1 年 代 別 住 宅 戸 数 と 人 口 の 関 係 経 済 発 展 とともに 人 口 増 加 同 時 に 住 宅 戸 数 も 伸 びている オイルショックで 一 旦 伸 びが 止 ま っているが また 伸 びを 見 せている 2 公 営 住 宅 ストック 数 公 営 住 宅 はオイルショックまで

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1 都 市 公 共 政 策 ワークショップ 議 事 録 テーマ 土 地 住 宅 統 計 調 査 から 都 心 回 帰 を 検 討 する 講 師 株 式 会 社 鴻 池 組 建 築 営 業 部 不 動 産 グループ 課 長 代 理 山 野 節 雄 氏 日 時 平 成 27 年 (2015 年 )10 月 2 日 ( 金 ) 午 後 6 時 30 分 ~9 時 20 分 指 導 教 員 小 玉 徹 教 授 場 所 大 阪 市 立 大 学 大 学 院 梅 田 サテライトキャンパス 6 階 107 号 室 議 事 録 M1 石 井 恵 美 1. 住 宅 政 策 について 昭 和 13 年 国 家 総 動 員 法 昭 和 14 年 地 代 家 賃 統 制 令 昭 和 61 年 地 代 家 賃 統 制 令 の 失 効 までつづいた 1 戦 後 の 住 宅 不 足 焼 けた 住 宅 の 再 建 と 復 員 人 口 の 増 大 や 核 家 族 化 によって 大 量 の 人 口 移 動 があった 当 時 の 考 え 方 は 建 設 省 が 考 える 公 営 住 宅 は 最 底 辺 の 階 層 は 相 手 にしない それは 厚 労 省 で 考 えること 少 なくとも 一 定 の 家 賃 が 支 払 える 人 でなければ 住 宅 には 入 れない 当 時 の 住 宅 政 策 は 貧 乏 人 は 切 り 捨 てる という 考 え 方 2 住 宅 金 融 公 庫 法 公 営 住 宅 法 日 本 住 宅 公 団 法 この3 本 柱 で 戦 後 の 住 宅 政 策 が 進 んできた 3 住 宅 政 策 の 問 題 点 経 済 成 長 をめざした 住 宅 政 策 だったため 土 建 国 家 の 始 まりとなる 中 間 層 の 増 加 に 伴 い 彼 らが 持 家 を 取 得 郊 外 にまで 住 宅 地 が 広 がった 4 住 宅 政 策 の 考 え 方 建 設 政 策 としての 住 宅 政 策 は 経 済 政 策 に 従 属 し 経 済 発 展 の 目 的 で 持 家 建 設 を 推 進 した 結 果 郊 外 のニュータウンの 開 発 が 進 み 資 産 形 成 をすることで 年 金 を 補 完 するだろうと 考 えられていたが 現 在 は 人 口 減 少 社 会 によって 都 心 回 帰 が 進 み 郊 外 のニュータウン の 価 格 下 落 によりその 考 え 方 は 崩 れつつある 2. 住 宅 戸 数 の 推 移 昭 和 23 年 平 成 20 年 人 口 住 宅 戸 数 人 口 住 宅 戸 数 東 京 6,278, , 人 に 1 戸 13,159,000 5,380, 人 に 1 戸 大 阪 3,857, , 人 に 1 戸 8,865,000 3,527, 人 に 1 戸

2 1 年 代 別 住 宅 戸 数 と 人 口 の 関 係 経 済 発 展 とともに 人 口 増 加 同 時 に 住 宅 戸 数 も 伸 びている オイルショックで 一 旦 伸 びが 止 ま っているが また 伸 びを 見 せている 2 公 営 住 宅 ストック 数 公 営 住 宅 はオイルショックまでは 伸 びている その 後 横 ばいが 続 く 一 方 で 住 宅 戸 数 ( 持 ち 家 ) が 増 えている 郊 外 のニュータウンに 流 れている 3 年 代 別 住 宅 所 有 関 係 持 ち 家 は 平 成 5 年 以 降 の 住 宅 政 策 で 伸 びている 東 京 では 民 間 借 家 の 伸 びが 著 しい 4 年 収 別 住 宅 環 境 分 布 < 東 京 > 1990 年 年 収 1,000 万 円 以 上 の 人 の 持 ち 家 が 増 えている 2000 年 IT バブルがはじけ 給 与 住 宅 ( 社 宅 )が 急 激 に 減 り 借 り 上 げマンション へと 移 行 < 大 阪 > 東 京 より 低 所 得 者 が 目 立 つ 大 阪 の 本 社 が 東 京 に 移 転 した 5 年 齢 別 借 家 賃 分 布 < 東 京 > 25~34 歳 が 6~8 万 円 台 の 家 賃 で 生 活 している < 大 阪 > 65 歳 以 上 で 借 家 暮 らしの 人 がかなりいる 年 金 暮 らしの 人 が 多 い 6 世 帯 の 特 徴 < 東 京 > 夫 婦 と 子 どもで 暮 らす 年 収 700~1,000 万 円 の 人 が 多 い < 大 阪 > 大 阪 は 年 収 500~700 万 円 が 多 い 7 住 宅 金 融 支 援 機 構 購 入 融 資 利 用 者 の 属 性 < 首 都 圏 > 手 持 ち 資 金 がなくても 持 ち 家 が 買 える < 近 畿 圏 > 世 帯 年 収 が 減 っている 返 金 負 担 率 も 増 えていることから 給 与 に 対 して 家 に かける 負 担 が 増 えていると 考 えられる 3. 都 心 回 帰 について 1 居 住 環 境 分 布 < 東 京 区 部 > 千 代 田 区 中 央 区 で 伸 びている 品 川 大 田 世 田 谷 中 野 板 橋 足 立 など 15 区 で 民 間 借 家 が 減 っている 木 造 住 宅 が 減 りマンションに 代 わっている 給 与 住 宅 も 減 っている 企 業 が 社 宅 を 売 って 保 有 資 産 の 効 率 化 を 図 る 傾 向 にある

3 < 大 阪 区 部 > 2000~2005 年 まで 西 区 北 区 中 央 区 が 増 えてきた 若 者 が 増 え 民 間 木 造 借 家 がワン ルームマンションに 代 わってきた 2005~2010 年 までは 東 淀 川 区 など 工 場 閉 鎖 でマンショ ン 化 西 成 区 の 持 ち 家 が 増 加 した 2010~2015 年 に 木 造 住 宅 は 大 幅 に 減 り 北 区 西 区 中 央 区 が 住 宅 地 として 認 識 されてきた 4. 公 営 住 宅 について 1 公 営 住 宅 は 65 歳 以 上 の 世 帯 が 最 も 多 い 特 定 優 良 賃 貸 住 宅 では 35 歳 から 44 歳 を 中 心 に 25 歳 以 上 からがまんべんなく 居 住 している 民 間 借 家 は 25 歳 から 34 歳 の 比 較 的 若 い 世 代 が 多 い 2 居 住 年 数 は 公 営 住 宅 は 平 均 が 昭 和 60 年 入 居 特 定 優 賃 貸 住 宅 は 平 成 8 年 民 間 借 家 は 平 成 4 年 となっている 公 営 住 宅 の 入 居 者 は 平 成 2 年 以 前 の 入 居 が 多 く 平 均 居 住 年 数 は 21 年 となっていて 民 間 の 借 家 世 帯 に 比 べて 長 い 3 築 年 数 については 公 営 住 宅 は 昭 和 36 年 から 昭 和 55 年 に 建 設 されたものが 多 く 平 均 築 年 数 が 約 29 年 と 民 間 の 借 家 ( 非 木 造 )に 比 べて 古 いものが 多 い 特 定 優 賃 貸 住 宅 などの 中 堅 層 向 け 市 営 住 宅 では 平 均 約 18 年 となっている 最 近 は 建 設 していない 民 間 の 借 家 はスクラップ&ビルド 投 資 としての 資 産 価 値 を 重 視 する 4 公 営 住 宅 の 問 題 点 居 住 年 数 が 長 いためリニューアルができない 耐 震 工 事 もできず エレベーターやリ フォームなどにも 無 理 が 見 られる PFI を 使 う 方 法 もあるが 引 っ 越 しや 維 持 管 理 などを 加 味 すると 民 間 業 者 にはリスク が 高 く 事 業 として 魅 力 が 乏 しい < 大 阪 方 式 > PFI 手 法 と 事 業 コンペの 導 入 により 民 間 活 力 を 活 用 し 民 間 事 業 者 による 府 営 住 宅 の 建 て 替 えと 用 地 活 用 を 一 体 的 に 進 める 府 営 住 宅 建 て 替 え と 用 地 活 用 をパッケージで 事 業 コンペ 敷 地 の 中 に 府 営 住 宅 とともに 民 間 住 宅 地 や 活 用 用 地 を 併 設 する 上 本 町 などで 進 められた 手 法 である 5. 再 開 発 事 業 とは 何 か 利 害 関 係 者 それぞれの 視 点 から 1 市 街 地 再 開 発 事 業 とは 都 市 における 土 地 の 合 理 的 かつ 健 全 な 高 度 利 用 と 都 市 機 能 の 更 新 とを 図 ること <イメージ> 一 軒 家 がたくさんあるところをビルに 建 て 替 えて 余 ったオフィスやマンションの 床 を 売 る 2 市 街 地 再 開 発 事 業 を 行 うためには 高 度 利 用 地 区 都 市 再 生 特 別 地 区 または 特 定 土 地 計 画 等 区 内 域 であるなど 4 つの 条 件 を 満 たす 必 要 がある また 融 資 制 度 があったり 税 の 優 遇 措 置 などの 支 援 もある 市 街 地 再 開 発 事 業 のメリットとして 土 地 の 高 度 利 用 ( 容 積 率 が 高 くなる) 道 路 などの 公

4 共 施 設 の 整 備 などがあげられる しかし 見 方 を 変 えると 一 般 的 な 説 明 見 方 を 変 えると まちづくり 防 災 に 寄 与 する 個 人 の 建 物 の 建 て 替 え 民 間 企 業 の 商 売 都 市 開 発 法 の 権 利 転 換 という 手 法 を 使 う 余 っている 容 積 を 売 却 しているだけ 税 法 上 は 売 買 がなかったものとみなす 土 地 の 一 部 が 新 しい 建 物 に 置 き 換 わる 償 却 資 産 の 建 物 に 置 き 換 わり いずれはなくな る 土 地 で 所 有 していた 場 合 はなくならない 道 路 が 拡 幅 され 歩 道 の 整 備 など 交 通 事 情 商 売 人 の 人 などが 一 時 駐 車 できなくなる 商 店 がよくなる 街 では 店 舗 間 の 距 離 が 大 きくなり 連 続 性 がな くなる 補 助 金 を 投 入 する 道 路 拡 幅 の 場 合 は 道 路 部 分 の 買 収 費 個 人 の 住 宅 店 舗 の 建 て 替 えでは 必 要 のない 部 分 に 補 助 金 が 出 る 隣 接 地 の 今 固 定 資 産 税 があがる 新 しい 住 民 により 地 域 が 活 性 化 する 旧 居 住 者 との 融 和 が 問 題 店 舗 併 用 の 建 物 が 多 く 賑 わい 創 出 通 常 のマンションの 数 倍 の 管 理 費 が 必 要 とな る 従 後 の 価 格 が 高 くなりすぎ 土 地 持 ち 分 を 極 端 に 減 らしたケースもある 東 京 などではオ フィスビルの 賃 料 と 管 理 費 を 相 殺 し 負 担 を 抑 えた 相 続 等 で 売 却 する 場 合 共 有 者 の 不 動 産 会 社 が 買 い 取 るケースが 多 く いずれは 不 動 産 会 社 のビルとなる 可 能 性 が 高 い 3 失 敗 事 例 (1) 西 成 区 玉 出 公 設 市 場 の 閉 鎖 とともに 計 画 されたが 今 までのままでいい だろうということでストップ (2) 天 王 寺 区 上 本 町 地 区 地 主 と 借 地 人 との 意 見 がまとまらずストップ (3) 世 田 谷 区 三 軒 茶 屋 地 区 若 者 が 住 みたい 街 木 造 の 賃 貸 が 多 くいてにぎわ っているので 再 開 発 の 必 要 がないと 判 断 6. 結 論 1 郊 外 型 住 宅 が 人 口 減 少 の 中 で 衰 退 し 利 便 性 のよい 地 域 へ 都 心 回 帰 が 進 んでいる 2 限 られた 土 地 を 有 効 に 活 用 する 必 要 がある 3 公 営 住 宅 公 官 庁 の 土 地 など 好 立 地 ( 都 心 )の 資 産 を 有 効 活 用 することが 求 められる 再 開 発 事 業 PFI など

5 < 質 疑 応 答 > Q1. 大 阪 府 は 大 阪 市 に 公 営 住 宅 を 渡 そうとしている しかし 市 もほしいわけではない 公 営 住 宅 の 役 割 は 終 わりつつあるのではないか A1. そもそも 公 営 住 宅 は 低 所 得 者 の 福 祉 のための 施 策 ソーシャルミックスしたほうがよいので はという 意 見 も 言 われるが 民 間 企 業 の 立 場 からいうと 公 共 住 宅 に 住 んでいた 人 とハイソサエ ティといわれるマンションなどに 住 んでいる 人 とは 融 和 が 難 しい マンション 居 住 空 間 を 上 と 下 の 階 層 に 分 けるともっと 融 和 できなくなる 導 線 の 入 れ 替 えはコミュニティ 形 成 の 上 では 絶 対 に ダメである 特 に 外 国 人 などの 生 活 習 慣 などが 違 すなどの 問 題 もあり お 互 いが 住 みにくい 環 境 となる Q2. 貝 塚 市 では PPP を 使 って 公 営 住 宅 の 建 て 替 えをやろうとするが それはどの 業 者 からも 無 理 と 言 われる 現 実 として 木 造 の 公 営 住 宅 があり 建 て 替 えをやりたいと 計 画 するのだが どうし ても 行 き 詰 ってしまう 行 政 がすがれる 藁 はあるのか? A2. 民 間 事 業 者 でいえば 商 売 が 成 り 立 つなら OK という 理 屈 になる 20 年 で 投 資 を 回 収 で きるほどの 補 助 金 が 出 せるかというと それは 無 理 であろう しかも 公 営 住 宅 は 独 居 老 人 が 多 い 居 住 年 数 が 長 いなどの 問 題 があり 傷 みが 激 しくなるにも 関 わらず 改 修 ができない 投 資 分 は 回 収 できますか?というのが 民 間 の 論 理 となってしまう Q2. 民 間 空 き 家 は 今 貝 塚 市 では 1200 戸 ほどあり 戸 数 だけを 考 えると 賄 える A2. しかしながら 今 の 住 まいを 離 れると 病 院 やコミュニティから 離 れることになり 不 安 が 大 きい 特 に 商 売 をしている 人 は 電 話 番 号 が 変 わるのを 嫌 う 簡 単 にいくものではない Q3. 尼 崎 では 1 万 戸 ある 公 営 住 宅 を 3 割 減 らす 計 画 がある 人 口 減 少 と 民 業 圧 迫 が 理 由 となって いる 8 割 が 生 保 受 給 者 ある 団 地 では 昭 和 40 年 代 の 建 物 を PFI により 200 戸 から 150 戸 とし た 約 6 年 かかってそれをするのがやっとであり 1 万 個 を 実 現 するにはまだまだ 時 間 がかかる A3. 仮 移 転 する 住 宅 がないところだと 非 常 に 時 間 がかかる 1 棟 の 建 て 替 えに 約 1 年 半 を 要 する 5 棟 だと 7 年 かかる 引 っ 越 し 費 用 も 行 政 が 負 担 するとなると 非 常 に 時 間 と 経 費 がかかる Q3. 民 間 の 空 き 家 マンションも 円 の 補 助 では 入 れない A3. 生 保 受 給 者 は 民 間 マンションでは 受 け 入 れがたい 家 賃 の 下 落 を 招 くだけでなく 特 に 高 齢 者 が 多 い 場 合 は 事 件 や 事 故 がおこると 借 り 手 がつかなくなる PFI を 実 施 するときには 引 っ 越 し

6 にかかわる 事 務 的 差 作 業 や 費 用 をどちら( 行 政 か 民 間 か)が 負 担 するかが 問 題 となる 高 齢 者 の コミュニティだけではなく 子 供 の 学 区 が 変 わるなど 引 っ 越 しには 大 きな 問 題 が 付 きまとう ( 講 師 コメント) 公 営 住 宅 が 民 業 圧 迫 という 話 があったが 低 い 家 賃 設 定 ではマンション 投 資 てして 成 り 立 たない 公 営 住 宅 と 家 賃 が 競 合 するというのでマンション 経 営 を 甘 く 見 ていると 言 わざるを 得 ない 家 賃 は 築 年 数 とともに 下 がるものという 感 覚 を 持 つ 必 要 がある ( 担 当 教 員 のコメント) 住 む ということに 対 してのコンセンサスがとれていない 都 心 に 住 む ということはどう いうことなのか 考 えるときが 来 ている ただし 家 賃 が 所 得 の 3 割 を 超 えると 生 活 が 苦 しくなる かつては 家 を 買 う を 目 標 にし それまで 公 営 住 宅 に 住 んでお 金 を 貯 める 人 も 多 かった ま た 正 規 雇 用 非 正 規 雇 用 も 大 きな 問 題 で 持 ち 家 に 住 んでいるパラサイトシングル( 年 収 200 ~300 万 円 独 身 )が 増 えている このあたりの 研 究 が 必 要 だ

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