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1 迫 る 民 泊 迫 られる 対 応 待 ったなし! ~ 管 理 組 合 は 民 泊 にどう 向 きあっていくか~ マンション 管 理 士 飯 田 勝 啓 コンテンツ 1 民 泊 の 実 態 ( 社 会 の 動 き 民 泊 業 界 運 営 者 側 ) 2 民 泊 の 考 え 方 の 整 理 ( 管 理 組 合 側 ) 3 民 泊 への 対 応 ( 管 理 組 合 側 ) 1) 管 理 規 約 細 則 など 2) 日 常 管 理 4まとめ

2 民 泊 って 何? 定 義 自 宅 の 一 部 や 別 荘 マンションの 空 き 室 などを 活 用 して 宿 泊 サービスを 提 供 する ( 厚 労 省 : 民 泊 サービスのあり 方 検 討 会 ) タイプ 戸 建 住 宅 ( 一 般 戸 建 / 別 荘 / 農 家 ) 共 同 住 宅 民 泊 のメリット デメリット 居 住 環 境 (マンション) 平 穏 な 生 活 環 境 維 持 デメリット 短 期 利 用 者 マナー や 生 活 習 慣 の 相 違 からトラブル 発 生 安 全 性 事 故 / 火 災 など 収 益 不 動 産 の 有 効 活 用 社 会 社 会 秩 序 テロリスト/ 不 審 者 滞 在 海 外 からの 旅 行 者 増 メリット 空 き 住 居 活 用 可 能 ( 賃 貸 収 入 獲 得 ) ホテル 不 足 解 消 経 済 波 及 効 果

3 民 泊 (マンション)の 問 題 点 平 穏 な 生 活 環 境 への 影 響 1 専 有 部 分 内 での 騒 音 2 共 用 部 分 の 使 用 上 の 問 題 3 鍵 の 授 受 安 全 1 不 審 者 (テロリスト)の 滞 在 懸 念 2 安 全 対 策 は 大 丈 夫? 3 消 防 体 制 は? 器 具 の 使 い 方 民 泊 が 持 つ 矛 盾 現 在 のルールと 実 態 ( 大 田 区 の 例 ) 大 田 区 条 例 実 態 (airbnb) 旅 館 業 法 適 法 違 法 利 用 可 能 最 低 日 数 7 日 以 上 平 均 3.8 泊 本 人 確 認 ハ スホ ートで 確 認 ID 確 認 のみ 名 前 /アト レス/ 写 真 現 地 での 本 人 確 認 必 要 不 要 ルール 化 しても 実 態 にそぐわない!

4 民 泊 が 持 つ 矛 盾 現 在 のルールと 実 態 ( 大 田 区 の 例 ) 内 閣 府 大 田 区 airbnb ホスト( 区 分 所 有 者 or 転 貸 者 ) 見 解 国 家 戦 略 特 区 で 規 制 緩 和 を 優 先 管 理 組 合 の 同 意 は 不 可 計 画 をもと に 事 業 予 定 者 が 管 理 組 合 と 協 議 する 管 理 規 約 について はホストの 責 任 責 任 の 所 在 各 条 例 でルールを 決 めなさい! 事 業 予 定 者 が 管 理 組 合 と 協 議 して 決 可 否 を 決 めなさい ホストが 規 約 を 確 認 しなさい! 何 も 知 らない? or 確 信 犯? 責 任 のなすり 合 い 管 理 組 合 はどうする? 民 泊 の 実 態 を 知 る 民 泊 のしくみと 役 割 分 担 利 用 の 半 数 以 上 はアシ アから 清 掃 /24 時 間 多 言 語 対 応 民 泊 代 行 業 者 ゲスト ( 利 用 者 ) 民 泊 事 業 者 Airbnb 他 ホスト ( 運 営 者 ) 区 分 所 有 者 / 転 貸 者 蚊 帳 の 外 民 泊 物 件 紹 介 不 動 産 仲 介 業 者 管 理 組 合

5 民 泊 の 実 態 民 泊 利 用 者 の 傾 向 1 新 宿 渋 谷 など 有 名 地 が 特 に 危 険 中 野 高 田 馬 場 中 目 黒 など 世 界 的 に 有 名 でなくても 近 隣 エリアとして 危 険 ( 新 宿 3 分 の 募 集 例 ) 2ワンルームタイプだけでなく ファミリータイプも 多 い 比 較 的 富 裕 層 がゆったり 利 用 民 泊 の 実 態 民 泊 に 狙 われやすいマンション 1 都 心 ( 観 光 や 行 動 で 利 便 性 あり) 2 駅 から 近 い 物 件 3 規 約 に 用 途 の 規 定 なし 4 規 約 の 用 途 で 事 務 所 店 舗 利 用 容 認 言 い 訳 がしやすいことから 5ケ ストルーム ジムなど 共 用 施 設 が 充 実 6 管 理 員 常 駐 なし 7 賃 貸 利 用 が 多 い

6 民 泊 の 実 態 を 知 る オートロック 突 破 方 法 1エントランスの 暗 証 番 号 を 教 える 2メールボックスに 鍵 を 入 れておく メールボックスの 暗 証 番 号 通 知 3キーボックスに 鍵 を 入 れておく ボックス 暗 証 番 号 通 知 オートロックを 突 破 すれば 後 は 簡 単! 民 泊 の 何 が 問 題 なの? 居 住 者 が 感 じる 懸 念 渋 谷 区 等 調 査 1 騒 音 (ドア 開 閉 共 用 部 分 室 内 ) 2コ ミ 出 し( 分 別 せず 収 集 以 外 日 ) 3その 他 ( 喫 煙 傘 などの 盗 難 ) 圧 倒 的 に 多 いのは 見 知 らぬ 外 国 人 の 出 入 りがあって 不 安

7 利 用 者 のマナーとルール ホストが 気 にする 最 大 のポイント レビュー 至 上 主 義 ( 甘 やかし) ルールに 寛 容 な お 国 がら 民 泊 運 営 ホストの 本 音 保 健 所 で 摘 発 まで 難 し 旅 館 業 法 罰 則 は3 万 円 以 下 の 罰 金 or6か 月 以 下 懲 役 業 者 の 言 い 分 は ホストの 責 任 です 説 明 会 等 でのリスク 説 明 少 ない 運 営 者 (ホスト)の 実 態 管 理 規 約 って それ 何? 管 理 規 約 マナーへの 意 識 低 く 法 やリスクを 理 解 しないで 開 始 バレても 怖 くない やってしまえ!

8 民 泊 への 対 応 民 泊 について 管 理 組 合 の 方 針 検 討 制 限 容 認 or 組 合 員 の 考 え 方 を 吸 い 上 げ 方 針 決 定 民 泊 のビジネスモデル 賃 貸 借 契 約 転 貸 が 主 流! 区 分 所 有 者 賃 借 人 ( 転 貸 人 ) 利 用 契 約 転 貸 借 契 約 民 泊 利 用 者 民 泊 利 用 者 ( 転 借 人 )

9 規 約 で 制 限 する 場 合 の 対 応 1 標 準 管 理 規 約 で 制 限 する 場 合 の 問 題 専 ら の 解 釈 によって 変 動 の 可 能 性 日 常 の 管 理 状 態 によっても 変 動 民 泊 が 住 宅 と 解 釈 される 事 態 を 想 定 区 分 所 有 者 に 対 する 用 途 規 制 (12 条 ) 民 泊 の 実 態 に 即 してない( 想 定 されず) 制 限 するにも 手 間 時 間 がかかる 標 準 管 理 規 約 改 定 (ハ フ コメ 版 )では 不 十 分 管 理 組 合 独 自 に 防 衛 する 必 要 がある! 規 約 で 制 限 する 場 合 の 対 応 2 標 準 管 理 規 約 の 基 本 区 分 所 有 法 に 準 拠 区 分 所 有 者 の 共 同 の 利 益 のため 区 分 所 有 者 相 互 間 の 約 束 を 前 提 としている 区 分 所 有 者 が 同 居 者 や 賃 借 人 に 約 束 を 遵 守 させる 考 え 方 ただし 共 同 の 利 益 に 反 する 行 為 は 区 分 所 有 者 以 外 にもあることを 想 定 し 同 居 人 や 賃 借 人 も 規 約 で 制 約 している

10 規 約 で 制 限 する 場 合 の 対 応 3 規 約 での 提 案 1 禁 止 対 象 の 明 確 化 民 泊 を 運 営 するホストの 実 態 で 対 応 所 有 者 賃 借 人 による 転 貸 利 用 例 : 区 分 所 有 者 等 ( 賃 借 人 を 含 める) 2 不 特 定 者 への 貸 出 しを 禁 止 3 可 能 な 限 り 具 体 的 網 羅 的 に 規 制 曖 昧 な 記 載 は 時 の 見 解 や 解 釈 で 変 動 例 : 専 ら 住 宅 として 住 宅 とは 何? 暗 証 番 号 の 通 知 /インターネットで 掲 載 規 約 細 則 で 制 限 する 場 合 管 理 規 約 A 案 : 用 途 が 住 宅 のみ B 案 : 複 合 用 途 ( 店 舗 事 務 所 ) 諸 細 則 C 案 : 専 有 部 分 の 利 用 に 関 する 細 則 D 案 : ゲストルーム 利 用 細 則 E 案 : 使 用 細 則 管 理 組 合 の 実 状 にあった 内 容 で 対 応

11 制 限 する 場 合 の 段 階 対 応 例 1 規 約 のみ( 専 ら 住 宅 として) 2 禁 止 通 知 3 細 則 改 定 4 規 約 改 定 ( 禁 止 条 項 ) 4 規 約 + 使 用 細 則 5 規 約 + 専 有 部 分 細 則 6 規 約 + 専 有 部 分 +ケ ストルーム 細 則 管 理 組 合 の 実 状 にあわせて 対 応 民 泊 への 対 応 行 政 の 潮 流 民 泊 解 禁 (2016 年 4 月 )に 向 けた 体 制 解 禁 を 前 提 にした 民 泊 あり 方 検 討 会 実 施 管 理 組 合 は 規 約 で 自 衛 してほしい ( 規 制 改 革 会 議 地 域 活 性 化 WG 安 念 座 長 2016 年 1 月 12 日 ) この 潮 流 は 変 わらない 現 実 を 受 け 止 めて

12 民 泊 への 対 抗 策 日 常 管 理 は 誰 がするの? 管 理 組 合 管 理 会 社 組 合 員 ( 居 住 者 ) 規 約 ルール 巡 回 による 不 審 者 チェック 不 審 者 の 通 報 全 員 が 一 丸 となった 協 力 体 制 民 泊 への 対 抗 策 1 規 約 改 定 2 細 則 制 定 3 日 常 管 理 1) 区 分 所 有 者 への 民 泊 禁 止 通 知 2) 不 特 定 利 用 者 の 検 知 3) 不 審 者 の 検 知 特 にメールホ ックス キーホ ックス 周 辺 4)インターネット 広 告 のチェック

13 民 泊 への 対 応 規 約 の 作 り 方 1 管 理 会 社 に 相 談 2 公 開 されている 規 約 を 流 用 3マンション 管 理 士 に 相 談 4 本 日 のセミナーをもとに 作 成 今 日 の 民 泊 に 関 する 基 礎 知 識 があれば 十 分 作 成 可 能 です! 日 常 管 理 での 対 応 (1) 迅 速 な 対 応 策 実 施 1 管 理 会 社 と 理 事 会 の 連 携 2 疑 いありの 証 拠 収 集 と 特 定 3 所 有 者 賃 借 人 への 聞 き 取 り 4 規 約 違 反 があれば 中 止 の 申 し 入 れ 5 改 善 が 実 施 されたかのチェックも 重 要 6 改 善 なき 場 合 は 次 のステップへ 管 理 組 合 と 管 理 会 社 が 一 丸 となった 迅 速 な 対 応!

14 日 常 管 理 での 対 応 (2) 民 泊 の 簡 単 チェック 法 1 見 知 らぬ 外 国 人 ( 複 数 )を 見 かける 15 時 頃 (チェックイン) 10 時 ~11 時 頃 (チェックアウト) 2メールボックス 周 辺 での 不 審 な 行 動 3エントランス 近 辺 での 不 審 なキーボックス 4インターネット 上 での 掲 載 日 常 の 管 理 でいち 早 く 検 知 すること! 日 常 管 理 での 対 応 (3) インターネットでチェックの 留 意 点 1 住 居 表 示 が 出 ない 2 地 図 上 プロットと 異 なることがある 3 掲 載 の 写 真 が 異 なることがある 特 定 できな くても 状 況 証 拠 の 積 み 上 げを! インターネットより

15 民 泊 への 対 応 制 限 しない 場 合 1 規 約 改 定 ( 容 認 する 形 ) 第 12 条 ( 専 有 部 分 の 用 途 ) 区 分 所 有 者 は 専 有 部 分 を( 専 ら) 住 宅 として 使 用 する ものとし 他 の 用 途 に 供 してはならない 2 前 項 の 規 定 にかかわらず 他 の 居 住 者 に 迷 惑 を 及 ぼす 使 用 がある 場 合 理 事 長 は 理 事 会 決 議 により 当 該 用 途 の 禁 止 および 現 状 回 復 を 勧 告 することができる 容 認 する 場 合 でも 迷 惑 行 為 の 禁 止 と 発 生 した 場 合 の 原 状 回 復 義 務 を 明 文 化 民 泊 ビジネスの 旨 み 民 泊 のビジネスモデル 売 上 経 費 収 入 宿 泊 料 家 賃 ホストの 手 取 り 収 入 清 掃 代 ( 利 用 者 負 担 ) 初 期 投 資 礼 金 家 具 備 品 管 理 会 社 を 入 れない 自 主 運 営 の 場 合

16 なぜ 早 い 対 応 が 必 要 か その 理 由 は 1 民 泊 が 住 宅 と 解 釈 される 可 能 性 2 法 律 改 正 の 流 れ 3 日 々 進 化 する 民 泊 の 巧 妙 な 手 口 合 法 化 される 前 の 対 応 が 有 効! 2 段 階 で 進 む 民 泊 の 脅 威 1st STEP 一 部 解 禁 旅 館 業 法 簡 易 宿 所 位 置 付 け 設 置 基 準 33m2の 緩 和 (1ルーム 可 能 ) フロント 設 置 不 要 に 緩 和 2nd STEP 旅 館 業 法 改 正 全 面 解 禁 2016 年 4 月 2017 年 3 月 迄

17 規 約 にないとどうなる 想 定 される 展 開 合 法 化 により 爆 発 的 にホストが 増 える ビジネスとして 社 会 に 定 着 ホストの 言 い 分 が 強 くなる ゴネるホストの 出 現 権 利 主 張 で 対 応 に 手 間 取 る いつの 間 にか 民 泊 推 進 が 多 数 派 に? 時 すでに 手 遅 れ 状 態 さあ どうする? まずは 規 約 で 防 衛 しよう! 内 容 は 不 十 分 でも 徐 々に バージョンアップすればよい! 何 もしないのが 一 番 まずい! 日 々の 管 理 をしっかりと! ともかく 一 歩 踏 み 出 すことが 大 切!

18 管 理 組 合 一 丸 となって 環 境 を 守 っていきましょう ご 健 闘 をお 祈 りいたします 民 泊 で 困 ったことがあれば いつでもご 連 絡 ください URL:http://www.mankanken.com

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