能勢町市街化調整区域における地区計画のガイドライン

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1 参 考 資 料 2 第 2 回 懇 談 会 (H ) 能 勢 町 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 のガイドライン 平 成 25 年 8 月 大 阪 府 豊 能 郡 能 勢 町

2 目 次 1.ガイドラインの 趣 旨 1 2. 地 域 づくりの 基 本 的 な 考 え 方 1 3. 地 区 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 1 4. 地 区 計 画 策 定 にあたっての 留 意 点 2 5. 対 象 外 区 域 2 6. 地 区 計 画 の 内 容 3 1) 地 区 計 画 において 定 める 内 容 3 (1) 地 区 計 画 の 目 標 3 (2) 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 に 関 する 方 針 3 (3) 地 区 施 設 及 び 地 区 整 備 計 画 3 2) 対 象 区 域 の 類 型 及 び 技 術 基 準 4 1 既 存 集 落 地 域 4 2 既 成 住 宅 開 発 地 域 4 3 幹 線 道 路 沿 道 地 域 5 4 市 街 化 区 域 隣 接 地 域 5 5 町 役 場 周 辺 地 域 5 7.その 他 5

3 能 勢 町 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 ガイドライン 1. ガイドラインの 主 旨 平 成 18 年 5 月 の 都 市 計 画 法 改 正 により 市 街 化 調 整 区 域 における 大 規 模 開 発 を 許 可 できる 規 定 が 廃 止 され 改 正 後 は 地 区 計 画 の 内 容 に 適 合 したものに 限 り 開 発 許 可 されることとなった 地 区 計 画 は 市 街 化 調 整 区 域 における 大 規 模 な 開 発 や 広 域 的 な 都 市 機 能 の 立 地 な どを 可 能 とするものであり その 内 容 によっては 都 市 機 能 の 拡 散 など 広 域 的 な 影 響 を 及 ぼすことも 懸 念 される このため 広 域 的 な 観 点 から 能 勢 町 の 目 指 す 都 市 像 と 土 地 利 用 のあり 方 及 びそ の 実 現 に 向 けて 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 の 考 え 方 を 盛 り 込 んだ 市 街 化 調 整 区 域 における 地 区 計 画 ガイドライン を 策 定 するものである 2. 地 域 づくりの 基 本 的 な 考 え 方 市 街 化 調 整 区 域 での 地 域 づくりについては 市 街 化 を 抑 制 する 区 域 という 市 街 化 調 整 区 域 の 基 本 理 念 を 堅 持 しつつ 緑 豊 かで 良 好 な 土 地 利 用 の 継 続 に 留 意 し 市 街 化 調 整 区 域 固 有 の 資 源 や 既 存 のストック( 豊 かな 自 然 環 境 美 しい 景 観 既 整 備 の 基 盤 施 設 など)を 活 かした 土 地 利 用 を 図 り その 魅 力 を 最 大 限 に 引 き 出 すもの とする 3. 地 区 計 画 の 基 本 的 な 考 え 方 市 街 化 を 抑 制 すべき 区 域 という 市 街 化 調 整 区 域 の 基 本 理 念 は 地 区 計 画 の 策 定 によってその 性 格 が 変 わるものではないこと 開 発 行 為 を 伴 う 地 区 計 画 については いたずらに 市 街 地 を 拡 大 しないよう その 必 要 性 周 辺 の 公 共 施 設 の 整 備 状 況 自 然 環 境 景 観 や 農 林 業 との 調 和 等 の 観 点 から 総 合 的 に 検 討 を 加 え 妥 当 と 認 められる 場 合 に 限 ること 地 区 計 画 は スプロール 化 の 防 止 周 辺 の 優 良 な 農 地 等 とも 調 和 した 良 好 な 居 住 環 境 の 形 成 や 保 全 地 域 コミュニティの 維 持 改 善 都 市 活 力 の 維 持 増 進 に 寄 与 するものであること 能 勢 町 第 5 次 総 合 計 画 能 勢 町 の 都 市 計 画 に 関 する 基 本 的 な 方 針 等 の 上 位 計 画 に 即 したものであること 必 要 となる 基 盤 施 設 が 対 象 地 区 内 やその 周 辺 に 配 置 された 又 は 配 置 される ことが 確 実 であり かつ 新 たな 行 政 投 資 を 行 う 必 要 がないこと 1

4 4. 地 区 計 画 策 定 にあたっての 留 意 点 区 域 面 積 が 原 則 0.5ha 以 上 の 規 模 のものを 対 象 とする 区 域 は 原 則 として 地 形 地 物 等 土 地 の 範 囲 を 明 示 するのに 適 切 なものに より 定 めることとし できるだけ 整 形 なものにすること また 必 要 以 上 に 区 域 を 広 げることのないようにすること 地 区 計 画 対 象 区 域 の 類 型 が 3 幹 線 道 路 沿 道 地 域 4 市 街 化 区 域 隣 接 地 域 及 び 5 町 役 場 周 辺 地 域 の 場 合 は 対 象 区 域 の 土 地 及 び 隣 接 地 について 所 有 権 者 及 び 関 係 権 利 者 の 同 意 があること 地 区 計 画 に 対 し 対 象 区 域 が 関 係 する 地 域 において 説 明 会 を 行 うこと 地 区 計 画 策 定 後 開 発 行 為 が 想 定 される 場 合 には このガイドラインに 示 す 事 項 や 開 発 協 議 等 で 必 要 とされる 事 項 ( 特 に 緑 地 公 園 調 整 池 等 )について も その 実 現 性 を 確 保 するための 措 置 をとること 併 せて 地 区 計 画 対 象 区 域 の 類 型 が 3 幹 線 道 路 沿 道 地 域 4 市 街 化 区 域 隣 接 地 域 及 び 5 町 役 場 周 辺 地 域 の 場 合 は 地 区 計 画 区 域 を 分 割 した 開 発 行 為 を 認 めないことや 工 区 設 定 を 認 めない 若 しくは 地 区 施 設 等 の 整 備 を 担 保 した 工 区 設 定 を 行 う ことなどにより 地 区 計 画 を 実 現 するための 措 置 をとること 地 区 計 画 に 地 区 整 備 計 画 を 定 める 場 合 は あわせて 建 築 条 例 を 策 定 する 市 街 化 調 整 区 域 の 有 する 特 性 に 配 慮 し ゆとりある 緑 豊 かな 土 地 利 用 や 周 辺 景 観 との 調 和 を 図 るため 最 低 敷 地 面 積 や 公 園 緑 地 の 規 模 緑 化 率 建 築 物 等 の 形 態 意 匠 などを 適 切 に 定 めること 地 区 計 画 の 策 定 にあたり 農 林 環 境 河 川 部 局 等 と 十 分 協 議 調 整 を 図 る こと 本 ガイドラインの6-2) 対 象 区 域 の 類 型 及 び 技 術 基 準 において 示 して いる 幹 線 道 路 沿 道 地 域 等 においては 定 期 借 地 権 等 での 立 地 が 考 えられるこ とから 借 地 期 間 終 了 後 を 見 据 え あらかじめ 開 発 許 可 権 者 と 協 議 を 行 い 個 別 開 発 が 行 われないような 措 置 を 地 区 計 画 に 定 めるなど 十 分 に 検 討 して おくこと 対 象 区 域 内 に 農 地 がある 場 合 は 農 地 法 に 基 づく 農 地 転 用 許 可 が 得 られるも のであること 5. 対 象 外 区 域 以 下 の 区 域 は 原 則 として 対 象 区 域 に 含 めないものとする (1) 農 業 振 興 地 域 の 整 備 に 関 する 法 律 に 規 定 する 農 用 地 区 域 (2) 優 良 農 地 ( 一 団 のまとまりのある 農 地 や 農 業 水 利 施 設 の 整 備 等 を 行 ったこと によって 生 産 性 が 向 上 した 農 地 等 良 好 な 営 農 条 件 を 備 えた 農 地 ) 及 びその 他 長 期 にわたり 農 地 として 保 全 すべき 土 地 の 区 域 (3) 流 通 業 務 市 街 地 の 整 備 に 関 する 法 律 に 規 定 する 流 通 業 務 地 区 及 び 流 通 業 務 団 地 (4) 集 落 地 域 整 備 法 に 規 定 する 集 落 地 域 (5) 大 阪 府 自 然 環 境 保 全 条 例 に 規 定 する 大 阪 府 自 然 環 境 保 全 地 域 大 阪 府 緑 地 環 2

5 境 保 全 地 域 (6) 都 市 緑 地 法 に 規 定 する 特 別 緑 地 保 全 地 区 (7) 近 畿 圏 の 保 全 区 域 の 整 備 に 関 する 法 律 に 規 定 する 近 郊 緑 地 保 全 区 域 (8) 森 林 法 に 規 定 する 保 安 林 保 安 林 予 定 森 林 保 安 施 設 地 区 保 安 施 設 地 区 予 定 地 (9) 地 すべり 等 防 止 法 に 規 定 する 地 すべり 防 止 区 域 (10) 土 砂 災 害 警 戒 区 域 等 における 土 砂 災 害 防 止 対 策 の 推 進 に 関 する 法 律 に 規 定 する 土 砂 災 害 特 別 警 戒 区 域 (11) 急 傾 斜 地 の 崩 壊 による 災 害 の 防 止 に 関 する 法 律 に 規 定 する 急 傾 斜 地 崩 壊 危 険 区 域 (12) 史 跡 名 勝 天 然 記 念 物 建 造 物 等 の 指 定 文 化 財 その 他 国 府 及 び 町 において 文 化 財 保 護 上 保 全 を 必 要 とする 区 域 (13) 溢 水 や 湛 水 等 の 発 生 のおそれのある 区 域 6. 地 区 計 画 の 内 容 1) 地 区 計 画 において 定 める 内 容 (1) 地 区 計 画 の 目 標 (2) 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 に 関 する 方 針 1 2 地 区 施 設 の 整 備 方 針 3 建 築 物 等 の 整 備 方 針 4その 他 当 該 区 域 の 整 備 開 発 及 び 保 全 に 関 する 方 針 (3) 地 区 施 設 及 び 地 区 整 備 計 画 1 地 区 施 設 に 関 する 事 項 道 路 の 配 置 及 び 規 模 公 園 緑 地 広 場 その 他 公 共 施 設 の 配 置 及 び 規 模 2 建 築 物 等 に 関 する 事 項 建 築 物 等 の 用 途 の 制 限 容 積 率 の 最 高 限 度 (200% 以 下 で 定 める) 建 蔽 率 の 最 高 限 度 (60% 以 下 で 定 める) 敷 地 面 積 の 最 低 限 度 建 築 物 等 の 高 さの 最 高 限 度 (15m 以 下 で 定 める) 3

6 2) 対 象 区 域 の 類 型 及 び 技 術 基 準 地 区 計 画 の 対 象 とする 区 域 は 以 下 の1~5のいずれかに 該 当 する 地 域 とし かつ それぞれの 技 術 基 準 に 適 合 すること 1 既 存 集 落 地 域 既 存 集 落 の 住 環 境 の 保 全 や 周 辺 環 境 との 調 和 地 域 のコミュニティの 維 持 改 善 などを 目 的 とするもの 建 築 物 が 連 たんし 戸 数 密 度 が 概 ね 10 戸 /ha 以 上 で 自 然 的 社 会 的 諸 条 件 から 一 体 的 な 日 常 生 活 圏 を 構 成 し 幅 員 6.5m 以 上 の 主 要 な 道 路 (なお 都 市 計 画 法 施 行 令 第 25 条 第 2 号 のただし 書 きに 該 当 する 場 合 は 同 法 施 行 規 則 第 20 条 の 2 に 定 める 道 路 )が 既 に 整 備 されてい る 集 落 ( 主 として 農 林 漁 業 者 が 居 住 する 既 存 集 落 を 除 く) 住 宅 系 用 途 を 基 本 (ただし 非 住 宅 系 用 途 について は 生 活 関 連 施 設 等 の 地 域 コミュニティの 維 持 改 善 に 資 するものに 限 定 する) 原 則 として 既 存 集 落 地 域 を 拡 大 しないものとする 2 既 成 住 宅 開 発 地 域 既 に 良 好 な 住 環 境 が 形 成 されている 既 成 の 住 宅 開 発 地 において その 住 環 境 の 保 全 や 周 辺 環 境 との 調 和 地 域 のコミュニティの 維 持 改 善 などを 目 的 とするも の 既 成 の 大 規 模 住 宅 開 発 地 ( 旧 ) 住 宅 地 造 成 事 業 に 関 す る 法 律 により 認 可 された 住 宅 地 住 宅 系 用 途 を 基 本 (ただし 非 住 宅 系 用 途 について は 生 活 関 連 施 設 等 の 地 域 コミュニティの 維 持 改 善 に 資 するものに 限 定 する) 原 則 として 既 成 住 宅 開 発 地 域 を 拡 大 しないものと する 4

7 3 幹 線 道 路 沿 道 地 域 幹 線 道 路 沿 道 のポテンシャルを 活 かし 地 域 経 済 の 活 性 化 等 を 目 的 とするもの 車 線 数 が 2 車 線 以 上 の 国 道 府 道 町 道 の 沿 道 である 地 区 非 住 宅 系 用 途 に 限 定 周 辺 の 土 地 利 用 を 考 慮 し 適 切 な 建 築 物 の 用 途 制 限 を 設 定 交 通 環 境 との 調 和 が 図 られること 住 居 系 を 除 く 近 隣 商 業 地 域 または 準 工 業 地 域 の 用 途 制 限 を 基 準 とする 4 市 街 化 区 域 隣 接 地 域 市 街 化 区 域 の 隣 接 地 区 で 既 に 無 秩 序 な 市 街 化 が 進 ん でいる 又 は 進 む 恐 れがある 地 区 で それらを 良 好 な 土 地 利 用 環 境 に 誘 導 することを 目 的 とするもの 市 街 化 区 域 内 の 基 盤 施 設 を 有 効 に 活 用 できる 地 区 地 区 全 域 が 市 街 化 区 域 から 概 ね 100m 以 内 の 区 域 隣 接 する 市 街 化 区 域 の 用 途 地 域 等 の 指 定 状 況 周 辺 の 土 地 利 用 を 考 慮 し 適 切 な 建 築 物 の 用 途 制 限 を 設 定 住 宅 系 用 途 と 非 住 宅 系 用 途 を 混 在 させないよう 適 切 に 区 域 を 区 分 5 町 役 場 周 辺 地 域 町 役 場 周 辺 における 良 好 な 住 宅 市 街 地 の 形 成 を 目 的 と するもの 地 区 全 域 が 町 役 場 から 概 ね 500m 以 内 の 区 域 周 辺 の 土 地 利 用 を 考 慮 し 適 切 な 建 築 物 の 用 途 制 限 を 設 定 住 宅 系 用 途 と 非 住 宅 系 用 途 又 は 低 層 住 宅 と 中 高 層 住 宅 を 混 在 させないよう 適 切 に 区 域 を 区 分 7. その 他 このガイドラインに 定 めるもののほか 必 要 な 事 項 は 町 長 が 別 に 定 めるも のとする このガイドラインは 平 成 25 年 8 月 1 日 から 施 行 する 5

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