練馬区

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1 練 馬 区 分 譲 マンション 実 態 調 査 報 告 書 概 要 版 平 成 24(2012) 年 3 月 練 馬 区

2 練 馬 区 分 譲 マンション 実 態 調 査 報 告 書 目 次 序 章 調 査 の 概 要 調 査 の 目 的 調 査 対 象... 1 第 1 章 実 態 調 査 の 概 要 実 態 調 査 の 方 法 調 査 期 間 集 計 に 用 いた 区 分 練 馬 区 のマンションの 建 物 特 性... 4 第 2 章 管 理 に 関 するアンケート 調 査 結 果 建 物 の 概 要 管 理 組 合 の 活 動 状 況 大 規 模 修 繕 の 取 り 組 み 建 替 え 老 朽 化 対 策 について 防 災 への 取 り 組 み 居 住 者 の 住 生 活 コミュニティについて マンション 管 理 に 必 要 な 行 政 の 支 援 第 3 章 調 査 結 果 からみた 特 性 と 課 題 課 題 の 整 理... 24

3 序 章 調 査 の 概 要 1. 調 査 の 目 的 練 馬 区 の 住 宅 のうち 約 7 割 が 分 譲 マンションを 含 む 共 同 住 宅 であり 一 般 的 な 居 住 形 態 として 定 着 している 共 同 住 宅 の 適 切 な 維 持 管 理 は 居 住 者 が 快 適 に 住 み 続 けること が 出 来 るだけでなく 良 好 な 住 宅 ストックの 形 成 を 図 る 上 でも 大 変 重 要 な 課 題 になって いる その 一 方 で 私 有 財 産 の 集 合 体 である 分 譲 マンションは 価 値 観 や 年 齢 所 得 の 異 な る 区 分 所 有 者 間 における 合 意 形 成 の 難 しさ 大 規 模 な 建 物 設 備 を 維 持 管 理 していく 上 での 専 門 性 賃 貸 化 や 利 用 形 態 の 混 在 など 戸 建 て 住 宅 とは 異 なる 課 題 を 抱 えている さらに 近 年 防 犯 防 災 への 対 応 居 住 者 間 または 地 域 とのコミュニティづくり 等 マンション 管 理 組 合 に 期 待 される 役 割 が 広 がってきている こうしたなか 練 馬 区 は 分 譲 マンション 管 理 セミナーの 開 催 をはじめ マンション に 関 する 様 々な 支 援 を 行 ってきたが 大 規 模 修 繕 や 建 替 え 時 期 を 迎 えるマンションの 増 加 耐 震 診 断 耐 震 改 修 の 推 進 居 住 者 の 高 齢 化 による 管 理 組 合 の 担 い 手 不 足 等 マンシ ョンを 取 り 巻 く 社 会 情 勢 の 変 化 に 対 応 した 支 援 の 充 実 を 図 ることが 必 要 となっている これまでのマンション 施 策 を 踏 まえつつ 新 たな 状 況 に 対 応 した 支 援 策 の 検 討 を 行 う ための 基 礎 的 な 資 料 を 得 ることを 目 的 に 区 内 に 所 在 する 全 ての 分 譲 マンションを 対 象 に マンションの 管 理 状 況 や 管 理 組 合 の 意 識 等 の 調 査 を 行 った 2. 調 査 対 象 区 内 に 所 在 する 平 成 23 年 10 月 までに 竣 工 したマンション 全 てとし 具 体 的 には マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 で 定 義 された マンション *1 に 該 当 する 建 物 のうち 以 下 の 条 件 に 該 当 するマンションを 調 査 対 象 とする 区 分 所 有 の 非 木 造 建 築 物 地 上 3 階 建 て 以 上 *1 マンション の 定 義 マンションの 管 理 の 適 正 化 の 推 進 に 関 する 法 律 ( 平 成 十 二 年 十 二 月 八 日 法 律 第 百 四 十 九 号 ) 第 二 条 ( 定 義 ) この 法 律 において 次 の 各 号 に 掲 げる 用 語 の 意 義 は それぞれ 当 該 各 号 の 定 めるところによる 一 マンション 次 に 掲 げるものをいう イ 二 以 上 の 区 分 所 有 者 ( 建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 する 法 律 ( 昭 和 三 十 七 年 法 律 第 六 十 九 号 以 下 区 分 所 有 法 という ) 第 二 条 第 二 項 に 規 定 する 区 分 所 有 者 をいう 以 下 同 じ )が 存 する 建 物 で 人 の 居 住 の 用 に 供 する 専 有 部 分 ( 区 分 所 有 法 第 二 条 第 三 項 に 規 定 する 専 有 部 分 をいう 以 下 同 じ )のあるもの 並 びにその 敷 地 及 び 附 属 施 設 ロ 一 団 地 内 の 土 地 又 は 附 属 施 設 (これらに 関 する 権 利 を 含 む )が 当 該 団 地 内 にあるイに 掲 げる 建 物 を 含 む 数 棟 の 建 物 の 所 有 者 ( 専 有 部 分 のある 建 物 にあっては 区 分 所 有 者 )の 共 有 に 属 する 場 合 における 当 該 土 地 及 び 附 属 施 設 1

4 第 1 章 実 態 調 査 の 概 要 1. 実 態 調 査 の 方 法 実 態 調 査 は 以 下 の 手 順 で 進 めた 1 区 分 所 有 建 物 の 抽 出 法 務 局 備 え 付 けのマンション 見 出 し 簿 を 閲 覧 し 区 分 所 有 建 物 リストを 作 成 住 宅 地 図 により 建 物 の 所 在 を 確 認 し 滅 失 物 件 を 除 外 1,636 件 2 現 地 訪 問 により 建 物 の 確 認 現 地 訪 問 し 取 り 壊 し 物 件 滅 失 物 件 を 除 外 1,585 件 3 現 地 訪 問 調 査 建 物 の 確 認 及 び 目 視 調 査 ( 建 物 の 有 無 階 数 戸 数 オートロックの 有 無 管 理 員 室 の 有 無 管 理 組 合 用 郵 便 ポストの 有 無 等 の 確 認 ) 賃 貸 マンション(1 棟 オーナー 物 件 ) 事 務 所 ビルを 除 外 1,503 件 4アンケート 調 査 票 の 配 付 [ 調 査 票 配 付 率 (4 3) 80.6%] アンケートの 依 頼 ( 管 理 員 への 依 頼 管 理 組 合 用 郵 便 ポストへの 投 函 管 理 会 社 への 郵 送 ) 1,211 件 5アンケート 調 査 票 回 収 [ 調 査 票 回 収 率 (5 4) 30.4%] 調 査 票 配 付 時 に 返 信 用 封 筒 を 同 封 し 郵 送 により 回 収 期 間 内 に 調 査 票 の 返 信 がない 物 件 を 対 象 に 管 理 員 に 調 査 への 協 力 を 直 接 依 頼 368 件 6 配 付 不 能 配 付 不 能 事 由 管 理 員 不 在 及 び 管 理 組 合 用 郵 便 ポストなし 管 理 会 社 不 明 回 答 拒 否 292 件 2

5 2. 調 査 期 間 平 成 23 年 10 月 ~ 平 成 24 年 1 月 3. 集 計 に 用 いた 区 分 集 計 にあたっては 以 下 の 区 分 で 行 った (1) 建 築 時 期 の 区 分 建 築 基 準 法 の 改 正 等 を 踏 まえて 以 下 の 区 分 とした 区 分 内 容 昭 和 45 年 以 前 (1970 年 前 ) 昭 和 46~55 年 (1971 年 ~1980 年 ) 昭 和 56~ 平 成 2 年 (1981 年 ~1990 年 ) 平 成 3~12 年 昭 和 45 年 (1970 年 ) 建 築 基 準 法 改 正 容 積 率 の 制 限 の 導 入 により 建 物 の 高 さ 31mの 規 制 が 撤 廃 昭 和 46 年 (1971 年 )6 月 17 日 建 築 基 準 法 施 行 令 改 正 [ 昭 和 43 年 (1968 年 ) 十 勝 沖 地 震 の 被 害 を 踏 まえ RC 造 の 帯 筋 の 基 準 を 強 化 ] 昭 和 56 年 (1981 年 )6 月 1 日 建 築 基 準 法 施 行 令 改 正 ( 新 耐 震 基 準 により 一 次 設 計 二 次 設 計 の 概 念 が 導 入 ) 平 成 3~4 年 (1991~1992 年 )バブル 崩 壊 (1991 年 ~1999 年 ) 平 成 13 年 以 降 平 成 13 年 (2001 年 )マンション 管 理 適 正 化 法 制 定 (2001 年 以 降 ) (2) 階 数 の 区 分 建 築 基 準 法 消 防 法 などの 規 定 を 考 慮 して 以 下 の 区 分 とした 区 分 内 容 区 分 5 階 以 下 中 低 層 住 宅 都 市 計 画 法 施 行 令 により 1~2 階 は 低 層 建 築 物 とされる 都 市 計 画 法 施 行 令 により 3~5 階 は 中 層 建 築 物 とされる 6~10 階 高 層 住 宅 長 寿 社 会 対 応 住 宅 設 計 指 針 (1995 年 国 土 交 通 省 )において 6 階 以 上 の 高 層 住 宅 にはエレベーターの 設 置 を 規 定 11~20 階 高 層 建 築 物 高 さ 31mを 超 えると 消 防 法 における 高 層 建 築 物 に 該 当 21 階 以 上 超 高 層 建 築 物 高 さ 60mを 超 えると 建 築 基 準 法 の 構 造 耐 力 について 特 別 の 基 準 が 適 用 大 臣 認 定 が 必 要 3

6 (3) 戸 数 の 区 分 区 分 ( 細 分 類 ) 区 分 ( 中 分 類 ) 区 分 10 戸 未 満 小 規 模 マンション 練 馬 区 のマンションの 平 均 は 約 38 戸 10~19 戸 20~29 戸 30~49 戸 50~99 戸 中 規 模 マンション マンション 総 合 調 査 ( 全 国 調 査 )における 平 均 は 約 100 戸 100~199 戸 200 戸 以 上 大 規 模 マンション 主 なマンション 形 態 は タワーマンションや 団 地 型 ( 複 数 棟 )マ ンション 4. 練 馬 区 のマンションの 建 物 特 性 法 務 局 備 え 付 けのマンション 見 出 し 簿 の 閲 覧 及 び 現 地 調 査 により 分 譲 マンションと 把 握 できた 1,503 件 の 建 物 概 要 について 集 計 を 行 った (1) 竣 工 年 別 マンション 数 件 昭 和 45 年 以 前 昭 和 46~ 昭 和 55 年 昭 和 56~ 平 成 2 年 平 成 3~ 12 年 平 成 13 年 以 降 1 不 詳 4

7 (2) 階 数 別 マンション 件 数 件 階 以 下 6~10 階 11~20 階 21 階 以 上 不 詳 (3) 住 戸 数 別 マンション 件 数 件 戸 未 満 10~19 戸 20~29 戸 30~49 戸 50~99 戸 100~199 戸 200 戸 以 上 不 詳 5

8 (4) 町 別 マンション 件 数 件 旭 丘 小 竹 町 栄 町 羽 沢 豊 玉 上 豊 玉 中 豊 玉 南 豊 玉 北 中 村 中 村 南 中 村 北 桜 台 練 馬 向 山 貫 井 錦 氷 川 台 平 和 台 早 宮 春 日 町 高 松 北 町 田 柄 光 が 丘 旭 町 土 支 田 富 士 見 台 南 田 中 高 野 台 谷 原 三 原 台 石 神 井 町 石 神 井 台 下 石 神 井 東 大 泉 西 大 泉 南 大 泉 大 泉 町 大 泉 学 園 町 関 町 北 関 町 南 上 石 神 井 南 町 立 野 町 上 石 神 井 関 町 東

9 第 2 章 管 理 に 関 するアンケート 調 査 結 果 本 章 では アンケート 調 査 の 回 答 があった 368 件 について 集 計 および 分 析 を 行 った 調 査 票 の 配 付 を 行 った 1,211 件 に 対 し 回 答 率 は 30.4%であった 1. 建 物 の 概 要 (1) 区 分 別 回 答 状 況 図 2-1 建 築 時 期 別 アンケート 回 答 状 況 区 分 昭 和 45 年 以 前 (1970 年 以 前 ) 昭 和 46 年 ~55 年 (1971 年 ~1980 年 ) 昭 和 56 年 ~ 平 成 2 年 (1981 年 ~1990 年 ) 平 成 3 年 ~12 年 (1991 年 ~2000 年 ) 平 成 13 年 以 降 (2001 年 以 降 ) 築 年 無 回 答 合 計 建 物 確 認 ( 件 ) アンケート 配 付 ( 件 ) 回 答 有 り ( 件 ) 回 答 率 % % % % % ,503 1, % 図 2-2 建 築 時 期 別 アンケート 回 答 状 況 件 % % 60.0% % % % % 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 回 答 有 り 回 答 なし 回 答 率 7

10 2. 管 理 組 合 の 活 動 状 況 (1) 管 理 組 合 の 有 無 及 び 法 人 登 記 管 理 組 合 が 組 織 化 されている 割 合 は 92.9% 管 理 組 合 は 92.9%があると 回 答 している 組 織 化 されている 管 理 組 合 のうち 法 人 登 記 をしている 割 合 は 9.9%であった 建 築 時 期 別 にみると 管 理 理 合 のないマンションは 昭 和 45(1970) 年 以 前 に 竣 工 のもの が 多 い 図 2-3 管 理 組 合 の 有 無 分 からない 0.5% 管 理 組 合 あり 92.9% なし 3.3% 無 回 答 3.3% n=368 図 2-4 管 理 組 合 がある 場 合 の 法 人 登 記 の 有 無 登 記 し ている 9.9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 登 記 していな い, 83.6% 分 からない 6.4% 図 2-5 建 築 の 時 期 別 マンシヨン 管 理 組 合 の 組 織 化 の 状 況 0% 20% 40% 60% 80% 100% n=342 ~ 昭 和 45 年 n=8 87.5% 12.5% 昭 和 46~ 昭 和 55 年 n= % 8.5% 5.6% 昭 和 56~ 平 成 2 年 n=108 平 成 3~12 年 n= % 96.9% 2.8% 2.1% 1.9% 4.6% 1.0% 平 成 13 年 以 降 n=71 総 計 n= % 92.9% 3.3% 0.5% 3.3% 不 詳 (13 件 )を 除 く 管 理 組 合 あり 管 理 組 合 なし 分 からない 無 回 答 *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす 8

11 (2) 居 住 者 名 簿 居 住 者 名 簿 がある 管 理 組 合 は 64.8% 居 住 者 すべての 名 簿 がある は 64.8%となっており 一 部 の 居 住 者 は 把 握 している が 20.2%と 8 割 を 超 えるマンションが 居 住 者 の 把 握 を 行 っている 一 方 把 握 していない と 回 答 があったものは 11.1%であった その 他 については 賃 貸 の 人 は 把 握 していない 名 簿 はあるが 販 売 当 時 のものであり 更 新 されていない 管 理 会 社 が 把 握 しているといった 回 答 があった 図 2-6 居 住 者 名 簿 の 有 無 居 住 者 すべての 名 簿 がある 64.8% 一 部 の 居 住 者 は 把 握 している 20.2% 把 握 して いない 11.1% その 他 4.0% n=352 (3) 総 会 理 事 会 の 開 催 状 況 総 会 は 年 1 回 以 上 開 催 が 95.2% 開 催 場 所 は 外 部 の 会 議 室 を 借 りる 場 合 が 多 い 総 会 の 開 催 頻 度 は 84.3%が 年 に1 回 だが 年 に 数 回 開 催 しているところも 10.9%あった 臨 時 総 会 など 特 定 テーマの 集 会 だと 思 われる 開 催 場 所 は 外 部 の 会 議 室 が 77.0%で マンションの 集 会 室 が 10.7%であった 開 催 場 所 の 確 保 が 課 題 といえる 図 2-7 総 会 の 開 催 頻 度 年 に 数 回 10.9% 年 に1 回 84.3% ほとんど 開 催 してい ない 1.3% その 他 3.5% n=353 9

12 役 員 会 は 年 1 回 以 上 開 催 が 91.5%で 外 部 の 会 議 室 を 借 りる 割 合 が 高 い 役 員 会 は 月 1 回 が 44.8% 年 に 数 回 が 41.1% 年 に 1 回 が 5.6%となっている これらを 合 わせた 91.5%が 頻 度 の 違 いはあるものの 年 1 回 以 上 開 催 している 役 員 会 の 開 催 場 所 は 外 部 の 会 議 室 が 37.5% マンションの 集 会 室 が 32.4%だった そ の 他 が 27.5%あるが 町 会 施 設 マンションのロビー 等 の 共 用 部 分 喫 茶 店 ファミリ ーレストラン 管 理 会 社 の 会 議 室 を 利 用 して 開 催 される 場 合 等 の 回 答 があった 図 2-8 役 員 会 の 開 催 頻 度 年 に1 回 5.6% 数 年 に1 回 0.6% 月 に1 回 程 度 44.8% 年 に 数 回 程 度, 41.1% その 他 4.2% ほとんど 開 催 していない, 2.8% 役 員 会 理 事 会 の 組 織 がない, 0.8% n=355 (4) 運 営 方 法 ( 役 員 の 選 任 任 期 など) 選 任 方 法 は 輪 番 制 が 61.8% 任 期 は 1 年 が 多 い 役 員 選 任 方 法 は 輪 番 制 が 61.8%と 大 部 分 を 占 める 次 いで 自 薦 推 薦 等 が 6.0%とな っている 管 理 会 社 が 運 営 しているところは 10.1%ある 任 期 は 1 年 で 全 員 同 時 に 改 選 が 55.4%と 最 も 多 い 前 任 者 からの 引 継 ぎやマンションの 維 持 管 理 に 関 するノウハウを 継 承 していくには 課 題 があることが 推 測 される 図 2-9 役 員 の 選 任 方 法 輪 番 制 61.8% 管 理 会 社 が 運 営 10.1% その 他 22.1% 自 薦 推 薦 等 6.0% n=317 10

13 図 2-10 役 員 の 任 期 と 改 選 方 法 任 期 1 年 全 員 改 選 55.4% 任 期 2 年 全 員 改 選 9.0% 任 期 2 年 半 数 改 選 19.8% その 他 10.5% 任 期 1 年 半 数 改 選 5.4% n=354 (5) 専 門 委 員 会 専 門 委 員 会 の 設 置 割 合 は 38.6%で 大 規 模 修 繕 工 事 関 係 が 多 い 專 門 委 員 会 が 設 置 されている 場 合 では 大 規 模 修 繕 工 事 関 係 が 85.3%と 圧 倒 的 に 多 く 次 いで 建 替 えの 検 討 が 多 い 建 物 設 備 関 係 の 課 題 に 対 応 して 委 員 会 が 作 られることが 多 い 図 2-11 専 門 委 員 会 の 設 置 状 況 設 置 されている 38.6% 設 置 されていない 61.4% n=352 (6) 役 員 報 酬 役 員 報 酬 があると 回 答 した 割 合 は 28.9% 役 員 報 酬 があると 回 答 した 割 合 は 28.9%あり 平 成 20 年 度 マンション 総 合 調 査 ( 全 国 調 査 )の 役 員 報 酬 があると 回 答 した 割 合 18.9%と 比 べて 高 くなっている 役 員 報 酬 のある 場 合 の 職 種 は 役 員 全 員 が 88.9%である 建 築 時 期 別 にみると 昭 和 55~ 平 成 2 年 以 前 竣 工 のマンションで 役 員 報 酬 がある 割 合 が 高 く 昭 和 45 年 以 前 では 37.5% 昭 和 46~55 年 では 39.4% 昭 和 56~ 平 成 2 年 では 49.1%と なっており 他 の 建 築 時 期 に 比 べ 高 い 割 合 で 役 員 報 酬 があると 回 答 している 図 2-12 役 員 報 酬 の 有 無 ある 28.9% ない 71.1% n=357 11

14 (7) 管 理 規 約 の 有 無 及 び 改 正 経 験 ほぼすべて(96.7%)の 管 理 組 合 に 管 理 規 約 があり 66.2%は 規 約 改 正 の 経 験 あり 管 理 規 約 がないと 回 答 したのは 3.3%であった 規 約 の 改 正 については 66.2%が 経 験 している 昭 和 46 年 以 降 では 建 築 時 期 の 古 いも のほど 改 正 されている 図 2-13 マンション 管 理 規 約 の 有 無 ある 96.7% ない 3.3% n=363 図 2-14 管 理 規 約 の 改 正 経 験 の 有 無 ある 66.2% ない 33.8% n=349 (8) 管 理 費 修 繕 積 立 金 の 滞 納 3 か 月 以 上 の 滞 納 がある 住 戸 があるマンションの 割 合 は 29.1% 図 か 月 以 上 の 滞 納 がある 住 戸 の 有 無 ある 29.1% ない 65.2% わからない 5.8% n=330 12

15 (9) 管 理 業 務 委 託 または 自 主 管 理 91.2%のマンションが 業 務 委 託 しており 委 託 内 容 は 清 掃 業 務 が 85.1%で 最 も 多 い 管 理 業 務 委 託 をしているマンションが 9 割 を 占 めている 自 主 管 理 をしているマンション は 8.8%である 委 託 内 容 は 清 掃 業 務 が 85.1%で 最 も 多 い 図 2-16 管 理 業 務 委 託 の 状 況 管 理 業 務 を 委 託 91.2% 自 主 管 理 8.8% n=359 図 2-17 管 理 業 務 委 託 をしている 内 容 ( 複 数 回 答 ) 件 清 掃 業 務 % 管 理 員 業 務 % 設 備 管 理 業 務 % 事 務 管 理 業 務 % その 他 % n=328 *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす 13

16 (10)マンションを 良 好 に 管 理 する 上 での 問 題 点 管 理 組 合 の 役 員 のなり 手 不 足 管 理 への 関 心 の 低 さが 課 題 特 に 問 題 があると 考 えていない が 44.9%で 最 も 多 かったものの 管 理 組 合 の 役 員 の なり 手 がいない が 32.6% 管 理 への 関 心 が 低 く 非 協 力 的 な 居 住 者 が 多 い が 24.6%など 問 題 も 多 い 図 2-18 良 好 に 管 理 する 上 での 問 題 点 ( 特 に 問 題 があると 考 えていない 以 外 は 複 数 回 答 ) 件 特 に 問 題 があると 考 えていない % 管 理 組 合 の 役 員 のなり 手 がいない % 管 理 への 関 心 が 低 く 非 協 力 的 な 居 住 者 が 多 い % 役 員 が 多 忙 もしくは 知 識 経 験 が 少 なく 十 分 な 対 応 ができない 管 理 規 約 の 内 容 が 十 分 でなく 見 直 しが 必 要 である % 16.7% 不 在 の 区 分 所 有 者 が 管 理 に 非 協 力 的 である % 管 理 業 務 を 委 託 している 管 理 会 社 ( 管 理 員 )の 対 応 が 不 満 である 管 理 費 修 繕 積 立 金 の 滞 納 請 求 などが 十 分 に 行 われていない % 3.2% わからない 清 掃 設 備 点 検 など 日 常 の 管 理 が 十 分 に 行 われていない % 2.3% その 他 % n=341 14

17 3. 大 規 模 修 繕 の 取 り 組 み (1) 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 74.4%の 管 理 組 合 が 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 済 長 期 修 繕 計 画 は 作 成 している が 74.4%で 作 成 中 または 作 成 予 定 の 11.3%を 合 わ せると 85.7%のマンションが 取 り 組 んでおり 作 成 していないのは 14.2%であった 作 成 していない 理 由 は 竣 工 当 初 から 作 成 されていなかった が 44.9%で 最 も 多 く 2 番 目 に 必 要 だという 意 見 が 少 ない(28.6%) が 続 く 図 2-19 長 期 修 繕 計 画 の 作 成 状 況 作 成 している 74.4% 作 成 して いない 14.2% 作 成 中 または 作 成 予 定 11.3% n=344 図 2-20 作 成 していない 場 合 の 理 由 ( 複 数 回 答 ) 件 竣 工 当 初 から 作 成 されていなかった % 作 成 が 必 要 だという 意 見 が 少 ない % 作 成 する 費 用 が 捻 出 できない 2 4.1% 専 門 知 識 を 持 つ 人 がいない % 作 成 の 方 法 がわからない 4 8.2% 作 成 を 依 頼 する 専 門 機 関 や 専 門 家 がわからない % 区 分 所 有 者 の 合 意 形 成 が 図 れない 竣 工 間 もないため 作 成 する 必 要 がない % 6.1% その 他 % n=49 *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす 15

18 (2) 耐 震 診 断 耐 震 診 断 を 実 施 したのは 15.0% 耐 震 診 断 は 全 体 で 79.3%が 実 施 しておらず 建 築 時 期 が 新 耐 震 基 準 以 前 である 昭 和 45 年 以 前 では 37.5% 昭 和 46~55 年 では 54.9%が 耐 震 診 断 を 実 施 していなかった 診 断 していない 理 由 は 建 物 が 新 耐 震 基 準 に 適 合 している が 59.6%で 最 も 多 いが これ はほぼ 新 耐 震 基 準 以 降 建 築 のマンションである 次 に 診 断 後 の 耐 震 工 事 費 用 が 捻 出 でき ない 診 断 結 果 が 悪 い 場 合 資 産 価 値 が 低 下 することが 心 配 という 経 済 的 な 理 由 が 上 位 にあり 診 断 方 法 や 費 用 などがよくわからない といった 情 報 の 不 足 が 次 に 多 かった 図 2-21 耐 震 診 断 実 施 の 有 無 ( 回 答 のあったマンション 全 体 ) 実 施 した 15.0% 実 施 していない 79.3% 実 施 予 定 5.8% n=347 図 2-22 建 築 時 期 別 耐 震 診 断 実 施 の 有 無 ) ~ 昭 和 45 年 n=8 25.0% 37.5% 37.5% 昭 和 46~ 昭 和 55 年 n= % 18.3% 54.9% 2.8% 昭 和 56~ 平 成 2 年 n= % 0.9% 84.3% 3.7% 平 成 3~12 年 n=97 9.3% 2.1% 82.5% 6.2% 平 成 13 年 以 降 n= % 1.4% 77.5% 8.5% 総 計 n= % 5.4% 74.7% 5.7% ( 建 築 時 期 不 詳 13 件 を 除 く) 実 施 した 実 施 する 予 定 である 実 施 していない 無 回 答 16

19 (3) 耐 震 改 修 耐 震 改 修 を 実 施 したのは 耐 震 診 断 を 実 施 したうち 9.6% 耐 震 診 断 を 実 施 したマンションのうち 耐 震 改 修 工 事 を 実 施 したのは 9.6%であった 診 断 を 実 施 したが 改 修 工 事 を 実 施 していない 理 由 は 診 断 の 結 果 基 準 を 満 たしていた が 66.7%で 改 修 工 事 の 必 要 がなかった 改 修 工 事 費 が 高 い が 10.3%あり 改 修 の 必 要 性 を 把 握 しつつも 費 用 の 面 で 改 修 工 事 を 実 施 していない 状 況 がみられる 図 2-23 耐 震 診 断 を 実 施 したマンションにおける 耐 震 改 修 工 事 の 状 況 実 施 した 実 施 予 定 9.6% 9.6% 実 施 していない 75.0% n=52 図 2-24 耐 震 改 修 工 事 を 実 施 していない 理 由 ( 複 数 回 答 ) 件 耐 震 診 断 の 結 果 基 準 を 満 たしていた % 区 分 所 有 者 の 合 意 形 成 が 難 しい % 耐 震 改 修 工 事 の 費 用 が 高 い % その 他 % n=39 *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす 17

20 4. 建 替 え 老 朽 化 対 策 について (1) 建 替 えの 検 討 状 況 竣 工 後 20 年 以 上 経 過 した 頃 から 検 討 する 必 要 があると 考 えるマンションが 出 てくる 建 替 えの 検 討 状 況 を 全 体 で 見 ると 当 分 検 討 する 必 要 がない が 85.4% 検 討 する 必 要 があるが まだ 検 討 していない が 10.8%となっている 竣 工 後 20 年 以 上 経 過 した 頃 から 検 討 する 必 要 があると 考 えるマンションが 出 現 する 昭 和 46~55 年 竣 工 のマンションでは 38.0%が 検 討 する 必 要 があるが まだ 検 討 してい ない 9.9%が かつて 検 討 したことがあるが 現 在 では 検 討 していない と 回 答 しており 建 替 え 問 題 をはっきりと 認 識 していることがうかがえる 図 2-25 建 替 え 検 討 状 況 当 分 検 討 する 必 要 は ない 85.4% 検 討 する 必 要 はある が まだ 検 討 してい ない, 10.8% 近 く 検 討 する 予 定 が ある, 0.3% 現 在 検 討 中 である, 1.5% かつて 検 討 したこと があるが 現 在 では 検 討 していない, 2.0% n=343 図 2-26 建 築 時 期 別 建 替 え 検 討 の 状 況 ~ 昭 和 45 年 n=8 50.0% 25.0% 25.0% 昭 和 46~ 昭 和 55 年 n= % 38.0% 1.4% 9.9% 4.2% 1.9% 昭 和 56~ 平 成 2 年 n= % 8.3% 6.5% 平 成 2~12 年 n= % 1.0% 8.2% 平 成 13 年 以 降 n= % 1.4% 2.8% 総 計 n= % 10.1% 1.6% 6.8% 当 分 検 討 する 必 要 なし 検 討 する 必 要 はあるが 未 検 討 現 在 検 討 中 以 前 検 討 無 回 答 1.9% 18

21 5. 防 災 への 取 り 組 み (1) 東 日 本 大 震 災 での 被 害 被 害 があったと 回 答 したマンションは 55.6% 竣 工 時 期 別 では 昭 和 46~ 昭 和 55 年 では 被 害 のあったマンションが 70.4%あるなど 建 築 年 の 古 い 方 が 被 害 があったマンションの 割 合 は 高 い 傾 向 がある しかし 新 しいマン ションでも 被 害 があったという 回 答 は 多 い 被 害 の 内 容 は エレベーターが 停 止 した が 60.5%あり 生 活 に 不 便 が 生 じたものと 思 われる また 建 物 外 壁 にひび 割 れが 生 じた が 50.0% タイルが 剥 落 した 28.5% となっており 外 装 の 被 害 が 多 く 見 られた 図 2-27 地 震 での 被 害 の 状 況 被 害 があった 55.6% 被 害 はなかった 44.4% n=360 図 2-28 被 害 があった 場 合 の 内 容 件 エレベーターが 停 止 した % 建 物 外 壁 にひび 割 れが 生 じた % タイルが 剥 落 した % 配 管 類 が 壊 れた % ドアやサッシが 変 形 して 開 かなくなった 4 2.0% 地 面 が 沈 下 した 4 2.0% 天 井 が 落 下 した 3 1.5% その 他 % *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす n=200 19

22 (2) 防 災 への 取 り 組 み 状 況 防 災 への 取 り 組 みは とくにない が 41.3% 取 り 組 みを 行 っている 中 では 定 期 的 な 防 災 訓 練 の 実 施 が 34.0%と 最 も 多 いが 過 半 は 実 施 していない 次 いで 管 理 組 合 や 自 治 会 による 災 害 時 用 の 水 や 食 糧 等 の 備 蓄 が 17.4% 他 の 取 り 組 みは 2 割 以 下 で 全 体 的 に 防 災 に 取 り 組 む 管 理 組 合 は 少 ない 備 蓄 している 品 物 は 救 出 救 護 用 の 工 具 (ジャッキ バール ハンマー ロープ 等 ) が 76.6%あるものの 食 料 品 飲 料 水 簡 易 トイレ 等 は 4 割 程 度 である 図 2-29 防 災 についての 取 り 組 み( とくにない 以 外 は 複 数 回 答 ) 件 とくにない % 定 期 的 な 防 災 訓 練 の 実 施 % 管 理 組 合 や 自 治 会 による 災 害 時 用 の 水 や 食 糧 等 の 備 蓄 % マンションの 防 災 マニュアルの 作 成 ( 作 成 中 含 む) % 介 護 の 必 要 な 人 など 自 力 で 避 難 が 困 難 な 人 の 所 在 の 把 握 建 物 の 構 造 図 を 保 管 するなど 被 害 を 受 けても 直 ぐに 復 出 来 るための 対 策 を 講 じている パンフレット 等 による 災 害 時 の 対 処 方 法 等 に 関 する 事 項 の 周 知 % 11.4% 11.1% その 他 % n=368 *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす 図 2-30 備 蓄 しているもの( 複 数 回 答 ) 件 救 出 救 護 用 の 工 具 (シ ャッキ ハ ール ハンマー ローフ 等 ) % 簡 易 トイレ % 食 料 品 や 飲 料 水 % 医 薬 品 日 用 品 % n=64 *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす 20

23 6. 居 住 者 の 住 生 活 コミュニティについて (1)マンション 内 での 居 住 者 組 織 の 有 無 管 理 組 合 以 外 の 居 住 者 組 織 は 63.6%がなく 居 住 者 の 交 流 機 会 は 少 ない 管 理 組 合 以 外 の 居 住 者 組 織 については 居 住 者 の 組 織 はない が 63.6%で 最 も 多 い 次 い で 管 理 組 合 が 居 住 者 の 組 織 も 兼 ねる が 28.3%で 管 理 組 合 とは 別 に 居 住 者 の 組 織 がある は 6.9%であった 図 2-31 居 住 者 組 織 の 有 無 管 理 組 合 が 居 住 者 組 織 の 役 割 も 兼 ねる 28.3% 居 住 者 組 織 はない 63.6% 管 理 組 合 とは 別 に 居 住 者 の 組 織 がある 6.9% その 他 1.2% n=346 (2) 居 住 者 の 交 流 機 会 の 有 無 交 流 機 会 がある 管 理 組 合 は 19.4% 居 住 者 が 交 流 する 機 会 があると 回 答 した 割 合 は 19.4%と 少 なく 日 ごろ 挨 拶 をする 程 度 でほとんど 交 流 機 会 なし と 回 答 した 割 合 が 34.2%であった 図 2-32 居 住 者 が 交 流 する 機 会 の 有 無 居 住 者 の 交 流 機 会 がある 19.4% 居 住 者 同 士 の 付 き 合 い はあるが 全 体 の 交 流 機 会 なし 43.9% 日 ごろ 挨 拶 をする 程 度 で ほとんど 交 流 機 会 なし 34.2% その 他 2.6% n=351 21

24 (3) 居 住 者 間 のトラブル ルール 違 反 ゴミ 出 し 分 別 収 集 が 最 も 多 く 騒 音 自 転 車 ペットの 順 居 住 者 間 トラブルの 主 なものは ごみ 出 し 分 別 収 集 が 最 も 多 く 回 答 者 の 約 半 数 が 課 題 と 捉 えている 図 2-33 居 住 者 間 トラブル ルール 違 反 ( とくにない 以 外 は 複 数 回 答 ) 件 ごみ 出 し 分 別 収 集 に 関 すること % 生 活 騒 音 ( 隣 戸 の 騒 音 屋 外 の 騒 音 など)に 関 すること % 自 転 車 の 放 置 駐 輪 に 関 すること % ペットの 飼 育 に 関 すること % 共 用 廊 下 等 の 使 用 方 法 ( 私 物 の 放 置 等 )に 関 すること % 駐 車 に 関 すること % とくにない % バルコニーの 使 用 方 法 に 関 すること % 住 戸 の 専 有 部 分 のリフォームに 関 すること % 事 務 所 店 舗 等 ( 騒 音 住 戸 転 用 等 )に 関 すること 8 2.2% n=368 *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす 22

25 7.マンション 管 理 に 必 要 な 行 政 の 支 援 必 要 と 思 う 行 政 支 援 は 大 規 模 修 繕 工 事 への 支 援 が 最 も 多 い 必 要 と 思 う 行 政 支 援 の 上 位 にあげられているのは 大 規 模 修 繕 工 事 地 震 火 災 水 害 等 防 災 対 策 への 支 援 長 期 修 繕 計 画 劣 化 診 断 耐 震 診 断 改 修 防 犯 対 策 防 災 対 策 などであり 建 物 に 関 する 技 術 及 び 資 金 の 伴 う 問 題 に 行 政 の 支 援 を 必 要 としている 図 2-34 必 要 と 思 う 支 援 ( とくにない 以 外 は 複 数 回 答 ) 件 大 規 模 修 繕 工 事 への 支 援 地 震 火 災 水 害 等 防 災 対 策 への 支 援 長 期 修 繕 計 画 の 策 定 や 劣 化 診 断 への 支 援 % 47.0% 50.3% 耐 震 診 断 改 修 への 支 援 防 犯 対 策 への 支 援 防 災 対 策 への 支 援 バリアフリー 化 への 支 援 太 陽 光 発 電 など 環 境 対 策 への 支 援 専 門 知 識 を 持 ったアドバイザー (マンション 管 理 士 等 )の 派 遣 建 替 への 支 援 相 談 体 制 の 強 化 % 34.5% 32.6% 31.5% 30.4% 30.4% 28.3% 24.2% 管 理 マニュアルやガイドブック 通 信 などの 情 報 提 供 の 充 実 屋 上 緑 化 など 緑 化 への 支 援 講 習 会 セミナーの 開 催 % 16.8% 16.6% とくにない 管 理 組 合 間 のネットワークづくりへの 支 援 % 11.1% マンションの 登 録 制 度 その 他 % 6.8% n=368 *グラフ 中 の 数 値 は 回 答 のあったマンションの 件 数 %は n 値 に 対 する 割 合 を 表 わす 23

26 第 3 章 調 査 結 果 からみた 特 性 と 課 題 1. 課 題 の 整 理 (1) 課 題 の 背 景 1 高 経 年 マンションの 特 性 と 抱 える 課 題 調 査 結 果 をみると 他 の 建 築 時 期 のマンションと 比 較 して 高 経 年 ( 概 ね 昭 和 55 年 以 前 竣 工 )のマンションには 以 下 の 特 徴 がみられた 管 理 組 合 が 組 織 化 されていない 割 合 が 高 い 長 期 修 繕 計 画 が 作 成 されていない 割 合 が 高 い 建 替 えを 検 討 している または 検 討 の 必 要 性 を 感 じている 割 合 が 高 い 役 員 報 酬 のある 割 合 が 高 い 高 経 年 のマンションでは 建 物 の 老 朽 化 が 進 んでおり 建 物 の 修 繕 や 建 替 えの 検 討 耐 震 化 など 建 物 への 対 応 が 求 められている また 高 齢 化 が 進 んでいることが 考 えら れるため バリアフリーや 要 支 援 者 の 把 握 など 高 齢 者 への 配 慮 等 多 くの 対 応 すべき 課 題 がある 一 方 それらの 課 題 に 取 り 組 む 担 い 手 となる 管 理 組 合 においては 高 齢 化 により 役 員 のなり 手 不 足 が 問 題 になってくる 役 員 報 酬 のある 割 合 が 高 経 年 マンションで 高 い 傾 向 にあるのも 役 員 のなり 手 不 足 への 対 応 策 とも 考 えられる 2 小 規 模 マンション アンケート 調 査 票 の 配 付 が 不 能 であったマンションの 住 戸 数 をみると 小 規 模 マン ションが 多 数 を 占 めた 管 理 員 がおらず 管 理 組 合 用 の 郵 便 ポストもないため 管 理 組 合 との 接 点 がつかめな い 状 況 となっている 管 理 組 合 の 有 無 をはじめとする 管 理 の 実 態 が 把 握 できないだけ でなく 区 の 支 援 情 報 等 も 管 理 組 合 に 届 きにくい 3 賃 貸 化 複 合 用 途 型 マンション 練 馬 区 においては 賃 貸 されている 住 戸 のあるマンションが 8 割 を 占 める 事 務 所 店 舗 に 利 用 されている 住 戸 のあるマンションは 3 割 程 度 ある 交 通 の 利 便 性 が 高 い 立 地 では 収 益 用 の 不 動 産 としての 価 値 が 高 いため 投 資 用 物 件 として 分 譲 される 場 合 があることや 当 初 はほとんどの 住 戸 に 区 分 所 有 者 が 住 んで いたマンションでも 年 数 の 経 過 にともない 賃 貸 化 が 進 む 傾 向 がある 大 規 模 修 繕 を 実 施 する 上 の 問 題 点 として 不 在 の 区 分 所 有 者 が 多 く 修 繕 に 関 心 が 低 いという 意 見 も 多 い 管 理 会 社 と 連 携 して 取 り 組 むなど 賃 貸 の 多 いマンションの 維 持 管 理 のための 仕 組 みが 求 められている 24

27 役 員 のなり 手 不 足 についても 不 在 区 分 所 有 者 の 増 加 が 要 因 のひとつになっている ことが 考 えられる (2) 調 査 結 果 からみる 課 題 1 管 理 組 合 役 員 のなり 手 不 足 マンションを 良 好 に 管 理 する 上 で 32.6%の 管 理 組 合 が 役 員 のなり 手 がいないことが 問 題 と 回 答 しており 役 員 選 出 に 苦 慮 している 状 況 がうかがえる 役 員 のなり 手 不 足 には 賃 貸 化 や 高 齢 化 管 理 への 関 心 の 低 さが 大 きな 要 因 となっ ていることが 考 えられる 2マンション 管 理 に 関 する 情 報 の 不 足 新 築 では 最 新 の 動 向 に 対 応 した 管 理 体 制 を 備 えるマンションが 多 いが 既 存 のマン ションでは 良 好 な 維 持 管 理 のための 情 報 が 届 きにくい 状 況 となっている 近 年 建 設 されたマンションは 関 連 法 令 等 の 整 備 やマンションに 対 する 一 般 的 な 問 題 意 識 の 高 まりなどにより 古 いマンションに 比 べ 管 理 水 準 は 高 い しかし 竣 工 時 に 必 要 な 事 項 が 備 えられないまま 現 在 に 至 る 状 況 があることが 長 期 修 繕 計 画 の 未 作 成 や 町 会 未 加 入 の 理 由 に 竣 工 当 初 からそのまま が 多 かったことからうかがえる マンションの 維 持 管 理 や 管 理 組 合 の 運 営 に 関 する 情 報 提 供 や 啓 発 の 取 り 組 みは 今 後 も 粘 り 強 く 続 けていくことが 必 要 だといえる 3マンション 管 理 への 関 心 の 低 さ 大 規 模 修 繕 工 事 をはじめとする 維 持 管 理 には 区 分 所 有 者 の 合 意 形 成 が 必 要 であり また 日 常 生 活 においても 居 住 者 の 管 理 への 協 力 は 不 可 欠 である アンケートの 各 項 目 において 区 分 所 有 者 または 居 住 者 の 管 理 への 関 心 の 低 さが 問 題 と 考 えている 管 理 組 合 が 多 くあった また 今 回 のアンケート 調 査 の 回 答 率 が 30.4% と 半 数 に 満 たなかったことは 管 理 組 合 自 体 の 関 心 の 低 さも 一 因 と 考 えられる 4 求 められる 大 規 模 修 繕 工 事 への 支 援 マンションを 長 期 間 にわたり 良 好 に 維 持 管 理 するためには 適 切 な 修 繕 改 修 が 必 要 である しかし 14.2%が 長 期 修 繕 計 画 を 作 成 しておらず 特 に 昭 和 45 年 以 前 のマンション は 25.0% 昭 和 55 年 以 前 では 35.2%が 作 成 していない 未 作 成 の 理 由 に 竣 工 当 初 から 作 成 されていなかったという 意 見 が 多 く 修 繕 計 画 のないまま 建 物 の 老 朽 化 が 進 行 し ている 状 況 となっている また 専 門 家 を 活 用 したい 事 項 及 び 必 要 と 思 う 行 政 の 支 援 のいずれも 大 規 模 修 繕 工 事 長 期 修 繕 計 画 劣 化 診 断 に 関 する 回 答 が 上 位 となっている 建 物 設 備 等 の 専 門 知 識 を 必 要 とし 多 額 の 費 用 を 要 するものについて 支 援 を 求 める 意 見 が 多 い 25

28 5 実 施 率 の 低 い 防 災 への 取 り 組 み マンションは 適 切 に 維 持 管 理 がされていれば 他 の 住 宅 に 比 べ 建 物 倒 壊 や 延 焼 が 起 こりにくく 災 害 に 強 い 建 物 と 考 えられるが 電 気 水 ガス 等 のライフライン 供 給 停 止 時 に 備 え 水 や 食 糧 等 の 備 蓄 や 定 期 的 な 防 災 訓 練 の 実 施 等 マンションの 実 情 に 合 わせた 対 策 が 必 要 である 現 在 は 41.3%が 特 に 取 り 組 みを 行 っていないと 回 答 しているが その 中 で 取 り 組 み の 必 要 性 を 感 じているという 意 見 も 聞 かれ 防 災 意 識 はあるが 取 り 組 みに 結 び 付 い ていない 管 理 組 合 も 存 在 することがうかがえる 6 進 まない 耐 震 化 建 替 えの 検 討 昭 和 55 年 以 前 ( 旧 耐 震 基 準 )のマンションの 耐 震 診 断 の 実 施 割 合 は 15.0%であり 未 だ 多 くのマンションが 耐 震 診 断 改 修 を 実 施 していない 診 断 しない 理 由 として 費 用 の 面 と 耐 震 化 についての 情 報 不 足 に 関 する 理 由 が 上 位 を 占 めている 専 門 家 を 活 用 したい 事 項 や 必 要 と 思 う 行 政 の 支 援 では 大 規 模 修 繕 工 事 関 係 に 次 い で 耐 震 診 断 改 修 が 上 位 にあり 関 心 は 高 いことがうかがえる また 建 替 えにおいても 高 経 年 マンションにおいて 検 討 の 必 要 性 を 感 じながら 未 検 討 である 回 答 の 割 合 が 多 かった 建 替 えを 検 討 する 上 での 問 題 点 に 費 用 面 の 他 に 区 分 所 有 者 が 建 替 えの 必 要 性 を 十 分 理 解 していないことや 技 術 的 な 判 断 ができない 検 討 組 織 の 設 置 が 難 しいことが 回 答 の 上 位 にあがっている 7マンション 居 住 者 間 及 び 地 域 とのつながりが 希 薄 63.6%のマンションが 居 住 者 組 織 はなく 43.9%が 個 々の 居 住 者 どうしでの 付 き 合 い はあるが 全 体 で 交 流 する 機 会 は 無 いとの 回 答 であった マンション 内 での 活 動 状 況 についても とくにないが 56.5%を 占 める また 居 住 者 全 ての 名 簿 があるマンションは 64.8% 一 部 のみが 20.2% 把 握 して いないが 11.1%あり 管 理 組 合 でもどのような 居 住 者 がいるか 把 握 していない 状 況 が みられる 地 域 に 対 しては マンション 単 位 での 町 会 加 入 率 は 44.5%に 留 まっており 地 域 に 対 する 活 動 は 59.8%がとくにないと 回 答 している また 周 辺 地 域 とゴミ 出 しや 道 路 利 用 についてのトラブルの 報 告 もみられ 地 域 と 良 好 な 関 係 づくりに 苦 慮 しているマンションもあることがうかがえる その 一 方 で マンション 内 でのイベントの 実 施 や 地 域 が 実 施 するイベントや 防 災 訓 練 マンション 周 辺 の 清 掃 など 活 動 を 行 っている 管 理 組 合 もある 積 極 的 な 活 動 で は マンションが 主 催 する 地 域 のイベント 実 施 も 少 数 ながらあり マンションによっ て 活 動 に 大 きな 違 いがある 投 資 型 または 賃 貸 化 により 不 在 区 分 所 有 者 が 多 いマンションでは 管 理 組 合 が 主 体 となって 居 住 者 間 及 び 地 域 との 関 係 づくりを 進 めるのは 難 しいと 思 われる 管 理 組 合 が 不 在 のマンションにおいて コミュニティ 形 成 の 担 い 手 もいない 状 況 が 生 じている 26

29 (3) 支 援 の 方 向 性 1 良 好 な 維 持 管 理 への 誘 導 啓 発 年 数 を 経 たマンションでは 長 期 修 繕 計 画 の 未 作 成 や 町 会 の 未 加 入 等 竣 工 時 対 応 し ていないものが 現 在 もそのままとなっている 状 況 が 多 いことが 明 らかとなった 新 築 時 に 限 らず 既 存 のマンションに 対 しても 良 好 な 維 持 管 理 に 必 要 な 事 項 を 分 か りやすく 示 し 誘 導 することが 必 要 と 考 える 2 情 報 提 供 の 充 実 提 供 手 段 の 検 討 現 在 は 情 報 提 供 手 段 として ねりまマンション 未 来 塾 を 開 催 しているが 調 査 結 果 では 知 っているという 回 答 割 合 が 他 の 事 業 と 比 較 して 高 く 事 業 の 周 知 ニーズに 合 った 内 容 としていくことが 必 要 である インターネットや E メールの 普 及 により 情 報 提 供 手 段 は 多 様 化 しており 多 忙 でセミ ナーに 参 加 できない 方 や そもそも 管 理 に 関 心 がない 方 にも 情 報 を 提 供 する 手 段 を 検 討 する 必 要 がある 3 相 談 体 制 の 充 実 及 び 専 門 家 の 活 用 マンションの 実 情 は 様 々に 異 なっているため 抱 える 課 題 や 対 応 策 もそれぞれのマン ションで 異 なる また 建 築 や 法 律 等 マンション 管 理 に 関 する 分 野 は 多 岐 にわたって おり 専 門 的 な 知 識 を 必 要 とするものが 多 い 相 談 者 に 適 切 な 相 談 先 を 紹 介 できるよう 努 めるとともに 課 題 にきめ 細 やかに 対 応 で きるよう 管 理 組 合 にマンション 管 理 士 を 派 遣 する 等 各 分 野 の 専 門 家 と 連 携 し 適 切 なアドバイスが 受 けられる 相 談 体 制 の 充 実 を 図 ることが 必 要 である 4 管 理 組 合 との 連 絡 体 制 の 構 築 マンション 管 理 や 管 理 組 合 支 援 に 関 する 情 報 提 供 の 充 実 を 図 るためには 管 理 組 合 に 確 実 に 情 報 を 届 けることが 重 要 である しかし 今 回 の 調 査 ではアンケート 調 査 票 が 配 付 不 能 のマンションが 292 件 あり 配 付 できたマンションでも 管 理 組 合 用 の 郵 便 ポストがなく 郵 送 では 情 報 が 届 かないと 思 われるマンションがある 管 理 組 合 用 の 郵 便 ポストの 設 置 や 連 絡 担 当 者 の 登 録 等 連 絡 先 の 確 保 方 法 について 検 討 する 必 要 がある また 情 報 提 供 のみならず 課 題 やニーズに 応 じた 施 策 を 展 開 するため 管 理 組 合 の 現 状 や 要 望 等 を 継 続 的 に 把 握 する 体 制 の 検 討 も 必 要 である 5 大 規 模 修 繕 耐 震 化 建 替 えの 検 討 への 支 援 大 規 模 修 繕 は マンションを 適 切 に 維 持 管 理 するため 一 定 の 年 数 ごとに 実 施 しなけれ ばならないが 建 物 設 備 等 の 専 門 知 識 や 多 額 の 費 用 を 必 要 とし 管 理 組 合 における 一 大 事 業 であり 負 担 となっている 状 況 が 支 援 を 求 める 声 の 大 きさからうかがえる 27

30 また 高 経 年 マンションでは 長 期 修 繕 計 画 が 竣 工 時 から 未 作 成 となっているマンシ ョンが 多 く 耐 震 化 や 建 替 えについては 検 討 の 必 要 性 を 感 じつつも 費 用 面 や 情 報 不 足 から 未 検 討 となっている 状 況 がみられる 管 理 組 合 の 検 討 や 合 意 形 成 を 支 援 するために 耐 震 診 断 耐 震 改 修 助 成 の 継 続 に 加 え 長 期 修 繕 計 画 作 成 や 劣 化 診 断 への 支 援 策 についても 検 討 する 必 要 がある 6 管 理 組 合 居 住 者 組 織 の 活 性 化 支 援 マンション 管 理 の 主 体 は 区 分 所 有 者 の 集 まりである 管 理 組 合 であるが マンショ ンは 住 宅 であり 日 常 生 活 においては 居 住 者 がマンションの 主 体 と 考 えられる 居 住 者 が 生 活 するうえで 居 住 者 間 及 び 地 域 との 関 係 が 生 じ 災 害 発 生 時 には 当 事 者 と して 区 分 所 有 者 か 否 か 関 係 なく 対 応 にあたることとなる 災 害 発 生 時 の 対 応 や 居 住 者 間 及 び 地 域 とのコミュニティの 形 成 は 居 住 者 が 主 体 とな って 取 り 組 むことが 効 果 的 であり 重 要 と 考 えられる しかし 63.6%のマンションは 居 住 者 組 織 がなく 一 部 積 極 的 な 活 動 を 行 っている 管 理 組 合 があるものの 全 体 的 に 居 住 者 間 及 び 地 域 とのつながりが 希 薄 な 状 況 がみられる 区 分 所 有 者 の 自 住 率 が 高 いマンションでは 管 理 組 合 が 居 住 者 組 織 の 役 割 も 担 うこと が 期 待 されるが 投 資 型 や 賃 貸 化 が 進 んだマンションにおいては 不 在 区 分 所 有 者 であ る 管 理 組 合 が 居 住 者 組 織 も 担 うことは 難 しいと 考 える マンションの 居 住 の 状 況 に 応 じて 賃 貸 住 戸 の 多 いマンションでは 居 住 者 同 士 のつな がりを 促 し 自 住 率 の 高 いマンションでは 管 理 組 合 の 居 住 者 組 織 としての 活 性 化 を 支 援 することで 居 住 者 間 及 び 地 域 とのコミュニティの 形 成 をはじめ 防 災 防 犯 への 取 り 組 みや 高 齢 者 こどもへの 配 慮 等 様 々な 課 題 への 対 応 が 期 待 される 居 住 者 名 簿 や 防 災 マニュアルの 作 成 支 援 または 交 流 機 会 の 創 出 支 援 等 管 理 組 合 及 び 居 住 者 組 織 の 活 性 化 について 支 援 策 の 検 討 が 必 要 と 考 える 7 管 理 会 社 との 協 力 関 係 91.2%が 管 理 業 務 を 委 託 しており 管 理 会 社 はマンションの 維 持 管 理 の 担 い 手 として 重 要 な 役 割 を 担 っている 特 に 賃 貸 化 が 進 んだマンションや 投 資 型 マンション 管 理 組 合 活 動 が 低 調 なマンションにおいては 管 理 主 体 に 近 い 業 務 形 態 となっていることがうか がえる マンションを 適 切 に 維 持 管 理 していくためには 直 接 の 担 い 手 である 管 理 会 社 と 連 携 することもひとつの 方 策 であり 管 理 組 合 への 情 報 提 供 や 活 動 の 活 性 化 などについて 管 理 会 社 と 連 携 して 推 進 することも 考 えられる 28

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32 練 馬 区 分 譲 マンション 実 態 調 査 報 告 書 概 要 版 発 行 平 成 24(2012) 年 3 月 編 集 発 行 練 馬 区 環 境 まちづくり 事 業 本 部 都 市 整 備 部 住 宅 課 東 京 都 練 馬 区 豊 玉 北 電 話 ( 代 表 ) 調 査 協 力 株 式 会 社 住 宅 都 市 問 題 研 究 所 30