家主は事業者か消費者か_ _リクルート住まい研究所

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1 研 究 レポート 家 主 は 事 業 者 か 消 費 者 か ~ 家 主 の 知 識 スキル 調 査 から 導 き 出 される 制 度 仮 説 ~ 2014 年 10 月 29 日 株 式 会 社 リクルート 住 まいカンパニー 住 まい 研 究 所 所 長 宗 健 1. はじめに 本 研 究 は 民 間 賃 貸 住 宅 の 賃 貸 人 ( 以 下 家 主 という) が 事 業 者 であることが 自 明 とされている 現 状 が 正 しいの か もし 家 主 が 事 業 者 たり 得 ないとすると どのような 新 しい 枠 組 みが 考 えられるのか という 論 点 を 提 供 する ことを 目 的 としている 賃 貸 アパートやマンションは 農 地 や 相 続 した 土 地 等 に 建 設 されたものが 多 いと 考 えられるが 個 人 所 の 戸 建 住 宅 や 分 譲 マンションが 賃 貸 化 したものや 投 資 用 (ワ ンルーム)マンションを 1 戸 または 数 戸 程 度 所 してい るサラリーマン 家 主 等 従 来 とは 異 なる 属 性 の 家 主 も 増 加 していると 考 えられる 1) 家 主 は 不 動 産 を 購 入 するまでは 原 則 として 消 費 者 契 約 法 の 適 用 を 受 ける 消 費 者 であり さまざまな 規 制 に よって 守 られているが 2) その 不 動 産 を 賃 貸 する 場 合 に は 消 費 者 ではなく 事 業 者 としての 扱 いを 受 ける これ は 投 資 用 不 動 産 に 限 らず 自 己 で 居 住 していた 分 譲 マ ンションや 相 続 によって 取 得 した 戸 建 住 宅 等 を 賃 貸 す る 場 合 も 同 様 である 一 方 国 民 生 活 センターによると 住 宅 に 関 する 消 費 者 からの 相 談 は 賃 貸 住 宅 関 連 が 圧 倒 的 に 多 く 消 費 者 相 談 全 体 (2011 年 度 :87 万 8598 件 )のおよそ 4.1%(2011 年 度 :3 万 6346 件 )に 上 る 1) 賃 貸 住 宅 関 連 のトラブル 防 止 のために 原 状 回 復 に 関 するガイドライン 3) 4) や 賃 貸 管 理 業 者 登 録 制 度 等 が 運 用 されているが 家 主 が 十 分 な 法 律 知 識 や 経 験 を 持 って いないことが 賃 貸 住 宅 に 関 連 する 消 費 者 相 談 が 多 い 原 因 として 考 えられる 実 際 賃 貸 住 宅 関 連 のトラブルで 最 も 多 いのは 敷 金 及 び 原 状 回 復 に 係 わるトラブルで 賃 貸 アパート マンシ ョン に 関 する 相 談 件 数 2011 年 度 :3 万 6346 件 のうち 敷 金 及 び 原 状 回 復 に 関 するトラブルは 1 万 5508 件 と 42.7%を 占 めている 2) また 長 期 間 のサブリース 契 約 を 前 提 に 建 築 された 賃 貸 アパートが 景 況 の 悪 化 等 を 理 由 にサブリース 契 約 を 一 方 的 に 打 ち 切 られるという 事 例 も 発 生 している 家 主 は 消 費 者 ではないためサブリース 業 者 からの 契 約 の 打 ち 切 り 等 には 法 的 な 問 題 はないものの そのような 場 合 に は 家 主 は 消 費 者 に 近 い 立 場 であると 国 会 でも 指 摘 され 5) ている これらのことから 家 主 は 事 業 者 として 十 分 な 知 識 スキル 経 験 を 持 っておらず そのため 消 費 者 である 賃 借 人 ( 以 下 入 居 者 という)との 契 約 でトラブルを 起 こ すことがあり 同 時 に 不 動 産 会 社 や 建 築 会 社 との 契 約 に おいて 事 業 者 としての 十 分 な 収 益 見 通 しや 投 資 判 断 が できておらず 不 利 益 を 被 っているのではないか という ことが 考 えられる そして そもそも 様 々な 属 性 を 持 つ 家 主 が 自 身 が 事 業 者 である という 明 確 な 認 識 があるのかどうか 事 業 者 としての 家 主 に 必 要 な 知 識 スキル 経 験 を 保 して いるかどうかは 明 らかではない 6) 住 宅 ストックの 総 数 は 5,759 万 戸 に 達 し 空 家 総 数 は 799 万 戸 空 家 率 は 13.9%と 高 く 3) 7) 今 後 の 人 口 世 帯 減 少 を 考 えれば 自 宅 用 の 戸 建 や 分 譲 マンションが 空 家 となった 場 合 に 安 心 して 貸 すことができるための 環 境 整 備 8) や 賃 貸 住 宅 の 立 地 を 中 心 市 街 地 等 に 誘 導 するこ 9) と 等 は 重 要 な 政 策 課 題 となる 可 能 性 が 高 く 家 主 の 果 たす 役 割 は 大 きい このような 状 況 のなか 本 研 究 では 次 のような 構 成 で 家 主 を 事 業 者 として 扱 うことの 是 非 を 論 じる 1) 問 題 の 所 在 を 整 理 する 2) 家 主 の 事 業 者 として 必 要 な 知 識 スキル 等 の 実 態 を 調 査 によって 明 らかにする 3) 考 えられる 制 度 の 枠 組 み 関 連 法 規 との 関 連 移 行 措 置 や 必 要 なルール 整 備 等 を 提 示 する 4)まとめと 今 後 の 課 題 について 提 示 する 2. 問 題 の 所 在 多 くの 家 主 は 事 業 者 として 必 要 な 知 識 スキルを 持 たない のが 実 態 であり 様 々な 課 題 が 発 生 している 可 能 性 が 高 いのではないか という 問 題 意 識 が 本 研 究 の 出 発 点 である 以 下 に 課 題 を 整 理 する (1) 家 主 と 入 居 者 とのトラブル 十 分 な 知 識 スキルを 保 していない 家 主 が 消 費 者 である 入 居 者 との 原 状 回 復 等 のトラブルを 引 き 起 こして いる 可 能 性 がある (2) 賃 貸 借 契 約 の 安 定 性 の 阻 害 家 主 は 高 齢 化 しており 家 主 の 死 亡 時 に 相 続 人 によ る 賃 貸 借 契 約 の 引 き 継 ぎや 敷 金 等 の 返 却 等 や 家 賃 滞 納 等 に 対 する 法 的 手 続 きが 円 滑 に 進 まない といったこと も 起 きている 高 齢 家 主 の 知 識 スキルの 更 新 最 新 化 は 進 まず 家 主 が 死 亡 した 場 合 の 相 続 人 が 必 要 な 知 識 スキルを 保 しているとは 限 らず 賃 貸 借 契 約 の 安 定 性 を 阻 害 して いる 可 能 性 がある (3) 個 人 所 戸 建 や 分 譲 マンションの 賃 貸 流 通 の 阻 害 戸 建 住 宅 や 分 譲 マンションの 所 者 は 賃 貸 住 宅 経 営 の 経 験 がないことが 多 く 様 々なリスクに 対 して 不 安 を 持 ち 賃 貸 流 通 を 阻 害 している 可 能 性 がある (4) 家 主 と 不 動 産 事 業 者 等 とのトラブル アパート 建 築 業 者 の 中 には あたかも 長 期 間 の 収 益 が 保 障 されているかのような 高 い 入 居 率 を 維 持 30 年 一 括 借 上 げシステム 一 括 借 上 げ 賃 料 は 空 室 の 無 にかか わらずお 支 払 いいたします といった 広 告 表 現 を 用 いて いる 場 合 もあるが 実 際 には 契 約 家 賃 の 見 直 し 条 項 や 契 約 解 除 条 項 等 があり 契 約 条 項 を 十 分 に 理 解 しなかっ たことから 発 生 しているトラブルもある (5) 空 家 の 増 加 十 分 な 知 識 スキルを 持 たない 家 主 が 長 期 的 な 事 業 1 / 8

2 計 画 を 十 分 吟 味 することなく 長 期 的 には 賃 貸 需 要 が 多 くは 見 込 めない 地 域 で 新 築 着 工 を 行 うことで 将 来 的 に 空 き 家 が 増 加 する 可 能 性 がある (6) 住 宅 政 策 実 行 の 制 約 住 宅 政 策 には 様 々なものがあり 補 助 金 や 制 度 には 家 主 が 直 接 関 わるものも 多 く 知 識 スキルの 不 十 分 な 家 主 が 政 策 実 行 の 制 約 条 件 となっている 可 能 性 がある 例 えば 生 活 保 護 住 宅 扶 助 では 行 政 から 家 主 に 直 接 住 宅 扶 助 費 を 支 払 う 代 理 納 付 という 制 度 もあるが 多 数 の 個 人 家 主 が 存 在 し その 事 務 処 理 の 煩 雑 さ 等 から 導 入 を 見 送 っている 自 治 体 も 多 い 可 能 性 がある 10) 3. 家 主 は 事 業 者 として 必 要 な 知 識 スキルを 保 して いるのか 家 主 が 事 業 者 として 必 要 な 知 識 スキルを 保 してい るのかを 判 断 するために 家 主 に 対 する 調 査 を 行 った 11) 回 答 者 の 性 別 年 齢 居 住 都 県 世 帯 年 収 職 業 に 対 す る 回 答 者 数 と 構 成 比 を 表 1 に 回 答 者 年 齢 と 保 する 賃 貸 住 宅 に 関 する 記 述 統 計 量 を 表 2 に 示 す 表 1 回 答 者 属 性 ごとの 回 答 者 数 と 構 成 比 属 性 区 分 n 比 率 性 別 男 性 1, % 女 性 % 年 齢 20 才 ~24 才 % 25 才 ~29 才 % 30 才 ~34 才 % 35 才 ~39 才 % 40 才 ~44 才 % 45 才 ~49 才 % 50 才 ~54 才 % 55 才 ~59 才 % 60 才 以 上 % 居 住 県 埼 玉 県 % 千 葉 県 % 東 京 都 % 神 奈 川 県 % 世 帯 年 収 200 万 未 満 % 200~400 万 未 満 % 400~600 万 未 満 % 600~800 万 未 満 % 800~1000 万 未 満 % 1000~1200 万 未 満 % 1200~1500 万 未 満 % 1500~2000 万 未 満 % 2000 万 円 以 上 % わからない 無 回 答 % 職 業 公 務 員 % 経 営 者 役 員 % 会 社 員 ( 事 務 系 ) % 会 社 員 ( 技 術 系 ) % 会 社 員 (その 他 ) % 自 営 業 % 自 由 業 % 専 業 主 婦 ( 主 夫 ) % パート アルバイト % 学 生 % その 他 % 無 職 % 表 2 回 答 者 年 齢 と 保 する 賃 貸 住 宅 に 関 する 記 述 統 計 量 変 数 n 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 年 齢 1, アパート 保 棟 数 アパート 保 戸 数 分 譲 マンション 保 戸 数 戸 建 住 宅 保 戸 数 投 資 用 マンション 保 戸 数 賃 貸 不 動 産 営 に 必 要 な 知 識 スキルの 自 己 評 価 必 要 性 認 識 主 な 取 引 がある 不 動 産 会 社 に 対 する 評 価 賃 貸 不 動 産 経 営 に 必 要 だと 思 われる 知 識 スキルの 15 の 設 問 に 対 する 家 主 の 自 己 評 価 ( 自 分 は 十 分 持 ってい る と 回 答 した 比 率 ) 必 要 性 認 識 ( 非 常 に 必 要 である と 回 答 した 比 率 ) 主 な 取 引 がある 不 動 産 会 社 に 対 する 評 価 ( 主 に 取 引 のある 不 動 産 会 社 は 十 分 持 っている と 回 答 した 比 率 )を 図 -1 に 示 す 15 項 目 の 設 問 のうち 自 己 評 価 が 自 分 は 十 分 持 ってい る と 答 えた 比 率 は 全 項 目 で 20%を 下 回 り 最 も 基 本 的 な 賃 貸 借 契 約 重 要 事 項 説 明 原 状 回 復 家 賃 滞 納 に 伴 う 明 け 渡 しなど 不 動 産 賃 貸 に 関 する 法 律 知 識 でさ え 十 分 に 持 っている と 答 えた 比 率 は 15.4%に 過 ぎな い 全 体 的 に 必 要 性 を 認 識 していながら 十 分 な 知 識 スキルを 持 っていないと 家 主 自 身 が 認 識 し 不 動 産 会 社 との 知 識 スキルの 差 があると 認 識 しているという 結 果 となった 2 / 8

3 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 賃 貸 借 契 約 重 要 事 項 説 明 原 状 回 復 家 賃 滞 納 に 伴 う 明 け 渡 しなど 不 動 産 賃 貸 に 関 する 法 律 知 識 消 費 者 に 対 する 不 当 な 契 約 条 項 等 を 制 限 している 消 費 者 保 護 に 関 する 法 律 知 識 入 居 者 募 集 購 入 者 募 集 等 の 広 告 ルールに 関 する 知 識 15.4% 9.9% 19.1% 27.1% 40.9% 33.3% 11.4% 18.1% 37.5% 重 要 事 項 説 明 や 売 買 契 約 瑕 疵 担 保 など 不 動 産 売 買 に 関 する 法 律 知 識 15.5% 24.2% 38.0% 建 築 基 準 法 や 都 市 計 画 法 など 不 動 産 建 築 に 関 する 法 律 知 識 11.7% 17.2% 33.5% 住 宅 ローンや 減 価 償 却 確 定 申 告 等 の 金 融 会 計 に 関 する 知 識 19.1% 24.9% 29.2% 遺 言 や 生 前 贈 与 相 続 税 の 節 税 や 納 税 対 策 などの 相 続 に 関 する 法 律 知 識 13.9% 20.0% 24.6% 家 賃 滞 納 や 原 状 回 復 等 のトラブルに 対 応 する 民 法 その 他 の 法 律 知 識 11.2% 26.9% 35.3% 宅 建 主 任 者 等 の 不 動 産 に 関 する 資 格 12.0% 14.3% 38.4% 不 動 産 取 引 に 関 する 地 域 特 の 商 慣 習 等 の 知 識 8.8% 15.6% 34.9% 賃 料 や 価 格 に 関 する 相 場 の 知 識 14.6% 24.4% 38.4% 建 物 の 維 持 管 理 に 関 する 知 識 14.5% 23.8% 35.0% 安 否 確 認 や 契 約 更 新 業 務 等 の 入 居 者 管 理 に 関 する 知 識 8.9% 16.1% 30.9% 地 域 の 世 帯 構 成 や 施 設 や 商 店 街 や 街 の 雰 囲 気 など 地 域 に 関 する 知 識 14.3% 15.1% 30.6% GDPや 株 式 相 場 など 経 済 状 況 に 関 する 知 識 11.7% 17.8% 20.8% 自 分 は 十 分 持 っている 非 常 に 必 要 である 主 に 取 引 のある 不 動 産 会 社 は 十 分 持 っている 図 1 不 動 産 賃 貸 に 関 する 知 識 スキルについての 自 己 認 識 必 要 性 認 識 主 に 取 引 のある 不 動 産 会 社 に 対 する 評 価 3-2. 法 律 制 度 等 についての 認 知 度 賃 貸 不 動 産 経 営 に 関 係 のあると 考 えられる 法 律 制 度 等 についての 認 知 状 況 を 表 -3 に 示 す 最 も 基 本 的 な 借 地 借 家 法 ですら 内 容 もだいたい 知 っている が 29.7%に とどまり 内 容 を 詳 細 に 知 っている はわずか 6.9%に 過 ぎない 名 前 も 知 らない との 回 答 が 20%を 超 えてい るものが 全 体 の 半 分 以 上 の 16 項 目 もあり 法 律 制 度 等 に 対 する 認 知 理 解 は 十 分 とは 言 えない No. 法 律 制 度 表 3 法 律 制 度 の 認 知 状 況 名 前 も 知 らな い 名 前 程 度 は 知 って いる 内 容 も だいた い 知 っ ている 内 容 を 詳 細 に 知 って いる 1 借 地 借 家 法 5.9% 57.5% 29.7% 6.9% 2 民 法 1.9% 61.5% 30.4% 6.1% 3 消 費 者 契 約 法 17.3% 58.7% 19.5% 4.5% 4 宅 地 建 物 取 引 業 法 ( 宅 建 業 法 ) 4.6% 64.5% 23.0% 7.9% 5 不 動 産 登 記 法 5.8% 62.3% 25.6% 6.3% 6 建 築 基 準 法 3.2% 60.6% 29.6% 6.6% 7 消 防 法 3.9% 62.9% 28.4% 4.7% 8 建 物 の 区 分 所 等 に 関 する 法 律 18.3% 51.3% 24.4% 5.9% 9 マンション 管 理 適 正 化 推 進 法 34.9% 43.7% 17.0% 4.4% 10 マンション 建 替 え 円 滑 化 法 35.9% 44.9% 14.9% 4.3% 11 高 齢 者 居 住 安 定 確 保 法 49.9% 37.5% 10.2% 2.4% 12 住 宅 の 品 質 確 保 の 促 進 等 法 45.1% 39.0% 12.3% 3.7% 13 建 設 業 法 28.3% 54.5% 13.4% 3.9% 14 不 動 産 の 表 示 に 関 する 公 正 競 争 規 約 33.7% 48.2% 14.4% 3.6% 15 個 人 情 報 保 護 法 8.6% 45.3% 37.7% 8.5% 16 国 交 省 個 人 情 報 保 護 ガイドライン 44.6% 38.5% 13.9% 3.0% 17 個 人 情 報 保 護 法 の 適 用 の 考 え 方 51.0% 35.9% 10.2% 2.8% 18 賃 貸 住 宅 管 理 業 者 登 録 制 度 44.6% 41.0% 11.3% 3.2% 19 定 期 借 家 制 度 21.8% 46.5% 24.5% 7.1% 20 サービス 付 き 高 齢 者 向 け 住 宅 23.6% 52.0% 21.1% 3.3% 21 ワンルームマンション 規 制 条 例 39.7% 44.1% 12.9% 3.2% 22 原 状 回 復 ガイドライン 34.1% 42.3% 18.4% 5.2% 23 暴 力 団 排 除 条 例 ( 各 都 道 府 県 制 定 ) 14.2% 57.1% 24.1% 4.5% 24 犯 罪 収 益 移 転 防 止 法 38.2% 43.5% 14.5% 3.8% 25 不 当 景 品 類 及 び 不 当 表 示 防 止 法 21.0% 54.6% 20.0% 4.3% 26 特 定 商 取 引 に 関 する 法 律 25.5% 54.4% 16.7% 3.3% 27 消 費 税 法 6.1% 59.3% 29.4% 5.2% 28 所 得 税 法 5.1% 56.0% 33.0% 5.9% 29 相 続 税 法 5.1% 57.8% 31.5% 5.6% 30 地 方 税 法 6.7% 62.8% 26.0% 4.5% 3 / 8

4 3-3. 資 格 の 認 知 保 状 況 賃 貸 不 動 産 経 営 に 関 係 のあると 考 えられる 資 格 につい ての 認 知 保 状 況 を 表 -4 に 示 す 最 も 基 本 的 な 宅 建 主 任 者 ですら 資 格 保 率 は 10.8%であり その 他 の 資 格 保 はほとんどない No. 資 格 表 4 資 格 の 認 知 保 状 況 名 前 も 知 らな い 名 前 程 度 は 知 って いる 業 務 内 容 もだ いたい 知 って いる 資 格 を 保 し ている 1 宅 地 建 物 取 引 主 任 者 2.1% 49.4% 37.6% 10.8% 2 賃 貸 不 動 産 経 営 管 理 士 44.0% 41.6% 13.8% 0.6% 3 弁 護 士 0.7% 33.5% 65.4% 0.5% 4 弁 理 士 9.5% 50.1% 39.9% 0.5% 5 司 法 書 士 0.6% 40.5% 58.3% 0.6% 6 行 政 書 士 1.0% 43.6% 54.4% 1.0% 7 不 動 産 鑑 定 士 2.8% 45.9% 50.7% 0.7% 8 土 地 家 屋 調 査 士 8.2% 47.7% 43.7% 0.4% 9 マンション 管 理 士 16.8% 50.9% 30.9% 1.5% 10 管 理 業 務 主 任 者 25.1% 50.2% 23.0% 1.7% 11 一 級 建 築 士 0.8% 49.9% 47.3% 2.1% 12 二 級 建 築 士 1.6% 51.4% 45.5% 1.5% 13 不 動 産 コンサルティングマスタ 59.5% 30.1% 9.6% 0.8% 3-4. 正 誤 問 題 の 正 答 率 賃 貸 不 動 産 経 営 で 一 般 的 に 発 生 しうると 思 われる 事 象 を 12 個 想 定 し 正 誤 を 問 うた 結 果 を 表 -5 に 示 す 正 答 率 が 50%を 超 えたのは 原 状 回 復 に 関 する 設 問 No.8 と 9 のみであり 正 答 率 は 全 体 的 に 低 い 設 問 NO.5 は 非 弁 行 為 に 該 当 するものであるにも 係 わらず 正 答 率 は 12.9%と 非 常 に 低 く 設 問 のサブリース 契 約 に 関 しては 家 主 は 事 業 者 として 扱 われるため 消 費 者 契 約 法 の 適 用 を 受 けないが 正 答 率 は 21.5% 26.2%と 低 い 表 5 正 誤 問 題 に 対 する 回 答 No 設 問 正 しい ( 効 で ある) 誤 りであ る( 無 効 である) 正 誤 はわ からない 設 問 の 意 味 がわか らない 不 動 産 会 社 が 自 社 のサブリース 物 件 の 入 居 者 を 自 社 募 集 し 賃 貸 する 場 合 で 重 要 事 項 説 明 を 行 わなかった 2.6% 69.8% 18.0% 9.5% 入 居 希 望 者 から 手 付 金 として 家 賃 の 半 額 3 万 円 を 受 領 した そ の 後 申 込 が 撤 回 された 場 合 でも 手 付 金 の3 万 円 を 返 却 しな 28.9% 36.4% 28.6% 6.1% かった 家 賃 滞 納 リスク 回 避 のために 契 約 書 に 家 賃 滞 納 が6ヶ 月 に なった 場 合 には 貸 主 が 部 屋 内 の 物 品 を 撤 去 廃 棄 し 鍵 を 30.5% 31.4% 31.9% 6.2% 交 換 する という 条 項 を 入 れた 家 賃 滞 納 3ヶ 月 の 入 居 者 がおり 部 屋 に 出 入 りしている 様 子 だ が まったく 連 絡 が 取 れないため 部 屋 に 居 そうな 夜 22 時 に 9.0% 59.1% 25.4% 6.4% 合 い 鍵 を 使 って 入 室 し 入 居 者 と 支 払 い 交 渉 を 行 った 自 分 が 賃 貸 人 である 物 件 について 不 動 産 会 社 に 管 理 委 託 し ていたので 家 賃 滞 納 者 からの 滞 納 家 賃 回 収 交 渉 と 立 ち 退 き 交 渉 を 管 理 会 社 に 指 示 し 管 理 会 社 が 自 分 の 代 わりに 交 渉 を 56.7% 12.9% 23.8% 6.6% 行 った 家 賃 滞 納 が6ヶ 月 になった 入 居 者 が 夜 逃 げをしたので 室 内 に あった 物 品 を 撤 去 し 新 たな 入 居 者 募 集 を 行 った 31.5% 31.9% 31.2% 5.4% 前 の 入 居 者 が 残 していったエアコンをそのままにして 次 の 入 居 者 を 入 れた 入 居 者 からそのエアコンが 故 障 したので 交 換 するか 修 理 して 欲 しい との 連 絡 があったが とても 古 い 21.7% 38.9% 33.1% 6.2% ものだったので 新 しいエアコンを 入 居 者 が 自 分 で 設 置 する ように 依 頼 した 入 居 者 が 退 去 したので 古 くなっていたエアコンの 交 換 費 用 全 額 を 原 状 回 復 費 に 含 めて 請 求 した 11.4% 58.3% 24.9% 5.5% 契 約 には 特 別 の 取 り 決 めがなかったので 一 部 が 汚 れていた 壁 紙 を 全 面 交 換 することとして その 交 換 費 用 全 額 を 原 状 回 13.1% 56.5% 24.7% 5.7% 復 費 用 として 請 求 した 10 年 前 に 20 年 一 括 借 り 上 げ という 広 告 を 見 てアパートを 建 築 しサブリースしていたが 今 になって 借 り 上 げ 契 約 を 終 了 したいとその 会 社 が 言 ってきた これは 消 費 者 契 約 法 に 26.5% 21.5% 43.2% 8.9% 違 反 するので 裁 判 に 訴 えれば 借 り 上 げ 契 約 を 継 続 させるこ とができる 不 動 産 会 社 とサブリース 契 約 を 締 結 しているが 不 動 産 会 社 よりもオーナーの 立 場 は 弱 いから そのサブリース 契 約 には 13.3% 26.2% 48.5% 12.0% 消 費 者 契 約 法 が 適 用 される 投 資 用 ワンルームマンションを 購 入 したが 1 週 間 経 っても 入 居 者 が 決 まらなかった この 場 合 購 入 契 約 の 解 除 を 申 し 入 10.7% 47.0% 35.1% 7.1% れればクーリングオフが 適 用 される ボールドが 正 解 正 誤 解 説 は 省 略 4 / 8

5 3-5. 知 識 スキルの 決 定 要 因 家 主 の 属 性 や 所 している 賃 貸 住 宅 の 種 類 や 戸 数 によ って 知 識 スキルに 対 する 自 己 認 識 がどのように 変 化 するのか 知 識 スキルを 決 定 する 要 因 はなにか 最 も 基 本 的 な 賃 貸 借 契 約 重 要 事 項 説 明 原 状 回 復 家 賃 滞 納 に 伴 う 明 け 渡 しなど 不 動 産 賃 貸 に 関 する 法 律 知 識 について 自 分 は 十 分 に 持 っている と 答 えた 場 合 を 1 とするダミー 変 数 を 目 的 変 数 として 性 別 5 歳 年 齢 階 級 居 住 都 道 府 県 未 既 婚 子 供 の 無 200 万 円 きざ みの 世 帯 年 収 12) 職 業 13) 経 験 年 数 管 理 委 託 状 況 14) 法 人 化 の 無 兼 業 の 無 賃 貸 住 宅 の 所 状 況 15) をダ ミー 変 数 化 したものを 説 明 変 数 として 二 項 ロジスティ ック 回 帰 分 析 を 行 った 結 果 を 表 -6 に 示 す 表 -6 の 結 果 から 家 主 の 知 識 ス キルは 所 する 賃 貸 住 宅 の 種 類 ( 棟 で 所 分 譲 マンシ ョンの 区 分 所 戸 建 住 宅 の 所 投 資 用 マンションの 所 )のカテゴリのベースラインを 除 く 全 ダミー 変 数 で 統 計 的 に 意 な 影 響 が 見 られた このため 所 する 賃 貸 住 宅 の 所 状 況 を 基 準 にいくつかのクロス 集 計 を 行 う こととした 表 -7 は 所 状 況 毎 の 保 戸 数 等 の 記 述 統 計 量 と 性 別 年 収 職 業 等 の 属 性 の 比 率 を 集 計 したものである 表 -7 では まず 保 戸 数 に 大 きな 違 いが 見 られ 棟 保 の 場 合 には 平 均 戸 数 が 戸 と 10 戸 を 超 え 棟 保 以 外 で 組 み 合 わせ 保 の 場 合 にも 平 均 戸 数 3.31 であるが 分 譲 マンションのみ 保 戸 建 のみ 保 投 資 用 のみ 保 では 平 均 保 戸 数 は 2 戸 に 満 たない さらに 職 業 年 数 法 人 化 専 業 率 宅 建 主 任 者 資 格 保 率 でも 顕 著 な 差 が 見 られる このことから 家 主 は 事 業 的 規 模 で 事 業 性 の 強 い 家 主 と 親 族 を 含 む 自 家 使 用 していた 住 宅 を 賃 貸 している 家 主 とに 大 きく 分 かれていることがわかる 表 6 家 主 の 知 識 スキルと 属 性 等 の 二 項 ロジスティック 回 帰 分 析 結 果 回 帰 式 に 含 まれる 変 数 ( 偏 回 帰 係 数 信 頼 区 間 等 ) オッズ 比 の95% 信 変 数 区 分 変 数 偏 回 帰 係 数 P 値 判 定 オッズ 比 下 限 値 上 限 値 性 別 男 性 ダミー ** 世 帯 年 収 世 帯 万 ダミー ** 職 業 公 務 員 ダミー * 経 営 者 役 員 ダミー ** 会 社 員 ( 事 務 系 )ダミー ** 所 状 況 棟 保 ダミー * 分 譲 マンションのみ 保 ダミー ** 戸 建 のみ 保 ダミー ** 投 資 用 マンションのみ 保 ダミー ** 管 理 状 況 自 主 管 理 ダミー ** 法 人 化 法 人 化 ダミー * 専 業 専 業 ダミー * 定 数 項 ** 回 帰 式 の 精 度 -2 対 数 尤 度 1, AIC 1, 決 定 係 数 R2 乗 Cox-Snell Nagelkerke 相 関 係 数 誤 判 別 率 15.21% 表 7 所 状 況 別 の 記 述 統 計 量 及 び 各 種 属 性 の 比 率 所 状 況 棟 保 分 譲 MSのみ 保 戸 建 のみ 保 投 資 用 のみ 保 棟 保 以 外 で 組 み 合 わ せ 保 回 答 者 数 回 答 者 数 ,973 比 率 29.0% 27.1% 19.6% 13.3% 11.0% 100.0% 保 戸 数 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 年 齢 平 均 標 準 偏 差 最 小 値 最 大 値 属 性 男 性 比 率 73.3% 65.0% 68.2% 85.6% 68.2% 71.1% 既 婚 比 率 70.8% 72.7% 85.8% 70.3% 75.1% 74.7% 子 供 り 比 率 65.9% 61.4% 74.2% 62.0% 62.7% 65.4% 世 帯 年 収 1000 万 円 以 上 比 率 33.0% 33.0% 22.5% 31.9% 32.7% 30.8% 自 営 業 比 率 21.7% 7.5% 8.8% 8.0% 10.6% 12.3% 経 営 者 比 率 11.0% 6.7% 6.7% 7.2% 8.3% 8.2% 会 社 員 比 率 30.8% 44.9% 40.6% 55.9% 45.2% 41.5% 経 験 年 数 20 年 以 上 比 率 32.7% 12.6% 17.8% 15.2% 22.0% 21.4% 法 人 化 り 比 率 10.8% 3.9% 2.8% 5.3% 7.4% 6.3% 兼 業 無 し 比 率 29.2% 16.9% 18.3% 8.4% 13.4% 19.2% 宅 建 主 任 者 保 比 率 14.3% 9.6% 5.7% 9.5% 15.7% 10.8% 全 体 5 / 8

6 3-6. 賃 貸 住 宅 の 所 状 況 別 の 知 識 スキルの 自 己 評 価 表 -8 に 賃 貸 住 宅 の 所 状 況 別 の 知 識 スキルの 自 己 評 価 のクロス 集 計 結 果 を 示 す 分 譲 マンションのみ 保 戸 建 住 宅 のみ 保 投 資 用 マンションのみ 保 の 3 つに ついては 全 体 平 均 よりも 自 己 評 価 が 低 くなっており 特 に 戸 建 住 宅 保 者 では 全 項 目 が 全 体 平 均 よりも 低 い これは 分 譲 マンションと 戸 建 住 宅 のみを 賃 貸 する 家 主 の 多 くは 自 己 が 居 住 していた 住 宅 または 親 が 居 住 し ていた 住 宅 を 賃 貸 しているケースが 多 いと 考 えられ 事 業 としてではなく 資 産 活 用 として 賃 貸 を 行 っているため 十 分 な 知 識 スキルを 保 していない ということが 考 えられる 同 様 に 投 資 用 マンションのみ 保 というのは 一 般 サ ラリーマンが 所 していることも 多 いことから 事 業 と してではなく 金 融 資 産 的 な 意 味 合 いで 保 しているこ とが 多 いことが 考 えられる 一 方 棟 で 保 している 棟 保 以 外 の 組 み 合 わせで 保 している 場 合 には 賃 貸 戸 数 も 多 く 事 業 として 営 んでいることが 多 いことが 想 定 され 家 主 としての 知 識 スキルを 身 につける 動 機 が 強 いことが 考 えられる 表 8 賃 貸 住 宅 の 所 状 況 別 の 知 識 スキルの 自 己 評 価 ( 十 分 持 っていると 回 答 した 比 率 ) No. 項 目 全 体 棟 で 保 ( 他 の 形 態 も 含 む) 分 譲 マ ンショ ンのみ 保 戸 建 住 宅 のみ 保 投 資 用 マン ション のみ 保 棟 保 以 外 の 組 み 合 わせ 保 1 賃 貸 借 契 約 重 要 事 項 説 明 原 状 回 復 家 賃 滞 納 に 伴 う 明 け 渡 しな ど 不 動 産 賃 貸 に 関 する 法 律 知 識 15.4% 20.6% 11.4% 10.1% 12.5% 24.4% 2 消 費 者 に 対 する 不 当 な 契 約 条 項 等 を 制 限 している 消 費 者 保 護 に 関 す る 法 律 知 識 9.9% 12.2% 8.4% 6.7% 7.2% 16.1% 3 入 居 者 募 集 購 入 者 募 集 等 の 広 告 ルールに 関 する 知 識 11.4% 16.3% 8.6% 5.9% 8.7% 18.4% 4 重 要 事 項 説 明 や 売 買 契 約 瑕 疵 担 保 など 不 動 産 売 買 に 関 する 法 律 知 識 15.5% 19.9% 11.8% 9.6% 12.5% 26.7% 5 建 築 基 準 法 や 都 市 計 画 法 など 不 動 産 建 築 に 関 する 法 律 知 識 11.7% 16.3% 9.4% 8.3% 7.6% 16.1% 6 住 宅 ローンや 減 価 償 却 確 定 申 告 等 の 金 融 会 計 に 関 する 知 識 19.1% 22.4% 18.0% 13.7% 17.5% 24.4% 7 遺 言 や 生 前 贈 与 相 続 税 の 節 税 や 納 税 対 策 などの 相 続 に 関 する 法 律 知 識 13.9% 18.9% 10.5% 10.9% 9.9% 19.8% 8 家 賃 滞 納 や 原 状 回 復 等 のトラブルに 対 応 する 民 法 その 他 の 法 律 知 識 11.2% 13.6% 8.1% 7.5% 8.4% 22.6% 9 宅 建 主 任 者 等 の 不 動 産 に 関 する 資 格 12.0% 15.7% 10.3% 6.2% 8.7% 20.3% 10 不 動 産 取 引 に 関 する 地 域 特 の 商 慣 習 等 の 知 識 8.8% 12.6% 7.1% 5.2% 6.5% 12.0% 11 賃 料 や 価 格 に 関 する 相 場 の 知 識 14.6% 21.9% 11.2% 7.5% 11.4% 20.7% 12 建 物 の 維 持 管 理 に 関 する 知 識 14.5% 21.3% 10.7% 8.5% 12.5% 18.9% 13 安 否 確 認 や 契 約 更 新 業 務 等 の 入 居 者 管 理 に 関 する 知 識 8.9% 11.7% 7.7% 3.9% 8.0% 14.3% 14 地 域 の 世 帯 構 成 や 施 設 や 商 店 街 や 街 の 雰 囲 気 など 地 域 に 関 する 知 識 15.1% 19.6% 15.9% 12.1% 7.6% 15.7% 15 GDPや 株 式 相 場 など 経 済 状 況 に 関 する 知 識 17.8% 18.4% 18.7% 11.9% 19.4% 23.0% ボールドは 全 体 *1.2よりも 高 い イタリックの 網 掛 けは 全 体 *0.8よりも 低 いことを 示 す 3-7. 知 識 スキルが 不 要 であると 考 える 理 由 最 も 基 本 的 な 賃 貸 借 契 約 重 要 事 項 説 明 原 状 回 復 家 賃 滞 納 に 伴 う 明 け 渡 しなど 不 動 産 賃 貸 に 関 する 法 律 知 識 について あまり 必 要 でない と 答 えた 人 に 対 して その 理 由 を 複 数 回 答 で 尋 ねた 設 問 の 所 状 況 別 の 回 答 結 果 が 表 -9 である 棟 保 と 投 資 用 のみ 保 では サブリースなのでとい う 回 答 比 率 が 高 く 分 譲 マンションのみ 保 戸 建 のみ 保 では 低 い さらに 戸 建 のみ 保 では 不 動 産 会 社 に 任 せているから という 回 答 が 低 く 知 識 を 身 につける ことが 面 倒 だから の 比 率 が 高 い 表 9 知 識 スキルが 不 要 であると 考 える 理 由 設 問 賃 貸 借 契 約 重 要 事 項 説 明 原 状 回 復 家 賃 滞 納 に 伴 う 明 け 渡 しなど 不 動 産 賃 貸 に 関 する 法 律 知 識 について あまり 必 要 でない と 答 えた 方 におたずねしま す その 理 由 について 選 択 してください (いくつでも) 棟 保 回 答 者 数 及 び 回 答 全 体 棟 保 分 譲 MS 投 資 用 以 外 で 戸 建 の のみ 保 のみ 保 組 み 合 み 保 わせ 保 回 答 者 数 サブリース 契 約 なので 賃 借 人 との 賃 貸 借 契 約 がないから 21.0% 27.4% 11.9% 7.7% 36.4% 23.5% 賃 借 人 との 賃 貸 借 契 約 はあるが 不 動 産 会 社 に 任 せているから 54.6% 53.2% 61.2% 38.5% 61.4% 52.9% いままで 不 都 合 やトラブルがなかった から 35.4% 29.0% 43.3% 51.3% 20.5% 29.4% 知 識 を 身 につけることが 面 倒 だから 13.1% 8.1% 14.9% 23.1% 11.4% 5.9% その 他 2.6% 1.6% 3.0% 7.7% 0.0% 0.0% ボールドは 全 体 *1.2よりも 高 い イタリックの 網 掛 けは 全 体 *0.8よりも 低 いことを 示 す 6 / 8

7 3-8. 家 主 の 知 識 スキルの 現 状 についてのまとめ 不 動 産 賃 貸 業 における 家 主 は さまざまな 知 識 スキ ルが 必 要 だと 認 識 しているにも 係 わらず 必 要 な 知 識 スキルを 保 していない という 自 己 認 識 があり 実 際 に 法 律 の 理 解 や 資 格 の 保 現 実 に 起 きる 契 約 上 の 問 題 等 について 正 しい 対 応 を 取 るだけの 知 識 を 持 たない 場 合 も 多 い 今 後 多 数 の 個 人 住 宅 が 相 続 されることになるが 高 齢 化 によって 相 続 年 齢 は 上 昇 しており 相 続 を 受 けたと しても 既 に 住 宅 を 所 しており 売 却 するか 賃 貸 するか の 選 択 を 迫 られる 場 合 も 多 く 発 生 すると 考 えられる そのような 個 人 住 宅 を 賃 貸 する 個 人 家 主 に 事 業 者 とし て 十 分 な 知 識 スキルを 保 することを 望 むことは 難 し く 事 業 者 として 扱 われ 消 費 者 である 入 居 者 に 相 応 の 責 任 を 求 められることとなれば 個 人 住 宅 の 賃 貸 市 場 の 活 性 化 を 阻 害 する 可 能 性 もある こ のような 状 況 下 では 家 主 の 属 性 による 知 識 スキ ルの 差 があることを 所 与 の 条 件 として 適 切 な 制 度 設 計 が 求 められる 4. 考 えられる 新 しい 枠 組 み 賃 貸 住 宅 の 入 居 者 を 保 護 するという 観 点 では 居 住 安 定 化 法 16) があり 社 会 資 本 整 備 審 議 会 でも 様 々な 議 論 が 行 われた 17) しかし 家 主 と 入 居 者 間 の 原 状 回 復 トラブルや 国 会 でも 取 り 上 げられた 家 主 とサブリース 会 社 間 のトラブル 増 加 する 個 人 所 住 宅 の 賃 貸 流 通 促 進 等 に 対 しての 具 体 的 制 度 の 枠 組 みに 関 する 議 論 は 少 ない 家 主 の 知 識 スキルの 現 状 と 問 題 の 所 在 を 考 えれば 事 業 的 規 模 の 家 主 以 外 を 事 業 者 として 扱 わないことによ り 様 々な 問 題 を 解 決 できる 可 能 性 があり 新 たな 枠 組 み を 住 宅 賃 貸 業 法 ( 仮 称 以 下 賃 貸 業 法 という)と 名 付 け その 概 要 を 以 下 に 示 す (1) 賃 貸 業 法 の 目 的 賃 貸 業 法 の 目 的 は 以 下 のようなものである a) 入 居 者 と 家 主 のトラブルを 防 止 する b) 家 主 と 不 動 産 業 者 のトラブルを 防 止 する c) 賃 貸 借 契 約 の 安 定 性 を 確 保 し 居 住 の 安 定 を 図 る d) 今 後 増 大 することが 確 実 な 個 人 所 の 戸 建 住 宅 や 分 譲 マンション 等 を 賃 貸 する 場 合 のリスクを 軽 減 し 賃 貸 流 通 の 促 進 を 図 り 住 宅 ストックの 効 活 用 を 推 進 する e) 地 域 の 賃 貸 需 要 に 基 づく 適 切 な 賃 貸 住 宅 建 設 を 実 現 し 空 き 家 の 増 加 を 抑 制 する f) 事 業 者 を 特 定 することで 賃 貸 住 宅 政 策 の 効 率 化 を 図 る (2) 賃 貸 業 法 の 概 要 a) 消 費 者 に 住 宅 を 賃 貸 する 者 を 住 宅 賃 貸 事 業 者 とする b) 住 宅 賃 貸 事 業 者 は 転 貸 を 目 的 として 住 宅 を 賃 借 す る 場 合 に 賃 貸 人 が 個 人 であって 住 宅 賃 貸 事 業 者 ではな いときはその 賃 貸 人 を 消 費 者 として 扱 わなければならな い c) 住 宅 賃 貸 事 業 者 は 都 道 府 県 知 事 または 国 土 交 通 相 の 登 録 を 受 け 所 定 のルールを 遵 守 しなければならない d) 法 令 に 違 反 した 場 合 には 行 政 上 の 指 導 社 名 公 表 勧 告 指 導 登 録 の 消 除 等 を 行 う 賃 貸 業 法 によって 消 費 者 トラブルの 多 い 原 状 回 復 は すべて 登 録 事 業 者 が 対 応 することとなり トラブルの 内 容 に 応 じて 登 録 の 取 り 消 し 等 が 行 えることから 消 費 者 トラブルの 抑 止 に 大 きな 効 果 が 見 込 める さらに 家 主 と 不 動 産 業 者 との 契 約 では 家 主 が 消 費 者 として 扱 われるため トラブルが 減 少 することが 想 定 され アパート 等 の 新 築 の 判 断 もより 保 守 的 に 行 われる ことが 想 定 される 行 政 の 各 種 政 策 でも 賃 貸 事 業 者 が 定 義 されることで 効 率 化 が 進 むことが 想 定 される (3) 関 連 業 種 の 取 り 扱 い 賃 貸 業 に 関 連 する 賃 貸 住 宅 管 理 業 や 家 賃 債 務 保 証 業 等 については 賃 貸 業 の 一 部 を 委 託 するものとして 取 り 扱 い 賃 貸 業 者 登 録 の 対 象 とすることが 考 えられる (4) 資 格 制 度 賃 貸 業 者 のうち 転 貸 によって 賃 貸 を 行 うものについて は 現 状 の 賃 貸 経 営 管 理 士 等 の 資 格 を 賃 貸 業 法 で 規 定 し 一 定 の 資 格 者 を 置 く 義 務 を 課 すことが 考 えられる (5) 行 為 規 制 賃 貸 借 契 約 やサブリース 契 約 等 における 不 当 な 契 約 の 制 限 家 賃 督 促 明 け 渡 し 時 の 自 力 救 済 等 についての 行 為 規 制 等 が 新 たに 規 定 される 必 要 がある 18) (6) 事 業 者 破 綻 時 の 処 理 家 主 のリスクが 軽 減 される 転 貸 契 約 が 多 くなるとする と 事 業 者 が 破 綻 した 時 の 契 約 移 管 ルールや 資 金 保 全 策 等 を 明 確 にする 必 要 があると 同 時 に 破 綻 を 防 止 するた めに 事 業 者 の 経 営 状 況 の 開 示 ルールも 必 要 である (7) 宅 建 業 法 上 の 扱 い 賃 貸 業 法 によって 宅 建 業 法 の 規 制 対 象 外 である 自 ら 賃 貸 に 該 当 する 契 約 (サブリース 契 約 )が 増 加 することが 考 えられるため 賃 貸 事 業 者 が 宅 建 業 者 である 場 合 に 自 ら 賃 貸 する 場 合 にも 消 費 者 が 契 約 内 容 を 正 確 に 理 解 す るための 重 要 事 項 説 明 義 務 を 負 わせるなど 宅 建 業 法 上 の 規 制 対 象 とする 必 要 が 出 てくる 同 時 に 仲 介 する 賃 貸 借 契 約 の 賃 貸 人 が 事 業 者 であるかどうかの 確 認 義 務 を 負 わせ 当 分 の 間 は 個 人 家 主 である 場 合 には 事 業 者 制 度 の 告 知 義 務 を 課 すことが 考 えられる (8) 移 行 措 置 現 状 では 百 万 人 以 上 の 個 人 家 主 が 事 業 者 として 扱 われ ており 移 行 措 置 が 重 要 になる 移 行 期 間 中 の 事 業 者 登 録 制 度 については 既 に 施 行 されている 賃 貸 管 理 業 者 登 録 制 度 からの 移 行 を 前 提 に 制 度 設 計 を 行 うことができる なお 本 制 度 での 事 業 者 と 税 制 上 の 事 業 者 は 定 義 が 異 なる 5. まとめと 今 後 の 課 題 家 主 の 多 くは 事 業 者 としての 知 識 スキルを 十 分 には 持 っておらず それが 複 数 の 課 題 の 原 因 となっていると 考 えられることから 新 しい 枠 組 みとして 賃 貸 業 法 の 概 要 を 考 察 した 今 後 の 課 題 としては 賃 貸 業 法 についてのさまざまな 立 場 からの 広 範 な 議 論 が 必 要 であろうし 制 度 の 詳 細 に ついても 議 論 が 必 要 である また 関 連 法 規 との 関 係 や 新 築 着 工 等 に 及 ぼす 影 響 相 続 への 影 響 など 本 研 究 で 考 慮 しきれなかったと 考 え られる 点 等 についての 検 討 も 必 要 である 本 研 究 が 高 齢 化 社 会 を 迎 える 日 本 の 賃 貸 住 宅 の 将 来 についての 建 設 的 な 論 点 の 起 点 になれば 幸 いである 参 考 文 献 1) 独 立 行 政 法 人 国 民 生 活 センター:PIO-NET にみる 2011 年 度 の 消 費 生 活 相 談 - 全 国 のデータから-,2012 2) 独 立 行 政 法 人 国 民 生 活 センター: 賃 貸 住 宅 の 敷 金 ならびに 原 状 回 復 トラブル,2013 3) 総 務 省 統 計 局 : 日 本 の 住 宅 土 地 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 7 / 8

8 査 の 解 説, 財 団 法 人 日 本 統 計 協 会 2011 補 1) 株 式 会 社 FJネクスト:2013 年 3 月 期 決 算 説 明 会 資 料,2013 によれば 購 入 者 の 95.8%が 会 社 員 公 務 員 78.8%が 歳 代 83.5%が 東 京 都 以 外 在 住 となっている 2) 不 動 産 営 業 は 宅 建 業 法 によって 規 制 されているという 理 由 から 平 成 20 年 に 一 部 改 正 された 特 定 商 取 引 に 関 する 法 律 の 適 用 除 外 であり 賃 貸 不 動 産 経 営 者 も 事 業 者 として 扱 われ るため 消 費 者 契 約 法 の 適 用 を 受 けない しかし 独 立 行 政 法 人 国 民 生 活 センター:マンションの 悪 質 な 勧 誘 販 売 が 増 加,2008 によれば 2007 年 度 のマンション 販 売 に 関 する 相 談 件 数 は 2838 件 にのぼり 2011 年 に 深 夜 や 長 時 間 の 勧 誘 等 を 禁 止 する 宅 建 業 法 施 行 規 則 改 正 が 行 われた 3) 賃 貸 住 宅 に 関 するトラブルが 多 いため 国 土 交 通 省 では 原 状 回 復 をめぐるトラブルとガイドライン を1998 年 に 発 表 し 2004 年 2011 年 に 改 訂 が 行 われている また いわゆる 東 京 ルールと 呼 ばれる 東 京 都 の 賃 貸 住 宅 紛 争 防 止 条 例 が 2004 年 に 施 行 され 同 時 に 賃 貸 住 宅 トラブル 防 止 ガイドライン が 定 められた 4) 賃 貸 管 理 業 者 及 びサブリース 業 者 の 任 意 登 録 制 度 として 賃 貸 住 宅 管 理 業 者 登 録 規 定 同 業 務 処 理 準 則 が2011 年 9 月 30 日 に 告 示 されたが 2014 年 1 月 末 の 登 録 社 数 は 約 3300 社 程 度 である 5) 平 成 25 年 4 月 15 日 開 催 の 衆 議 院 予 算 委 員 会 第 一 分 会 会 議 事 録 によると サブリース 業 者 と 家 主 のトラブルが 多 発 している 問 題 が 取 り 上 げられ サブリース 業 者 は 巨 大 な 経 済 力 と 組 織 を 持 つ 一 流 企 業 であり 多 くの 場 合 不 動 産 所 者 との 力 関 係 を 考 えると 消 費 者 問 題 と 類 似 する 構 造 すら 存 在 する という 指 摘 がなされ 森 国 務 大 臣 は 消 費 者 庁 が 取 り 扱 えるとなると これはまた 消 費 者 が 被 害 者 になった 場 合 に 限 られます 不 動 産 の 部 分 においては 国 土 交 通 省 が そのような 弱 い 事 業 者 を しっかり 目 を 光 らせる 問 題 消 費 者 庁 消 費 者 問 題 に 類 似 している という 答 弁 を 行 っている 6) 入 居 者 の 知 識 スキルや 居 住 意 向 等 を 調 査 した 事 例 は 多 数 見 つかったが 家 主 の 知 識 スキルを 調 査 した 先 行 研 究 は 見 当 たらなかった 7) 住 宅 土 地 統 計 調 査 の 全 国 の 空 室 率 は 13.9% 賃 貸 住 宅 に 限 れば 1777 万 戸 中 空 室 は 413 万 戸 空 室 率 は 23.2%で ある 一 方 公 益 財 団 法 人 日 本 賃 貸 住 宅 管 理 協 会 日 管 協 総 合 研 究 所 : 賃 貸 住 宅 景 況 感 調 査 日 管 協 短 観 2008 年 度 下 期,2008 によれば 2008 年 度 下 期 の 全 国 空 室 率 は 委 託 管 理 で 11.5% サ ブリースで 9% 独 立 行 政 法 人 改 革 等 に 関 する 分 科 会 第 4WG: 資 料 4-2 都 市 再 生 機 構 の 経 営 状 況 について,2013 によれば 2008 年 度 末 の UR 空 室 率 は 3.2%と 調 査 によって 差 が 大 きい また 住 宅 土 地 統 計 調 査 の 居 住 世 帯 り 数 は 4959 万 と 2010 年 国 勢 調 査 )の 世 帯 数 5184 万 との 乖 離 も 大 きい このため 全 国 の 空 家 数 については 過 大 評 価 されている 可 能 性 がある 8) 国 土 交 通 省 は 2014 年 8 月 28 日 に 個 人 住 宅 の 賃 貸 流 通 の 促 進 に 関 する 検 討 会 を 設 置 している 9) 国 土 交 通 省 都 市 再 構 築 戦 略 検 討 委 員 会 中 間 とりまとめ 平 成 25 年 7 月 31 日 で 中 心 市 街 地 への 誘 導 等 が 提 示 されて いる 10) 公 益 社 団 法 人 全 国 賃 貸 住 宅 経 営 者 協 会 連 合 会 : 生 活 保 護 受 給 者 における 住 宅 扶 助 の 代 理 納 付 制 度 の 活 用 実 態 について 調 査 報 告 書,2014 によれば 生 活 保 護 受 給 者 と 契 約 している 家 主 や 管 理 会 社 のうち 代 理 納 付 の 活 用 実 績 があるのは 約 5 割 であり 代 理 納 付 制 度 自 体 が 運 用 されていない 自 治 体 が 多 数 あることを 示 唆 している 京 都 市 議 会 2011 年 10 月 11 日 ではの 副 市 長 からの 答 弁 で システム 開 発 を 平 成 25 年 度 ま でに 行 った 後 平 成 26 年 度 末 にかけて 14 箇 所 の 福 祉 事 務 所 に 順 次 導 入 していく とあり 地 方 自 治 体 のシステム 対 応 が 課 題 であることがわかる 11) 調 査 は 株 式 会 社 マクロミルの 登 録 者 に 対 して 2013 年 9 月 19 日 ~20 日 にインターネットで 実 施 し 東 京 都 埼 玉 県 千 葉 県 神 奈 川 県 在 住 で 賃 貸 住 宅 を 所 している 2060 名 か ら 回 答 を 得 た 12) 世 帯 年 収 のダミー 変 数 は 200 万 円 未 満 万 以 上 わからない 無 回 答 に 対 して 設 定 13) 職 業 のダミー 変 数 は 公 務 員 経 営 者 役 員 事 務 系 会 社 員 技 術 系 会 社 員 その 他 会 社 員 自 営 業 自 由 業 専 業 主 婦 主 夫 パートアルバイト 学 生 その 他 無 職 に 対 して 設 定 14) 管 理 委 託 状 況 は サブリース 管 理 委 託 自 主 管 理 に 対 して 設 定 15) 賃 貸 住 宅 の 所 状 況 は アパート マンションを 棟 で 所 分 譲 マンションの 区 分 所 戸 建 所 投 資 用 マンショ ンに 対 して 設 定 16) 正 式 名 称 は 賃 借 人 の 居 住 の 安 定 を 確 保 するための 家 賃 債 務 保 証 業 の 業 務 の 適 正 化 及 び 家 賃 等 の 取 立 て 行 為 の 規 制 等 に 関 する 法 律 案 第 174 回 国 会 平 成 22 年 3 月 2 日 平 成 23 年 12 月 審 議 未 了 廃 案 法 案 概 要 説 明 資 料 によれば 家 賃 債 務 保 証 をめぐる 消 費 者 トラブルに 関 わる 相 談 件 数 は 平 成 16 年 の 44 件 が 平 成 20 年 には 495 件 と 10 倍 以 上 に 増 加 したとされ ているが 原 状 回 復 に 関 する 消 費 者 相 談 件 数 に 比 べれば 非 常 に 少 ない 17) 平 成 21 年 から 平 成 22 年 にかけて 開 催 された 社 会 資 本 整 備 審 議 会 住 宅 宅 地 分 科 会 民 間 賃 貸 住 宅 部 会 同 不 動 産 部 会 で は それぞれ 家 賃 債 務 保 証 業 の 適 正 化 賃 貸 不 動 産 管 理 業 の 適 正 化 等 について 議 論 された 18) 貸 金 業 法 では 督 促 に 対 する 行 為 規 制 が 規 定 されているが 民 間 賃 貸 住 宅 における 滞 納 家 賃 等 の 督 促 については 賃 借 人 の 居 住 の 安 定 を 確 保 するための 家 賃 債 務 保 証 業 の 業 務 の 適 正 化 及 び 家 賃 等 の 取 立 て 行 為 の 規 制 等 に 関 する 法 律 案 で 行 為 規 制 が 盛 り 込 まれていたが 廃 案 となったため 現 在 滞 納 家 賃 等 に 対 する 督 促 行 為 規 制 は 存 在 しない 一 方 平 成 21 年 か ら 平 成 22 年 にかけて 開 催 された 社 会 資 本 整 備 審 議 会 住 宅 宅 地 分 科 会 民 間 賃 貸 住 宅 部 会 同 不 動 産 部 会 では 悪 質 な 家 賃 滞 納 者 に 対 する 対 処 も 必 要 だという 意 見 も 出 されている 本 資 料 の 意 見 見 解 に 関 する 部 分 は 筆 者 の 個 人 的 なもの にすぎず 株 式 会 社 リクルート 住 まいカンパニー 及 び 住 まい 研 究 所 の 公 式 見 解 ではありません 8 / 8

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