目 次 ストック 活 用 型 社 会 に 向 けた 不 動 産 流 通 ビジネスのあり 方 1. 我 が 国 のトレンドが 住 宅 市 場 に 与 える 影 響 と 方 向 性 2. 中 古 住 宅 市 場 を 取 り 巻 く 負 の 連 鎖 3. 負 の 連 鎖 断 絶 に 向 けた 取 組 4.
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- しなつ さどひら
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1 中 古 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 けた 施 策 の 展 開 について 平 成 25 年 12 月 土 地 建 設 産 業 局 不 動 産 業 課 Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism
2 目 次 ストック 活 用 型 社 会 に 向 けた 不 動 産 流 通 ビジネスのあり 方 1. 我 が 国 のトレンドが 住 宅 市 場 に 与 える 影 響 と 方 向 性 2. 中 古 住 宅 市 場 を 取 り 巻 く 負 の 連 鎖 3. 負 の 連 鎖 断 絶 に 向 けた 取 組 4.まとめ 1
3 人 口 減 少 高 齢 化 世 帯 構 成 の 変 化 日 本 の 総 人 口 は 2010 年 の1 億 2,800 万 人 をピークに 減 少 局 面 に 入 り 2060 年 には 約 8,600 万 人 2110 年 には 約 4,300 万 人 に 減 少 する 見 通 し 住 宅 の 一 次 取 得 者 層 である30 代 ~40 代 の 人 口 ボリュームも 今 後 更 に 減 少 する 見 込 み 2015 年 人 口 ピラミッド( 推 計 ) 1971 年 ~1974 年 生 ( 現 在 38 才 ~41 才 ) 794 万 人 約 200 万 人 減 少 1981 年 ~1984 年 生 ( 現 在 28 才 ~31 才 ) 592 万 人 約 100 万 人 減 少 ( 万 人 ) 1991 年 ~1994 年 生 ( 現 在 18 才 ~21 才 ) 491 万 人 資 料 : 人 口 推 計 ( 総 務 省 統 計 局 ) 資 料 : 国 立 社 会 保 障 人 口 問 題 研 究 所 日 本 の 将 来 推 計 人 口 ( 平 成 24 年 1 月 ) 2
4 若 者 世 代 の 所 得 の 推 移 非 正 規 雇 用 率 と 失 業 率 が 近 年 上 昇 傾 向 にあること 等 を 背 景 に サラリーマンの 平 均 年 収 は 減 少 傾 向 特 に 住 宅 の 一 次 取 得 者 層 である30 代 は 平 均 年 収 金 融 資 産 とも 大 きく 減 少 年 齢 25~29 歳 30~34 歳 35~39 歳 40~44 歳 45~49 歳 50~54 歳 55~59 歳 ( 万 円 ) 年 代 別 平 均 年 収 比 較 性 別 平 均 年 収 ( 万 円 ) 1997~2010 年 2006~2010 年 1997 年 2006 年 2010 年 減 少 額 ( 万 円 ) 減 少 率 (%) 減 少 額 ( 万 円 ) 減 少 率 (%) 男 女 男 女 男 女 男 女 男 女 男 女 男 女 歳 代 男 性 の 平 均 年 収 推 移 30~34 歳 35~39 歳 ( 資 料 ): 国 税 庁 民 間 給 与 実 態 統 計 調 査 非 正 規 率 : % 非 正 規 雇 用 率 失 業 率 平 成 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 21 年 22 年 ( ) 非 正 規 率 (%)= 非 正 規 の 職 員 従 業 員 雇 用 者 ( 役 員 を 除 く) 失 業 率 : % 非 正 規 率 ( 全 体 ) 非 正 規 率 (25~34 歳 ) 失 業 率 ( 全 体 ) 失 業 率 (25 ~34 歳 ) 3.0 ( 資 料 ): 総 務 省 労 働 力 調 査 金 融 資 産 の 推 移 ( 二 人 以 上 世 帯 のうち 勤 労 者 世 帯 ) 出 典 ) 総 務 省 貯 蓄 動 向 調 査 ( 平 成 11 年 ) 総 務 省 家 計 調 査 ( 平 成 16 年 平 成 21 年 ) 注 ) 貯 蓄 動 向 調 査 と 家 計 調 査 では 年 齢 階 級 の 集 計 方 法 が 異 なる( 貯 蓄 動 向 調 査 :5 歳 ごと 家 計 調 査 :10 歳 ごと)ため 平 成 11 年 においては 年 代 ごとの 加 重 平 均 を 算 出 した 3
5 新 築 にこだわらない 層 の 増 加 消 費 者 の 住 宅 購 入 時 に 新 築 住 宅 を 建 てる 新 築 住 宅 を 購 入 する ことを 希 望 する 層 はH15~H20の5 年 間 で 7.7% 減 少 しており 新 築 にこだわらない 層 が 増 えている 親 世 代 (50~59 才 )の 約 62%がマイホームを 購 入 した 際 に 中 古 住 宅 の 購 入 を 一 切 検 討 しなかったのに 対 し ゆと り 世 代 (22~25 才 )の 約 79%が 中 古 住 宅 も 含 めて 購 入 を 検 討 するとしている 消 費 者 住 宅 購 入 意 識 調 査 (H15 年 H20 年 比 較 ) H % 26.6% 7.9% 0.3% 21.5% 12.9% 7.7% H % 23.1% 9.3% 0.2% 38.4% 2.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 新 築 する 新 築 住 宅 中 古 住 宅 その 他 まだきめていない 不 明 出 典 : 国 土 交 通 省 平 成 15 年 度 住 宅 需 要 実 態 調 査 平 成 20 年 度 住 生 活 総 合 調 査 ゆとり 世 代 と 親 世 代 の 意 識 変 化 出 典 : ゆとり 世 代 と 親 世 代 の 住 まいと 距 離 に 関 する 意 識 調 査 ( 三 井 リアルティ) 4
6 中 古 住 宅 市 場 の 現 状 ( 中 古 住 宅 流 通 量 の 推 移 と 国 際 比 較 ) 全 住 宅 流 通 量 ( 中 古 流 通 + 新 築 着 工 )に 占 める 中 古 住 宅 の 流 通 シェアは 約 13.5%( 平 成 20 年 ) であり シェアのウェイトは 大 きくなりつつあるものの 欧 米 諸 国 と 比 べると1/6 程 度 と 依 然 として 低 い 水 準 にある ( 万 戸 ) 200 中 古 住 宅 流 通 シェアの 推 移 16.0% ( 万 戸 ) 中 古 住 宅 流 通 シェアの 国 際 比 較 % 13.1% 13.5% 14.0% 13.5% 11.5% 11.8%12.1% 12.3% 12.2% 12.5% 12.0% 11.5% 10.1% 9.9% 10.2% 10.0% 8.9% 8.6% 8.8% % % % % 5.5% 4.0% 2.0% % H 元 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 既 存 住 宅 流 通 新 築 着 工 戸 数 既 存 / 既 存 + 新 築 ( 資 料 ) 日 本 : 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 平 成 20 年 )( 総 務 省 ) 住 宅 着 工 統 計 ( 平 成 21 年 )( 国 土 交 通 省 ) アメリカ:Statistical Abstract of the U.S イギリス:コミュニティ 地 方 政 府 省 (URL ( 既 存 住 宅 流 通 戸 数 は イングランド 及 びウェールズのみ) フランス: 運 輸 設 備 観 光 海 洋 省 (URL ( 資 料 ) 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 総 務 省 ) 住 宅 着 工 統 計 ( 国 土 交 通 省 ) 注 1)イギリス: 住 宅 取 引 戸 数 には 新 築 住 宅 の 取 引 戸 数 も 含 まれるため 住 宅 取 引 戸 数 - 新 築 完 工 戸 数 を 既 存 住 宅 取 引 戸 数 として 扱 った また 住 宅 取 引 戸 数 は 取 引 額 4 万 ポンド 以 上 のもの なお データ 元 である 調 査 機 関 のHMRCは このしきい 値 により 全 体 のうちの12%が 調 査 対 象 からもれると 推 計 している 注 2)フランス: 年 間 既 存 住 宅 流 通 量 として 毎 月 の 既 存 住 宅 流 通 量 の 年 換 算 値 の 年 間 平 均 値 を 採 用 した 5
7 空 き 家 の 増 加 傾 向 空 き 家 の 総 数 は この20 年 で 倍 増 空 き 家 のうち 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 増 加 率 は 減 少 しているが そ の 他 の 住 宅 の 増 加 率 は 増 大 している ( 万 戸 ) 倍 1.50 倍 1.27 倍 二 次 的 住 宅 : 別 荘 及 びその 他 (たまに 寝 泊 まりする 人 がいる 住 宅 ) 賃 貸 用 又 は 売 却 用 の 住 宅 : 新 築 中 古 を 問 わず, 賃 貸 又 は 売 却 のために 空 き 家 になっている 住 宅 その 他 の 住 宅 : 上 記 の 他 に 人 が 住 んでいない 住 宅 で, 例 えば, 転 勤 入 院 などのため 居 住 世 帯 が 長 期 にわたって 不 在 の 住 宅 や 建 て 替 えなどの ために 取 り 壊 すことになっている 住 宅 など 資 料 : 住 宅 土 地 統 計 調 査 ( 総 務 省 ) 6
8 居 住 ニーズのミスマッチ 高 齢 単 身 夫 婦 の 持 家 世 帯 で100m2 以 上 の 住 宅 に 住 んでいる 割 合 が 約 57%である 一 方 4 人 以 上 家 族 の 持 家 世 帯 が100m2 未 満 の 住 宅 に 住 んでいる 割 合 は 約 29%と 居 住 人 数 と 住 宅 の 広 さにミスマッチが 見 られる 高 齢 者 が 住 宅 で 困 っていることのうち 住 宅 が 広 すぎて 管 理 が 大 変 という 回 答 が 増 加 傾 向 にある 5 人 以 上 世 帯 4 人 世 帯 3 人 世 帯 高 齢 夫 婦 以 外 の 2 人 世 帯 高 齢 夫 婦 65 歳 以 上 の 単 身 65 歳 未 満 の 単 身 5 人 以 上 世 帯 4 人 世 帯 3 人 世 帯 高 齢 夫 婦 以 外 の 高 齢 夫 婦 65 歳 以 上 の 単 身 65 歳 未 満 の 単 身 ( 平 成 15 年 ) (19.0%) (37.5%) 持 家 世 帯 類 型 別 床 面 積 構 造 (60.5%) 4 人 以 上 世 帯 の 持 家 住 宅 の29%は 100m2 未 満 (294 万 世 帯 ) 65 歳 以 上 の 単 身 及 び 夫 婦 の 持 家 住 宅 の 54%は100m2 以 上 (313 万 世 帯 ) ( 平 成 20 年 ) (19.2%) (43.9%) (35.8%) (48.0%) (62.7%) 万 世 帯 4 人 以 上 世 帯 の 持 家 住 宅 の29%は 100m2 未 満 (275 万 世 帯 ) 65 歳 以 上 の 単 身 及 び 夫 婦 の 持 家 住 宅 の5 7%は100m2 以 上 (392 万 世 帯 ) 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 ~49m2 50m2~69m2 70m2~99m2 100m2~149m2 150m2~ ( 資 料 ) 平 成 15 年 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 [ 総 務 省 ]をもとに 推 計 高 齢 世 帯 と 子 育 て 世 帯 の 住 宅 の 広 さや 間 取 りに 対 する 評 価 高 齢 単 身 世 帯 高 齢 者 夫 婦 世 帯 親 と 子 世 帯 子 育 て 世 帯 住 まいが 古 くなりいたんでいる 住 宅 の 構 造 ( 段 差 や 階 段 など)や 造 りが 高 齢 者 には 使 いにくい 台 所 便 所 浴 室 などの 設 備 が 使 いにくい 住 宅 が 広 すぎて 管 理 が 大 変 家 賃 税 金 住 宅 維 持 費 など 住 宅 に 関 する 経 済 的 負 担 が 重 い 日 当 たりや 風 通 しが 悪 い 満 足 20.7% 23.1% 不 満 36.0% 38.2% 高 齢 者 が 住 宅 で 困 っていること 63.4% 61.5% 77.5% 75.8% 資 料 : 国 土 交 通 省 平 成 20 年 住 生 活 総 合 調 査 高 齢 者 夫 婦 世 帯 は65 歳 以 上 の 夫 婦 世 帯 数 子 育 て 世 帯 は 長 子 が18 歳 未 満 の 親 と 子 世 帯 数 満 足 は 満 足 している と まあ 満 足 している の 合 計 不 満 は 多 少 不 満 がある と 非 常 に 不 満 がある の 合 計 H22 H17 H13 資 料 : 内 閣 府 平 成 22 年 度 高 齢 者 の 住 宅 と 生 活 環 境 に 関 する 意 識 調 査 7
9 ストック 重 視 型 社 会 に 向 けた 政 府 の 取 り 組 み 住 生 活 基 本 計 画 ( 平 成 18 年 9 月 ) 第 一. 住 生 活 の 安 定 の 確 保 及 び 向 上 の 促 進 に 関 する 施 策 についての 基 本 的 な 方 針 3- (1) ストック 重 視 の 施 策 展 開 住 宅 のストックが 量 的 に 充 足 し 環 境 問 題 や 資 源 エネルギー 問 題 がますます 深 刻 化 する 中 で これまでの 住 宅 を 作 っては 壊 す 社 会 から いいものを 作 って きちんと 手 入 れして 長 く 大 切 に 使 う 社 会 へと 移 行 するこ とが 重 要 である このような 観 点 から 既 存 住 宅 ストック 及 び 将 来 にわたり 活 用 される 新 規 に 供 給 される 住 宅 ス トックの 質 を 高 めるとともに 適 切 に 維 持 管 理 されたストックが 市 場 において 循 環 利 用 される 環 境 を 整 備 すること を 重 視 した 施 策 を 展 開 する 日 本 再 生 戦 略 ( 平 成 24 年 7 月 31 日 ) Ⅲ.デフレ 脱 却 と 中 長 期 的 な 経 済 財 政 運 営 2.デフレ 脱 却 と 経 済 活 性 化 に 向 けて 重 視 すべき 政 策 分 野 (1)モノを 動 かす 我 が 国 の 住 宅 政 策 については 住 宅 の 量 の 確 保 から 住 生 活 の 質 の 向 上 を 追 求 する 時 代 に 転 換 した 耐 震 化 エコ 住 宅 化 の 加 速 住 み 替 えを 促 進 すること 等 を 通 じて 広 くて 耐 震 エコな 住 宅 整 備 を 進 めるとと もに 消 費 者 に 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 や 築 年 数 を 基 準 とした 価 格 査 定 手 法 の 見 直 しなど 不 動 産 流 通 システムの 抜 本 改 革 を 図 る Ⅳ. 日 本 再 生 のための 具 体 策 2. 共 創 の 国 への 具 体 的 な 取 組 ~11 の 成 長 戦 略 と38 の 重 点 施 策 ~ (2) 分 厚 い 中 間 層 の 復 活 3 持 続 可 能 で 活 力 ある 国 土 地 域 の 形 成 [ 国 土 地 域 活 力 戦 略 ] ( 重 点 施 策 : 良 質 な 住 宅 ストックの 供 給 と 不 動 産 流 通 システムの 改 革 ) 不 動 産 流 通 システムの 改 革 に 向 けては 不 動 産 取 引 の 透 明 性 効 率 性 や 事 業 者 のコンサルティング 機 能 の 向 上 建 物 評 価 手 法 の 見 直 し 不 動 産 価 格 指 数 の 整 備 や 不 動 産 情 報 ストックの 充 実 等 を 推 進 し 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 を 図 る 2020 年 には 中 古 住 宅 流 通 市 場 リフォーム 市 場 の 規 模 倍 増 を 実 現 する 8
10 経 済 財 政 運 営 と 改 革 の 基 本 方 針 日 本 再 興 戦 略 H 閣 議 決 定 ( 不 動 産 関 係 部 分 抜 粋 ) 経 済 財 政 運 営 と 改 革 の 基 本 方 針 ~ 脱 デフレ 経 済 再 生 ~ 第 2 章 強 い 日 本 強 い 経 済 豊 かで 安 全 安 心 な 生 活 の 実 現 4 地 域 農 林 水 産 業 中 小 企 業 等 の 再 生 なくして 日 本 の 再 生 なし (1) 特 色 を 活 かした 地 域 づくり ( 都 市 再 生 まちづくり 地 域 活 性 化 等 ) 国 際 競 争 力 のある 大 都 市 を 形 成 する 官 民 の 地 域 の 多 様 な 関 係 者 が 連 携 して 地 域 の 戦 略 に 基 づき 民 間 の 知 恵 や 資 金 を 活 かした 都 市 再 生 や 公 共 交 通 の 活 性 化 を 不 動 産 証 券 化 等 の 手 法 も 活 用 しつつ 多 様 な 支 援 策 を 通 じて 推 進 する 上 記 の 取 組 を 可 能 とする 不 動 産 情 報 や 関 連 する 基 準 の 整 備 を 推 進 する 日 本 再 興 戦 略 日 本 産 業 再 興 プラン 5. 立 地 競 争 力 の 更 なる 強 化 4 都 市 の 競 争 力 の 向 上 外 国 企 業 が 我 が 国 にアジアの 拠 点 を 置 くインセンティブ となるよう 都 市 の 多 様 性 を 確 保 し 老 朽 化 した 建 築 物 等 を 更 新 すること 等 により 都 市 環 境 や 生 活 環 境 の 向 上 良 好 な 治 安 の 確 保 防 災 力 の 向 上 等 を 通 じて 都 市 の 国 際 競 争 力 を 高 めることが 重 要 である 大 都 市 の 国 際 競 争 力 を 高 めるため 先 行 的 に 国 家 戦 略 特 区 を 活 用 して 大 胆 な 規 制 改 革 等 を 実 施 するとともに 大 都 市 全 体 とし て 取 り 組 むべき 外 国 人 の 生 活 機 能 のサポートやシティ セールス 等 を 推 進 する 都 市 住 環 境 の 向 上 透 明 性 客 観 性 の 高 い 不 動 産 市 場 を 実 現 するため, 各 種 の 不 動 産 情 報 やその 提 供 体 制 の 整 備 国 際 基 準 を 踏 まえた 不 動 産 の 評 価 基 準 の 整 備 ( 来 年 度 中 ) 等 を 行 うとともに フロー 拡 大 からストック 充 実 に 向 けて 質 の 高 い 多 様 な 住 宅 ストックの 形 成 を 図 るため 既 存 住 宅 のインスペクション( 検 査 )や 長 期 優 良 住 宅 化 のための 基 準 等 の 整 備 ( 今 年 度 中 ) 既 存 住 宅 の 建 物 評 価 に 係 る 指 針 策 定 ( 今 年 度 中 ) 等 を 行 うこ とにより 居 住 面 の 環 境 整 備 を 促 進 する 戦 略 市 場 創 造 プラン 1. 国 民 の 健 康 寿 命 の 延 伸 (2) 個 別 の 社 会 像 と 実 現 に 向 けた 取 組 3 病 気 やけがをしても 良 質 な 医 療 介 護 へのアクセスにより 早 く 社 会 に 復 帰 できる 社 会 Ⅱ) 解 決 の 方 向 性 と 戦 略 分 野 ( 市 場 産 業 ) 及 び 当 面 の 主 要 施 策 健 康 増 進 予 防 や 生 活 支 援 に 関 する 市 場 産 業 を 創 出 す( 前 述 ) ことに 加 え 医 療 介 護 提 供 体 制 の 強 化 高 齢 者 向 け 住 宅 の 整 備 等 に 取 り 組 み 良 質 な 医 療 やリハビリサービスへのアクセス 介 護 ロボット 産 業 の 活 性 化 を 実 現 し 高 齢 者 障 害 者 等 が 地 域 で 安 心 して 暮 らせるようにする 安 心 して 歩 いて 暮 らせるまちづくり 安 心 健 康 省 エネでバリアフリーにも 配 慮 した 歩 いて 暮 ら せるまちづくり スマートウェルネス 住 宅 シティ を 実 現 し 次 世 代 の 住 宅 まちづくり 産 業 を 創 出 するため 以 下 の 取 組 を 行 う 2 高 齢 者 向 け 住 宅 や 生 活 拠 点 への 集 約 化 ICTを 活 用 し た 見 守 り 等 を 推 進 するとともに 公 民 のストックを 活 用 するため 既 存 住 宅 の 建 物 評 価 に 係 る 指 針 策 定 ( 今 年 度 中 ) 既 存 住 宅 リフォームの 性 能 評 価 基 準 等 の 策 定 ( 今 年 度 中 ) 等 による 住 宅 価 値 向 上 や 事 業 者 間 連 携 の 強 化 住 み 替 えの 円 滑 化 等 の 支 援 9
11 1. 我 が 国 のトレンドが 住 宅 市 場 に 与 える 影 響 と 方 向 性 2. 中 古 住 宅 市 場 を 取 り 巻 く 負 の 連 鎖 3. 負 の 連 鎖 断 絶 に 向 けた 取 組 4.まとめ 10
12 中 古 住 宅 市 場 における 負 の 連 鎖 買 い 主 良 い 中 古 住 宅 が 判 別 しにくい 質 に 対 する 不 安 が 大 きい リスクヘッジの 手 法 がわからな い 市 場 で 起 きていること 新 規 取 得 住 み 替 え 機 会 の 喪 失 建 物 評 価 建 物 の 価 値 =20 年 でゼロ 利 用 価 値 があっても 評 価 されない 中 古 住 宅 市 場 透 明 性 の 低 い 市 場 欧 米 に 比 して 薄 い 流 通 市 場 リフォーム 市 場 売 主 ( 所 有 者 ) 適 切 な 維 持 管 理 のインセンティ ブが 生 まれにくい 低 い 担 保 評 価 となり 売 れない 住 み 替 えができない 物 件 情 報 提 供 のインセンティブがな い 住 宅 の 管 理 に 手 が 届 かない 資 産 価 値 が 維 持 できない 空 き 家 の 増 加 居 住 ニーズのミスマッ チ 広 い 家 をもてあます 高 齢 者 層 の 増 加 など 11
13 中 古 住 宅 の 寿 命 と 資 産 価 値 住 宅 の 市 場 価 値 は 経 年 により 減 少 戸 建 住 宅 の 場 合 築 後 20 年 で 価 格 はほぼゼロに 欧 米 に 比 べ 住 宅 寿 命 が 短 い 現 状 戸 建 住 宅 の 残 存 価 値 率 曲 線 滅 失 住 宅 の 平 均 築 後 年 数 の 国 際 比 較 ( 年 ) 税 法 上 の 耐 用 年 数 に 従 ったグラフ 鑑 定 実 務 上 の 建 物 残 存 価 値 割 合 を 示 したグラフ 税 法 上 のグラフよりも 価 値 下 落 は 早 く 20 年 で 価 値 がほぼゼロに 中 古 住 宅 リフォームトータルプラン 検 討 会 のために 青 山 リアルティアドバイザー ズ( 株 )において 行 ったもの ( 補 助 事 業 により 公 募 実 施 ) ( 資 料 ) 日 本 : 総 務 省 平 成 15 年 平 成 20 年 住 宅 土 地 統 計 調 査 (データ:2003 年 2008 年 ) アメリカ:U.S.Census Bureau American Housing Survey (データ:2003 年 2009 年 ) イギリス(イングランド):Communities and Local Government 2001/02, 2007/08 Survey of English Housing (データ:2001 年 2007 年 ) より 国 土 交 通 省 推 計 12
14 中 古 住 宅 の 流 通 の 実 態 中 古 住 宅 ( 戸 建 マンション)の 流 通 において 築 30 年 以 上 等 の 住 宅 の 割 合 は 顕 著 に 増 大 中 古 戸 建 を 購 入 し 入 居 した 世 帯 の 住 宅 の 築 年 数 % 27.2% 26.6% 17.2% 6.8% 24.0% % 38.4% 30.7% 6.9% 3.7% 10.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 築 0~7 築 8~17 築 18~27 築 28~37 築 38~ 中 古 マンションを 購 入 し 入 居 した 世 帯 の 住 宅 の 築 年 数 % 34.4% 26.5% 19.2% 2.4% 築 0~7 築 8~ % 築 18~ % 48.4% 30.6% 4.3% 0.2% 築 28~37 4.5% 築 38~ 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ( 出 典 ) 住 宅 土 地 統 計 調 査 13
15 日 米 の 住 宅 投 資 額 累 計 と 住 宅 資 産 額 日 本 の 住 宅 ストック 額 ( 国 民 経 済 計 算 上 の 額 )は 建 物 価 値 の 減 価 や 早 期 に 除 却 される 実 態 に 即 して 累 積 投 資 額 に 比 して500 兆 円 程 度 損 なわれている 計 算 このギャップを 埋 めるためには 中 古 住 宅 における 建 物 評 価 の 適 正 化 リフォーム 投 資 等 による 質 の 向 上 等 が 必 要 2010 年 アメリカ 14.0 兆 ドル ( 兆 ドル) ( 兆 円 ) ( 実 質 値 ) ( 実 質 値 ) 年 兆 ドル ストック 額 が 投 資 額 を 上 回 る 理 由 資 産 評 価 : 減 耗 のある 再 調 達 原 価 で 設 定 市 場 の 実 勢 を 反 映 し 法 人 税 法 上 の 償 却 (27.5 年 で 償 却 )よりも 遙 かに 低 い 減 耗 率 を 使 用 大 規 模 なリフォーム 投 資 も 資 産 額 に 反 映 投 資 がストックとして 少 ない 減 耗 で 積 み 上 がっているため 好 景 気 など により 再 調 達 原 価 が 上 昇 すると 評 価 額 が 投 資 額 を 上 回 る 2007 年 12.6 兆 ドル 住 宅 資 産 額 住 宅 投 資 額 累 計 2010 年 13.7 兆 ドル 日 本 ストック 額 が 投 資 額 を 大 きく 下 回 る 理 由 資 産 評 価 : 減 耗 のある 再 調 達 原 価 で 設 定 我 が 国 住 宅 の 実 態 を 反 映 し 築 年 数 の 経 過 で 急 速 に 減 耗 する 計 算 価 値 の 減 耗 統 計 の 未 整 備 等 により リフォーム 投 資 も 資 産 額 に 織 り 込 まれ 難 い 投 資 額 累 計 に 対 し 資 産 額 が 500 兆 円 程 度 下 回 る 2011 年 兆 円 住 宅 資 産 額 2011 年 兆 円 住 宅 投 資 額 累 計 ( 資 料 ) 住 宅 資 産 額 : Financial Accounts of the United States ( 米 連 邦 準 備 理 事 会 ) 住 宅 投 資 額 累 計 : National Income and Product Accounts Tables ( 米 国 商 務 省 経 済 分 析 局 ) 野 村 資 本 市 場 研 究 所 の 我 が 国 の 本 格 的 なリバース モーゲージの 普 及 に 向 けて を 参 考 に 作 成 国 民 経 済 計 算 上 のデー タがあるとこ ろから 開 始 ( 資 料 ) 国 民 経 済 計 算 ( 内 閣 府 ) 野 村 資 本 市 場 研 究 所 の 我 が 国 の 本 格 的 なリバース モーゲージの 普 及 に 向 けて を 参 考 に 作 成 住 宅 資 産 額 の2000 年 以 前 のデータは 平 成 17 年 基 準 をもとに 推 計 1969 年 以 前 は 統 計 がないため 1969 年 以 降 の 累 積
16 売 り 主 からの 情 報 提 供 の 状 況 告 知 書 には 物 件 の 過 去 の 履 歴 や 隠 れた 瑕 疵 など 売 り 主 しか 分 からない 情 報 を 買 い 主 に 提 供 しやすくする 効 果 が 期 待 される 一 方 売 り 主 が 提 供 できる 情 報 と 買 い 主 が 知 りたい 情 報 についてギャップがある 告 知 書 記 載 内 容 におけるギャップ( 物 件 状 況 ) 告 知 書 記 載 内 容 におけるギャップ( 設 備 状 況 ) 売 り 主 が 記 入 出 売 来 り るにもかかわらずあまり 主 が 記 入 している 割 合 ( 記 回 入 答 がない 数 / 平 均 項 回 目 答 ( 数 平 ) 均 回 答 数 121) 買 い 主 が 特 に 希 買 望 い する 主 が 項 記 目 入 ( を 平 希 均 望 回 している 答 数 240) 割 合 ( 回 答 数 / 平 均 回 答 数 ) ( 回 答 数 / 平 均 回 答 数 ) 雨 漏 り 白 アリ 被 害 給 排 水 施 設 の 故 障 漏 水 境 界 画 定 の 状 況 越 境 事 件 事 故 火 災 等 傾 き 腐 食 地 盤 の 沈 下 軟 弱 石 綿 使 用 調 査 結 果 きしみ 耐 震 診 断 土 壌 汚 染 の 可 能 性 住 宅 性 能 評 価 売 り 主 が 記 入 出 売 来 り るにもかかわらずあまり 主 が 記 入 している 割 合 ( 記 回 答 入 数 がない / 平 均 項 回 目 答 数 ( 平 ) 均 回 答 数 57) 買 い 主 が 特 に 希 買 望 い する 主 が 項 記 目 入 ( を 平 希 均 望 回 している 答 数 160) 割 合 ( 回 答 数 / 平 均 回 答 数 ) ( 回 答 数 / 平 均 回 答 数 ) 給 湯 関 係 浴 室 設 備 一 式 厨 房 設 備 一 式 トイレ 設 備 一 式 空 調 関 係 洗 面 設 備 一 式 屋 内 屋 外 照 明 器 具 建 具 関 係 ( 網 戸 雨 戸 襖 障 子 等 ) 門 塀 フェンス 垣 根 等 洗 濯 用 防 水 パン カーテン カーテンレール 等 出 典 不 動 産 取 引 における 重 要 事 項 説 明 等 の 実 態 把 握 に 関 する 検 討 調 査 報 告 書 ( 平 成 24 年 度 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 ) 出 典 不 動 産 取 引 における 重 要 事 項 説 明 等 の 実 態 把 握 に 関 する 検 討 調 査 報 告 書 ( 平 成 24 年 度 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 ) 15
17 中 古 住 宅 取 引 における 消 費 者 の 不 安 中 古 住 宅 を 検 討 したにもかかわらず 購 入 しなかった 理 由 として 価 格 が 妥 当 なのか 判 断 できなかった リフォーム 費 用 やメンテナンス 費 で 割 高 になる 隠 れた 不 具 合 があるか 不 安 である 耐 震 性 や 断 熱 性 など 品 質 が 低 い といった 品 質 価 格 等 に 関 する 情 報 不 足 のほか 見 た 目 の 古 さ 汚 さといったリフォームで 解 消 される 点 を 挙 げる 消 費 者 が 多 い 中 古 住 宅 に 抵 抗 がある 理 由 (%) 新 築 住 宅 の 方 が 気 持 ちが 良 いから 55.2 中 古 住 宅 は 間 取 りや 仕 様 を 自 由 に 選 べないから 32.9 中 古 住 宅 の 方 が 耐 震 性 や 断 熱 性 等 の 品 質 が 低 いから 中 古 住 宅 のリフォーム 費 用 やメンテナンス 費 用 が 分 からないから リフォームにより 解 消 可 能 抵 抗 はない 15.3 中 古 住 宅 の 方 が 品 質 に 関 する 情 報 が 少 ないから 14.6 中 古 住 宅 の 方 が 保 証 やアフターサービスが 充 実 していないから 11.7 中 古 住 宅 の 方 が 価 格 の 妥 当 性 の 判 断 が 難 しいから 中 古 住 宅 の 方 が 住 宅 ローンや 税 制 面 で 不 利 だから 買 い 手 は 情 報 不 足 に 対 して 不 安 を 感 じている その 他 1.4 わからない 資 料 : 国 土 交 通 省 土 地 問 題 に 関 する 国 民 の 意 識 調 査 ( 平 成 23 年 度 )
18 インスペクション( 建 物 検 査 )の 認 知 利 用 状 況 住 宅 購 入 予 定 者 のうち 建 物 検 査 を 知 らなかった 割 合 は70.8% 購 入 経 験 者 においても 知 らない 割 合 が65.5% であり 建 物 検 査 の 認 知 度 が 低 く また 購 入 時 にも 情 報 提 供 がなされていない 可 能 性 が 高 い 一 方 で 購 入 予 定 者 で 建 物 検 査 を 利 用 すると 思 うと 答 えた 割 合 は63.0%に 達 したことや 購 入 経 験 者 で 現 在 は 必 要 性 を 感 じながら 購 入 時 に 検 査 を 利 用 しなかった 人 の 一 番 目 の 理 由 は 検 査 そのものを 知 らなかっ た で71.5%に 達 したことなどから 建 物 検 査 に 対 する 潜 在 的 なニーズは 高 いと 考 えられる 建 物 検 査 の 認 知 検 査 の 利 用 状 況 (A. 売 却 経 験 者 /B. 購 入 経 験 者 ) A. 売 却 経 験 者 (n=294) B. 購 入 経 験 者 (n=750) 知 っていた 購 入 したときから 知 っていた 購 入 したときは 知 らなかったが 今 は 知 っている 知 らなかった 45.6% 54.4% 知 らない 23.6% 10.9% 65.5% A. 売 却 経 験 者 (n=294) B. 購 入 経 験 者 (n=750) 建 物 検 査 を 利 用 した 検 査 は 利 用 して いないが 必 要 性 を 感 じた( 必 要 性 を 感 じている) 検 査 は 利 用 して いないし 必 要 性 も 感 じなかった ( 必 要 性 を 感 じて いない) 10.5% 20.4% 69.0% 5.5% 40.7% 53.9% C. 購 入 予 定 者 (n=2388) 知 っていた 知 らなかった 29.2% 70.8% 以 下 の 定 義 を 見 せた 上 で 建 物 検 査 の 認 知 を 尋 ねた 建 物 検 査 ここでいう 建 物 検 査 とは 売 買 しようとする 中 古 住 宅 について 蟻 害 や 腐 朽 腐 食 等 の 経 年 劣 化 により 構 造 安 全 性 や 雨 漏 り 等 に 対 する 防 水 性 が 損 なわれていない か 給 排 水 管 給 排 水 設 備 やその 他 の 設 備 機 器 等 が 日 常 生 活 上 支 障 なく 使 用 可 能 な 状 態 にあるかについて 現 況 調 査 を 行 うものを 指 します ただし 既 に 建 っている 住 宅 を 対 象 として 調 査 するものであるため 建 物 の 全 ての 部 分 を 網 羅 的 に 調 査 することは 困 難 であり 壁 等 を 剥 がしたりせずに 確 認 できる 範 囲 を 調 査 することとなります 購 入 経 験 者 で 検 査 の 必 要 性 を 感 じたが 利 用 しなかった 人 の 利 用 しなかった 一 番 目 の 理 由 は 検 査 そのものを 知 らなかったから で71.5%を 占 める 検 査 を 知 っていたら 利 用 した 可 能 性 がある 検 査 の 利 用 意 向 (C. 購 入 予 定 者 ) C. 購 入 予 定 者 (n=2388) 建 物 検 査 を 利 用 すると 思 う 必 要 性 を 感 じる が 検 査 は 利 用 しないと 思 う 特 に 必 要 性 を 感 じないし 検 査 も 利 用 しないと 思 う 63.0% 32.5% 4.5% 17
19 9 消 費 者 ニーズと 不 動 産 事 業 者 の 役 割 中 古 住 宅 購 入 検 討 者 のうち 不 動 産 会 社 からリフォームの 案 内 や 提 案 を 受 けた 約 8 割 が 中 古 を 購 入 一 方 中 古 住 宅 購 入 者 の 物 件 の 欠 点 の 説 明 物 件 構 造 に 関 する 知 識 情 報 公 開 等 への 期 待 と 満 足 度 とのギャップが 大 きく 仲 介 業 者 と 各 分 野 の 専 門 家 が 適 切 に 役 割 を 分 担 して 連 携 することが 今 後 重 要 したがって 既 存 住 宅 流 通 促 進 のために 仲 介 業 者 不 動 産 会 社 の 役 割 の 重 要 性 が 大 きいと 考 えられる 不 動 産 会 社 からのリフォームの 案 内 や 提 案 の 有 無 と 購 入 動 向 ( 対 中 古 住 宅 購 入 検 討 者 ) 案 内 提 案 あり 83.3% 16.7% 案 内 提 案 なし 61.2% 38.8% 0% 25% 50% 75% 100% 中 古 住 宅 購 入 新 築 住 宅 購 入 出 典 :リクルート 住 宅 総 研 住 宅 購 入 者 調 査 を 基 に 作 成 中 古 住 宅 の 購 入 前 期 待 順 位 と 購 入 後 満 足 順 位 のギャップ 購 入 前 期 待 購 入 後 満 足 ギャップ 物 件 の 欠 点 も 伝 えてくれること 3 位 15 位 -13 物 件 に 関 する 知 識 が 豊 富 1 位 12 位 -11 構 造 に 関 する 知 識 が 豊 富 9 位 18 位 -9 契 約 を 急 いだりしつこく 対 応 しない 2 位 11 位 -9 情 報 を 包 み 隠 さず 全 部 公 開 5 位 13 位 -8 中 古 住 宅 購 入 前 の 不 動 産 事 業 者 に 対 する 期 待 順 位 と 購 入 後 に 満 足 順 位 を 比 較 し 順 位 のギャップが 大 きかった 順 にならべたもの (H22 年 リクルート 住 宅 総 研 調 べ) 中 古 住 宅 の 購 入 者 は 不 動 産 事 業 者 に 物 件 やその 構 造 に 関 する 知 識 を 持 って 物 件 の 欠 点 も 含 めて 情 報 を 全 部 公 開 してもらいたいと 考 えており 自 らの 判 断 とタイミングで 購 入 に 至 りたいという 意 向 が 強 いものと 考 えられる 18
20 1. 我 が 国 のトレンドが 住 宅 市 場 に 与 える 影 響 と 方 向 性 2. 中 古 住 宅 市 場 を 取 り 巻 く 負 の 連 鎖 3. 負 の 連 鎖 断 絶 に 向 けた 取 組 4.まとめ 19
21 不 動 産 流 通 システム 改 革 による 我 が 国 の 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 けて ( 平 成 24 年 6 月 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 フォーラム 提 言 より) 不 動 産 流 通 市 場 の 現 状 誰 が 建 てたか 判 らない 修 繕 等 の 情 報 が 判 らない 耐 震 性 能 省 エネ 性 能 が 判 らない 劣 化 の 状 況 が 判 らない リフォームの 可 否 が 判 らない 不 動 産 業 者 からのリ フォーム 提 案 がない 価 格 の 妥 当 性 が 判 らない 価 格 の 相 場 が 判 らない 後 で 不 具 合 が 見 つかるのでは と 不 安 だ <カギを 握 る2つの 政 策 テーマ> 不 動 産 情 報 の 整 備 蓄 積 < 消 費 者 利 益 の 実 現 のための 不 動 産 取 引 の 透 明 性 効 率 性 の 向 上 > + 不 動 産 業 者 の 力 量 の 向 上 < 事 業 者 間 連 携 中 小 業 者 の 提 案 営 業 力 の 向 上 > = 中 古 住 宅 流 通 リフォーム 市 場 の 倍 増 を 目 指 す 不 動 産 流 通 システム 改 革 の 実 施 物 件 情 報 の 収 集 履 歴 情 報 等 の 蓄 積 情 報 提 供 内 容 の 充 実 物 件 調 査 説 明 (インスペクション 価 格 査 定 )の 対 応 強 化 売 買 契 約 前 の リフォームや リノベーション 提 案 の 充 実 売 買 契 約 時 の 価 格 の 妥 当 性 確 認 方 法 の 充 実 引 渡 し 後 の アフターサービス 保 証 ( 瑕 疵 保 険 )の 充 実 不 動 産 流 通 システム 改 革 のための5つの 柱 1. 消 費 者 にとって 必 要 な 情 報 の 整 備 提 供 1 住 宅 性 能 など 市 場 流 通 時 の 物 件 情 報 の 充 実 2 修 繕 履 歴 など 不 動 産 に 係 る 情 報 ストックの 整 備 2. 不 動 産 の 価 格 の 透 明 性 の 向 上 建 物 評 価 手 法 の 見 直 し(リフォーム 改 修 等 の 査 定 への 反 映 ) と 金 融 機 関 など 取 引 関 係 者 への 普 及 レインズ( 指 定 流 通 機 構 )による 情 報 提 供 の 充 実 成 約 価 格 情 報 履 歴 情 報 地 価 情 報 等 を 組 み 合 わせた 仕 組 みの 検 討 5. 住 み 替 え 支 援 など 多 様 な 手 段 による 既 存 ストックの 流 動 化 の 促 進 インスペクション( 建 物 検 査 )に 関 する 仕 組 みの 整 備 ストックの 再 生 循 環 活 用 の 促 進 消 費 者 ニーズへの 適 確 な 対 応 不 動 産 事 業 者 のコンサルティング 機 能 の 向 上 等 に 係 る 施 策 の 実 施 による 不 動 産 流 通 システムの 構 築 4. 宅 地 建 物 取 引 業 者 及 び 従 業 者 の 資 質 の 向 上 消 費 者 保 護 のための 取 引 主 任 者 従 業 者 の 教 育 制 度 の 充 実 不 動 産 鑑 定 評 価 の 活 用 事 業 者 が 使 用 する 建 物 価 格 査 定 マニュアル の 精 緻 化 活 用 の 促 進 3. 先 進 的 な 不 動 産 流 通 ビジネスモデル の 育 成 支 援 と 成 功 事 例 の 普 及 事 業 者 間 連 携 の 推 進 定 期 借 家 制 度 等 の 活 用 による 住 み 替 えなど 住 まいに 関 する 多 様 な 提 案 20
22 中 古 住 宅 の 流 通 促 進 活 用 に 関 する 研 究 会 報 告 書 (25 年 6 月 公 表 ) 概 要 平 成 25 年 3 月 以 降 3 回 の 会 合 と2 回 の 勉 強 会 を 開 催 学 識 経 験 者 の 議 論 に 加 え 売 り 手 買 い 手 等 各 種 市 場 関 係 者 の 声 を 聴 き それら 事 業 者 共 通 の 課 題 (1 建 物 評 価 の 課 題 2 流 通 市 場 の 課 題 3 住 宅 金 融 の 課 題 )に 絞 りこんで 検 討 中 古 住 宅 の 建 物 価 値 が 適 切 に 評 価 され 維 持 保 全 等 で 建 物 の 資 産 価 値 が 維 持 向 上 すれば ローンが 組 みづらい 一 定 年 齢 以 上 でも 売 却 等 を 通 じ 原 資 を 確 保 でき 住 み 替 えの 可 能 性 拡 大 住 み 替 え 可 能 性 が 高 まれば 住 宅 需 要 全 般 が 拡 大 し 新 築 市 場 にも 正 の 効 果 が 期 待 木 造 戸 建 は 約 20 年 で 価 値 ゼロという 建 物 評 価 の 常 識 を 中 古 住 宅 流 通 市 場 と 担 保 評 価 ( 金 融 サイド)が 共 有 近 年 の 戸 建 て 住 宅 取 引 賃 貸 市 場 において 築 30 年 以 上 の 物 件 のウェイトが 大 幅 に 増 大 しており 上 記 のような 評 価 のあり 方 は 利 用 実 態 を 反 映 していない こうした 評 価 の 影 響 もあり 日 本 における 住 宅 ストッ クが 住 宅 投 資 累 計 額 を 約 500 兆 円 下 回 るが 米 国 で はストック 額 が 投 資 累 計 額 を 上 回 る 再 調 達 原 価 の 精 緻 化 期 待 耐 用 年 数 の 算 出 により 適 切 な 建 物 評 価 を 目 指 した 原 価 法 の 抜 本 的 改 善 を 実 施 改 善 された 原 価 法 による 評 価 額 と 市 場 実 務 での 評 価 額 との 関 係 をDCF 法 等 で 検 証 リフォームによる 質 向 上 を 金 融 機 関 の 担 保 評 価 に 反 映 する 評 価 方 法 等 を 整 備 する 取 組 支 援 インスペクションの 普 及 促 進 瑕 疵 保 険 充 実 合 理 化 等 に 加 え 以 下 の 取 り 組 みによりラ ベリング 制 度 充 実 既 存 住 宅 を 長 期 優 良 住 宅 として 評 価 認 定 する 仕 組 みを 整 備 し インセンティフ 付 け 検 討 検 査 済 証 のない 中 古 住 宅 に 金 融 機 関 が 融 資 する 際 の 民 間 機 関 による 法 適 合 証 明 手 続 き 検 討 + 中 古 住 宅 流 通 時 適 確 なリフォームを 促 進 す る 先 進 的 取 組 に 対 し 支 援 策 検 討 リフォーム 事 業 を 実 施 する 買 取 再 販 事 業 者 に 対 し 流 通 税 の 軽 減 等 検 討 リフォームが 住 宅 取 得 後 に 行 われる 場 合 売 主 に よる 情 報 提 供 インセンティブを 付 与 しつつ 住 宅 ローン 減 税 等 の 特 例 適 用 検 討 事 業 者 間 連 携 によるワンストップサービス 等 の 取 組 強 化 中 古 住 宅 の 建 物 評 価 改 善 が 定 着 するた めには 担 保 評 価 の 改 善 も 必 要 一 方 建 物 評 価 改 善 で 戸 建 住 宅 の 建 物 部 分 が 担 保 対 象 になれば リハ ースモーケ ーシ 等 金 融 商 品 にも 大 き な 影 響 官 民 ラウンドテーブル ( 金 融 庁 主 催 )に おいて 高 齢 者 の 住 宅 資 産 をより 積 極 的 に 活 用 できるようにする 等 提 言 また 一 部 金 融 機 関 でも 新 たにリバースモーゲー ジ 商 品 を 発 表 JHF 民 間 金 融 機 関 不 動 産 事 業 者 等 による 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテー ブル( 仮 称 ) )を 設 置 し 建 物 評 価 改 善 等 の 政 策 情 報 や 関 連 金 融 商 品 充 実 等 に 関 し 情 報 交 換 21
23 これからの 中 古 住 宅 流 通 市 場 買 い 主 良 い 中 古 住 宅 が 判 別 できるように 取 引 の 円 滑 化 保 険 などのリスクヘッジ 手 法 を 使 いやすく 建 物 評 価 20 年 でゼロにならない 建 物 評 価 中 古 住 宅 市 場 より 透 明 性 の 高 い 市 場 に 情 報 提 供 体 制 の 整 備 消 費 者 ニーズに 応 え るサービスの 提 供 あるべき 建 物 評 価 の 検 討 売 主 ( 所 有 者 ) よい 管 理 がされた 住 宅 が 適 切 に 評 価 されるように( 資 産 価 値 を 持 つように) 物 件 の 情 報 が 買 い 主 にちゃん と 伝 わるように 持 ち 家 の 資 産 価 値 を 生 かし ライフステージに 応 じた 住 み 替 えがよ り 行 いやすくなるように 情 報 提 供 の 促 進 22
24 新 たな 建 物 評 価 手 法 の 構 築 普 及 平 成 25 年 度 予 算 20 百 万 円 課 題 施 策 効 果 建 物 の 相 場 品 質 がわからない 築 年 数 のみを 基 準 とした 建 物 評 価 が 一 般 的 (メンテナンスをしても 建 物 評 価 に 適 正 に 反 映 されない) 日 本 の 建 物 の 平 均 築 後 滅 失 年 数 は27 年 築 後 20~25 年 で 建 物 評 価 はほぼ0に( 住 宅 は 買 った 瞬 間 から 価 値 が 急 激 に 下 落 する 資 産 に) 1 本 来 あるべき 住 宅 の 使 用 価 値 に 関 する 調 査 2 中 古 住 宅 取 引 関 係 者 への ヒアリング 調 査 3 不 動 産 取 引 関 係 者 消 費 者 が 納 得 できる 建 物 評 価 手 法 の 確 立 と 不 動 産 取 引 関 係 事 業 者 への 普 及 促 進 ( 売 主 ) 適 切 なメンテナンスの 実 施 により 資 産 価 値 を 維 持 した 状 態 で 住 宅 売 却 が 可 能 ( 買 主 ) 建 物 の 品 質 に 応 じた 適 正 な 価 格 での 住 宅 の 取 得 が 可 能 ( 宅 建 業 者 ) 取 引 当 事 者 に 対 して 建 物 品 質 に 応 じた 合 理 的 な 価 格 の 根 拠 を 明 示 可 能 ( 金 融 機 関 ) 建 物 の 品 質 に 応 じた 与 信 判 断 が 可 能 となり 住 宅 ローン 市 場 規 模 が 拡 大 する 可 能 性 中 古 住 宅 流 通 市 場 の 適 正 化 活 性 化 施 策 のイメージ 平 成 25 年 度 の 施 策 本 来 あるべき 住 宅 の 使 用 価 値 に 関 する 調 査 中 古 住 宅 取 引 関 係 者 へのヒアリング 調 査 新 たな 建 物 評 価 手 法 に 関 する 指 針 の 構 築 平 成 26 年 度 の 施 策 ( 予 定 ) 価 格 査 定 マニュアルの 改 訂 中 古 住 宅 取 引 関 係 者 への 普 及 促 進 新 たな 建 物 評 価 手 法 に 基 づく 取 引 の 普 及 住 宅 の 現 状 の 市 場 価 値 建 物 土 地 価 格 リフォームをしても 価 値 の 下 落 ペースが 変 わらない メンテナンス 状 況 によって は 建 物 がマイナス 価 値 評 価 となる 場 合 もある 20~25 年 築 年 築 後 20~25 年 で 建 物 価 値 は0 建 物 土 地 本 来 あるべき 住 宅 の 使 用 価 値 価 格 適 正 なメンテナンスをすれば 価 値 が 上 昇 し 資 産 価 値 が 維 持 される 実 際 の 使 用 価 値 で 評 価 宅 地 建 物 取 引 業 者 ( 建 物 の 品 質 に 応 じた 査 定 ) 金 融 機 関 ( 適 正 な 与 信 判 断 による 融 資 ) 売 主 ( 自 宅 の 資 産 価 値 の 維 持 ) 買 主 ( 適 正 価 格 での 住 宅 取 得 ) 20~25 年 築 年 誰 もが 納 得 できる 中 古 住 宅 流 通 市 場 の 確 立 23
25 中 古 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 手 法 の 改 善 のあり 方 検 討 委 員 会 について 設 置 の 趣 旨 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 に 向 けて 各 種 施 策 を 検 討 した 不 動 産 流 通 市 場 活 性 化 フォーラム においては 中 古 住 宅 流 通 市 場 の 活 性 化 のため に 築 年 数 のみを 基 準 とした 建 物 評 価 基 準 ( 手 法 )の 見 直 しの 必 要 性 が 指 摘 されたところ また 中 古 住 宅 の 流 通 促 進 活 用 に 関 する 研 究 会 においても 中 古 住 宅 の 適 切 な 建 物 評 価 を 目 指 した 評 価 手 法 の 抜 本 的 な 改 善 の 必 要 性 が 指 摘 され 見 直 しに 係 る 基 本 的 な 課 題 と 方 向 性 について 一 定 の 整 理 がなされたところ さらに 日 本 再 興 戦 略 においても 日 本 産 業 再 興 プラン (5. 立 地 競 争 力 の 更 なる 強 化 4 都 市 の 競 争 力 の 向 上 ) 戦 略 市 場 創 造 プラン (1. 国 民 の 健 康 寿 命 の 延 伸 (2) 個 別 の 社 会 像 と 実 現 に 向 けた 取 組 3 病 気 やけがをしても 良 質 な 医 療 介 護 へのアクセスにより 早 く 社 会 に 復 帰 で きる 社 会 ) 中 の 施 策 として 既 存 住 宅 の 建 物 評 価 に 係 る 指 針 策 定 が 掲 げられているところ 今 般 上 記 研 究 会 で 整 理 された 課 題 や 方 向 性 を 踏 まえ 建 物 の 使 用 価 値 を 適 正 に 反 映 できる 建 物 評 価 手 法 の 整 備 に 向 け 中 古 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 手 法 の 改 善 のあり 方 及 び 具 体 的 な 指 針 等 を 検 討 する 有 識 者 委 員 会 を 設 置 する 委 員 < 座 長 > 吉 田 倬 郎 工 学 院 大 学 建 築 学 部 建 築 学 科 教 授 < 委 員 > 市 川 三 千 雄 ( 公 社 ) 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 専 務 理 事 小 松 幸 夫 早 稲 田 大 学 理 工 学 術 院 創 造 理 工 学 部 建 築 学 科 教 授 中 北 均 ( 一 社 ) 不 動 産 流 通 経 営 協 会 運 営 委 員 会 委 員 長 中 島 正 夫 関 東 学 院 大 学 建 築 環 境 学 部 教 授 中 城 康 彦 明 海 大 学 不 動 産 学 部 教 授 北 條 誠 一 郎 ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 調 査 研 究 委 員 会 委 員 長 <オブザーバー> ( 一 財 ) 建 設 物 価 調 査 会 ( 独 ) 建 築 研 究 所 ( 公 財 ) 不 動 産 流 通 近 代 化 センター 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 企 画 課 国 土 交 通 省 住 宅 局 住 宅 生 産 課 国 土 交 通 省 国 土 技 術 政 策 総 合 研 究 所 < 事 務 局 > 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 不 動 産 業 課 国 土 交 通 省 住 宅 局 住 宅 政 策 課 ( 一 財 ) 日 本 不 動 産 研 究 所 検 討 スケジュール( 案 ) 第 1 回 委 員 会 平 成 25 年 8 月 28 日 第 2 回 委 員 会 平 成 25 年 11 月 12 日 第 3 回 委 員 会 平 成 25 年 12 月 頃 第 4 回 委 員 会 ( 最 終 ) 平 成 26 年 2 月 頃 主 な 検 討 事 項 中 古 住 宅 の 期 待 耐 用 年 数 の 導 出 について 中 古 住 宅 の 再 調 達 原 価 の 算 定 について 中 古 住 宅 に 係 る 建 物 評 価 手 法 の 指 針 策 定 について 24
26 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブルの 設 置 について 趣 旨 目 的 中 古 住 宅 流 通 に 携 わる 民 間 事 業 者 等 のいわゆる 実 物 サイドと 金 融 機 関 などの 金 融 サイドが 自 由 で 率 直 な 意 見 交 換 を 通 じて 中 古 住 宅 市 場 の 活 性 化 や 拡 大 に 向 けた 基 本 的 方 向 や 取 組 課 題 を 共 有 することを 目 的 として 不 動 産 事 業 者 金 融 機 関 住 宅 金 融 支 援 機 構 等 の 中 古 住 宅 流 通 市 場 関 係 者 等 の 参 加 を 得 て 中 古 住 宅 市 場 活 性 化 ラウンドテーブル を 開 催 する 委 員 < 委 員 > 青 木 宏 之 ( 一 社 )JBN 会 長 池 田 重 人 ( 株 ) 常 陽 銀 行 営 業 推 進 部 担 当 部 長 兼 総 合 金 融 サービス 室 長 池 本 洋 一 ( 株 )リクルート 住 まいカンパニー SUUMO 編 集 長 議 論 の 内 容 ( 予 定 ) (1) 中 古 住 宅 の 建 物 評 価 改 善 等 の 取 組 を 中 古 住 宅 流 通 市 場 と 金 融 市 場 に 定 着 さ せるための 方 策 1 今 後 策 定 予 定 の 新 たな 建 物 評 価 手 法 の 策 定 に 当 たって 必 要 な 改 善 点 2リフォーム 等 による 建 物 価 値 の 向 上 を 新 たな 建 物 評 価 手 法 に 反 映 させる 方 法 3 新 たな 建 物 評 価 手 法 におけるインスペクションの 活 用 方 策 上 野 宏 ( 一 社 ) 信 託 協 会 専 務 理 事 3 新 たな 建 物 評 価 手 法 におけるインスペクションの 活 用 方 策 内 山 博 文 ( 一 社 )リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 熊 倉 隆 治 ( 公 社 ) 日 本 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 副 会 長 黒 岩 幹 夫 ( 一 社 ) 住 宅 リフォーム 推 進 協 議 会 監 事 環 境 整 備 委 員 会 委 員 長 河 村 正 人 ( 独 法 ) 住 宅 金 融 支 援 機 構 理 事 長 代 理 七 條 博 明 ( 株 ) 三 菱 東 京 UFJ 銀 行 リテール 業 務 部 長 髙 木 伸 ( 一 社 ) 全 国 銀 行 協 会 常 務 理 事 髙 村 英 有 東 急 リバブル( 株 ) 取 締 役 執 行 役 員 統 括 部 長 (3)その 他 ラウンドテーブル 参 加 者 が 提 起 する 取 組 課 題 谷 川 和 路 三 菱 UFJ 信 託 銀 行 ( 株 ) 経 営 企 画 部 協 会 担 当 部 長 中 林 昌 人 優 良 ストック 住 宅 推 進 協 議 会 代 表 幹 事 事 務 局 長 西 川 和 孝 近 畿 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 会 長 スケジュール 本 田 伸 孝 ( 株 ) 金 融 財 政 総 合 研 究 所 取 締 役 前 田 一 夫 ( 一 社 ) 住 宅 性 能 評 価 表 示 協 会 制 度 普 及 委 員 会 委 員 長 森 本 浩 ( 一 社 ) 全 国 サービサー 協 会 専 務 理 事 和 氣 猛 仁 ( 公 社 ) 全 国 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 連 合 会 副 会 長 (2) 高 齢 化 ストック 社 会 を 見 据 えた 中 古 住 宅 関 連 金 融 商 品 のあり 方 1 新 たな 建 物 評 価 手 法 の 導 入 等 を 踏 まえた 新 たな 金 融 商 品 の 可 能 性 2 戸 建 賃 貸 住 宅 市 場 の 拡 大 活 性 化 を 踏 まえた 金 融 ビジネス 拡 大 の 可 能 性 3リフォームローン リフォーム 一 体 型 ローンに 関 する 事 業 者 (リフォーム 業 者 金 融 機 関 ) 間 連 携 の 可 能 性 など 平 成 25 年 度 及 び 平 成 26 年 度 の2ヵ 年 度 にかけて 開 催 ( 平 成 25/9/26 第 1 回 開 催 ) ラウンドテーブルの 議 論 は 自 由 で 率 直 な 意 見 交 換 を 目 指 すものであるが 議 論 の 過 程 で 有 意 かつ 実 施 可 能 な 提 案 意 見 が 出 た 場 合 は 関 係 者 間 で 速 やかに 実 行 に 移 すことを 検 討 各 年 度 末 に 議 論 の 概 要 を 記 載 した 報 告 書 を 取 りまとめ 予 定 <オブザーバー> 金 融 庁 監 督 局 銀 行 第 一 課 < 事 務 局 > 国 土 交 通 省 住 宅 局 25
27 不 動 産 流 通 市 場 における 情 報 ストック 整 備 提 供 方 法 の 充 実 平 成 25 年 度 予 算 40 百 万 円 性 能 品 質 履 歴 価 格 等 市 場 に 分 散 している 中 古 住 宅 取 引 に 必 要 な 不 動 産 情 報 を 効 率 的 に 集 約 管 理 し 消 費 者 が 求 める 情 報 を 適 時 適 切 に 提 供 できるシステムの 整 備 に 向 けた 検 討 を 行 う 現 状 課 題 1 < 情 報 の 非 対 称 性 > 購 入 希 望 者 に 必 要 な 情 報 が 提 供 されていない 2 < 事 業 者 の 過 大 な 負 担 > 仲 介 に 当 たり 宅 建 業 者 が 収 集 すべき 情 報 量 が 膨 大 3 < 成 約 情 報 のストックが 不 十 分 > 成 約 情 報 の 秘 匿 性 が 高 く 共 有 化 が 不 十 分 4 < 履 歴 情 報 ストックとの 連 携 活 用 不 足 > 時 間 軸 に 沿 った 情 報 提 供 が 不 十 分 物 件 情 報 登 録 ( 設 備 写 真 売 出 価 格 等 ) 土 地 総 合 情 報 ライブラリー 物 件 情 報 不 動 産 業 者 成 約 価 格 レインズ 物 件 情 報 連 携 集 約 < 情 報 ストック 整 備 のイメージ> レインズ レインズ レインズ レインズ 物 件 情 報 物 件 情 報 物 件 情 報 物 件 情 報 集 約 不 動 産 情 報 の 蓄 積 集 約 登 記 情 報 地 番 住 居 表 示 都 市 計 画 情 報 不 動 産 取 引 価 格 地 価 公 示 各 種 GI S 情 報 不 動 産 業 者 公 図 平 成 25 年 度 の 対 応 :システムの 基 本 構 想 づくり 1 不 動 産 流 通 促 進 の 観 点 に 立 ち 収 集 提 供 が 必 要 となる 情 報 項 目 の 整 理 2 分 散 している 各 種 情 報 の 効 率 的 集 約 の 可 能 性 と 方 法 の 確 認 3 成 約 情 報 の 共 有 の 是 非 と 収 集 集 約 の 方 法 の 検 討 4 住 宅 履 歴 修 繕 履 歴 の 情 報 とのリンクのあり 方 の 検 討 消 費 者 消 費 者 事 業 者 にとっての 効 果 < 物 件 探 しの 初 期 段 階 > レインズに 集 約 される 各 物 件 の 基 礎 的 な 情 報 を 不 動 産 業 者 を 通 じてタイムリーに 入 手 できる < 物 件 を 特 定 した 後 の 詳 細 な 検 討 段 階 > 物 件 取 得 を 最 終 的 に 判 断 する 上 で 欠 かせない 情 報 ( 修 繕 履 歴 公 図 等 )や 重 要 事 項 説 明 の 情 報 ( 登 記 情 報 都 市 計 画 情 報 等 )を 不 動 産 業 者 も 情 報 ストックシステムから 効 率 的 に 入 手 でき 事 務 負 担 の 軽 減 が 可 能 となる < 物 件 成 約 後 の 段 階 > 取 得 時 または 取 得 後 にリフォーム 等 を 行 った 履 歴 につい て 不 動 産 業 者 を 通 じて 情 報 ストックのシステムに 蓄 積 さ れることにより 長 期 的 な 資 産 価 値 の 把 握 や 将 来 的 に 売 却 を 検 討 する 際 の 情 報 整 備 が 可 能 となる 期 待 される 効 果 1 物 件 探 しの 初 期 段 階 詳 細 検 討 段 階 それぞれで 情 報 提 供 の 量 を 充 実 する とともに 提 供 のタイムリー 性 を 向 上 させることで 中 古 住 宅 取 引 に 臨 む 消 費 者 の 不 安 不 満 が 軽 減 される 2 情 報 入 手 の 手 間 が 簡 素 化 されることにより 不 動 産 業 者 のリフォームの 提 案 やローン 紹 介 等 より 高 度 広 範 囲 なサービス 提 供 を 促 進 する 平 成 32 年 度 までの 市 場 倍 増 に 向 け 情 報 流 通 面 での 環 境 を 充 実 26
28 東 日 本 レインズ 登 録 業 務 規 程 変 更 について 公 益 財 団 法 人 東 日 本 不 動 産 流 通 機 構 ( 以 下 機 構 という )は 会 員 のレインズの 適 切 な 利 用 を 確 保 するため レインズの 利 用 方 法 等 を 定 めている 登 録 業 務 規 程 を 一 部 変 更 し 平 成 25 年 10 月 1 日 より 施 行 主 な 変 更 点 正 当 な 事 由 のない 物 件 の 不 紹 介 の 禁 止 客 付 業 者 から 物 件 の 詳 細 な 照 会 等 があった 場 合 は 元 付 業 者 は 正 当 な 事 由 がある 場 合 を 除 いて 拒 否 してはならな い 旨 明 記 するとともに 機 構 による 処 分 事 由 として 物 件 の 不 紹 介 を 追 加 変 更 前 物 件 の 照 会 に 関 する 取 り 決 めはなし 元 付 業 者 は 正 当 な 事 由 がない 限 り 客 付 業 者 か らの 購 入 の 申 し 込 み 順 に 交 渉 しなければならない 旨 のみ 規 定 物 件 の 不 紹 介 は 機 構 が 行 う 注 意 戒 告 等 の 処 分 の 対 象 外 変 更 後 元 付 業 者 は 客 付 業 者 から 物 件 の 詳 細 な 照 会 等 があった 場 合 は 正 当 な 事 由 がある 場 合 を 除 いて 拒 否 してはならない 旨 追 加 正 当 な 事 由 のない 物 件 の 不 紹 介 を 機 構 が 戒 告 注 意 又 は 是 正 勧 告 ができる 事 由 と して 追 加 戒 告 又 は 注 意 処 分 の 場 合 は 氏 名 等 の 公 表 も あわせて 行 う レインズを 利 用 するためのユーザID パスワードの 第 三 者 への 貸 与 等 の 禁 止 隠 語 等 による 不 適 切 な 物 件 登 録 の 禁 止 等 レインズの 適 切 な 利 用 を 確 保 するための 規 程 の 追 加 不 適 切 な 行 為 を 行 った 会 員 に 対 する 機 構 の 是 正 勧 告 権 の 付 与 会 員 の 氏 名 等 の 公 表 対 象 となる 処 分 の 範 囲 拡 大 など 指 導 や 処 分 の 厳 格 化 等
29 既 存 住 宅 インスペクション ガイドライン (H25.6 公 表 )の 概 要 1. 策 定 の 背 景 目 的 インスペクション( 建 物 検 査 )の 現 状 消 費 者 の 中 古 住 宅 に 対 する 品 質 等 に 対 する 不 安 中 古 住 宅 売 買 時 のインスペクション サービスへのニーズの 高 まり 民 間 事 業 者 により 実 施 されている インスペクション といわれるサービスは 様 々 インスペクションの 利 用 : 中 古 住 宅 の 売 買 時 リフォーム 実 施 時 新 築 住 宅 入 居 時 現 場 で 検 査 等 を 行 う 者 の 技 術 力 ( 専 門 知 識 実 務 経 験 等 )や 検 査 の 範 囲 基 準 等 も 事 業 者 ごとに 様 々 中 古 住 宅 売 買 時 の 利 用 を 前 提 とした 基 礎 的 なインスペクションに 関 し 共 通 して 実 施 することが 望 ましい 事 項 を ガイドラインとしてとりまとめ 2.ガイドラインのポイント インスペクションに 対 する 共 通 認 識 の 形 成 普 及 の 促 進 適 正 なインスペクションの 誘 導 検 査 項 目 以 下 に 掲 げる 劣 化 事 象 等 の 有 無 を 確 認 1 構 造 耐 力 上 の 安 全 性 に 問 題 のある 可 能 性 が 高 い 劣 化 事 象 等 2 雨 漏 り 水 漏 れが 発 生 している 又 は 発 生 する 可 能 性 が 高 い 劣 化 事 象 等 3 設 備 配 管 に 日 常 生 活 上 支 障 のある 劣 化 等 が 生 じている 劣 化 事 象 等 検 査 方 法 目 視 計 測 を 中 心 とする 非 破 壊 による 検 査 原 則 破 壊 調 査 は 実 施 しない 検 査 人 資 格 の 有 無 だけでなく 実 務 経 験 講 習 受 講 等 により 必 要 な 能 力 を 確 保 一 定 の 資 格 ( 建 築 士 建 築 施 工 管 理 技 士 ) 実 務 経 験 ( 住 宅 の 生 産 検 査 調 査 等 )や 講 習 受 講 ( 修 了 考 査 )の 情 報 開 示 消 費 者 が 選 択 可 能 に 実 地 訓 練 により 必 要 な 能 力 の 確 保 を 図 る 既 存 住 宅 現 況 適 検 正 査 なインスペクションの の 手 順 誘 導 業 務 受 託 時 の 契 約 内 容 等 ( 検 査 人 検 査 業 務 実 施 上 の 留 意 事 項 中 立 性 に 関 する 情 報 )の 説 明 等 現 況 検 査 の 実 施 記 録 検 査 結 果 報 告 書 の 作 成 報 告 + 検 査 結 果 に 係 る 留 意 事 項 業 務 実 施 上 の 遵 守 事 項 情 報 開 示 関 係 法 令 の 遵 守 客 観 性 中 立 性 の 確 保 リフォーム 工 事 費 の 目 安 等 の 情 報 提 供 を 行 う 場 合 の 検 査 業 務 との 区 別 宅 建 業 建 設 業 リフォーム 業 を 営 んでいること 等 の 情 報 開 示 自 らが 売 主 となる 住 宅 についてはインスペクション 業 務 を 実 施 しないこと 等 広 告 勧 誘 の 適 正 化 依 頼 主 の 保 護 守 秘 義 務 検 査 人 や 中 立 性 等 の 情 報 開 示 ( 契 約 内 容 等 の 説 明 時 ホームページ 等 ) 28
30 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 商 品 ラインナップの 充 実 現 状 5 年 の 保 険 期 間 について 保 険 期 間 の 短 い 商 品 の 提 供 を 開 始 するなど 多 様 な 保 険 期 間 の 商 品 の 充 実 を 図 り 瑕 疵 保 険 の 利 用 促 進 を 図 る 瑕 疵 保 険 とフラット35の 適 合 証 明 に 係 る 各 検 査 についても その 合 理 化 を 検 討 する 売 主 が 宅 建 業 者 の 保 険 の 仕 組 み 宅 建 業 者 が 買 主 に 対 して 負 担 する 瑕 疵 担 保 責 任 を 履 行 することによって 生 じる 損 害 につ いて 保 険 金 を 支 払 う 保 険 料 戸 建 ( 延 床 面 積 120m2):7 万 ~8 万 円 程 度 共 同 住 宅 (RC4 階 建 て 20 戸 戸 あたり 平 均 面 積 75m2):85~110 万 円 程 度 保 険 金 の 支 払 い ( 業 者 倒 産 時 ) 売 買 契 約 買 主 売 主 ( 宅 建 業 者 ) 検 査 ( 建 築 士 ) 保 険 付 既 存 住 宅 保 険 金 の 支 払 い 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 保 険 加 入 手 続 き 売 買 契 約 検 査 保 証 依 頼 は 買 主 ( 予 定 者 )からも 可 能 売 主 が 宅 建 業 者 以 外 の 保 険 の 仕 組 み 買 主 売 主 ( 宅 建 業 者 以 外 ) 個 人 間 での 売 買 の 対 象 となる 住 宅 の 検 査 を 行 い 売 買 後 に 隠 れた 瑕 疵 が 発 見 された 場 合 に 保 証 する 検 査 機 関 の 保 証 責 任 について 保 険 を 支 払 う 保 険 料 戸 建 ( 延 床 面 積 120m2):7 万 ~7.5 万 円 程 度 共 同 住 宅 (RC4 階 建 て 20 戸 戸 あたり 平 均 面 積 75m2):110 万 円 程 度 保 険 金 の 支 払 い ( 業 者 倒 産 時 ) 売 買 契 約 保 証 検 査 検 査 保 証 依 頼 保 険 金 の 支 払 い 検 査 機 関 ( 保 証 者 ) 検 査 ( 建 築 士 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 法 人 保 険 加 入 手 続 き 保 険 申 込 実 績 ( 単 位 : 件 ) H21 年 度 H22 年 度 H23 年 度 H24 年 度 宅 建 業 者 販 売 タイプ 136 2,014 2,952 1,941 個 人 間 売 買 タイプ , 商 品 ラインナップの 充 実 売 主 宅 建 業 者 タイプ 赤 字 がH25に 追 加 個 人 間 売 買 タイプ 1 保 険 期 間 5 年 保 険 金 額 1000 万 円 1 保 険 期 間 5 年 保 険 金 額 1000 万 円 2 保 険 期 間 2 年 保 険 金 額 500 万 円 2 保 険 期 間 1 年 保 険 金 額 500 万 円 3 保 険 期 間 2 年 保 険 金 額 1000 万 円 3 保 険 期 間 1 年 保 険 金 額 1000 万 円 29 29
31 既 存 住 宅 売 買 ( 個 人 間 売 買 ) 瑕 疵 保 険 の 一 部 審 査 省 略 について 売 主 が 宅 建 業 者 以 外 の 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 の 仕 組 み 通 常 二 つの 現 場 検 査 が 必 要 ( 一 社 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 協 会 が 実 施 する 講 習 を 受 講 修 了 し 協 会 に 登 録 された 建 築 士 ( 建 築 士 事 務 所 に 所 属 )が 検 査 機 関 ( 検 査 事 業 者 )としての 検 査 ( 上 図 の 青 矢 印 の 検 査 )を 実 施 する 場 合 は 保 険 法 人 の 現 場 検 査 ( 上 図 の 赤 矢 印 の 検 査 )を 書 面 審 査 化 (= 利 用 者 の 負 担 等 が 軽 減 ) 既 存 住 宅 現 況 検 査 技 術 者 講 習 ( 既 存 住 宅 インスペクション 講 習 ) 主 催 :( 一 社 ) 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 協 会 受 講 対 象 : 建 築 士 事 務 所 に 所 属 する 建 築 士 登 録 受 託 性 能 評 価 機 関 に 所 属 する 建 築 士 講 習 スケジュール( 第 1 回 ): 平 成 25 年 11 月 20 日 ~12 月 13 日 全 国 10ヶ 所 で 開 催 協 会 ホームページ: 30
32 買 い 主 のリテラシー 向 上 重 要 事 項 説 明 書 の 事 前 配 布 に 対 して 十 分 に 認 識 していない 一 般 消 費 者 が 半 数 も 存 在 している 重 要 事 項 説 明 書 の 事 前 配 布 時 に 同 時 配 布 された 書 類 がある 場 合 には 同 時 配 布 された 書 類 がない 場 合 と 比 べ 当 該 重 要 事 項 説 明 書 に 対 する 一 般 消 費 者 の 理 解 度 が 高 くなっている 重 要 事 項 説 明 書 の 事 前 配 布 に 対 する 認 識 について ( 一 般 消 費 者 回 答 ) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 同 時 配 布 された 書 類 による 重 要 事 項 説 明 書 に 対 する 理 解 度 の 違 い ( 一 般 消 費 者 回 答 ) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 新 築 戸 建 住 宅 同 時 に 配 布 された 書 類 がある 同 時 に 配 布 された 書 類 はない 中 古 戸 建 住 宅 新 築 集 合 住 宅 ( 分 譲 マンション) 不 動 産 取 引 の 全 体 がわかる 解 説 書 類 20.8 媒 介 業 務 の 種 類 や 内 容 についての 解 中 古 集 合 住 宅 ( 分 譲 マンション) 重 要 事 項 の 全 体 がわかる 解 説 書 類 賃 貸 住 宅 重 要 事 項 説 明 書 の 取 扱 いに 関 する 書 類 その 他 合 計 よく 理 解 できた ある 程 度 は 理 解 できた あまり 理 解 できなかった 全 く 理 解 できなかった はい いいえ わからない どちらでもない 出 典 不 動 産 取 引 における 重 要 事 項 説 明 等 の 実 態 把 握 に 関 する 検 討 調 査 報 告 書 ( 平 成 24 年 度 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 ) 出 典 不 動 産 取 引 における 重 要 事 項 説 明 等 の 実 態 把 握 に 関 する 検 討 調 査 報 告 書 ( 平 成 24 年 度 国 土 交 通 省 土 地 建 設 産 業 局 ) 重 要 事 項 説 明 書 に 対 する 消 費 者 の 認 知 度 理 解 度 は 十 分 ではないが 重 要 事 項 説 明 書 の 解 説 書 類 等 様 々なツールを 活 用 することにより 買 い 主 の 住 宅 売 買 に 対 するリテラシーの 向 上 が 期 待 される 31
33 売 り 主 のリテラシー 向 上 売 り 主 が 告 知 書 を 記 入 するかどうか 判 断 するにあたっては 不 動 産 事 業 者 の 関 与 が 大 きく 影 響 している 業 界 においても 告 知 書 の 記 入 促 進 に 向 けた 独 自 の 取 組 みが 行 われている 売 主 が 告 知 書 を 記 入 しなかった 理 由 ( 一 般 消 費 者 回 答 ) 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% < 告 知 書 の 記 入 促 進 に 向 けた 業 界 の 取 組 み 例 > 住 宅 履 歴 や 隠 れた 瑕 疵 を 明 確 にする 必 要 がない 住 宅 履 歴 や 隠 れた 瑕 疵 が 明 確 になると 売 却 価 格 にマイナスの 影 響 がある 買 主 が 希 望 しなかった 不 動 産 会 社 が 提 示 しなかった 23.6% 27.3% 32.7% 34.5% 知 人 友 人 等 に 相 談 した 告 知 書 記 入 のための 知 識 不 足 7.3% 9.1% その 他 1.8% 売 主 が 告 知 書 を 記 入 した 理 由 ( 一 般 消 費 者 回 答 ) 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 住 宅 の 履 歴 や 隠 れた 瑕 疵 を 明 確 にして 売 却 したかった 住 宅 の 履 歴 や 隠 れた 瑕 疵 が 明 確 になり 売 却 価 格 にプラスの 影 響 がある 24.2% 52.0% 不 動 産 会 社 に 勧 められた 64.3% 業 界 団 体 が 定 めた 告 知 書 様 式 の 一 例 知 人 友 人 に 勧 められた 4.3% 買 い 主 に 要 求 された その 他 1.4% 0.7% 不 動 産 事 業 者 が 売 り 主 へ 告 知 書 の 記 入 に 関 して 適 切 なアドバイスをすることで 売 り 主 の 住 宅 売 買 に 対 するリテラシーの 向 上 が 期 待 される 32 出 典 国 土 交 通 省 住 宅 局 既 存 住 宅 の 消 費 者 間 売 買 における 売 主 の 情 報 提 供 のあり 方 等 に 関 する 調 査 報 告 書 ( 平 成 22 年 3 月 )
34 事 業 者 間 連 携 による 不 動 産 流 通 システム 改 革 の 推 進 平 成 24 年 度 予 算 1.2 億 円 平 成 25 年 度 予 算 1.0 億 円 宅 建 業 者 と 関 連 事 業 者 の 連 携 によるワンストップサービスの 提 供 を 促 進 することで 消 費 者 が 中 古 住 宅 を 安 心 して 取 引 できる 環 境 を 整 備 し 不 動 産 流 通 市 場 の 活 性 化 を 図 る 課 題 施 策 効 果 中 古 住 宅 取 引 に 臨 む 消 費 者 はインスペクション( 建 物 検 査 ) リフォーム 鑑 定 評 価 等 多 様 なサービスを 望 んでいるが 仲 介 業 者 等 から 適 切 な 助 言 を 受 けられないケースがあり 中 古 住 宅 取 引 を 阻 害 する 要 因 となっている 宅 建 業 者 が リフォームやインスペクション 等 関 連 する 分 野 の 事 業 者 と 連 携 して 多 様 な 消 費 者 ニーズに 対 応 できる 体 制 ( 連 携 協 議 会 )を 構 築 し 新 たな 商 品 を 開 発 提 供 することにより 消 費 者 が 安 心 して 既 存 住 宅 の 取 引 を 行 うことができる 流 通 市 場 の 整 備 を 図 る 1 地 域 連 携 協 議 会 が 主 催 する 関 連 団 体 会 員 向 け 講 習 会 講 演 会 等 の 開 催 支 援 2 宅 建 業 者 と 関 連 事 業 者 の 連 携 による 中 古 流 通 活 性 化 に 向 けた 新 たな 取 組 みの 調 査 検 討 支 援 3 消 費 者 に 対 しワンストップでの 対 応 を 行 うことによる 新 たな 商 品 サービスの 開 発 提 供 支 援 4 各 協 議 会 の 成 功 事 例 課 題 の 共 有 化 と 新 たなビジネスモデルの 普 及 促 進 支 援 消 費 者 にとって リフォームやインスペクション 等 を 含 めたワンストップでのサービスが 提 供 されることとなり 取 引 の 透 明 性 効 率 性 が 確 保 された 環 境 の 下 中 古 住 宅 流 通 市 場 の 拡 大 につながることが 期 待 される 宅 建 業 者 やリフォーム インスペクション 等 の 事 業 者 にとっても 関 連 事 業 者 との 連 携 を 前 提 に 提 案 型 パッケージ 型 の 営 業 を 行 うなど 新 たな 顧 客 層 やビジネスチャンスの 開 拓 が 期 待 される < 対 象 事 業 のイメージ> リフォーム 業 者 不 動 産 鑑 定 業 者 アフターサーヒ ス 保 証 提 供 者 売 主 インスペクショ ン 業 者 宅 建 業 者 ローン 提 供 者 ( 地 方 銀 行 等 ) 買 主 事 業 者 間 連 携 によるワンストップサービスの 提 供 消 費 者 : 取 引 の 安 心 透 明 性 効 率 性 の 確 保 事 業 者 : 提 案 型 パッケージ 型 営 業 による 新 顧 客 層 ビジネスチャンスの 開 拓 中 古 住 宅 流 通 市 場 の 活 性 化 33
35 中 古 不 動 産 流 通 市 場 整 備 活 性 化 事 業 (14 協 議 会 )の 概 要 NO 応 募 事 業 者 名 ( 連 携 体 名 称 ) 提 案 事 業 内 容 主 な 構 成 メンバー( 予 定 を 含 む) 1 北 海 道 既 存 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 寒 冷 地 特 有 の 問 題 である 凍 結 や 雪 害 に 関 する 検 査 項 目 を 加 えた 建 物 検 査 の 普 及 ( 公 社 ) 北 海 道 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 北 海 道 本 部 ( 社 ) 北 海 道 不 動 産 鑑 定 士 協 会 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 住 宅 あんしん 保 証 北 海 道 税 理 士 会 札 幌 土 地 家 屋 調 査 士 会 ( 一 社 ) 北 海 道 建 築 技 術 協 会 他 東 北 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 首 都 圏 既 存 住 宅 流 通 推 進 協 議 会 甲 信 越 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 富 山 県 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 静 岡 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 既 存 住 宅 品 質 サポート センター( 愛 知 岐 阜 ) 近 畿 圏 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 ( 大 阪 京 都 滋 賀 和 歌 山 ) 関 西 不 動 産 流 通 活 性 化 連 携 協 議 会 ( 大 阪 京 都 滋 賀 和 歌 山 ) 建 築 住 宅 支 援 セン ター 協 議 会 ( 奈 良 ) 認 定 リフォーム 事 業 者 との 連 携 により 被 災 住 宅 を 含 めた 既 存 住 宅 に 必 要 な 改 修 リフォーム 耐 震 診 断 瑕 疵 保 険 などをスムーズに 提 供 連 携 関 連 事 業 者 のリテラシー 向 上 の 為 の 教 育 研 修 事 業 既 存 住 宅 流 通 市 場 において 連 携 に 適 した 建 築 事 業 者 の 認 定 瑕 疵 保 険 の 案 内 を 宣 言 する 仲 介 事 業 者 の 支 援 瑕 疵 保 険 や 住 宅 履 歴 等 一 定 の 条 件 を 満 たした 中 古 住 宅 の 認 定 制 度 を 普 及 宅 建 業 者 を 中 心 に 流 通 リフォーム 市 場 に 係 る 事 業 者 が 効 率 的 かつ 円 滑 に 連 携 できる 仕 組 みの 整 備 事 業 者 間 連 携 による 検 査 等 ワンストップサービスの 提 供 金 利 優 遇 を 含 めた 一 体 型 住 宅 リフォームローンの 普 及 検 査 調 査 等 のパック 商 品 やインターネットを 活 用 した 不 動 産 オークションの 普 及 を 通 じて 消 費 者 へ 安 心 安 全 な 不 動 産 を 提 供 インスペクションに 省 エネルギー や 防 犯 対 策 等 のサービスを 付 加 し 安 心 安 全 な 取 引 を 推 進 適 正 な 鑑 定 評 価 に 基 づくファイナンスが 講 じられる 仕 組 みを 構 築 瑕 疵 保 険 住 宅 履 歴 書 インスペクション リフォーム 等 のサービスをワンストッ プ 商 品 として 普 及 消 費 者 目 線 に 立 ったオーダーメード 型 パッケージ 型 でのサービス 提 供 自 治 体 等 と 連 携 し 消 費 者 向 けた 普 及 啓 発 資 質 向 上 活 動 を 広 域 的 に 実 施 消 費 者 の 安 心 安 全 な 不 動 産 取 引 をワンストップでのサポート 体 制 構 築 自 治 体 と 連 携 した 空 き 家 実 態 調 査 等 を 通 じたモデル 検 証 東 北 各 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 全 日 本 不 動 産 協 会 東 北 各 県 本 部 建 設 産 業 専 門 団 体 東 北 地 区 連 合 会 リノベーション 住 宅 推 進 協 議 会 東 北 部 会 東 北 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 各 県 建 築 士 会 各 県 建 築 士 事 務 所 協 会 地 方 銀 行 10 行 瑕 疵 保 険 法 人 5 社 他 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 東 京 神 奈 川 埼 玉 千 葉 ) 既 存 住 宅 インスペクター 教 育 研 究 会 の 構 成 員 ( 公 社 ) 東 京 都 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 一 社 ) 神 奈 川 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 一 社 ) 住 まい 教 育 推 進 協 会 ( 一 社 ) 伝 統 構 法 耐 震 評 価 機 構 他 甲 信 越 各 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 新 潟 県 コンサルティング 協 会 新 潟 県 宅 建 サポートセンター 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 ( 一 社 ) 長 野 県 建 築 士 事 務 所 Smile 住 宅 安 心 ネットワーク ( 一 社 ) 山 梨 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 全 宅 住 宅 ローン 山 梨 県 他 ( 社 ) 富 山 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 富 山 県 本 部 ( 公 社 ) 富 山 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 一 社 ) 富 山 県 古 民 家 再 生 協 会 ( 社 ) 富 山 県 建 築 士 事 務 所 協 会 富 山 県 マンション 管 理 士 会 ( 株 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 富 山 県 優 良 住 宅 協 会 北 陸 銀 行 富 山 第 一 銀 行 富 山 銀 行 北 陸 労 働 金 庫 富 山 信 用 金 庫 にいかわ 信 用 金 庫 富 山 県 他 ( 公 社 ) 静 岡 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 静 岡 県 本 部 ( 公 社 ) 静 岡 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 静 岡 県 土 地 家 屋 調 査 士 会 ( 一 社 ) 静 岡 県 古 民 家 再 生 協 会 ( 一 社 ) 静 岡 県 伝 統 資 材 再 生 機 構 静 岡 県 労 働 金 庫 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 日 本 住 宅 品 質 検 査 セン ター 日 本 長 期 住 宅 メンテナンス 有 限 責 任 事 業 組 合 アイジーコンサルティング UGRコーポレーション アットホーム エスクロー エージェント ジャパン 静 岡 宅 建 サポートセンター 他 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 愛 知 県 本 部 ( 公 社 ) 愛 知 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 あんしん 住 宅 保 証 ( 一 社 ) 愛 知 県 古 民 家 再 生 協 会 中 部 定 期 借 地 借 家 推 進 機 構 日 本 防 犯 住 宅 協 会 住 まい'S DEPO.ねっと ジャパンホームシールド 日 本 シェアリングライフ UGRコーポレーション 日 本 ホームインスペクターズ 協 会 エスクローエージェントジャパン 住 宅 相 談 センター 日 本 長 期 住 宅 メンテナンス トータルマネジメント 他 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 大 阪 京 都 滋 賀 和 歌 山 ) 大 阪 宅 建 サポートセンター 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 関 西 アーバン 銀 行 日 本 長 期 住 宅 メンテナンス ( 社 ) 大 阪 府 不 動 産 鑑 定 士 協 会 住 宅 情 報 ネットワーク ( 一 社 ) 日 本 住 宅 リフォーム 産 業 協 会 他 全 日 本 不 動 産 協 会 近 畿 地 区 協 議 会 ( 大 阪 京 都 滋 賀 和 歌 山 ) 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 住 宅 保 証 機 構 住 宅 あんしん 保 証 近 畿 若 手 不 動 産 鑑 定 士 の 会 関 西 消 費 者 連 合 会 日 本 ホームインスペクターズ 協 会 住 宅 長 期 保 証 支 援 センター 人 家 街 安 全 支 援 機 構 シーエムシー 一 級 建 築 士 事 務 所 他 ( 公 社 ) 奈 良 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 奈 良 県 本 部 奈 良 県 建 築 共 同 組 合 ( 一 社 ) 奈 良 県 建 築 士 会 ( 一 社 ) 奈 良 県 建 築 士 事 務 所 協 会 ( 公 社 ) 奈 良 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 南 都 銀 行 奈 良 信 用 金 庫 奈 良 中 央 信 用 金 庫 大 和 信 用 金 庫 京 都 銀 行 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 奈 良 新 聞 コミュニケーションズ 奈 良 県 橿 原 市 明 日 香 村 他 11 兵 庫 既 存 住 宅 活 性 協 議 会 耐 震 診 断 とインスペクションを 同 時 に 行 う 耐 震 インスペクション の 手 法 の 確 立 普 及 ( 一 社 ) 兵 庫 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 公 社 ) 全 日 本 不 動 産 協 会 兵 庫 県 本 部 ( 一 社 ) 兵 庫 県 建 築 士 事 務 所 協 会 ( 公 社 ) 兵 庫 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 公 社 ) 兵 庫 県 建 築 士 会 兵 庫 県 尼 崎 市 西 宮 市 芦 屋 市 他 12 不 動 産 コンシェルジュ 中 国 地 区 協 議 会 協 議 会 ホームページと 講 習 会 を 活 用 し 既 存 住 宅 の 質 の 向 上 や 流 通 の 促 進 多 様 なニーズに 対 応 した 魅 力 ある 中 古 住 宅 リフォームを 提 供 できる 担 い 手 の 育 成 中 国 各 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 住 宅 保 証 機 構 広 島 銀 行 全 宅 住 宅 ローン 中 国 労 働 金 庫 山 根 木 材 広 島 宅 建 他 13 四 国 中 古 住 宅 流 通 促 進 事 業 協 議 会 インスペクションや 住 宅 履 歴 等 を 盛 り 込 んだパッケージ 商 品 及 び 境 界 調 査 瑕 疵 保 険 のオプション 商 品 の 開 発 普 及 四 国 各 県 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 特 定 非 営 利 活 動 法 人 香 川 県 定 期 借 地 借 家 権 推 進 機 構 特 定 非 営 利 活 動 法 人 徳 島 県 定 借 推 進 機 構 ( 一 社 ) 住 まい 教 育 推 進 協 会 四 国 各 県 不 動 産 鑑 定 士 協 会 ( 一 社 ) 香 川 県 古 民 家 再 生 協 会 他 14 九 州 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 インスペクション 等 の 協 議 会 開 発 サービスを 各 県 の 先 導 モデル 事 業 者 を 通 じて 消 費 者 へ 普 及 中 古 住 宅 取 引 に 関 する 消 費 者 向 け 啓 蒙 教 育 活 動 の 展 開 宅 地 建 物 取 引 業 協 会 ( 福 岡 長 崎 大 分 宮 崎 鹿 児 島 沖 縄 ) ( 一 社 ) 九 州 沖 縄 不 動 産 鑑 定 士 協 会 連 合 会 エスクロー エージェント ジャ パン ハイアス&カンパニー グッドリフォームインフォ ホームリサーチ 東 京 日 本 住 宅 保 証 検 査 機 構 ハウスジーメン 住 宅 保 証 機 構 住 宅 あんしん 保 証 ( 一 社 )ハウスワランティ 福 岡 銀 行 大 分 銀 行 日 本 モーゲージサービス ( 一 社 ) 九 州 生 活 相 談 協 会 他 34
36 平 成 年 度 事 業 者 連 携 協 議 会 の 活 動 各 地 域 において インスペクションやリフォーム 等 の 関 連 事 業 者 と 宅 建 業 者 が 連 携 して 協 議 会 を 設 立 し 消 費 者 が 中 古 住 宅 取 引 に 係 る 種 々 のサービスを 利 用 しやすくなるよう パッケージ 商 品 の 開 発 や 人 材 育 成 を 通 じてワンストップのサービス 提 供 を 実 現 するビジネスモデルを 構 築 さらに 連 携 体 制 を 活 かし 空 家 の 流 通 等 の 地 域 課 題 の 解 決 や 中 古 住 宅 の 価 値 向 上 に 取 り 組 む 協 議 会 も 出 てきている パッケージ 商 品 の 開 発 < 近 畿 圏 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 > インスペクション 瑕 疵 保 険 リフォーム 見 積 もり 住 宅 履 歴 等 のサービスをパッ ケージ 商 品 ( ワンステート )を 開 発 提 供 開 始 < 富 山 県 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 > 金 融 機 関 との 連 携 により 金 利 優 遇 を 含 むリフォーム 一 体 型 住 宅 ローンの 開 発 提 供 開 始 金 利 優 遇 により 建 物 検 査 等 パッ ケージ 商 品 に 係 る 費 用 がカバーされる ケースもある 地 域 課 題 の 解 決 < 近 畿 圏 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 > 人 材 育 成 等 による 連 携 体 制 の 構 築 < 東 北 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 > 講 習 会 受 講 や 認 定 基 準 等 に 基 づき 協 議 会 の 認 定 を 受 けたリフォーム 事 業 者 が 宅 建 業 者 と 連 携 し サービスをスムーズに 提 供 する 体 制 を 構 築 < 首 都 圏 既 存 住 宅 流 通 推 進 協 議 会 > 既 存 住 宅 アドバイザー 講 習 会 等 により インスペクション 瑕 疵 保 険 等 の 知 識 を 有 し 流 通 場 面 で 連 携 可 能 な 人 材 を 育 成 し サービスの 提 供 体 制 を 整 備 中 古 住 宅 の 価 値 向 上 < 東 北 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 > <リフォーム 事 業 者 認 定 基 準 > 1 建 設 業 の 許 可 2 建 築 士 事 務 所 登 録 3 瑕 疵 保 険 検 査 会 社 への 登 録 4 建 設 工 事 賠 償 責 任 保 険 への 加 入 5 業 法 違 反 などの 指 導 の 有 無 6 耐 震 基 準 適 合 証 明 書 の 発 行 実 績 7フラット 適 合 技 術 者 の 在 籍 < 建 築 住 宅 支 援 センター 協 議 会 ( 奈 良 )> 明 日 香 村 等 自 治 体 と 連 携 し 空 き 家 のイ ンスペクションを 行 い その 結 果 を 公 開 し 空 き 家 の 流 通 を 促 進 < 四 国 中 古 住 宅 流 通 促 進 事 業 協 議 会 > 空 き 家 の 所 有 者 の 実 態 を 把 握 し 定 期 借 家 契 約 を 活 用 して 空 き 家 の 流 通 を 促 進 < 建 築 住 宅 支 援 センター 協 議 会 > < 甲 信 越 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 > インスペクション 瑕 疵 保 険 付 保 住 宅 履 歴 管 理 を 行 った 住 宅 を 良 品 R 住 宅 とし て 認 定 し 流 通 を 促 進 < 静 岡 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 > 売 り 物 件 に 瑕 疵 保 険 シロアリ 保 証 等 を 付 け 付 加 価 値 物 件 としてインターネット オークションでの 流 通 を 図 る < 甲 信 越 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 > 良 品 R 住 宅 必 須 条 件 インスペクション 中 古 住 宅 売 買 瑕 疵 担 保 保 険 住 宅 履 歴 情 報 の 蓄 積 管 理 普 及 にあたっては 地 域 の 宅 建 業 者 リフォーム 業 者 建 築 設 計 事 務 所 などによるサブ 組 織 良 品 R 住 宅 倶 楽 部 を 結 成 35
37 近 畿 圏 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 の 取 組 み 36
38 静 岡 不 動 産 流 通 活 性 化 協 議 会 の 取 組 37
39 富 山 県 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 の 取 組 地 元 金 融 機 関 との 提 携 により 通 常 の 優 遇 金 利 に 加 えて 協 議 会 優 遇 金 利 (~ 0.4%)を 設 定 一 部 金 融 機 関 では 協 議 会 専 用 商 品 を 開 発 し 商 品 提 供 を 開 始 協 議 会 優 遇 金 利 の 適 用 により ワンストップ 商 品 の 費 用 が カバーされる 等 金 銭 的 メリットも 図 られている 例 ) 金 利 の 年 間 支 払 額 : 1.6 万 円 減 額 金 利 の 総 支 払 額 : 48 万 円 減 額 基 本 セットプランAの 費 用 (52,600 円 )が 4 年 目 でカバーされる 借 入 金 1,506 万 円 ( 住 宅 1,000 万 円 リフォーム400 万 円 プランA6 万 円 その 他 100 万 円 ) 期 間 30 年 固 定 金 利 ( 協 議 会 優 遇 金 利 0.2%) 元 利 均 等 返 済 等 諸 条 件 設 定 によるシミュレーション < 連 携 金 融 機 関 の 融 資 条 件 > 条 件 項 目 / 金 融 機 関 A B C D E 中 古 住 宅 購 入 費 +リフォーム 費 一 体 型 住 宅 リフォームローン 融 資 額 ( 万 円 ) 3,000 2,000 2,500 10,000 6,000 融 資 期 間 ( 年 ) 築 後 経 過 年 数 の 考 慮 は? しない しない しない しない しない 変 優 遇 金 利 幅 (%) なし 動 当 協 議 会 優 遇 金 利 (%) なし 固 優 遇 金 利 幅 (%) なし 定 当 協 議 会 優 遇 金 利 (%) なし
40 甲 信 越 地 区 中 古 住 宅 流 通 促 進 協 議 会 の 取 組 み 良 品 R 住 宅 制 度 の 策 定 と 推 進 Rは 主 に Resale(リセール): 再 販 = 中 古 を 示 す 中 古 と 言 う 意 のイメージUPを 持 った 商 標 目 的 中 古 住 宅 流 通 リフォーム 市 場 の 担 い 手 の 育 成 を 図 りながら 地 域 事 情 を 反 映 した 消 費 者 ニーズに 対 応 で き 安 心 安 全 な 中 古 流 通 市 場 とリフォーム 市 場 の 環 境 整 備 と 運 営 方 法 の 構 築 主 な 取 組 住 宅 の 品 質 信 頼 性 等 を 認 定 する 良 品 R 住 宅 制 度 を 設 け 甲 信 越 地 区 の 中 古 住 宅 市 場 に 消 費 者 にとって 信 頼 のある 中 古 住 宅 を 提 供 良 品 R 住 宅 倶 楽 部 は 中 古 住 宅 流 通 市 場 の 改 革 という 社 会 性 の ある 事 業 に 率 先 して 取 り 組 む 意 識 の 高 い 不 動 産 業 者 工 務 店 リフォーム 業 者 ならびに 点 検 調 査 業 務 等 を 行 う 建 築 設 計 事 務 所 等 の 事 業 者 により 構 成 される 協 議 会 が 設 置 する 組 織 情 報 の 共 有 コンサルティング 能 力 知 識 技 術 向 上 倶 楽 部 に 所 属 する 事 業 者 は 地 域 に 密 着 した 不 動 産 業 者 を 主 体 に その 地 域 の 工 務 店 もしくはリフォーム 業 者 建 築 設 計 事 務 所 等 の2 社 以 上 とサブ 組 織 を 結 成 統 一 サービスの 提 供 サブ 組 織 は 連 携 協 調 し 地 域 消 費 者 に 対 する 適 切 かつ 迅 速 なコンサルティング 良 品 R 住 宅 制 度 の 定 めるサービス 提 供 消 費 者 ニーズに 対 応 した リフォーム リノベーション 提 案 をワンストップで 実 施 するとともに 良 品 R 住 宅 制 度 の 普 及 推 進 に 努 める 39
41 1. 我 が 国 のトレンドが 住 宅 市 場 に 与 える 影 響 と 方 向 性 2. 中 古 住 宅 市 場 を 取 り 巻 く 負 の 連 鎖 3. 負 の 連 鎖 断 絶 に 向 けた 取 組 4.まとめ 40
42 住 宅 流 通 市 場 活 性 化 が 目 指 す 住 宅 市 場 の 将 来 像 1 建 物 評 価 の 改 善 と 中 古 住 宅 流 通 促 進 により 売 却 による 中 古 住 宅 の 資 金 化 が 円 滑 に 行 われるようになれば ライフサイクルの 中 での 住 み 替 え 促 進 や 老 後 の 生 活 資 金 確 保 が 図 られる 現 状 住 宅 ( 建 物 ) 20 年 キャピタルロス 取 り 崩 せる 預 貯 金 がなけれ ば 住 み 替 え 資 金 が 不 足 土 地 代 土 地 代 土 地 代 しか 担 保 にならない 30 代 で 一 時 取 得 50 代 以 降 で 住 み 替 え を 検 討 後 期 高 齢 者 になり サービス 付 高 齢 者 住 宅 への 入 居 を 希 望 建 物 評 価 の 改 善 後 売 却 住 宅 A( 建 物 部 分 ) 住 宅 B( 建 物 部 分 ) 土 地 代 土 地 代 売 却 又 はリバース モーゲージ 建 物 部 分 が 担 保 一 次 取 得 時 の 資 産 形 成 に おいて 一 定 のローン 返 済 をしていれば 老 後 までの 住 み 替 え 生 活 資 金 を 確 保 30 代 で 一 時 取 得 50 代 以 降 家 族 構 成 の 変 化 等 で 住 み 替 え 後 期 高 齢 者 になった 際 の サービス 付 高 齢 者 住 宅 等 への 入 居 生 活 資 金 確 保 41
43 住 宅 流 通 市 場 活 性 化 が 目 指 す 住 宅 市 場 の 将 来 像 2 目 指 すべき 中 古 住 宅 流 通 市 場 1 事 業 者 から 消 費 者 ニーズに 沿 った 付 加 価 値 の 高 いサービスが 提 供 される 市 場 2 住 宅 が 価 値 を 維 持 し 国 民 資 産 の 保 全 形 成 につながる 市 場 3ライフステージに 応 じた 住 宅 需 要 を 喚 起 し 新 築 市 場 も 含 め 正 の 効 果 をもたらす 好 循 環 が 生 ま れる 市 場 スクラップ&ビルド 型 の 社 会 からストックを 最 大 限 活 用 できる 社 会 へ スクラップ&ビルド 型 ストック 活 用 型 新 築 解 体 建 物 は20 年 程 度 でゼロ 評 価 となり 良 い 物 を 長 く 使 うインセンティブがないため 新 築 老 朽 化 建 て 替 え の 連 続 とな る メンテナンス 修 繕 リフォーム 新 築 ( 建 替 え) 十 分 な 情 報 が 提 供 される 安 心 な 取 引 適 切 な 建 物 評 価 に 基 づく 取 引 メンテナンス 修 繕 新 築 解 体 いいものを 作 って 長 く 使 う リフォーム メンテナンス 修 繕 メンテナンス 修 繕 新 築 解 体 全 てのプレーヤーが 一 歩 ずつ 踏 み 出 すことで これまでの 常 識 を 打 破 全 国 の 協 議 会 における 宅 建 業 者 を 中 心 としたネットワーク 機 能 の 果 たす 役 割 は 大 きい 42
44 ( 参 考 ) 住 宅 関 連 の 制 度 変 更 について 消 費 税 率 引 上 げに 伴 う 経 過 措 置 住 宅 ローン 減 税 の 拡 充 すまい 給 付 金 相 続 税 制 改 革 43
45 住 宅 取 得 に 係 る 消 費 税 率 引 上 げと 経 過 措 置 消 費 税 率 は 現 行 の5%から8% 10%へ 段 階 的 に 引 上 げられる 予 定 です 住 宅 の 場 合 適 用 される 税 率 は 引 き 渡 しの 時 期 によって 判 断 されます 住 宅 は 契 約 から 引 き 渡 しまで 長 期 間 を 要 する 場 合 が 多 いため 税 率 引 上 げの6ヶ 月 前 の 指 定 日 までに 契 約 したものについては 引 渡 しが 税 率 引 上 げ 以 降 になっても 引 上 げ 前 の 税 率 を 適 用 す ることとされています 44
46 消 費 税 引 上 げに 伴 う 税 制 措 置 住 宅 ローン 減 税 の 拡 充 毎 年 の 住 宅 ローン 残 高 の1%を10 年 間 所 得 税 から 控 除 所 得 税 から 控 除 しきれない 場 合 翌 年 の 住 民 税 からも 一 部 控 除 住 宅 ローンの 借 入 を 行 う 個 人 単 位 で 申 請 消 費 税 引 上 げに 合 わせて 大 幅 に 拡 充 ( 消 費 税 8% 又 は10%を 負 担 した 方 を 対 象 ) 住 宅 ローンの 金 利 負 担 を 軽 減 するため 年 末 のローン 残 高 の1%を 所 得 税 ( 一 部 翌 年 の 住 民 税 )から10 年 間 控 除 する 制 度 自 らが 居 住 する 住 宅 の 取 得 に 際 し 引 上 げ 後 の 消 費 税 率 が 適 用 される 方 について 最 大 控 除 額 等 が 拡 充 されるとともに 平 成 29 年 12 月 の 入 居 まで 実 施 消 費 税 率 5%の 場 合 消 費 税 率 8% 又 は10%の 場 合 下 線 部 分 が 消 費 税 引 上 げ 後 の 変 更 点 控 除 対 象 借 入 限 度 額 控 除 率 控 除 期 間 所 得 税 からの 最 大 控 除 額 住 民 税 からの 控 除 上 限 額 控 除 対 象 借 入 限 度 額 控 除 率 控 除 期 間 所 得 税 からの 最 大 控 除 額 住 民 税 からの 控 除 上 限 額 2,000 万 円 (3,000 万 円 ) 1.0% 10 年 間 200 万 円 (300 万 円 ) 年 間 9.75 万 円 ( 前 年 課 税 所 得 5%) 4,000 万 円 (5,000 万 円 ) 1.0% 10 年 間 400 万 円 (500 万 円 ) 年 間 万 円 () 内 は 長 期 優 良 住 宅 低 炭 素 住 宅 の 場 合 前 年 分 の 所 得 税 から 控 除 しきれない 場 合 翌 年 度 の 住 民 税 から 控 除 される () 内 は 長 期 優 良 住 宅 低 炭 素 住 宅 の 場 合 前 年 分 の 所 得 税 から 控 除 しきれない 場 合 翌 年 度 の 住 民 税 から 控 除 される 個 人 間 ( 媒 介 )の 中 古 住 宅 売 買 の 場 合 は 消 費 税 率 5%の 場 合 の 措 置 を 適 用 主 な 要 件 1 自 らが 居 住 するための 住 宅 である( 引 渡 しから6ヶ 月 以 内 ) 2 床 面 積 が50m2 以 上 3 年 収 が3,000 万 円 以 下 4 住 宅 ローンの 借 入 期 間 が10 年 以 上 など 45
47 消 費 税 引 上 げに 伴 う 給 付 措 置 すまい 給 付 金 住 宅 取 得 に 係 る 給 付 措 置 についての 自 由 民 主 党 公 明 党 の 合 意 ( 平 成 25 年 6 月 26 日 ) 1. 給 付 額 2. 給 付 対 象 消 費 税 率 8% 時 収 入 額 の 目 安 収 入 額 の 目 安 給 付 額 425 万 円 以 下 30 万 円 425 万 円 超 475 万 円 以 下 20 万 円 475 万 円 超 510 万 円 以 下 10 万 円 消 費 税 率 10% 時 注 注 給 付 額 450 万 円 以 下 50 万 円 450 万 円 超 525 万 円 以 下 40 万 円 525 万 円 超 600 万 円 以 下 30 万 円 600 万 円 超 675 万 円 以 下 20 万 円 675 万 円 超 775 万 円 以 下 10 万 円 住 宅 を 新 築 又 は 新 築 住 宅 を 取 得 する 場 合 1 住 宅 ローンを 利 用 する 場 合 の 要 件 床 面 積 50m2 以 上 の 住 宅 施 工 中 等 に 検 査 を 実 施 し 一 定 の 品 質 が 確 認 された 住 宅 ( 例. 住 宅 瑕 疵 担 保 責 任 保 険 への 加 入 建 設 住 宅 性 能 表 示 制 度 を 利 用 等 ) 2 現 金 購 入 の 場 合 の 追 加 要 件 1に 加 え 以 下 に 該 当 する 住 宅 とし 50 才 以 上 で650 万 円 以 下 の 収 入 額 ( 目 安 )の 者 が 取 得 する 場 合 に 限 る 省 エネルギー 性 に 優 れた 住 宅 など 一 定 の 性 能 を 満 たす 住 宅 (フラット35Sの 基 準 に 適 合 する 住 宅 ) 中 古 住 宅 を 取 得 する 場 合 1 住 宅 ローンを 利 用 する 場 合 の 要 件 床 面 積 50m2 以 上 の 住 宅 現 行 耐 震 基 準 を 満 たす 住 宅 中 古 住 宅 売 買 時 等 に 検 査 を 受 け 品 質 が 確 認 された 住 宅 ( 例. 既 存 住 宅 売 買 瑕 疵 保 険 への 加 入 等 ) 注 標 準 的 な 世 帯 ( 夫 婦 及 び 中 学 生 以 下 の 子 2 人 )において 夫 が 住 宅 取 得 する 場 合 の 夫 の 収 入 額 の 目 安 実 際 の 給 付 に 当 たっては これを 踏 まえた 住 民 税 納 付 額 などの 客 観 的 基 準 によって 給 付 額 を 設 定 2 現 金 購 入 の 場 合 の 追 加 要 件 50 才 以 上 で650 万 円 以 下 の 収 入 額 ( 目 安 )の 者 が 取 得 する 場 合 に 限 る 3. 周 知 住 宅 ローン 減 税 の 拡 充 等 の 税 制 上 の 措 置 や 給 付 措 置 について 今 夏 より 速 やかに 説 明 会 等 を 行 い 周 知 に 万 全 を 期 するよう 政 府 に 求 める すまい 給 付 金 電 話 問 い 合 わせ 窓 口 ( ) 説 明 会 の 実 施 状 況 (9 月 16 日 時 点 ) 実 施 期 間 開 催 済 数 開 催 総 数 事 業 者 向 け 8 月 2 日 ~10 月 31 日 200 回 (25,513 人 ) 339 回 消 費 者 向 け 8 月 24 日 ~9 月 29 日 27 回 (2,887 人 ) 47 回 46
48 平 成 25 年 税 制 改 革 による 不 動 産 市 場 への 影 響 平 成 25 年 税 制 改 革 による 相 続 税 制 の 主 な 変 更 点 としては 基 礎 控 除 の 引 下 げ 最 高 税 率 引 上 げ 小 規 模 宅 地 等 の 特 例 拡 充 等 がある ( 平 成 27 年 1 月 以 後 の 相 続 について 適 用 ) 今 後 相 続 税 支 払 いの 原 資 確 保 のための 不 動 産 売 却 や 節 税 に 向 けた 不 動 産 購 入 運 用 等 不 動 産 に 関 する 市 場 の 変 化 が 発 生 すると 考 えられる ( ) 基 礎 控 除 の 引 き 下 げにより より 少 額 の 資 産 の 相 続 にお いても 基 礎 控 除 の 対 象 外 となる 可 能 性 があります 小 規 模 宅 地 等 についての 相 続 税 の 課 税 価 格 の 計 算 の 特 例 とは 被 相 続 人 等 の 居 住 の 用 に 供 されていた 宅 地 等 のうち 一 定 の 限 度 面 積 までの 部 分 について 相 続 税 の 課 税 価 格 に 算 入 すべき 価 額 の 計 算 上 一 定 の 割 合 を 減 額 する という 特 例 のこと ( 特 定 居 住 用 宅 地 等 における80% 減 額 等 ) 47
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