平成19年6月15日

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めぐのとこたに
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1 各位平成 26 年 5 月 16 日不動産投資信託証券発行者名東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号大和証券オフィス投資法人代表者名執行役員大村信明 (コード番号 :8976) 資産運用会社名大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社代表者名代表取締役社長山内章問合せ先代表取締役副社長篠塚裕司 TEL 資産の取得に関するお知らせ(インテグラルタワー) 大和証券オフィス投資法人 ( 以下本投資法人といいます )が運用委託する大和リアルエステートアセットマネジメント株式会社 ( 以下資産運用会社といいます )は本日下記のとおり不動産信託受益権の取得を行うことについて決定しましたのでお知らせいたします記 1. 取得予定資産の概要取得資産国内不動産を信託する信託受益権資産の名称インテグラルタワー( 以下本物件といいます ) 所在地 ( 住居表示 ) 東京都杉並区上荻一丁目 2 番 1 号取得価格 15,220 百万円 ( 取得諸経費及び消費税等を除きます ) 契約締結日平成 26 年 5 月 16 日引渡予定日平成 26 年 5 月 29 日 ( 予定 ) 取得先荻窪ビルディング有限会社 ( 以下取得先といいます ) 取得資金今後公表予定の借入金より充当決済方法引渡時一括媒介会社該当はありません 2. 取得の理由本物件は本投資法人が規約に定めている資産運用の基本方針及び本投資法人の運用方針に適合したオフィスビルであり希少性や収益性を評価し取得を決定しました詳細に関しては以下をご覧下さい (1) 立地本物件は JR 中央線総武線東京メトロ丸ノ内線の荻窪駅より徒歩約 3 分の距離に位置します本物件が所在する荻窪エリアは東京都 23 区の西側に位置しており東京都心のターミナル駅である新宿駅へは 10 分程度また東京駅までは 24 分程度と主要エリアへのアクセスが良好ですまた荻窪エリアは東京都下の中では都心部に比較的近接したエリアであり東京メトロ丸ノ内線により中野坂上西新宿新宿三丁目赤坂見附などの主要ビジネス街にも直接アクセスすること 1

2 が可能と利便性に優れております本エリアの特性として駅周辺には開発適地が比較的少なく今後のオフィスビルの新規供給は限定的となっていますまた本物件の近隣に所在する中型小型オフィスビルと比較して本物件は 1 フロア当たり約 300 坪の専有面積を確保することが可能であるため新宿等に拠点を構える企業の集約ニーズのみならずコールセンターデータセンター顧客サービスセンター等の入居ニーズが見込めるものと考えております本物件はこのような地域性と駅前立地という稀有な立地条件から今後も一定の競争力を有する物件として本投資法人のポートフォリオにおける収益性の寄与に期待ができる物件と判断しております (2) 建物設備本物件は地下 2 階付地上 18 階建延床面積 25, m2(7, 坪 ) 基準階天井高 2,600 mm 別途 OA フロア 270 mm 基準階の専有部分は 300 坪超の無柱空間となっておりさまざまなレイアウトにフレキシブルに対応できるインテリジェントオフィスビルです竣工後約 21 年が経過しておりますが適切な維持管理がなされておりまた取得後も計画的な設備更新等を実施することで周辺の競合物件と比較して今後も遜色のない競争力を維持できるものと判断しております 3. 取得予定物件の内容物件名称インテグラルタワー特定資産の種類不動産を信託する信託受益権信託受託者 ( 予定 ) 三菱 UFJ 信託銀行株式会社信託期間 ( 予定 ) 平成 17 年 5 月 31 日から平成 36 年 5 月 31 日まで所在地 ( 地番 ) 東京都杉並区上荻一丁目 153 番 1 用途 ( 登記簿上の表示 ) 1 事務所駐車場 2 駐輪場集会室 3 便所 ( 注 1) 所有の形態 1 土地 : 所有権 2 建物 : 所有権敷地面積 ( 登記簿上の表示 ) 3, m2 延床面積 ( 登記簿上の表示 ) 125, m m m2( 注 1) 2 鉄骨鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 18 階建構造 ( 登記簿上の表示 ) 2 鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付平屋建 3 木造亜鉛メッキ鋼板葺平家建 ( 注 1) 竣工年月 ( 登記簿上の表示 ) 1 平成 5 年 6 月 14 日 2 平成 5 年 6 月 14 日 3 昭和 58 年 12 月 22 日 ( 注 1) 設計会社株式会社大林組東京本社一級建築士事務所施工会社株式会社大林組構造設計者株式会社大林組東京本社一級建築士事務所階高 / 天井高 4,150mm( 基準階 ) / 2,600mm( 基準階 ) 空調方式 / OA 敷設冷温水熱源セントラル空調方式 / OA フロア建築確認機関東京都建物状況調査委託会社東京海上日動リスクコンサルティング株式会社土壌汚染調査委託会社株式会社アースアプレイザル PML 値 ( 委託会社 ) 3.56%( 損保ジャパン日本興亜リスクマネジメント株式会社 ) 取得価格 15,220 百万円 ( 取得諸経費及び消費税等を除きます ) 2

3 鑑定評価額 ( 価格時点 ) 15,700 百万円 ( 平成 26 年 4 月 30 日時点 ) 鑑定評価機関大和不動産鑑定株式会社担保設定の有無無しテナントの内容テナントの総数 10( 取得予定日時点 ) 賃貸事業収入非開示 ( 注 2) 敷金保証金非開示 ( 注 2) 総賃貸面積 17, m2( 引渡予定日における想定値 )( 注 3) 総賃貸可能面積 17, m2( 注 3) 稼働率の推移 ( 注 3 ) 平成 23 年 12 月末時点平成 24 年 12 月末時点想定 NOI(NOI 利回り) 723 百万円 (4.8%)( 注 4) その他特筆すべき事項平成 25 年 12 月末時点取得予定日 ( 予定 ) 17.6% 73.9% 96.8% 96.8% 1 本物件の建築にあたっては総合設計制度が活用されており敷地の一部に公開空地 ( 面積 :2, m2)が設けられています 2 建築基準法第 12 条第 3 項に基づく建築設備等の定期検査において是正すべき事項が存在しているためこれらの是正すべき事項について売主の負担により引渡日までに是正を行う予定です 3 消防法に基づく消防用設備等の機器点検において是正すべき事項が存在しているためこれらの是正すべき事項について売主の負担により引渡日までに是正を行う予定です 4 本件土地の一部 ( 面積 :14.64 m2 及び 2.66 m2 合計 17.3 m2 )について第三者に対し土地賃借権が設定されています ( 注 1) 本件売買の対象となる建物は 3 つの登記により構成がなされておりますので登記された建物毎の内容を記載しております ( 注 2) 当該内容につきましてはエンドテナントより同意を得られていないため開示しておりません ( 注 3) 取得先から提供を受けたデータに基づきエンドテナントとの総賃貸面積及び総賃貸可能面積並びにエンドテナントに関する稼働率の推移を記載しています ( 注 4) 取得予定日の賃貸借契約等を基に公租公課の発生等を考慮した年間の想定収支であり稼働率は 96.8%という前提での数値を記載しています( 予測数値ではありません) 4. 取得先の概要 (1) 名称荻窪ビルディング有限会社 (2) 所在地東京都港区六本木一丁目 6 番 1 号泉ガーデンタワー (3) 代表者の役職氏名取締役横山榮一郎 1. 不動産の取得保有及び処分 (4) 事業内容 2. 不動産の賃貸及び管理 3. 不動産信託受益権の取得保有及び処分 4. 上記各号に付帯関連する一切の業務 (5) 資本金 300 万円 (6) 設立年月日平成 17 年 4 月 18 日 (7) 取得先より純資産について開示することの同意を得られていないため純資産開示しておりません 3

4 (8) 取得先より総資産について開示することの同意を得られていないため総資産開示しておりません (9) 取得先より大株主について開示することの同意を得られていないため大株主開示しておりません (10) 投資法人資産運用会社と当該会社の関係資本関係本投資法人資産運用会社と当該会社との間には記載すべき資本関係はありませんまた本投資法人資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき資本関係はありません人的関係本投資法人資産運用会社と当該会社との間には記載すべき人的関係はありませんまた本投資法人資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき人的関係はありません取引関係本投資法人資産運用会社と当該会社との間には記載すべき取引関係はありませんまた本投資法人資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引関係はありません当該会社は本投資法人資産運用会社の関連当事者には該当しません関連当事者へのまた当該会社の関係者及び関係会社は本投資法人資産運用会社の該当状況関連当事者には該当しません 5. 物件取得者等の状況本信託受益権は本投資法人資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません 6. 媒介の状況該当はありません 7. 取得の日程取得決定日平成 26 年 5 月 16 日取得契約締結日平成 26 年 5 月 16 日代金支払予定日平成 26 年 5 月 29 日物件引渡予定日平成 26 年 5 月 29 日 8. 今後の見通し本件取得による平成 26 年 5 月期 ( 第 17 期 ) 及び平成 26 年 11 月期 ( 第 18 期 )についての運用状況の予想への影響は軽微であり現時点において当該予想の修正はありません以上 4

5 参考資料 1 鑑定評価書の概要鑑定評価会社価格時点鑑定評価額大和不動産鑑定株式会社平成 26 年 4 月 30 日 15,700 百万円項目内容 ( 百万円 )( 注 1) 収益価格 15,700 直接還元法による収益価格 16,000 1 運営収益 (a-b) 1,167 a. 潜在総収益 1,215 b. 空室等損失 48 2 運営費用 (c+d+e+f) 387 c. 維持管理費 ( 管理費水道光熱費 PMフィー等 ) 283 d. 公租公課 92 e. 損害保険料 1 f.その他費用 9 3 運営純収益保証金等の運用益 12 5 資本的支出 55 6 純収益 (3+4-5) 還元利回り 4.6% DCF 法による収益価格 15,600 割引率 4.4% 最終還元利回り 4.8% 原価法による積算価格 10,800 土地割合 68.1% 建物割合 31.9% ( 注 1) 上記は鑑定評価書に基づく収支であり本投資法人または資産運用会社が予測する収支ではありません 5

6 参考資料 2 写真地図外観写真ご注意:この文書は本投資法人の資産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり投資勧誘を目的として作成されたも 6

7 地図 7

8 参考資料 3 本物件取得後のポートフォリオの概要地域物件名称 ( 注 5) 取得 ( 予定 ) 日取得 ( 予定 ) 価格投資比率 ( 百万円 ) ( 注 4) Daiwa 銀座ビル Daiwa 銀座アネックス Daiwa 芝浦ビル Daiwa 南青山ビル平成 17 年 10 月 21 日 14, % 平成 17 年 10 月 21 日 3, % 平成 17 年 10 月 21 日 8, % 平成 17 年 10 月 21 日 4, % Daiwa 猿楽町ビル平成 17 年 10 月 21 日 / 平成 24 年 3 月 30 日 3, % 東京主要 5 区 ( DaiwaA 浜松町ビル Daiwa 神宮前ビル Daiwa 芝大門ビル Daiwa 三崎町ビル Daiwa 新橋 510ビル Daiwa 築地駅前ビル Daiwa 築地ビル Daiwa 築地 616ビル Daiwa 月島ビル Daiwa 日本橋堀留町ビル Daiwa 麻布台ビル Daiwa 日本橋本町ビル Daiwa 銀座 1 丁目ビル Daiwa 京橋ビル平成 17 年 10 月 21 日 2, % 平成 17 年 10 月 21 日 2, % 平成 17 年 10 月 21 日 2, % 平成 17 年 10 月 21 日 2, % 平成 17 年 10 月 21 日 2, % 平成 18 年 1 月 27 日 1, % 平成 18 年 1 月 27 日 1, % 平成 18 年 3 月 24 日 2, % 平成 18 年 3 月 24 日 7, % 平成 18 年 5 月 1 日 2, % 平成 18 年 5 月 1 日 1, % 平成 18 年 7 月 31 日 7, % 平成 18 年 7 月 31 日 4, % 平成 18 年 7 月 31 日 3, % 注 1 ) 平成 18 年 10 月 6 日 / Daiwa 麹町 4 丁目ビル 2,910 平成 25 年 3 月 29 日 /5 月 29 日 0.8% Daiwa 御成門ビル新宿マインズタワー平成 18 年 12 月 1 日 13, % 平成 19 年 7 月 13 日 /11 月 26 日 133, % SHIBUYA EDGE 平成 19 年 7 月 13 日 5, % Daiwa 小伝馬町ビル Daiwa 神保町ビル Daiwa 西新橋ビル Daiwa 九段ビル大和茅場町ビル Daiwa 神保町 3 丁目ビル E スペースタワー Daiwa 日本橋本石町ビル平成 19 年 8 月 31 日 2, % 平成 22 年 3 月 10 日 4, % 平成 22 年 8 月 13 日 5, % 平成 22 年 9 月 2 日 4, % 平成 23 年 3 月 25 日 5, % 平成 23 年 3 月 29 日 3, % 平成 23 年 7 月 8 日 24, % 平成 24 年 5 月 11 日 1, % 新四 curumuビル平成 24 年 12 月 3 日 / 平成 25 年 4 月 12 日 9, % Daiwa 渋谷道玄坂ビル赤坂ビジネスプレイス Daiwa 渋谷宮益坂ビル東京主要 5 区 (35 物件 ) 平成 25 年 7 月 3 日 4, % 平成 25 年 8 月 9 日 9, % 平成 25 年 9 月 27 日 7, % 315, % 8

9 Daiwa 錦糸町ビル平成 17 年 10 月 21 日 3, % Daiwa 東池袋ビル平成 17 年 10 月 21 日 2, % 首都圏 ( 注 2) ベネックスS-3 平成 18 年 5 月 1 日 4, % Daiwa 品川 Northビル平成 19 年 7 月 13 日 7, % Daiwa 大崎 3 丁目ビル平成 24 年 9 月 18 日 1, % Daiwa 上大岡ビル平成 25 年 3 月 1 日 2, % インテグラルタワー平成 26 年 5 月 29 日 ( 予定 ) 15, % 首都圏 (7 物件 ) 38, % 地方主要都市 ( 注 3) Daiwa 南船場ビル平成 19 年 8 月 31 日 4, % Daiwa 名駅ビル平成 25 年 2 月 1 日 5, % 地方主要都市 (2 物件 ) 10, % ポートフォリオ合計 (44 物件 ) 364, % ( 注 1) 東京主要 5 区とは千代田区中央区港区新宿区及び渋谷区をいいます ( 注 2) 首都圏とは東京都 ( 東京主要 5 区を除きます ) 神奈川県千葉県及び埼玉県をいいます ( 注 3) 地方主要都市とは大阪圏 ( 大阪府京都府及び兵庫県 ) 名古屋圏 ( 愛知県三重県及び岐阜県 ) 及び地方自治法に定める政令指定都市中核市をいいます ( 注 4) 投資比率は取得 ( 予定 ) 価格の総額に対する各物件の取得 ( 予定 ) 価格の比率をいい小数点第 2 位を四捨五入して記載していますなお各物件の投資比率を合計しても各投資対象エリア又はポートフォリオの合計の投資比率とは必ずしも一致しません ( 注 5) 一部物件名称は平成 26 年 4 月 1 日付で変更した名称を使用しております ( 注 6) Daiwa 渋谷 SS ビルは平成 26 年 5 月 16 日付で別途公表したプレスリリース資産の譲渡に関するお知らせ(Daiwa 渋谷 SS ビル) に記載のとおり平成 26 年 5 月 30 日に譲渡予定のため本表には記載しておりません * 本資料の配布先 : 兜クラブ国土交通記者会国土交通省建設専門紙記者会 * 本投資法人のホームページアドレス: 9

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