1 UR 賃 貸 住 宅 の 現 状 1

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1 第 2 回 第 4WG 資 料 6 UR 賃 貸 住 宅 の 現 状 と 今 後 の 方 向 性 について 平 成 25 年 10 月 18 日

2 1 UR 賃 貸 住 宅 の 現 状 1

3 1-1 UR 賃 貸 住 宅 ストックの 特 性 事 業 経 営 上 の 特 徴 一 定 年 数 で 出 口 戦 略 を 想 定 している 民 間 に 対 し 70 年 という 長 いタームで 事 業 実 施 減 価 償 却 についても 公 営 住 宅 同 様 70 年 の 償 却 期 間 としている 長 期 の 事 業 に 対 する 資 金 調 達 手 段 として 最 長 30 年 の 財 政 投 融 資 資 金 主 体 の 長 期 借 入 金 に 依 存 商 品 上 の 特 性 敷 地 内 に 最 大 限 物 件 を 建 てようとする 民 間 に 対 し 機 構 は 敷 地 に 余 裕 のある 物 件 を 供 給 収 益 力 を 高 めるために 小 規 模 かつハイグレードの 住 宅 を 供 給 可 能 な 民 間 に 対 し その 時 々の 住 宅 政 策 等 を 反 映 した 一 定 程 度 の 規 模 設 備 水 準 を 満 たす 賃 貸 住 宅 を 経 営 築 浅 物 件 が 中 心 のREIT 物 件 等 に 比 べ 機 構 のメインストックは 築 年 数 が 経 過 した 大 規 模 団 地 が 多 数 政 策 ニーズへの 対 応 大 都 市 圏 の 中 堅 勤 労 者 向 け 住 宅 供 給 から 住 宅 セーフティネット 機 能 を 担 う 役 割 へと 変 化 居 住 の 安 定 に 配 慮 するため 低 所 得 高 齢 者 等 を 対 象 とした 家 賃 減 額 措 置 を 実 施 耐 震 改 修 やバリアフリー 化 等 の 政 策 的 に 必 要 な 事 業 を 先 駆 けて 実 施 超 高 齢 社 会 に 対 応 した 先 駆 的 なモデル 創 出 (ウェルフェアビジネス 住 宅 セーフティネット 他 ) キャッシュフローの 最 大 化 を 図 り 独 立 行 政 法 人 として 自 立 持 続 可 能 な 経 営 体 への 転 換 2

4 1-2 UR 賃 貸 住 宅 ストックの 現 状 ( 平 成 25 年 3 月 末 現 在 ) 管 理 開 始 年 代 別 ストックの 特 徴 全 国 のUR 賃 貸 住 宅 の 分 布 エリア 団 地 数 戸 数 首 都 圏 ( 東 京 埼 玉 千 葉 神 奈 川 茨 城 ) ,445 中 部 圏 ( 愛 知 静 岡 岐 阜 三 重 ) ,598 近 畿 圏 ( 大 阪 兵 庫 京 都 滋 賀 奈 良 和 歌 山 ) ,676 九 州 圏 ( 福 岡 長 崎 熊 本 宮 崎 鹿 児 島 ) ,414 その 他 81 16,764 計 1, ,897 家 賃 帯 別 管 理 戸 数 の 割 合 管 理 開 始 年 代 別 管 理 戸 数 10 万 円 以 上 ~, 18.3% 5 万 円 未 満, 30.8% 5 万 円 以 上 ~ 10 万 円 未 満, 50.9% 空 家 の 状 況 募 集 斡 旋 中 の 空 家 募 集 停 止 中 の 空 家 5.5% 5.6% 計 11.0% 3

5 1-3 UR 賃 貸 住 宅 の 損 益 状 況 管 理 開 始 年 代 別 損 益 状 況 平 成 7 年 以 降 の 団 地 が 収 益 の1/3を 稼 ぎ 出 すなど 築 浅 高 額 家 賃 帯 の 団 地 がストック 全 体 の 収 益 力 を 支 えている 構 造 地 域 別 損 益 状 況 首 都 圏 の 団 地 は 全 体 の 約 7 割 の 営 業 利 益 を 稼 ぐとともに 営 業 利 益 率 も 高 い 60% 円 の 大 きさは 営 業 利 益 の 額 を 示 す 60% 円 の 大 きさは 営 業 利 益 の 額 を 示 す 50% 50% 営 業 利 益 率 40% 30% 20% 10% 0% 157 団 地 4.9 万 戸 32% 75 億 円 (15 万 円 / 戸 ) 602 団 地 45.2 万 戸 41% 1,217 億 円 (27 万 円 / 戸 ) 501 団 地 11.9 万 戸 43% 560 億 円 (47 万 円 / 戸 ) 昭 30 年 代 昭 40~55 昭 56~ 平 6 平 7~ 472 団 地 13.1 万 戸 51% 903 億 円 (69 万 円 / 戸 ) 営 業 利 益 率 40% 30% 20% 10% 0% 81 団 地 2 万 戸 18% 15 億 円 (9 万 円 / 戸 ) 172 団 地 5 万 戸 36% 109 億 円 (23 万 円 / 戸 ) 429 団 地 21 万 戸 39% 590 億 円 (28 万 円 / 戸 ) 139 団 地 6 万 戸 31% 120 億 円 (20 万 円 / 戸 ) 911 団 地 42 万 戸 48% 1,918 億 円 (46 万 円 / 戸 ) その 他 九 州 圏 近 畿 圏 中 部 圏 首 都 圏 管 理 戸 数 営 業 利 益 合 計 75.1 万 戸 (100%) 合 計 :2,754 億 円 (100%) 管 理 戸 数 営 業 利 益 合 計 75.1 万 戸 (100%) 合 計 :2,754 億 円 (100%) 凡 例 UR 賃 貸 住 宅 全 体 団 地 数 管 理 戸 数 1,732 団 地 75.1 万 戸 営 業 利 益 率 営 業 損 益 計 ( 営 業 損 益 / 戸 ) 44% 2,754 億 円 (37 万 円 / 戸 ) 地 域 の 定 義 首 都 圏 = 東 京 都 埼 玉 県 千 葉 県 神 奈 川 県 茨 城 県 中 部 圏 = 愛 知 県 静 岡 県 岐 阜 県 三 重 県 近 畿 圏 = 大 阪 府 兵 庫 県 京 都 府 滋 賀 県 奈 良 県 和 歌 山 県 九 州 圏 = 福 岡 県 長 崎 県 熊 本 県 宮 崎 県 鹿 児 島 県 その 他 = 上 記 のいずれにも 属 さない 地 域 4

6 1-4 UR 賃 貸 住 宅 の 居 住 者 の 属 性 等 平 成 22 年 度 定 期 調 査 世 帯 総 年 収 ( 収 入 別 分 布 ) 世 帯 主 年 齢 ( 平 均 ) 居 住 人 数 ( 平 均 ) 56.8 歳 2.1 人 H22 定 調 300 万 円 未 満 約 32% 32% 32% 23% 7% 6% 世 帯 年 収 ( 平 均 ) 484 万 円 H17 定 調 27% 32% 26% 8% 7% 高 齢 者 (65 歳 以 上 )がいる 世 帯 うち 高 齢 単 身 者 38.9% 14.9% H12 定 調 25% 31% 29% 9% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 300 万 円 未 満 300 万 ~500 万 円 未 満 500 万 円 ~800 万 円 未 満 800 万 円 ~1000 万 円 未 満 1000 万 円 ~ 管 理 開 始 年 代 別 家 賃 帯 別 世 帯 総 年 収 ( 平 均 ) 家 賃 水 準 ( 住 戸 家 賃 ) 昭 和 30 年 ~ 昭 和 40 年 ~ 昭 和 50 年 代 前 半 昭 和 55 年 ~ 平 成 6 年 うち 20 万 円 以 上 1,201 万 円 平 成 7 年 ~ うち 20 万 円 以 上 1,336 万 円 UR 賃 貸 住 宅 全 体 342 万 円 388 万 円 576 万 円 699 万 円 484 万 円 うち 20 万 円 以 上 1,317 万 円 15 万 円 10 万 円 5 万 円 440 万 円 391 万 円 300 万 円 981 万 円 1,011 万 円 529 万 円 689 万 円 705 万 円 412 万 円 530 万 円 533 万 円 346 万 円 342 万 円 1,007 万 円 678 万 円 454 万 円 343 万 円 5

7 2 UR 賃 貸 住 宅 の 今 後 の 方 向 性 6

8 2-1 UR 賃 貸 住 宅 の 今 後 の 方 向 性 昭 和 30 年 ~ 昭 和 40 年 ~ 昭 和 50 年 代 前 半 昭 和 55 年 ~ 平 成 6 年 平 成 7 年 ~ 都 心 高 額 団 地 については 更 なる 収 益 の 拡 大 を 図 る UR 賃 貸 全 体 の 公 的 賃 貸 住 宅 としてのセーフティネット 機 能 強 化 地 方 公 共 団 体 との 連 携 による 地 域 の 住 宅 政 策 課 題 への 適 確 な 対 応 高 齢 社 会 に 対 応 した 福 祉 拠 点 としてのストックの 再 生 等 に 取 組 むととも に 機 構 全 体 の 経 営 改 善 に 寄 与 する 家 賃 水 準 15 万 円 10 万 円 5 万 円 小 規 模 市 街 地 住 宅 既 成 市 街 地 の 借 地 方 式 に よる 団 地 団 地 規 模 : 概 ね 十 数 戸 ~ 数 百 戸 程 度 遠 隔 地 等 に 存 する 郊 外 団 地 大 規 模 中 層 団 地 団 地 規 模 :1000~6000 戸 都 心 近 郊 の 駅 から 徒 歩 圏 ( 神 代 高 洲 第 一 中 登 美 第 三 等 ) メインストックと ニューストックの 中 間 に 位 置 する 団 地 団 地 規 模 : 概 ね1000 戸 ( 光 が 丘 ハ ークタウン 谷 津 ハ ークタウン 千 葉 ニュータウン 等 ) 都 心 高 額 団 地 都 心 好 立 地 ( 湾 岸 エリア 等 ) の 超 高 層 タワー 等 団 地 規 模 : 概 ね500 戸 (リハ ーシティ21イーストタワース 等 ) 建 替 団 地 建 替 えられた 高 層 団 地 団 地 規 模 :500~1500 戸 (アルビス 旭 ヶ 丘 面 開 発 大 規 模 団 地 芦 花 公 園 団 地 等 ) 既 成 市 街 地 の 高 層 大 団 地 高 遠 狭 から 都 心 団 地 規 模 :1000~8000 戸 回 帰 の 過 程 で 形 ( 高 島 平 むつみ 台 武 庫 川 等 ) 成 された 団 地 群 郊 外 小 規 模 団 地 郊 外 ニュータウン 内 に 立 地 団 地 規 模 : 概 ね200 戸 ( 多 摩 ニュータウンヒ ューフ ラサ 向 陽 台 等 ) 金 利 変 動 リスクを 見 据 え 資 産 圧 縮 に 努 める 管 理 開 始 年 代 別 家 賃 帯 別 に 団 地 の 特 性 を 踏 まえ 作 成 したイメージ 7

9 2-2 UR 賃 貸 住 宅 の 今 後 の 方 向 性 ( 都 心 高 額 物 件 ) 都 心 部 の 再 開 発 等 による 供 給 都 心 高 額 物 件 の 状 況 防 災 性 安 全 性 確 保 の 観 点 から 市 街 地 の 整 備 改 善 を 図 り 地 域 に 相 応 しい 街 づくりを 実 現 する 再 開 発 等 を 支 援 大 都 市 法 改 正 により 追 加 された 都 心 共 同 住 宅 供 給 事 業 等 により 国 の 政 策 目 的 である 都 心 居 住 を 推 進 管 理 戸 数 75 万 戸 のうち 2 万 戸 (3%) 家 賃 収 入 資 産 価 額 11.6 兆 円 のうち 0.8 兆 円 (7%) 営 業 利 益 5,500 億 円 のうち 400 億 円 (7%) 2,800 億 円 のうち 200 億 円 (8%) 都 心 部 におけるUR 賃 貸 住 宅 の 現 在 の 役 割 比 較 的 新 しい 東 京 23 区 の 団 地 は 約 2 万 戸 で 約 200 億 円 の 営 業 利 益 を 稼 ぐ 高 収 益 物 件 平 均 募 集 家 賃 ( 円 ) 200, ,000 東 京 23 区 内 における 平 均 募 集 家 賃 15 万 円 以 上 の 団 地 を 抽 出 うち23 区 2 万 戸 ( 家 賃 15 万 円 以 上 ) 高 収 益 物 件 の 利 益 により 低 収 益 団 地 等 における 安 全 安 心 確 保 のための 修 繕 やバリアフリー 化 の 推 進 を 図 る など 安 定 的 な 経 営 を 確 保 また 機 構 全 体 の 経 営 改 善 に 寄 与 100,000 50,000 九 州 圏 5 万 戸 近 畿 圏 21 万 戸 首 都 圏 42 万 戸 その 他 中 部 圏 2 万 戸 6 万 戸 0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 円 グラフの 大 きさは 当 該 エリア 内 の 管 理 戸 数 を 示 す 営 業 利 益 率 8

10

11 2-4 UR 賃 貸 住 宅 の 今 後 の 方 向 性 (メインストックを 活 用 した 超 高 齢 社 会 への 対 応 1) UR 賃 貸 住 宅 は 環 境 豊 かな 大 都 市 近 郊 地 域 を 中 心 に 存 在 する40~50m2の 低 廉 なエレベーター 付 等 の 優 良 な 賃 貸 住 宅 であり 超 高 齢 化 社 会 への 対 応 には UR 賃 貸 住 宅 ストックを 活 用 することが 効 果 的 超 高 齢 化 社 会 の 状 況 世 帯 類 型 別 賃 貸 住 宅 需 要 の 変 化 2030 年 には 高 齢 単 身 世 帯 は110 万 世 帯 増 加 高 齢 化 が 著 しく 進 展 し 単 身 高 齢 者 世 帯 も 大 幅 に 増 加 高 齢 化 の 進 展 と 大 規 模 団 地 の 関 係 今 後 急 速 に 高 齢 化 が 進 展 する 大 都 市 近 郊 地 域 と 大 規 模 なUR 団 地 の 立 地 が 重 複 2025 年 における 後 期 高 齢 者 (75 歳 以 上 ) 人 口 の 増 加 率 ( 指 数 2005 年 =100) ~150 ~175 (みずほ 銀 行 推 計 ) ~200 民 間 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 の 面 積 等 民 間 における 約 9 万 戸 のサービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 のうち 71%が25 m2 未 満 で 大 半 が 住 宅 としての 機 能 が 不 十 分 な 介 護 型 ~225 ~250 ~275 ~300 ~325 ~ 以 上 1000 戸 以 上 のUR 団 地 10

12 2-4 UR 賃 貸 住 宅 の 今 後 の 方 向 性 (メインストックを 活 用 した 超 高 齢 社 会 への 対 応 2) URが 果 たすべき 新 たな 役 割 超 高 齢 社 会 におけるライフスタイル まちづくりのあり 方 を 示 すための 国 家 的 なモデルプロジェクト 実 践 UR 賃 貸 住 宅 の 効 果 的 な 活 用 地 域 のAging in Place 実 現 のため 地 域 医 療 福 祉 拠 点 を 形 成 比 較 的 低 廉 な 家 賃 の 終 の 棲 家 を 提 供 1 自 立 高 齢 者 向 け 住 宅 の 提 供 2 団 地 及 びその 周 辺 での 重 度 の 要 介 護 者 向 け 住 宅 施 設 の 確 保 11

13 2-5 UR 賃 貸 住 宅 の 今 後 の 方 向 性 ( 収 益 性 が 低 い 団 地 の 課 題 と 対 応 の 方 向 性 ) 現 状 と 課 題 低 家 賃 の 団 地 については 地 域 によっては 公 営 住 宅 の 代 替 的 な 役 割 を 担 っているが 公 営 住 宅 へ の 主 体 である 地 方 公 共 団 体 への 移 管 は 困 難 平 均 募 集 家 賃 ( 円 ) 90,000 80,000 70,000 ストック 活 用 58 万 戸 現 在 はUR 賃 貸 住 宅 全 体 で 利 益 を 確 保 して いるが 将 来 的 な 市 場 の 推 移 から 稼 働 率 低 下 が 懸 念 されるほか 経 年 劣 化 に 伴 う 修 繕 費 増 加 等 も あり 今 後 低 家 賃 の 住 宅 経 営 が 困 難 になる 可 能 性 対 応 の 方 向 性 特 に 収 益 性 が 低 く 管 理 効 率 の 悪 い 遠 隔 地 の 小 規 模 団 地 や 借 地 方 式 の 市 街 地 住 宅 については 団 地 毎 の 特 性 経 営 状 況 等 を 勘 案 し 計 画 的 優 先 的 にUR 賃 貸 住 宅 としての 用 途 を 廃 止 他 の 低 家 賃 住 宅 についても 投 資 を 抑 制 しつつ 市 場 のニーズを 踏 まえてストック 量 を 適 正 な 規 模 に 削 減 し 経 営 の 自 立 性 健 全 性 を 確 保 60,000 譲 渡 返 還 等 団 地 再 生 2 万 戸 13 万 戸 50,000 用 途 転 換 40, 万 戸 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 営 業 利 益 率 円 グラフの 大 きさは 当 該 エリア 内 の 管 理 戸 数 を 示 す 譲 渡 返 還 等 については 特 別 借 受 賃 貸 住 宅 を 除 く ストック 再 生 再 編 方 針 の 推 進 用 途 転 換 小 規 模 団 地 について UR 賃 貸 住 宅 以 外 の 用 途 として 新 たなまちづくりに 活 用 譲 渡 返 還 等 借 地 方 式 の 市 街 地 住 宅 について 土 地 所 有 者 等 へ 譲 渡 返 還 等 を 実 施 12

14 3 UR 賃 貸 住 宅 の 減 価 償 却 期 間 について 13

15 3-1 賃 貸 住 宅 の 耐 用 年 数 ( 減 価 償 却 期 間 )について 現 在 のUR 賃 貸 住 宅 の 耐 用 年 数 ( 減 価 償 却 期 間 )は 公 営 住 宅 を 参 考 に70 年 としている 前 身 の 公 団 住 宅 において 家 賃 をできるだけ 中 間 所 得 者 層 にとって 適 正 な 負 担 に 抑 えるという 政 策 的 配 慮 から 先 発 の 公 営 住 宅 と 同 じ 耐 用 年 数 としたもの 〇 公 営 住 宅 法 施 行 令 第 3 条 2 前 項 の 償 却 額 は 近 傍 同 種 の 住 宅 の 建 設 に 要 した 費 用 の 額 から 国 土 交 通 省 令 で 定 める 方 法 で 算 出 した 残 存 価 額 を 控 除 した 額 を 次 の 表 の 上 欄 各 項 に 定 める 住 宅 の 区 分 に 応 じてそれぞれ 下 欄 各 項 に 定 める 期 間 で 除 した 額 とする 住 宅 耐 火 構 造 の 住 宅 準 耐 火 構 造 の 住 宅 期 間 70 年 45 年 公 団 の 賃 貸 住 宅 を 承 継 したURにおいても これまでの 耐 用 年 数 を 前 提 とした 賃 貸 住 宅 経 営 を 承 継 することから 同 様 に70 年 と 設 定 独 立 行 政 法 人 における 固 定 資 産 の 耐 用 年 数 の 取 り 扱 い 〇 物 理 的 減 価 と 機 能 的 減 価 の 双 方 を 考 慮 して 法 人 が 自 主 的 に 決 定 としている ( 独 立 行 政 法 人 会 計 基 準 及 び 注 解 に 関 するQ&A40-2) 機 構 における 耐 用 年 数 の 考 え 方 〇 仕 様 から 物 理 的 に70 年 以 上 の 耐 久 性 を 確 保 しており 機 能 的 には 適 切 な 修 繕 を 実 施 し 良 好 な 維 持 保 全 を 行 うことにより 70 年 に わたり 賃 貸 住 宅 としての 居 住 性 能 を 確 保 することが 可 能 公 的 な 賃 貸 住 宅 として 長 期 に 利 活 用 することが 求 められている キャッシュフローがプラスとなっている 団 地 については 70 年 間 継 続 使 用 する 計 画 敷 地 の 高 度 利 用 が 可 能 な 昭 和 30 年 代 の 団 地 は 建 替 えを 行 なってきたが 昭 和 40 年 代 以 降 の 団 地 については 原 則 70 年 間 継 続 使 用 修 繕 方 法 の 工 夫 により 70 年 よりも 長 期 に 継 続 使 用 するための 方 策 を 検 討 中 法 人 税 法 における 耐 用 年 数 である47 年 に 減 価 償 却 期 間 を 合 わせた 場 合 年 間 の 減 価 償 却 額 が 約 1,000 億 円 増 大 14

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