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20 では グロス ネットともに区の平均を上回る 当地域における建築物の更新及びブロック塀の設置状況について 目視調査を実施23した 次の三点が確認されている 一定程度建替え更新が進んでいる ブロック塀が非常に多い 接道部のみならず 敷地境界部にも設置されている ほとんどが狭あい道路で 入り組んでいる路地もある 図 2-5 上高田二丁目目視調査結果 黄緑 新築と思われる建築物 赤 高さのあるブロック塀 グレー低いブロック塀 黄色 4m道路 水色 水路 年 10 月 中野区政策研究機構が実施

21 建替え更新については 街路の広さに関わらず一定程度進んでいる 必ずしも広幅員道 路に接したところの更新が進んでいるわけではない また 建築確認の数よりも当目視調 査による更新数の方が多い これは リフォーム技術の向上による建物改修24と違法建築の 存在によるものと推定される その一方で 建替え更新がほとんど進んでいない個所もあった 敷地が細分化されてお り 水路25など建築基準法上の道路に接していないところである この建替え更新をいかに 促進していくかが課題である 地価は高い水準にある 木造密集地域であることで付近に比べて地価が低いようなこと は特になかった 坪単価はかなり高い水準である 地価を反映してか コンパクトな一戸 建ての分譲住宅が散見された 図 上高田二丁目路線価図 国税庁ホームページより 壁面等の改修により 新築と変わらない仕上がりに見せる技術が普及している 水路沿いは地価が低い

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