができる 場 合 には 広 大 地 に 該 当 するが それ 以 外 の 区 域 内 に 存 するものについては 広 大 地 に 該 当 しない また 市 街 化 調 整 区 域 内 の 雑 種 地 で 宅 地 に 比 準 して 評 価 する 場 合 については 宅 地 の 場 合 と 同 様 に 取 り 扱 うことが 相 当 である - 5 -

6 ( 参 考 1) 広 大 地 評 価 の 面 積 基 準 のイメージ (m2) 3,000 例 外 : 地 域 の 標 準 面 積 が 開 発 許 可 面 積 以 上 である 場 合 の その 地 域 の 標 準 面 積 以 下 の 土 地 広 大 地 評 価 の 適 用 なし 原 則 : 広 大 地 評 価 の 適 用 あり 1, 原 則 : 広 大 地 評 価 の 適 用 なし 0 三 大 都 市 圏 の 市 街 化 区 域 左 記 以 外 の 市 街 化 区 域 用 途 地 域 が 定 められて いる 地 域 用 途 地 域 が 定 められて いない 地 域 非 線 引 き 都 市 計 画 区 域 都 道 府 県 等 の 条 例 により 開 発 許 可 面 積 基 準 を 別 に 定 めている 場 合 はその 面 積 に よる

7 ( 参 考 2) 広 大 地 評 価 フローチャート 評 価 対 象 地 大 規 模 工 場 用 地 に 該 当 するか マンション 適 地 か 又 は 既 にマンション 等 の 敷 地 用 地 として 開 発 を 了 しているか 原 則 として 容 積 率 300% 以 上 の 地 域 に 所 在 する 土 地 は マ ンション 適 地 に 該 当 その 地 域 における 標 準 的 な 宅 地 の 面 積 に 比 して 著 しく 面 積 が 広 大 か 面 積 基 準 については ( 参 考 1)により 判 断 開 発 行 為 を 行 うとした 場 合 公 共 公 益 的 施 設 用 地 の 負 担 が 必 要 と 認 められるか 公 共 公 益 的 施 設 用 地 として 道 路 開 設 の 必 要 性 が 認 められない 場 合 には"" 評 基 通 24-4の 広 大 地 に 該 当 評 基 通 24-4の 広 大 地 に 非 該 当

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