Microsoft Word - 不動産投資家のための税理士の選び方 - コピー

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1 2011 年 5 月 作 成 不 動 産 投 資 専 門 税 理 士 が 教 える! 不 動 産 投 資 家 のための 確 定 申 告 入 門 の 入 門 不 動 産 投 資 専 門 税 理 士 叶 温 叶 税 理 士 事 務 所 Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 1/11

2 目 次 1 そもそも 確 定 申 告 って 何? 2 お 給 料 と 不 動 産 からの 収 入 どうやって 申 告 するのか? 3 確 定 申 告 書 はどこにあるのか? 4 いつまでに 出 すものなのか? 5 届 出 書 は 何 を 出 せばいいのか? 6 領 収 書 やレシートは 整 理 しなくていいのか? 7 借 入 金 の 返 済 明 細 表 はどう 見 たら 良 いのか? 8 科 目 って 何? 9 帳 簿 は 何 を 書 いておけばいいのか? 10 経 費 はどこまで 認 められるのか? 11 物 件 を 購 入 した 時 に 取 得 費 になるものは 何 か? Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 2/11

3 1 そもそも 確 定 申 告 って 何? 確 定 申 告 とは その 名 前 の 通 り あなたの 所 得 を 確 定 させて 税 務 署 に 申 告 することです ただ 会 社 からお 給 料 をもらっているだけのサラリーマンの 場 合 は 年 収 が 2,000 万 円 を 超 えたり 医 療 費 控 除 などがあったりする 場 合 以 外 は ほとんど 確 定 申 告 する ケースはありません なぜなら あなたの 代 わりに あなたにお 給 料 を 払 っている 会 社 が 年 末 調 整 とい う 手 続 きによって 既 に 所 得 を 申 告 してくれているからです しかし 不 動 産 賃 貸 業 を 始 めると 不 動 産 所 得 や 他 の 所 得 の 合 計 が 20 万 円 を 超 えない 場 合 を 除 いて 確 定 申 告 をする 必 要 があります 2 お 給 料 と 不 動 産 からの 収 入 どうやって 申 告 するのか? 会 社 のお 給 料 から 引 かれている 源 泉 徴 収 とは この 給 料 の 額 なら これぐらいの 税 金 になるだろう ということで お 給 料 をもらう 時 に 自 動 的 に 差 し 引 かれる 税 金 で いわゆる 税 金 の 前 払 い です ただ この 源 泉 徴 収 金 額 は 概 算 で 計 算 された 税 金 なので これを 年 末 に 精 算 する ことになります これが 年 末 調 整 です 年 末 のお 給 料 をもらう 時 に いつもより 金 額 が 多 かったりするのは 概 算 で 源 泉 徴 収 された 税 金 が 多 すぎたので 年 末 調 整 によって 戻 ってきているのです Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 3/11

4 この 年 末 調 整 で 作 成 されるのが 源 泉 徴 収 票 で 確 定 申 告 をするときには この 源 泉 徴 収 票 に 記 載 された 金 額 を 入 れることで 給 与 所 得 と 不 動 産 所 得 の2つの 所 得 を 合 わせて 申 告 することになります 3 確 定 申 告 書 はどこにあるのか? 確 定 申 告 の 用 紙 は 通 常 1 月 中 に 管 轄 の 税 務 署 から 送 られてきます でも 不 動 産 賃 貸 業 を 始 めているのに 個 人 事 業 の 開 業 届 出 書 を 提 出 していない 場 合 は あなたが 開 業 したことを 税 務 署 は 知 る 術 がありませんので 確 定 申 告 書 は 送 ら れてきません その 場 合 は あなたが 住 んでいる 地 域 の 管 轄 の 税 務 署 に 行 けば 用 紙 をもらうことが できます また 国 税 庁 のホームページの 確 定 申 告 特 集 から 用 紙 を 印 刷 することもできます し 確 定 申 告 書 等 作 成 コーナー では 画 面 の 案 内 に 従 って 金 額 などを 入 力 すること により 自 動 計 算 で 申 告 書 を 作 成 することもできます なお 所 得 税 の 確 定 申 告 書 を 提 出 することで 住 民 税 の 申 告 も 兼 ねていますので 住 民 税 だけを 別 に 申 告 する 必 要 はありません 4 いつまでに 出 すものなのか? 確 定 申 告 は 毎 年 2 月 16 日 から3 月 15 日 までの 間 に 管 轄 の 税 務 署 に 確 定 申 告 書 Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 4/11

5 を 提 出 しなければいけません ただし 税 金 が 戻 ってくる 還 付 申 告 の 場 合 は 2 月 15 日 以 前 でも 申 告 することが できます 提 出 方 法 は 郵 送 してもいいですし 管 轄 の 税 務 署 に 持 って 行 っても 大 丈 夫 です ただし 郵 送 の 場 合 は 念 のため 簡 易 書 留 で 送 り 切 手 を 貼 った 返 送 用 封 筒 を 入 れて 控 えを 返 送 してもらうようにしてください また 最 近 では 電 子 申 告 によっても 提 出 することができますが 電 子 証 明 書 の 取 得 や 証 明 書 を 読 むためのカードリーダライターなどの 事 前 準 備 が 必 要 です 5 届 出 書 は 何 を 出 せばいいのか? 不 動 産 賃 貸 業 を 始 めたら まずは 開 始 した 日 から1ヵ 月 以 内 に 個 人 事 業 の 開 業 届 出 書 を 管 轄 の 税 務 署 に 提 出 します また お 住 まいの 都 道 府 県 にも 開 業 届 を 提 出 しますが こちらは 提 出 期 限 が 都 道 府 県 によって 違 います ですので 税 務 署 提 出 分 と 同 じ 時 期 に 提 出 しておけばよいでしょう 青 色 申 告 をするためには 青 色 申 告 承 認 申 請 書 を 不 動 産 賃 貸 業 を 始 めた 日 から 2ヵ 月 以 内 に 管 轄 の 税 務 署 に 提 出 しなければ その 年 は 青 色 申 告 をすることはできま せん Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 5/11

6 その 場 合 は 翌 年 の3 月 15 日 までに 提 出 すれば 翌 年 分 から 青 色 申 告 をすることが できます 6 領 収 書 やレシートは 整 理 しなくていいのか? 領 収 書 やレシートは 経 費 に 計 上 した 金 額 を 証 明 する 大 切 な 書 類 ですから 税 理 士 さんに 帳 簿 作 成 をしてもらう 場 合 や 税 務 調 査 に 備 えて 分 かりやすいように 整 理 し ておきましょう 整 理 の 方 法 としては ノートに 月 ごとに 分 けて 下 から 上 へ 重 ねるように 貼 ってい く 方 法 がいいでしょう 領 収 書 をノートに 貼 る 際 には それぞれ 番 号 を 振 って 経 費 帳 などのお 金 の 出 入 りを 管 理 する 帳 簿 に 記 載 する 金 額 と 整 合 性 が 取 れるようにして おくと 後 で 確 認 するときにすぐに 見 つけ 出 すことができて 便 利 です 7 借 入 金 の 返 済 明 細 表 はどう 見 たら 良 いのか? 銀 行 からの 借 り 入 れ 明 細 表 には 一 般 的 に お 支 払 い 金 額 元 金 利 息 お 支 払 い 後 の 残 高 が 記 載 されています このうち 経 費 になるものは 利 息 の 部 分 です 今 年 度 の 利 息 は 今 年 の1 月 から12 月 までの 金 額 を 合 計 することで 計 算 すること ができます ただし 不 動 産 所 得 がマイナスになっている 場 合 は 土 地 の 金 額 に 対 応 する 部 分 の Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 6/11

7 借 入 金 の 利 息 は 他 の 所 得 と 合 算 ( 損 益 通 算 といいます )することができないので 注 意 が 必 要 です また 貸 借 対 照 表 を 作 成 する 場 合 は 12 月 末 時 点 での お 支 払 い 後 の 残 高 の 金 額 が 借 入 金 の 金 額 に 該 当 します 8 科 目 って 何? 科 目 とは たくさんある 取 引 を 一 定 の 基 準 に 従 って 同 じ 言 葉 ( 勘 定 科 目 )でまと めるためのものです 科 目 ごとに 集 計 するということは 例 えば 電 気 代 や 水 道 代 な どは 水 道 光 熱 費 という 科 目 でまとめたりすることです 税 務 署 から 送 られてくる 決 算 書 には 租 税 公 課 損 害 保 険 料 修 繕 費 減 価 償 却 費 借 入 金 利 子 地 代 家 賃 給 料 賃 金 その 他 の 経 費 専 従 者 給 与 が 既 に 記 載 されていますので この 科 目 に 基 づいて 集 計 していけばよいでしょう これ 以 外 の 科 目 については 名 称 も 内 容 も 自 由 に 決 められますので 清 掃 代 や 外 注 管 理 料 エレベータのメンテナンス 費 用 等 を 一 括 して 管 理 費 としてまとめても 構 いません 9 帳 簿 は 何 を 書 いておけばいいのか? 帳 簿 はまず 普 通 のノートでも 構 いませんので 現 金 の 出 入 りがあるごとに 科 目 適 用 金 額 を 記 載 していきましょう Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 7/11

8 その 際 に 6 で 説 明 した 領 収 書 の 番 号 を 付 けていきます 帳 簿 の 作 成 は 面 倒 くさい 作 業 だと 思 いますが 不 動 産 賃 貸 業 はそれほどお 金 の 出 入 り がありません 毎 日 コツコツやれば 1 日 5 分 程 度 で 済 みます 10 経 費 はどこまで 認 められるのか? まず 経 費 とは 収 入 を 得 るために 直 接 的 間 接 的 に 要 した 費 用 です したがって 不 動 産 賃 貸 業 であれば 家 賃 を 得 るために 直 接 的 間 接 的 に 要 した 費 用 であれば 経 費 にすることができます 固 定 資 産 税 修 繕 費 管 理 料 や 水 道 光 熱 費 は 家 賃 を 得 るために 直 接 的 に 要 した 費 用 だと 判 断 がしやすいです 一 方 間 接 的 に 要 した 費 用 とは 不 動 産 経 営 を 学 ぶための 本 の 購 入 や セミナー 等 に 参 加 した 際 の 参 加 費 などが 該 当 するでしょう 判 断 しにくいものは 電 話 代 や 車 のガソリン 代 等 の 費 用 です これらの 費 用 も 不 動 産 賃 貸 業 で 使 用 する 場 合 は プライベートで 使 用 している 部 分 を 除 いた 金 額 を 経 費 にすることができます 金 額 を 分 ける 基 準 は 合 理 的 であれば 問 題 は ありませんが その 根 拠 を 示 すことができるかが 重 要 なポイントです 11 物 件 を 購 入 した 時 に 取 得 費 になるものは 何 か? 不 動 産 を 購 入 すると 様 々な 支 出 がありますが その 中 で 経 費 にできるものと 不 Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 8/11

9 動 産 の 取 得 費 に 含 めなければいけないものがあります まず 経 費 にできるものは 登 録 免 許 税 その 他 登 録 に 要 する 費 用 司 法 書 士 報 酬 不 動 産 取 得 税 融 資 の 際 の 印 紙 担 保 調 査 料 です 一 方 取 得 費 に 含 めるものは 仲 介 手 数 料 売 買 契 約 書 の 印 紙 代 固 定 資 産 税 の 清 算 金 関 西 の 場 合 は 返 還 保 証 金 ( 持 ち 回 りの 場 合 )です これらは 掛 かった 金 額 を 土 地 と 建 物 の 割 合 で 按 分 して それぞれの 取 得 に 含 めなければいけません 確 定 申 告 は あなたの 不 動 産 賃 貸 業 の 業 績 を 把 握 するいい 機 会 です また 金 融 機 関 も 確 定 申 告 の 内 容 によって あなたに 対 する 融 資 姿 勢 を 検 討 しますので しっかり 作 成 して 提 出 期 限 までに 出 して 下 さいね! Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 9/11

10 プロフィール 叶 温 (KANAEYUTAKA) 1974 年 ( 昭 和 49 年 ) 兵 庫 県 神 戸 市 生 まれ 甲 南 大 学 経 営 学 部 卒 業 税 理 士 AFP 宅 地 建 物 取 引 業 務 主 任 者 マンション 管 理 業 務 主 任 者 叶 税 理 士 事 務 所 代 表 大 家 さん 学 びの 会 (R) 関 西 代 表 大 学 卒 業 後 広 告 代 理 店 の 営 業 として3 年 間 勤 務 その 後 税 理 士 を 目 指 し 会 計 事 務 所 に 転 職 平 成 18 年 の 会 計 事 務 所 勤 務 のサラリーマン 時 代 金 持 ち 父 さん 貧 乏 父 さん (ロバート キヨサ キ 著 )を 読 んだことをきっかけに 不 動 産 投 資 をすることを 決 意 同 年 12 月 年 収 40 万 円 貯 金 300 万 円 の 状 態 で 税 金 戦 略 を 駆 使 し 1 億 円 の RCマンションを フルローンで 購 入 自 ら 物 件 を 購 入 した 経 験 から 不 動 産 投 資 の 節 税 は 物 件 の 購 入 前 に 決 まっ てしまうことを 実 感 する 平 成 19 年 4 月 不 動 産 投 資 からのキャッシュフローを 支 えに 叶 税 理 士 事 務 所 を 開 業 自 ら 不 動 産 投 資 を 実 践 し 不 動 産 を 購 入 する 前 からコンサルティングのできる 税 理 士 として 不 動 産 投 資 に 特 化 した 節 税 キャッシュフロー 改 善 ノウハウを 駆 使 する 開 業 からわずか1 年 で 不 動 産 投 資 の 賢 者 として テレビのコメンテーターとして 出 演 不 動 産 投 資 の 節 税 は 物 件 の 購 入 前 に 決 まると 感 じた 自 らの 経 験 を 活 かして 不 動 産 投 資 に 目 覚 めた 人 々に 最 もその 手 腕 を 発 揮 する 不 動 産 の 見 方 物 件 を 増 やしていくための 融 資 戦 略 キャッシュフローを 向 上 させるための 税 金 戦 略 売 主 や 業 者 銀 行 との 交 渉 術 不 動 産 投 資 をするためのキャリアアップ 戦 略 などそのアド バイスは 多 岐 にわたる 物 件 概 要 や 申 告 書 からすばやく 物 件 が 生 み 出 すキャッシュフローと 節 税 戦 略 をアドバイスでき 相 談 者 の 9 割 が 物 件 を 購 入 する 前 に 相 談 すればよかった と 事 務 所 を 後 にする より 多 くの 不 動 産 投 資 家 に 税 金 を 中 心 とした 不 動 産 投 資 の 知 識 や 情 報 を 低 価 格 でわかりやす く 提 供 するため 通 信 教 育 制 の 会 員 制 不 動 産 投 資 でお 金 を 残 す 税 金 塾 を 運 営 しており 会 員 は 250 名 ( 平 成 23 年 4 月 現 在 )を 超 える Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 10/11

11 セミナーや 講 演 でも 不 動 産 投 資 で 効 率 的 にお 金 を 残 す ために 必 要 な 税 金 の 知 識 やノウハウを わかりやすい 形 にして 参 加 者 に 提 供 しており 様 々な 企 業 団 体 が 主 催 するセミナー 講 師 も 務 め 好 評 を 得 ている 不 動 産 投 資 専 門 税 理 士 というこれまでなかった 税 理 士 の 分 野 や 不 動 産 投 資 でお 金 を 残 す 税 金 塾 は 不 動 産 業 界 誌 などのメディアでも 紹 介 され 現 在 も 業 界 新 聞 や 業 界 紙 など 様 々な 媒 体 の 執 筆 をしている 不 動 産 関 係 者 とのネットワークも 厚 く 仲 介 業 者 管 理 会 社 金 融 機 関 建 設 会 社 保 険 会 社 各 種 士 業 との 連 携 を 活 かして クライアントに 対 してワンストップのサービスを 提 供 している 平 成 22 年 には 500 人 以 上 の 会 員 が 在 籍 している 全 国 最 大 規 模 大 家 さんコミュニティー 大 家 さ ん 学 びの 会 (R) の 関 西 代 表 となる メルマガ 確 実 にお 金 を 残 す 税 理 士 大 家 の 不 動 産 投 資 術 では まぐまぐ 自 社 配 信 合 わせて 読 者 約 8 千 人 ( 平 成 23 年 4 月 現 在 )に 不 動 産 投 資 に 有 益 な 情 報 を 送 り 続 けており 平 成 22 年 には 初 めてとなる 著 書 大 家 さん 税 理 士 が 教 える 不 動 産 投 資 で 効 率 的 にお 金 を 残 す 方 法 ~9 割 の 大 家 さんが 知 らない!アパマン 投 資 の 数 字 のカラクリ [ 発 行 ぱる 出 版 ]を 出 版 出 版 時 のキャン ペーンで アマゾン 総 合 4 位 投 資 金 融 会 社 経 営 部 門 1 位 になる 平 成 23 年 3 月 には 2 棟 目 となる 物 件 を 購 入 し 現 在 はマンション1 棟 ビル 1 棟 を 所 有 不 動 産 投 資 家 としても 活 動 を 続 けている 運 営 サイト 叶 税 理 士 事 務 所 不 動 産 投 資 でお 金 を 残 す 税 金 塾 不 動 産 投 資 でお 金 を 残 す 税 金 辞 典 大 家 さん 学 びの 会 (R) 関 西 プライベートブログ 思 考 は 現 実 化 する! 情 報 発 信 メルマガ Twiter Facebook Copyright 2011 叶 税 理 士 事 務 所, All rights reserved. 11/11

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